マンション管理何でも相談コーナー　その３

専有部分の悪臭はそこの区分所有者が除去すべきものですので詐欺ではありません。

コミュニティワンは、ここ数年の間に、体質が変わったかのように悪くなりました。
おそらく、東急コミュニティーに買収されるようになってから変わり出し、買収された時点で合人社のようになったのでしょう。

コミュワンは、会社を高く売るためだけに、安値で他社の受託をたくさんしたので、ほころびがでています
指示も二系統から出てくるので、矛盾ばかりです

商売かたきを非難するのは醜いですよ。

管理会社と管理会社は商売敵にはあまりなりませんよ

弱小管理会社の大手管理会社の組合の切り崩しは激しいものがありますが、そう簡単には鞍替えは出来ません。

日本ハウズイングとかは切り込んでますよ〜
コミュワンは人が辞めたのか、何もかもレベル下がりましたね

管理組合としては管理会社が経営が苦しくなり管理会社相互に潰し合いをして良貨が残ることを歓迎します。

＞管理会社相互に潰し合いをして良貨が残ることを歓迎します。
　悪貨は良貨を駆逐する。
　委託費の値下げ競争になり、裏であくどく稼ぐ会社が生き残る。

極論で言うと、担当を置いておけばいいだけの商売ですから
何にもできない、人件費の安い人間を置くか
担当のマンション数を増やすだけです

その結果として、新たな良質なサービスが提供されない、提供されるには管理会社にバックを払わないといけない
その結果、さらに高く、無駄なサービスが導入されるか、放置さらる事になります

既にそうなっているところもあるでしょう

無能でマックロな管理会社は淘汰される

実際、淘汰されていってますが
世の中に出る数字は、また別ですからね

騙されやすい組合が多い限り管理会社は安泰です。

そんなレベルで仕事してんだ、カワイソウ

客観的な事実を述べたまでです。

管理会社は組合を悪く言わないとやってられないんだよ。

管理会社はお客である管理組合を悪く言うことはありません。
単なるハライセで、逆はよく有りますがね。

ハライセねぇ、お気の毒に。

管理会社員のレベルの低いには訳がある
組合の無知に付け込み会社の利益を挙げる体質が染み込んでいる企業が殆ど
更に一般社会経験をつんで来たから何とか為るだろうと思う理事会メンバーが殆ど
つまり自己の無知に気付かない人物が理事をする
適当におだてられて組合の金を自己の金と勘違いして
理事会決議でなんでも出来ると錯誤する

商売ですから、犯罪ではないのなら許してあげましょう。
商売人もサラリーマンも皆同じ、そうやって汚い子と気の毒な妻を養ってるの。

>適当におだてられて組合の金を自己の金と勘違いして理事会決議でなんでも出来ると錯誤する

例え損しても結果が良ければ全て良しです。
総会で指摘されても方法論の違いで責任逃れも可能です。

なんか必死みたいだけど、どうかしたの？

ビジネスだから管理会社は管理組合から金をむしり取るよ。
しかも財布の中身知ってるから。

むしり取っても自分の給与には反映しなくてお気の毒

商売だもの当然ですよ、適正価格を考えるのはお宅ら住人。

やっぱ管理会社の人でしたか。
まあ頑張ってくださいな。笑

↑
管理会社員？　私は違いますが　ここで愚痴る方へ提言しただけです
管理会社も当然商売ですから営利を追求するのは当然ですよ

貴方はどうやって所得得ていますか？　その歳なら解るでしょ　情けないね

誰がどんな愚痴書いてます？
掲示板で年齢とか…もうね
思い込みすごすぎて戦慄ですよ。

↑
管理会社は金むしりとるよ…　等々他　みなさん愚痴や管理会社への不満や不安ばかりで気の毒。
誰が読んでもそうとしか取れんませんよ、読解力すらないご年齢になりましたか？　笑

必死みたいだけど、どうかした？
毎日不満でいっぱいかしら？？

だいぶ愚痴不満が溜まってるみたいですね。
まあ、頑張ってくださいな　笑

正義感の欠如した者
人を騙すことに良心の呵責を感じない者
このような者でなければ管理会社は勤まらない
やっぱり不動産業界
建築基準法なんぞの自己研鑽はしない
自己研鑽するような人は皆無の業界

>29
>31
>35
このあたりですか、顕著ですね確かに。

横着、無知な管理組合は管理会社の恩惠にすがっているのは現実だね。

関係者はいい加減にしないと…

大丈夫、管理人さんがお掃除してくださいますよ。

管理会社には管理委託契約を遵守させ、不十分な場合は実施させ、尚不十分な場合は他の管理会社を探すことになる。

↑管理会社ばかりに頼っている管理組合には絶対に無理な話です。

いつ頃から管理組合は管理会社の良き下僕となってしまったのだろうか。
契約のもとに使用者側が使用される側に落ちている。

例えば、管理人が常駐しない管理人室を応接間として短時間借用することができるよう提案することは、ありでしょうか？

いいと思います
理事会でカギを持っているのが普通です

>例えば、管理人が常駐しない管理人室を応接間として短時間借用することができるよう提案することは、ありでしょうか？

管理委託契約書を見るべきです。
一般には管理事務室は管理会社に無償貸与の契約になっております。
そして、管理事務室には管理組合の資料も保管されている場合があるので、部屋の鍵は理事長も保管しており、管理事務室は管理会社所属の管理員の事前承認の基に管理組合役員が使用できる様にしているのが一般です。

管理会社の業務をチェック出来る人を理事長にすべきです。

プロの理事長を雇ったらどうかな。年収10百万くらいで。

>>45
普通という言葉を簡単に使う人はどうかしていると思います。
貴方はいくつのサンプルから抽出したデータを基に普通と言っているんですか？
自分の知る範囲内だけで勝手に常識と思いこまないように。いや、思い込むのは勝手ですがこういうばに書き込まないように。
私は２社の管理会社勤務経験者ですが、管理室の鍵の組合保管状況などは全てデータ化されていましたが、役員が管理室の鍵を保管しているケースは少数派ですよ。具体的に言いますと２割前後かと。
到底普通ではありませんよ。

鍵なんか預かりたくないのが普通。

>>49
レベルが低い会社なのでしょうか

管理組合発足ずみの売れ残り部屋の見学に行くと、管理事務所で営業応対される例がほとんどです。

>>51同意

私のマンションでも理事が管理事務室の鍵を預かっています。

>>52の管理事務所は管理事務室の記載間違いです。

管理事務室は共有物件を無償貸与しているので、オーナーとしての管理組合と賃借人の雇用者管理員の双方が部屋鍵を持つのは当然だが、管理事務室の使用は管理員の許可がいるのは当然です。

修繕積立金が最初安い物件は後々高くなると聞きました。
将来中古で転売したい時に修繕積立金が高額に膨れ上がると売りにくくなります。
どうして均等積立にしないのでしょうか？

その古いマンションに亡くなるまで住みたい方が、極力快適に暮らすための費用ですよ。
マンションは新築から１０～１５年で住替えしないと後々面倒な事になるよ、戸建てじゃないからね。

質問させて下さい。
私は、某管理組合の理事＆自治会役員をしている者です。ただ質問は、自治会費についてですw
恥ずかしながら、ウチの自治会では、自治会費の集金を口座引き落としではなく、
個別訪問による集金が原則になっています。不在がちの場合は、階段委員宅の新聞受けか
郵便受けに投函する形となっています。口座引き落としとしない理由としては、高齢者の住民
が多いことと、口座引き落としの手数料だと聞いたことがあります。
ウチの集合住宅は、築年数は非常に古いのですが、マンモスではあるので、自治会自治体も、
複数に分かれているのですが、最近、その別の自治会に所属する知り合いから、自分のところ
は、口座引き落としにしてると聞き、ウチでも是非口座引き落としに変えてほしいと思うように
なりました。高齢者が多いことについては、ウチの場合、駅からは遠いですが銀行だけは便利な
場所にあるので(スーパーより近くにあります。)引きこもりがちの高齢者でも買い物ぐらいは
外出するでしょうから、そう考えると、高齢者が銀行に行きづらいということはないと思います。
あとは、引き落としのための手数料ですが、普通に考えて、個人で口座開設する場合は、手数料
かかりませんよね。これが自治会や管理組合などに変わると、手数料とられるものなのでしょうか。
そしてかかるとすれば、いくらぐらいなのでしょうか。

>58さんへ

口座引き落としは、お金かかりますよ。
依頼先によりますが、基本料＋（件数×単価）です。
管理費の口座振替は、管理会社により全額「事務管理業務費」に含まれている場合と、
基本料だけ事務管理業務費でとって、
個別の口座振替（引き落とし）料金は、個人負担のところがあります。

なお、同一銀行・同一支店内での店内振替であれば、無料のところもあると思いますが、
同一銀行・同一支店内に口座があり、且つ、預金者各個人が手続きをする必要があります。

管理費と一緒に引き落としは、賃貸入居者をどうするのかとか、自治会・町内会の加入は任意だとか
言い出す人がいるので、慎重にされた方がいいと思いますよ。

集金時の階段委員とのface to faceのコミュニケーション、高齢者の安否確認も兼ねて現行の戸別訪問集金を続けるように。

自治会・町内会の類は任意団体ですので強制団体の管理組合と混同するのは非常識です。
任意団体は加入したい人から集金すべきで管理組合の会計を流用するのは間違いです。

>>59
解説ありがとうございます。
自分が質問しているのは、管理費ではなく、自治会費だったのですが、いずれにしても手数料かかるのですね。
ちなみに、手数料は、その自治会費の金額によっても変わってくるのでしょうか。
ちなみに管理費の方は、すでに口座引き落としなっています。管理費の方は、間に業者が介在していて、
管理費は、管理組合、自治会費は、自治会がそれぞれ担当しているというか、予算も別々ですし、それらを
一緒に引き落とすというは現時点では難しいとは思っています。

>>60
建前はそうでしょう。ただ、自分なんかも平日は、朝早くから深夜まで働いていますし、一方で集金を取りまとめる
棟代表は、土日忙しいようで、完全にすれ違いなんです。そういうこともあって口座引き落としだったらいいなって
のもあるんですが。

ご参考までに、私のマンションでは、自治会費は年２回口座自動振替です。
収納代行は管理会社です。会計報告を見ましたら、振替手数料の項目は有りません。
預金口座はを見ましたら、管理会社名で合計して引き落とされております。
内訳はありませんので、金融機関と管理会社との間の契約は不明です。
以前は収納代行会社（管理会社）から組合口座に自治会費として振り込まれて、
織りましたが、これはまずいので、組合の口座を抜きにして、管理会社が、
自治会費は、自治会名義の口座に直接振り込んでもらっております。

これなら、問題はないはずです。理事長を通して、管理会社にお願いしてはどうでしょうか。

>>63
丁寧な解説ありがとうございます。
そうですよね。振替手数料がかかるというのがどうも腑に落ちなくて。
それと、不勉強であれなのですが、>>以前は収納代行会社（管理会社）
から組合口座に自治会費として振り込まれて、織りましたが、
これはまずいので、組合の口座を抜きにして、管理会社が、
自治会費は、自治会名義の口座に直接振り込んでもらっております。
これは何がまずいのでしょうか。教えて頂ければ助かります。

>>64
それだと、管理会社が勝手にお金を盗んでもわからないってのと同じでしょ？
会計上も報告されずに、他人の口座に入ってるのと同じ
危険では？

管理会社が使ってる収納代行業者がたまたまできることと、振込の手数料はたぶんかかってる
そもそも代行会社があるかどうかわかりませんけど、管理会社の口座に入れてるなら、さらに危険ですね

自治会費は普通は集金ですよ。
わたしは払ってないけど。

管理会社の口座を経由するのは
証拠が残るからむしろ安全です。
集金のほうが横領の危険性は大きい。
しかしそもそも自治会費は
不明朗なものであり、明朗な口座振替を
使うほうがおかしい。

６３さん、まずい事は有りません。
ただ一つ、管理会社と、収納会社が別々の時は、解りませんが、
多分収納会社と、管理会社の、内々の問題で、今まで通り、
振込、振替手数料等はかからないと思います。

収支報告書及び区分所有者の預金口座をチェックして下さい。

あるいは、委託契約上の契約金に含まれているか。管理会社のサービスか、？です。

自治会費は管理費等と比較しても、大した金額ではないので、

管理会社は、管理費等の引き落としと同時にすれば、金融機関には解りません、

口座の、差し引き金額の内訳に、自治会費の記載がない事もうなずけます。

組合と協力して管理の手助けをして下さい。お互いさまです。

口座振替依頼書に自治会費なんて書いてないはず。
そこが問題

銀行は預金者の口座振替依頼書に基づいて振替している。

管理組合と自治会・町内会について勉強しましょう。

http://www.mankan.or.jp/06_consult/03_kanrihi/03_kanrihi_04.html

自治会は管理組合の圧力団体となる場合があり、マンション内での活動は好ましくありません。

だから、汚い言葉を使うと、管理会社は、自治会に、
会費の徴収をしてやり、恩を売るのです。
いろんな方法で、契約の解除を防止するのです。。
管理組合が主体性を確立するには、管理の総合的知識を勉強しましょう。
これは、あくまで、現在の管理会社より、優秀な管理会社への変更を、
素早くできるシステムを構築しておくことです。

そのためには、知識と。判断力と、人間性が求められます。

>だから、汚い言葉を使うと、管理会社は、自治会に、会費の徴収をしてやり、恩を売るのです。

恩を感じている人はいません。

>自治会は管理組合の圧力団体となる場合があり、マンション内での活動は好ましくありません。

自治会は参加したい者が結成する任意団体ですし、管理組合は区分所有者が強制的に結成する共有財産の管理団体です。
この両者は何ら関係のない団体ですので圧力など発生することはありません。
ただ目に余るのは自治会には資産がないので管理組合に寄生虫の様に寄生して区分所有者の共有財産を流用することがあることです。従って、管理組合は自治会の会計に悪用されることのない様に全く別の組織として対処する事が必要です。

マンション関連の自治会・町内会がマンション管理組合の資産を流用するのを防ぐのは管理会社に任せている限り出来ません。
飽くまでも管理組合が主体的に自治会・町内会を別の団体として関係を切り離すことが出来ない限り管理組合の資産の流用は出来ません。

７５は、なに言ってるかわからない
まじ、あほ。
町内会、自治会は区分所有者以外の
家族まで対象となるため、
気に入らない理事の家族まで
追い詰めていくことが可能。
ま、わたしは関係ないが、
普通は町内会、自治会が排斥運動、いわゆる村八分すると
配偶者、子供は住めないであろう

田舎出身者の気持ちは良くわかります。ただ管理組合の資産を流用するのは甘えで行き過ぎです。自治会・町内会は管理組合とは関係なく、自分の事は自分でやりましょう。

このスレに書かれた内容について、何処に通報すれば解決に至るのでしょう？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/570107/res/1-2000/

管理組合の総会決議により変更・解決はいつでも可能です。

マンション管理に関する素人の集まりである総会では、何ひとつ解決することは不可能です。

＞マンション管理に関する素人の集まりである総会では、何ひとつ解決することは不可能です。
　マンション管理で大事な案件は、ほとんどが常識で判断できます。
　理事会がしっかりしていれば、総会に正しい議案が上程され、委任状で可決されます。
　
　こんなことを言う人は、何も出来ない人です。

当方の物件ですが、駐輪場の管理がずさんで規約通りの運用がなされておりません。規約とは異なる形で利用区画が決まった場合、それは無効だとするような判例とかありますでしょうか？

規約とは異なる形で利用区画が決まったのであれば、明らかな規約違反です。
無効にする判例など必要ありません。

自転車を元に戻すとか、排除するとか、無効だからなんとかしろと言っても、応じない場合は、強制執行するのに判決文がいるんですよ。
離婚でも親権ないのに子供返さなかったら、執行官と、必要なら警官もくるんですよ。
判例とか言ってるのは、20年くらいほっといて無効主張しても無理かも？とかそういうことを聞きたいのであろう。

８４の元フロントの言うことは
どっちの意味？

総会議案の金額が適正か？工事の必要はあるのか？素人にはさっぱりわからないだろう。
しかし過剰工事ならまだましである、
せいぜい、月1000円か2000円余分に払うだけだから。
不作為でのスラム化のほうが問題は深刻である。

そんなことよりレベルが低いのか、逆に高いご指摘では？

人のいる立場によって、受け止め方が違う言葉であったかと、ただ何にも考えていない理事会は食い物にされても文句言えないでしょうね。

＞８４の元フロントの言うことは どっちの意味？

　おっしゃる通り、不作為でのスラム化のほうが問題は深刻である。 です。
　理事会が「管理会社に騙されない」との意識が強すぎ、何もしないのは大変な問題です。

　常に理事の人材がそろっているというのも、非現実的です。

　私は、関与している管理組合に「理事会運営細則」設置を提言しています。

　その内容は
　1.　理事の選任（非承認）の方法
　2.　理事会運営に関するマニュアル
　3.　工事発注に関する規定
　4.　管理会社に要求する事案の内容
　などです。

　この細則に従って理事会を運営すれば、スムーズに行き、工事発注に関する競争原理も働きます。
　全くの新人が理事長になっても、間違いのない「理事会運営」が出来るよう作っています。
　管理会社には「細則通りにやれ」というだけです。

　管理会社の言う通りにしたい理事長には「総会で細則違反を追及される可能性があります。」というだけでＯＫです。

そりゃそうですが、毎年、理事長が変わる場合、
追及しても、やめる人ですからね。。。

>私は、関与している管理組合に「理事会運営細則」設置を提言しています。
1.　理事の選任（非承認）の方法
2.　理事会運営に関するマニュアル
3.　工事発注に関する規定
4.　管理会社に要求する事案の内容

こんなフロント御免蒙ります。
管理規約で十分、余程雑な規約かな？
4なんか営業までしてる。本来、管理委託契約書に従うべきだ。
だから居場所がなくなり元となってしまったわけだね。

↑自分以外の区分所有者を信用してはならない。ま、きめたところで守りはしないが決めておくと文句がいいやすいだけ。

理事選人の細則がないと立候補を完全無視してもお咎めなし。

理事会運営の細則がないと、理事会をまったくやらないとか、委任状使ってひとりで理事会やるとか、無知による混乱が起きやすい。

工事発生の細則がないと相見積もりはとらないね。管理会社の見積もりで決まり。

管理会社に要求する事案とは、なんでしょうね？私がきいたことあるのは１０年間は値上げしないという覚え書きかな。

>理事選人の細則がないと立候補を完全無視してもお咎めなし。

掲示板に立候補宣言したら？

＞理事会運営の細則がないと、理事会をまったくやらないとか、委任状使ってひとりで理事会やるとか、無知による混乱が起きやすい。

理事会は規約による。委任状制度はありません。

＞工事発生の細則がないと相見積もりはとらないね。管理会社の見積もりで決まり。

規約で十分、管理費予算外の工事は総会決議によるのは当然。

↑予算の大枠だけとって業者選定、契約は理事会一任の総会決議やるのは管理会社の常套手段ですよ。

理事会に委任状がないのはわかるひとにはわかるんだか、輪番理事会には理解できないだろう。定足数をきっちり守るところは管理会社の指導がいいところ。わかんないだろうけどね。

９４は管理会社の指導がよくて
そこそこまともな運営が行われているマンションの住人であろう。
自分たちの意識が高いからではないんだか、そう思い込んでいる。

元フロントとは見識、視野が異なる。神と原住民くらいの差がある。

二回にも分けて陳腐なコメントは頂けないね。

＞こんなフロント御免蒙ります。
　フロントの時はしません。
　会社から叱られますから。

＞管理委託契約書に従うべきだ。
　委託契約書に書いてない、細かいことを文書で要求します。
　
　ま、理事会がしっかりしていれば、必要ありませんが、そうでない理事会が多いのです。

＞管理会社に要求する事案とは、なんでしょうね？
　もっと、細かいことです。
　例えば、
　1.年間の理事会が行うべき業務の一覧表
　2.議事録の作成、締切
　3.理事長が専決決済できる金額
　とか、もろもろ（理事が全員新人でも、するべきことがわかるように）

ここは僕がたてたスレだけど、まだ続いているんだね。
成りすまし君が1,000スレになったのは片っ端から新スレ
を立ち上げていたから、ここはやめたんだけどね。

元フロントはさすがである。