管理費の滞納問題について

>>200
>＞但し管理委託料金の枠外の別料金となる
>　一般的には、これに対する費用を管理会社が請求することはないでしょう。
>　これを請求するような管理会社は要注意。（金もうけ主義が歴然）
>　普通は、担当が自主的に動きます。（管理会社に対し、管理委託料金の枠外の費用が発生するか確認してくださいね）

要注意どころか、弁護士法違反では？

１９５さん

正論でなければ、無視するか、酷い時は、退場させる。

それで、総会が、流れるようであれば、その組合員に責任を、

負わせる。総会は、あらかじめ、議案で通知されているし、

議案の内容を変更することは、できない。

＞ならば、区分所有法上は、区分所有者個人でも請求できることになりますが、本当ですか？
　そうはなりません。
　民事訴訟法29条で、法人でない管理組合は、代表者以外原告になることが出来ません。
　組合の未収金は、共有の債権で、分割請求はできませんので、個人の権利は認められません。
　代表者である理事長にのみ可能な保存行為です。

民事訴訟法　第29条
　法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは、その名において訴え、又は訴えられることができる。

＞要注意どころか、弁護士法違反では？
　訴訟行為ではないので、違反にはなりません。
　弁護士も、管理会社の方へ言ってきます。

>>204
>代表者である理事長にのみ可能な【保存行為】です。

「区分所有者固有の権限に基づき、共用部分の保存行為として」、未払い管理費の請求を認めた裁判例（福岡地裁平成元年1月17日判決）があるようですが、未払い管理費の請求を【保存行為】と解釈することには無理があります（下記参照）。

弁護士平松英樹のマンション管理論
【一区分所有者による保存行為を理由とした管理費等支払請求？】
http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/055.html

>>204
>訴訟行為ではないので、違反にはなりません。

弁護士でない者が、
① 報酬を得る目的で、
② 法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを
③ 業とすること
は、弁護士法第72条違反です。

＞205さん

　掲示のサイトでは、結論として、「一区分所有者が保存行為を理由として管理費等の請求をするのは無理」と書いていますが、理事長が総会決議なしに原告になれるかどうかについて書いていません。


　また、標準管理規約２１条を理由に「保存行為を一区分所有者が出来ない」と書いていますが、２１条は共有部分の管理について書いているのであって、それを「保存行為も出来ないという趣旨」だと結論付けるのは納得がゆきません。

　勿論、法律の素人である一個人がいう事が社会的に認められるとは思いませんが、

区分所有法　第十八条では
　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
この様に規定してあり、「管理と保存は別行為」と読み取れます。
「２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。 」とは
　保存行為も理事会が行う等の規定をすることだと、何かの講義（弁護士主催）で聞きました。
　その時の話では、規定がなければ、共有部分の復旧なども個人がすることが出来、組合に請求書が来ますよ、という事でした。

弁護士法第72条
　弁護士又は弁護士法人でない者は、報酬を得る目的で訴訟事件、非訟事件及び審査請求、異議申立て、再審査請求等行政庁に対する不服申立事件その他一般の法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない。
　
「法律事務」の拡大解釈では、
　私は、管理会社の社員時代、何度も顧問弁護士の指示で、請求明細書の作成をしています。
　請求明細書とは、請求書・督促状などの請求額の根拠となるものです。
　フロントは、告訴状の理事長印を理事長からもらっていました。
　理事長が、弁護士と会うことなく、裁判所に行くこともなく支払請求訴訟が完了するのは普通でした。

違反ならこんな指示をしないでしょう。
　
　

>>206
>違反ならこんな指示をしないでしょう。

>>205 の後段は、
>但し管理委託料金の枠外の別料金となる
に関するコメントです。

>>206

>>205 の前段は、未払い管理費の請求を管理組合として請求することも、管理者が請求することも【保存行為】ではないことをお知らせする意味で URL を張りました。

＞未払い管理費の請求を管理組合として請求することも、管理者が請求することも【保存行為】ではないことをお知らせする意味で URL を張りました。
　
　私も、保存行為でゴリ押しするつもりはありません。
　規約で設定しておくのがベストでしょう 。
　ただ、管理費等の支払請求訴訟については、総会決議が必要ないとう弁護士もいることを書いておきます。

>>209
>ただ、管理費等の支払請求訴訟については、総会決議が必要ないとう弁護士もいることを書いておきます。

URL を読みましたか？
（抜粋）
管理組合に団体的に帰属する権利について、管理組合はその名において（管理規約60条3項に定める理事会の決議を経て）訴訟を提起することができます。
また、区分所有法26条4項に基づき管理者がその名において訴訟を提起することも可能です。
つまり、「管理組合」が権利能力なき社団として原告となることも、「管理者」が区分所有法26条4項に基づき原告となることも可能です。

滞納者氏名の公表
・ 滞納者の氏名・部屋番号・滞納額を公表することについて、
戸建て別荘で構成する団地で、管理費の滞納を督促するために、別荘地の町会の会長が滞納者を明示した立看板を設置したことが名誉毀損による不法行為になるか問題になった事例で、
東京地判平成 11 年 12 月 24 日 (判時 1712 号 159 頁)は、立看板の設置に至るまでの経緯、その文言、内容、設置状況、設置の動機、目的、設置する際に取られた手続き等に照らすと、立看板の設置行為は管理費未納会員に対する措置としてやや穏当さを欠く嫌いがないではないが、管理費の支払を促す正当な管理行為の範囲を著しく逸脱したものとはいえず、会員の名誉を侵害する不法行為にはならないとした。なお、会則には管理費の納入義務が規定されているが、氏名の公表については規定されていなかった。

>>新米理事長さん

匿名さん同士の議論が進んでいて話を理解するのに難儀していますが、
その後、支払督促の申立をされたのでしょうか。

当方、輪番理事長の1年目が終わった所なのですが、管理会社に無断で
転居されて連絡が取れなくなった方（所有者）がおり困っています。


これまでの状況は…
・管理会社による郵便、電話での通常督促
　→音沙汰無し
・管理人さんも顔を見ておらず、特定記録郵便で督促状発送
　→転居先（同じ市内）で投函されている事を確認
・中古マンションとして売りに出されている事を確認（汗）
・管理会社から内容証明郵便を発送
　→保管期限満了で差出人に戻された為、特定記録郵便で再送
　→転居先に投函されている事を確認（現在ここまで）

今週末に新期の第1回理事会がありますので、理事長再任を申し出て、
裁判所への支払督促を決議して来週早々に申立したいと考えています。


このスレに目を通した上で、繰り返しになる所もあるかと思いますが、
新米理事長さん他、ご意見や経験談をご教授下さいましたら幸いです。

よろしくお願いします。

(届出義務)
第31条 新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、
直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。

他人任せでは何も進みません。
相手の住所を調べる方法
相手方の旧住所が分かる場合
相手が転居して引越し先が不明である、等という場合、通常は、「転出届」や「転入届」の手続きが行われますので、旧住所地（市区町村）の住民票を取得することによって、転居先の住所が表示されていますので、移転先の新しい住所を知ることが出来るのです。
戸籍法や住民基本台帳法によれば、自己の権利を行使し、又は自己の義務を履行するために記載事項を確認する必要がある者は、住民票や戸籍謄本を請求することが可能です。

>>214　匿名さん、情報ありがとうございます。

市役所へ諸々の資料を持って行き、事情を説明した所、意外とあっさり出してもらえました。
また、転居先が同じ市内である事は察していたのですが、徒歩約2分の斜向かいでした(^_^;)

部屋は任意売却を手掛ける業者に預けられて売りに出されており、後は自己破産されないか
心配なのですが、一言「み～つけたっ！」と、ご挨拶に行くかどうか悩んでいます（笑）

まぁ、当方としては相手を刺激しない様に粛々と督促手続きを進めたいと考えていますが、
同様に夜逃げされた事のある方がご覧でしたら、対処法など聞かせて頂けましたら幸いです。

よろしくお願いします。

理事長1年生さん

すでに売却手続きに入っている様ですので、早く売れるといいですね。
標準管理規約２６条と同じ規定があれば、買受人にも請求できますよ
あんがいと買受人はすんなり払ってくれます。

滞納金？　無い物取れないよ　世間の常　あきらめが肝心　判決など無意味
運よく裕福な承継人が買ってくれるといいですね　ガンバ！

>>216　今監事さん、情報ありがとうございます。

標準管理規約２６条と同じ文面が当方の管理規約にもありましたので、少し安心しました。
とは言え、部屋が売却されるまで月々3万ずつ雪だるま式に増えていくのも気持ち悪いので、
夜逃げした所有者からも、少しずつで良いので回収したいものです。


尚、話が少し逸れるのですが…
昨年の未収金に「前所有者のCATV使用料（3200円）が破産により免責許可決定、回収不能」
とあり、今年に損金処理をお願いしたのですが、チョッと匂いますでしょうか。。。

私も「何でCATV使用料だけ？」とフロントに聞いたものの、小額でもあるのでそれ以上は
ツッコまなかったのですが、規約の「管理費等について有する債権」の「等」に含める物、
含めない物があるのでしょうか。


少しはググれ！と他の方からツッコまれそうですが、他にも色々と問題を抱えており…。
重ねまして経験談やご意見を頂けましたら幸いです。

事故物件にならない事を願った方がいいかも　買い手がつかなければ永遠に未集金の回収は不能
管理費等の時効は５年　裁判での判決後１０年で時効　物件価値に見合った滞納額以上なら買い手はつかない
滞納者自身にとって　その先に優先するはローン残金　先取特権も取れたとしてもオコボレ程度
　

無い物は取れないのが世間の常　あきらめが肝心　

管理組合ごときが簡単に滞納金回収出来るなら金貸しや銀行すらも苦労は無いわい　あまいねぇ

>>217　219　匿名さん、コメントありがとうございます。

現在、住宅ローンが払えず競売や任意売却になる部屋が増えているとも聞いており
少し不安になっていたのですが、皆さんの意見も肝に銘じて、今自分が出来る事を
キチンとやっておこうと思います。

シロウトが１００人集まっても何も出来ません　競売公売も成立すればのタラレバ状態
費用は掛かりますが法テラスなどへいくとその専門知識を持った弁護士もいます
相談してみてください　ケースバイケースで良い知恵あるかもですよ　どうせ法手続きが必要ですから

>>221　匿名さん、コメントありがとうございます。

当方、信頼できるマンション管理士に出会い、まずは月5時間のサポート契約を今月契約した所でして、
私も失礼の無い程度に勉強を始めて、こちらも情報収集の場の一つとさせて頂ければと考えています。

古い記事ですが↓も読んでいまして、私も弁護士に頼まないといけない程の状況になるのかどうか…
http://www.mansion-support.com/nonfiction/category62.php

滞納解消法
管理委託契約で3回請求させても回収できないと管理組合の仕事に成る。
難しいことは止めて、事前確認の上に滞納者を訪問すれば現金回収は簡単。
下手な文章請求より面談が効果抜群。

ないものはらえません　訪問だけで解決するならどうぞ　　
マンション管理士は法律に関わる事はできません　
なにも権限が無い資格でこの場合は無意味です

(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第6 2条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日別に定める徴 収日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。

2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。

3 管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うなど、 必要な措置を講ずるよう努めるものとする。

4 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。 45 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。

5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。

管理費等の支払い能力のない区分所有者は、そのうち、

債権者より差し押さえを受け、競売か、任意売買になるので、

新所有者者（特定承継人）より回収すればよいｖ。

規約に、きちんとその旨を設定して、日常の管理で、

入退去等（所有権変更等）の書面の整理をしておく。

取引業者等の、動きを、チェックすれば、所有者の同行が、

理解出来る。日常管理は大切である。

上の人の言う通りだけどもう少し詳しく。
普通に請求して支払いがなければ内容証明で脅し、それでもダメなら訴訟。
絶対に勝つけど、どうせ差押える資産も支払いもないから、そのあとその事実をもって59条競売訴訟で終了。まあ無余剰の取り消しになるのが関の山だけどね。
結局金も資産もない奴からは絶対に取れません。
まあ管理費等については特定承継人にも包括承継人へも引き継がれますからね。そんなに気にしないでもそのうち所有者かわりますよ。
時効の5年だけ気をつけて時効前に訴訟でもやっとけばいいだけ。抵当権者が競売にかけます。
あっ、抵当権者がいなければそもそも無余剰取り消しになりませんから、そのまま競売が進むだけ。
予納金やら弁護士費用やら手間暇やらかかりますから実行出来るかどうかは組合次第です。

基本的に弁護士法の関係で督促業務については管理会社は請け負えませんから(請け負ったら違法行為)組合で頑張るしかないね。

弁護士費用は組合費の無駄使い。サデステックな考えは、やめましょう。

強引な取り立てで、良い事は、ありません。弁護士に利益を与えるようなもの。

>結局金も資産もない奴からは絶対に取れません。

この様な人を理事長には絶対に選ぶべきではない。

現実ですよ、無い物取れません。
管理費滞納するくらいなら税も含め借金だらけでしょう。
その対象物件が滞納額や他の負債とみあう額なら収まりもいいが、
任意売却どころか競売も成立しないことが多いと思うけど。
税の滞納での公売でも同じ事、配当要求どころか債権放棄しないと成立しないかもよ。

少しでも回収、または安くても買い取ってくれる承継人探すことだね。
裁判所の判決など役に立ちませんよ、借金払えなくても犯罪じゃありませんから。
良い知恵は土地建物管理の専門知識に長けた弁護士に相談が無難。

例え話ですが、リゾートマンションなどは管理費の滞納額が数百万単位がザラにあるようです。
５９条に依る競売は当然認められ競売し、数千円でも競落されないとか、普通の事ですよ。
結果、さらに滞納額は増え続ける、どうなるか解りますよね。
一般的なマンションでも築古で流通価格自体が低い物件なども最悪、安くても買いません。

法律が守ってくれるとたかをくくっていると痛い目みますよ。
共同で建て物を所有する共同住宅のデメリットがそれなのです。
その為に少しでも健全にという事で立法されたのがマンション法（区分所有法）
でも、ない者には勝てません。

何も無い者が、開き直ると、８９３も、手を出さない。

係らない方が良いよ。あたらず、さわらず？

情けないね。男か女か分からないね。

滞納にお手上げとは情けない。
こんな人が理事長にならなくて良かった。

>>234
借金まみれでなにも無い者、破産者、差押えするものが自宅以外何もない、親族も相続放棄を考える。
こういう人が管理費滞納するんですよ、お宅、取れるなら取ってみなさい。
シロートが軽々しい発言はしないようにね。

>>233 >>234
＞滞納にお手上げとは情けない。

降参せずに対応できるなら、その方法書いてからにしてね。
感想聞いてる訳じゃありませんから。

何もない人から滞納金回収する方法、教えてください。
出来るならノーベル賞ものかも。　　笑

なーんだ滞納金は回収できないと思っているんだね。
こんな人には理事長には不適格者だね。
余程貧民窟みたいな街のマンションだろうね。

↑
何もない人から滞納金回収する方法、教えてください。
出来るならノーベル賞ものかも。　　笑

(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第6 2条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日別に定める徴 収日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
3 管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うなど、 必要な措置を講ずるよう努めるものとする。
4 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。
5 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
6 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。

区分所有法にはそう書いてあるけどね、現実に判決や支払い命令、競売許可でたとしても
滞納金回収出来るのはそう多くは無いだろうね。
そもそもその物件の価値がどんだけーって事もあるし、滞納金放棄しないと競売も成立しなかったり。
そんな人は借金まみれだろうしね、管理費どころの状態じゃないでしょ。

裁判しても弁護士費用含め管理組合の持ち出しって事で終るだろうね、これが現実。
集合住宅に住んだのだから、その負債も皆で分け合えば良い、嫌なら戸建てに住むんだね。

区分所有法？
聞いて呆れました。

>>242
お宅が無知なんだよね、区分所有法の５７～５９条に従って滞納などに対応出来るんだが。
お宅の言う標準管理規約の書いてある通りで滞納金が回収できるならやってからもの書きなさい。
どこの管理規約も同じような内容ですよ、常識。

ほんとうに世間知らずっているんですねぇー　呆れますわー

みっともない言い訳
ほんとうに世間知らずっているんですねぇー　呆れますわー

第七節　義務違反者に対する措置
（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
３ 　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
４ 　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。
（使用禁止の請求）
第五十八条 　前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
２ 　前項の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。
３ 　第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
４ 　前条第三項の規定は、第一項の訴えの提起に準用する。
（区分所有権の競売の請求）
第五十九条 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
２ 　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、前条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
３ 　第一項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から六月を経過したときは、することができない。
４ 　前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。
（占有者に対する引渡し請求）
第六十条 　第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
２ 　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、第五十八条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。
３ 　第一項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。

督促して延滞損害金を課して代理人弁護士費用を請求すると言うだけで
管理費の滞納や回収ができると思う一般民ですか　マンション管理しらないんでしょ
どのマンションも規約有るけど滞納も有るからのこのスレだろ
督促するだけで滞納金払ってくれるなら何も問題無いよ

>>245
コピペしか能の無い方みえますね　誰でも知ってるから邪魔なんですけど

無知だから、自分で書けないんですよ。
他人に言われた条項コピペして楽しいのでしょう。
PC覚えたての御老人と推察。放置で。

＞どのマンションも規約有るけど滞納も有るからのこのスレだろ

滞納は回収不能なんて書き込むなど無責任極まりないが、きょうび2,30万の金は街金融でどうにでもなるから現金回収に限る現実に余りにも無知。
生活必需の支払い項目（電気・ガス・水道・携帯などの使用料）で管理費等だけが厳しい取り立てをしない無能理事長がいるので滞納額が増加して滞納者は勿論、管理組合も為す術を失うことになる。

2,30万？　　笑　　

世間知らずには困りましたね、マンションに住んでから書いて下さい。