ザ・パークハウス 市谷甲良町 ってどうですか？

確かに、「峰竜太の家の近くだから住みたい」とは思いませんからね。
どうでも良ことです。

それよりも、北側にある整備工場が気になります。
騒音とか、匂いとか。
近隣住民からの反対運動もあったようですが、丸くおさまったのでしょうか。
町内会のお付き合いとかちょっと心配。

建物自体は結構いいかなと思うのですが、
住環境を考えると悩みます。

>>51
整備工場は騒音などほとんど感じませんよ。
近隣の方とは交渉が済んだのか、着工してからは施工反対ののぼりが全て消えました。

北側の整備工場と印刷工場の問題は騒音ではありません。問題は将来の大久保通り拡張。間違いなく両工場は取り壊され、「通りを一本入った静かなマンション」はあっさり「大久保通り沿いの騒音まみれのマンション」へ変身。。。このマンションの長所「静かな住環境」は期限付き。。。こりゃないな。。。

なるほど
後楽園から来た道が、今は東京新宿メディカルセンター（旧東京厚生年金病院）の横あたりで幅広い道路を作ってますけど
あれは大久保通りを拡張してずっと大久保のほうまで工事していく計画なんですね
放射25号線という道路計画みたいです

現在大久保通りの南側に古い低層の建物が並んでいるのは、そこが道路の拡張場所になるからなんですね

というわけで、将来は整備工場の部分は幅広い道路の一部となり、
このマンションはさらに交通量が増えた幅広い大久保通り沿いになるというわけです

物件近くの外苑東通りは、30年くらい前から拡張工事予定言われていて、最近漸く工事実行の雰囲気になってきました。
東京オリンピック頃、つまりあと5年後に完成とすると、計画から35年後くらいの完成でしょうか。
そうなると大久保通りの拡張工事もあと30年後？
でも東京新宿メディカルセンター近辺の工事は進んでいるので、この物件近くの大久保通り拡張工事が実行されるのはそう先ではないかもしれませんね。
交通量が多く幅広い大久保通りが完成すると、通り沿いのこの物件の価値下落は激しいかも。。。それもそう先ではないかも。。。
今は土地バブル起きているので強気の価格設定（400万円？500万円？）になるのでしょうが、何年後かには。。。

地図見ると大久保通拡張してもぎりぎりこのマンションは道路に面することはなさそうですが。
周辺のセットバック位置からして整備工場のところが接すると思います。
まだまだ立ち退かなそうな建物が多いから拡張が完成するのはいつになることやら…

大久保通りの拡幅は北町～筑土八幡の区間は東京都によれば平成３１年度に完成予定になってますね
（ホントにできるのかは知りませんが）
着工してるようなので用地買収のめどは立っているのでは？

大久保通りを牛込神楽坂から牛込柳町へ向かって歩くと、確かに道路拡幅に備えてセットバックされている所も散見されます。
ただしまだ大久保通りに面した建物も数多くあり、神楽坂上周辺も含めて着工されるのはいつになるやら、といった印象です。
上の方が指摘されている通り、本物件は拡幅実現後も大久保通り沿いにはならないと思われます。
これらをどう捉えるかで評価が異なるマンションになるかもしれません。

>>52に書かれている事が気になった。着工してのぼりがすべて消えたということは、相当の対策を打ったということで、それにかかった経費は物件価格に上乗せされているということでしょうかね？

平成３１年度までに工事完了するのって
現状で見るとどうなんだろうなぁという部分はありますね。
工事自体が始まってしまえば早いのかもしれないですけれども、
まだ現状の建物の多さを考えるとうーんという所かな、と。
出来ると随分と変わってくるんだろうなと思うのだが。

>>61
カネ以外に何で和解するの？

近隣住民です（ただし、反対運動には参加してないので一部推測）。

住民が反対していたのは、マンション建設そのものではなく、あの狭い道路に大型車両が頻繁に通ることです。この道路は狭い上に、すぐ近くの小学校への通学路でもあるので、そういった点の改善の運動が起きていました。

要求内容としては、トラックの小型化、誘導員の十分な配置…などです。それらのうちどれだけを受け入れたかはわかりませんが、平日昼間に周辺を通ると、尋常じゃない数の交通誘導員がいるのは確かです。

そういう意味では、ちょっとしたコスト増は懸念されます。

なるほど。
マンション建設自体への反対ではなく、建設過程での通学路の安全性を懸念しての周辺の動きだったわけですね。
それなら建設後は何の遺恨も残さないだろうし、地所も誠意ある対応を見せてあっぱれというところでしょうか。

周辺に整備工場と印刷工場があるみたいですが、
こちらの用途地域は商業地域・第一種住居地域のはずですよね。
閑静な住宅街なのに準工業地域と隣り合わせているエリア
なんですか？

整備工場と印刷工場は商業地域に建っています
大久保通り沿いのような幹線道路沿いが商業地域なのは普通です

大江戸線のみかぁ…

大久保通り、確かに飯田橋の周りは混んでいるのかもしれないけど、市谷甲良町付近ではあんまり混んでない気がするんですが。。。本当に拡幅が必要なんだろうか。牛込北町まで拡幅されたら、いずれはこっち側も拡幅せざるを得ないのかな。

一方、外苑東通りのほうは早く拡幅完了してほしい。中途半端に立ち退きしてるから、店がどんどん少なくなってきてます。拡幅完了したら、店もある程度戻ってくるだろうし、牛込柳町駅の新しい出入り口もできるし。

>>68
これは人によって意見が分かれるところですが、私の感覚だと、東西線神楽坂も、JR市ヶ谷も徒歩圏内です。
実際、大手町や日本橋にいくなら、徒歩時間を入れても、神楽坂まで歩いて東西線に乗ったほうが早いです。

もっとも、それならわざわざここに住まなくても東西線沿いに住むわ。。。と思う人もいるでしょうけど。

市谷甲良町付近だと渋滞しているのって記憶にないかなぁ。
通りかかっている時間帯にもよるのかもしれないが、基本的にはスムーズな感じがします。
全体的には拡幅する方向で行っているのでしょうか＞大久保通り
そうなると、なんとなく街の雰囲気も変わりそうな感じかも。

外苑東通りはかなり雰囲気変わるでしょうね。いい意味で。
甲良町、加賀町あたりの住民にとっては信号待ちゼロでアクセスできる市谷柳町駅の新出入り口はかなりのメリットになると思います。

いまいち駅が…
やはり北町かな。

>>75
そりゃ、交通の便利さは北町の方が上ですね。
あえて甲良町が勝てるとしたら、バスが充実してるくらいか（笑）。

エントランスと駐車場入り口は南側か東側、どっちになるんだろう？
右折禁止と一方通行が多いから、クルマやタクシーを利用することを考えると、どっちが入り口なのかは地味に影響する気がします。

特にタクシーで道を知らない運転手さんにあたると、道を教えるのがちょっと大変な気がする。
タクシーで大久保通りを走行しているのであれば、エントランスの前につけようとせずに、大久保通り沿いで降りて歩いた方が早そう。(特に大久保通り西→東方向だとすると、一回牛込北町まで行かないといけないから、２段階くらいメーター上がりそう。)

>>75
最寄り駅って、実は必要最小限の店舗などが揃っていればそれで十分なんですよね。栄え過ぎていれば人ごみに悩まされるし、あくまで一般論ですが犯罪の危険性も増す。
駅前20mで言うと、牛込柳町はスーパー、コンビニ、ドラッグストアなど生活する上で欲しいところは抑えているし、そういう意味では牛込神楽坂駅前よりも便利です。あそこはキッチンコートくらいしかないので。まあ地味なのは否めませんが。

現地から神楽坂上まではおおよそ徒歩10分程度ですね。
以前二十騎町に住んでいましたが、静かで買い物や食事も便利。とても住み良い場所ですよ。

甲良町は、かつて熊谷組の創業家の邸宅があった所だと聞きます。
そんな場所で手掛けるマンションですから、熊谷はメンツをかけて良い工事をするのではないかと想像しているのですが、そういう行動規律って働くものでしょうか？
どなたか詳しい方、教えていただけますとうれしいです。

熊谷組社員が沢山現場で作業してるとでも？下請の、期間契約の作業員に発注元の建設会社のメンツってどのぐらい効くと思ってらっしゃいますか？バイトだろうがコンビニの冷蔵庫に入った写真や厨房の食材で遊ぶ写真を投稿したら雇い主に迷惑かけることくらいわかってそうなのにいまだに繰り返しそういう輩現れますよね？末端の行動規律ってそんなもんです。期待しますか？

あまり「詳しい方」の発言に見えないのですが・・・

作業員の質の確保と統率もゼネコンの実力ですから、>>84さんには賛同できないですが、
創業家云々を一般社員が意識することはないと思います…。
よほど思い入れがあれば、優秀な社員を投入するとかはあるんでしょうけど。

こことブランズ牛込神楽坂どちらがいいかな？
どちらもグランスイート神楽坂よりもはるかに上だね。

外観はシックだし、独立バルコニーになっているので、
高級感とまではいかないけれど、ある程度のクオリティは出してきているんだなぁという感じを受けます。

いずれにせよ、パークハウスというブランドがあるのですから、
それに恥じないような工事はしてほしいと思うし、
チェックもしているのではないのかなと思います。

>>88
パークハウスも「ザ」が着くようになってからは駄目だよね。
もはやブランドではないよ。

>>90
地所物件に張り付いてるネガさん、おつかれさまです。
財閥系デベのマンションを買えないあなたをお気の毒に思いますが、マンション販売実績No.1という事実はどう説明しますか？
まさかの「みんな騙されてる」とかは止めてくださいね。あなたより遥かに見る目のある高所得者層が選んでいるのですから。

玄関のすぐ横に洗面室と浴室があるタイプは珍しいです
でも冬場はちょっと寒そうかなと思いますが、
湿気が籠らなそうですし、部屋の横ではないことから湿気対策にはなりそうです

ザがついても、都心のエグゼクラスの物件は旧パークハウスの品質を概ね受け継いでいますよ。部外者のご心配に及びません。

>>94
エグゼクラスってなんですか。
内部の符丁か何かですか。

このあたりの地所物件で、エグゼクラスに該当するのはなんですか。

なんだかすごく嫌なものを感じます。

94さんではありませんが、
『なんだかすごく嫌なものを感じる』なら検討しなければ良いと思いますよ。
呼称については詳しくありませんが、確かに3Aや市谷番町エリアなど、都内でも一級の住宅地の物件は郊外の地所物件とは色合いが異なる印象です。それはどこのデベでも言えることかもですけど。

96さん
94です。
恐れ入ります。
部外者は、、という言い回しが、過ぎたかもしれません。
地所の人間でもありません。
個別物件の情報は持ち合わせません。
クラスの呼称はそういったものが存在するのは確かな事です。
また、グラン以外全て同じ区分けであることは有り得ません。
至極当然のことと思います。

95です。

エグゼクラスとかという、ググっても出ない符丁を使うあたり、内部関係者に見えたものですから、そういった人が検討スレに出入りするというのは何らかの意図を感じて、嫌な感じがしたのです。「部外者は黙ってろ」的なことも言い捨ててますしね。


本当に地所の内部関係者でないのなら、エグゼクラスなどと言う言葉は知りようもないはずですし、知っていても語の使用を控えるものなのではないでしょうか。それを、知ったかぶりなのか通ぶっているのか、一体何をお考えなのだろう、というか。


内部関係者なら、あれだけの反対運動が沈静化した事情など語ってくれればよさそうなもんですが。


というわけで、私が嫌なものを感じたのは94氏の書き込みに対してでして、このあたりは大変良い住宅地だと思っておりますので、96氏のように言われるいわれはありません。

むやみに、喧しい人ですな。

物件の話をしましょう