ザ・パークハウス 市谷甲良町 ってどうですか？

まだ余っているようですが、玄関の階段のせいで妻に反対されています。何段くらいあるのでしょうか。写真だと25段はあるように見えますが、5段くらいなら許容できますが老後のことを思うと駅のような階段の多さは厳しいです。スロープはすれ違える幅あるんでしょうか。

地下エントランスがネックみたいですね～(@_@)

予想ズをミルとそれなりに幅はありそうです。

予想ズをミルとそれなりに幅はありそうです。

カッコ良いマンションですね。
100平米超の間取りならと思いますが。
ご存知無い方が多いようですが、新宿区の高級住宅街は皆、地味ですよ。
派手な大邸宅は少ないですよ。
でも、知ってビックリの方が住んでます。
理由は新宿区は昔から山手で、大昔から屋敷街だったからです。
空襲で荒れた街もありますが。
ここは戦災に遭わなかった故に住民が古い。
だから、昔からの金持ちが多いが、港区と違い新参者の成金が少ない。
今日庵もミキモトさんのお家でした。

連投稿すみません。
だから、逆に治安も良いですよ。
変な価値観の方も少ないですし、皆さん堅実です。
質実剛健といった感じの街です。

逆に治安が良い、というのはすごくわかるかも。
そもそも歩いていても落ち着いているし、昔からの方たちなのかな？という方たちが多いので。
ざわざわしていないから
暮らしやすいものがあるのだろうなぁと。
山手であるというのはたしかにそうですね。

1階からもエレベーターに乗れるようですよ。

ここは意外にバスの使い勝手が良いです。新宿へ行くときは大江戸線よりもバスが便利です。
神楽坂だけでなく、椿山荘周辺も緑が多く、お散歩で楽しめますよ。

１階のエレベーターというのは、地下にしか行けないエレベーターなのでは？

そうじゃなくて、カードキーか何かを持ってる住民なら１階から入れるということですかね？？
でも、そこには郵便ポストとかはないだろうから、家族のうち誰かは１日１回は地下から出入りしなければいけないのではと思います。

あと、宅配業者は地下に行ってインターホン鳴らさないといけないだろうから、ちょっとかわいそうだと思う。

ここは地下スロープないです。
注意ですね。

地下スロープがないと、車いすやベビーカーでの通行ができなくて不便ですね。
車いすやベビーカー等の訪問はエントランス正面右手の動線が便利です
とホームページに書いてあったので、てっきりあるものだと思いました。

ランドプランによると玄関の下り階段の前に6段ほど上り階段があるので車椅子や自転車は、自転車用エレベーターやスロープから出てエントランスを横切り駐車場側出口に出るのでしょうか。

ここは北の2LDKが先に売れて、南の3LDKが残りまし種。
これは何を意味してるのでしょうか…？

＞286
そんなこと、解らん。

クリさんは30・40平米クラス、もっと大きなものあると思ってました。住み替えを前提に検討されるんでしたらいいのでは？ずーっと住む予定ですからうーんって感じかな

市ヶ谷駅まで徒歩17分は現実的ではない。

徒歩
17分は有楽町線と南北線では？
JRは堀を渡るのでさらに時間かかかると思うが。

確かにこの場所から市ヶ谷駅まで歩くのはしんどい。
行きは下り坂帰りは上り坂。
自転車でも帰りを考えると難しいと思うが。

大江戸線は両駅とも表記されてるのは最寄りの出口までの時間ですからホームまでには大人でも更に5分はかかり
小学生の通学には深いので他線への乗り換え含め負担が多そうで見合わせていますが選択肢も他に無く検討中。

小学生の通学も電車を利用するんですね。
都心の子供たちは、凄いですね本当に。
そういうのが日常の風景なんでしょうけど、毎日、満員電車に揺られて通うのも、
やっぱり凄いなぁ。
田舎の者の私には想像できないですよ。

牛込柳町駅物件は苦戦してますね

新宿御苑の公式サイトが更新されまし種!
そちらの方も気になります!!

ここはそんなに苦戦しているのですか？
やはり加賀町とかのブランドも過去の物でしょうかね。
マンションは駅近（大江戸とかじゃなく）が一番大事という証左やな。

広い部屋は価格が高すぎ

神楽坂ならその値段は相場ですよ。
柳町だから売れないんでしょう。

大江戸線ってなんであんな使い勝手悪いのか。都営地下鉄全般かもしれんが。JRか東京メトロ最寄りなら既に完売しただろう。

坪単価300なら中古になってもローンの持ち出しはなさそう。新古になるのを待つわ。

最寄りは大江戸線ですか。
あのホームまでの距離を考えると、できれば大江戸線の利用は避けたいと考えてしまいますが通勤ルートを考えると東西線は使い勝手がよくないし…と逡巡してしまいます。
販売に苦戦しているそうですが、近くに大きなスーパーが見当たらない事もマイナス要素かもしれません。

牛込柳町駅は大江戸線環状部の駅では、入り口からホームまでの距離深さとも短いほうです(体感で一番浅いのは月島？出口が多いので場所によるけど)

ただこの物件に関して言えば二駅の中間くらいなので駅距離のメリットがないことと商業施設がコンビニくらいしかないのが。郵便局や警察署が近くていいかもしれませんが。神楽坂も歩くと15分ほどかかりますし。この付近は坂が多いので健脚の方向けですね

>>305　二駅の中間とありますが、牛込柳町寄りですよ。ましてや牛込神楽坂、最西のA1出口は、
ホームまで結構遠いですから、倍遠い感じです。
当物件公式ページの地図を見れば明らかです。

ブランズ牛込神楽坂なら、神楽坂は歩いて3分でしょうからね。
この12分の違いが大きいです。往復にすれば24分違う。

>>306
神楽坂駅からでしたら、12分ではなくて2分の差ですよ。ブランズは9分、こちらは11分です。
牛込神楽坂駅でしたら、確かにブランズの方がかなり近いと思いますが。

路線が便利かどうかは活動圏によりますよね。
大江戸線は巨大ターミナル駅とは微妙にズレた所を走っていますが、
東西線とかよりよほど便利だと思います。

ここと三菱麹町で迷っているのは私だけでしょうか？

>>307
ここでいう神楽坂は、駅ではなく賑わうエリアつまり毘沙門のあたりを指しています。
東西線神楽坂駅の新潮社寄りは、江戸川橋と紙一重のところです。

>>309
立地も価格が違いすぎます。どの点で迷うのでしょう。

うなるほど金があるなら、両方買えばいいんでないの

Nタイプはすべての居室にウォークイン・クローゼットが設置されている点は良いなと思いました
収納力が抜群です。
ウォークイン・クローゼットって居室の広さに含まれるのでしょうか？
それとも別枠で考えられているのでしょうか。
設置されているのは良い。でもドアの開閉やそれ自体の出っ張りによって
デッドスペースも出来てしまう。
居室の広さに含まれてしまうと厳しいかなぁなんて思いました。

公式サイトが閉鎖されましたね…
残念でなりません。

甲良町って、確か与謝野が住んでいたよなぁ。
政治家で、与謝野晶子、鉄幹の息子。
与謝野の自宅今でもあるの？

与謝野さんは与謝野晶子の孫じゃないですかね。
市谷甲良町は町域が狭いので、あんまり特定するようなことを言うもんじゃないと思います。
ま、ネットで調べればある程度わかることではあるのですが。

新間取りの公開はアルのでしょうか？

公式サイトのLocationのところに書いてある
・石井医院
・まいばすけっと牛込柳町駅前店
は、もう閉院・閉店してます。両方とも最近のことだから、追随できないのはしょうがないですけどね。
病院もスーパーも、周りにたくさんあるから困ることはないとは思いますし、今まで道路拡張の影響で周りの店は閉店の一方だったですけど、それは一段落したので、これからは店は増えるかもしれません。

ブランズ牛込神楽坂は完売しました。
こちらもがんばれ！

大江戸線、人気ないですけど、
・地上を一切走らないから、台風とかがあっても遅れない
・ホームドア全駅完備だから人身事故もほとんどない
・他線と乗り入れてないから、他線の遅れに巻き込まれない
ので、電車遅延のストレスがほとんどないのは良いところだと思います。
(もっとも、謎の「車両故障」で遅れることは稀にありますけど)

あと、牛込柳町駅はそんなに深くないです。
(ただ、東口のエスカレーターが中途半端なのはイケテナイので、今度できる新しい出入口に期待)

他線への乗換も、飯田橋は不便ですが、他の駅は悪くないかと。
(蔵前、両国での乗換は最悪ですが、牛込柳町からこの２駅を使う用はほとんどないでしょう。)

あと、牛込柳町付近の大江戸線は、ラッシュ時間帯でもそんなに混んでないので、割と穴場だと思います。

大江戸線は確かに巨大ターミナル駅とは微妙にズレた所を走っていますが、
他の人も仰っているように地下鉄かつ環状線なので、台風でも大雪でも
大幅に遅れる心配はなくとても安心感があります。
新宿西口や飯田橋など、停車駅もそれなりに乗り換えのキモは抑えていますし。
ちなみに私は大江戸線最寄の職場なので、非常に重宝しています。

大江戸線が台風や雪で動いていても、微妙な駅しか止まらないから結局乗り換えた先が動いてないと意味ない気がします。まあ大江戸線が使えないのは間違いないけど、交通利便性以外に価値を見いだす人が買えばいいと思います。

ま、交通の問題は、結局「職場がどこにあるか」次第なんで、意見が同じになるわけはないのですが、
大江戸線上野御徒町から銀座線上野広小路への乗換は、それほど遠くなく便利です。
銀座線も大江戸線と同じく他路線との直通がなく（渋谷付近を除けば）ずっと地下なので、比較的遅れにくい路線です。
あとは春日乗換三田線もあんまり歩きません。三田線は乗り入れがあるから遅れは皆無ではないですが、乗り入れ距離が短いせいか、他路線よりは遅延頻度は多くない印象があります。

この３路線で、主要なオフィスは網羅できるかと。

ま、そりゃ、職場に乗換なしで行けるのが理想ですから、そういう人は、普通に、職場と同じ沿線のマンション買えばいいと思いますよ。
ここを買うお金があれば、通勤時間が同程度のところで、それなりのところに住めるでしょうからね。

>318さん
地域の情報をありがとうございます。
まいばすけっとは閉店してしまいましたか。
そうしますと、一番近いスーパーは物件より徒歩8分のまいばすけっと市谷薬王寺町店になりますでしょうか。
これから店舗が増えていくとの事で、徒歩で買い物に行ける距離に大きなスーパーができてくれればいいと思います。

工事中の牛込柳町駅の新しい出口のすぐそばにセーヌというスーパーがあり、二階はサイゼリアです。向かいのココイチがなくなって、次はどんなお店が入るのでしょうか？
駅前の薬の福太郎には100円ショップも入っていて便利ですよ。

>>324さん：
318です。今、公式見たところ、318に書いた、閉店された施設は削除されてますね。
今の公式サイトを見て318を見ると誤解を招くかもしれませんが、閉店されたのは、牛込柳町駅東口の目の前にあった「まいばすけっと牛込柳町駅前店」です(閉店理由は、道路拡張のため)。
「まいばすけっと牛込神楽坂駅西店」はなくなっていません（ここは１〜２年前くらいに開店したばかりの店です）。

一番近いスーパーは、325さんの言う通り、「よしやセーヌ」です。
ただ、心理的には、坂がない分だけ「まいばすけっと牛込神楽坂駅西店」の方が行くのは楽な気がします。
もっとも、セーヌとまいばすけっとでは、品揃えの傾向が全然違うので、ライフスタイルに合う方に行くようになると思います。

Coco壱があった建物は、道路拡張のため、今まさに取り壊し中です。
果たして、道路拡張後の隙間の土地に建物が建つのかどうか。。。

ライブラリーラウンジは落ち着いた空間になりそうですね
この戸数ですから無駄な共用施設もありませんが。小戸数ということで
管理費・修繕費は将来的に上がる覚悟でいた方がよさそうです

売れ行き悪いね。

単身者中心にターゲット絞るへきだったのかな？

こないだ行きましたけど、とっても売れてました。どうなんでしょうね。

ほとんど売れてますが、
売れ残りも幾つかありますね。

洗面台が２台あるとは珍しいです。
海外っぽい内装なんですね。収納もたっぷりすぺーすがありますし、
モデルルームのプランはリビングが２２畳とかなり広くて、憧れの間取りといった感じがします。

そこそこの物件で100平米程度あればダブルボウルは標準的ですよ。

地味に売り出した割にはかなり売れてますよね

まだ建て物完成まで1年以上あるのにかなり売れてました。人気マンションなのでしょうね。

人気マンションは販売と同時になくなるけど。
ものは言いようですね。

でも最近は入居が始まってもまだ販売し続けている所が多いことを考えると
かなり順調と行っても良いと思いますよ。
この調子だったら入居までかなりいい線まで行くと思いますもの。
マンションって立地と価格のバランスが適正に取れているのであれば、
キチンと需要があるのだなということをこちらを見て感じました。

ブランズ牛込神楽坂くらいの売れ方でやっと人気物件と言えるくらいかと思います。

何を言いたいのでしょうね。もう終わられたマンション引き合いに出して？？？？三菱さんと東急さんとで売り方が違うだけなんではないでしょうか？ましてや戸数も違うと思いますし。

ご近所の御婦人が目くじら立てる事では無いのでは…
337ではありませんが。

この掲示板、販売と同時になくなるマンションを良しとする風潮がありますけど、ちょっとどうかと思います。
購入側からして最も良いのは、建築が完了して実物を見て検討できるマンションでしょう。

最も、本来、値段というものは需要と供給によって決まるものですから、販売と同時になくなる、ましてや抽選となるマンションなんて、デベロッパーサイドから見ると、需要を見誤って、安値で売ってしまったマンションでもありますので、その点に限って言えば、購入者側へのメリットとも言えますが。

そういう意味でいうと、この物件の売れゆきは、早すぎず遅すぎず、絶妙な値付けだったと言えると思います。

いかにも売主側の言い分。人気というのはその名の通りユーザーの支持を多く得ること。価格が割安の人気物件かどうかという点に絞れば、ユーザー側にとっては早期完売する物件がそうであるとしか言いようがない。竣工後に見れるのがいいとか支離滅裂なことを言ってますが、人気物件であるかという点とは何の関係もないすり替えですね。
絶妙な値付けというのは、言い換えると売主が売れ残りリスクなく利益を最大限享受できる価格。基本的に売主は絶妙な価格を狙って物件価格を出すが、売主といえど市況を完璧に読み切ることはできないので、結果として早期完売とそうでない物件がある。人気物件、割安かどうかは売れ方で判断するのが当たり前。売れ行きが早い物件が人気物件であり、リセールバリューが高い傾向にあるのは、昔も今もこれからも変わらないであろう事実。

最近遠退いていましたが、久しぶりに覗いてみると何やら意見をたたかわせていらっしゃいますね。これだけの書き込みの多さが、色々な意見はどうであれ、人気を物語っているのでしょうね。

価格＝人気ですか。浅いですね。

>>341さん
価格＋リセール時の利益だけを観点にするなら、それで正しいと思います。ただ、私は「住み心地が良さそうか」が大前提で、その上で納得した価格で買うことにしているので、ここらの青田買いの風潮はちょっとどうかと思ってるってことを言いたかっただけです。もっとも、この物件も竣工までには売れちゃうでしょうから、私にとっては検討対象外になっちゃいましたけどね。（そういう意味では、絶妙な値付けといったのは語弊がありました。ごめんなさい。ただ、他物件よりマシと言いたかった。）

安めに売って売れ残りリスクを下げるか、高めに売って利益を上げるかは、業者側の選択。
逆に購入者側としては、それに踊らされるのではなく、割安であろう価格で早めに買う（その代わり、入居時のがっかりリスクと、金利変更リスクを負う）のか、割高になる恐れはあるがモノを見て買うのかを選択できる（後者の場合、モノを見て割高だと判断したら、買わないという選択もできる）。今の風潮として、前者を取るリスクテイカーが多いのは、良いことなんだろうか…そういう価値観だけじゃないのでは…ってことを言いたかったのです。

リスクをとることを否定はしませんよ。リスクを取った分、良い買い物をした時の喜びは増すでしょうから。私はそこまでのリスクは取りません、ってだけで。

>>345
竣工前販売の物件が竣工後のモノより安いって本当ですか？はじめて聞きました…
ケースバイケースと言えばそれに尽きますが、竣工後に物件を購入する時のメリットは不確実性を減らすことができる、という点に尽きるのでは無いかと思います。
値段はどっちが高いとか安いとかは無いですよ。例えば、「竣工前に契約したこの物件、完成した一年後の市況から考えると割安だったかな？」なんて考えても仕方無いですし、マンションは一物一価という話も聞いたことが有ります（売る側のセールストークかも知れませんが）。要は購入者の決めの問題だと思います。

まぁ、金持ち以外にとっては大きな買い物ですから、後でガッカリは避けたい。そういう不確実性を嫌う意味での竣工売りなんだと思います。

>>344
少し違います。
価格＝人気
ではなく
割安＝人気
ですね。
例えば中古で売り出せば坪400万で売れそうなものが350万なら当然人気になります。それか、割高でも二度と出ないような立地は人気になります。

ここの場合は価格が高かったというのがあるのかな。
販売は３期には入ってきていますが、販売戸数は次ごとになっていて、少しずつという感じですので
要望が入れば販売しているのかなぁという印象です。
今は２階と4階の販売なのかな？
最上階はもう完売してしまったのでしょうか。

>>348
あと1戸でした。最終販売のようです。

5000万円台とても魅力です。もう売れてしまったのかなあ。

>>350
5000万円台はなかなかないですね。何かあるのでは？

>>350
確かバルコニーに隔たりというか柵が無くて、同じ一階の隣の住戸に行けてしまうお部屋だった気がします。

>>352
ありがとうございます。

９割がた売れてますね。地味に着実に完売かな。

>>354
じみに売れてますね〜。

近くのヴィークコート市谷加賀町の中古90㎡が10900万で売りに出ています。
プラウド市ヶ谷南町ディアージュ90㎡も12480万で売り出してます。
こことどちららがいいか悩ましいです。

>>356
中古の場合、仲介手数料が約400万円、リフォームで約300から500万円、場合によりますが、売主が個人なので、築後2年経過はアフター補償は無しという所がデメかなぁ。。。ちなみに価格は中古の方が安いですね。

>>357
検討します。

築2年未満と4年程度だから、リフォームなんて不要でしょう。
瑕疵担保責任はついてくるのでは。

>>359
そうですか。

鉄筋・鉄骨とかどんな感じでしょうか？
あと新出口、いつ完成なのでしょうかね。

建物のデザイン性や内廊下のところ、駐車場や自転車も雨に濡れない、何も文句無しですね〜。モデルルームも良かったし、仕様も文句無し、本当に悩みます。

わたしもそう思います。最近見た中では断トツで纏まってます。

場所がイマイチなのがネックかな。
前面道路幅狭いし、大久保通り拡張も気になる。

狭小3LDKで坪440万、93㎡だと500万近い。
三菱はやっぱり高いね。

>>364
道路が広過ぎればねけ道になる。車が増える。拡張されれば収用され整備される。道路側に新築ビルたてば、音はさらに気にならない、、良い面悪い面あります。ちなみに道路計画の拡張分は1、2世帯分だそうです。行政のホームページみました。むしろ価格と仕様、建物デザインに共感です！！！

>>366
まあその通りですね。色々他もみて譲れるもの譲れないものが明確になりました。それでこの物件に行き着きました。

>>363
わたしもそう思います。低層マンションはやはりカッコいいですね。

やっぱ5階建てくらいまでの低層（中層？）物件がドッシリ感あって良いですよね。
見た目が違う。

裏千家の前だって、通り広いけどたいして車通らないよ。
ここの前はぼろい住宅ばかりで雰囲気もよくないけどね。

>>370
そうですか。