大規模修繕工事 と (株)合人社計画研究所

合人社は、１０年毎に大規模修繕工事を行わせるように仕向けます。

いいのでは？
大京さんもそうですよ

１０年で大規模修繕工事を行うのを信じている人が、分譲マンションに住んでるとは思えませんね。
もしかして、築３０年以上の分譲マンションに住んでるのでしょうか？
１０年前の新築マンションでも、長期修繕計画で大規模修繕工事は１２年を目安にしているマンションが多かったし、今の新築マンションだと１５年を目安にしているマンションが多いですよ。
１０年毎に大規模修繕工事をしていると、修繕積立金が大変高くなりますが、管理会社や業者はお得意さんなので、至れり尽くせりの対応でしょうね。
とんでもない成金で、建築にはど素人で、幾らでも金を支払いたいと言う人ばかりが住んでるマンションのようですね。
そうなら、羨ましいです。

合人社の提出した見積り金額は、理事会が合人社を外して依頼した大手ゼネコンの見積り金額の１.３倍でした。

うちのマンションで、８年目になった理事長が管理会社を合人社に替えようと理事を説得し、管理会社を見直すことになり、圧倒的に安い管理費用の合人社が辛うじて勝ち、管理会社が合人社に変わりました。
９年目になる時の総会で、議題には載せられていなかったのに、合人社が大規模修繕工事の話をスライドなどを用いてし始めました。
１０年目で工事をしないと保証がなくなってしまうので大変なことになるし、国も１０年で行うように言ってるとか、世帯当たり最低１００万円必要で、オプション工事を入れるとこれだけの金額で、このマンションが綺麗に生まれ変わります、と、演説をし始めたのです。
その時に配布された工事説明書には世帯当たり平均で１３０万円の金額になっていました。
１００世帯だとすると1憶３千万円です。
そして、合人社は、修繕積立金の値上げ案を出したのです。
今の支払額の２倍で、一時金として世帯当たり平均１５万円を示したのです。
それで総会決議を取ろうとしたのですが、何名かが質問し、異論を唱えました。
購入時の長期修繕計画書だと、大規模修繕工事は１２年目になっていて、大規模修繕工事費用の予定額を合人社が出したような世帯当たりにすると８０万円で、修繕積立金の値上げも１.５倍で、それを覚えていたので、あまりにも違い過ぎるのがわかりました。
それを聞いた合人社は苛立ってしまい、急に顔色が変わってしまいました。
それに、何故か理事長だけが、やたら大規模修繕工事をしようと大声で説得しだしたのです。
あまりにもおかしいので、疎開決議は取らず、改めてじっくりと考え直すことが必要だとなり、それをさせたくない合人社と理事長の説得を退ける為に、他でも行われていると言う修繕委員会を作り独自に検証することとなりました。
その場で５名が選ばれ修繕委員が出来ました。

その後、修繕委員会が独自に、前の管理会社にも問い合わせたり大手ゼネコンや地元の大規模修繕工事をしている工務店などに建物を見てもらい調べると、このマンションの場合、長期修繕計画の１２年と言うのも早過ぎる工事時期で、今、工事を行うとすると世帯当たり６０～７０万円くらいになると、問い合わせた業者から報告書が上がりました。

これを理事長と合人社に見せると、そんな無責任な工事は出来ない、そんな工事をして、後でどうがしたら、責任は誰がとるんだ？などと言い出したのです。

どうやら理事長は合人社と通じていて、金銭的なやり取りが行われたりしているようなので、今、管理会社を元の管理会社に戻したほうが良いと言う意見もでてきていて、合人社を替えると言う方向で動いていますが、理事長ひとりが大反対しています。
おそらく、理事長を解任し、管理会社を外して、理事会と修繕委員が協力しながら管理会社の変更を行うことになるでしょう。

合人社は危険です、リプレイスで合人社の名前が出たら、反対し、合人社が管理会社にならないようにして下さい。

>>工事を行うとすると世帯当たり６０～７０万円くらいになる

大規模修繕専門工事会社に頼めばそれくらいですが、管理会社とかゼネコンを経由すると
１５％から３０％上乗せです。元請けになれば責任を取るから当然ですね。

合人社が言うのは自社が受託した場合は、３０％引いて下請けに出すときは世帯当たり４０から５０万円になるので
責任は持てません、という意味でしょう。

安くしたければ理事会の責任で大規模修繕専門工事会社に直接頼んだらいいんです。面倒なら管理会社経由。

>>6
良く読まないから誤解してますよ。
元請であるゼネコンの見積り金額がそれです。
それに、大規模修繕工事などの高額な工事の場合、マージンは１～３％です。
１５～３０％とと言う多額のマージンは、１０万円以下の工事の時です。

末端の職人以外は全て元請です、

簡単に説明すると、職人が有限会社を作り、その有限会社を下請にした工務店があり、その工務店を下請にした建設会社があり、その建設会社を下請けにしたゼネコンがあるのです。

有限会社は職人にマージンを乗せ、工務店は有限会社にマージンを乗せ、建設会社は工務店にマージンを乗せ、ゼネコンは建設会社にマージンを乗せるのです。

実質総額１億円の工事だとして、何もしない口利き料として、直接工事会社の１５～３０％のマージンを乗せて１５００～３０００万円も利益が出るなんて、有り得ません。
口利き料はペーパーマージンとよばれ、１億円の工事なら口利き料の内容にもよりますが、通常は０.５～１％程度です。
それでも、口を聞くだけで５０～１００万円の利益になります。

それだけわかっていれば何も問題はないと思いますけど。

マンションの全員が、この事を正しく分かっていれば問題ないのですが、この事を知らない人がほとんどなので、合人社に騙されてしまうことがあるのです。

私が理事の時、合人社の担当者が屋上の角に近い部分のコンクリートにひびが入っていて、屋上の角が落ちて事故が起こるかも知れないし、雨漏れが起こるかも知れないからと写真を見せて至急補修工事をするので許可を下さいと言い出しました。
日曜日の夕方だったので皆で見て確認しようしたのですが、担当者は屋上は危険なので上がれないと言って見に行かせないようにしているようだったので、怪しく思い、強引に見に行きました。
行く途中、担当者は、自分は直接見た訳ではないと言い出したのですが、後で、それは言い訳する為の前振りだったとわかりました。
屋上に上がり見たのですが、写真のようなひび割れはなく、写真を撮った場所も見当たらなかったのです。
担当者は、おかしいなと言うだけでした。
案の定、その担当者は突然いなくなってしまい、次の理事会には新しい担当者がきたのですが、引継ぎをしていないので、屋上のひび割れについては知らないと言うのですが、それでは筋が通りません。
担当者じゃなく支店の統括に連絡して話したのですが、前の担当者は突然辞めたのでこちらも困ってるとしか言わないのです。
会社ぐるみであると感じました。
そこで、こんな事が繰り返さないよう、緊急を要する工事でも、必ず現場を直接確認し、確認した時の写真を添付することにしました。
あの時、屋上を見に行かなかったら、緊急工事だと許可していたら、１００万円近くの金が騙し取られたのかと思うと、今でも腹が立ちます。

元請けは人を置かないといけないから
この会社の場合、20%から30%は取りますよ
バックもその程度は貰います

>>11
「人を置く」とは「常駐」のことですか？
大規模修繕工事の工事金額が１億円だとしたら、それの２割としても２千万円です。
１億円程度の工事費用の建物なら、工事期間はせいぜい４か月ですから、１か月で５００万円です。
常駐するのは現場代人と呼ばれる人で、元請からは一人だけ出されます。
工事は土日を除く平日なので、実質２２日程度で４か月なので約９０日です。
９０日で２千万円だとすると、一日当たり２２万円です。

それから、現場代人が常駐するような工事は、公共の工事でも限られた高額な工事くらいです。
大規模修繕工事で常駐することはありません。
通常は、一人が幾つかの現場を掛け持ちで行います。

あなたの言う２０～３０％と言うのは、現場代人が必要な特殊な工事で、しかも、工期にもよりますが、４か月の工期だとすつろ工事金額が１千万円以下、数百万円の工事での場合です。
１千万円だとすると、２割で２百万円です。
実質９０日程度なので１日当たり２万円なので、元請の会社経費を入れて妥当な金額です。

すごい昔の知識ですね
その理論だと、スーパーゼネコンほど利益率が悪くなりますね

ただでさえ、やすい委託費なのですから
工事で収益を稼げなければ、
他社のマンションを取ってくる営業の人件費が払えず
会社がつぶれます

うちのマンションは、３５０戸なんですが、１３年目に大規模修繕工事を
しました。
相見積をとったところ、大成建設さんに決まりました。
予算は、３５，０００万円、工期は約１年でした。
元請の現場監督は、１年間仮事務所を設けて常駐していましたよ。
当然、設計・監理のコンサルタントもつけました。
見える部分は全てやりかえましたので、分譲時と変わらないようになりました。
改良工事としては、バリアフリー対策をしました。
当然、開放廊下のシートの張り替えや各戸の玄関の塗り替え、格子や電気、
天井等みえる部分は全て塗り替えをしました。
一部、駐輪場の新設や植栽の手直しも入っています。
集会場も全てやりかえました。２部屋続きにやりかえたので、エアコンの交換もしました。
管理会社は合人社さんではありませんが、専門委員会に管理会社は一切入り込めない
ようにしました。
相見積には参加しましたが、他と同条件での扱いをしまして、管理会社推薦の業者には
決まりませんでした。

１４ですが、設計コンサルタントへの支払いは、１，５００万円でした。

>>13
いい加減なことを言ってるのは、現実に分譲マンションを購入して住んでる人達からみれば明白ですよ。

>>14
３５０戸の規模で共用廊下の長尺シートの張り替えやバリアフリー対策をしてなら３億５千万円の予算は仕方ないでしょうね。
また、管理会社を外して行われたのは賢明だったと思います。
その規模の工事だと、理事会や修繕委員会を立ち上げても、行うのは難しいので、設計コンサルタントへの依頼は妥当でしょう。
３億５千万円の工事で工期は１年、コンサルタント費用が約４％の１５００万円も、準備段階から携わりアドバイスなどもあったと思いますので、おそらく、準備から工事完了までの２年間だとすると、妥当な金額だったのだと思います。

>17さん
私は専門委員会の委員でして、うちの工事費に対しては、納得の価格だったと
思っています。
又、コンサルタントは約２年間、長期修繕計画の作成も含め頑張ってくれました。
私もマンション管理については、少し勉強しまして一応マン管の資格だけは
取りました。
今度は輪番制の理事が回ってくるので、少しは役に立てたらいいと思っています。

いつもは、１２時には寝るんですが、今日は２時からヤンキースの
田中がタイガース相手に投げるので、それをみるために時間つぶしを
していました。

合人社の悪評なんて有名すぎて
なにをいまさらって感じです。

>>18
やはり、準備期間を含め、ちゃんと行うには、コンサルタント業務は２年は必要ですね。
しかし、理事会や修繕委員は、コンサルタントを入れるかどうかの検討が必要なので、更に半年から１年くらい、余分に必要ですね。
これが前例となれば、次回の大規模修繕工事などは、今回の皆さんのボランティア精神で積み上げた経験と労力を基礎にして行えますので、次回からは、今回のような苦労はしなくて良いと思います。

是非、今回の事を活かし、無駄な費用を使わないよう、健全な維持管理が出来る模範的なマンションであってもらいたいです。

頭では分かっていても、実際に行われる事が非常に難しいことですが、見事に結果を出された事ですね。
他のマンションが参考に出来るような素晴らしい皆さんの行いだったと思います。

うちも参考にさせてもらいたいと思います。

>>やはり、準備期間を含め、ちゃんと行うには、コンサルタント業務は２年は必要ですね。
>>しかし、理事会や修繕委員は、コンサルタントを入れるかどうかの検討が必要なので、更に半年から１年くらい、余分に必要で
すね。

マンションが大きいと、セレモニーが大事です。

管理会社を使うと、膨大に費用がかかります
もしくは、仕様が落ちるだけです

理事会で、合人社の担当者が突然、大規模修繕工事の話をし、見積りまで出しました。
理事長だけは知っていたようですが、他の理事は誰も知りませんでした。
担当者は、合い見積もりを取る気も無く、合人社が大規模修繕工事を数か月後から開始する工程まで持っていたのです。
この理事会で決定すれば工事を発注できますと言っていまして、理事長も乗り気でした。

工期を見ると、工事の時期が築９年目の途中から始まり、１０年目を迎える時に終わる工程でした。

合い見積もりは取らないのかと聞くと、時間が掛かるし何処で工事をしても、公示されてる世帯当たり１００万円以上になるのは変わらないし、管理をする側が工事をするほうが安心できるので、合い見積もりを取ろうと言うマンションはまずないと言う説明を担当者はしました。
理事長も、今やらないと何かあったら我々の責任問題になるし、合い見積もりなんかを取っていたら１０年目に工事が完了しないから保証が切れてしまうと合人社の担当者を後押しするかのような態度でした。

それは余りにもおかしいとなったので、せめて工事説明会をしてもらう事にして、その前に、理事全員に大規模修繕工事の概要と見積りの内容説明をしてもらいたいと申し出る理事の意見に理事長以外の理事が賛成し、翌週に理事に対しての説明をしてもらう事になりました。

翌週の説明の時、見積りを提出した合人社エンジニアリングの担当者が来るのかと思ったら、いつもの管理担当者が資料を持って一人できました。
工事の担当者は説明に来なかったのです。
説明はしどろもどろで、質問しても答えられませんでした。

これでは任せることは出来ないので、業者を探して大規模修繕工事をする為に建物を見てもらい、見積りを出してもらい合人社と比較する事にしようとしたのですが、理事長一人が最後まで反対していました。

理事長の態度は非常に怪しくなってきました。

と言うのが数年前の事で、今では光人社を追い出し、別の管理会社で大規模修繕工事の準備をしています。

理事長は合人社から謝礼をもらう予定だったようで、それが皆に知れてから全く見掛けなくなってしまいました。

合人社エンジニアリングは、実態の無いトンネル会社のようです。

管理会社自体がトンネルです

合人社が管理しているマンションが大規模修繕工事をすることになり、
管理会社と理事会で話しが進んでいたのですが、相見積を取るということ
になり、５社から相見積を取ったのですが、合人社は見積もりに参加せず
おりてしまいました。
何故相見積に参加しなかったのでしょうね。

>26
それは、まともな金額で工事をすると、ぼったくり出来ないからです。

大規模修繕工事が合人社からの話で、合人社が、忙しくて見積りを依頼する業者を探したり、見積りの依頼方法や工事の説明をすることができない理事会に代わり、合人社が相見積もりを取るのなら、合人社は進んで合い見積もりに参加します。

合人社の手口はこうです。

合人社が依頼したと言う業者は、全て合人社と関係のある業者で、どの業者が選ばれても、合人社には見積り額の３割以上もの、ふた桁違いのマージンが入るようになっているのです。
その金額は、マンションの積立金が幾らあるかで変わります。
借り入れせず、出来る限り積立金全額に合わせた見積り額にするのです。

分り易く１００世帯の一般的なマンションの例で金額を入れてみます。

実際の工事費用が６千万円だとした場合、合人社が合人社エンジニアリングの名前で出す見積りは９千万円以上です。
そして、合人社が理事会の代理で取った、合人社以外の業者から出された見積り金額は、９千万円前後で、大差無い金額に調整して出すのです。
単に、社名と数字を変えるだけなので、見積書の雛形があれば、５社の合い見積もりを作るのに１時間も掛かりません。
後は、担当者が、それらしく説明すればいいだけです。

普通のマンション居住者は、こう言う事をした事が無い人たちばかりですから、管理会社を疑って関わらない限り、自分たちで調べる事はしないので、合人社の嘘を鵜呑みにしてしまうのです。

例え嘘であっても、工事契約書を交わして工事をしてしまえば、裁判を起こしても、マンション側に勝てる見込みがないのを合人社は熟知しているので、物的証拠を残さないようにして話を進めるのです。

合人社に管理させておくと、ホストにはまった女性のように、借金してまでホストに貢いでしまうのと同じ状態になります。

合人社が辞退したのは、設計コンサルタントが、相見積業者に対して
同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米等での相見積を出す
ようにしたからです。
当然、相見積に関しては、合人社は関知させませんし、厳封で、見積書の
公開は、専門委員会や理事立ち合いで一斉に公開されました。
だから、辞退したのです。

ゼネコンになれるならいいけど
発注自体はゼネコンに任せてるんだったら
結局、挟まってるだけだからね

>28
その通りだと思います。
合人社は、公平に評価されると、自分たちのぼったくりが露見するから辞退するのです。

大規模修繕工事ではありませんが、共用廊下にある排水口の工事を合人社が提案してきたのですが、出された見積書の内容が良く分からなかったので、翌週、合人社エンジニアリングの見積り担当者を呼んで説明してもらうことになったのですが、担当者は急に用事が出来たと言う理由で来ませんでした。
合人社の担当者が詳しく説明を聞いて分かっていると言うので説明を聞いたのですが、あまり分かっていないようで、何故この工事が必要なのかさえ説明出来ませんでした。

呆れてしまったのは、「一式」と記された数量の部分について、理事の一人が「これは何と読むのか、そして、どんな意味なのか。」と質問したのです。
担当者は「マイナス・・　しき？　いちしき？」と呟き考え込んでしまいました。
そして、「多分、なになにしき、と言う工事方法のことです。」と言ったのです。
建築の事を知らなくても、見積りで良く出てくる「いっしき」すら知らなかったのです。
役に立たないので、合人社エンジニアリングの担当者をもう一度呼んで説明させる事にしましたが、結局、その工事は合人社から、「しなくても大丈夫です。」と言って取り下げられました。

こんな管理会社に大規模修繕工事を任せる訳にはいかないと理事会で相談し、合人社を大規模修繕工事から除外する事にしました。

その後、このような事が良くある悪徳管理会社だと、ネットなどで調べて良く分かったのです。

今、リプレイスの計画を理事会が進めています。

昔、マンション管理士の深山と言う人物が、合人社で大規模修繕工事をしてもなんら問題ないと言ってました。

合人社が管理会社だった時に、強引に１０年目で大規模修繕工事を行わせようとした合人社と理事長たちの酷いやり方を目の当たりにしたので、臨時総会を開き、事実を居住者全員に知ってもらい、総会決議で合人社をを外して大規模修繕工事を行いました。
合人社を追い出した方がいいと言う意見も出たのですが、理事達が反対をした事もありますが、大規模修繕工事の準備で手間が掛かることもありましたし、合人社はノータッチと総会決議で決まったことで、リプレイスは後回しになりました。
しかし、大規模修繕工事が行われてから、工事会社への３度の支払いを、理事会も承認し、合人社にも文書で知らせて支払日の確認をし、合人社も承認したのに、合人社は無視したのです。
工事の始まる前、工事会社と契約を結び、翌日に着工金を支払うことになっていたのですが、一週間しても支払われず、管理会社に問い合わせたところ、担当者は聞いていないと言い出したのです。
文書で知らせて合人社の承認ももらっている控えを見せても惚けたのです。
直ぐに支払うように言うと、合人社の担当者は、今からだと１か月先でしか支払えないと言い出したのです。
通帳などは全て広島にあるので、稟議書を挙げて、通し、許可されるのに１か月掛かると言うのです。
そんな事が有り、着工が約１か月遅れてしまいました。
その後、中間検査時点での中間金の支払いも確認しておいたにも関わらず、忘れていたと言う理由で半月ほど遅れ、完了後の残金も１か月遅れてしまったのです。
こんな嫌がらせをするので、工事業者も呆れてしまい、工事業者から同情されてしまったのです。
元の理事長は、仕方ないだろうと合人社の肩を持つし、他の元の理事も合人社の肩を持つ人もいました。
工事途中で理事の交代があったので、支払いの事実を目の当たりにした新しい理事達は、こんな管理会社ではいけないと思ったので、大規模修繕工事が終わって直ぐ、管理会社のリプレイスを行うことにし、今に至っています。

合人社計画研究所とは、本当に酷い管理会社です。

業務不履行と善管注意義務違反ですね
双方から訴えるのも一つですし
国交省などにも証拠を添えて、今後同様な事が起こらないように、指導してもらうなどがいいでしょうね
下手をすれば、建設会社を潰しかねないですから

ただし、管理会社としても言われるがまま支払うこともできません、、きちんと検収されているかも重要です
通帳はすぐ送ることはできると思います

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45968/

ご参考にして下さい。合人社を目の敵にしている管理会社が、

この中にありませんか？大手とはいえ、あきれるくらいレベルが低いです。

組合が、だらしないから、こんな管理会社を、のさばらせるのです。

自分の財産は管理会社任せにせず、自分たちで守りませんか？

合人社は、創価学会のように「合人社グループ」としてゴールデンタイムの番組スポンサーをして知名度を上げ、好感度を上げようと必死になっています。
それは、かなり逼迫した状況になっていて、破綻する可能性が大きいからのように思えます。
管理会社が破綻すると、管理してるマンションは大混乱をきたします。
一番困るのが積立金や普段の支払に用いる収納口座などのお金の流れです。
そして、１か月分は補填されるとは言え、合人社の場合、独自に３か月＝半年分を預かってると称して流用している場合が多く、倒産などしなければ誤魔化せるが、破綻してしまえば補填される１か月分以外の金は失われてしまい、新しい管理会社を探すのも大変で、その間、自管理せざるを得なくなるのです。
こういう危険もあるので、出来るだけ早く、合人社が管理会社のマンションは、スムースにリプレイスすべきだと思います。
大規模修繕工事でのぼったくり狙いの会社ですからね。

合人社の手口のひとつですが、新築で大規模修繕工事を行わせることのできそうな築７～８年くらいのマンションに関係者を住まわせ理事長にさせるか、理事長に取り入り、管理会社を変えるように仕向け管理会社を変更させます。
常套手段として、管理費の圧倒的な安さで奪い取るのです。
理事長から現在の管理会社の状況だけでなく、候補に挙がった他の管理会社の情報も全て知ることが出来るので、完全な出来レースにする事が出来るのです。
例え、赤字でも管理を奪い取るのが合人社のやりかたなので、例えば、元の管理会社の管理費が年間１千万円だとすると、それが高いと理事長に吹聴させ、他の管理会社に声を掛け見積もらせると９百万円とかの金額を出してきますので、候補に挙がった管理会社の全ての金額を聞いて、最低金額よりも更に安い金額を合人社は提示するのです。
その金額は、普通の管理会社なら赤字になるので出せない金額であっても合人社は、その金額で出すのです。
他の管理会社は真似が出来ないので、ほぼ間違いなく合人社に決まります。
しかし、それでは赤字の管理費ではやっていけませんが、目的は大規模修繕工事でのぼったくりなので、合人社の場合は管理費が赤字でも関係ないのです。
それで管理を奪い取ると屁理屈を並べ立て、建物が傷んでなくても１０年目で大規模修繕工事を行わせるのです。
その時、色んな細工をして建物が傷んでいて予定以上に高くなる印象を与え、積立金の金額を知っているので、最初は積立金を超える金額の見積りを出し、調整するとか値引きさせるとか言って、丁度、積立金ぎりぎりの工事見積もりにするので、素人である理事や居住者からは、合人社はしっかり建物を見てくれているとか、こんなに値引きさせるとは頼もしいと思わせるのです。
でも本当は、１０年目で工事をしなくても問題ないし、合人社が出した見積り内容を全部行ったとしても、３割以上水増ししているのです。
つまり、積立金が１億円だったとすると、合人社は１憶２千万円～１憶４千万円くらいの見積りを出し、１億円まで下げるのです。
しかし、実は、見積り内容全ての工事をしても７千万円程度の工事で、合人社が提案した中の無駄な工事を省けば５千万円で出来る工事だったと言うことです。
皆さん、注意して下さい。
中古で購入してきた人の中には、合人社の手先がいる可能性があります。

中古で人を住ませるコストを会社が負担して儲かるわけがありません

こここそ、妄想集団。合人社の悪の証拠は出せないでしょ、

規約に忠実な管理会社です。

忠実かどうかは知りませんが、中古で住ませるのは妄想でしょう
買収すればいいだけ

ウチのマンションの理事会で大規模修繕やる話が持ち上がっています。
合人社にコンサル頼むってどうですか？
なお管理会社は合人ではありません。

強豪させるとよいですね。ただし、

お宅のマンションの管理会社との相性はどうですか。？

コンサルなんて頼んだら、余計に高くなりますよ
コンサルの料金と、業者からのバックの二重で儲けます

談合防止策も必要。

要は役員の資質と良識。（内通する役員がいないこと）

他の管理会社とぶつければ、その時だけ激安になりますよ
結構、多くのマンションが、大規模修繕を境に管理会社を変えます

合人社の手先となってマンションを転々としている人がいますよ。

中古で買い、管理会社を変更させ、大規模修繕工事を行わせれば１００戸のマンションなら、合人社は最低でも１千万円の純利益が出せ、上手く行けば２千万円以上の純利益が出せるでしょう。
それが決まれば、中古のマンションを売れば、差額は１００万円程度でしょうから、十分合います。
１０回で１回出来れば儲かるでしょう。
でも、このように情報が広まってしまっては、もうこの手は通用しなくなっているでしょうし、振り込め詐欺が日々進化して、詐欺被害が増える一方であるのと同じで、新たな手を考えて実行しているでしょう。

合人社が管理をしていた時、大規模修繕工事は１０年目では行わない事になった直後、担当者が突然辞めてしまったと言う理由で、新しい担当者が来ました。
その人は話し好きで、偶々マンションで会って担当者から、このマンションの事について色々教えて欲しいと言うので話していると、その担当者は前の会社でリストラされこの仕事に就いたと言うので、前の管理会社は何処だったのか聞いてみると、管理会社ではなく証券会社だったと言うのです。
管理会社の経験はなく今回初めてで、採用されてすぐにマンションの担当者にされたので何も知らないので頑張ろうと思い話を聞かせてもらいたかったと言う話をしました。
私は驚きました。
見た目は温厚で話し易く話も聞いてくれるしやる気があるのですが、全くの未経験で採用されて研修もなく担当者にされたのです。
年齢は私より上でしたが、互いに話し易かったし、私も最初の頃に理事長経験をしたこともあったので、携帯電話の番号を教え合い、それから、ちょくちょく連絡し合うようになりました。
色々わからない事や、会社からおかしなことを言われているとか話を聞きました。
３か月くらいして、担当者から連絡が来なくなりました。
半年くらいした時、久しぶりに担当者から連絡があり、急に辞めることにしたと言うのです。
詳しくは言えないが、合人社では仕事が出来ないと言うことで、こんな会社に管理させては良くないと言うので、私も同感ですと言うと、今までありがとうございました、これがわかった以上、合人社にいることは出来ないので辞めます、と言うことでした。
私と連絡していたことは合人社には知られていないので安心して下さい、とも言っていました。
こんな会社が管理会社として存在できることを許していることが、おかしいんです。
１日も早く、合人社のような管理会社を駆除すべきだと思います。

>48さん
しかし、合人社の管理数は毎年伸びているんですよね。
私も合人社のことはネットで知るぐらいで直接には
存じ上げていません。
ただ、うちのマンションにも、管理会社を変えませんかと
理事長に話をもってきたことがありました。
理事長はその気だったんですが、私が反対したものですから
その話しは立ち消えになりました。
そういうことはありましたが、積極的な開拓力はあるようですね。

誰が理事長かなどを調べ、直接連絡し、管理会社を合人社に変更すれば、契約した管理費の１０％を礼金として理事長個人に支払うと言って取り込む方法なので、増えるのでしょう。
しかし、長続きはしませんので、いわゆる自転車操業と同じことですから、いつかは破綻します。
破綻する前に、新たな方法を考え、新たな自転車操業を繰り返すのだと思います。
新築マンションを買う人のほとんどは、それまでの人生で、管理会社のことなど考えたこともない人なので、合人社のことなど知らないため、簡単に騙されてしまうのです。

証拠をお持ちですか。貴方の言っている事は、にわかに信じ難いです。

この掲示板で示す事はできませんが、おかしいと気付いてからの電話や会話などの記録があります。
知らない人が信じるとは思っていません。
何故なら、私自身、まさかと思っていまして、事実だと確信するまで時間が掛かったからです。
合人社は、証拠を残さないノウハウに長けています。
謝礼金は、民間であれば合法です。
しかし、マンションが管理会社に支払う管理費や修繕積立金とか工事代金の中に、協力した理事長や居住者に支払う謝礼金も上乗せされていると知ったら、マンションの皆さんは、どう思うでしょう。

まぁ、合法ですから良いのでは？
とはいえ、たかが知れているお金をもらったがために
いつでもそれをバラされる心労を抱えながら総会に参加し
言いたい事も言えず、他の居住者を裏切るような話をしないといけないわけですから
嫌になって引っ越してしまうんでしょうね

管理組合の中では、正直な事が一番いいと私は思います

色々な賄賂みたいなものを届ける人間もおりました。
お断りしてきました。しかし、断ると後々人間関係がギクシャクしてきます。
しかし、責任ある人間は、これくらいの方がいいです。人気取りはよくない。
理事は順番で回ってきます。区分所有者の義務ですから任期を全うします。
余計な事はせず、規約や法令に基ずいて、義務を果たすだけです。
汚い人間もおりますが、関係は持たないのが良いです。

振り込め詐欺を生業にして大金を稼ぎ高級車を乗り回し無駄金を使うのに罪悪感が全くない生れながらの詐欺師もいますし、金に魅せられ考えが変わってしまい詐欺師に成り下がってしまう人も多いのです。
合人社は、そのノウハウも持っているのでしょう。

謝礼金の額が管理費の１割だとすると、５００万円なら５０万円にもなります。
公人だと逮捕されます。
民間人は逮捕されないとしても、合人社に便宜を図り、合人社が有利になるように他社やマンション内の情報を、合人社だけに明かした事は、刑事告訴することも出来る内容です。
刑事告訴されなくても、他の住人が知れば、どうなるでしょうね。
しかも、合人社の最大の目的である、大規模修繕工事を受注させるよう便宜を図れば、工事費が１憶だと１千万円もの謝礼金が手に入るとしたら、どうでしょう。
皆で積み立ててきた金を、合人社の上手い話に乗っかり、合人社に情報を流し、合人社が受注すれば、とんでもない金が一人の手に渡るのです。
その金は、皆で貯めた積立金です。
こんなことが許される訳がありません。

そんなに払うわけありません

誰しもがそう思うのは当然で、私もまさかと思っていました。
しかし、管理費についての謝礼金については、当時の理事長と当時の統括から聞かされたものですし、うちのマンションで現実に起こったことです。
合人社の本社に問い合わせた時には、全ての支店で同じではないが、だいたい一カ月分か１０％程度、貢献度によって謝礼金の額が変わると言ってました。
大規模修繕工事や工事については、うちのマンションでは未然に防ぐことが出来ましたので、実際には起こっていませんが、洒落金が貢献度によって、管理費の場合と同じで、最大１０％になると元理事長と元統括が言ってました。
今も信じられませんが、元理事長が普通のサラリーマンと言っていたのに、分譲マンションを幾つか持っていたことから、事実だと思います。

謝礼金でマンションがいくつも買えるの？
極端すぎるよ。
それにね、実際謝礼金をもらった理事長がいたとしても、
それは絶対にいわないよ。

管理委託費の一ヶ月分で、数十万ってところでしよ
大規模修繕で10％も払ったら、そりゃ割高になるよ
しかも確定申告なんてしないだろうから、脱税で追われるだろうね

バブル前に働いてた人たちは、株やってなかったら、何個かマンションは持ってますよ

大規模修繕工事や他の工事と管理費などの謝礼金があれば、マンションは幾つか買えます。

その人が持ってるマンションは全て中古マンションです。
築７～８年目のマンションに定めて買ってるようです。

全ての人がこのようになることはないですが、元理事長は、次のように行ったようです。

最初に中古マンションを買い、偶々理事の順番に当たった時に合人社から連絡があった。
管理会社を合人社に替えてくれれば謝礼金をだすし、謝礼金は合法だから、他の人に知られない限り問題にはならないと教えられる。
理事になり理事長を申し出て、管理会社の悪い部分は必ずあるので、それらを強引に指摘して理事全員に、管理費が高いし仕事も出来ないので管理会社を変えるべきだと言って理事達に合人社が有利になる予備知識を与える。
管理会社抜きで理事会を開き、合人社を呼び理事達に話をさせる。
理事達に管理や建築の仕事をしている人ならばれてしまうが、そんな事に無関係の人達なら、合人社の話を信じてしまうようになり、管理会社を変更する展開になる。
そして、合人社が管理会社になり、理事長には管理費の１０％の謝礼金が支払われるが、理事長以外誰も知らない。
そしたら今度は合人社から提案があり、理事を２年制にしたほうが良いと説明され、理事が２年の任期となる。
そうなったら理事長が２年続くので、管理会社を変更し大規模修繕工事を合人社にやらせるように出来る。
合人社は、前の管理会社が見落としていたとか、こんな管理ではマンションが駄目になるとか、管理費が安すぎて資産価値を維持できないと、それらし合人社が勝手に作った資料を理事達に示して信じこませる。
こうして合人社が大規模修繕工事をするようになる。
理事長には少なくとも数百万円の謝礼金が支払われる。

この理事長は、同じ事を他のマンションで行えば、もっと儲かると考えていると、合人社から、近くにマンションがあり、丁度良い年数なのだと言われ、理事長は家族の都合も考えず突然、その中古マンションを購入する。
今のマンションは賃貸で貸せばローンの支払や管理費なども賄えるので、数百万円の謝礼金を頭金にして新たな中古マンションが買え、同じ事を繰り返せるのです。

例え、その新たな中古マンションで失敗しても、売るか賃貸で貸して、別の中古マンションを探し、繰り返せばいいのです。

このように、信じがたい事が現実に行われていたのです。

うちのマンションで合人社に管理会社を変更させることに成功した元理事長は、大規模修繕工事の受注には失敗し、そのことが一部の理事達と関係者に知られてしまったこともあり、理事長の任期が終わる直前に、別のマンションに引っ越して行きました。

元理事長は大規模修繕工事を取りたかったからか、修繕委員長と親しかった私に近づいてきて、何度か飲みに誘われ、飲んでる席で謝礼金などの話をし、私にマンションの為だから一緒にやらないかと誘ったのです。
その飲みに行った時、当時の統括が来たこともありました。

皆さんに信じてもらえるとは思っていません。
でも、暴力団が一般市民に利益を得る為に近づくのと同じように、このような事を合人社もしていると言うことを知ってもらい、もしもこのような状況になれば、巻き込まれないようにしてもらいたいのです。

誠実に管理を行ってる管理会社も多いのですが、そんな会社は管理費も高く、利益も上がっていないのが現実です。
しかし、そのような管理会社が管理するマンションほど、合人社に狙われるのです。
十分ご注意下さい。

合人社は、このような掲示板などもチェックしていて、事実を嘘だと思わせようと書き込んできます。
このような話が合人社を陥れるライバル会社の書き込みかのように思わせるようにもします。

判断を誤らないで下さい。

判断を誤ると、積立金を根こそぎ奪い取られてしまうだけです。

普通の管理会社でも、根こそぎ取られますよ
取られないようにするには、
自分達が相場など抑えて
しっかりするしかありません

合人社の事を知らないか、合人社を庇おうとしているかのようですよ。

合人社はイナゴと同じで、金が有ると奪い尽くし、奪い尽くすと金を出させ、また奪い尽すのを繰り返し、追い出されるまでダニかヒルのような存在です。

何の計画性もなく、ホストクラブのホストのようなものです。
　

どの管理会社も一緒ですよ
実力のない出世したがりが資産を食いつぶします
虫みたいな使えない人間が一番そうなりやすいです

一緒と言うのは極論のように思います。
突き詰めて行けば、商売は全て同じで、他人から金を得ることです。
しかし、管理会社としての合人社は、他の管理会社とは違います。
東急コミュニティーや傘下のコミュニティワンの水増しは工事金額にもよりますが、１００万円程度の工事原価なら、１～２割程度ですが、合人社は５割増しは当たり前で、時には２倍以上になります。
東急コミュニティーや傘下のコミュニティワンは、他のマンションの壊れた部分の写真を持ってきて、工事が必要だとは言いませんが、合人社は、他のマンションで壊れた部分の写真を持ってきて、工事をさせようとします。
合人社の場合、水増しなどと言うレベルではなく、ボッタクリバーのレベルか、それ以上です。

大手も自分で壊している人たち多いですよ
すべての会社は疑ってみることです
嘘じゃなくて、別のマンションとの取り違いは絶対に発生しますから

区分所有法では。総会は区分所有者総数及び議決権総数のは半数が出席すれば足り、
普通決議事項は、その出席組合員（出席者、委任状、議決権行使書を含む）の過半数で決する。
特別決議事項は、区分所有者及び議決権総数の４分の３で決する。

以上は、区分所有法の強行規定です、規約に、これより厳しく、又は緩和した規定は、無効です。

よって、区分所有法通り、多数決議で可決された、案件を、苦情を言っても、後の祭りです。

物事の良否を、判断できる組合員が多数である、マンションなら、こんな事はないでしょう。

組合員は、管理会社に舐められている。管理人が、威張っているマンションが住民のレベルが低い。

情けないが、その通りです。
分譲マンションを買う人の９割以上は、初めて買う人たちで、買い替える人の中にも、合人社のような劣悪で詐欺師のような管理会社を知っている人は少ないので、管理会社が合人社で、大規模修繕工事について理事会で決まったので承認をもらいたいと、当たり障りのない適当な資料を配布して、総会で質疑応答があっても、まさか管理会社がボッタクリをするとは思っていないので、皆から反対の質問や意見も出ないので、流されるまま皆が賛成するので自分も賛成してしまい決定してしまったと言うのが普通です。
合人社のボッタクリで、１億円で出来る工事が１憶５千万円だったと気付いた時には既に手遅れなのです。
だから、こうして、情報を広く知ってもらうことが必要なのですね。

国が放置しているのが良くないですよ
もっと広く早く安く見積りを出せるよう、仕組みを作るべきだと思います

国や、管理会社を、頼るから、いけない。

組合員が規約や法令を学ぶべき。マンション管理士の勉強は、

マンションに住むための基本的知識です。

管理会社はどこも一緒～
というのは関係者の詭弁

会社によるあたりハズレはあるけど
基本的には担当者の頑張りがほぼすべて

ではない。組合員の質の問題。

極論を言えば、マンション居住者が、戸建てに住んでいて、自分が買った家をどのように維持していくかを、自分で勉強し実施して行く意識を持っていればいいのです。
でも、マンションを買う人のほとんどは、管理会社が全てをしてくれるので任せっきりで済むと信じて購入しているのです。
そこの目を付けて、ボッタクリでもばれないので、合人社のような悪徳詐欺師のような管理会社が生まれたのです。
他人の弱みを見つけ、そこに付け入るのは、暴力団を同じ考えです。
山口組も合人社も広島ですから、同じ発想なのでしょう。

合人社の統括に、脅された経験があります。

事の発端は、総会で、議案には無かった大規模修繕工事を行うので緊急議案として提出し、強引に大規模修繕工事を行うようにしようとしたので、他の人から強い指摘が出され、それに私を含め多くの人が何故かと質問をし、私が、これはおかしい、改めて時間を掛けて検討すべきことだから、他のマンションでもあるように理事会とは別に修繕委員会を作って行うのはどうかと提案し、そうする事に総会できまったことが発端です。

総会が終わって統括が私に修繕委員について話を聞きたいといって個室に入ると、統括の顔が豹変し、俺たちの邪魔をするな！とか、ここに住めないようにしてやろうか！とか、子供はいるのか？とか、これ以上邪魔をするなら、何をされても文句を言うな！と言うようなことを一方的に恫喝し、机をバンバン叩き、椅子をけっ飛ばし、机の脚をけっ飛ばしたりして凄んでいました。
最後に、私と華がくっ付くくらい顔を近づけてきて、わかったな！と言うだけ言うと、勝手に部屋を出て行きました。

当時、その内容を最寄りの警察署に相談に行くと、知的犯罪や詐欺を取り扱う部署で話を聞いてくれました。

結論は、残念ながら脅しだと判断することが出来ませんでした。

その理由は、相手は相当な経験があるか、法的な事を教えられていて、脅しと判断するかどうかと言うと、脅しには判断し難いぎりぎりの所を熟知していたからです。
まず、私と一対一の状況を作ったことで、他に証言出来る人を無くした事、私を睨みつけ大声で怒鳴っても、バンバン机を叩き椅子を蹴飛ばしても、私の身体に危害を加えてませんし、言った言わない水掛け論に出来るのです。
このマンションに住めなくしてやろうか！と言われても、他に誰も聞いていないので、統括が知らないと言い張ればいいのだそうです。
ただ、個人情報を知られないようにしないと、何をするかわからない暴力団などと同じ人種だから、勤務先に乗り込む可能性もあるので、十分注意して下さい、と言われました。

その後、管理会社は変更しましたが、他のマンションででも、同じ事を繰り返しているのかと思うと、絶対に許す気にはならないです。

合人社が管理会社なら、直ぐにリプレイスして下さい。
私が経験したような豹変する前は、表面的に大人しくても、隠れて、嘘の情報を流し、居住者に信じ込ませ、何をしても比較できないようにしてから、嘘の情報を信じ込ませたので正当に思えてしまう理由と説明をし、捏造した工事や水増しで、多額の利益を上げているはずです。
　

合人社をリプレイスした話です。
合人社が緊急だと提案した工事の見積り内容がおかしいし値段が高過ぎると発言した理事会の後、理事長が部屋に来て、これ以上ごたごた言うと、ここに住めなくしてやると脅されたことがあります。
次の理事会では、その工事が無くなってました。
理由の説明が無かったので、緊急だと言ってた工事が無くなった理由を説明して欲しいと質問すると、合人社じゃなく理事長が、俺が再検討させた、文句を言われたからな、と睨みつけられました。
本当なら私の質問に答えるべき合人社の担当は横で知らん顏してました。
他の理事から、あまりにもおかしな理事長の態度と、緊急の工事がなくなった理由に対して、更に質問が出だすと、理事長は、へらへら笑いながら、誤魔化しだしてまともに理事会が進められなくなり、理事長交代の意見も出て、理事長は辞任し、その後、理事会にも出てこなくなりました。
合人社もおかしいと思ったので、理事が各々調べるようになり、色んなことがわかってきたので、合人社を外して理事だけで集まり話し合うと、合人社の悪い部分が良く分かり、先日の緊急工事の内容と金額を指摘されただけで無くなってしまったことと、理事長の態度などから、合人社は理事長に取り入って、先に控えた大規模修繕工事を狙っていたと意見が合致しました。
このままではマンションが食い物にされるので、リプレイスをするように話がまとまりました。
そして、約１年掛け他の管理会社にリプレイス出来ました。
今の管理会社は頼りないですが、合人社のような悪どいことはしそうにないし、我々の行いが理事会に引き継がれるよう、理事会の引き継ぎ事項に入れ、新理事が読んで当時の事を知るようにしました。
当時の理事長の行いは、その人が居住者として住んでるので、文章には残さないように配慮しました。
今の管理会社にも、この経緯を知らせていて、担当者が変わっても知らせています。
理事達は管理会社に任せっきりにしないようになっているので、少し大変ですが、誰が理事になっても安心できるようになったと思います。
合人社を従え管理会社としておくには、相当な知識と正しい判断力を持った理事達でないと無理だと思います。

合人社って大規模修繕工事で桁違いの利益を上げてるので、管理費で利益を上げる必要がないので、他の管理会社以下に下げることが出来るんですね。

メンテナンスとか、小さな工事とかも、利益は同じくらいの率で取ってると思いますよ
大規模修繕というか、自分達で工事が頼めない管理組合は使ってはダメでしょうね

管理会社はそんなもんですから
結局は、自分達がしっかりするか
正直に頑張ってくれる担当がついてくれることを祈り、騙されましょう

その通りでしょうね。
最初から合人社の場合、定期的に発生する金額には、他社との比較だけでなく、一般的な金額と比較しても、その利益率は何倍にもなっていて、１０年程前に裁判にもなりましたが、原価の４倍にもなっていたことが裁判で認められましたね。
リプレイスで合人社が絶対に管理を奪いたいときには、原価なんか関係無く、相手の提示金額によっては赤字になっても安い金額を提示して管理を奪いますが、これには大規模修繕工事で赤字分の何百倍の利益が得られるからです。
小さな工事だと、完全捏造の工事があったり、実際に行う工事では、合人社の下請けが出す工事原価の2倍は当たり前、様子を見ながら、行けると思うと何倍にもして見積りを提示します。
うちの管理会社もですが、最近、管理会社の姿勢が変わり、まともな管理会社なら、場合によっては下請の見積りを理事会でみせて、当社はこれに管理費と会社経費をこれだけプラスした金額になりますとガラス張りの説明をしますね。
でも、担当者によって変わりますので、通常より３％だけ上乗せしておこうとか考えることもあるでしょう。

ここの会社も新築から管理してると、委託費なんかも大手と同じくらいの高さですからね
それでも大規模修繕で利益を稼ぐんでしょうね

>>80
そうだと思います。
思い当たる事があります。
合人社の統括が直接担当している私が住んでるマンションの総会で、大規模修繕工事の話をし出し、マンションの規模や間取りの違いなどの関わらず、基本的な最低限の金額が1戸で100万円だと言い、この金額は国交省が認めてる金額だから、その他の工事や補修工事などを含め150万円くらいになるのは当たり前だと言いました。
後でわかったのは、１戸に関わる外壁の面積は、広い部屋なら広くなるし狭い部屋なら狭くなり、狭い2LDKの中部屋と広い4LDKの角部屋とは5倍以上違う場合もあるし、外壁の傷み具合で何倍も変わるし、高いタイルと安いタイルで何倍も変わるから、国交省の引用は間違ってるんです。
建築に詳しい人に聞くと、広さやタイルの種類とか傷み具合で変わり、狭い部屋で傷みが少ないなら1戸で50万円以下で十分出来ると言われました。
バブルの時代でも、超高級マンションじゃない普通のマンションで100万円にはならなかったそうです。
こんなように、合人社は吹っ掛けてくるようです。
合人社の見積りで工事をすると、普通の管理会社では何百万の利益でも、合人社なら同じマンションでも何千万の利益になるんでしょう。

まともな社員を育てていないから、会社を大きくし続けないと一気に破綻するパターンの会社ですね。
一気に破綻したら、管理会社が合人社のマンションは、勝手に合人社が金をおろして他に使ってるマンションもあるようなので、残高証明で銀行に入ってるはずの金が無くなっていると言う悲惨な結果になるかも知れませんよ。
残高証明は、その証明を取る時だけ、その金額が口座に入っていればいいので、残高証明を取ったら下ろして他に使い、残高証明を取る直前に、他のマンションなどから、計算が合う金額を移動させれば誰にもばれません。
合人社などの悪い会社には、有り難い仕組みですから、ちゃんと通帳も添付させるようにしましょう。

20歳代で支店の統括にさせられるのですから、人材を育てる時間はないですね。
そんな若い統括は、自分が偉いと勘違いしてしまい、横柄な態度を取りますし、経験もないのに口先だけで聞きかじった事を平気で公言する政治家のような存在です。
政治家は官僚などが付いてる操り人形ですが、統括は糸の切れた凧ですから、暴れ放題です。
暴れて会社が責任を取るような状態になりそうなら辞職したことにしてグループ会社に移動させるだけですからね。

合人社が管理してた時、恐ろしい管理会社だとわかったので、通常の理事会とは別に、合人社を外し理事会とリプレイス委員会を募り進めていたのに、合人社の本社取締役と統括が手土産もって現れたので、帰って下さいと言ったのに、悪い所があえれば改善するし、値段も下げると一方的に話、強引に手土産を置いて帰って行きました。
何故、この時間にリプレイスの会議が行われてるのを知ったのか不思議でした。
リプレイスする候補の管理会社が絞られ、見積りを取る事とになりました。
見積書は封書で送ってもらい、皆の前で開けて見て不正が無いようにしました。
翌日、理事長の部屋に先日の合人社本社取締役と統括が訪ね、新しい見積書ですと手土産と共に強引に置いて帰ったのです。
臨時でリプレイス委員会を開き、その報告と合人社が置いて行った見積書を見ると、先日、候補の管理会社から頂いた見積り金額の一番安い金額よりちょうど１０万円だけ安い金額になっていました。
これは誰かが合人社に情報を漏らしてるとしか思えないので、その事を話し合いました。
そして、改めて合人社は参加させないことに、何故か全員一致で決まりました。
強引に置いて行った手土産も、宅急便で送り返しました。
その時から、リプレイス委員会の一人の顔色が変わり、歯切れの悪い話かたになりました。
おそらくその人が合人社に情報を流していたのでしょう。
きっと少し金も貰ったのでしょう。
でも、これからも一緒に住んでいく人なので、それ以上追及することは止めました。
合人社は、マンションの居住者同士の仲も悪くさせてしまう管理会社です。

合人社の大規模修繕工事ボッタクリ手口を１０９やコミュワンが真似てるようです。
これらの管理会社のマンションは管理会社に工事をさせると大変なことになるでしょう。

どこの管理会社も同じですよ
きちんと説明を求めて、全て話せないようだったら
頼まないのが当然

家を買うのに、ろくに商品説明できない営業マンから買いましたか？

いえ、全く違います。

同じだと言う人は、合人社などの悪徳管理会社の側の人以外、いないように思います。

一般的な管理会社は、大規模修繕工事の元請となった場合、下請けの実際に工事をする会社の見積り額に対して、管理会社の一級建築士を現場管理として常駐させるような大規模な工事なら工期に対しても変わりますが、１０億円で１年くらいの工事だとすると１～１.５％で、１億円程度で半年程度の工事で常駐でなければ５％程度、５千万円程度なら工期も３か月程度なので現場管理なら工事金額に関わらず１００万円程度です。

しかし、合人社の場合、単に元請をするだけで現場管理もせず、工事金額に関わらず、最低でも３０％を上乗せしているようです。

このように、合人社などの悪徳管理会社のボッタクリは桁違いです。
　

>>87
そんな利幅で元請してたら、企業として成り立ちません
30パーセントくらいは高くなってますよ

１０億円の工事を請けただけで何もせずに３億円上乗せして１３億円をマンション側から騙し取るとは、ボッタクリですね。

合人社の手口は、例えば、実際の工事費が５千万円だとすると、値切られることと自ら値下げすることを前提に８千万円から８千５百万円くらいで提出します。
それで何も言われなければそのままで、例え、高いと言われても、見積りが出来るような理事はまずいないので、７千万円程度まで下げれば皆納得させることが出来る。
つまり、工事原価からみて４割もの利益を、何もせずに口先だけで騙し取れると言うことです。

私のマンションでは、年に一回の建物管理をしていたのですが、初年度と翌年の報告写真に何枚か同じ写真が使われているのを見つけました。
特に、屋上の写真は全く同じで、汚れ方と雲の形が全く同じでした。
共用廊下などの写真も同じ角度の写真ばかりでした。
しかも、２年目の点検日は一日中雨だったのに、どの写真も雨上がりの晴れた写真でした。

３年目で理事になった最初に理事会で、このことを質問すると、写真を選び間違えたのかも知れないので調べると言ったのですが、その後、何の回答もなく、毎回の理事会でどうなったか質問し続けましたら、担当者が変更になってしまい、新しい担当者は統括になり、前の担当者は急に辞めてしまったので、引継ぎが出来ていないと言って、写真の事は有耶無耶にされてしまいました。
統括なら、担当者からの報告は受けていて当然だし、マンションで撮った写真や報告書などが何故事務所に無いのか、理解出来ませんでした。
理事長も、ちょっとおかしいんじゃないのと言って、今後はちゃんとして下さい、と言うことになってしまったのですが、今も納得できません。

その後、管理人さんが半年持たず３回も変わり、突然、管理会社変更のアンケートが配られました。
翌年、新しい管理会社の投票が総会であり、その場で投票して開封しました。
管理会社の候補の中に合人社もあったのですが、合人社には数票しか入らず、他の３社の中の２社に人気が集中し、数票の差で新しい管理会社が決まりました。

合人社の値段は最初の時より３０％くらい安くなっていて、他の管理会社より１０％くらい安かったのに、評判が悪かったので約１２０票の中から数票しか投票されませんでした。
噂ですが、合人社に投票した数人は、合人社から金を貰っていたと言われています。

合人社が大規模修繕工事をしたらと思うと、恐ろしくなります。

雨漏れしたので合人社に連絡すると、一級建築士と言う人が来て、部屋の床より下のベランダから漏れてると言って帰りました。
どう考えてもベランダから漏れた雨水が、５センチ以上も上にある床に漏れるとは思えないし、下の部屋の人に聞いても漏れてないと言うので、信じられませんでした。
後日、工事代金は約１００万円だが、保険が全額下りないときは差額を修繕積立金から支払うと説明し、工事の予定を決めるために担当者が来ました。
どう考えてもおかしいので、担当者に見せて質問したら、その担当者は、こういうことはよくあるので信用して欲しいと言いました。
１年位前に吊戸棚を付けてもらった近所の工務店にその話をすると、直ぐに見に来てくれました。
工務店の人は、この雨漏れはサッシのシールが悪くなってるからだと、サッシの周りのゴムのような部分の一部が、剥がれかかっているのを見せてくれました。
水は上から下にしか流れないことと、吸い込むことはあっても上には漏れないこと、元々ベランダは防水していないことを説明してくれました。
サッシのシールをやり直すだけだから、工事は５万円も掛からないと教えてくれました。
それから、合人社がやると言ったベランダの防水は、防水だけなら１５万円くらいでも、共用廊下や隣り下を汚さないようにカバーしたり、エアコンを移動させたりするので３０万円くらい掛かるかも知れないと言ってました。

合人社は、嘘を言って不要な工事をし、しかも、工事金額は3倍以上のようでした。

これを担当者に話すと、その工務店は１０年間の間、責任を取れないから安いと言うのですが、ベランダの事は確認しますと言ったままで、また雨漏れの心配があるので理事会にも言って急がせたのですが、担当者が変わってしまったとか、一級建築士が辞めてしまったとか変な話になってきました。

結果的に、雨漏れがするので時間を掛けては困るので、工務店に理事会から依頼して、ちゃんと調査をしてサッシの周囲のシールだと確かめて、保険会社に連絡し、工事を行いました。

合人社の利益は、大規模修繕工事での水増しで得る金額、他の管理会社の数十倍の金額や、捏造した工事などです。
実際の工事費が１億円の大規模修繕工事なら、普通の管理会社が元請となって現場管理を行っても２～３００万円が妥当な金額で、単なる元請ならペーパーマージンなので１００万円以下ですが、合人社の場合、最低でも２千万円以上で、上手く実際には工事をしない分をキックバックさせたものなどを含めれば４千万円以上の利益を得る事もあるようです。
しかも、合人社エンジニアリングには現場管理をする人材がいないので、現場管理をした事にしているようです。

>>94
ケタが間違ってます
普通の管理会社で0が一つ足りません

工事会社の実質工事見積り額１億円の工事に、単に社員一人を４か月間、週一回見に行かせるだけで３千万円上乗せし、１憶３千万円をマンションに請求するのが当たり前なら、管理会社は全て合人社と同じで大儲けですね。
社員を１６回現場に行かせるだけで３千万円なら、一日２００万円ですから、二桁違いますよ。
まるでボッタクリバーですね。

１億円の工事でも、１千万円の工事でも、４か月かかるなら、管理会社としては工事金額に対して見ると、管理会社が受け取る管理経費の金額はそれほど変わりませんが、パーセンテージなら一桁変わります。
１億円の２％が２００万円で、１千万円の２０％が２００万円と同じです。
１憶程度の大規模修繕工事でも、まともな管理会社なら、現場管理には一人で十分ですが、１千万円の工事でも１００万円の工事でも、現場管理は一人必要です。
関係してくるのは、管理会社を通すペーパーマージンと実日数分の人件費です。
ペーパーマージンは、工事金額によって変動しますが、人件費は変わりません。
１億円の工事でも１千万円の工事でも、工期が同じで実際に１６日間他人を現場に出したとすると、１日２万円として３２万円はどちらも同じです。
それに会社経費を受注金額に応じてプラスします。
会社経費のほとんどは、仲介料のようなもので、何もしなくて貰える利益です。
本当にマンションを購入して住んでる人なら、この内容を知れば、ボッタクリバーの手口を知りながら、１億円で工事が出来るのに、黙って３千万円も余分に支払うでしょうか？
そんな事を言うのは、ボッタクリ管理会社側の人間だけでしょう。

工事見積もりは、合人社エンジニアリングが作って合人社の担当者が提出するが、合人社エンジニアリングの人を見たことがありません。
電話しても女性がでて折り返し電話させるばかりだから電話代行を使ってるのでしょう。
所在地は合人社の事務所を同じだし、間借りしているだけのようで、実態の無い会社だと思います。

>>98
大手でもそういう体制にしたところありますよ
営業を置いていないだけではないかと

合人社の関連会社、支店、営業所等々の所在を、

都道府県別にこのスレに公開して下さい。実態調査をしましょう。

事実を書き込まれて困ったので、なんとかしようと先走ってしまったので、捨て台詞のような文章しか出て来ないのでしょう。
国土交通省を始め警察まで相談したなどの事実です。

事実なので、誤魔化そうとしているのでしょう。

以前、合人社が管理会社だった時の工事の見積りがおかしかった時のことです。
合人社エンジニアリングの所在地を見に行くと、建物はあるのですが、その部屋は別の事務所が入っていました。
それを合人社の担当者に話すと、おかしいですね調べますと言って、何年か前に移転していて、今は別の場所になっていたと誤魔化しました。
今の住所は何処かと聞くと、うちの下請けだから、あなたには関係ないので言えませんと言われました。

合人社エンジニアリングは、完全なトンネル会社なのでしょうね。

普通の管理会社なら、大規模修繕工事の元請となっても、実質工事費用が５千万円くらいで３～４ケ月程度の工事なら、実際の粗利益は５０万円程度ですが、合人社の場合、合人社エンジニアリングでの水増しも含めると、７～８千万円くらいの工事費となり粗利益は数千万円にしてしまうので、管理費の金額を下げてもやっていられたのですが、それが知られてきたので、困ってしまい、必死になっているのでしょう。

>>111
そんな粗利で商売してたら破産する
デベ系大手でも2割は乗せます

>>112
２割と言うのは工事金額が１千万円程度の低い場合です。
１憶円で間に入るだけで２割だと２千万円丸儲けですよ。
５０万円の工事なら２割くらいが妥当です。

工事期間は同じ４か月で、工事金額が３千万円のマンションと、工事金額が１億円のマンションだとすると、管理会社が単なる元請で単なるチェックするだけの場合、単純に４か月間の人件費と会社経費だけですから、どちらのマンションも同じ金額で行えます。
今は有り得ませんが、現場管理に常駐で管理会社から現場代人と監督など数名を出し、ゼネコンや工務店のように、職人の手配や工程管理などの仕事をするのであれば、工事金額に対して割合で利益を載せることもありますが、今の分業化した管理会社では、有り得ません。

なので、合人社は、合人社エンジニアリングと言う名前だけの会社を作り、そこで、下請に使う工事会社が取る以上の利益を上乗せするのです。
何もしないのに、した事にして、２重に取るのです。

管理会社は管理契約で利益を上げています。
大規模修繕工事で大きな利益を上げるのではありません。

あなたの知識はバブル以前の知識のようです。

ゼネコンが下請けの建設会社などを使って工事をする場合、元請として、下請けの建設会社などから出された見積り額に１割とか２割を上乗せするのは、粗利益です。

粗利益は、純利益と違います。

粗利益には、実費や経費、人件費やその他にかかる工事保険代とか現場小屋などの経費が含まれています。
それらを引いた残りが純利益です。

段取りが悪ければ、粗利益で見込んだ以上に経費などが掛かってしまい、赤字になることもあります。

しかし、合人社のやりかただと、絶対に赤字にはならないだけでなく、粗利益のほぼ全てが純利益なのです。

ゼネコンが２０％上乗せした場合、その２０％は粗利益で、工事が終わって残った純利益は２～３％です。
しかし、合人社の場合、上乗せした２０％からの出費はほぼゼロなので、工事が終わればほぼ全額が純利益になります。

合人社の工事例を挙げます。

２０か所の排水口に、小動物などが入らないように工事を行った時、工事費用は５０万円でした。
理事達は、２０か所もあるし、小動物が入らないようにするのだから妥当な金額だと説明を受け、了承しました。

合人社をリプレイスし、今の管理会社になり、建物の点検報告があった時、合人社が行った工事部分に不具合があると指摘されました。
管理会社が調べると、小動物が入らないようにつけたのはプラスチック製のざるのようなもので、それが原因で詰まり易くなっているのと、小動物が入ろうが何の問題もない場所だったのがわかったのです。
プラスチックのざるは数百円で買えるもので、排水口に接着剤でくっ付けただけで、職人一人が３時間もあれば出来る工事だと言う報告でした。
合人社は５０万円でしたが、実際は５万円程度で出来る工事ですし、取り付ける必要がないので、全く不要な工事でした。

これまでも詰まって排水できずに溜まっていた可能性があり、このままだと雨漏れの原因になるので取り外すほうが良いと言うことになりました。

取り外す工事は、合人社が接着剤でつけてしまったので、防水の一部を補修する必要があるので、トップコートをする時に合わせて行う事にし、費用はトップコートといっしょにするので安くしてもらい、８万円で補修しました。

合人社のおかげで約６０万円もの金を無駄にしてしまいました。

合人社に大規模修繕工事を行わせなくて本当に良かったと思っています。

大手管理会社がどれだけ現場代理人募集しているか知っていますか？
別会社にしていても人は置いているでしょう
管理会社は業務の中で行なうだけですから、一銭も貰えませんよ

＞大手管理会社がどれだけ現場代理人募集しているか知っていますか？

知りません。


＞別会社にしていても人は置いているでしょう

この文章の意味が良くわかりませんが、管理会社が別会社を作り、工事専門の現場代理人を何人も雇うと言うことですか？
だとすると、管理会社が建設会社や工務店と同等以上に、現場代理人が必要な高額で大規模な工事を頻繁に受注していることになります。
建設会社や工務店でも現場代理人の募集はほとんどしていません。
何故なら、現場監督が現場代理人になるからです。
管理会社で別会社を作って現場代理人だけを雇うとすると、一人の現場代理人に対して、途切れなく大規模修繕工事の現場が存在する事になるので、一人当たり年間３つの大規模修繕工事が必要で、それが毎年ですから、大規模修繕工事の期間を考えると、一人の現場代理人を別会社を作って雇うには、大規模修繕工事の時期が上手くずれて平均的に行えるマンションが少なくとも５０組合は必要ですし、中には管理会社以外で大規模修繕工事を行うマンションもある為、現場代理人一人に対して１００組合のマンションが、担当するエリア内で必要ですから、小さな別会社を作って１０人の現場代理人を雇うとすると、少なくとも１０００組合以上のマンションを管理する必要があります。
しかし、１０人程度の現場代人なら、わざわざ別会社を作る必要もないので、実際に別会社を作るとなると現場代理人だけで１００人くらいは雇いたいので、管理するマンションは最低でも１万組合が必要です。


＞管理会社は業務の中で行なうだけですから、一銭も貰えませんよ

これは何を言ってるのかよくわからないのですが、契約内容によって変わるもののことを言ってるのでしょうか？
だとすると、全てに於いてではなく、限られた場合のみしか言えないことです。

合人社に現場代理人が出来るような人材はいないと思いますよ。

元々設計の会社だったかと思いますので
そっち関連のグループ社名が多いですね
エンジニアリングに代理人いるでしょうね

合人社エンジニアリングのことなら、違いますよ。
合人社エンジニアリングは、トンネル会社です。

突然、合人社から提出された大規模修繕工事の見積りの説明をして欲しいと、見積りを書いたと言う合人社エンジニアリングの担当者印を押した担当者を呼んでも説明にはきませんでした。
何故、築９年目になったところなのに大規模修繕工事の必要があるのか、見積書の内容だけでは解らないので具体的に実際の場所と工事方法などを聞いて確かめたかったのですが、来ないのです。

本社にしかいないのでは？

合人社の場合、登録されてる一級建築士のほとんどは、現役ではない有資格者のようです。
私が理事会で会った合人社の一級建築士は、どう見ても７０歳くらいの男性でした。
しかも、名刺は持っていませんでした。

↑
会社に所属している以上現役だろう。何言ってるの？

アルバイトか名義貸しです。

一級建築士の資格を持ってると、リタイヤしてから誘われるようです。

合人社エンジニアリングの名刺を作るより、吊り下げ名札なら、その場でパソコンで作ってプリントアウトできます。

合人社は、合人社エンジニアリングをトンネル会社として使い、大規模修繕工事の金額に関係なく、最低でも１千万円以上の水増しをしているようです。

うちのマンションでは、実際の一般的なゼネコンや工事会社などからの工事見積り金額が３千万円前後でしたが、他の工事会社に相見積もりを依頼する前、合人社が最初に提出した合人社エンジニアリングが作った同じ内容の工事の見積り金額は５千万円でした。

合人社に、高過ぎないかと聞くと、即答で４千５百万円までなら値引きできますと言ったので、理事長は、それは安いから合人社に依頼しようと言い出したのですが、私や他の理事は不思議に思い、また、相見積もりを取るべきだと言うと、理事長と合人社は時間の無駄だと言うので、ますますおかしく思い、マンション規約を確認すると、高額な工事などの場合には、総会で承認してもらう必要があることがわかったので、相見積もりを取る事にすると、合人社が他の工事会社に依頼して相見積もりを取ると言い出したのですが、合人社と無関係の会社に依頼しないと公平とは言えないので、私と他の理事たちで相見積もりを取る工事会社を探すことになり、依頼すると、最初い書いたように、他社は３千万円前後だったのです。
しかも、まだ綺麗なので工事するのは勿体ないとか、今、１０年で大規模修繕工事をするようなマンションは、まず無いと、業者から親切にも教えてもらいました。


合人社が１億円の大規模修繕工事をするなら、最低でも３千万円以上の水増しをするのでしょう。

>>122
大阪にもいるよ

本社とか管理会社の事業内容として必要最小限の人材は雇用していますが、本社などから行けない時は、必要な時だけ近くに居る人を時給で呼んでるだけでしょう。
普段着で名刺はないし、名札も付けてなくて、担当者は名前も良く知らない人が来て、黙って座っていたことがあります。
質問しても答えませんでした。
突然、呼ばれたので、何も知らなかったようでした。

東急コミュニティーと合人社は、同じ穴の狢だと聞きました。
自分で建てたマンションを中心にぼったくってるか、独立系でぼったくってるかの違いだけのようだとか聞きました。

住む側の事を考えて、大規模修繕工事を行える人材は、合人社にもいると思いますが、住む側の事を考え、必要な工事を、適切な時期に、リーズナブルな金額で行うような提案を、合人社はしません。

合人社の提案は、合人社側の都合で、何か工事を作り売り上げを立て、そこに法外なボッタクリと呼ばれている、工事項目の捏造、工事数量や単価の水増しなどに加え、数年先でも問題の無い工事を、今直ぐしないと大変なことになる、どうせ数年後には行うべき工事なので、今、工事をするほうが安心できるなどと口先で詐欺師のように驚かせ、素人には分らないようにして工事をさせてしまいます。

広島高等裁判所で行われた裁判内容で、確か、原価の４倍にして請求していたと言う実例のように、色んな工事に於いて、信じられない水増しをするのです。

管理会社が、こんな事をするとは考えもしなかった、と言う人は、合人社の巧みな話術と根拠の無い事例で、簡単に騙されてしまうのです。
　

合人社は、マンションの状態など考えず、１０年毎に大規模修繕工事をさせようとしますね。
国土交通省の推奨だと言って、総会で大規模修繕工事のプレゼンを突然始めました。
総会の議題には、大規模修繕工事とは書かれていなくて、マンションの維持管理について、としか書かれていなかったのですが、担当者は、弁論大会のように演説し始め、ラップトップでスライド映像を写し出して延々と工事を直ぐにしないと責任問題になると説得しだしました。
まるでこれが総会のメインの目的だったようです。
大規模修繕工事を１０年毎に行ってるマンションなんて今は珍しいことを知ってる人も多く、合人社のことを耳にしてる人も多かったので、長い演説になっていたので、もういいよ、１０年でやるなんて有り得ないと言う声がでだしたので、プレゼンは途中で終わりました。
他のマンションでも、このようなプレゼンをして、大規模修繕工事を１０年で行わせているのだと思います。
うちのマンションでも、１０年で行わなくて大丈夫なのかと言う質問もでましたが、合人社は、必ずしもと言うことじゃなく、１０年で行ったほうがマンションのためになる、１０年で行うのが当たり前だと言うだけで、出された質問に対して明解に答えず、話をはぐらかすだけでした。
まるで、今の安倍晋三の答弁のようでした。

総会の時に合人社から大規模修繕工事の話が出されました。
屋上防水の保証は１０年なので、１０年の保証が切れる前に大規模修繕工事を行わないと、雨漏れが起きたら保証が切れているので保証が出来ないので大変なことになります、と言い出しました。
出席した人の中に損害保険関係の人がいて、屋上防水の保証で漏水した部屋の保証は出来ないのでマンション保険に入っていると、その場で説明してくれました。
その説明は、担当者が言ったことと全く違ったので、それについて質問をしたら、担当者はしどろもどろになってしまいました。
結局、家電品の保証と同じで、テレビの保証は１年でも、毎年買い替えることはしない、１０年以上使えるのと同じで、屋上防水もメンテナンスだけをしていれば、やり直す工事の必要はないと言うことでした。
しかも、今の時代で１０年毎に大規模修繕工事を行っているマンションはなく、１５～２０年毎に行うのが当たり前になってきていることすら合人社は偽った説明をしていました。
合人社の言う事を信用すると大変高い工事を、何年も繰り上げて行うところでした。

合人社が起こした、大規模修繕工事での失敗例を、金額の割合は同じですが、金額自体を変えて書きます。

合人社が１億円で見積りを出しました。
合人社に相見積もりを依頼すると、別会社の名前で１憶１千万円と１憶１千５百万円くらいの見積りが出ました。
別会社の担当者の説明を聞きたいと要求すると、話は全て聞いているので担当者が説明出来ると言いました。
相見積もりの取り方がおかしい、１億円で出した合人社が別会社に依頼して見積りを取っても金額を合わせることが出来るので公平では無く、別会社の担当者が来ないのもおかしいと合人社に言うと、担当者は、管理会社は不正はしませんからそんなことはないし、他の管理会社も全てこのようにしているので信用して欲しいと言いました。
しかし、納得なんてできないので、理事が相見積もりを取ることにしました。
ネットで調べたり、近所の工務店とか居住者からの推薦などで見積りを取ろうとしていると、合人社から、同じ工事内容で８千５百万円に下げるので合人社でやりませんか、と言う申し出があった。
突然１５％も下がるなんて有り得ないと、今まで以上におかしいと思い、合人社について調べてみると悪いことばかり出てきて、今回の大規模修繕工事と同じようなやり方もボッタクリとして出てきました。
信用出来ないので、ゼネコンや、ようやく見つけた工事会社に、建物をみてもらい、合人社や合人社が出した相見積もりを見せないで、このマンションの大規模修繕工事の見積りを依頼しました。
ゼネコンが一番高かったのですが、それでも７千万円で、一番安い工務店だと５千５百万円でした。
それで合人社が出した見積りをゼネコンや工務店にみてもらったら、壁の面積が３０～４０％多くなっていたり、何のことがわからない工事や、このマンションには無い部分の工事があったり、金額が一桁高いものなどがあり、内容をみると別のマンションの見積りのようだと言われました。
結局、合人社は７千万円まで下げた見積りを出してきたのですが、単に値引きとしただけで、見積りの内容は同じでした。
同じ工事内容で３０％も値引きしたのです。
これで完全に合人社への工事発注はしないことになりました。