大規模修繕工事 と (株)合人社計画研究所

事実なので、誤魔化そうとしているのでしょう。

以前、合人社が管理会社だった時の工事の見積りがおかしかった時のことです。
合人社エンジニアリングの所在地を見に行くと、建物はあるのですが、その部屋は別の事務所が入っていました。
それを合人社の担当者に話すと、おかしいですね調べますと言って、何年か前に移転していて、今は別の場所になっていたと誤魔化しました。
今の住所は何処かと聞くと、うちの下請けだから、あなたには関係ないので言えませんと言われました。

合人社エンジニアリングは、完全なトンネル会社なのでしょうね。

普通の管理会社なら、大規模修繕工事の元請となっても、実質工事費用が５千万円くらいで３～４ケ月程度の工事なら、実際の粗利益は５０万円程度ですが、合人社の場合、合人社エンジニアリングでの水増しも含めると、７～８千万円くらいの工事費となり粗利益は数千万円にしてしまうので、管理費の金額を下げてもやっていられたのですが、それが知られてきたので、困ってしまい、必死になっているのでしょう。

>>111
そんな粗利で商売してたら破産する
デベ系大手でも2割は乗せます

>>112
２割と言うのは工事金額が１千万円程度の低い場合です。
１憶円で間に入るだけで２割だと２千万円丸儲けですよ。
５０万円の工事なら２割くらいが妥当です。

工事期間は同じ４か月で、工事金額が３千万円のマンションと、工事金額が１億円のマンションだとすると、管理会社が単なる元請で単なるチェックするだけの場合、単純に４か月間の人件費と会社経費だけですから、どちらのマンションも同じ金額で行えます。
今は有り得ませんが、現場管理に常駐で管理会社から現場代人と監督など数名を出し、ゼネコンや工務店のように、職人の手配や工程管理などの仕事をするのであれば、工事金額に対して割合で利益を載せることもありますが、今の分業化した管理会社では、有り得ません。

なので、合人社は、合人社エンジニアリングと言う名前だけの会社を作り、そこで、下請に使う工事会社が取る以上の利益を上乗せするのです。
何もしないのに、した事にして、２重に取るのです。

管理会社は管理契約で利益を上げています。
大規模修繕工事で大きな利益を上げるのではありません。

あなたの知識はバブル以前の知識のようです。

ゼネコンが下請けの建設会社などを使って工事をする場合、元請として、下請けの建設会社などから出された見積り額に１割とか２割を上乗せするのは、粗利益です。

粗利益は、純利益と違います。

粗利益には、実費や経費、人件費やその他にかかる工事保険代とか現場小屋などの経費が含まれています。
それらを引いた残りが純利益です。

段取りが悪ければ、粗利益で見込んだ以上に経費などが掛かってしまい、赤字になることもあります。

しかし、合人社のやりかただと、絶対に赤字にはならないだけでなく、粗利益のほぼ全てが純利益なのです。

ゼネコンが２０％上乗せした場合、その２０％は粗利益で、工事が終わって残った純利益は２～３％です。
しかし、合人社の場合、上乗せした２０％からの出費はほぼゼロなので、工事が終わればほぼ全額が純利益になります。

合人社の工事例を挙げます。

２０か所の排水口に、小動物などが入らないように工事を行った時、工事費用は５０万円でした。
理事達は、２０か所もあるし、小動物が入らないようにするのだから妥当な金額だと説明を受け、了承しました。

合人社をリプレイスし、今の管理会社になり、建物の点検報告があった時、合人社が行った工事部分に不具合があると指摘されました。
管理会社が調べると、小動物が入らないようにつけたのはプラスチック製のざるのようなもので、それが原因で詰まり易くなっているのと、小動物が入ろうが何の問題もない場所だったのがわかったのです。
プラスチックのざるは数百円で買えるもので、排水口に接着剤でくっ付けただけで、職人一人が３時間もあれば出来る工事だと言う報告でした。
合人社は５０万円でしたが、実際は５万円程度で出来る工事ですし、取り付ける必要がないので、全く不要な工事でした。

これまでも詰まって排水できずに溜まっていた可能性があり、このままだと雨漏れの原因になるので取り外すほうが良いと言うことになりました。

取り外す工事は、合人社が接着剤でつけてしまったので、防水の一部を補修する必要があるので、トップコートをする時に合わせて行う事にし、費用はトップコートといっしょにするので安くしてもらい、８万円で補修しました。

合人社のおかげで約６０万円もの金を無駄にしてしまいました。

合人社に大規模修繕工事を行わせなくて本当に良かったと思っています。

大手管理会社がどれだけ現場代理人募集しているか知っていますか？
別会社にしていても人は置いているでしょう
管理会社は業務の中で行なうだけですから、一銭も貰えませんよ

＞大手管理会社がどれだけ現場代理人募集しているか知っていますか？

知りません。


＞別会社にしていても人は置いているでしょう

この文章の意味が良くわかりませんが、管理会社が別会社を作り、工事専門の現場代理人を何人も雇うと言うことですか？
だとすると、管理会社が建設会社や工務店と同等以上に、現場代理人が必要な高額で大規模な工事を頻繁に受注していることになります。
建設会社や工務店でも現場代理人の募集はほとんどしていません。
何故なら、現場監督が現場代理人になるからです。
管理会社で別会社を作って現場代理人だけを雇うとすると、一人の現場代理人に対して、途切れなく大規模修繕工事の現場が存在する事になるので、一人当たり年間３つの大規模修繕工事が必要で、それが毎年ですから、大規模修繕工事の期間を考えると、一人の現場代理人を別会社を作って雇うには、大規模修繕工事の時期が上手くずれて平均的に行えるマンションが少なくとも５０組合は必要ですし、中には管理会社以外で大規模修繕工事を行うマンションもある為、現場代理人一人に対して１００組合のマンションが、担当するエリア内で必要ですから、小さな別会社を作って１０人の現場代理人を雇うとすると、少なくとも１０００組合以上のマンションを管理する必要があります。
しかし、１０人程度の現場代人なら、わざわざ別会社を作る必要もないので、実際に別会社を作るとなると現場代理人だけで１００人くらいは雇いたいので、管理するマンションは最低でも１万組合が必要です。


＞管理会社は業務の中で行なうだけですから、一銭も貰えませんよ

これは何を言ってるのかよくわからないのですが、契約内容によって変わるもののことを言ってるのでしょうか？
だとすると、全てに於いてではなく、限られた場合のみしか言えないことです。

合人社に現場代理人が出来るような人材はいないと思いますよ。

元々設計の会社だったかと思いますので
そっち関連のグループ社名が多いですね
エンジニアリングに代理人いるでしょうね

合人社エンジニアリングのことなら、違いますよ。
合人社エンジニアリングは、トンネル会社です。

突然、合人社から提出された大規模修繕工事の見積りの説明をして欲しいと、見積りを書いたと言う合人社エンジニアリングの担当者印を押した担当者を呼んでも説明にはきませんでした。
何故、築９年目になったところなのに大規模修繕工事の必要があるのか、見積書の内容だけでは解らないので具体的に実際の場所と工事方法などを聞いて確かめたかったのですが、来ないのです。

本社にしかいないのでは？

合人社の場合、登録されてる一級建築士のほとんどは、現役ではない有資格者のようです。
私が理事会で会った合人社の一級建築士は、どう見ても７０歳くらいの男性でした。
しかも、名刺は持っていませんでした。

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会社に所属している以上現役だろう。何言ってるの？

アルバイトか名義貸しです。

一級建築士の資格を持ってると、リタイヤしてから誘われるようです。

合人社エンジニアリングの名刺を作るより、吊り下げ名札なら、その場でパソコンで作ってプリントアウトできます。