大規模修繕工事 と (株)合人社計画研究所

>>18
やはり、準備期間を含め、ちゃんと行うには、コンサルタント業務は２年は必要ですね。
しかし、理事会や修繕委員は、コンサルタントを入れるかどうかの検討が必要なので、更に半年から１年くらい、余分に必要ですね。
これが前例となれば、次回の大規模修繕工事などは、今回の皆さんのボランティア精神で積み上げた経験と労力を基礎にして行えますので、次回からは、今回のような苦労はしなくて良いと思います。

是非、今回の事を活かし、無駄な費用を使わないよう、健全な維持管理が出来る模範的なマンションであってもらいたいです。

頭では分かっていても、実際に行われる事が非常に難しいことですが、見事に結果を出された事ですね。
他のマンションが参考に出来るような素晴らしい皆さんの行いだったと思います。

うちも参考にさせてもらいたいと思います。

>>やはり、準備期間を含め、ちゃんと行うには、コンサルタント業務は２年は必要ですね。
>>しかし、理事会や修繕委員は、コンサルタントを入れるかどうかの検討が必要なので、更に半年から１年くらい、余分に必要で
すね。

マンションが大きいと、セレモニーが大事です。

管理会社を使うと、膨大に費用がかかります
もしくは、仕様が落ちるだけです

理事会で、合人社の担当者が突然、大規模修繕工事の話をし、見積りまで出しました。
理事長だけは知っていたようですが、他の理事は誰も知りませんでした。
担当者は、合い見積もりを取る気も無く、合人社が大規模修繕工事を数か月後から開始する工程まで持っていたのです。
この理事会で決定すれば工事を発注できますと言っていまして、理事長も乗り気でした。

工期を見ると、工事の時期が築９年目の途中から始まり、１０年目を迎える時に終わる工程でした。

合い見積もりは取らないのかと聞くと、時間が掛かるし何処で工事をしても、公示されてる世帯当たり１００万円以上になるのは変わらないし、管理をする側が工事をするほうが安心できるので、合い見積もりを取ろうと言うマンションはまずないと言う説明を担当者はしました。
理事長も、今やらないと何かあったら我々の責任問題になるし、合い見積もりなんかを取っていたら１０年目に工事が完了しないから保証が切れてしまうと合人社の担当者を後押しするかのような態度でした。

それは余りにもおかしいとなったので、せめて工事説明会をしてもらう事にして、その前に、理事全員に大規模修繕工事の概要と見積りの内容説明をしてもらいたいと申し出る理事の意見に理事長以外の理事が賛成し、翌週に理事に対しての説明をしてもらう事になりました。

翌週の説明の時、見積りを提出した合人社エンジニアリングの担当者が来るのかと思ったら、いつもの管理担当者が資料を持って一人できました。
工事の担当者は説明に来なかったのです。
説明はしどろもどろで、質問しても答えられませんでした。

これでは任せることは出来ないので、業者を探して大規模修繕工事をする為に建物を見てもらい、見積りを出してもらい合人社と比較する事にしようとしたのですが、理事長一人が最後まで反対していました。

理事長の態度は非常に怪しくなってきました。

と言うのが数年前の事で、今では光人社を追い出し、別の管理会社で大規模修繕工事の準備をしています。

理事長は合人社から謝礼をもらう予定だったようで、それが皆に知れてから全く見掛けなくなってしまいました。

合人社エンジニアリングは、実態の無いトンネル会社のようです。

管理会社自体がトンネルです

合人社が管理しているマンションが大規模修繕工事をすることになり、
管理会社と理事会で話しが進んでいたのですが、相見積を取るということ
になり、５社から相見積を取ったのですが、合人社は見積もりに参加せず
おりてしまいました。
何故相見積に参加しなかったのでしょうね。

>26
それは、まともな金額で工事をすると、ぼったくり出来ないからです。

大規模修繕工事が合人社からの話で、合人社が、忙しくて見積りを依頼する業者を探したり、見積りの依頼方法や工事の説明をすることができない理事会に代わり、合人社が相見積もりを取るのなら、合人社は進んで合い見積もりに参加します。

合人社の手口はこうです。

合人社が依頼したと言う業者は、全て合人社と関係のある業者で、どの業者が選ばれても、合人社には見積り額の３割以上もの、ふた桁違いのマージンが入るようになっているのです。
その金額は、マンションの積立金が幾らあるかで変わります。
借り入れせず、出来る限り積立金全額に合わせた見積り額にするのです。

分り易く１００世帯の一般的なマンションの例で金額を入れてみます。

実際の工事費用が６千万円だとした場合、合人社が合人社エンジニアリングの名前で出す見積りは９千万円以上です。
そして、合人社が理事会の代理で取った、合人社以外の業者から出された見積り金額は、９千万円前後で、大差無い金額に調整して出すのです。
単に、社名と数字を変えるだけなので、見積書の雛形があれば、５社の合い見積もりを作るのに１時間も掛かりません。
後は、担当者が、それらしく説明すればいいだけです。

普通のマンション居住者は、こう言う事をした事が無い人たちばかりですから、管理会社を疑って関わらない限り、自分たちで調べる事はしないので、合人社の嘘を鵜呑みにしてしまうのです。

例え嘘であっても、工事契約書を交わして工事をしてしまえば、裁判を起こしても、マンション側に勝てる見込みがないのを合人社は熟知しているので、物的証拠を残さないようにして話を進めるのです。

合人社に管理させておくと、ホストにはまった女性のように、借金してまでホストに貢いでしまうのと同じ状態になります。

合人社が辞退したのは、設計コンサルタントが、相見積業者に対して
同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米等での相見積を出す
ようにしたからです。
当然、相見積に関しては、合人社は関知させませんし、厳封で、見積書の
公開は、専門委員会や理事立ち合いで一斉に公開されました。
だから、辞退したのです。

ゼネコンになれるならいいけど
発注自体はゼネコンに任せてるんだったら
結局、挟まってるだけだからね

>28
その通りだと思います。
合人社は、公平に評価されると、自分たちのぼったくりが露見するから辞退するのです。

大規模修繕工事ではありませんが、共用廊下にある排水口の工事を合人社が提案してきたのですが、出された見積書の内容が良く分からなかったので、翌週、合人社エンジニアリングの見積り担当者を呼んで説明してもらうことになったのですが、担当者は急に用事が出来たと言う理由で来ませんでした。
合人社の担当者が詳しく説明を聞いて分かっていると言うので説明を聞いたのですが、あまり分かっていないようで、何故この工事が必要なのかさえ説明出来ませんでした。

呆れてしまったのは、「一式」と記された数量の部分について、理事の一人が「これは何と読むのか、そして、どんな意味なのか。」と質問したのです。
担当者は「マイナス・・　しき？　いちしき？」と呟き考え込んでしまいました。
そして、「多分、なになにしき、と言う工事方法のことです。」と言ったのです。
建築の事を知らなくても、見積りで良く出てくる「いっしき」すら知らなかったのです。
役に立たないので、合人社エンジニアリングの担当者をもう一度呼んで説明させる事にしましたが、結局、その工事は合人社から、「しなくても大丈夫です。」と言って取り下げられました。

こんな管理会社に大規模修繕工事を任せる訳にはいかないと理事会で相談し、合人社を大規模修繕工事から除外する事にしました。

その後、このような事が良くある悪徳管理会社だと、ネットなどで調べて良く分かったのです。

今、リプレイスの計画を理事会が進めています。

昔、マンション管理士の深山と言う人物が、合人社で大規模修繕工事をしてもなんら問題ないと言ってました。

合人社が管理会社だった時に、強引に１０年目で大規模修繕工事を行わせようとした合人社と理事長たちの酷いやり方を目の当たりにしたので、臨時総会を開き、事実を居住者全員に知ってもらい、総会決議で合人社をを外して大規模修繕工事を行いました。
合人社を追い出した方がいいと言う意見も出たのですが、理事達が反対をした事もありますが、大規模修繕工事の準備で手間が掛かることもありましたし、合人社はノータッチと総会決議で決まったことで、リプレイスは後回しになりました。
しかし、大規模修繕工事が行われてから、工事会社への３度の支払いを、理事会も承認し、合人社にも文書で知らせて支払日の確認をし、合人社も承認したのに、合人社は無視したのです。
工事の始まる前、工事会社と契約を結び、翌日に着工金を支払うことになっていたのですが、一週間しても支払われず、管理会社に問い合わせたところ、担当者は聞いていないと言い出したのです。
文書で知らせて合人社の承認ももらっている控えを見せても惚けたのです。
直ぐに支払うように言うと、合人社の担当者は、今からだと１か月先でしか支払えないと言い出したのです。
通帳などは全て広島にあるので、稟議書を挙げて、通し、許可されるのに１か月掛かると言うのです。
そんな事が有り、着工が約１か月遅れてしまいました。
その後、中間検査時点での中間金の支払いも確認しておいたにも関わらず、忘れていたと言う理由で半月ほど遅れ、完了後の残金も１か月遅れてしまったのです。
こんな嫌がらせをするので、工事業者も呆れてしまい、工事業者から同情されてしまったのです。
元の理事長は、仕方ないだろうと合人社の肩を持つし、他の元の理事も合人社の肩を持つ人もいました。
工事途中で理事の交代があったので、支払いの事実を目の当たりにした新しい理事達は、こんな管理会社ではいけないと思ったので、大規模修繕工事が終わって直ぐ、管理会社のリプレイスを行うことにし、今に至っています。

合人社計画研究所とは、本当に酷い管理会社です。

業務不履行と善管注意義務違反ですね
双方から訴えるのも一つですし
国交省などにも証拠を添えて、今後同様な事が起こらないように、指導してもらうなどがいいでしょうね
下手をすれば、建設会社を潰しかねないですから

ただし、管理会社としても言われるがまま支払うこともできません、、きちんと検収されているかも重要です
通帳はすぐ送ることはできると思います

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45968/

ご参考にして下さい。合人社を目の敵にしている管理会社が、

この中にありませんか？大手とはいえ、あきれるくらいレベルが低いです。

組合が、だらしないから、こんな管理会社を、のさばらせるのです。

自分の財産は管理会社任せにせず、自分たちで守りませんか？

合人社は、創価学会のように「合人社グループ」としてゴールデンタイムの番組スポンサーをして知名度を上げ、好感度を上げようと必死になっています。
それは、かなり逼迫した状況になっていて、破綻する可能性が大きいからのように思えます。
管理会社が破綻すると、管理してるマンションは大混乱をきたします。
一番困るのが積立金や普段の支払に用いる収納口座などのお金の流れです。
そして、１か月分は補填されるとは言え、合人社の場合、独自に３か月＝半年分を預かってると称して流用している場合が多く、倒産などしなければ誤魔化せるが、破綻してしまえば補填される１か月分以外の金は失われてしまい、新しい管理会社を探すのも大変で、その間、自管理せざるを得なくなるのです。
こういう危険もあるので、出来るだけ早く、合人社が管理会社のマンションは、スムースにリプレイスすべきだと思います。
大規模修繕工事でのぼったくり狙いの会社ですからね。

合人社の手口のひとつですが、新築で大規模修繕工事を行わせることのできそうな築７～８年くらいのマンションに関係者を住まわせ理事長にさせるか、理事長に取り入り、管理会社を変えるように仕向け管理会社を変更させます。
常套手段として、管理費の圧倒的な安さで奪い取るのです。
理事長から現在の管理会社の状況だけでなく、候補に挙がった他の管理会社の情報も全て知ることが出来るので、完全な出来レースにする事が出来るのです。
例え、赤字でも管理を奪い取るのが合人社のやりかたなので、例えば、元の管理会社の管理費が年間１千万円だとすると、それが高いと理事長に吹聴させ、他の管理会社に声を掛け見積もらせると９百万円とかの金額を出してきますので、候補に挙がった管理会社の全ての金額を聞いて、最低金額よりも更に安い金額を合人社は提示するのです。
その金額は、普通の管理会社なら赤字になるので出せない金額であっても合人社は、その金額で出すのです。
他の管理会社は真似が出来ないので、ほぼ間違いなく合人社に決まります。
しかし、それでは赤字の管理費ではやっていけませんが、目的は大規模修繕工事でのぼったくりなので、合人社の場合は管理費が赤字でも関係ないのです。
それで管理を奪い取ると屁理屈を並べ立て、建物が傷んでなくても１０年目で大規模修繕工事を行わせるのです。
その時、色んな細工をして建物が傷んでいて予定以上に高くなる印象を与え、積立金の金額を知っているので、最初は積立金を超える金額の見積りを出し、調整するとか値引きさせるとか言って、丁度、積立金ぎりぎりの工事見積もりにするので、素人である理事や居住者からは、合人社はしっかり建物を見てくれているとか、こんなに値引きさせるとは頼もしいと思わせるのです。
でも本当は、１０年目で工事をしなくても問題ないし、合人社が出した見積り内容を全部行ったとしても、３割以上水増ししているのです。
つまり、積立金が１億円だったとすると、合人社は１憶２千万円～１憶４千万円くらいの見積りを出し、１億円まで下げるのです。
しかし、実は、見積り内容全ての工事をしても７千万円程度の工事で、合人社が提案した中の無駄な工事を省けば５千万円で出来る工事だったと言うことです。
皆さん、注意して下さい。
中古で購入してきた人の中には、合人社の手先がいる可能性があります。

中古で人を住ませるコストを会社が負担して儲かるわけがありません

こここそ、妄想集団。合人社の悪の証拠は出せないでしょ、

規約に忠実な管理会社です。

忠実かどうかは知りませんが、中古で住ませるのは妄想でしょう
買収すればいいだけ