ザ・パークハウス 南浦和ガーデンってどうですか？

>>584 マンション検討中さん
となりは、パークハウスガーデンの土地をてばなした方です。そこの土地もながらく駐車場でした。
ライオンズ横の駐車場は、マンションとなりの大きな家(おはなやさんのとなり)がおおやさんですよ。

パークハウス南浦和フロントが発表されたことで、ここの売れ行きはどう影響を受けるのでしょうね。

>>602 匿名さん
パークハウス南浦和フロントの価格次第では大きく動く可能性ありますね。
あと4LDKが良い方はガーデンなのではないかと。

パークハウス南浦和フロント出ましたね。あの立地で全戸南西向きとなると、ここ以上に日照と騒音が気になります。ここまで駅チカの物件は他にないですし、こちらにしておくのが無難という判断になりそうな気がします。

失礼、南東でしたね。

フロントはさすがに２重サッシになるでしょうね。防音はむしろここより良いのでは。

二重サッシは今時やらんでしょう。

価格からするとガーデンより設備がよくなる要素は感じられません。

フロントは規模的にディスポーザーがついてるか気になりますね。

>>607 マンション検討中さん
線路脇は二重サッシ物件多いですよ。建設中の浦和のプラウドサンクアージュもそうですし、武蔵浦和のスカイガーデンもそうですね。
今時やらんという考えが理解できませんね。

ガーデンが最近の分譲マンションの中で最底辺に近いスペックなのに、本当にそれより下だったら厳しいね。

コモディイイダの上の階なら日照と眺めは抜群だろうね。しかし武蔵野線も南浦和駅も近すぎて窓開けるとすごい音がしそう…

>>610 匿名さん
最底辺は直床採用しているプラウドでしょう(笑)

武蔵野線は重い貨物が通過するから、鉄粉とか飛んできそうだね。
ガーデンも線路に近いから、どっちもどっちだとは思うけど。

>>610 匿名さん
どのあたりの仕様が低いですか？

>>614 匿名さん

610さんではないのですが、
・Low-eガラスではない。
この辺りはHPでもわかるかなぁと思います。複層ガラスからLow-eにしても
防音性能が上がるわけではないですが、窓には力を入れてほしいですよね。

キッチン壁がいまどき不燃ボードとか、トイレがタンクレスでない上にウォシュレットがリモコンですらないとか、他にも色々あったような気がしますが忘れました。５件ほどモデルルームをまわりましたが、安っぽく感じたのはここくらいです。岸町三菱の営業に話したところ、土地取得価格がかかりすぎ、南浦和価格にするためにはコストカットせざるを得なかったとか。
ただ据付食器棚がオプションでなく標準であったり、といった他にはないメリットもあったような。

>>616さん
南浦和価格というか、このマンションが安いのだと思います。
線路そばだから安くせざるを得なかったのでしょう。

HPモデルルームの洗面所のシンクですが、右に寄りすぎていると思いませんか？
顔を洗う時に、肘を壁に当てそうですね。

>>617 匿名さん
このマンションは安いのではなく、線路そば物件の適正価格〜むしろ高いです。不動産価格は需要と供給で決まるので、安いなら早々に完売し売れ残ることはありません。

>>616 匿名さん
この土地は入札だったんですか？

>>618さん
この物件、安いですよ？標準的な南浦和価格と比較すれば、ですが。
それは線路そばだからでしょう。
大震災やオリンピック特需前の周辺マンション価格よりも安い位ですから。
616さんのおっしゃる「南浦和価格」という点での言及です。

>>620 匿名さん
何と比較してるのか分かりませんが、既に建っているザ・パークハウスの2物件よりは高いですよね？

>>621 匿名さん
南浦和のパークハウス3物件の新築時の坪単価を教えてください。

>>619 匿名さん
入札です。
住友も参加したみたいでしたが。

>>623 匿名さん
そうなんですね〜。
確かもう他の物件の販売に移られた？営業さんは地主さんと相対でお安く買えたと言っていたのですけども、嘘だったんですかね。そんな嘘つく意味ないと思うけどなあ。

駅前よりこっちの方がいいのかな。

>>621さん

南浦和の物件も、東日本大震災やオリンピックが決まるあたりと比べると
全体的に2割程度は上がっていますよね。
東日本大震災頃の東口の三井のパークハウスが駅からフラット10分で平均坪単価186万、
現在販売されている東口のプラウドは駅から10分、坂を上っていく立地で坪単価240～250万程度ですよ。
坪単価250になると、パークハウスの1年前に竣工していた駅から5分の
三井のステーションコンフォートなども買えました。
全体的に上がっている中で、このマンションは安く設定されていると思います。
理由は線路が近い、隣接するマンションがせまっているという事以外に考えづらいと思いますよ。

駅徒歩４分だけど、線路脇というデメリットを加味すると、高い、だから売れてないってことでしょう。

駅前はロータリーがあって開放感ありますよね。南浦和、割と好きな場所です。

おすすめプランで78㎡超えが6198万円だったのですが、マンション価格6000万円台か……と思いました。やっぱり駅から近いと値段も高くなるんですね。
6000万円出せるなら埼玉じゃなくて東京都内でも買える気がするので、わざわざ南浦和での理由がなくなる気がします。

線路脇で音も気になります。夜中は大丈夫ですよね？

夜中も貨物列車がうるさいですよ。窓を開けては寝れませ
ん。閉めればぜんぜん気になりませんが。

>>626 匿名さん
三井はパークシティね。

>>627 匿名さん
駅徒歩3分。実測だと3分もかからなかったはず。

>>628 匿名さん
(都下は別として)都内だと平均坪単価300万以上が多数ですから、6000万円だと70m2以上の部屋は買えない、買うなら新築を諦めるか広さで妥協するかになりますよね…

駅徒歩３分は、エレベーターができたからだね。

これだけ駅に近ければ資産価値が高いと思いますがオーナーは住まずに
賃貸として活用する方も多くなりますか？
シングル向けの間取りではないので運用向けマンションという括りには
ならないでしょうが、立地を考えれば需要はありそうですよね。

ファミリー層の多いエリアということもありますが、賃貸にしてファミリーに貸す人も多そうですね。

>>634さん
5000万の部屋を20万で貸し出しできたとしても、ザックリ利回りは0.48%です。
ここから更に税や管理費や積立金が引かれるので、
このマンションの価格からすると利回りが悪いので投資には向かないと思います。
更に南浦和では20万で貸し出しが出来るのは新築＆条件が良くないと借り手がほぼいません。

賃貸に出るとしたら、転勤等になってやむなくという場合か、地権者住戸くらいでしょうね。
駅近ですが、南浦和はあえて投資向けに買うような駅ではないと思います。浦和エリア全般に言えることですが。

あと、相続税対策で購入した部屋を…と言うのもあるかもしれません。

賃貸用マンションは他にもありますから借りる人はそっちが多いかも

築年数経っても月15〜16万だったらすぐに借り手がつくと思う。

月15くらいなら借り手が付くでしょうね。
ただしローンや管理費、固定資産税を考えると、ほぼ確実に赤字です。

>>636 匿名さん
計算間違えてないですか？4.8%では？

>>642さん
繰り上げるのを忘れましたｗ

20×12/5000=4.8%だよね？
ローンで引いたら全然ペイしてないけど、相続税対策でキャッシュから引いた金ならペイはするでしょう。投資でなくても、息子夫婦や嫁夫婦に贈与枠でマンションを買い与えることも多い。
浦和全般、そういった類いの購入層が多い。だから割高になる

20で貸し出して4.8じゃねぇ。
ローン無くても、ここから固定資産税に管理費に積立金。
投資で買う人は皆無じゃない？
そもそも20で貸し出しが続けられないだろうし。
積立金は右肩上がり。管理費もその可能性がある。

ここはエレベーター2機、ディスポーザーと管理コスト大の設備がある割には管理費、修繕積立金が割安だと思う。戸数が100戸ちょっとと規模感が良いですね。

外観は外壁タイルの使い分けが残念。色味が似すぎていて一色に見える。長谷工の設計どおりだとしたらセンス無いなぁ。

3戸売れたね。
値引きしているのかな。Hタイプは売るの大変そう。
一番線路に近い上に、主寝室が線路側だものね。

浦和の野村ガーデンは即日完売したけど…
こっちのガーデンは大苦戦ですね。同じ駅近物件なのに浦和と南浦和でこうも違うのものなのか。

私もここを検討しましたが、周辺に何もなく生活に困りそうなのでやめました。スーパーだけじゃ暮らせませんよね。あと喫煙所。整備がしっかりされてないからか、マナーが悪いですよね。高砂小も遠いし子供には可愛そうだと思いました。部屋は好きだったけど、残念。

>>650
お子様、私立ではないのですね。
うちは私立なもので、子供も電車通学に慣れてしまっているようです。
市立小学校に行かれるお子様でしたらかわいそうですね。
地元民から言わせていただきますと、確かに旧浦和市の市立小学校はレベルが高いと言われておりますが、
児童のごく一部が底上げをしているだけで、実際には他の市区町村にいるようなお子様も多いものです。
全員が良い中学校に行かれているわけではございませんので。

隣のマンションが気の毒。
鼻先ピッタリに寄せられて・・・

>>651 匿名さん
匿名の掲示板ならなんとでも言えるよね。自分の子供が馬鹿で私立に入れなくてもさ。妄想は自由だもの。ございませんって帝王学を叩き込まれた風に書いてますが（笑）本当に育ちの良い人はそんな反論しないし、こんな掲示板なんか見ないし書き込みませんよ。マンションの情報くださいよ。

>>651 匿名さん
子供の自慢、必要なの？ここのマンション学区も売りにしてるんだから、検討してる人がいて当然じゃないの？検討してる人、購入した人に対してずいぶんと上から目線だね。マンションも買えないくせに。

>>650 マンション検討中さん
車あれば生活には困らないと思いますよ。
でも折角の駅前だから車持たないのも傾向のようです。

あとどこの部屋が残ってるかわかる方いますか？情報ください。

>>651 匿名さん
お子様は電車通学なのですね。かわいそうに。
お車で送り迎えできる場所にお引越しあそばせばよろしいと思いますことよ。

駐車場はもういっぱいですよね。

>>658 匿名さん
そうなんですか…じゃあ車持ってたら買えませんね…残念

マンションの駐車場で、常に100％稼働は少ないと思いますよ。
特にここは駅前物件だし。
空くまで他に借りて、空いたら抽選に参加すればいいんじゃないかな。

フロントの方にはトイレの手洗いカウンターついてるみたいですね。ガーデンは食器棚標準装備は良いですが、トイレの仕様や浴室シャワーのスライドバー、ガラストップコンロなど、最近当たり前についてるものがダウングレードされてるのが目立ちます。

>>657 マンション検討中さん
煽りたい気持ちはわかるけど、文法に間違いがあり過ぎて恥ずかしい

どう見てもわざとでしょw

>>662 匿名さん
わざとを理解できないあなたの方が恥ずかしい

>>661 匿名さん
ただでさえ狭いのにトイレにそんなスペース取られてもね。食器棚設置の方がありがたいけどな。

徒歩3分

南浦和駅の乗り換えで興奮してダッシュする人達なんとかしてほしい。走るの禁止にしてほしい。危ないよね。

私はこのマンションから駅までダッシュで徒歩3分を1分強にしていますがこれは許されますか？

>>668 住民さん
そんなにすぐ着きますか？！

>>667 匿名さん
武蔵野線からの乗換えの人たち、、一部だと思いますがみっともないなあと思います

>>669 検討板ユーザーさん

着きますよ！エスカレーターまでなら余裕です。構内は危ないのでよほどのことがないと走りませんが。

>>670 検討板ユーザーさん

今朝、京浜東北へ駆け込みドアをこじ開けて乗車する輩がいました。少し電車は遅れてしまいました。何人かに体当たりしていたようです。住みやす街にするためにも、こういう人間を矯正または排除してほしいものです。

都内の駅じゃ日常茶飯事だけどね、電車は遅れると思って早く出た方がいいね。

>>672 匿名さん
京浜東北線は非常停止ボタンが押されたやら、乗客のバッグがドアに挟まったやら、何かしらの理由で遅れますね。順次ホームドア設置予定らしいですから少しは遅延が減るとよいですね。

>>675 マンション検討中さん
場所自体移して欲しいのが本音ですが(笑)
実現すると良いですね！

交番の横のトイレ、何とかならないんですかね。
汚くて使えないです。

あと何戸ありますか？

相当数余ってると思われます

>>679 マンション検討中さん

どれくらいかわかりますか？

空室にレースも付けていないマンションを買う人っているの？
私なら扱いがぞんざいと思って、デベの姿勢が見えていやだけど。
前に浦和の竣工前のマンションに入れて貰った事があるんだけど、
営業がベランダに出たスリッパでそのまま室内を歩いていたから、
完成したら掃除をするのはわかっているけど、すぐに検討外にしたわ。

>>679 マンション検討中さん

知らないのかよっ！
誰かどれくらい残ってるのか教えて！

>>682 匿名さん
公式には13戸、5900万台〜となっていましたね。

>>683 匿名さん

ありがとうございます。
やはりそれなりの価格なんですね。

営業さんがベランダに出たスリッパで室内を歩いていたから検討をやめた話は
私もわかる気がします！
マンションの品質は確かだとわかっていても、担当の方の態度や対応で
判断してしまう事もありますよね。
何よりも働いているスタッフが誠実であるかどうかが肝要だと思います。

>>685 匿名さん
ここの営業の方はそんなことしてませんでしたよ。
むしろ丁寧な扱い方で流石だなと思いました。

ただ何度か指摘されていますが、売れ残った部屋にレースカーテンすらつけず、日に焼けっぱなしにしているのは扱いとしてどうかと。

>>687 匿名さん
それは確かにそうですね。新築で買われた方より値引きはあるわけですが、1年カーテンなしの部屋はちょっと…ね。

垂れ幕なくなってました！完売したわけじゃないんですよね？

まともな所は、竣工済みでも商品ですので白手袋も渡されますね。
売れ残りの部屋にレースが無いマンションは聞いた事がありません。

公式HPが閉鎖されましたね。

三菱の営業力でも竣工後１年以内にここは捌き切れませんでしたね。
残り１０数戸は社宅や賃貸にでもするんでしょうか。

>>692 マンション掲示板さん
残り11戸くらいでしたが、あまり値下げしていなかったのか？
賃貸や社宅にするなら、さすがに財務体力に余裕があるなぁという感じがします。

不動産屋に売却しての未入居中古扱い販売もあるかもしれませんね。
三菱は住友と違って、ダラダラと売れ残りを販売し続けないので、購入者に配慮していて好感が持てます。
いつまでものぼりや垂れ幕があるのは嫌ですからね。

この立地なら賃貸需要は高そうですね。

高砂小学校区なのでファミリーの賃貸需要も見込めそうです。

ここ水面下ではまだ売ってるんですか?

売ってますね。
直接電話か、フロントのモデルルーム経由でも案内してもらえます。

フロントより広い部屋の希望がある場合は積極的に案内されますね。

ここ線路脇ということばかり強調されてましたが、中に入るとそれほど電車の音は聞こえなかったです。耳を澄ましてようやく聞こえる感じ。部屋の位置にもよるかもしれませんが。

>>699 匿名さん
マンションの入り口に看板がありますよ。
価格的には値下げしているのでしょうか？
看板には価格は書いていないです。