ザ・パークハウス 南浦和ガーデンってどうですか？

コモディイイダ裏の物件が建設中の今、ここを購入するには決め手が欲しいですね。
眺望は確かに良い。しかしガーデンと言いつつ、公園の先には墓地。一歩間違えたら南浦和セメタリー…。

>>451 名無しさん
セメタリー。。コモディイイダ裏の方も振り返れば墓地ですけどね(振り返らないか笑)
あちらは武蔵野線が近すぎるのが気になります。

駅を背にして3分だったら即決だったんですが。駅距離を取るか、静かな環境を取るか、長く住みたいので迷います。

隣のパークホームズも築20年以上ですが分譲時の平均坪単価は250万円だったようです。
駅近は昔から結構したんですね。
東口より西口の雰囲気の方が好きなので、次のパークハウスを待つか迷います。

明日から建物内モデルルームがオープンですね。
西側の広めの３ＬＤＫが気になるので、見てみたいです。

築20年以上の物件ってまだまだバブル価格の時期でしょ
分譲時の坪単価が高かったのは当たり前じゃないの？

>>456 匿名さん
なるほど、それはあるかもしれませんね。
市況の変化を考えると、比較するなら築10年内くらいの近隣物件を見た方が良さそうですね。

分譲時の価格がリーマンショックで割安だった築10年程度の中古物件は、分譲価格以上に価格が上がってる物件が多いですね。
そもそも、オリンピック需要で建築コストが1.5倍くらいに高騰しているので。新築の分譲価格が高騰し、それにつられて当然中古も割高になってます。
また、戸建ても、ハウスメーカーの建築コストの増加に加え、空前の住宅ローン低金利で着工が増加しているため土地も上物も割高です。
経済合理性だけで判断するならいまの市況では普通はマンションは買わないと思いますよ。ただ、持ち家を買う方はそれぞれ事情があるので、割高でも買わざるを得ないということだと思いますが。

北原公園の桜です。
満開までもう少しというところでしたが、
あいにくの雨と強風でしたね。

ベランダの奥行きがありそうで、陽は入るのでしょうか？

>>460 匿名さん

低層階ですが入りますよ。リビングは明るいです。

>>461 匿名さん
低層階だと、この季節はリビングから桜が見られそうですね。公園前立地は開放感があって良いなと感じています。

予想以上に開放感がありますね。

ファミリー世帯が多いためか、すでにマンション内駐車場はいっぱいとのことでした。
残っている中ではFタイプが気になるのですが、北西角の住み心地はどんなものでしょうか。

ここは最初の値段が高すぎたんですかね。
普通に便利な所だと思いますが…

安いでしょう。
坪230程度ですもの。87.65平米の部屋でも260万切っていますよ。
立地だと思います。線路に近いマンションは厳しいと感じる方が多いのだと思います。

>>466 匿名さん
次に控えてるマンションも線路横ですよね、しかも2路線。
駅3分以内で線路から上手く離れた用地は難しいですね…

駅から徒歩5分以上だと遠すぎるしね

ここ数年では、パークハウス南浦和レジデンスやパークホームズ南浦和ステーションコンフォートあたりが
立地として最高だったでしょうね。
駅から徒歩5分。斜めに離れていくので、見学に行きましたが鉄道の騒音がありませんでした。
斜めに離れていく立地はなかなか出ないですね。
南浦和ガーデンは駅から3分。マンション価格が高止まりしている中で安価に出ているのに、
竣工して数か月経つも総戸数の約15％、15戸残っているのは、販売に苦労しているようにも思えます。
新築で売れなくなるまで、あと8か月ほどあるので、最後は一気に値引して終了させるかな。

坪230は一番安い部屋(おそらくパンダ部屋)でそれ以外は西向きでもほぼ5000万台でした。

価格は川口駅の近くのブランズ川口幸町に似ているかな？
あちらもお得な価格で出ているけれど、やっぱり少し残ってしまっていますね。
線路の横だからだと思います。
両方とも、音を気にしなければ駅に近いし便利でいい物件ですよね。

平均坪単価270くらいですよ。浦和並みの値段で、安いとは言えませんね。現に売れ残っているわけですから。
230は西向き最低層のみですね。

残ってしまっている理由は価格より線路だけでなくホームにも近いことだと思います。駅3分は魅力的ですが、ファミリーだと駅距離が少しプラスされても静かなところに住みたいと思う方が多いのかなと。

電車の音は慣れやすいと聞きましたが、そうでもないですか。
ファミリーでも忙しい共働きの方とか、学区重視の方には良さそうです。また新設の小鳩保育園が近いので入れたらかなりの時短になりますね。ちなみに園庭がないので騒音の懸念はそれほどないかなと思います。

>>472　匿名さん
浦和で徒歩3分なら坪400は行っていると思います。。。

誰も浦和徒歩3分並みなんて言っていませんよ。
浦和駅最寄のマンション並みってことでしょ。

売れていない理由は、線路近い墓地見える等の忌避理由があるにも関わらず、価格がそれを加味したものになっていないってことですよね。
つまり価格が高いってこと。

>>476
南浦和駅徒歩3分のマンションと、例えば「浦和駅が最寄りの徒歩15分」のマンションを
比較してるってことですか？すごい意味の無い比較ですね。

このマンションの価格が、浦和の特定のマンションではなく浦和最寄マンションの価格群に食い込んでる、南浦和にしては高すぎて売れていないってことを言いたいんだと文脈からわかりそうなものですが。何で１５分なんて極端な例を出すんだか。
浦和徒歩３分と南浦和徒歩３分を比べるような比較も意味がないですよね。駅力の違いは明らかなんだから。

マンコミュには読解力のない揚げ足取りやソースクレクレ君が多いので無視したほうがいいですよ

土地を入札で高値で買ってしまったこと、プラウド南浦和神明の値付けに引っ張られたというのが大きいですかね。

本当に高いですね。
学区が魅力といっても財力のある人は私立に行かせるだろうし、学区にしがみつくのはそこまで財力のない人ですよね。
私立の電車通学には便利な物件かもですが、財力あれば浦和駅を選びそうな気がするし。
学区を売りにするなら、もう少し価格を下げないと公立狙いの家庭には厳しいですよね。

まあこれだけ高くても地元の需要もあって売れているわけですから。坪単価270〜280の南側高層階が、というより西側の残戸が多い感じですよね。西側は一度価格改定しているのに、まだ割高にうつるのでしょうかね。

雑感ですが、この物件、ホームがすぐ近くに見えるのに、電車乗るにはぐるっと回らなきゃなんないもどかしさがありますね。
浦和寄りの車両を利用する人（王子とか田端とか）はなおさら感じるかもしれません。

ホーム北側に改札があれば徒歩1分もかからなそうです。

電車音が気になる人は完成していることですから、実際の部屋を見せてもらえばいいですよ。
個人的には窓を閉めれば音は大分静かですね。向きもあって西側の方がより音が小さい気がしました。

もうほぼ売れてるんですか？

>>482 匿名さん
財力があるから私立というのも疑問ですが。
私立の小学校はエスカレーターで進学できますが幼稚舎等を除いて偏差値的にはイマイチですよね。
このあたりでは公立小学校から私立中高一貫コースを考える人も多いと思いますよ。
学区の良いところは中学受験率が高いので、互いに刺激を受けられるメリットも？あるかもしれません。

>>487 検討チュウさん
先着15戸のようです。

>>479
ここの価格はそんなに高いですか？
他のマンションを見ていますか？

わせだいきたい

始発待ちはどの程度待てば座れるのでしょう？

>>486 検討板ユーザーさん
私も電車の音はあまり気になりませんでした。

10分おきに始発列車出てますよ

>>494 口コミ知りたいさん
通勤時間帯は何本くらい見送れば座れるのかなと思いまして。

>>495 マンション検討中さん
一本見送れば座れますよ。
大宮発の電車がしょっちゅう来るので、ホームに人があふれるようなことはないです。

>>496 口コミ知りたいさん
そうなんですね。
教えていただいてありがとうございます。

だいぶ残りも少なくなってきてるようですね

結構値引きあったんですかね。

値引きは現時点ではないですね、今後どうなるか？