ザ・パークハウス西新宿タワー60　Part8

60階建てとしては異常な敷地の狭さ。
狭い敷地にペンシル建てるから柱が太くなって間取りも酷い。
天井も低く、周りは囲まれて眺望が悪い部屋が多い。
数少ない好条件の部屋は地権者に抑えられてる。
そして、駅から遠いこと遠いこと。

しかし、これらのすべてを補うメリットがある。
それは、値段の安さ。
安ければ売れる。
間も無く完売するのは間違いない。

都内でこれほどどの駅からも遠いタワーマンションは珍しいね。
ビル風が強いエリアだから、天気が悪い日は憂鬱。

ちなみに、当物件は基本的にどのタイプも柱が少なからず入っているわけですが、ここだけの話、例外的に柱が全く入っていないプランがあるんですね。でも･･･そのタイプは全て事業協力者住戸になっていて1戸たりとも販売されないという･･･。

火災旋風が起きる可能性がある木造密集地の近くに建つタワマンって、大丈夫かな？
西新宿の木密エリアは竜巻のような火柱の火災が起きる。

【首都直下地震】地震火災・火災旋風に襲われたとき逃げ延びる方法ってあるの？
http://matome.naver.jp/m/odai/2139010305793836301


湾岸のように安全度が上位ならいいけれど、ここは・・・

60階建ながら総戸数は976戸とそこまで1フロアの面積があるタワマンではなくややペンシル気味で、かつ、免震構造ではなく制震構造でもあることも影響しているのだとは思いますが、このような柱間隔、かつ、柱位置に配慮のないプランは最近はあまり見かけないですね。柱位置の配慮のなさが目立つと言わざるを得ません。

日本最高階数っていう目玉があるのにこの安さに設定されている理由はあるんだね。
不動産にお買得なし。

>>948
ここはタクシーや社用車、マイカー利用者が多いから駐車場が素晴らしいんだよ。
電車利用者がほとんどの池袋の駐車場は屋外機械式、屋根もないので雨の日はずぶ濡れ覚悟と酷いもんだ。

これだけ駅遠だと田舎と同じで車がないと大変だね。

ペンシル制振で高層階はかなり揺れるんだろうね。
振幅は数メートル程度？

一般に安い物件には低収入層が集まる。
共有部の扱いが悪くなるのは仕方ない。

>>953
例外的に柱が一本も入っていない地権者専用住戸の間取りってどこで見られるんですか？

地権者は神様。
ここは神様がたくさんいらっしゃるんですね。
特別な部屋が売りに出るのが楽しみです。

この物件は、良い物件だと思います。個人的には好きです。
でも、ここの物件に住む人達は、どうなんでしょう？少なくとも書込みを見る限り、他の地域や物件をさげすむような書込みが大量にありますね。たいてい根拠も薄弱です。そういう人達が集まっているということなのでしょうか？

ここの書込みはずっと残るんですよね。中古で売る時にも、目を通す方も多いと思いますが、そういう方々が、ここの書込みを読んだらどう思われるでしょうか？自ら物件の価値を下げていませんか？
自制を求めたいですが。

周辺はどこも安全にするための再開発なので、もともと地盤のいいここは完成後どこよりも安全になります。
少なくとも脆弱な埋め立て地なんかとは次元が違う。

これがすべて



「南池袋に住んでる」


VS


「西新宿に住んでる」




南池袋って埼玉との国境でしょ」？

駅までの距離距離ってうるせえなあ。

しょせん住所は


豊島区南池袋　　豊島区南池袋　　豊島区南池袋　　豊島区南池袋　　豊島区南池袋



ここは


新宿区西新宿　　新宿区西新宿　　新宿区西新宿　　新宿区西新宿　　新宿区西新宿



それがイメージのすべてだよ





たとえば三鷹の駅前のマンションから新宿駅まで２０分で着くけど
世間様一般ではやはり三鷹は三鷹だよ
それがわからんの？


皇居の真ん中にタワーが建ったら駅遠だが、そんなことで価値が落ちるか？



池袋なんて駅から近いしかメリットはねえだろ
六本木に飲みに行って「南池袋に住んでる」と「西新宿に住んでる」とどっちがイメージいいと思ってるの？

西新宿５丁目全域が東京都の「木密地域不燃化１０年プロジェクト」の特区内で、再開発はその一環でもあります。したがってこのマンション地区は不燃化終了。

みんなの池袋のイメージ 汚い・埼玉・おたく - NAVER まとめ
http://matome.naver.jp/odai/2134020268684941601

池袋、新宿、渋谷のイメージを教えてください
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10114494300

池袋のイメージを3つ教えて下さい。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11134391146;_...

「池袋」といえば、どんなイメージが湧きますか
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13126968923;_...

これはためになる


犯罪遭遇率は豊島区が２３区で１位

池袋の中国人街が治安に悪影響

http://www.tokyoseikatsu.com/town_tokyo/kita-ku/ikebukuro/post-254.php

犯罪遭遇率

池袋



1.埼玉都民の最終防衛線。ここが陥落すると埼玉都民の居場所は無い。
.埼京線の終電が早いので終電に乗り遅れた埼玉県民は池袋で一夜を明かし、始発の電車で自宅へ帰る。
.ちなみに東武東上線も同上。
.別名「埼玉の東京」。埼玉県庁の総領事館があると噂される。
.実質的な埼玉県庁所在地と言っていい。
.てか、本当に埼玉県庁舎を池袋に移すべきだと思う。
.「東京の埼玉」の間違いだろ…。もっとも俺は東京ではなく純粋な埼玉県だと思っているが。


2.新しい店舗は50％の確率でラーメン屋。
.栄養バランスの悪い街だなぁ。
.池袋近辺の学校や職場で授業や仕事が終わった後にまずするトークは「今日どのラーメン屋行く？」　だがたまに宮本むなしになったりする。


14.サンシャインありきの街。池袋からサンシャインをとったら何が残る！？
.池袋＝サンシャインは明らかカッペの発想、旅行で四国に行ったとき同じこと言われた。
.家族「そうです」と苦笑い それは埼玉都民(笑)の発想。
.それは埼玉を馬鹿にしようとしているねらー（笑）の妄想。

18.ある大学新入生向けフリーペーパーに、「どこか田舎の匂いのする、東京初心者のための街」として紹介されていた。

21.サラ金と中国人と韓国人と＊＊＊の溜まり場。
.最近では中国人との抗争に負け、韓国人はほとんどが撤退してしまった。
.系列は人民軍系。中国らしい原色を使った雑貨屋、食料品店、中華料理屋が増殖している。
.東口北側の線路沿いも異臭を放つ地域、と。


25.デパート以外、なんというか、中途半端な街。 まさに「中途半端な県・埼玉」を圧縮したような街。








26.新宿や渋谷に比べると、繁華街で山手線沿線なのにかなり家賃が安い。但し、池袋西口や北口側の治安は本当に悪い。(元池袋1丁目住人)




http://wiki.chakuriki.net/index.php/%E6%B1%A0%E8%A2%8B

免震より制振の方が優れてるんだろうね。
免震が良いのは東京駅みたいな低層までじゃないかな。
想定外が来たら、免震恐そうだし。

＞９７１
池袋も新宿も、側から見たら
どんぐりの背比べ。

ここ、西新宿三井ビルの裏を抜けていくと西新宿5丁目より西新宿のほうが近いですね。

新宿は基本的に興味がなかったのですが、
これだけネガが必死に妨害工作をしてるところを見ると、
ここに関してはかなりいい物件なんでしょうね。
なにより判官贔屓もしたくなります。

>>974


都心方面へ行くときは、西新宿５丁目は都心と反対側に戻って乗る感覚なので、都庁前か西新宿がいいです。





ほんと池袋住民のネガは酷いですね。なんの目的なんでしょ？
頭が弱いんですかね？

南池袋って少し歩くと新宿っていうのが自慢なんだよね。

日経新聞の記事読みましたか？

5/1付けの記事ですが、あちこちのタワーマンションで雨漏りが多発しているというもの。築７年で５０カ所の漏水箇所の事例。この事例では、足場が組めないため多額の修繕費用が必要になっています。今後、修繕積立金では、補修をまかなえなきれないマンションが多発しそうだという記事です。

この記事衝撃的ですよ。まだの方、読まれてください。これ読む限り、タワーマンションなんて不良品としか思えない。

>969

池袋のタワマンは、治安の良い場所に建っていることを自慢しているの？

>977
この記事に書かれていることって、コンクリートむき出しのマンションがいかに雨に弱いか、ということを言っているのだと思います。

コンクリートは、雨に弱いので、タイルをきちんと貼って、保護する必要があるのに、タワマンは、安全面（？）からかタイルを貼らないので、吹き付け塗装だけになる。そこが最大の弱点だと個人的には思います。確かに、記事にあるように、ダイレクトウィンドウを採用するデザインの問題が存在するのは事実ですが、それなら、タワマン以外もとっくに問題になっていないといけない。しかし、中・低層マンションでダイレクトウィンドウだから雨漏りが多発しているという話しを聞いた事がない。たぶん、中・低層のマンションは、タイル貼りなので、そこまで簡単にコンクリートが劣化していないのではないかと思います。そこのところの掘り下げが弱い記事のように思いました。

こんなことが公になると、今後のタワーマンションでは、ダイレクトウィンドウは、なくなるってことでしょうか。

979です。

追記です。でも、記事には、コーキング部分の劣化についても書いてありますね。だとすると、（ダイレクトウィンドウで）コーキング部分が劣化するのは、中・低層マンションも同じですね。今後、中・低層マンションでも問題が出て来るという事でしょうか？

いずれにしろ、足場が組める１４階建て以下のマンションのメンテナンス性の良さが改めて注目さるのかも知れないですね。

雨漏りの発生原因によりますが、雨漏りが建物の設計・施工上の瑕疵により生じている場合には、建築を請け負った業者に対し、その修繕を求めることができます。「雨水の侵入を防止する部分」の瑕疵であれば、瑕疵担保責任の時効期間は建物の引渡し時から１０年間となります（住宅の品質確保の促進等に関する法律９４条１項）。
　また、築３年目の物件において「雨水の侵入を防止する部分」に関する瑕疵があれば、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づき、かし保険の適用または供託された保証金の還付請求により修繕費用を確保できる可能性があります。

>981
なるほど。
そうすると、記事にある築７年のマンションで修繕費用では、管理組合持ちになっている感じですので、デベロッパーが瑕疵を認めなていないということでしょうかね。

横浜では傾いたマンションでも問題無いって
言っていたデベロッパーも有るので
信頼できる会社から買いたい

新聞記事というものは、嘘、またはイメージ誘導があります。
深読みする必要はあります。



　第七章　瑕疵担保責任の特例



（住宅の新築工事の請負人の瑕疵担保責任の特例）

第九十四条 　住宅を新築する建設工事の請負契約（以下「住宅新築請負契約」という。）においては、請負人は、注文者に引き渡した時から十年間、住宅のうち構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として政令で定めるもの（次条において「住宅の構造耐力上主要な部分等」という。）の瑕疵（構造耐力又は雨水の浸入に影響のないものを除く。次条において同じ。）について、民法 （明治二十九年法律第八十九号）第六百三十四条第一項 及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。

２ 　前項の規定に反する特約で注文者に不利なものは、無効とする。

３ 　第一項の場合における民法第六百三十八条第二項 の規定の適用については、同項 中「前項」とあるのは、「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十四条第一項」とする。



（新築住宅の売主の瑕疵担保責任の特例）

第九十五条 　新築住宅の売買契約においては、売主は、買主に引き渡した時（当該新築住宅が住宅新築請負契約に基づき請負人から当該売主に引き渡されたものである場合にあっては、その引渡しの時）から十年間、住宅の構造耐力上主要な部分等の隠れた瑕疵について、民法第五百七十条 において準用する同法第五百六十六条第一項 並びに同法第六百三十四条第一項 及び第二項 前段に規定する担保の責任を負う。この場合において、同条第一項 及び第二項 前段中「注文者」とあるのは「買主」と、同条第一項 中「請負人」とあるのは「売主」とする。

２ 　前項の規定に反する特約で買主に不利なものは、無効とする。

３ 　第一項の場合における民法第五百六十六条第三項 の規定の適用については、同項 中「前二項」とあるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律第九十五条第一項」と、「又は」とあるのは「、瑕疵修補又は」とする。

ここは制振。
しかも、アクティブダンパーじゃない、柱と壁による、低価格なタイプ。
柱の変形によって揺れを抑えて巨大地震でも致命的な大揺れは回避できるが、それで骨組みがボロボロになる。
ペンシルの場合、それは顕著。特にここは日本最高階数ってことで、色んな意味で未知数だな。。。

■2015年02月17日
富久クロス 売り物件
久々に、富久クロス 売り物件が出ていました。計算すると398万円/坪となるのでしょうか?
ザ・パークハウス 西新宿タワー60が、350万円/坪くらいで第一期一次 325戸が売出し始めましたが、完成までまだまだ先で、かつ山手線の外側なので富久クロスの価値が逆に見直された価格設定なのでしょうか?
http://tomihisa-cross.seesaa.net/article/414178706.html　ブログ「富久クロス建築中」より

とすると
免震
ダイレクトウインドウ
吹き付け
このタイプの細いタワマンが危険って事

987
よく読めよ、あほか

制振柱、ペンシル、超高層がダメダメなんだよ。
そして川っぺりの不安定地盤。

液状化と火災どちらが怖いかで自ずと住む場所が決まる。

http://matome.naver.jp/m/odai/2139010305793836301
【首都直下地震】地震火災・火災旋風に襲われたとき逃げ延びる方法ってあるの？

>とすると
>免震
>ダイレクトウインドウ
>吹き付け
>このタイプの細いタワマンが危険って事

免震、新宿区の中心部、山手線の内側、1000坪もの立派なスーパーが敷地内。
これが最高なんだけど、どこにあるかな。

以前、制振が一番という説明があったが、あれはアクティブタイプのことね。

ここは、柱の一部をバキバキと変形させて 揺れを吸収する っていう安っぽいタイプ。

>>988
あと傾きマンション放置のデベロッパーは
不可も追加

新宿区は大体が「台地」に分類されるんだが、

悲しいことに神田川沿いだけは「谷底低地」に分類されている。

トミヒサのような場所なら安定地盤の台地なんでプライスレス。

神田川沿いは、チープっぷ。

低降伏点鋼、制振間柱、ぐちゃっと曲げて揺れを抑える。

だからこそ価格が安めに設定されているわけでしょうから、それはそれでいいんじゃないですか。

それより、ここの場合、将来的なメンテナンス費用がどのくらい重くなるかのほうが心配ですね。

免震採用してないのは、免震がダメだってことでしょ。
想定外が起きた時、あんな細い柱では心配です。
縦揺れにも弱いし。
ここは制振で安心です。

三菱地所は
免震をウリにした超高層タワマンを
大阪で売るのをお忘れなく

この形状じゃ、制震しかできなかったんでしょ

>995
だからこそではなく、駅から遠いとか、川岸の土地とか、天井高低いとか、Low-e使ってないとか、安めになる理由は色々。
でも業界紙記者の予想価格よりは高め。

>998
この形状にしなければいけない義務があったわけではない