Tomihisa Cross ってどうですか？【旧：新宿西富久地区・新宿御苑北側54階建て大規模再開発【野村・三井レジ・積水・阪急】】

富久クロスVS豊島クヤクションVSパークシティ大崎の山手線ちょい内側対決ですね。

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クヤクションは販売開始が早いから先に客を確保できる。
同じ９月の富久と大崎の一騎打ちに近い。他が出てこなければ。

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もんじゃタワーもいれてあげて。

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山手線外はいれてあーげない。
実は一番価格が高くなりそうなのが月島だったりして。

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豊島クヤクションは少し落ちるね。
よっぽどの伊勢丹好きじゃなきゃ、
客観的にみて住むならパークシティ大崎の方が良さそうだね。
値段次第だけど…。大崎っていくらぐらいだろ？

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住環境としては大崎のほうが良さそうだ。
駅から微妙な距離なのは同じとして、大崎のほうはメトロへのアクセスが悪いかな。
あと周囲に高層ビルが多いんで向きによってはお見合いになる？
富久のほうは近くにそうそう高層は建たないだろうな。

価格は大崎のほうが高くなるような気がする。

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クヤクションともんじゃはスーゼネ
ここと大崎はスーゼネではない。　

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上記もんじゃ以外の3タワーだとしばらく住んだあと長く賃貸に出すならここかな？

同じくしばらく住んでから転売なら区役所タワー、あそこはブリリア磯子を大転けさせたエリート責任者が横滑りで来てる。
会社は彼に挽回させる気だから黙っていても売れる美味しい物件になるよ。


保育園児の娘を嫁に出すぐらい住み続けるなら大崎だね。
てか白金高輪のブリリアとかまだ売ってるけどダメなのかな？

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すみません白金高輪のプラウドの変換ミスです。失礼しました。

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大崎と比較じゃ精々五反田、品川辺だろ新宿とじゃ比べもんにならんな新宿のほうが便利だし

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免震タワーは直下型には強いが
プレート境界型の長周期振動に耐えられるか疑問視されてるだろ

免震タワーは安く作れるので、（鉄筋を減らせる）
デベは免震を売り込み文句に入れてくるだろうが

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で、ここは制震なの？どうなの？

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>612
鉛ダンパーがもげたら怖いね。

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>>609あそこはブリリア磯子を大転けさせたエリート責任者が横滑りで来てる。 会社は彼に挽回させる気だから黙っていても売れる美味しい物件になるよ。


内部事情にやけに詳しい方ですね。でも大転けした時点でもうエリート扱いではないのでは・・・

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大転けさせた人が責任者なら、また大転けでしょうね。

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>>615企業ってのはそんなにフェアじゃないのね、上からのおぼえめでたい人間ってのは成功するようにレールを偉いさんが敷いてくれるのね。
社内で如才なかったり、元スポーツマンで人気者だったりあまり実務能力とは関係ない。

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>614

鉛ダンパーって塑性変形して揺れの力を抑える。要は壊れるってこと。長期修繕計画って自然災害を考慮して無いから、被災したら費用をどこから捻出するかという問題が発生する。

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清水の制震タワーだと、境界梁ダンパーってのがある。これってダンパーが塑性変形して力を吸収する。つまりダンパーが壊れることにより建物を守るってこと。でも、補修費がかかる。

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壊れるダンパーばかりではないよ。
最近の免震は鉛ダンパーではなくオイルダンパー。
最近の制震も壊れずに何度も使えるのがある。
ちなみに、免震制震のポジネガ論争で読んだ知識なので質問されても知らん。

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>>618

たしかに壊れてるね。

http://www.nikkei.com/article/DGXNASFK2102D_R20C11A9000000/

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『鉛』ダンパーはね。

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オイルダンパーによる減衰って時間応答があるから、最初の一撃目には効果がなかったりする。最初の一撃に建物が耐えられないレベルの強い地震だと・・・。

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スーゼネ信じないなんてめんどくさい人めっけた

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オイルダンパーだけのマンションてほとんどないでしょ。
免震装置とセットだよ。

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制震だとダンパーだけ。

免震にダンパーをつけるのは、長周期対応のため。

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現地から新宿御苑駅まで歩きましたが、１１分。駅から５分の謳い文句は法律違反ではないが、いかがなものか？

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これだと玄関を出て駅のホームまでたどり着くのに２０分近くはかかるね。

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>627
>免震にダンパーをつけるのは、長周期対応のため。
免震にダンパーをつるのは積層ゴムでアイソレートされた建物本体を減衰させるため。
長周期対応のためではない。
免震にすることにより長周期振動に弱くなるし、風圧にも弱くなる。

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パークタワー東雲の物件サイトでは
オイルダンパーを長周期対応のためと解説していますよ。
最近、あのサイトを見てないから今でも書いてるかは知らないけど。

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631が正解です。

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正解ですと言われても、パークタワーは三井ですよ。
ここの売主の一つ。三井のサイトを信用しないならここも買えませんね。

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いやーとにかくここは駅から遠い。
利便性はぜろですな。

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近くのバスを使うつもりだからどーでもいい。
代わりに価格もそれなりに抑えて欲しい。

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不便だね

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本当に駅までそんなに遠いの？あれって実際の道を車で走って距離出すんじゃないの？で80ｍ1分計算で

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>638

車だと車道でしょ。歩道をころころ転がして距離を測るメーター使って計るみたい。

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しかも敷地のいちばん近いところから測るんでOKだから、この物件の場合
その名の元になっている富久町西の交差点からじゃなくて、ひとつ手前の
信号側から測ってると思う。
すると新宿御苑前駅の2番出口まで400ｍ、5分となって表示上は問題なし。
タワーの位置からなら＋100mはみて6分になるだろうが、どっちみちこの
表示時間内で着くわけない。欺瞞だな。

駅も古いから2番出口は階段しかないし、池袋方面だけの改札。
新宿方面に乗ろうと思ったら1番出口まで行くことになって、＋2分だね。
（あるいは改札内で階段上り下りするか）
エレベーターも池袋方面に新設された改札にしかないから、新宿方面へは
バリアフリーになってない。
…バス使えと言わんばかりの話だね。

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バスも１系統しかなく、便数も多くはない。
新しい道路ができるのだから系統を増やしてくれると有り難いけど。

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↑
新しい道路ができるとはどこに？

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最多価格６０００万ってどのくらいの部屋の大きさなんだろう

６０㎡で６０００万かな。

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東西の中層、北の高層、南の低層、が同じような価格帯になって最多になるのでは？
広さではなく。

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ここの所で外苑西通りが靖国通りにぶつかったところで止まってますが、外苑西通りがこのまま北に伸びる計画はあるのですか？
伸びると東側も騒音がうるさくなる。

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都市計画道路（環状４号）だよ。ちなみに用途地域と都市計画道路の確認は不動産購入での基本。

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↑
調べたらわかりました。
このまま外苑西通り（環状4号線）が北上して、ここの再開発にあわせて道路ができるのですね。4車線、幅27mもある。
これならマンション位置を北西側にしたほうが騒音、排気ガスの影響が少ないのに。

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外苑西通り（環状4号線）とか南の靖国通りって夜中は交通量は少ないんじゃないでしょうか。
そもそも２０階以上だと窓を閉めていれば騒音は気にならじゃないでしょうか。

詳しい方教えて下さい。

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今はここで止まっているからで、先に抜けたら、交通量増えるんじゃない？


これって計画決定段階ではなく、もう近いうちに確実にできるんですか？

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職安通りまでつながるのは平成28年。その後の次々と伸びていきます。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2011/02/20l2e500.htm

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低騒音舗装なのはいいですね。歩道の幅もあるし。

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>647

地権者の住むコンドミニアムは車の騒音を避けるために離して、タワーと中層住宅（賃貸？）棟を壁にしてブロックでしょ。

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>648

音は壁を伝って上るから高層でも影響があったりするよ。

ちなみに窓の遮音性能は確認するけど、吸気口からも音は入ってくる。あと盲点なのはレンジフードで、ダクトをつたって入ってきたりする。吸気口とかが防音対策しているかも要確認。モデルルームできたらバルコニーをチェック。

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イゴコチの悪いマンションになりそうですな。

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うわ、環状線の真横になるんだ〜。
結構キビしいですね。もう少し駅近くだったらそれでも救われたのに。残念。

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１０００世帯以上あるなんて、すごいですね

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　環状線の側というのは防災対策面では良いかも。

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>657

巨大地震だと、道路で車が炎上ってのもあるよ。防災のための壁になるだけじゃない。

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色んな意味でイマイチな物件ですね。

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イゴゴチ論争とかどうでもいいから、バスの本数を増やせるように
都にかけあうとか現実的な話が出ないもんかね。
新宿区のWEバスをこの物件の近くまで循環させるんでも便利そう。
この物件以外の人にはいい迷惑かもしれんが。

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2本の幹線道路の交差点のすぐ角の立地。
マンション住民のことをあまり考えてないね。
ビル全体が商業ビルとかオフィスビルならこれで良いのだけどね。

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WEバスが来ると確かに便利になりますね。

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新宿は明治通りの内側が穴場だと思いますよ。

新宿三丁目駅も伊勢丹直結で東横線がダイレクトに乗り入れるから楽しみです。

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　１０００坪のスーパーマーケットが入るそうですが、
どこが入るのでしょうね。

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>660 >662
ここはバス便のマンションなの。埼玉の奥地に行くと多いですね。

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埼玉まで行かなくたって
江東区にもたくさんあるよ。バス便マンション。

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徒歩15分以内には6つ駅があって4路線使えるけどね。一番近い駅は使い勝手が良くない。
それにメトロで徒歩15分ていうと隣の駅まで行けたりするから、立地が微妙と思われてるのは確か。
郊外のJRや私鉄沿線より求められてる水準が高いんだよ。値段が高いんだから当然だが。

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２駅は１６分だから、１５分だと４駅。しかも、新宿線の２駅をダブルにカウントして。

１５分に割り引いても、その距離だとバス便扱い。徒歩圏といえるのは１０分まででしょ。

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チラシでは環状４号線（外苑西通り）はここの敷地のところにはあって行き止まりになっており、その先は緑地や住宅地になっている。
実際はこの先もずーと伸びて北上するのに。
知らない人はだまされるね。

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外苑西通りが抜け弁天のところまで開通すれば、東京女子医大や神楽坂方面に行くのに便利になりますね！

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>>669俺なら新宿駅まで徒歩だな、血管年齢若いし。

ただ寄り道してしまうかも。

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紀伊国屋なんか入るわけないだろｗ
マルエツとかだろ。

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ダイエーくらいが一番シックリくるんだが

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どうせ三徳でしょ。

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下の案内図
http://www.proud-web.jp/mansion/tomihisa/popup/map.html
通りであると、１５分もかかるはずはない。
実際に今週、実験してみたが、５分程度の近さであることは
間違いないだろう。
（ついでだが、一周してみたところ、予想外に広大。）

ただし、再開発エリアが広いのでなので敷地内に入っても
タワーマン本体に辿りつくまではもちろん別途時間はかかろう。

近隣環境は学校も多く、悪くないという印象。
再開発完了したら、相乗効果で環境も変わるのでは。

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以前は、ピーコックがよくタワマンに入ったんだが、
ここはどうかな。

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ピーコックもダイエーもマルエツも、いずれイオンになるから、どこが入っても同じじゃないかな？

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それにしても、結構さびれた感じのエリアだよね～

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新宿二丁目に近いことが最大のネックです。一人暮らしならありですね。
子供にはあの街をみせたくない

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二丁目なんかネガにならんよ

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明治屋でいいんじゃない。

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クイーンズ伊勢丹は元々パークシティにあったものを閉店したわけだから
集客力に劣るこちらではさらにないでしょうね。明治屋もまたしかり

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ここの立地から格安スーパの上野の赤札堂がお似合いでは。近くなら大久保にもある。

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メガドンキでいいんじゃない。

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オーケーストア希望

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特にスーパーの希望とかないですが、結局のところ上のマンションの住人の購買力に見合った店でなければ
いずれ立ち行かなくなって閉店してしまうんじゃないでしょうか。
個人的には高級スーパーもいいですけど、一番近くの店は毎日気軽に買い物できるお店のほうがいいです。
でも品揃えはそれなりに欲しい…やはり三徳かマルエツあたりが無難でしょうか。

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ここの予想価格帯からすると世帯年収600～1500万くらいの層が主？

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頭金にもよるけど、２０００以上でないと払っていけないのでは？

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こんな庶民的な場所に、年収2000万以上の人は住みませんよ・・・

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プレシスの物件、１期完売だそうで。
なんだかんだ言ってもやはり、新宿御苑は強いですね。

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まじぇすてぃハウスは？

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エリアのイメージと価格のあいだに、埋めがたいギャップがありそうだな。

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プレシスは御苑が目の前といっても新宿南口に限りなく近く、高島屋まで歩いて数分、ここと購入層、全然違うでしょ。

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ここの高層のほうが、プレシスからの眺めより良いだろうし。
高島屋の空中庭園から、外苑の全体を眺められますよ。

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御苑の場所は、道が狭く、車がまがれない、日雇いの宿泊旅館もあり、墓もあり、いただけない

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三井不動産の人に聞いたのですが、ここは高くなるそうです。
＠380～は行きそうだということでした。
＠300ぐらいで・・・と思っていた私は撤退かな・・・

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