Tomihisa Cross ってどうですか？【旧：新宿西富久地区・新宿御苑北側54階建て大規模再開発【野村・三井レジ・積水・阪急】】

御苑前駅2番出口からマンション敷地の西南角まで393m。ぎりぎり5分ですね。
でも実際は自宅玄関からは>413のようにプラス5～10分。
靖国通りの信号待ちでさらに必要ですね。

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しかも急な坂の下でしょ、ここ。
したがって、さらにプラス3分で合計20分くらいかかりそう。。
筋肉はつきそう。

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物件概要をよく読んでみたら、「新宿御苑駅徒歩５分は富久クロス敷地南西部分までの徒歩分数となります。敷地南西部分から分譲タワーまで徒歩２分」と注意書きで小さく書いておりました。
マンションからの距離は新宿御苑駅徒歩７分が正解です。
マンションの適正エレベータは５０戸につき１台ですので、１０９３戸ですと２２台も置くのでしょうか？
朝はみんな同じ時間帯に家を出るので、低層エレベータがあってもマンションの外に出るのに５分以上かかると思いますよ。ひどいときは１０分以上かかります。
自宅の玄関を開けて最寄り駅までは１２～１７分計算で行けば希望の時刻の電車に乗れると思います。

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こういう詐欺みたいな表示はやめて欲しいです。
消費者を馬鹿にしてる！

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>マンションの適正エレベータは５０戸につき１台ですので、１０９３戸ですと２２台も置くのでしょうか？

そんなにエレベーターあるわけないでしょ。
豊島クヤクションは４３２戸で４台ですよ。
ここは１１台くらいでしょうね？

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いや418が正しいよ。
月島のキャピタルゲートプレイスは702戸で14基、つまり50戸に一台です。
西新宿のエムズポートも60戸に1台でした。
420はもっと勉強しましょうね♩

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まあまあ、喧嘩はやめましょう。
いいじゃないですか。毎日いっぱい歩けて。
みんなでガチムチになって新宿二丁目で遊びましょう！
それがマツコプロジェクトの真の狙いです。

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422はあちらの物件の話ね

池袋とかあまり関係ない物件のステマは止めていただきたいですね

千代田富士見でも妙に池袋を押してる人が居て
眼中ないよと怒られていましたが

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>421
月島は２棟で変則的な形だから、多くならざるを得ないんでしょう。

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５０戸にエレベーター１基というのは長屋タイプのマンションとか、ある部屋からは1つのエレベータしか利用できないケース。タワマンの場合、エレベーターホールの周りにエレベーターが配置されて、それぞれが協調動作するので、１００戸に１基が目安とされている。

数字だけ一人歩きしがちなんだよね。この手の議論って。

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今自分が住んでるマンションは100戸に1台だけど
朝の通勤通学のピークの時間帯でも乗れないとか極端に待つほどじゃないです
そんなに気にしなくても大丈夫では

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エレベーターが不必要に多いと維持費、リプレース費用がかさむ。それでなくてもタワマンはコストがかかるのに。つくりに応じた適正数はどれくらいかちゃんと把握しておかないと。

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>421さんはタワマンについてもっと勉強しましょうね。

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ついでにタワマンのエレベータねたをもう一つ。非常用エレベータってのがあるけど、あれって避難のためではなくて、消防隊の突入用。災害の場合はエレベータは使えない。

それと下層階で火事があって下に逃げられないときは、階段を使って屋上に上がって、ヘリで吊り上げられて救出するのを待つしかない。階段を上るだけの体力に自信が無い限り、住むには命がけの覚悟が必要。

あと、大きな地震の後も建物に被害がなくても、安全点検が済むまでエレベータは使えない。３・１１のときは作業員がで払ってしばらく止まったままだったりした。こういったときも階段を上るハメになる。

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さんはマンションについてもっと勉強しましょうね。

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近隣での噂
今回のタワーマンションは本当はツインタワーを予定していたが、地権者はマンションに住むここと拒否し、戸建を希望。
業者は苦肉の策で商業施設の屋上にペントハウスを建てそこに地権者にすんでもらうことで地権者に納得してもらう。
ただペントハウスは一代限りで売買・相続は不可。
ペントハウスの所有者が全員亡くなられたら、ペントハウスを全て取り壊しその上に高層のマンションまたはビルを建設する予定。
ペントハウス向きは将来（大分先になると思うが）高層建物が建つ可能性があり、日当たりはなくなる可能性あり。
再開発での事業説明会で聞いたとか。
真実かどうかは売主に聞くしかないですが・・・。今回の再開発でペントハウス棟の商業施設の容積率の有効利用が悪いことからも想定できます。５５階の屋上に戸建建てたら生活できないですしね。

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>433

噂ということだけあって信憑性は低いかな。ペントハウスを将来取り壊して高層を建てるってことは、容積率を思いっきり余らしていることになる。常識で考えるとコスト的にありえない。

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ややこしそうなマンションだな。
やーめた！

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富久町再開発地区は地上げ屋が土地を買い込みバブルが崩壊して虫食い状態となった地区。
それを地元住民が一念発起して地権者と業者と１０年以上かけてやっと再開発にこぎつけた。
通常は業者が開発を提案して地権者が賛同するのが通常ですが、この地区は地権者が計画して地権者が業者を選んでおり、そういった意味では他のマンションよりも地権者有利な再開発事業なのです。
ですから例え容積率を全て利用できない採算性の悪い状況でも地権者が有利なので戸建に住みたいという地権者に業者は最大限応える形で本来であれば高層にできる商業施設を低くして、商業施設の上に戸建を建てる思い切った方法をとったと思われます。
富久再開発事業の過去の経緯を辿ると地権者優位で進められたことがよくわかります。
ご参考まで。

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タワマン分譲で新参者に、土地の権利も分譲するんですよね？
新参者たちも納得しない限り、２棟目の高層は建てられないのでは？

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こことＳＫＹＺはややこしそうだね。

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物件概要を見る限りタワマン単体で分譲だよ。恐らくタワマンの土地と中層住宅棟、ペントハウスでいったん区画整理するんでしょ。ということであればペントハウスはタワマンとは所有権としては無関係。

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ややこしや、ややこしや

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地権者住戸もあるみたいだから、マンションに住むことに同意した人もいるんだろうね。
地権者住戸って賃貸に出されることが多いから、地権者は皆、ペントハウスに行っても
らったほうが良かったんだけど。賃貸ってトラブルリスク高い。

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マンション購入者にとっては手続き上ややこしいことは無いはずけど、換地に時間がかかって
登記が遅れたりするかも。登記されない間の権利ってどう保障されるんだろう。やっぱややこ
しいか。

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現状の都市計画のままなら、敷地内にタワマン２棟は無理だけどね。
今回タワーを建てる場所の他は、高さの限度が３１ｍに設定されてる。

ま、この物件を真面目に検討してる人は新宿区の都市計画HPくらいは見てる
だろうから今更だが、これから検討する人は↓くらい目を通したほうがいい。
　市街地再開発事業パンフレット「昨日・今日・明日」　でググれば一発。

しかしこれなんのガセ？と思ったが、５０年単位でまた都市計画の変更から始めて・・・
というならあり得んでもないか。
地権者をその気にさせるための口約束でないの？
どうせ５０年もしたら今の地権者はほとんど墓の中。デペ側の担当者も同じくで
うやむやになりそう。

５０年後にタワマンのニーズがあるかどうかわからんし、どうせ自分も
その頃には墓の中だから気にしてもしゃーないな。

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新宿区って、ファミリー向けマンションって即完売するよ。
逆に単身者向けは、苦戦する。
立地が相当悪くても、半年以内に完売しますよ。
近頃に建った区内のもの見たら分かると思うけど。

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だったら１LDKは造らず３LDKに統一すれば良かったんだよ

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大体が、ペントハウスはタワーの北西。
既存タワーの北西にもし新しい高層を建てても、売るのに苦労するだろう。

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>>大体が、ペントハウスはタワーの北西。

っていうことは低層のペントハウスは日当たり現状で最悪じゃないですか。よく地権者がオーケーしましたね。

あと、商業施設の上に戸建って・・・戸建は地面上にない、商業施設の上に戸建が乗っかっているっていうことですか？

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443さんの言う資料見ました。
433さんのペントハウスの居住は一代限り、売買不可というのは
地権者のなかでもかなり多い借家権の人が住むと考えると自然な
気がします。
つまり大地主がいて、最終的に土地の権利も含めてその人に帰属
するという感じでしょうか。

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将来的なトラブルの温床だな。

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新宿でも古くからのここあたりは借家が多いんだよね。
借地権のことは詳しくないけど、いろいろの場合があって、昔の契約が不明の場合も多い。
ここはマンションだけではないので、土地の権利がややこしそう。

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ご、55階って・・すごい高さですね・・。

この高さに住んだら下の御苑も小さく見えちゃうぐらいじゃないですか(笑)。

何も邪魔するものがなさそうだからどれぐらい遠くまで一望できるのか実際にその場から見てみたくなります。

今たくさんマンションが増えているエリアのようですけど位置的な高さを求めるとここになりそうですね。

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山手線内側のタワーマンションの最高峰は今のところ東池袋のアウルタワー１８７メートルです。ここはその次になるのかな？

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アウルタワーよりここの方が高くなりますよ。

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どうせ、最上階付近は価格も高いから。
ごく少数の買える人以外は、最高峰かどうか関係ないなあ。

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建物本体としては52階建のアウルが高い。最高部高さではここが高い。(blue style.comによる)

富久：　本体 179.95m 　最高部 191m
アウル：　本体 182.8m 　 最高部 189.2m

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いや地盤は関係ないんじゃないの。丸ビルなんて地盤は悪いと思うが２００メートルある。マンションだとトウキョウタワーズも１９３メートル。
土木技術というよりは羽田からの距離とかそういう法規制に依存する。

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勝どきのタワーは高さで関東１だが地盤は悪い。
武蔵小杉のタワーは階数で関東１だが小杉も地盤は悪い。

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もっとも富久町や東池袋は標高３０～３５メートルくらいあるので東京駅周辺エリアより実質高さはあるけどね。

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地盤の悪いところのタワーは、さすがに避けたい・・・

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地盤が悪いところの低層マンションスレでは、
地盤が良いところでもタワーは避けたい、と書き込まれます。

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>>462
そりゃタワーなんか住んだら次は低層に引越したくなるよ。
高層はたまにホテルに行くくらいで良い。

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ここって標高が少し低いと思ったら、昭和22年の古地図（写真）を見ると川のような跡が見える。

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