Tomihisa Cross ってどうですか？【旧：新宿西富久地区・新宿御苑北側54階建て大規模再開発【野村・三井レジ・積水・阪急】】

クイーンズできるといいな
伊勢丹地下は人が多過ぎて買い物しづらいし、ハルクの地下は魚も肉も買い易いんだけどタクシーが拾いづらいんだよね

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本日、予定地を見に来ました。えらく殺風景ですね…
大型の開発でなければとても買いたいとは思いません。どれだけの商業施設が入るかが気になるところです。

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>350

情報ありがとう。賃貸か。別の棟とはいえ共存するのはマイナスかな

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351
プレシスを見に来たついでに久し振りにハルク地下へ行ったら
肉は昔よりもレベルが落ちていましたよ。魚はいいけど。

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三徳、マルエツとかだと新鮮味がない・・・

確かに伊勢丹の地下は混んでるので週末は近づきたくない。
高島屋の地下の紀ノ国屋は何気に利用しやすかったりするけど。

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予定最多販売価格帯は6,000万円のようです。

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予定最多販売価格帯は6,000万円なら思ったより安いかも・・・。


本腰入れて検討したいです。

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6000万円代は１LDKですかね？？

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安いですね。
としま区ヤクションは予定最多販売価格帯７０００～８０００万円台でした。

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6000万円台が1LDKだったら3Aより高いよｗ

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管理会社は野村リビングサポートか。
野村主導なら仕様を落として安く早く売り切ろうとするだろうから
6000万円台なら65平米くらいじゃないかな？

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最多価格帯、ってのは平均値ではないから。

エンパイアなんかも、最多は平均値より安かった。

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平均値なんてどうでもいいですよ。
希望住戸がどのくらいか知りたいです。

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とは言え、意外と安いね。

殺風景で何もないところにできるマンションだから、
当たり前と言えば、当たり前かな。

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まあ、予定最多販売価格帯は、
南低層、東西中低層、北、の住戸でしょうね。

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問い合わせ段階で値段がでてくるとは。。。
焦ってますな。デベさん(笑)

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もう値段出てるんですか？

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地べたのちっこい物件は
セキスイ？

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値段といったって予定最多価格帯。
予定だから後から変えるのも可能。

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>368

それはなんとも言えない。積水ってマンションも数多く手がけてるし、三井、野村は戸建ても多く手がけてる。

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>366

問い合わせたときに、いくらになるか全く決まってませんと答えられたら、検討も何もできないから予定最多価格帯くらいは答えてくれるでしょ。まあ、予定価格だから、反応とか要望書の集まり具合でいくらでも変わりうるけど。

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>356 みたいに半年前から発表するのは珍しいけどね。

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問合せの数が少なく、注目度が低いときは価格を早めに出すことがあります。

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どう考えても注目度が低いということはない

人気は別として

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残念ながら、広告にタレント使ってる時点でデベが物件自体に自信がない表れです。

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ってかここは割高ならともかく、値段が
高くなきゃ売れないはずがない

どんなにネガろうとも立地や物件自体は注目され
て当たり前の魅力がある

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>高くなきゃ売れないはずがない

？

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平均坪330以外だったら即完ありえるんじゃね。

三菱の新宿免震タワーですら坪330以上だった

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平均坪330以下 ◯

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三菱の新宿タワー、シンガポールで販売会を開いて売ったそうだよ。
三井が開いたシンガポール販売会より前に。
のらえもんさんブログに書かれていた。

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野村だから安めに出して即日完売商法で早期に売り切るよ。

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じゃあ三菱の新宿タワーのやつは華僑とか多いんかね。

何平米で6000万台なんだろう

【テキストを一部削除しました。管理担当】

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ブログの3月18日に書かれていた。
完売するのは大変なんだね。

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新宿は地盤いいのは魅力。あとこの辺はあまりビル群でもないし

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単純に1000戸以上を売ろうというんだし、タレント使うのは認知度アップのためでしょ。

この物件から北側って、本当になにも見るべきものがない。もちろん日当たりは悪い。
なんでタワマンでわざわざそんな部屋に住むのか価値を見出しにくい。
これだけでかいとその北側も大量に出るんだし、えっ？というほど安くなかったら
いつまでたっても完売できないよね。
平均330なら、北側は300切るくらいの部屋もあるかもね。その分南は350以上だろうけど。

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私は近所に住んでいて、便利だからここがバカ高い値付けでなければ、買いたいと思います。
しかし、ここになじみがないとか、子供がいたり、家で過ごす時間の多い人は、あまり魅力のない土地と思います。
交通量は多く、周りはとてもきれいとは言えません。どの駅にも遠く、雨の日は新宿駅近くでタクシーに乗られてしまうので、なかなかタクシーをつかまえられません。
韓国人や中国人はたまにいますが、そういう外国人や水商売の人は、抜弁天の方に多いですよ。また、東新宿や新宿３丁目に降りていくと、とても多いです。抜弁天にはこわい職業の方も住んでいます。でもこちらにはあまりいないような。
といっても１０００戸規模なので、いろいろな職業の人は入るでしょうが、そういっていたら、東京のこういう土地には住めないような・・・
子供がいたり、年配の人は、市ヶ谷南町のプラウドあたりがいいでしょうね。

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２８戸のプラウドに興味ありません。

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ここはどういう位置づけを目指すのだろうねぇ。新宿近くで都心で便利な土地である一方、
今まではあまり土地のイメージとかを良く作り上げてきたエリアではないと思うし、
ブランド感のある都心ではあんまりないと思うけど、高級感を打ちだしていくのかねぇ。

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庶民派タワマンでいいんじゃないの。半端な高級感は新宿に似合わない。

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マツ●タワーはこちらですか？

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ファミリーは避けるでしょうね。
子供の教育考えると、周辺の環境は大事です。

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でもここ、さすがに新宿御苑駅５分はきついよね。

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5分で行けないっていうことですか

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エレベーター無しの出口なら5分で行けるんじゃない？

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靖国通りの信号が無けりゃなぁ〜…

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新宿二丁目を歩くのが、何よりつらい。

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マツコタワー参上(笑)

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Googleマップで測ったら7分でした。信号待ちを考慮すると8、9分かかるかもしれませんね。タワーマンションにしては駅から遠いのと隣が2丁目なのが気になりますね。あと施工がスーパーゼネコンでないのも気合いれている割に何故なのかと思います。

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スーパーゼネコンは品質が高いが、工事費も高い。
工事費が高くてもスーパーゼネコンに発注するかどうかは、購入者がゼネコンを気にするような人達かどうかを想定し、判断する。
今回のゼネコンはその判断の結果です。

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「新宿二丁目 情報」でググればいろいろわかります。

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>397
新宿二丁目を気にしてるのはあなただけ。

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マンション買うときは、周辺環境調べるでしょ。特に子供がいる場合は。
独身男性にぴったりなマンションです。

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それ言ったら、新宿でマンションは買えないでしょう。

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新宿二丁目周辺の物件を避ければよい。

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よくはない。避けたい場所、は他にも色々。

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>>Googleマップで測ったら7分でした

ここ公式で5分ってなってますよね。それだと400ｍ以内ということですが、・・・

坂とか信号とかで実際は時間かかるっていうのは仕方がないけど、マップで7分って本当ですか？

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ググらないとわからんような輩はお呼びじゃないぞ。
新宿といっても繁華街しか歩いたことないような輩は、ね。

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本当にここは御苑駅出口から敷地まで400m以下（5分）なの。400m以上ありそう。
マンションの敷地がどこまでかわかりにくいんだけど。

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靖国通り沿いは寂しい感じだけど、裏の方の医大通りは割といい感じだけどね。

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すぐ側に住んでますが、グーグルの新宿御苑駅徒歩7分が正解です。当再開発の敷地の一番端の新宿エリアから歩けば新宿御苑駅五分は可能かと。でもそれって詐欺じゃないかな。
ちなみに大規模マンションは家から敷地エリアの外に出るまでが大変です。
実際はプラス5～10分みて朝出勤するんでしょう。エレベーター待ちによって毎朝5分程度ぶれるのは痛い。

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ここみたいな超高層のエレベーターは高層低層別々が普通なので、
5分もぶれないんじゃない。

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御苑前駅2番出口からマンション敷地の西南角まで393m。ぎりぎり5分ですね。
でも実際は自宅玄関からは>413のようにプラス5～10分。
靖国通りの信号待ちでさらに必要ですね。

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しかも急な坂の下でしょ、ここ。
したがって、さらにプラス3分で合計20分くらいかかりそう。。
筋肉はつきそう。

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物件概要をよく読んでみたら、「新宿御苑駅徒歩５分は富久クロス敷地南西部分までの徒歩分数となります。敷地南西部分から分譲タワーまで徒歩２分」と注意書きで小さく書いておりました。
マンションからの距離は新宿御苑駅徒歩７分が正解です。
マンションの適正エレベータは５０戸につき１台ですので、１０９３戸ですと２２台も置くのでしょうか？
朝はみんな同じ時間帯に家を出るので、低層エレベータがあってもマンションの外に出るのに５分以上かかると思いますよ。ひどいときは１０分以上かかります。
自宅の玄関を開けて最寄り駅までは１２～１７分計算で行けば希望の時刻の電車に乗れると思います。

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こういう詐欺みたいな表示はやめて欲しいです。
消費者を馬鹿にしてる！

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>マンションの適正エレベータは５０戸につき１台ですので、１０９３戸ですと２２台も置くのでしょうか？

そんなにエレベーターあるわけないでしょ。
豊島クヤクションは４３２戸で４台ですよ。
ここは１１台くらいでしょうね？

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いや418が正しいよ。
月島のキャピタルゲートプレイスは702戸で14基、つまり50戸に一台です。
西新宿のエムズポートも60戸に1台でした。
420はもっと勉強しましょうね♩

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まあまあ、喧嘩はやめましょう。
いいじゃないですか。毎日いっぱい歩けて。
みんなでガチムチになって新宿二丁目で遊びましょう！
それがマツコプロジェクトの真の狙いです。

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422はあちらの物件の話ね

池袋とかあまり関係ない物件のステマは止めていただきたいですね

千代田富士見でも妙に池袋を押してる人が居て
眼中ないよと怒られていましたが

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>421
月島は２棟で変則的な形だから、多くならざるを得ないんでしょう。

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５０戸にエレベーター１基というのは長屋タイプのマンションとか、ある部屋からは1つのエレベータしか利用できないケース。タワマンの場合、エレベーターホールの周りにエレベーターが配置されて、それぞれが協調動作するので、１００戸に１基が目安とされている。

数字だけ一人歩きしがちなんだよね。この手の議論って。

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今自分が住んでるマンションは100戸に1台だけど
朝の通勤通学のピークの時間帯でも乗れないとか極端に待つほどじゃないです
そんなに気にしなくても大丈夫では

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エレベーターが不必要に多いと維持費、リプレース費用がかさむ。それでなくてもタワマンはコストがかかるのに。つくりに応じた適正数はどれくらいかちゃんと把握しておかないと。

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>421さんはタワマンについてもっと勉強しましょうね。

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ついでにタワマンのエレベータねたをもう一つ。非常用エレベータってのがあるけど、あれって避難のためではなくて、消防隊の突入用。災害の場合はエレベータは使えない。

それと下層階で火事があって下に逃げられないときは、階段を使って屋上に上がって、ヘリで吊り上げられて救出するのを待つしかない。階段を上るだけの体力に自信が無い限り、住むには命がけの覚悟が必要。

あと、大きな地震の後も建物に被害がなくても、安全点検が済むまでエレベータは使えない。３・１１のときは作業員がで払ってしばらく止まったままだったりした。こういったときも階段を上るハメになる。

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さんはマンションについてもっと勉強しましょうね。

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近隣での噂
今回のタワーマンションは本当はツインタワーを予定していたが、地権者はマンションに住むここと拒否し、戸建を希望。
業者は苦肉の策で商業施設の屋上にペントハウスを建てそこに地権者にすんでもらうことで地権者に納得してもらう。
ただペントハウスは一代限りで売買・相続は不可。
ペントハウスの所有者が全員亡くなられたら、ペントハウスを全て取り壊しその上に高層のマンションまたはビルを建設する予定。
ペントハウス向きは将来（大分先になると思うが）高層建物が建つ可能性があり、日当たりはなくなる可能性あり。
再開発での事業説明会で聞いたとか。
真実かどうかは売主に聞くしかないですが・・・。今回の再開発でペントハウス棟の商業施設の容積率の有効利用が悪いことからも想定できます。５５階の屋上に戸建建てたら生活できないですしね。

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>433

噂ということだけあって信憑性は低いかな。ペントハウスを将来取り壊して高層を建てるってことは、容積率を思いっきり余らしていることになる。常識で考えるとコスト的にありえない。

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ややこしそうなマンションだな。
やーめた！

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富久町再開発地区は地上げ屋が土地を買い込みバブルが崩壊して虫食い状態となった地区。
それを地元住民が一念発起して地権者と業者と１０年以上かけてやっと再開発にこぎつけた。
通常は業者が開発を提案して地権者が賛同するのが通常ですが、この地区は地権者が計画して地権者が業者を選んでおり、そういった意味では他のマンションよりも地権者有利な再開発事業なのです。
ですから例え容積率を全て利用できない採算性の悪い状況でも地権者が有利なので戸建に住みたいという地権者に業者は最大限応える形で本来であれば高層にできる商業施設を低くして、商業施設の上に戸建を建てる思い切った方法をとったと思われます。
富久再開発事業の過去の経緯を辿ると地権者優位で進められたことがよくわかります。
ご参考まで。

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タワマン分譲で新参者に、土地の権利も分譲するんですよね？
新参者たちも納得しない限り、２棟目の高層は建てられないのでは？

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こことＳＫＹＺはややこしそうだね。

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物件概要を見る限りタワマン単体で分譲だよ。恐らくタワマンの土地と中層住宅棟、ペントハウスでいったん区画整理するんでしょ。ということであればペントハウスはタワマンとは所有権としては無関係。

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ややこしや、ややこしや

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地権者住戸もあるみたいだから、マンションに住むことに同意した人もいるんだろうね。
地権者住戸って賃貸に出されることが多いから、地権者は皆、ペントハウスに行っても
らったほうが良かったんだけど。賃貸ってトラブルリスク高い。

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マンション購入者にとっては手続き上ややこしいことは無いはずけど、換地に時間がかかって
登記が遅れたりするかも。登記されない間の権利ってどう保障されるんだろう。やっぱややこ
しいか。

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現状の都市計画のままなら、敷地内にタワマン２棟は無理だけどね。
今回タワーを建てる場所の他は、高さの限度が３１ｍに設定されてる。

ま、この物件を真面目に検討してる人は新宿区の都市計画HPくらいは見てる
だろうから今更だが、これから検討する人は↓くらい目を通したほうがいい。
　市街地再開発事業パンフレット「昨日・今日・明日」　でググれば一発。

しかしこれなんのガセ？と思ったが、５０年単位でまた都市計画の変更から始めて・・・
というならあり得んでもないか。
地権者をその気にさせるための口約束でないの？
どうせ５０年もしたら今の地権者はほとんど墓の中。デペ側の担当者も同じくで
うやむやになりそう。

５０年後にタワマンのニーズがあるかどうかわからんし、どうせ自分も
その頃には墓の中だから気にしてもしゃーないな。

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新宿区って、ファミリー向けマンションって即完売するよ。
逆に単身者向けは、苦戦する。
立地が相当悪くても、半年以内に完売しますよ。
近頃に建った区内のもの見たら分かると思うけど。

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だったら１LDKは造らず３LDKに統一すれば良かったんだよ

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大体が、ペントハウスはタワーの北西。
既存タワーの北西にもし新しい高層を建てても、売るのに苦労するだろう。

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>>大体が、ペントハウスはタワーの北西。

っていうことは低層のペントハウスは日当たり現状で最悪じゃないですか。よく地権者がオーケーしましたね。

あと、商業施設の上に戸建って・・・戸建は地面上にない、商業施設の上に戸建が乗っかっているっていうことですか？

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443さんの言う資料見ました。
433さんのペントハウスの居住は一代限り、売買不可というのは
地権者のなかでもかなり多い借家権の人が住むと考えると自然な
気がします。
つまり大地主がいて、最終的に土地の権利も含めてその人に帰属
するという感じでしょうか。

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将来的なトラブルの温床だな。

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