阪急が分譲する宝塚市山手台【Part12】

普通に考えて山の上は二束三文になるだろうね
家や土地があまりまくりになるこれからの時代、30年後に中古になった山の上の50坪オールドタウン密集地に住みたい人間はいない

阪神急行電鉄＝阪急

4 ．阪神急行電鉄株式会社時代
41 共栄部嘱託（退職時： 土地経営部嘱託） として
https://www.jstage.jst.go.jp/article/aija/62/494/62_KJ00004222031/_pdf...

下村が阪神急行電鉄の求めに応じたのは、彼の執筆「田園都市とは」）に「住宅や、住宅敷地は、投機の対照であってはならないのであります（中略）」と述べており土地会社の投機的な業務よりは、電鉄会社の方がより奉仕的、社会的であるという判断によるものと推察される。

彼は阪神急行電鉄においても表6や表7に示すように社報や電気経済時論等に住宅地経営について執筆したり、社員向けに講演を行っている。いわば、彼は嘱託という自由な身分でありながらも、会社にあっては宅地開発や住宅地経営のノウハウを指導する立場てあった。

彼が執筆した電気経済時論「顧客層から見た都市近郊電鉄会社住宅地経営の焦点」（昭和10年11月15日）から住宅地経営の考え方をみると、郊外電鉄会社の住宅地経営の目的を次の二点に分析している。

その一は、住宅地経営事業から直接に利潤を得やうとすること、即ち、電鉄会社の副業として之を行ふことであり、

その二は、住宅地経営事業は奉仕的に之を行ひ、以て沿線開発の速度を急速にし、運輸、電気供給等の本業の躍進を期すること、即ち、本業の側面工作として之を行ふことである。（その一、二は原文の通り）

以上の考えに基づいて、彼は「（中略）土地を売って儲けやうとすることは、純然たる土地経営会社のやることであって、郊外電鉄会社といふ特殊の立場にあるものとしては、少なくとも沿線に於ける±地経営の上では、その優先権を放棄したものと言ってもいいと思ふ（中略）」と郊外電鉄会社の住宅地経営上の立場を明らかにし、

そうムキになりなさんな。
あんた（あんたら、とは言わんよ。一人だから）の出番は終わった、空気読めよ。

本当に寂しい奴よのう。

山手台の北部はせめて最低80坪ぐらいはあるゆったりとした敷地割りにして、
電線地中化も新街区みたいな極一部の狭い範囲ではなく街全体でしていたら大分違ったでしょうね。
大規模な範囲で電線の無い美しい景観を実現している街は
宝塚の山の上に散見される古いニュータウンや分譲地にも一箇所も無いですから、
それをやっていれば今後の超家あまり時代でも一定の需要と資産価値が残る可能性もありました。
眺望だけならどこにでもありたいした価値はありませんが、
眺望とゆったりとした緑豊かな街並みと電線の無い美しい景観の全てを兼ね備えている街ならば
昔のニュータウンとかぶらない希少性があります。

707みたいな山の上のニュータウンの一般的な宅地は今だからまだそのぐらいの値段がついているけど、もうじきくる空前の家余り時代に突入すれば、更に暴落して数百万でも買い手がつかなくなるってのが大方の予想でしょ。まともに分析すれば山手台の上のほうも立地に大差無くそれを補えるだけの誰もが認める付加価値も無いから、そういう所と同じ運命をたどると思うけどね。

早くドラッグストア出来ないかな？
最近のドラッグストアって、結構食品も売ってるから助かります。
多分オアシスよりも遅くまで開いてるだろうし。

逆にオアシスももっともっと頑張ってくれれば言うことなし。

山手台の山の下(駅の南？)には断層があるみたいですが、山手台の地盤は堅いからと安心していいでしょうか？

つまらん

凄まじい家余りがくる時代に山の上の50坪がまともなわけがないという誰が見ても当たり前の正論に対して、どんだけ擁護側が自演で強がった所で説得力皆無なのが悲しいところではありますね、、、

ドラッグストアやコンビニって求人いつから出すのかな？
阪急に聞いたらいいのでしょうか？

あやめ池遊園地の跡地を、利便性が高い駅前なのに敷地100坪超える（敷地面積63～137坪）邸宅が湖畔にゆったりと並ぶ溜息が出るほど美しい緑豊かな高級住宅地に再生し、まさに新たな沿線価値を創出した近鉄
https://narakanko-enjoy.com/wp-content/uploads/2017/04/PB070496.jpg
https://narakanko-enjoy.com/wp-content/uploads/2017/04/PB070456.jpg
https://narakanko-enjoy.com/wp-content/uploads/2017/04/PB070474.jpg

【菖蒲池（菖蒲上池）】季節折々の風景が美しい駅前すぐの「遊園地跡」
https://narakanko-enjoy.com/?p=9377
あやめ池が菖蒲池になってオシャレな街に進化中
https://matome.naver.jp/odai/2144173114926777301

駅近なので敷地をぎりぎりまで小さくして区画数を増やした方が遥かに儲かるし坪単価も高く出来るのにそれをやらず、短期的な利益追求より地域価値の向上、沿線価値の創出と品格にこだわった開発をした近鉄

まさに電鉄事業者による価値向上型開発の鏡となるような開発

一方で自社沿線（しかも自社発祥の宝塚本線）の山の上を、人口減少時代にわざわざ山林破壊して切り拓いた場所なのに、敷地をぎりぎりまで小さくして詰め込むだけの何の変哲も無い平均50坪台の単なるコストダウン新興住宅地にする阪急

ドラッグストアやコンビニよりも、おしゃれなカフェが出来て欲しい。
いや、おしゃれでなくてもいいからお茶が飲める店が欲しい。
わざわざランプやヒロや星野（星野はめったに行かないけど）まで行くのは面倒くさい。

施設ができると確実に雰囲気変わりますね。
宝塚市のＨＰに計画図面載ってるけど、駐車場も結構あるし、使い勝手がいい店にしてくれるといいな。
ただ、着手が少し遅れてるのが心配。

あやめ池凄いね
https://plaza.rakuten.co.jp/wakakusa163/diary/201611230000/

近鉄あやめ池再開発:駅前なのに元の緑や自然を極限まで残した息を呑むほど美しい100坪超の邸宅地
阪急宝塚山手台:山の上なのに極限まで敷地小さくした全くゆとりがない単なる平均50坪台住宅団地

どうしてこんな事になっちゃったんでしょうね、、
昔の阪急なら近鉄あやめ池のような理念重視の素晴らしい開発が山手台でも出来ていたでしょうにね。

山の上の住宅地の存在意義を示して、平地では得られない広々とした区割りにしていたら全然違う緑豊かな街並みになっていたのは間違いありませんね

目先の儲けの為にぎりぎりまで区割りを小さくしておきながら、最前面の30～40区画だけ無電柱化したり道路をカラー舗装にしたぐらいで、ドヤ顔でプレミアム謳うとか小細工にもほどがあるのは否めません

>>723 匿名さん　
＞ドラッグストアやコンビニよりも、おしゃれなカフェが出来て欲しい。

最近URさんが進めている「てらいけプロジェクト」の造成現場を見て参りました。
http://www.yamatedai.net/blog/?m=20130918

引用開始
---------------------------------------------------------------------------------
「そこに住むことを誇りに思えるまち」を目指し、まちづくりのルールを定めたり、ハード面では電線類の地中化を実施したり。

現在はまだ部分的に完成・販売しているだけで建築は始まっていませんが、５年後にはきっと素敵な家々が立ち並ぶことでしょう。

今はこんな感じです。

中には、こんな里山を抱く宅地もあります。

一体どんなおうちが建つのでしょうね。

その後、せっかくだから、これもURさんが以前開発した「てらいけ」の先輩格である「みついけ」にも行ってきました。

こちらは２００６年から入居が始まり、すでにまちがほぼ完成しています。

「樹々の中にたたずむ美しい風景」「広々とした庭でのゆとり」「美しい景色が望める広いテラス」そんなくらしを夢見る新田園都市です。

現地を訪れると、ゆったりとした曲線を描く道路の両側に工夫を凝らした家並みが続いています。

１区画あたりの面積が広いため（平均面積はなんと２２０坪！）、まち全体がゆとりの空間に満ちあふれています。

お手本にしたいと思わずうなってしまう、そんなまちが「みついけ」です。


・
＜中略＞
・


ゆったりとした時間の中で、手作りのおいしいものを提供する　「いいなあ、こんな生活！」

実は、ここだけのお話ですが、山手台でもこんなお店を出せる街区を検討中です。

まだイメージプランを作成している段階ですが、ご興味ある方はお楽しみに。
---------------------------------------------------------------------------------
引用終了

>>728 どこ見たら載ってるんですか？
阪急不動産のホームページ？

>728
そういえば以前の公式blogに確かに書いてありましたよね。
今後山手台で開発する街区では広めの敷地でパン屋やレストランやテラスカフェなどオシャレなお店を出店できるエリアを検討しているとか、ゆったりとした魅力的な空間や美しい街並みを実現する為に大きめの区画を散りばめるとか、必ず日本各地から半端ないこだわりを視察にくるような誇れる街にするとか。
もしかしてそれらは全てなかった事に？

>>730 匿名さん
なるほど。
だから今見ようと思っても見当たらない訳か。


えっ？
だったらなんで728さん、今ごろ引用できるの？
おかしくない？

もしかして、あんた、以前のブログとやらを保存してるの？
何のために？

あんた、一般人じゃないね。
普通の人はそんなことしないから。
と言うことは、ここで延々と持論繰り返してるのは、意図的に阪急をおとしめようとしてる奴だってことがはっきりしたね。

営業目的？
それとも、阪急に対する悪意？

どっちにしても、阪急も厄介な奴に絡まれて気の毒やね。

なにお馬鹿な事言ってるの。

そのブログ記事このスレの当時の過去スレにあるやん。

保存もへったくれもどうみてもこのスレの過去レスからのコピペでしょ。

それにしても必死になって阪急山手台開発のコストダウン焼畑開発路線や敷地狭小化を擁護し続けているあんたは、とても不動産業者か関係者っぽく一般人とはかけ離れているね（笑）

>>732 どこみたら良いの？教えて？

>>732
「どう見ても」って・・・

普通、過去レスからのコピペって考える？
誰がどう見ても、オリジナルのブログ（？）からのコピペって考えませんか？

728さんのコピペ見て過去レスのコピペって思ったのは、多分あなただけですよ。

いや、728さんもあなたも同一人物、もっと言うと過去レスとやらもあなた自身だから、かな？

最低敷地面積ギリギリに土地を切り刻むゲリラ的なミニ開発や分筆ばかりやって街を食い荒らし蝕んでいる悪徳不動産屋やモラル崩壊地場ビルダーではなく、検討者などの一般消費者なら、

「ただでさえ家余りの人口減少時代に自然破壊してとんでもない山の上を開発しているんだから、建て込まないゆったりとした美しい街並みや広い庭、じゅうぶんな緑の回復が見込めるように余裕ある区割りにした上で、（子育て世帯が買えるように云々言ううのであれば）今と同等の価格帯もしくは買い手が買える価格帯で販売すれば良い。理念や品格よりも目先の利益追求に走り、買い手の足下見て坪単価や儲けを極大化する為に区割りをぎりぎりまで小さくする（標高200mの山の上にあるまじき水準）正統性は皆無。」

という正論に反発するわけがないですよね。

そういう開発になれば、買い手は山の上らしく広い庭や隣家とのじゅうぶんな空間もとれるようになり、より豊かで魅力的な住環境が得られるうえで、子育て世帯も足下見られての（小さな土地ゆえの）割高坪単価ではなくゆとりある土地を適正価格で買えるようになり、単なる山の上の一世代使い捨てニュータウンにはならず街の将来性・永続性・資産価値も増すのですから、賛同こそすれ反発する理由がゼロです。

>>733
検索も出来ないとかどんだけリテラシー低いん？
その公式ブログの記事は過去スレでも（お店出店の件とか）何度も話題になっているし、過去スレどころかこのスレにもまだ公式サイトのブログコンテンツが削除されておらず閲覧可能だった時に貼ってあるじゃん>>188

自分が今書き込んでるスレもろくに読んでないとかどんだけ

お山の上なのに隣の家屋までぎりぎりの至近距離、
窓を開けて見えるのは間近に迫る隣の家の壁ってのは悲しすぎますね。
たったの60坪にすら届かない区画が大半の平均50坪台では
自ずと建て込んでそうなっちゃいます。

>>741 たった６０坪っていい方、すごいな。
一体何坪の土地に家建ててはるお金持ちさんなんやろ。

>>715
超少子高齢化、人口減少時代に、日本の不動産の買い手（需要）として期待されている海外（主にアジア）富裕層から郊外の戸建て住宅地が評価されるには、その路線しかないのは確かだな

今更郊外の山の上に何の変哲も無い50～60坪の単なる新興分譲地開発しても、実質一世代限りで使い捨ての負の遺産を増やすだけで、悲惨な事になっている昭和オールドタウンの二の舞

さすがに山の上で50坪じゃ、海外富裕層の別荘需要や豊かなリタイア層のセカンドライフ移住地の候補にもなりえんね（笑）

>>742のあまりにも無知で頭が悪い方にマジレスすると、山手台では平地ではなくとてつもない山の上なんだからお金持ちも何も実際にたった60坪でしょ

鷲林寺南町　阪急夙川からバス　海抜200～300m　2,580万　85.48坪　坪単価30.18万
https://www.athome.co.jp/tochi/1076109633/

鷲林寺南町　阪急夙川からバス　海抜200～300m　5,230万　158.54坪　坪単価32.98万
http://www.net2103.jp/baibai/syousai/8/44655dat.html

阪急宝塚山手台フォルテガーデン　　阪急山本駅（笑）からバス　海抜200～250m　3872万　62.96坪　坪単価61.50万

＞　62.96坪
＞　坪単価61.50万

＞　62.96坪
＞　坪単価61.50万

＞　62.96坪
＞　坪単価61.50万

標高２００ｍを超えるようなとんでもない山奥を山林破壊した立地なのにキツキツの50坪って、
平地に例えるとと建売業者の実質20～30坪のミニ開発に相当する乱開発ですよね

軽井沢の別荘地で50坪の分譲地開発するようなもん

東京の都心部の話ならともかく、関西の衛星都市の中でも地価がクソ安い宝塚で「たった60坪」にお金持ち云々て（笑）

宝塚は大阪平野の最奥の辺鄙な場所で、阪神間や北摂の人気住宅都市と比べても不便で立地劣る分かなり地価水準が低いから、妥協せず理想を追求した広い区画の分譲地はむしろ他より遥かに開発しやすいんだよ

もともとも昭和40年代ぐらいまではそういうまともな開発が大半で、郊外ならではの魅力、郊外らしさを損なわない開発が行われている地域性だったし、それが「高級住宅地」や「緑豊かで住環境良好」といった宝塚の評価につながっていた

近年の宝塚市は、大阪からクソ遠く不便で立地も他の人気住宅都市より著しく劣るという事を忘れて、地域性や存在意義を無視したろくに庭も緑も無いような粗悪な小規模開発（一種低層は45坪、非一種低層は30坪の最低敷地面積ぎりぎりに土地を分割）ばかり促進して、手っ取り早く儲ける事しか考えていない下品な地場の建売業者や不動産業者によってそれが歯止めなく行われまくっているから、安いだけの単なる三流郊外となりチープな低級住宅地になり果てつつあるのは事実だけどな

高級な土地柄やゆったりとした緑豊かな住宅地といった唯一の取り柄が崩壊した宝塚に今の現役世代の上位層が憧れるはずもなく、最近の宝塚市の人気は右肩下がりに低下する一方

空き家予備軍、東名阪に330万戸　高齢者だけ居住　限界都市　
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO32104920S8A620C1SHA000/

＞大都市に空き家の「予備軍」が大量に潜んでいる。
＞65歳以上の高齢者だけが住む戸建てとマンションの持ち家が
＞東京、大阪、名古屋の三大都市圏に合計336万戸あり、
＞同圏内の持ち家全体の２割強に達することがわかった。

＞全国の持ち家3179万戸に対し、空き家予備軍は22％にあたる705万戸。
＞三大都市圏はこの48％を占め、世帯数の全国比に匹敵する。
＞単身高齢者が急増しており、高齢化で空き家問題が先行した地方の実情と似てきた。

＞空き家があちこちにできる現象は「スポンジ化」と呼ばれる。
＞居住密度が下がると水道やゴミ収集など行政サービスの効率が悪化する。
＞これを防ぐには中古住宅の流通を促す必要があるが、国土交通省によると、
＞住宅流通に占める中古の割合は米国83％、英国87％に対し日本は15％だ。

しっかりとした理念がありまっとうな開発をしてた頃の阪急は,
沿線の駅徒歩圏の自社分譲地でも平均でこれぐらいの区割りにしてたね

■阪急電鉄旧分譲地 275.86㎡（83.4坪）
https://www.stepon.co.jp/tochi/detail_37391059/
阪急元分譲地 279.21㎡（84.4坪）
https://suumo.jp/tochi/hyogo/sc_takarazuka/nc_88035105/

なんか有意義な情報ないかなぁ

山の上に全くゆとり無い画一的な区画をぎちぎちに並べただけの山手台開発、単なる第二中山台、第二逆瀬台になっちゃったね。

古参住民がいる街には住みたくないという全体からすれば一握りにすぎないモンスター不動産購入検討者のエゴに迎合して今新しいことだけが売りにしても、本質は山の上の昭和ニュータウンと全く同じで焼き直し。

それらの山の上の旧ニュータウンは今や寂れ果てた老人街、これから悲惨な空き家空き地街になるというのに。

全く同じ事になるのが分かりきっている焼き直しを、わざわざ今の時代に山潰してまでつくるって罪悪感感じないのかな。

住みたい街ランキング 2018 関西

「住みたい自治体」ランキング

確かに駅近には住みたい笑

オワコン宝塚市、関西住みたい自治体ランキング堂々の26位（1位の西宮市の隣なのにｗ）

最近ディスるネタ、尽きてきたんかな？
そんなことでは「山手台をけなせ」って会社からのミッション、達成できんぞ！

相当に山登った山間部なんだから立地考えてまともな開発するべきというまともな批判は見かけますが、山手台そのものを全否定したり問答無用に貶している意見なんて殆どみかけませんね。

阪急が会社としてこれから100年、200年残るかどうかは誰にもわかりませんが、

日本初の郊外分譲地（明治43年）池田室町から始まった阪急による沿線開発100年間の歴史で

山手台が阪急にとって事実上最後の沿線の大規模分譲地・大規模開発で大トリにになるのですから、

目先の儲けに走ったりコストダウンでしょぼいものをつくるより

100年後に見られても恥ずかしくない100年後に人々がいつかここに住みたいと憧れるような

さすが阪急！と唸らせる誇れるものをつくったほうが阪急にとっても得策だとは思いますよね。

企業として採算度外視した開発を進めて、阪急に一体どんな得があるのですか？

>>759 e戸建てファンさん
＞オワコン宝塚市、関西住みたい自治体ランキング堂々の26位

コンビニの年齢確認に激高「何で毎回せなあかんねん」４６歳男がレジ壊す　7/1(日) 23:32配信
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180701-00000012-kobenext-l28

）レジの液晶パネルを壊したとして、兵庫県警宝塚署は１日、器物損壊の疑いで
）宝塚市に住む建設作業員の男（４６）を現行犯逮捕した。
）同署によると、男は「手の甲で強めにたたいたら割れた」と供述。
）「俺は何回もここで酒を買っているのに、なんで毎回せなあかんねん」と話したという。

NGワードだったようで勝手に伏字に変換されたけど＊＊＊市はMAKEGUMI市

>>765
あと数年で30位以内にすら入れなくなり

この根拠資料の提示をお願いします。

まさかあなたの予想なんてオチはやめてくださいね。

>>763
もしかして小林一三が生涯実践した商売の真髄「損して得取れ」の精神もご存知無いのでしょうか？

阪急グループ創業者小林一三はなぜカレーライスを安く売ったのか
http://news.livedoor.com/article/detail/14167365/
小林一三の「ソーライス」 ～阪急阪神ホテルズ食品偽装事件～
https://ameblo.jp/thinkmacgyver/entry-11658399468.html
阪急百貨店大食堂のソーライス
http://mooyan.air-nifty.com/blog/2013/10/post-7aa0.html
阪急グループ創業者 小林一三
http://blog.livedoor.jp/retire2k/archives/33467841.html


＞阪急東宝グループの創始者である小林一三氏は、阪急百貨店における「ソーライス」の逸話にもあるように
＞目の前の利益には目もくれず、人のため、お客様のためならば一時的な損をすることは厭わない事業家でした。


＞しかし、小林はむしろこれを容認どころか、ライスだけのお客様、歓迎
＞このライスには福神漬が添えてあったそうですが、小林はライスだけの注文には、特にこの量を増やすようにと指示していたそうです。

＞目先の利益に捉われず、長期的視点に立っての壮大な経営戦略を立てる。

＞後年、関西の財界人の間で「阪急の食堂でよくソースライスを食ったな」という話がされた、とか。
＞確かに、金にもならんことですが、小林の撒いた種はしっかり大地に根を下ろし、大きな花を咲かせたというべきでしょう。


＞「そんなケチなことをするな。学生がお金がないのは当たり前だ。
＞そんな学生が遠慮せず食べられるよう、ライスの値段を下げて、
＞福神漬でもソースでもどんどん出してやれ。」
＞「彼らはいつまでも学生ではないぞ」と指示した。
＞「（当時の）消費者は、この小林一三の姿勢と物語に賛同」し、ブランド力が向上した訳です。


＞小林一三の有名なエピソードは「ソーライス」。
＞昭和恐慌の頃、お金がなくて百貨店の食堂でライスだけ頼んでテーブルの
＞ウスターソースをかけて食べる客に対してお断りをする百貨店がある中、
＞阪急百貨店は「ライスのみのお客様歓迎」をしたというもの。
＞「損して得取れ」を実際にやった例です。

よく勉強してるね。
もしかして、頑張って就活のために調べたけど、残念な結果になった学生さんかな、あなた。

>>768 で、山手台では損してなにを得られるとあんたは考えてるんだい？
一般論並べても世の中やって行けんのだがな。

具体的に頼むわ。

＞763 名無しさんは、まるで理想を追求した理念重視の誰もが素晴らしいと感嘆するような開発をしたら採算がとれなくなる、山の上にあるまじき平均50坪台のカツカツの区割りにしないと採算とれなくなると言っているみたいですね。

そんなわけないでしょう。

>>726
>>725
>>722
で挙げられているような近鉄のあやめ池遊園地跡地のすばらしい開発だって採算とれているわけで、目先の利益最大化とは対極にある開発ではありますが採算度外視や赤字ではありませんよ。
目先の利益極大化に走らず、阪急グループ最後の自社開発の大規模分譲地としてこれから何十年も見られ続ける事の意味も考えたほうが良いと思いますけど。

誰もが素晴らしいと開発をすれば今後何十年と自社ブランドに寄与する広告塔にもなり得るわけですからね。
それに昔の阪急はまさにそれをやっていたわけですよね、目先の採算や利益よりも顧客視線で理想を追求した開発を。

昔の阪急にはまさに〝損して得取れ〟の理念がありましたね。

そうした姿勢が後の阪急ブランドや沿線価値の向上につながっていった事こそとても重要なポイントではないでしょうか？
今の阪急にもっとも欠けているのが昔の阪急にはあった〝損して得取れ〟の理念とも感じます。

誰もが素晴らしいと感嘆せざるをえない開発をすれば

>>771 具体的に教えて！
どんな得があるの？

確かあやめ池は簿価が相当低かったのでは？
なら、思い切った投資できるよね

昭和40年代（1960年代）頃までに開発された阪急の分譲地は
まさに「損して得とれ」の真骨頂やったね

土地や家を売って手っ取り早く儲けるなどという浅はかな目的やなく
多くの人が憧れるような理想を追求した上質な開発をする事で
それを通じて阪急ブランドの価値向上や沿線価値の向上を目指したり
阪急のファンを増やして（平たく言うと阪急信者）
グループ全体の顧客増加や売り上げ増加への波及効果を狙ったものやった

それがおかしくなりはじめたのは昭和50年代あたりからやな
池田の伏尾台や名塩など遠隔郊外に阪急が手を出し始めたあたりで
なりふりかまわなくなり、その後のバブル崩壊以降は
決定的に昔の阪急にはあった「損して得とれ」の根幹が失われて別物になった

あんたもしつこいな。

だからどんな得が取れるのか、具体的に言ってくれ。
いっつも机上の理屈ばかりで、飽きた。

って書いても一切レスないだろうけど。

批判が辛辣であれ、山の上らしく、別荘需要や避暑地需要を取り込める体裁にしない限り、価値や住宅地として永続し得ないのは事実だろうな。

少なくとも山の上の単なる宅地はむしろ過剰に余っている事が問題となっているこの時代において、どう言い訳してもただの宅地を後先考えず大量供給するだけのニュータウン路線は正当化できない。

またいつもの話に戻った。

＞７７３損して得取れの『得』というのは、言うまでもありませんが、何らかの利益につながるといった『狭義の得』だけでなく、ブランドイメージの向上やブランド力の保持といった無形資産やのれんに傷がつかないことを防ぐという意味合い、つまり『広義の得』も含まれますよね

実際、阪急の欠陥マンション対応（モンセーヌ南茨木）や食品偽装問題（阪急阪神ホテルズ）、ツアー客置き去り問題（阪急交通社）などは、阪急のブランドを大きく毀損しました

分譲地開発も同じだと思いますよ

何せ山手台は阪急の最終最後の自社開発の大型分譲地になるわけですから、それだけ今後何十年も多くの人に見られ続け目立ち続ける案件です

目先の利益を優先するばかりに、今新しいだけで中古になったら何の魅力も優位性もなくなり一世代で廃れるようなしょうもない分譲地を開発すれば、阪急の評判やブランド力は下がるし、買って損したお客さんが後悔してアンチ阪急になり阪急の悪評がじわじわと世間に浸透する事もじゅうぶんありえますからね

阪急が開発途中でトンズラ（建売ブローカーに投げ売りして撤退）した名塩なんかは、高値掴みで大損しただけでなく阪急のいい加減さに呆れてアンチ阪急になったお客さんが実際多いですよ

モンセーヌ南茨木　欠陥マンション問題
https://web.archive.org/web/20071126135020/http://kanto.m-douyo.jp/mai...
欠陥住宅全国ネット・・・モンセーヌ南茨木Ｂ棟 PCアンボンド未施工事件
https://bit.ly/2IQM9q2

阪急阪神ホテルズ食品偽装問題
https://kotobank.jp/word/%E9%98%AA%E6%80%A5%E9%98%AA%E7%A5%9E%E3%83%9B...
https://www.sankei.com/west/news/131119/wst1311190084-n1.html

阪急、西宮名塩の販売用土地を業者に売却　今後はマンション分譲事業に集中し宅地分譲事業からは早期撤退すると表明
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/353532/res/33-38/
〕 当社の連結子会社である阪急不動産株式会社は、平成15年７月30日に、販売用土地
〕 等の譲渡売買契約を締結いたしましたので、お知らせいたします。
〕
〕 記
〕
〕 １．譲渡の理由
〕 阪急不動産株式会社は、投下資金を短期間に回収できる市街地マンション分譲
〕 事業を中心に展開し、宅地分譲については、早期に撤退を図っていきます。その
〕 一環として、当該資産の一括譲渡を実施いたしました。

なるほど。

これで一連の書き込みがプロによるものだと言うことがよくわかったよ。

そもそも、少子高齢化、人口減少期に入ってる日本で、ニュータウン開発や新規開発の必要性が大いに疑問視されます。
特に、わざわざ山を削り自然破壊してまで、造る必要は全くないでしょうね。
これからは限られた人口と税収で社会基盤を維持しなければいけないのですから、既存住宅街の利活用促進がより一層求められています。

あと15年足らずで空家率が30%を超える空前の家あまり時代に
わざわざ郊外の山の上を切り崩して何の変哲もない新しいだけのニュータウンをまた造って増やすとか
どう考えてもまっとうな開発じゃないですし買う人も報われませんよね

殆どの郊外ニュータウンは一世代で不人気なオールドタウンとなり空き家だらけの寂れた街になりますが
いくら住民が減ってもそこのインフラ維持管理補修を放棄する事はできず莫大な税金投入が必要となり
ニュータウン以外の既存住宅地の住民にもそのコストが重くのしかかり続けるのが最大の問題なのです

この掲示板はアホばかりか？

自分の住んでいる街を貶すアホばかり

＜そこが聞きたい＞空き家問題　野澤千絵教授
https://mainichi.jp/articles/20170529/org/00m/070/005000c

■無秩序な宅地開発抑制を

全国に約８２０万戸の空き家があり、街中に広がるスポンジの穴のように空き家が増える「都市のスポンジ化」が進んでいる。野村総合研究所の予測＝１＝によると、２０３３年には３戸に１戸が空き家になる計算だ。

－－なぜ空き家がこんなに増えているのでしょうか。

　相続をきっかけに空き家が生まれる場合が多いのです。核家族化が進行した現代では、子供世代が実家を相続しても、既に別の場所に自宅を構えており、実家を引き継がないケースが多々あります。そして、空き家が右肩上がりに増加する中にあっても、依然として都市部では高層マンションが林立し、地方都市の郊外では無秩序に戸建て住宅地の開発が続いています。日本が「住宅過剰社会」から転換できていない点も空き家の増加に影響しています。

　住宅に６５歳以上の高齢者だけが住んでいる場合を「空き家予備軍」と定義して、持ち家の割合が高い戸建て住宅を対象に全国の状況を調べてみると、空き家予備軍は約７２０万戸もあります。将来、予備軍の住宅が相続された際、適切な管理や賃貸への変更、中古住宅としての売却などがきちんと実施されないと、大半が空き家になるのではないかと懸念しています。

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■聞いて一言

　人口減少の中、マンションや住宅が次々に建てられる一方、空き家問題が深刻化している。まず、地方自治体が郊外に広がる無秩序な宅地開発の抑制に真剣に取り組むべきだろう。また、都市部の高層マンションの建て替え問題は、現段階で対策を講じなければ将来、巨大な廃虚が林立する事態になりかねない。中古住宅が市場で流通するための制度も整備しなければならない。空き家問題を解決するには、国と地方自治体が住宅行政の面から、多角的に取り組む必要があるだろう。

箕面森町は大きな区画がたくさんあるね。

確かにSUUMO見ても新規売り出し中宅地で７０坪超えるのは箕面森町くらいだね。
街づくりの考えがちゃんとしてるのかな。

森町、いいね

箕面森町は山を切り崩して開発してるけど、大きな区画も作っているし、意義のある開発ってことだな。

森町は行くまでに有料道路通るけどねー笑

1970年代以降に日本中の主要都市近郊に広まった郊外の新興住宅地（所謂ニュータウン）は日本の新築信仰につけこむことでこの40年の間だけはなんとか成立してきたが、郊外に無秩序に住宅地を広げていくビジネスモデルがオワコンで永続しえないし人口減少社会においてインフラも維持不可能で社会にとって弊害が大きすぎるなんて、まともな識者なら全員が指摘して警鐘を鳴らしていることだよね。

山林を切り崩して新品の街をつくるニュータウンは失敗した昭和のビジネスモデルで、社会的に弊害や負担が大きく持続不可能というコンセンサスを無視し、不自然に擁護している人間こそ怪しすぎるしまともじゃない。

宝塚はただでさえ郊外で大阪平野のどん詰まり奥地なのに、更にそこから登ったとんでもない山の上にも関わらず、悪い意味で昭和ニュータウンの二番煎じ丸出しな画一的な平均50坪台区割りでないと宅地分譲が成り立たないというのであれば、宅地開発自体を中止するべきですよね。

いっそ、風光明媚な霊園（公園墓地）にでもして販売すればいい。

霊園なら、家あまりや土地あまりを助長せず空家率にも悪影響与えないし、交通負荷も増さず今でも既に問題になっているメイン幹線道路や麓の渋滞にも悪影響与えないし、一時的に小中学校をパンクさせて迷惑（将来生徒数は激減するとわかっているのに税金使って今だけの為に増築）かけることもないし、眺望得られるのは最前列だけってことにもならずどこからでも眺め良い大阪平野を眼下に望むロケーション良好な墓地となるし、区画毎のインフラ整備（電気、ガス、上下水道）など不要にも関わらず宅地以上の坪単価で販売できるし、良い事尽くめ。

山の上のオールドタウンに既に余りまくっている50～60坪の単なる宅地と違って、大都市近郊のアクセス良好な墓地はガチで不足しているから社会や人々にも本当に貢献できる。

もっとも、山の上なのに平均50坪台じゃないと分譲地として成立しないという珍説じたいが間違いなのですけどね（笑）
単に目先の利益に執着するあまり（区画数を増やし坪単価も極大化する為だけに）極限まで区割りを小さくしているだけ。

>>790
森町は計画のままだと典型的なバブルの後始末、最悪の負の遺産になるところだったけど、
機転を利かして郊外の存在意義とは何かと自問自答で見つめなおして
敷地が広々とした里山エリアを設定したこと『だけ』は評価できる。

結局のところ、郊外の存在意義って広々とした庭やゆったりとした空間だから。

これからとんでもない家あまりの時代を迎えて、都心までアクセス良い駅から徒歩圏でも
40～50坪の土地は稀少でもなんでもな庶民でも買える、買い手が有利な家あまり土地あまり時代がくる。

そんな時代になったときに、結局郊外のバス便エリアや山の上にどんな存在意義があるかといえば
広さや住環境しかないんだよね。

だから、上で事例としてあげられているような苦楽園や甲陽園の山の上の敷地が広大な邸宅街（苦楽園番町、柏堂、剣谷、鷲林寺南町、目神山町など）は、たとえ不便でも人口減少時代になっても生き残る。
多少不便でも、ゆったりとして緑豊かで眺めも良く庭も広い住宅地に住みたいという需要は永遠になくならないから。

逆に言えば、山の上なのにカツカツの50坪台で分譲当初新しいだけを売りにしニュータウン丸出しの分譲地は、中古になれば見向きもされなくなるってこと。

邸宅街は付き合いとか面倒くさいから対象外です。
新規となると、やはり箕面森町しかないのですね。

彩都西はどうなん？

山手台買うくらいなら逆瀬台買った方がいいのでは？
山本より逆瀬川の方が便利でしょ。
朝は6分間隔でバス走ってるよ。

満員の阪急バスなんとかしてくれん？

結局、結論は「山手台なんかやめて○○が良いよ」か。

山手台のスレッドで執拗に山手台をけなしまくってるなぁと思ってだけど、そういうことか。

納得。

自動運転ができたらバスやタクシーの数が増えて、老人でも問題なく住める時代になると山の上は人気は高まるのでは？やっぱりあの景色はすごくいいですし！景色見えないところは人気ないと思いますが。。。

今のフォルテガーデンで、景色がバッチリ見える所は擁壁の上にある最前列の5〜6軒ほどなのでは…。ほとんどの家は見えないように感じますけど。どうなんでしょうね…

昔アズナスが有った所、緑豊かですごく好きだったのに丸ハゲになっちゃって残念。
山手台のシンボルだと思ってたのにあっさり失くしちゃってショックだわ

旧販売センター跡にもうファミマの看板上がってましてましたね。
ファミマだけ先に開業するのかな

フォルテガーデンの新街区、住人向け先行案内のDM来てたし、
着々とですね・・・

>>803アズナスの所の幹線道路沿いの大木が切られてしまったのは残念ですが、今新しく開発されている街区の街並みも総じて山手台南部より緑貧しいですよね

山の上なのに土地をぎりぎりまで小さくしているので駐車場2台で庭も狭小となり木々も少ないです

山手台住みやすいけどなぁ？

バス便が不便なのと、冬は寒いけど、小鳥のさえずりに癒されますよ。

早くファミマ開店して欲しいなぁ。

彩都では新街区のガーデンウエストもガーデンフロントに続いて、当たり前のように（一部ではなく）全区画が電線地中化されていますね、、
https://8984.jp/3110/project/index02.html

防犯カメラや警備車両巡回などのタウンセキュリティなど、今の子育て世帯、共働き世帯が求めているニーズも当たり前のように実現出来ていてます

同じ阪急が彩都では当たり前の出来ていることが、なぜ山手台では出来ないのだろう

コストダウン？　目先の利益重視？

人口減少時代に山を破壊してまで開発する事の正当性や価値なんて一切考えてない使い捨ての開発だから？

>>807
確かに阪急の山手台開発は、同じ阪急が開発している彩都の分譲地と比べても投売り感、手抜き感が凄まじいというか半端ないですね…

区割りも50坪台前半が多くどんどんセコく貧乏臭くなっていますし

また「彩都ガー、彩都ガー」の繰り返し...