ONE札幌ステーションタワーってどうですか？

>>2660 評判気になるさん
平均坪単価さらに高いからなんとも

>>2660
IRは札幌にはないから。

サ高住が入ればマンション自体の価値も上がったかもだけど、ビジネスホテルがあっても何の意味もない…オフィス棟も低いし

東豊線さっぽろ駅からマンション下まで動く歩道が欲しい距離ですよね。
札幌駅交通ターミナルの整備に合わせて地下もやって欲しい。

札幌市内のタワマンは、住み始めて数年足らずで修繕積の値上げを提案される事がある。こちらのマンションお尋ねして欲しい。当初計画の金額から何年目で値上げする予定か。管理費は物価に連動のはずですが、ここも購入後、早期値上げなのか。

こちら色々不満のあるとても素敵なマンションですね?
みなさん失敗しないといいですね?

何を失敗するんですか？？

>>2667 匿名さん
修繕積立金と管理費をごっちゃにしてない？
修繕積立金は売主の計画では何年かごとに値上げしていく計画になっているけど、最終的には総会での決議が必要なので、最悪値上げできずに大規模改修ができなくなる。
だったら最初から統一した金額にすれば良いのだけど、そうすると売りにくくなるから売主はあえて最初は低く設定している。

管理費の値上げについても、総会での決議が必要。まあこういうところの管理組合の総会はシャンシャンだろうから、結局いいなりだとおもうけど。イヤならちゃんと理事になってしっかり目を光らせておくことだな。

そのとおりです。

ですから、失敗は決して致しません。

高い金だして失敗しないとんでー
W

>>2670 マンション検討中さん

ごっちゃ？管理費もいづれ値上げしますよ。物価も上がるのですから。

モデルルームに行ってきました。疑問点は、暖房と劇場です。劇場は、管理組合で運営するとのことです。大丈夫かな。

>>2675 駅近さん
劇場運営ですか。やり方によりますが、積立金が貯まると素晴らしい。

>>2675
暖房は？
上の方の書き込みで、
・オイルヒーターじゃなくてファンコンベクター
・エアコンが天井埋め込みじゃない（44階以上除く）
って話は出たけど、それ以外にも何か問題あった？

劇場運営なんて管理組合の素人が出来るものじゃない気が、、
舞台照明、舞台配置転換、音響、小道具管理、チケット販売、防火防災管理、警備、清掃などなど考えれば外部委託する他ないですよね。
２２０席小中規模の部類なので、利用料は半日１０万円取れれば良い方でしょうか。
人気の劇場になって高稼働率を維持できればペイできるかもしれないですが、固定費ばかり掛かって赤字の可能性も、、
プロの寄席でも定期的に呼べると良いかもしれませんが。
小劇団用のホールも室内楽用のコンサートホールも市内で事足りてますからねえ・・・

説明聞いてきました。
まず、劇場ですが、これは地権者（地主）さんがその事業に対するおもいが強いので、むりくりやることになっているようです。（その地権者さんがそのエリアの土地ほとんど所有されてたそうです）
その地権者の方がたしか46階すべてのフロアと最上階の南東、南西角部屋あたりは抑えられてます。
そもそも、これからは札駅が大通を抜いてメインになるとお考えの方、あくまで札幌駅のメインは駅の南側です。新しい高層タワーがバンバン立ってくるのもすべて南側です。（もし駅北の価値がもっと高いなら、今すでに建っているディーグラフォートがもっと高値になるはずですが、そうはなっていません）
今回のこのマンションはその南側に建ってくる建物より低いので、南側は高層階であっても、厳しいでしょうね。札幌駅南側に建つビル群はほとんど北側からすれば、壁に見えるでしょうね。
また西側や北側、東側にもまだまだたくさん用地がありそうなので、今後、それなりのタワマンが立つ可能性は十分あります。（駅南側の中心地は、北海道の条例でもはやレジデンスは建てることができなくなりました）そうなれば、他の方角も眺望についてはそこまで保証はできなくなるでしょう。
また、マンション周辺も、まるでなにもありません。おそらくマンション北側エリアなどは夜は子供や女性一人ではとても危ないゾーンです。
札幌にお住まいの方はよくご存じかと思いますが、駅北側は基本的に通称「駅裏」と言われてるエリアなので、建物はそれなりのグレードでも周辺環境は決して良くありません。
街中の利便性の高いエリアのマンションなら、ここよりは狸横のライオンズのほうが、どう考えても充実しているので選択肢としてはこっちだと思います。
新幹線ができるといっても、まだ9年以上もかかりますし、もし開通しても、大通エリアからならタクシーでワンメーター、荷物なければ歩いても問題ないです。
札幌駅南側の駅前通りにマンションができるなら、すごいことなのですが、もはや、駅前通りはレジデンスは建てることができないので、そんな意味では、ライオンズ狸さんが、唯一無二のマンションになるでしょうね。

このマンションの営業の方、眺望が今後、どんどんなくなってくることはほとんど説明がなかったです。
https://e-kensin.net/redevelopment
ご参考までに。
駅南側の高層ビル群は本当にすごいことになりそうです。

＞＞2679
長々とわざわざライオンズ狸の宣伝？相当苦戦してるの？施工会社がいまいちで売り主もユニボー。昔は大通りが中心って感じでしたけど今は大通りから札幌駅に移って更に再開発も札幌駅が中心。狸はすすきの帰りの酔っぱらいが歩いているイメージ。

大通偏重から重心がやや北東にズレたとは思うが、中心が大通から札駅に移ったというのは言い過ぎだと思うし、今後も当面は大通が中心だと思う。
ただし、ヨドバシの開発などで札駅から北3条広場までが一体の街として回遊性が生まれれば札駅周辺も面白い街になるだろうね。
要するに、今の札駅周辺は便利ではあるけど回遊性で大通すすきの間の魅力に負けてる。

個人的にはスーパーの利便性に懸念あり。
近場で夜遅くまでやってるのは北12条の小規模コープだけ。
JR生鮮市場もデパ地下もさっさと閉店。

＞＞2681
現実を見ましょう。
北海道で最も地価が高いのは「札幌市中央区北4条西4丁目」札幌駅南口前です。
以前、札幌の中心地といえば地下鉄南北線と東西線が交差する「大通り」駅周辺でしたが、2000年代初頭、駅ビル「JRタワー」の開業。それに伴い誕生した「大丸札幌店」が、北海道の老舗百貨店「丸井今井」の札幌本店を売上で上回って地域一番店に躍り出るなど、札幌の賑わいの中心は「札幌」駅周辺に移行。

大通り、本当に行かなくなったわ

ライオンズ、苦戦？
売れてない？
笑うしかないな。

駅ってなにあんの？
コロンボ以外思いつかないなー

>>2683 匿名さん
それは大規模商業施設が増えたからでしょう。
大規模商業施設が多いのと街としての面白さは別問題。

劇場も水族館もどんぐりの背比べですな

買えるやつが物申せ！
笑

好きな方買えばいいのでは？
なんかムキになってめんどくさ。
はずかし。
妬み嫉みまるだしでかっこ悪。

ワン。
北区でさえないでしょう。
夜になると周りに何もなく、治安も悪い。
いずれ高層ビル群に囲まれてもはやタワーの意味すらなくなる。
買い物はJR生鮮市場。なにそれ？
歩いて行くの？
安い設備で高値で買わされ、水没しなきゃいいけどね。
自分なら論外。
通りすがりの者です。
気にせずにご自身のはんだんでどうぞ。

価格高過ぎてリセールバリュー期待値ないね

こんな事言ったら元も子もないけど。。。
ここまできたら、一軒家の方が良いかも笑

駐車場に3万も4万も←担当者に確認済み。出さなくてすむし、駐車場すら当たらない確率もある。
ここを買う人はそんな金額考えないのかもしれないですけど。。。
あの辺は周りに借りれる月極も無い。
普段車に乗る人は本当不便ですよねー。

>>2691 通りがかりさん
治安悪い？街中ですよ。

>>2679 口コミ知りたいさん
ご自身が大通エリア、駅南側を一押しだから駅北側が魅力ないと映るのはごもっともですが、マンション購入検討中の方は、
駅至近距離希望層なのです。

一戸建は冬の除雪が嫌だね、冬は旅行にも行けない。

色々な書き込みが多いのは、皆さん、
このタワマンに注目してる事からでしょうか。札幌駅周辺は、北海道を好む外国人に売れます。彼らはこの価格帯で全く問題なく購入可能かと。タワマン購入出来る日本人が少しでも多く住んで欲しいと願います。（日本人購入者が少ないと管理組合として成り立たなくなるからです。）殺風景に見える北口周辺環境は10年先は新幹線開通ですから、北口側は更に活性化すると思います。

お金持ちの外国人は北海道観光ではなくニセコのスキーに興味があるため
札幌駅前のマンション１億ではなくニセコのコンド２億を買うんじゃないかと見ていますが
彼らが札幌駅前のマンションを買いたい理由ってあるんでしょうか？

>>2698 マンション検討中さん
私ならニセコのコンドミニアムとOne両方欲しいです笑　Oneは他にいくのにもアクセス良いし

>>2697 匿名さん
そうでしょうね。
他の大規模タワマンの掲示板もチラッと見ましたがネガすごいです。でも売れている。ここもそうだと思います。

>>2693 匿名さん

戸建ては雪かきしんどいから嫌だ

やっぱり、ラトゥールの方が全体の質感と設備いいのかな。あれくらいの品質なら価値あるけど。

>>2697 匿名さん
大手は管理組合の関係で買主の国籍を2割か1割に制限するよう国交相から指導受けてますから気にする必要ないですよ。狸も然別

価格設定高過ぎると売れないこともありさばくのに苦労する可能性あるな

入居者の質はラトゥールの方が良いでしょうね。住友不動産の審査厳しいし。

>>2705 マンション検討中さん
飲み屋の関係者、自分が知ってるだけで10世帯位入居してるんで必ずしも審査が厳しいとは言えません。

>>2706 マンション検討中さん
そら賃貸だからね

>>2702 検討板ユーザーさん

札幌のラトゥール見ました？クオリティゼロですよ苦笑

>>2703 マンション検討中さん
海外の方にも売るとの事ですよ。1割や2割だなんて規制はしないと思います。共存しなければならないのです。

>>2709 匿名さん
購入しなければよいだけ。

モデルルーム行きましたが、確かに設備面はちょっと・・・というのはあります。
まぁ札幌だと円山の三井のでもこんなもんかそれ以下ですが。
ただ、全体的にはダイワが主幹だからこの価格に落ち着いてる感もありますね。
スミフだったら多少設備豪華になっても、酷い値付けになってたと思います。

1期はどの部屋が出るのでしょうか(階数、向き、広さ)?
抽選になりそうでしょうか?
ご存知の方いらっしゃいますか?

東京のラトゥールと比べたら物足りないですが札幌では文句なしのトップレベルと思います。

小劇場が管理組合運営ってウソでしょ。
赤字垂れ流したら詰むじゃん。

あの200席ちょいの小劇場は赤地垂れ流しの未来しか見えない(･･;)600戸で割って負担するなら大したことないのかな？

劇場運営はまじで軽視すべきじゃないですよ。民間運営で単独黒字化出来てるとこがどれだけあるのかっていう。
外部委託せず自主運営できるとか甘い考え持ってたらマジでやばいし、委託すれば当然金が掛かる。
収入源は劇場の時間貸し分だけ。
何かしらの定期公演を誘致しないと絶対にペイしない。

どんな感覚で、駅裏の環境理解しているのか知りませんが、間違いなく、夜は真っ暗ですよ。それも街灯云々のレベルでもない。それがいいことに、今回のモデルルームがある場所、コインパーキングですらないオープンパーキング状態。
普通、主要駅の近くでそんな場所ないよ。それだけ、駅裏（駅北側）はだれがどう見ても閑散としてます。さらにはヨドバシも駅南側に移転すれば、なおさら、シーンとしてしまうと思うけど。
地下で駅直結？その地下もただの通路でしかない。駅前から大通すすきのの地下街とはわけが違う。
本音の話として、駅裏エリアのスーパー「生鮮市場」あたりの客層、創成川イーストの札幌ファクトリーのスーパーの客層と、円山クラスの客層は、雲泥の差です。
札幌歴長い方はわかっていると思うけど、駅裏のイケてなさ。
新幹線が開通したらって、別に新幹線は円山からであろうが、大通からであろうが、タクシー乗れば、すぐでしょ？別に歩いていかなくても。
必死になって、大通すすきのエリアから札駅エリアに主要エリアが変わるって言ってる人いるけど、それは駅南側であって、裏側（北側）じゃないよ。
ちなみに京都も京都駅には新幹線駅もあるし、伊勢丹もできて、ヨドバシやその他もできてますが、まるっきり、主要エリアは烏丸河原町エリアで変わってませんよ。
理由ですか？間違いなく京都駅側は治安が悪いから京都の人はそっち買いませんというか、賃貸ですら住みません。
札幌も同じではないですか？
もし駅北側がいいところなら、すでにブリリアやディーグラフォートの価格、もっと上がっているはずです。

>>2717 マンション検討中さん

まったくその通りだと思います。
でも、良し悪しは人によるから、ほっといたら？

>>2717 マンション検討中さん
概ね同意。
札幌市にしたって再開発に力を入れてるのは札駅北口より創成イーストだし。
煽るわけではなく真面目に札駅北口よりファクトリー周辺の方が住環境は良いし民度も上だと思う。
札駅直結の威力は効く人には効くからそれはそれで良いと思うけど、過大評価は如何なものかと。

>>2717
何なんだろうね。長々と。何？力んでるんだろ（笑）
駅を挟んで南側と北側だけなんだが

ここ以外欲しいマンションないしな。大通りはお店もいっぱいあるけど何時もイベントやっていて、うるさくて住みづらいって言うよ。駅でも少し静かな方がいいかな。別に値上がり期待してないし。

タワーズフロンティアの方が資産価値は高いかな

まあ、価格が安かったもんね。仕入を安くはビジネスの鉄則

駅裏評判悪くてかわいそうに。
高いお金出して買っても優越感に浸れないね。

>>2722 購入検討者さん
タワーズフロンティアはある意味最後のお買い得物件。タワーズフロンティア以降から札幌のマンション相場が１段階上がったからね。
あそこの西向き部屋は都心方向の眺望も良いみたいだし、23時まで営業のスーパーが２つあるし、永山記念公園が目の前だし、北3条通りは整備された幹線道路でありながらそれほど交通量多くないし、何気に住環境は良い。
駅近とは言えないけど、札駅も大通も徒歩圏だから問題なさそう。
同じダイワでもグレードはこっちが上だとは思うけどね。その代わりお値段も1.5?2倍。

タワーズフロンティアは中古で80平米以上で5000マン代で出てました！南東12階です。お買い得ですか？
ただタワーでも20数階で300戸未満で将来かなり管理費、修繕費値上がりすると思う。

>>2717

別に駅裏は住む所だから、華やかじゃなくていいんじゃないですか。ちょっと歩けば駅南側に出られるんですし。雨雪も気にせずに。スーパーというか、円山クラスと比べるならデパ地下でしょう。きっと狸小路の方もデパ地下利用でしょうし。なぜ生鮮市場になるのでしょうか。ちなみに治安は東区の方が悪いと思います。

>>2727 通りがかりさん
私もデパ地下と宅配利用だね

8時までしかやってないデパ地下は不便。ま、それは生活スタイルによるので良い人はよいのでは。

2679と2717
狸のポンポコリンへどうぞ

定期的にタワーズフロンティア信者が現れますね。

タワーズフロンティア買って後悔してるのかな？
ここ欲しかったんだろうね。

タワーズフロンティアは最近のタワマンでは安すぎたから比べてもしょうがないと思いますよ。

タワーズフロンティアのいいところは
中央区だってことかな。

>>2717 マンション検討中さん

歩いて数分であなたの言う主要エリアである札駅南側に行くことができ、かつ夜は真っ暗でガヤガヤしていないなら尚更住みやすいじゃないですかね笑

この物件のいいところは
北区です！

2040年頃までに南海トラフや首都直下が起こる可能性が極めて高いけど、その時の社会ダメージが凄すぎて、資産価値うんぬんじゃないけどそのリスクヘッジの為に買うつもりです。

小劇場とか興味ないけど。

とにかく日本人が多く購入して欲しいのです。その後決めます。笑

異常な札駅北口側バッシングしている方がおりますが、
それぞれ住環境への嗜好は違うのですからね。
そんなに円山が好きなら一生住んでればいいのです。
ワンタワーを検討中の方には無関係。

>>2738 匿名さん
担当さんは日本人ばかりと言ってましたよ～
医者や経営者が多いとのことです

私は普通のリーマンだけど

日本人ばかりで医者や経営者が多いと言っているのに、一個人の「私はリーマンだけど」とかどうでもいいわ。そりゃ少なくともいるにはいるでしょ。

１億超えの部屋は要望少ないみたいですね。倍率１倍で済んでるそう。
億ションを買える人が少ないんだろうけど、そのまま中古で売ろうとしたときの購買層の薄さとも言えるのが悩みどころ。

リーマンもいますよ情報がどうでもいいって言うのはそうだけど、医者や経営者が多い情報も同レベルでどうでもいいよ。

高額物件でそうなるの当たり前だから。

ここの値付けを評価する一つの指標としてDグラフォートとプレミストの中古価格を参考にしていますが、Dグラフォートは結構新しい売り物増えてきてONEの坪単価とそう変わらない値段で売り出されている一方、プレミストはちょっと前まで売り物そこそこあったけど値付けが安かったこともあり残り2部屋だけになってますね。
表に出てくるsuumoの動向だけでの判断ですが。

最近のDグラの売り物は住友・大和がONEタワーの値を上げるために出してるんじゃないかと疑ってしまいます。
「築15年で坪単価440で売れるですから新築で550くらい当たり前ですよね」みたいな感じを出そうとしてるんじゃないかと。

東京ですら坪400超えると実需・サラリーマン層の手が届かなくなると言われている中で
札幌という地方都市で坪400を超える高層階の値段はやりすぎ（10年スパンで見ると坪300くらいまでの下落は覚悟しなければならない）ように思います。
現実的に考えて2030年頃の札幌の物件にそれだけの価値を見出して中古を買う人がどれだけいるか…

>>2747 マンション検討中さん
買いたい方は買えば良いのですしね。坪単価400以上で買う方は多少の値下がり関係ないので。

>>2745 マンション検討中さん

タワーマンションの築15年前後は危ない投資のようなものです。この辺りから修繕費がグングンと上がります。タワマンは築0年度から10年程度が美味しいところです。

東京ですら、坪４００万超えると実需が少なくなる？
ん？
いったい、東京のどのエリアのお話ですか？
今回の札幌のこの物件は超一等地、東京で超がつかなくても、一等地で坪４００万なんて、どこにもありませんよ。

そりゃ、新札幌や北広島で坪４００万以上だったら、それなりに考えますが、札幌駅直結なら、最低でもそれくらいはしますよ。
札駅から大通すすきのエリア、円山の立地の良い場所は、今後も高値安定だと思います。
隈さんがやってる宮の森のちょっと立地の悪いマンションはどうかと思いますが（笑）

東京でも大阪でも札幌でもどこでも不動産は立地がすべてです。

たしかに、この間までは22階以上がほとんどもう完売だと聞いていましたが、いまでは16階以上も完売に近い状態だそうです。
webページもモデルルームも一般公開されてなくて、こんな状況なら、おそらくそのままクローズで売れてしまうでしょうね。
なんだかんだ、それなりの層はいい立地の不動産には、スパッと手を打ってきますね。
札駅北側も、ここも早いうちに完売しそうですね。

すいません、すすきののライオンズのサイトと間違えました。
いずれにせよ、どっちも早めになくなりそうですが。

>>2751 ご近所さん

完全に投稿先違います。

>>2750 ご近所さん
実需の定義次第かもしれませんが、投資目的・セカンドハウス目的の富裕層ではなく
働いてる世代が居住用に購入するとなると坪400のグロス9000万円くらいが天井じゃないでしょうか。
その天井を突き抜けてしまうと買い手の数が一気に減って流動性が乏しくなると言われていたと思います。

ライオンズは別格だよ。

このマンションは1億超える部屋が40戸以上あります。
今の全国的な不動産高の相場からすれば仕方ないのかもしれませんが、今後の不動産価格のさらなる上昇の余地（買う人が現れない）が乏しい点から考えると高値づかみと言わざるを得ないでしょう。
それでも買いたい人は買うんでしょうけど、冷静に考えたいところです。
狸は論外です。

JR生鮮市場でお買い物お楽しみくださいね。
あっ、
生協もありますね。
酒は安いですよ。笑

否定的なコメント書き込んでくれれば少しでも抽選倍率下がりそうだからどんどんやって欲しいね。

>>2758 名無しさん
札幌駅徒歩1分2分の利便性を求める人達に、このワン札幌は生きる為に必要なマンションだと、低層でも構わないニーズもあります。

一期一次販売はお金持ち対象で35階以上の高額な部屋だけですか？

30階以上ですね
けっこう要望入ってました
抽選外れたら下にいくから、下になればなるほど抽選倍率は上がりそう

とても高額な物件なのに30階以上で要望がかなり入っているという現実は、考えてみたら凄いことですね。フルローンの人もいるかも知れませんが、どうやったらそんなにお金溜まるんだろう。

>>2763 匿名さん

下にいくのかな?

タワマン、上層階買えないからと言って下層階へはいかないような。

利便性変わらず安い下層階が欲しい。
高層階からの景色に興味がない。

低層階の商業施設一角に住人エリア作って、階高上げた分譲出してくれれば絶対に買いたいのに。

商業施設はラーメン博物館を入れて欲しい。
Googleコンビニ誘致して欲しい。
観光地案内など大画面プロジェクターを使ったシーズン入れ替え性のアンテナショップを入れて欲しい。
学生限定の安いカフェテリアを入れて欲しい。

>>2765 マンション掲示板さん

担当さんによるとその傾向が強いとのことですよ。低層階といっても、29階以下なので範囲は広いですし。抽選倍率が高い部屋は値上げするとのことなので、29階以下も値上げはありそうです。

実際に今までに札幌のタワマンを中国人やシンガポール人やオーストラリア人が買ってる実績ってあるんですかね？
あの人たちは倶知安町じゃないと買わなそうなイメージです。
このマンションの将来的な買い手（転売先）には
ならないのでは。。。つまり買い手がいない。

>>2764 匿名さん

キャッシュは持っている人でも運用のマネーリテラシーがあるなら
この超低金利時代にはフルローン組むのが当然なんじゃないかなと思います。
現在65歳とかで完済時80歳を超えるからローンを組めないとか、マネロン的に現金で払いたいというような人を除いて。

持ち家か賃貸どっちが得かなんてローン組むやつの話よ。
現金で買えるならそれが一番。

>>2770 匿名さん
現金１億出し手買うなんて、その１億を運用に回して得られた５％～のリターンをみすみすドブに捨てるようなものと思います。
金利１％程度でローンを組める信用力があるのならば不動産はローンで買って、現金は運用に回して４％のサヤを取らないとお金は増えません。
１億の借金と言っても不動産を手に入れることで資産と負債の両建てなので、バランスシート的には何の問題もないです。

と私は考えていて、よほど頭の固い頑固な老人でもなければ可能な限りローンを組むべきと思っているのですが、あまり賛同を得られない考え方なのですかね？

5%のリターンが得られるのであれば正しいよね。永遠に得られるのであれば、大変なことになる。

借入金利1%以下なら住宅借入金控除を利用すれば10~13年間は実質的に無金利状態となります。（しかも団信付き！）
商人であれば、マンション購入はキャッシュで払うよりも手元資金は置いておき運用に回した方が効率が良いと考えます。将来金利が上がれば、運用実績と借入金利を比較して繰り上げ返済とか、金の回し方をその時点で再考しますね。
税務や資金運用に疎い人は利息が馬鹿らしいからと一括で支払うケースもありますが、借入が可能であれば今の金利ではある程度借りたほうがお得かもです。
2771さんと同じ意見です。

自分も同意見です。
しかし日本人は投資とか借金とか嫌いますから、税金対策とか関係なく現金購入にこだわるのも分かります。
今は国が「あなたたちもっとお金を借りて経済を回して下さいね。もっと投資に興味を持って、年金が不足しても自分で資産運用して自分のお金で何とかしてくださいね」ってスタンスなので、ローンや投資に関しての制度は中々手厚いです。
５％とまではいかなくても、この超低金利時代では１％の運用でも特になります。
一括で買える現金を持っているならなおさら、ローンを借りるという選択肢はありでしょう。
仮に金利が上がれば一括で返済すればいいんですから

5%のリターンは確定している訳じゃないし、株式投資なんか-2sd,≒2.3%の確率で資産の3分の1以上溶けちゃう(勿論上ブレもあります)。たまたまここ数年上がり調子なだけ。

ご自分のメンタルとの相談ですが、私なら住宅ローン組んで株式投資もしないし、手持ち資金温存して住宅ローンも組まない。

>>2767 匿名さん

私の担当者は高層階希望者は間取り変えても高層階希望、下には行かないと話していました。

29階以下も値上げはある…とは?
30階以上も「これ位ですよ?」的な価格から値上げあったのでしょうか?

>>2771 2769さん
正しいですよね。

商業施設、スーパーは入れてほしいわ

買い物が不便ですな。

>>2776 マンコミュファンさん

ありましたよ。
私はそれで最終的に止めました。
ここの掲示板で知った小劇場の運営（赤字しか見えない）とか、
いくつかの不安要素がある中、値上げが決め手になりました。

私もやめました。
タワーは眺望が全てだと思いますし、
職場が大通りなので。

"買い物が不便"ってこの場所で何を買うんですか？
日用品であれば買い物便利です、でしょう。

>>2782 ご近所さん

食材、スーパー等でした。
言葉足らずでしたね。

ご存知の通り、日経平均株価と不動産価格は相関します。全て借金で1億の物件を購入、1億を株式投資に回し、株価2割安(1年でこの位の変動は茶飯事)、不動産価格も下落となるとメンタルやられないですか?
米国株をお考えの方もいらっしゃるでしょうが、株価の変動に加え通貨も2割変動なんて茶飯事。
ご自分の労働収入で生活回るから、株価値上がり迄待てると仰るかもしれませんが、この世界ずっと働けるとは限りません。

結局フルローンで不動産購入するかどうかはご本人のリスク管理の姿勢によるものでは?
自分とスタンスの違う人を老人とかリテラシーの低い人と揶揄するのは止めませんか?

結局投資なんて自己責任だし、必ずリターンがあるわけでもないし、自分の資産どう回そうがいいと思いますよ。

それ相当のキャッシュを持っている人は、それなりにお金を生み出す力のある人です。
色々な考え方あって当然ですが、先生達のお話は全然響かないと思いますね。
とりあえず数億円稼いでみたらどうでしょうか？

駅直結だから雨の日も雪の日も寒い日も暑い日も関係なく用が足せる。食材は大丸やエスタの地下、少し歩くけど東急も。更に大通り、すすきの・・・外に出なくても徒歩行ける。

大通り、徒歩往復だといい運動になるわ。

私はライオンズ購入希望ですが、運動しがてらそちらにお邪魔します。

ゆとりを持って買える人は買うだけ。
買えるかどうかボーダーラインの人は色々書き込む。
何故か書き込むただの外野。

熱いのはいつだってボーダーラインだな。

>>2784 検討板ユーザーさん

すみません、確かにスタンスの違う人を揶揄することになってましたね。
この話は本筋から逸れますしここで終わりにしたいと思います。すみませんでした。

下に入る店舗には雪に濡れずに中から行けるコンビニ入って欲しいですね。
ローソンやセコマまでいかずに済むように。北6西1にセブンあるけど、ここの地下もセブンが入るといいな。
もう少し大きな食材はエスタや大丸地下で買えば良いかなも思います。

13日発表の価格は現状で案内されている水準から下げることはあっても上げることはないと担当から聞いています。
まぁあと10日すれば分かることですが！

>>2791 2769さん
僕は逆に上がる事はあっても下がる事はないって聞きました。
少しでも下がるならラッキーなんですが…

コンビニは1階に入る可能性はありますね。

但し札幌のタワーMSは戸数＝世帯数ではありません、隣のDグラやテレビ塔裏のシティで常時生活されてる方は３分の１位ですから、期待できるような商業施設は入らないような気がします。

劇場の運営は住人には関係ないんじゃないんですか？そう説明されましたが

>>2793 匿名さん
管理組合が運営します。実際は素人が運営できるものではないので外部委託します。もちろん経費が掛かります。

管理組合の所有なら売却すれば良いね。

>>2794 マンコミュファンさん
私も管理組合じゃないと聞きまして、このサイトで変な噂が流れていると営業の方が言っていましたが。

>>2742 匿名さん
はいはいw

ここで管理組合で劇場運営と見たので担当に聞いてみましたが違うとのことでしたが、、一体なんでこんな噂が？

>>2798 匿名さん

特定されませんか(･･;)

噂というか、管理組合で運営します。外部委託します、と
かなり詳細な事情を言い切っている>>2794のような方がいるのですよね。
>>2794さんはどんな立場の方で、劇場が管理組合運営で外部委託という情報は誰から聞いたものなのでしょう？

一億円程度のお金となれば
ざわつきますわな。
管理組合が運営出来るというなら自分は大賛成です。管理組合に大きな収入があれば、貴方達の将来の大規模修繕に大きく貢献するのですよ。管理組合は早期に独立法人作り、ジャンジャン稼ぐと良いのです。タワマンの長期修繕積立金に大きく貢献させる。これが出来るマンションなら、一億しても資産価値がどんどん上がる訳です。テナントも一つくらい管理組合法人経営させて頂きたいです。様々なタワマンは大規模修繕費用がバカ高いので10年経過後、皆がババ抜き避けようと売り出すのですから。。

>>2801 匿名さん
支出を無視して収入のことだけを考えるなんてお花畑ですね。
その収入にしたって、劇場やホールの規模ごとの時間貸し料金と稼働率の相場をご存知ですか？

市内には、一階に音楽ホールを持つマンションがあります。地域の方がピアノ発表会等に利用する為、管理組合が収入を得る。
その為ファイナンシャルが良いケレス系。
管理組合の収入が多い為、毎年余剰金発生でしょう。こんな幸せな事は他のマンションでは起こらないのです。修繕積立金にゆとりがあれば、分譲マンションと共に年を取る区分所有者は、一時金も必要なく皆幸せな老後を過ごせます。売却時も高く売れます。
「誰が管理組合が劇場運営だと言ったんだ？」と騒ぎ散らす、マンションの実態を知らないど素人の貴方。分譲マンションの仕組みが分かっていません。管理組合に劇場運営をさせて頂ければ、その収入は管理組合のキャッシュフローに大きく影響します。タワマンの大規模修繕費用は半端ないです。購入して数年間だけですよ。貴方が幸せを感じるのは。タワマンで一生幸せに暮らしたいなら管理組合は法人を立ち上げ、収入を得、継続的に利益確保する事です。
買って数年で、「積立金不足だから値上げしてくれ」と管理会社から突かれます。通常より安めに設定しないと皆が敬遠するからです。
そこからまた5年後に値上げ、値上げとなるのが周りのマンションの現実です。購入資金計画と共に管理会社からの修繕費値上げ要求に応えられない貴方は、いづれ憧れのタワマン生活にはピリオドが打たれます。共用部が立派な分譲マンションに起こる管理組合の宿命です。

>>2791 2769さん
タワマン一階にコンビニとは、これでマンションの格付けランクは、クリーンリバーとなります。

>>2802 マンコミュファンさん
貴方はお詳しいのですか。

>>2791 2769さん
こちらこそ2769さんが超富裕層の可能性を失念しておりました。0.2%も無いので見落としがちです。もしそうなら、河童に水練申し訳ありませんでした。こちらで私もこの話題については打ち切ります。

私も担当者からは予め告げられた価格より値上がりは無いと聞いています。

小劇場管理費は同じ建物なので同じ管理組合だか、マンションとは別会計と聞きました。
マンション内にコンビニ入ると便利ですが、格は落ちますよね。

>>2799 匿名さん

誰が特定されるのですか？

>>2803
つまりは劇場運営については決定事項ではなく、あくまで願望の話という事ですか

これだけコロナで集客が難しい時期に、しかも南側には駅徒歩圏にたくさん劇場がある中で、なぜここに作るのかよく分からない。

しかも200-300という中途半端な席数。見えない力が働いているのか？

>>2804
駅裏のグラフォート入ってるけれど格落ちしてるの？

劇場は誰かが掃除したり、メンテナンスが必要です。収支がプラスマイナスはともかく、その所有と運営がどこかははっきりすべきでは？

一次資料が見当たらないのですが、去年の北海道新聞の記事に、劇場の所有はＪＢＥホールデングスで開業後は北海道剣劇財団と連携して運営していくとの報道がされていたようです。

販売元に聞けば良いのに。

劇場について、一部に変な主張をする人がいるようですが、とても単純なことです。
4階以上の住居部分はそれぞれの所有者が区分所有者。1から3階の商業施設はその所有者がテナント募集するのでしょうがその所有者が区分所有者。劇場はその所有者が区分所有者。それらの区分所有者が集まって管理組合を結成するだけのこと。
ただ、劇場が赤字になってその所有者が撤退して、新しい所有者が決まらなければ、管理費徴収ができないので、管理組合としては苦労するかもしれませんね。

駐車場の抽選に落ちた場合どうすればいい？

来客用を使用・・かな

>>2815 匿名さん
北区だから路駐で無問題です

たしかに。

モデルルームに行きました。
劇場の運営ですが、マンションの管理組合とは全く関係ないとの説明でした。

来客用駐車場が２個って少なすぎじゃないですか。
600戸規模のマンションなのに。近隣の有料パーキングを使えということですね。
ゲストルームは一室3000?8000円くらいですかね？

買わなきゃいいじゃん。

劇場について。
劇場は、田中記念劇場財団というところの運営になるので、住人にコスト的な関係はないとのことです。
https://tmtf.jp/theater/

ゲストルームについて。
正式決定は管理組合が出来てからになりますが、一泊5,000円は超えないだろうとのことです。

>>2824 匿名さん

情報ありがとうございまさ。地下遊歩道の共有部分は管理組合の負担になりますか。

>>2817 マンコミュファンさん

北区って路駐できるんですか？

できますよ！

>>2825 匿名さん
それは聞いてませんが、例えば、現在の東側通路の北端にあたる16番出入口の場合、エスカレータから先がNcoビルの管理だそうですから、本物件の場合も敷地内に該当する部分が管理組合の負担になるというシステムだと思います。住戸からは地下1階のエレベータで連絡通路にアクセスする形になるので、その部分も負担になるでしょう。ただし、入居するテナントも当然負担すると思われますが。

補足しておくと、上記の通り、住戸から地下通路を通って札幌＆さっぽろ駅までは完全に屋内だけで行けます。D'グラフォートのように一瞬だけでも屋外に出ねばならない構造ではありません。

そうなんだよ。
Dグラの直結は敷地内というだけで、「外」には出るから雨雪風に数秒？でも吹かれるんだよ。

>>2826 匿名さん

近所に住んでいる者です。
路駐はできるけど、誰か乗っていないと、すぐにきっぷ切られます。

そういう事でないと思うよ。
北区だからずっと止めても大丈夫と、駐車場借りなくても大丈夫と。
ふざけてるんだよ。きっと。

このマンションはほぼ高齢者層が買うのかな。

日本の人口は40代1800万人いるけど、20代では1200万人と2/3に減少する。強烈に空き家が多くなる。
椅子取りゲームじゃなくて、人が減るのに椅子が増えていく。

札幌再開発と新幹線の期待はあれど、2025から札幌市人口も減ることが予測されていて、低金利住宅バブルのピークで買うのは高齢者だけの特権ですね。

人口が減っても、何万人もいなくても、ココをお金持ちが600人買ってくれればいいの。
その後は、売りたい人に、その金額で買える人が居れば良いの。

人口減少しても、お金持ちはなくならないでしょ。
むしろ、親からの遺産とかで買える若者が増えそう。

モデルルームの来場者を何気にみてると40代～60代が多いみたいですね。高齢者層というのは70代以上かと思いますが、そんなに居なかったような感じもしますが

20～30代っぽい方々もいました
大規模タワマン、年齢層も幅広いですね

お客さん的には現役層が多めとのことなので、50代の師士業の方などが多そうです。もちろん600戸以上ですからその層ばっかりで埋まるはずもなく、本宅が円山あたりにある別宅購入とか首都圏とかもいるでしょうけど。
いずれにしても44階以上のプレミアムフロアは、いちばん安い22坪の2LDKが8,500万円台。最高値住戸は価格出してませんでしたが、ちょっと想像できない価格になりそうで、おそらく狸小路の最高値住戸よりも上でしょう。この辺は相当に購入者を選びそうです。

80平米くらいの部屋は宮の森方面に本宅があるが冬の間の住戸として、
100平米超える部屋は本宅として検討している人が多いイメージです。
金融機関に勤める者から見た感想です。いずれも基本的にフルローンですね。

夏の宮の森のマンションいらなくないかい？
別の街で別宅購入した方が良いと思う。

金融機関の方から、ローン購入層の見立ては参考になりますが資産性についてどう思うのかが気になるところです。

ところで、キャッシュ層が案外多いのではと思いますがどうでしょう。相続対策だったり、隠居先の一つだったりという方も少なくないのでは。

いずれにしても北の侘しい街並みが変わっていく事を望みます。

>>2845
同じ札幌市内で本宅と別宅を夏冬で分けますかね？？？
年取ると戸建は大変だから、今は売りに出さないというだけで、いずれ売却か賃貸の選択をするのではないでしょうか？

夏冬と本宅別宅で分けた場合、金融機関で通常の住宅ローン組めるでしょうか？また住宅ローン控除の適用はどうなんでしょう？

相続対策としてはキャッシュ使うのもローン使うのも効果は変わらないですね。
現金を不動産に変えたことによる圧縮効果ですから。
むしろローンを使ってレバレッジ効かせた方が相続対策としては効果が大きいですが
この年齢層になると不動産価値下落で本末転倒になるリスクは避けたいと思われるため
結果としてキャッシュ購入層が増えるんじゃないでしょうかね。

Ncoビルに直結なんですね。長いエスカレーターでパセオまでNcoから2分～確かに便利。

パーキングは、苗穂のグランアルトと同形式で、タワーの中央に組み込まれる形。32階までがタワーパーキングになり、それ以上の階では吹き抜けになります。B1からアプローチし、台数は住戸の6割程度。立地を考えるとさほど激しい争奪戦にはならないと見ているようです。
全4基ですが、2基が110台、もう2基が74台収納なので、出庫時の所要時間には差が出るかもしれません。シミュレーションによる出庫時間は3分以下とのことですが、どういう条件でシミュレートしたのかは分かりません。
ただし、出庫の待合室（コーチロビー）が作られるので、寒い中で自分の車が来るのを待つことにはならないそうです。

自転車置き場はなんと4階に設置。1階から直通のエレベータ（2基）で移動します。
ただ、台数的には1戸1台ペースの多さで600台以上なので、すべて平置きにするのは不可能で、8割以上はラック式の駐輪になります。エレベータ移動と併せて、出輪の時間的にはかなりかかると見ておいた方がよさそうです。

ゲストルームは23Fと24Fに3室ずつ。カタログで見る限りどれもシティホテル並に立派です。仕様としては石山通沿いのURBAN SEEDに準ずるとのこと。
宿泊費は前にも書きましたが、未定なれど一泊５千円は超えないのではないかという見解でした。まあ６室もあるのに来客用駐車場は２台分ですが、これは立地上、来客も公共交通機関利用者が多いという予想なのかもしれません。

隣の棟のホテルに泊まれば良いし、価格もそんな違わないからゲストルーム要らないけどな。法人化して賃貸にすれば良いのに。

そんなこと言っても変わらないけどね。

5階には、オーナーズサロン、オーナーズラウンジ、コミュニティラウンジという三つの共有スペースが設置されます。どう違うのかは時間が無くて聞けませんでした（笑）。どなたか説明を受けた方がおられたら教えてください。
オーナーズラウンジには小さく仕切られたリモートワークに対応するスペースも幾つかあるようです。

ラウンジに道新とか置いてくれると自分でとらなくても済むから助かるなぁ。

宅配ボックスは、受け取りはもちろん、発送用のボックスもあります。入れておくと勝手に持ってってくれるやつですね。またネットスーパーの受け取りロッカーもあり（イオン対応）、配送された時点でスマホにメールしてくれるシステムです。

購入を検討していましたが、この物件は残念ながら見送ることにしました。
立地が申し分なく札幌駅直結のレジデンスは今後は二度とでないと見込まれるので数年前から目をつけていましたが
エントランスの重厚感のなさ、設備の微妙なショボさ（玄関前インターホンにカメラがついていないとか、暖房が蓄熱送風式だとか）その割に強気な値付け
東日本大震災・東京オリンピック・コロナ金融緩和を経た現在の不動産市場の水準などなどを踏まえると
ここを坪単価450で購入しても10年で3割程度の下落は十分にありうると考えました。
２割で３０００万ほど手付を払って後はローンにしようと思っていましたが、この下落可能性は無視できず…日和りました。
私は脱落しましたがみなさん頑張ってください！

>>2861 マンション掲示板さん
最近玄関前カメラついてない物件ありますね
ちなみに中～低層階は申し込まないのですか？

ゴミ出しは、まあ48階建てなのですから当然ですが、各階毎にゴミステーションを設置し、24時間ゴミ出しが可能な仕様になっています。

エレベータは、B1～29Fの低層階用が4基、B1～5F＆29F以上の高層階用が4基です。1期当たりの使用住戸数は高層階用の方が少なくなります（1フロア毎の戸数が少ないので）が、それもプレミアム性のひとつであり、また広い間取りが多くなる分、居住者數を多く見ているということでしょう。
全体で見れば600戸超を8基、1基平均75戸ですからけっこうな多さにも思えますが、タワーマンションはこんなものでしょう。

ということは29階の住人は全８基が利用できるということなのかな。高層階よりもジャスト29階のほうがエレベーターに関しては便利ですね。

高層ビルの場合、そういう「のりしろ」のような停止階がありますね。市役所とかもそうだし。

結局、高層階用しか使わなかったりしてね

29階の住人は28階から下の住戸階になんの用もないからね。

日本の超一等地の物件は価格、上がることはあっても下がることはないよ。
設備がしょぼいや、内装が云々と、適当に買えないので、買わない理由を述べている方がおられますが、それはただの言い訳でしかない。
特に上層階は、オーナーさん（区分所有者さん）がものすごい内装にしたりするので、逆にどんどん価格が上がる可能性のほうが高いです。（共有部分がいまいちでもそんなの大した理由になりません）
東京でも大阪でも、その他地方主要都市の超一等地はすべて、価格は今後も下がることはありません。

駐車場50000円で震えた

>>2870
その金額なら近隣相場より高いよ。サイズによって料金の差があるんじゃない？

北５西１、２５０ｍ高層ビル
北５西２、１７３ｍＪＲタワー
北６西３、２００ｍ高層ビル

このマンションと同じかそれ以上の建物がわんさか、、、

最上階買っても眺望はあまり良くないかもな

まあ、貧乏人の僻みではあるけど

>>2870
高い！普通のとこなの？

今月の27日が正式受付開始で、12月10日・11日が契約日。「ご契約会」だそうです（笑）。わりとタイトなスケジュールですが、今回の第1期で売り出されるのは30F～48Fの上層階のみ。まあ、売り方としては当然でしょうね。
6F～29Fの低層階の販売スケジュールは未定で、価格も虫食いながらいちおう出されてましたが、上層階の販売状況によって価格は変動し、おそらく初期設定から上がることはあっても下がることはないとのこと。そのへんを匂わせているのも、「下の方は値上がりするで」と上層階へのモチベーションを高めようとする営業テクニックなのかもしれません（笑）。

エルメスを手に入れるとまた欲しくなるようですが、バッグなどエルメスである必要もない人にとっては、価格に妥当性を感じないでしょう。

私の場合はこの物件に価格妥当性がないと思うのですが、今後、多くの人があると判断するだろうと思うので購入しようと思っています。

単なる損得勘定でしかありませんから、買い物をする高揚感はないんですよね。尊大な言い方になりますが端的につまらないです。

>>2869 買い替え検討中さん
そもそもここは日本の超一等地ではない。将来地政学リスク大の北海道です。

>>2870 匿名さん
都内レベルの金額はさすがにありえないでしょう。
いいとこ35000円ですよ。

>>2869 買い替え検討中さん

本当ですか。

駐車場は、3万円ほどではないですか。駐車場？5万円、有り得ない。

正式価格が今日決定？発表？って、どなたかカキコミされていましたが、どうすれば分かりますか？

ココに書き込んでもらえると嬉しいので、お願いします。

それは ひみつです。

>>2880
ご自身で直接貰ってください

なぜモデルルームに行く気もない人が価格を知りたがるのか、ちょっと理解しかねます。話のタネにというのなら、この掲示板の主旨にあっていないでしょう。
狸小路の大京と違って、こちらは誰でも入れてくれますよ。身なりで値踏みは思いっきりしてきますけど、それは当然でしょう。笑ったのは、2階に設置したモデルルームへ上がっていくと、謎のアテンダントみたいな方が二名いて、深々と「いらっしゃいませ」とお辞儀すること。一階にはちゃんと三人いる受付があるので、そのお二人はお迎えとお見送りが仕事みたいな（笑）。あの方々、本当は何をする人なんでしょう？

注目されている物件はどこのスレも変なのがわいてますよ。

>>2879 匿名さん
タワーパーキング、一番上の金額は確かにこのくらいですよ

>>2885 マンション掲示板さん

そうでしたか。ありがとうございます。車も上に行くほど高いのですね。

「一番上」は価格帯のことでは？
タワーパーキングで上の方が高いなんてある？上の方が時間かかるし、なにもいいことないでしょうに。

なーんか坪単価、小劇場、駐車場と適当な事ばっかり書込みしてる方々ばかりですね。
営業の方に聞くのが1番の近道です。
ちなみに駐車場は1番高い設定でも5万はしません。

>>2870
ライバルの営業妨害かね

>>2888 マンション検討中さん
48000円だからほぼ50000じゃないですかね

坪単価について？そんな何かあったか？

結局買うのやめました。札幌でこの駐車場代を払える人は多くはないと思います。つまり、管理組合の運営に間違いなく影響を及ぼすと判断しました。駐車場は多数あるけど借り手がいないという状況は、将来の駐車場のメンテナンスや維持費に跳ね返り修繕積立金の価格を上げるなどの方法になってしまうので住民全体への影響が出ます。4万から5万？住居用なのに？ここは東京の郊外の駅前じゃないぞ。RV車は高くて3万、普通車は2万円台が普通だろう。それでもいずれは値上げになるのだから。
なんでもお高く設定するのはいいが、そのモチベーションを管理組合は維持できないだろうね。

上にも書きましたが、今回の第1期は30F以上の上層階限定の販売です。需要のボリュームゾーンに当たると思われる25坪の3LDKで言うと、もちろん階数によって違いはあるにせよ、ひと声9,000万円くらいの予算はいるでしょう。

>>2890 マンコミュファンさん
　１番高くて39000円ですよ。

>>2876 匿名さん

具体的にどのような地政学リスクが北海道にあるのでしょうか？

地政学ってなに？？勉強不足でスマン

駐車場3万高いと10年間で360万円高いけど、その程度が許容できない場合は適当な購入とは言い難いと思う。

>>2894 口コミ知りたいさん
それはどこからの情報？
これから変更されるということですか？

駐車場代はまだ調整中なのかも知れませんね。
どこかのタワマンで販売初期に管理費を高く設定しすぎて後から金額変更したということもあるようなので

>>2898 マンション検討中さん
営業の方から教えて貰いました、

>>2900 口コミ知りたいさん
自分も営業の方から聞いたのですが。
調整中なのかもしれませんね
安いに越したことはないのでその方が有難いけれど

>>2898 マンション検討中さん

フェラーリとか入れれるフラットパレットの一番台数少ないやつが8台しかなくて最高値の39000円で、他はもっと安いですよ。
ゲレンデとか乗ってなければ駐車場は2?3万円に収まるそうです。
駐車場の対応車種一覧表に載ってない高級車に乗ってる人はサイズの個別確認が必要です。

しかし高層階の西側角部屋の人気高いですね。
35?42階で価格差がほとんどないのも印象的でした。
つまり、35階がそれだけ割高とも言えますね。

プレミアムフロアの南向きが当初よりも2000万円くらい安くなりましたね。
プレミアムフロアなのに1億を切るというw
検討していた複数の部屋は予め案内されていた価格よりも少しずつ上がってました（数十万から1000万）。
予想していたよりも要望が多く入っているので強気の価格にしているようですw

これは一期一次で買っておかないと二期以降は更なる値上げがありそうな予感がします。
なお、二期以降の販売時期は未定だそうです。

>>2883 匿名さん
>身なりで値踏みは思いっきりしてきますけど

そんなあからさまに？

駐車場は29000円から39000円とのことなので、大型のSUVやスーパーカーとかじゃない限りはだいたい29000円で見とけばいい気がしてます。

2902さんもおっしゃっているように、南西角のプレミアムのSLが高いのは当然ですが、その下のSKやSFまあ高い高い。
この分だと第二期以降に販売される低層階南西角のSAも大幅に値上げしてきておそらく大台割ることはないんじゃないかと予想してます。

しかし人気の部屋はこの価格でも要望が多いとは、みなさんお金持ちですね。
私にはとても手が出ないです・・・