プラウドシティ仙川 その3

＞348

マンションの販売価格は、土地代＋建築費＋販売経費＋利益の積み上げで価格を決めるものではありません。
まずは、売れる価格が先にあって、そこに合わせて原価の抑制努力を懸命に行うというのが実態です。
合わせることが不可能なら、土地は仕入れません。赤字を出してまでマンションを作っても意味がありませんから。

土地入札額は、坪単価（売れる価格）× 延床面積 - 建築費-販売経費－利益　で決まります。
この式からわかるとおり、建築費を抑えることができれば、より土地を高値で入札できます。
デベは、土地を仕入れられなければ利益はゼロですから、利益が確保できるギリギリの高値で入札します。

この事業の失敗を見る限り、野村は事前調査を誤ったと言えます。（仙川は初進出だったからね。）
上の式の坪単価（売れる価格）を維持すのであれば、建築費はある程度確保すべきでしたし、
建築費を上げないのであれば、坪単価（売れる価格）を適正に判断すべきだった。

結局のところ、事前調査を誤ったことにより、土地を高く買いすぎたのです。
マンション用地は、あらかじめ価格が決まっている訳ではなく、一番高値で入札したデベの手にわたりますから。

>>350
理論的には分かりました。
ただ、仕様をオハナにして、オハナ価格(2000～3000万円台がコンセプト)には現実的にできないのでは？と言いたいのです。

オハナ仕様にしてもオハナをわざわざ名乗る必要はなく、4000万台メインで十分完売できたと思いますよ。

いくらなんでもそんなに安くしなくても売れるとは思いますよ。
坪単価にして20万円くらい安ければ（80平米の部屋なら、−660万円）、一応竣工までには完売してたのではないかね。

>>353
計算おかしくない？

確かに…
80平米だと24坪ちょっとなので、計算が合わないですね。-660万ではなく、-480万程度という事になりますね。
まあ、空論なので、どうでもいいかもしれませんが…

残戸数が気になります。

>>356
50戸は空いていると思いますよ。

仙川駅前のコンビニで粗大ごみ処理券下さいって言ったら世田谷区の売りつけられそうになった(*｀Д´)ノ！！！
バイトまで無駄に自意識過剰な街❗

洗濯ミスだったかも･･･

>>358
世田谷区民も多勢、仙川駅を利用しているので、ありがちな話だと思いますが。

さぁ本格的な値引きが始まりましたよ

>>360
本当ですか？
どれくらい引いてくれるか次第ですが検討してみようかな

確認したら値引きなんてなかったですよ？

値引きあっても値引きしたって言えないわな
ばれたら、他の部屋に値引きした分返さないといけなくなるし
まぁ、でも絶対にばれるから。

値引きしてくれれば検討すると伝えましたが、値引きはできませんとの回答でしたよ。

>>364
値引きしても買わない（買えない？）客だと思われたのでしょう。

値引は300万円前後です。
自分が買った後にさらに大幅な値引きがありそうでしたので、パスしました。

プラウドは値引無いと思っていたので、正直残念な気持ちになりましたが、やっぱり売れていないですね。
それよりも、既に購入した、入居者が怒り出しそうですね。

>>366
買う勇気がないだけでしょ？一生買えませんよ。

落ち着いて下さい！

宮崎台といい、日吉といい今後売り出されるプラウドは、中庭が駐車場になっているのはいただけないな。その点、こちらの仙川は中庭がしっかり作られています！意外によい物件だと思います！営業の皆さん、頑張ってください！

値引きは無いですよ。

値引きさせようと思っても無駄ですよ、のむらは固いですから。もっと長引かないと。

>>371
えっ？野村はサクッと値引くデベですよ。

値引きしたことがばれたら、既に購入済みの住人さんに値引き分返すって事があるのでしょうか？
先に購入した人は、それだけ選択肢も増えているわけですし、そういうのってあまり聞いたことがありません。
気分的にはあまり良い物ではありませんが、ずっと売れ残っているよりは、値引きして早く完売してしまった方が良いのでは？

そっかぁ、値引きしてるんだ。
もう一回行ってみようかな。

でもなんて言ったら値引きしてくれるんだろう？
引いてってこっちから言ったら、
欲しがっていると思われて、
値引きはしませんって言われそうだし。。。
他を買うって言えば良いかな？

>>373
先に契約した人への値引きはありません。
その値段で購入する契約を既に締結しているのですから。

入居者心理としては、値引き販売に対して最初は不満たらたらですが、いつまでも売れ残ってるマンションに住むのも嫌なものです。
なので、ある一定の時期を過ぎると値引きでもなんでもしていいから、とにかく早く完売してくれ、という感情に変わっていくそうですよ。

>>374
ひやかしではなく、本気で購入する意思があることを示してください。
相手もプロです。
下手な芝居は見破ります。
必ず夫婦揃って行きましょう。
片方がどれだけ気に入っても、もう片方が気に入らなかったので購入には至らなかった、というのはよくあることです。
モデルルーム見学中、奥様は何も言わなくてもいいので、うっとりと憧れの表情を浮かべていてください。
こんなマンションに住めたら幸せだなぁ〜という表情です。

加えて、
【どうしても仙川エリアでなければならない理由】
⚫︎今は同じ公立小学校の学区の賃貸に住んでいて、子供は転校させたくない。
⚫︎妻の実家がここの最寄りで、妻が仕事を始めるにあたって、実家に子守をお願いしたい。
等

更に
【このタイミングで購入したい理由】
⚫︎賃貸の会社からの住宅補助が今年いっぱいできれてしまう為、マイホーム購入の検討をしている。
⚫︎来年子供が小学生になるので、今年中にマイホームを購入したい。
等

その上で、新築は手が届かないので、近くの中古マンションをいくつか見に行ったりしてるが、やっぱり古さが気になり、二の足を踏んでいる。と話すのです。

そうするとどの中古マンションを見に行き、価格はいくらだったか、なぜ購入しなかったか、必ず聞いてきます。
古さ以外にも、両親が遠方に住んでいるがちょくちょく遊びにくるのでゲストルームがあるマンションがいいとか、子供が小さいのでキッズルームがあるマンションが希望だ。
など、他のどのマンションよりも、ここがピッタリの顧客であり、購入には向けての障害は価格だけで、価格さえクリアすればすぐにでも契約してくれる客であるように振る舞うのです。

そして、最後に価格が案内されます。
こちらからは聞く必要ありません。

そこでサラッと、1割引程度の価格を示し、この値段だったら即決します。どうですか？と聞いてみましょう。

それはちょっと無理です。と言われたら、

では、いくらまでなら下げられますか？

と聞いてみましょう。
既に値引きが始まっていて、あなたが本当に買える客だと思われれば、少々お待ちください。と作戦を練りにその場を退くはずです。

もちろんあなたに資金力があることが前提です。

だだし、医師や弁護士、高給で名の通った会社にお勤めの場合は、元の価格でも十分買えるはずだと思われしまいます。
そして、心配しなくてももっとローン組めますよ！などと案内されることもありますが、子供の教育にお金をかけたい。とか、家族との時間を大切にしていて年に◯回の海外旅行は譲れない。とか、実家に仕送りをしている。など理由を具体的に伝え、それらを踏まえてFPとライフプランを練った結果、住居へかけるお金は◯◯円までとなった。と断言してください。

必ず値引きを引き出せるはずです。

長い

えっ‥ここって入居が始まっているですか？

>>376
勉強になりました！

>376
スゴいな。必ず値引きを引き出す方法ですか。
うまく話せる人は安く買えるってことなんですね。

でもそうですよね。
すごく高い買い物で、
それなりに利益も大きいでしょうし、
値引きが存在しないとは考えづらいですよね。

>>380
値引きを引き出すには、相手の懐を知る必要があります。

マンション販売の粗利は2割。
そこから販売経費（広告費、モデルルーム維持費、人件費等）更に借入金の金利を差し引くと純利益は1割程度と言われています。

竣工後も販売を継続すれば販売経費が膨らみ、当初1割を想定していた純利益が目減りします。

販売経費をかけて当初価格で売り続けるより、値引きしてでも売った方が、利益が確保できるターニングポイントが必ずあります。

当たり前ですが、一番大きな値引きが期待できるのは、最後の数戸。
残り30戸でも1戸でも一定額かかる基本経費が一気にゼロになるんですから大胆な値引きが行われます。

また、彼らは値引き情報が漏れることを極端に嫌います。
当初価格で購入した入居者の手前だけではなく、プラウドというブランド価値にも影響があるからです。

営業マンに値引きについて真正面から聞くと、野村不動産はこれまで一度も値引きをしたことがない、と平然と言い切ります。

実際のところ、これは大嘘です。
しかし彼らは全て内密に行っており、大々的に広告をうって値引き販売をしたことはなく、値引き販売をした証拠を残していませんし、これからも残さないでしょう。

だから、値引きを提示すれば絶対に契約してくれる客にしか値引きは提示しません。

相手が値引きを提示しやすい客になりきったのに、値引きを断られたら、少し時間をおいて再チャレンジしてみましょう。
必ずその時はやってきます。

とても勉強になりました。ありがとうございます。

今さら勿体ぶって書くほどのことかなあ。
値引しないのは住友とゴールドクレストくらいとか言うし。
日経にも記事が出てるし。。
『そう言うと、黙って指を6本立て、人さし指を口に立てた。8000万円の物件を6000万円で売るから、絶対に内緒にしてくれというサインだった。販売センターを訪れてから10分もたたないうちに一声2000万円の値引き。』
http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20081024/174986/?P=1
ブリリ○○ーレだったか。。

>381さん
とっても参考になります。

ターニングポイントはマンションの人気度合いによるのでしょうか(やっぱり値引きの対象になるマンションは不人気で売れ残りなのでしょうか)？と言うのも、ここが不人気かどうか、不人気の部屋がどこか、探るのって難しくないですか？

それから、証拠を残さないというのも素人としては不安で、値段を引くと言った言わないになりませんか？

383さん、興味を持って載せていただいたＵＲＬを開いてみたのですが、話が古くないですか？
2008年10月って、前年からアメリカのサブプライムローン問題が深刻になって、2008年の９月にリーマンが破綻して、まさにリーマンショックの時期ですよね。
また、最初の2004年の記事ですが、日本の路線価は、確かバブル崩壊後2005年まで下がり続けたと思いますが？

この強気価格からすると結構な利幅を見ていたと思うので、まだ下げずに済んでいるのでしょうが、ターニングポイントは9月と読みます。そこまでのこっていたら四半期末にまで処分するのでは？

>386さん
部屋の人気とかでは無く、単純に時期ってことですね。
ありがとうございます。

>>384
マンションの人気は、立地・建物・ブランド等のマンションの内容と、価格のバランスで決まるものです。
内容がよくても高すぎると売れないし、内容が悪くても、とことん安ければ人気が出たりします。

ここは竣工を過ぎても大量に売れ残ってますから、いわゆる不人気のマンションです。
ただし、その理由は上記の通り、価格設定によるところが多分にあるとは思います。

残っている部屋についても同じことが言えます。
因みにマンションは期分け販売をしていますが、基本的に買いたい人が見つかった部屋から売り出しているだけなので、今残ってる部屋はこの1年半強、その価格では買いたいという人がいなかった、ということ。言ってしまえば、全て不人気の部屋です。だから値引きセールをするんですよ。

デベは、値引くと言っておいてそれを覆えしても、何のメリットもありません。
むしろ、そんな情報を公言されたら困るでしょうから、ありえないことです。

＞No.388様

はじめまして、
仙川ではなく他のプラウド物件を第一希望に検討しているものです。

そこはまだ竣工前で人気はそれなりだと思います。
竣工前に売り切れてしまいそうなマンションだとやはり値下げはできないのでしょうか？

ローンの審査はなんとか通ったという感じで、ギリギリなのでかなり不安です。
ほかと比べてもやはりプラウドがいいので、申し込みの前段階まできているのですが、
価格を考えるとやはり少しでも安いほうにした方が安全かと今更ながら戸惑っています。

ちなみに一度なんとなく「値下げとかってできないですかね？」とやんわりと営業さんに勇気を出して聞いてみたのですが、
希望のお部屋の一階下はもう売れていたりで（そこの価格は契約済みになっていて、もうわからないのですが）、
「こちらより上の階の方が安くなってしまうとなると、こちらにお住まいの方も納得いかないと思いますので～」と
やんわり流されてしまい…。

やはりムリなのでしょうか。私達にプラウドは高嶺の花なのかなと思ってきました。

>>389
プラウド南山、新川崎は仙川よりも安いですよ！間取り、階数にもよりますが。宮崎台、日吉、桜新町は高いですよ～。

>>389
野村不動産に限らず、竣工前に売り切ることが見えていれば、間違っても値下げはないです。

他に定価で買ってくれる人がいるのに（もしくは、見つかりそうなのに）、わざわざ値下げしてまであなたに買ってもらうメリットはデベにはありませんから。

他のデベでは、明らかに売れ残ることが竣工前にわかってしまう場合は、竣工前の割引もありえますが、少なくとも野村に限ってはないと思います。

というのも、野村は本来は他社と比較しても値付けセンスが絶妙で、価格発表時には、えっ？この価格で本当に売り切ることができるの？と思うような高値でも、竣工前にあっさりと完売を迎えるマンションが多いのです。

なので、ここは野村にしてみたら、まれにみる失敗事業ですね。

だいたい第一期で販売する割合によって、先行きはみえるものです。
あなたが検討しているマンションの販売状況はいかかですか？

>390様

情報ありがとうございます。桜新町ですか。
あまりよく知りませんが世田谷ののどかなところですよね。
サザエさんの商店街で有名な…
遠い父方の親戚がむかーし、そのあたりで農家だった気がします。

できれば東京はでたくないのと、川崎はあまりいいイメージがないので(失礼)お安くてもそちらは申し訳ないですがないです、すみません…

南山、日吉、宮崎台は聞いたこともないです、東京でしょうか？

一応プラウドならなんでもいいというわけではなく、検討している街があり、そちらのプラウドがいいな～と思っている次第でして…

たまたまプラウドで掲示板調べていたら、こちらにたどり着き、値下げの詳しいご説明があったので質問させていただいた次第です。

せっかく他をあげてくださったのに申し訳ないです。
ありがとうございました。

南山って自分もどこだか知りません。
埼玉あたりかなあ〜？

>391様

大変丁寧なご説明、ありがとうございます。
検討中の物件は今第3期で、分譲のお部屋のうち残りが3割弱という感じです。竣工は年明けの中規模マンションで、営業さんは９月末くらいまでに売り切る予定とおっしゃっていました。(多分、次のモデルルームにつくりかえる準備もあるためのようです。)

>>393
稲城ですよー。京王相模原線です。一応東京。

>>394
今3期で3割残っていて、9月末の完売は無理でしょうね。
恐らく、早く買わないと無くなっちゃうよ、という営業トークでしょう。

でも、野村は◯◯（検討されてるマンションのエリア）のこと知りつくしてますからね。

竣工が年明けなら、まだ半年先ですし、野村の◯◯物件なら、竣工ギリギリに目出度く完売を迎える（デベにとって最高のシナリオ）スケジュールでしょうね。
その場合、値引きはないです。

部屋はそんなに選べませんが、ここは最終的に値引きすると思いますし、部屋は選べませんが、こっちの方がいいのでは？？
仙川も◯◯もよく知っていますが、私ならそうしますね。

竣工ギリギリに売り切るのが、最高のシナリオなのですね。
利息とかは関係ないのでしょうか？
お金を借りて、土地を買ったりマンションを建てたりしますよね？そこが違うのか？

>>397
デベが借金を返済できるのは、引渡し後です。
契約時に手付金は払いますが、全額支払うのは引渡し日ですから。

だからデベにとって、早く完売に持ち込んでもあまり意味はありません。

もちろんその分は販売経費はかかりますが、マンションは契約後もキャンセルが出るのはよくあること。
早期完売しても結局のところ引渡しまでは、なんらかの形で販売体制は維持しておかなければなりません。

それよりむしろ、早く完売してしまうと、デベとしては、価格が安すぎた、という見方をします。もっと利益が確保出来たはずなのに、安売りをしてしまった、と。
かといって、高すぎると竣工後も売れ残り、引渡しができない＝借金の返済ができない。
なので、竣工と同時の完売こそ、最大限の利益を確保できた、という最高のシナリオであり、値付けする時はこれを目標に価格設定をするのです。
早く売れすぎず、かといって売れ残らない、絶妙な価格設定のセンスが必要なのです。

>>397さん

教えて下さい。
我が家は金額面で折り合いつけられず、ここを断念し、少し吉祥寺に向かったところにある大成有楽不動産のオーベルグランディオ吉祥寺２で進めています。

値引きの話は、野村不動産だけでしょうか？大成有楽不動産でも同じでしょうか？

当初の販売では来年３月引渡しだったのですが、販売期が変わって、来年４月引渡しに変わっていました。３９８さんのお話だと、売り手にメリットがないと思うのですが、引渡しが延びるのはなぜでしょうか？

違うマンションのことですみませんが。

>>399
値引きの考え方はどこのデベも同じですよ。

わざわざ引渡しを遅らせるのは、単純に計画時より工期が遅れているんだと思います。
デベにとっては痛い出費です。

しかも、3月末が決算の締めなので、3月を4月にしたというのは、工期の遅れがとても深刻な状況なのだと察します。

4月だと今期の売上に計上できないですから、2月を3月にするのとは訳が違います。
また3月引渡し物件は、4月からの新生活に向けて区切りがよく、ある意味売りになりますが、それも無くなる、ということで、色んな意味で 苦渋の決断であったはずです。

ありがとうございます。
そうすると既に値下げ交渉(指値？)はやる価値ありですね。
頑張って見ます。

>>401
ん？？
オーベル吉祥寺は来年竣工ですよね？
それなりに順調に売れているようですし、今値引きの話をしても門前払いされるだけだと思いますよ。

ここ（プラウドシティ仙川）は先々月5月引渡しにもかかわらず、未だに大量に売れ残っているマンションなので値引きの可能性があるのです。

>>402
なぜ大量に売れ残っているのでしょうか？

>>403
過去スレ読むことをお勧めします。

都内のプラウド物件で、ここまで売れ残るのは逆に希少価値あるよね。

>>404
要約して教えてください！お願いいたします。

>>405
ほんとその通り。稀に見る不人気プラウドです。

>>406
高過ぎるからです。

>>408
全体的に仕様が低いコテコテの長谷工マンション。
立地も駅徒歩10分も歩くのに、甲州街道沿い。
敷地が広い分、共用部が充実していたりはするが、他のマンションと比べて特筆すべき魅力はなく、トータルとして、可もなく不可もなくの平凡なフツーのマンション。

にも関わらず、価格はそれらが全く考慮されていない高級マンション価格。

モデルルームで一通り説明を聞き、価格表を見る前は、ここはプラウドなのにお手頃価格！を売りにする戦略だろうな、と思った。だってプラウドというネームバリュー以外、なんの拘りも魅力もないマンションだと思ったから。

ところが、価格表を見てビックリ！なんだこれ？絶対このマンションは売れないな、と確信したね。
因みにモデルルームオープン初日のことでした。

マンションの仕様レベル（立地も含め）に無頓着で、仙川とプラウド両方に強い拘りがない限り、このマンションに価格相当の価値を見い出せる人はいないだろうね。

>>409
アトラス調布もあの場所で高いし、パークハウス千歳烏山グローリオも駅近とは言えここより高いし、どこも高いと思います。
なのに、仙川はなぜこんなに高いと言われるのでしょうか？教えてください。

特急停車駅>急行停車駅>各駅停車駅
駅徒歩3分>駅徒歩5分>駅徒歩10分


駅力の弱い駅からそれなりに歩く物件なら、
購入検討者は不便という住み心地の悪さに目を瞑って、
閑静という住み心地のよさや割安感を求めますが、
そのどちらも手に入らないとなると厳しいかもしれません。

甲州街道がネックですかね……
でも、つつじが丘よりも千歳烏山よりも店は豊富ですよね。
私も買い物に仙川行きますし。。
つつじが丘何もないから…。

仙川は駅前に色んなお店がありますね！烏山やつつじが丘よりもずっと良い街です！今売り出しているプラウドが建つ宮崎台や新川崎、南山、日吉よりも良いと思いますよ！

>410

金持ちが仙川に住みたがらないからですよ。
もっと正確に言えば、6000万円ぐらいのマンションの主流顧客である、世帯年収1000万円前後の層に仙川が人気がないから。

そういう人たちは千歳烏山のほうが人気だろうし、
アトラス調布みたいに5000万円代前半がメインボリュームだと
世帯年収700万～800万ぐらいの世帯でも手が届くから、
ちがった層に人気があれば売り切れる。

もうちょっと広さを狭くしておけば売り切れたんだろうけどね。

>>414
千歳烏山は6000万円で買えますか？アトラス調布もまだ完売していませんよね。

>>415
千歳烏山は6000万じゃ買えないよね。

>>416
7000万円～ですね！

ちとからに住んでましたが庶民の町というかんじですよ～
いわゆるお金持ちはお見かけしませんでしたね

自営などの地元の小金持ちさんはチラホラいますが下町風というかあまり品のない町ですよね

仙川の6000万が高すぎるとすると、宮崎台の7000万も高すぎな感じですかね。
7000万出すなら宮崎台より千歳烏山が良さそうですね。

オーベルはバス便ですよね。
直床、タンク付きトイレと、メリットデメリットありますよね。

>>419
宮崎台の最大のメリットは、二子玉に近いことだと思います。街は仙川、烏山に劣ると思います。京王線は沿線に二子玉みたいな街はなく、新宿、渋谷まで行かないと厳しいです。

>>420
吉祥寺と名はついていますが吉祥寺ではありません。
三鷹の牟礼の団地ですよ。
どこに出るにも不便なので安くて当然でしょう。

しかし1000万円も違うとなるとでかいな。
とりあえず登録してから、じっくり考えても、って思ってしまうな。
ホームページ見ると広い間取りもあるな。

>>422
なるほど。メリットは分かりました。
ただ、それだけで1000万は出せないなぁ、宮崎台は神奈川県だし。
ま、これは私の主観ですけどね。

中庭、共用部は同じ価格帯のマンションと比較しても素晴らしいと思いました。

営業がすごいですね。

確かにひきますね。このやり方。

野村の掲示板はどこでもこうですよ。
ここはでも、比較的おとなしい方。
諦めてるのか。

野村のではなく、オーベルの営業がすごい、という意味です。

いや、見てられないので投稿しますが、オーベルの営業でも野村の営業でもありません。
ただのかまってちゃんです。
このマンションに限らず、これぐらいの物件が買えると言うことだけで、それを妬む人がたくさんいるということです。

野村の掲示板には粘着が多い

てか全部ここの購入者の書き込みでしょ。
他のイメージ悪くして自分とこのイメージよくしようとか自己満足しようと頑張ってるのが丸見え。
今までのはふりで、433がゴール。

見てられないから投稿しますが…とかいう前置きがすべてを物語ってるよね、恥ずかしいひと(笑)

>>435
それはさすがにひねくれすぎでしょう。
他のイメージを下げたいならそのマンションの掲示板でやった方が効果あるし、ここが荒れればここのイメージが悪くなりますよ。

同時期完成のプラウドシティ新川崎も完売したみたいだね

>>437
なのにここは。。。。。
トホホ。

>>438
確かに！新川崎の物件も見ましたが、設備、駅前の華やかさなど見れば、仙川の物件の方が良いと思いました！仙川の営業の皆さま、頑張ってください！

>>440
いくら広くてもバス物件は嫌です。

何故ここでオーベルの物件を勧めてくるのか…
価格帯が格段に違うし仕様も全く違うでしょ。
安けりゃ良いってものでも無いでしょう。

オーベルは直床ですし、同じ建設会社でもかけているコストは違うと思いますよ。

直床ってそんなに悪いのかな？
性能上、大きく違うんでしょうか？

リフォームする時にだいぶ違うみたいですよ

リフォームですか。
床の張替え費用が、二重床の方がずいぶんと安いってことでしょうか？

>>448
大丈夫。ここ絶対値下げするから。
どう頑張っても定価のままで最後まで売り切れるはずがない。
マンション販売のカラクリを知っていれば値引きは自明です。

オーベル吉祥寺は立地、建物含め、安かろう悪かろうの典型。
絶対買ってはいけないマンションです。
ここの方がまだマシ。

何が起こるかわからない人生、いつの日かマンションを手放すことになった時に、オーベルを買った人は、広さと目先の支払い額のみに固執し、マンション価値の吟味を怠ったことを後悔することになるでしょう。