プラウドシティ仙川 その3

正直、都心近くのマンションは手が出ませんが、かといって郊外でも都心から電車で20分以内とうたってるところはそこそこのお値段。そりゃ、悩みますよね。
ここ高いなと思ってましたが、他を見ると、普通なんだなと感じます。。。

価格は年々上がっていていつ買うべきか悩みますよね。
駅徒歩圏内、都心まで30分以内、ある程度の規模で管理もしっかりしている会社の物件となると、それなりの価格になってしまいますね。何かしらあきらめれば手が届く物件もあるんでしょうけど。
それでもローンを組める年齢、いつまでも賃貸に住むもったいなさを考えるとオリンピック後まで待てませんしね。

苦戦の原因は、強気すぎる価格設定のせい。中古で適正価格まで下がれば、仙川では希少な大規模物件で出来上がりを見ても人気の物件になるでしょう。

仙川は中古物件がなかなかでませんよね。
賃貸でも3LDKは20万強で貸せるからかもしれませんね。

この物件も既に22万＋管理費1.5万で貸しに出てますね。

そうなんですか⁈
でも、その家賃出すならあと少し都心寄りを探すかも。

>>22
郊外の新築分譲マンションの価格は当面今がピークでしょう。これ以上上げても売れないでしょうから。
まっとうなデベがまっとうな価格で土地を仕入れ、工夫して建築コストを下げ、売れる価格で販売するでしょう。

>>27
上げても売れないのは一理ありますが、コストダウンは、質を落とすしかないので限界があります。
これからは狭い物件が更に増えるのが、市場の流れになってるとおもいますが、どうですか？

>>27
増税やインフレを考えると今後下がるとも考えにくいと思いますよ。今後は総額は動かさず、坪単価が上昇するのではと思っています。

>>20
購入のタイミングについては、不動産価格は上下するので欲しい時に買える価格ならそれが買い時、という考えには賛同します。
ただし、市場の評価が高い物件かどうかがどうでもよいかというと、それは全く違うと思います。

不動産価格には複合的な要素があり、そのうち購入時期によろものが大きな割合を占めます。
しなしながら、子供の進学や仕事、親の介護のタイミングなど、ベストな購入時期は家庭によってマチマチであり、また、将来価格の予測は極めて困難です。
よって欲しい時に買える価格なら、それがその家庭にとってのベストな買い時、と言っていいと思うのです。
でも、だからこそ、せめてその時期に購入可能な物件のうち、価値のあるものを選ぶべきだと私は思いますね。
唯一そこは自分でコントロールできるのですから。

ここは子供を桐朋に通わせたい、実家が近い、など、どうしても仙川でなくてはならない人以外はなかなか選ばないのではないかと想像します。
そういう方にとっては十分価値のあるマンションだと思います。

>>30
No.20です。異論はありません。そういう意味で、仙川の物件に価値を見いだせる人が買えばいいと思いますよ。外見は長谷工だの、ペラボーだの色々叩かれていますけど、自分で直に内覧した感想は、比較的まとまっていると感じました。ただ、残っている物件が予算的に厳しいだけです。やっぱり、初期段階でのフロントコートが希望に近かったのかなぁと思いました。決断する時はしないと、という感じです。

この物件は仙川には珍しく、大規模、広め部屋でグロスが嵩みネガティブな意見もありましたが、今となってはバランスが良く悪くない仕様だと思えます。
今は資材も職人も不足していて年々コストが嵩んでいるようです。その影響で直床も増えていると聞きました。
おそらく今後は狭くするか見えない部分の仕様を落として、総額は変わらないように見せていくんでしょうね。

>>28、29
原価の半分以上は土地の仕入れ価格ですよ。郊外の宅地はオリンピックの特需やインバウンド関連需要、海外からの投資需要などもあるわけではないのでデベの出方次第で下げられると思います。消費税も掛からないですしね。
建築コストも発注方法を変えるだけでも下げられます。ゼネコンも建材屋も今かなり儲けているようですからね。
物価が上がらない中、マンション価格だけ上がり続けたのは政策減税と低金利をエサにしたからでそれももう限界でしょ。
仮にこの物件が坪単価変えずに狭くなったとして買いたいと思いますか？

ここは、価格が上がる前に手に入れた土地だと説明されました。今の地価で同じ仕様にしたらあと少し価格が上がると。
セールストークなんでしょうかね。

>33

個別物件はともかく、平均はまだまだ上がるよ。

都心部は外国人需要に支えられて右肩上がりだから、
平米100万円ぐらいの実需は、山の手線の内側から追い出されてる。

そうなると、ドンドン外へ実需がやってきて少々高くても売れちゃうわけで。
金利上昇か円高にでもならない限りこの流れは止まらんよ。

５千万円台前半のフロントコートでキャンセル物件が１部屋でましたが、あっという間に売れました。

キャンセル物件ってよく目にしますが、簡単にキャンセルなんて出来ないと思いますけど…
手付金放棄や違約金など損失覚悟でのキャンセルなのか？それともローンが通らなかっただけなのか？キャンセル理由を聞いてみたいですね。
「あっという間に売れる」ような人気物件なら、購入後に多少上乗せして売りに出した方が良いような気がしますが…。

>>33
買いたいかはともかく、仮に土地代が半分として、日銀のいうようにインフレが毎年2パーセントずつ進んだら、土地は毎年4パーセントずつ下がらないと拮抗は保てないですよ。
そんな暴落するかな。

契約から入居の間に転勤が決まった場合はキャンセル可能ですよ。この物件は。

ほんとに物質が年率2%上昇で推移すると思ってるの？

>>39
あぁ確かに…人事異動かも知れませんね。しかし、その可能性がある人はマンションや家は買いづらいですね。

>>41
自分は住まずに賃貸に出したりすると控除が受けられないとかの事情もあるので、キャンセルにして、手放す方もいるんでしょうね。

ローン審査に通らない方も結構いるみたいですよ。低金利のせいか頭金なしとか無茶なローンを組む人もいたり、審査も厳しくなっているようです。

33ですが、デベが言うように今後も郊外のマンション価格または単価が上がり続けると思っている方は、この物件買われたらどうですか？仙川周辺では他に良い物件ないですし物件自体は悪くないと思いますよ。
都心はマンション以外の需要も高く今後も上がるので、35が仰る通り郊外に波及する要素はありますが、平米100万円ぐらいの実需は湾岸部を中心に、西は二子玉とか吉祥寺・三鷹、小杉あたりが吸収するのでは？他は駅前などの好立地でないと波及しないでしょう。
数年後にこの物件を7000～8000万で買う人いると思います？ちなみに数年前だったら平均5000万ぐらいだったと思いますよ。

>>44
ここは投資目的よりは住む目的向きでしょうし、数年で30パーセント近い値上がりなんて誰も期待してないんじゃないかな。

今後の新規物件は坪単価は上がっていくんではと個人的には思っています。消費税増税は鉄板でしょうし。

ただ、どこか一つを買うなら、検討の一つにここを入れても良いとは思いますが、もっと他にいいところもあるとは思います。

>>40
仮になったらという話しですよ、日銀としてはターゲットとして宣言してますし。

インフレになるかどうかは正確に予測できる人はいません。出来るなら、国債や債券で大儲けして、どんなマンションでも買えますよ(笑)

ちなみに個人的な考えでは、今後は貨幣価値が希薄化、インフレ方向に振れるかなと思っています。

私も45さんと同様に、自分で暮らす目的で、という方が多いんじゃないかなぁなんて思います。
特に子育てをするような世代だと本当はいいのかも。
ただそういう世代にしてはお値段は高めなのかしら・・・なんていう部分もありますけれどネ

キャンセル物件はまあ発生すると思います
予備審査と本審査だと基準が異なってくることがままあるらしいので・・

>44

ちなみに、あなたの上げた武蔵小杉・二子玉・吉祥寺あたりは平米100万じゃ厳しい。
今なら、三鷹とか豊洲でなんとかってところですね。

もうチョット上がっちゃうと、三鷹・豊洲すら難しくなって・・・
どこに行くんでしょうかね？
湾岸は東雲や有明があるけど、西部方面は練馬かこの辺りしかないような気がします。

>>47
子育て世代だってお金持ちもいるし、貧乏人もいるので、価格云々は置いといたとして、このマンションは子育て世代に選ばれにくい要素があります。

公立小学校への距離、通学路の安全席、学校の評判、これが三重苦です。
また、甲州街道沿いの立地も子育て世代にはネックでしょうね。
そもそも環境を重視して郊外を検討してるのに、郊外なのに環境悪いんじゃ意味ないですよね。

そうですね、私もそのあたりで迷いました。でも近い方の小学校に越境通学できるみたいだし（そちらの小学校はまぁまぁ？）、中学は受験と考えると良いかなと思っています。
また、大きな道路の近くで心配ではありますが、人通りの少ない道で何か事件に巻き込まれる危険があるよりはマシかなと。道路は自分で気をつけたら良いですが、事件だとそうはいかないですしね。

>>44,48
今時、三鷹駅から徒歩6,7分でそれなりの部屋となると平米100万では買えないと思いますよ。
三鷹や武蔵野も見てましたが高いです。
バス便なら別ですが…

そう思うとここはお手頃に思えますね…。

>>52
売り手市場に転がされないように、気をつけてくださいね！笑

>>48
そうなんですか、消費税の影響除けば物価は上がってないのに異常ですね。高所得の方ならどうでもいいけど、ローン減税と低金利に惹かれて共働き夫婦両方で無理にローン組んで買われてる方が多そうで心配です。

>>51
これから三鷹徒歩7分で分譲される三菱マンションは100平米110万との噂です。坪単価360万。
すごい価格ですね。

売れ残り物件に価値はあるのか？
http://mituikenta.blog3.fc2.com/blog-entry-461.html

>>48
都民の世帯収入は10年前と比べて変わらないのにこの辺りのマンションが平米100万になる？10年前の1.5倍ですよ。仙川は急行も停まらず、ターミナル駅でもなく、商業施設の集積地でもなく、商店街とスーパーと島忠を中心とした庶民的な街なのに？
去年の駅近のブリリアで平米80万位でしたよ。
まあこの物件が引き上げてしまったけど、まだ売れ残ってるんでしよ？

>>55
100平米110万なら、即決購入ですよ(笑)

>>58
平米単価110×100平米では？

>>56
ないです。

去年のブリリア、そんなに安いのですか。
本当の話でしょうか。
55㎡賃貸15～6万で出てますが。

賃りる人いるの？

>>61
安いって平米80万ってこことあまり変わらないと思いますけど…

ブリリア仙川は、平均坪単価270くらいだったと思います。
駅近だけど、共用施設なし、水回りなどのの仕様は抑え気味だったようですしそんなものでは？

ここのフロントコートあたりが、ブリリア仙川くらいの価格だったかもしれませんね。

仙川と同じように、急行も停まらず、ターミナル駅でもなく、商業施設の集積地でもなく、商店街とスーパーしかない桜新町だって、最近は坪360万で分譲されてます。仙川だって同じでしょう。

デベの営業が言うように、まだまだ値段が上がったら買える人がいなくなるわけだから、適当なところで頭打ちだよ。
仕様を下げて価格調整なんてことはだいぶ前から言われていて、ここも長谷工で建てた時点でコスト削減マンション。内装に使っているものは標準的なグレードのものばかり。ラクモアには野村のアイデアが入ってるけど、ベースはごくごくスタンダードなメーカー品。
でも、野村だ、プラウドだ、高級だ、と舞い上がって買ってくれる。
野村の利益が最高を記録するのも頷けるね。

>>67
買う気は無さそうなので、実際見られたか分かりませんけど
ベースはメーカー品て、そもそも他のプラウド以外のマンションも同じですよ。一部の高級物件を除けば。
ここは建具の一つ一つはそれなりですよ。

それに長谷工が施工でも、ブランド感なんかはもちろんないですけど、マンション施工に関しては随一だと思いますよ。安い物件、それなりの物件でも対応が可能なだけで、中途半端ゼネコンなほうが所々抜けてて怖いのは色々証明されてますけどね。

プラウドってだけで注目されますけど、全体で見たら相応な物件だと思いますバランスが取れてて。ブランド志向の強い見栄っ張りな人にはなんなんでしょうが。

プラウドなんで、間取りに梁など目立ちますがそれは高級なプラウドも同様で共有空間等それ以外で差別化図るのがプラウドだと思いますので…

>>66
環八内側の世田谷区と調布市ではベースが違い過ぎます。仙川と比べるなら高津あたり、桜新町なら桜上水あたりでしょ。

プラウド二子新地という駅5分の野村&長谷工物件が去年の8月で坪235万だったようです。