プラウドシティ仙川 その3

>>454
いえいえ比較は大切ですよ。
よっぽど立地に拘りがない限り、普通は近隣マンションと比較するものです。

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オーベル吉祥寺Ⅱは、グランドメゾン仙川（二重床）やパークホームズ調布桜堤通り（直床）と比較すると高い気がするんだけど。グランドメゾ仙川もパークホームズ調布桜堤通りも余り評判良くないみたいだし、ここも含めて全て長谷工施工だね。

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何故、完全バス利用のオーベルやグランドメゾンやパーク桜堤通と比較になるのでしょう？
比較するなら、ブリリア仙川・パークハウス千歳烏山、小田急沿線のプレイスガーデン喜多見やパークハウス狛江になると思うのですが…
先日、MRに行って来ましたが、今の販売戦略は、『竣工同時完売』を目指してはいないそうです。現に、竣工前に全戸を販売に出していませんよね。竣工後も、二期くらいの販売があるそうです。竣工後に他の後発マンションの価格が発表されると、絶対に後発の方が高くなるので、こっちの値頃感がアップする…そう言ってました。
また、竣工前の検討とは異なり、棟内や考慮中の部屋を見るとイメージし易くなります。
値引の期待を煽るコメントもありますが、少なくとも今期末の３月までは、値引は無いでしょうね。
この販売戦略は他の物件のMRでも確認しましたから、値引を期待して他の安いバス物件と比較検討しても、目論見違いになると思います。
来年の４月以降、部屋が残っていれば、値引もあるかもしれませんね。
マンション価格は上昇傾向ですから、野村は強気ですよ。府中の物件も高いですね。
それに、駅まで徒歩１０分圏内の物件は、やっぱり強いと思います。
値引期待なら、アトラスや調布テラスあたりだと感じました。

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>>459
営業マンの言うことを真に受けてはいけませんよ。笑

仮に竣工までの完売を目標にしてたとして、竣工後も完売してない現状があるのに、順調に販売が進まず売れ残ってしまいました。なんて言うはずがないじゃないですか。

竣工前に全部売り出してないのは、買い手がいないからです。

マンションは期ごとの売り出し住戸が決まる前に、要望書なるものを提出させられますよね？
あれが何の為なのか考えればわかるでしょ？

結局は要望書が出てる住戸を売り出すんですよ。
加えて、同じ住戸に複数要望書が出た場合などは、抽選で外れた方を入れるためにその上下階もあける、というのが定説です。

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>>460
ただ、他の売行き好調の物件で『竣工時までに全戸を販売には出さない。他の後発物件を待って売る』と言ってましたよ。
売れると踏んでいるからではないでしょうか？
仙川も同じように感じました。
結果は、今後明らかになりますね。
私は４ＬＤＫ以上を考えているので、残念ながら此処にはもう残ってないので、他の物件を探します。

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>>458

不動産の適正価格なんて、あってないようなものです。

その価格で買いたい人がいれば、それがその時の適正価格です。

同じマンションでも住戸によって、間取りや陽当たり、眺望だって全部違います。
もちろん価格も。

デベが最初に付けた価格が必ずしも適正価格ではないのです。

いつまでも売れ残ってるこのマンションだって、一期で我先にと申し込みが入り、抽選になった住戸はあったはずです。
その住戸はその価格相当の価値があると判断された方が複数いた訳ですから、その価格はある意味適正だったということ。
その部屋は待ってたって値引きされるどころか、ゆっくりしてたら買うことすら出来ない部屋です。


ただし、売り出してから1年半以上たってるにも関わらず、今だに残っている部屋は、その価格の価値があると思った人が誰もいなかった訳ですから、値引きしてもらうのは当然のこと。
なので、値引きしてもらったからって、お買得かというと、そういう訳でもありません。
もともとの価格が単に高すぎただけ、ということ。
今買うのなら、既に売れてしまっているお隣との比較ではなく、他マンション含め今販売中の同価格帯の部屋と比較するべきです。
同じ金額出すならどちらがよいか。
あるいは、◯万円の価格差分の価値があるか。と。

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>>461
仮に後発でも売れると確実にわかっていたとしても、デベ側には、わざわざ竣工後まで出し惜しみするメリットは何もありません。
（モデルルームを作る経費を削減する為に、もともと竣工後販売のマンションは除きます）

竣工後も売上が入って来なければ、彼らは土地や建築費の借金の利息と営業経費と、それから売れ残り住戸の管理費修繕費を負担することになります。

その負担をしてでも、わざわざ出し惜しみをするメリットって何なのでしょうか？
はっきり言って、百害あって一利なしです。

単純に買い手がみつからないことを隠したいだけです。

営業の言うことは真に受けず、必ず裏を読みましょう。

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相対的な割安感も出ている中にあって
完工後半年経過して、結構な売れ残りを
抱えている理由はどの辺にあるのでしょ
う。間取り悪くないし駅徒歩7分も魅力？
予算的には行けるのですが、他を見て
いたので無案内につき、教えて頂ければ
幸甚です。

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>>464
まず甲州街道沿いの立地がマイナスポイントでしょう。
同じ甲州街道沿いでも駅徒歩3分ならまだしも、7分も歩いて相変わらず甲州街道沿い。
徒歩7分の道のりもほとんどが甲州街道沿いを歩くことになりますし、甲州街道を渡らなければならないというのもマイナスポイントですね。
7分に信号待ちの時間は含まれてませんから。

あと建物は、天井高、サッシ高、間取り含め、本当に何の取り柄もない、ノーブランドと同等のフツーのマンションです。何故かキッチン天板が御影石ですが、それがとても不釣り合いです。
かと言って大きな欠点もありません。
洋服でいうところのユニクロ。
プラウドドは共用部は力をいれるマンションのはずですが、駐車場は一番チープな、そびえ立つタイプの機械式なのが残念ポイント。
あとは、ファミリー層をメインターゲットにしたマンションだと思うのですが、学区の小学校が遠く、評判もイマイチで、また安全とは言い難い通学路だということも要因の一つだと思います。

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なるほど、甲州街道は微妙に影を落と
しているのですね。合点がいきました、
ありがとうございます。

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甲州街道脇を通るのは、暗い夜道を歩かなくて良いという利点もありますよね。
また今から選べる部屋は、奥の棟だと思いますので、部屋に入れば影響なさそうです。

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>>463
裏を読みましょうとおっしゃいますが、そのくらいの事は、中小デベならいざ知らず、大手なら織り込み済みなのではないでしょうか…
充分なリスクを考慮した上での価格設定であり、販売戦略なのではないでしょうか…

それに、マンション購入を検討する人達は、このマンションが竣工したら、居なくなってしまう訳ではありません。新たな購入希望者も現れて来る訳ですから、一気には売れないまでも、３月までには完売するのではないでしょうか？

売り切る自信が有るのに、完売予定日前に値下げして販売するメリットは、どこにあるのでしょうか？

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>459
ついにバス利用のマンションと比べられてしまう程になってしまいましたね。
この仕様でこれだけ高いなら、今は耐えるタイミング、と考えてトコトン安くいきましょう。って見方もあるのでは？
何も買わないのは家賃の無駄。買う方が良いとは思いつつ最低限に抑えて待つ。これはこれで一理あり。

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>>470
459です。
確かに耐えて待つのも、一手ですね。
『待てば海路の日和あり』だと、良いですね。
私は、値引を否定している訳ではありません。
ただ、まだまだ値引はしないと思うので、初めから値引ありきで、他の価格の低いバス物件と比較検討するのはどうなのかな？と、思っています。

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最近のプラウド他物件の立地・販売状況や野村不動産の決算短信を見ていると、強気ばかりでおれるのかなあと思ってしまいます。

圧倒的に魅力的な物件にはやや法外な価格設定でも売り抜けてきましたが、微妙な物件については、そこかしこで供給過剰の中、無理が効かなくなって来たような気がします。

不動産ミニバブル、好立地物件は引き続き右肩上がりで、微妙ものは需給バランスでより適正価格に落ち着いて行くような気がします。建築コスト高騰でも売れなければ元も子もないので。
願望も込めて。

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>>469
直近の100スレ読めば答えはありますよ。
マンション買うつもりがあるなら、デベの儲けの仕組みくらいは知っておいた方がよいかと。

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>>468
奥の棟なら駅徒歩は7分ではなくなりますね。
10分くらい？

奥の棟なら、窓を閉め切っていれば、パトカーや救急車のサイレン以外は気にならないかもしれませんね。

ただし、個々の部屋の影響の大小は置いておいたとして、プラウドシティ仙川としての立地評価が低いのは避けられません。

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しかしこの掲示板ケチつける人だけで購入する気がある人なんていないな。

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>475
発売後これだけ時間が経ってるんだから、買う気のある人はすでに買ってるよ。
ココを見に来るのは面白がってる人かすでに買った人ぐらいでしょ。

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