第二管理組合について語りましょう。
建物の区分所有等に関する法律 第３条（区分所有者の団体）
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。
となっています。
しかしながら、現存する管理組合において組織的な管理運絵の合理性や合法性の確保を敬遠し、全区分所有者が無知又は問題意識欠如であることもあり、合理性や合法性の確保ができないマンションもある様です。
そこで、抜本的解決として「第二管理組合」設立で対抗し合理性や合法性の確保をすべきとなることになります。
考えるに上記条文は決して「第二管理組合」設置を禁止しておらず、正当性がある「第二管理組合」設立で現存する管理組合を否定でき得ると考えますが、皆様のご見識を拝聴できれば幸いです。
[スレ作成日時]2015-04-08 04:02:16
＞勢力図を書き換える必要のあるマンションに住んで居るから、買い替え検討中なのですか？
＞何だか大きな問題を抱えたマンションにお住まいの御様子。
正しく、当マンション管理組合は管理運絵の合理性や合法性の確保を組織的に敬遠し、全区分所有者が無知又は問題意識欠如である故に合理性や合法性の確保ができないもので、飽き飽きさせられています。
だから、買い替え検討中なのです。
因みに、定期・臨時総会で法律に抵触するルールの変更や会計管理がまかり通り、要らぬ負担を背負わされ、最終的には建物の不具合（施工瑕疵や震災被災及び日常管理の不徹底等）が表に出ず放置される、管理会社も商売再優先で何も言わない等、大きな問題を抱えています。反論者意見も無知又は問題意識欠如の区分所有者の怒号で一蹴されるのにはこれぞ飽き飽きさせられています。
ある一部の区分所有者が「第二管理組合」設立に動いており、この動向も気になります。
愚痴を書き込むことになると思いますが、今後ともよろしくお願いします。
最初に分譲マンションを購入する人は、売買契約書と同時に、分譲会社が決めた※管理規約に承認印を押しています。
誰かが、部屋を購入した時、区分所有者が２名（１名は分譲会社）となり、管理組合が成立します。
※ 区分所有法 第三十二条 最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。
区分所有法 第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し
とあり、その後の購入者は全員がその管理組合に自動的に加入します。
管理組合は、部屋を購入した人が、自動的に加入するもので、自由に加入、脱退出来る団体ではありません。
既に管理組合は成立し、総会も開かれています。
したがって、「第二管理組合」なるものは、任意団体であって、法に定める管理組合とはなり得ません。
例え、区分所有者全員が「第二管理組合」に参加しても、その団体は管理組合とはなり得ません。
あくまでも、全員が参加した任意の団体としかなり得ません。
又、管理組合が解散するのは、専有部がなくなった時だけで、それ以外に解散することはできません。
したがって、管理組合を解散し、第二管理組合を管理組合とすることもできません。
第二管理組合を作るほど、有意の人が集まっているのなら、
区分所有法 第三十四条
３ 区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。
４ 前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。
の、規定に基づき、臨時総会を開催し、現役員を解任して、新しく理事会を構成し、自らの手で管理組合運営を正常化する方法をお勧めします。
尚、当然これらの手続きは、現理事との軋轢を生みますので、手続きに瑕疵のないよう、専門家の助言をもらいながら進めることをお勧めします。
＞最初に分譲マンションを購入する人は、売買契約書と同時に、分譲会社が決めた※管理規約に承認印を押しています。
ここでの管理規約は、確か「原始管理規約」であったかもしれませんが、この「原始管理規約」やその後の管理運営に相当な瑕疵があり、不法行為は民法等法律で無効とできると考えます。
また、売買契約と「原始管理契約」の承認契約は別物ですが、両者を同時契約せんと契約無効とする事例もあり場合によっては売買契約そのものが無効となる危険性があるとも考えることができます。
＞既に管理組合は成立し、総会も開かれています。
＞管理組合は、部屋を購入した人が、自動的に加入するもので、自由に加入、脱退出来る団体ではありません。
管理組合の存在は、その設立過程や管理運営に瑕疵がないことで正当化されるもので、設立過程や管理運営に瑕疵があるならば、当然ながら正当化されないものです。故に、正当化されない管理組合からの拘束は受けることはありえず、場合によっては、脱退・別組合設立も可能と考えることができます。
『当然これらの手続きは、現理事との軋轢を生みますので、手続きに瑕疵のないよう、専門家の助言をもらいながら進めることをお勧めします。 』と言われていますが、瑕疵ある手続きには正当性がないと認めていますよね。
＞規定に基づき、臨時総会を開催し、現役員を解任して、新しく理事会を構成し、自らの手で管理組合運営を正常化する方法をお勧めします。
元フロントであればお解りでしょう。一般的にマンション購入者はマンション購入を最優先とし、『原始管理規約』の精査には目を向けておらず、不法性や非正当性なんぞは気付かないものです。それ故に臨時総会開催には難があります。
だから、資産価値のマンションから資産価値がある一戸建てに買い替えを検討しているのです。
因みに、我居住地では同じ専有面積をマンションで得るのと一戸建てで得るのと同じ費用で達成できる地域で、むしろ後者の方がより広い面積を得ることができるもので、マンションの優位性はない地域です。
＞管理組合の存在は、その設立過程や管理運営に瑕疵がないことで正当化されるもので、設立過程や管理運営に瑕疵があるならば、当然ながら正当化されないものです。故に、正当化されない管理組合からの拘束は受けることはありえず、場合によっては、脱退・別組合設立も可能と考えることができます。
そうなんですか？
初めて聞きました。
決議が無効になる事はあるでしょうが、「脱退・別組合設立も可能」などとは思えません。
「管理運営に瑕疵がないことで正当化される」のなら、理事会が変な決議をすれば、みんな脱退できますね。
にわかには、信じられません。
というか、ウソでしょ。
＞管理組合はその定義からして別の組合できるわけ無い。
これが正しい。
＞だから、資産価値のマンションから資産価値がある一戸建てに買い替えを検討しているのです。
無関係な話題ですね。
＞瑕疵ある手続きには正当性がないと認めていますよね。
臨時総会開催請求の話です。組合の正当性の話なんかしていません。
＞それ故に臨時総会開催には難があります。
難しくてもそれしか方法はありません。
管理者だけの解任ならば、裁判でも可能でしょうが、理事全員を裁判で解任できるとは思えません。
なにせ、理事は区分所有法に規定のない役職ですから。
結論
区分所有者が２名となった時、管理組合が成立します。（自然発生的に成立しています。）
分譲会社は、規約を設定することができる。 （よって、その規約に基づき、区分所有者全員で、組合運営がなされます。）
第２管理組合などは論外です。
＞決議が無効になる事はあるでしょうが、「脱退・別組合設立も可能」などとは思えません。
そうですか？
管理組合結成決議に瑕疵があればこの決議は無効となり、当該決議で結成された管理組合には区分所有者に対する債権はないもので、当然ながら拘束力は発生しないものと考え、これら思考から「脱退・別組合設立も可能」となる解釈できます。
＞理事会が変な決議をすれば、みんな脱退できますね。
理事会が変な決議をすれば、理事会への信頼性が喪失され管理組合は理事会解散への手続きか、管理組合解散への手続きかが自然的に発生するものと考えます。
＞分譲会社は、規約を設定することができる。
分譲会社は、規約を提案できるの間違いですかなね。分譲会社が提案する規約は売買契約とは別物で、場合によっては拒否できる得るものです。両者を混同する傾向が顕著でありますが、分譲会社は単なる不動産売買を担当するもので、管理組合と言う自治行為はあくまでも区分所有者の意思です。
＞分譲会社は、規約を提案できるの間違いですかなね。分譲会社が提案する規約は売買契約とは別物で、場合によっては拒否できる得るものです
根本的な間違いです。
※ 区分所有法 第三十二条 最初に建物の専有部分の全部を所有する者（分譲会社）は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。
区分所有法 第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し
あなた以外の誰かが、部屋を購入し、管理規約に承認印を押せば、同時に管理組合が成立し、規約が成立します。
すでに管理組合が成立していますから、あとから購入した人は、自動的に管理組合の構成員となり、規約の制限を受けます。
専有部購入者に管理組合への加入・非加入の自由はありません。「全員で団体を構成する」のです。
これが、区分所有法の規定です。
規約に承認印を押していなくても、規約の制限を受けます。
区分所有法 第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
マンションを買うという事は、「管理組合に加入し、規約の制限を受ける」という事と同義語です。
元フロントさんの御節には、自信過剰的なもので感動ものです。
＞区分所有法 第三十二条 最初に建物の専有部分の全部を所有する者（分譲会社）は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。
であっても、この規約に民法等法律に抵触・違反するものがあれば法優先の思考により売買契約が無効となると貴殿は言っている様にしか思えません。管理組合結成総会での瑕疵は区分所有法第３条の定義すら怪しくするものです。
でも、ここでは管理組合設立以後のマンション管理運営での不法性や非合理性（組織的な管理運絵の合理性や合法性の確保を敬遠し、全区分所有者が無知又は問題意識欠如であることもあり、合理性や合法性の確保ができない。）ことについての論議をしているもので、貴殿ご見解では『マンション管理運営での不法性や非合理性を認識した少数派は我慢しろ。』と言っているもので、元フロントとしての善管注意的意識が欠如されている様にしか見えません。
だから、管理体制が一度固まった管理組合では余程かつ多数派のの知恵者がいなければ、烏合の衆化が進み資産価値が喪失するもので、それ故に買い換え検討中（マンション→一戸建て）になったものです。
一般論ですが、日本人の大多数は教育過程で生活基礎の法律や社会的常識及び他人を疑うことをを学ばず、専門性のない専門家を漫然と全権委任する傾向があり、性善説に縛られ自己周辺の実態を改善できないものです。これらから烏合の衆化が進み資産価値が喪失するものです。
マンションと言う物は『くだらなすぎ』ですね。
＞元フロントさんの御節には、自信過剰的なもので感動ものです。
素直に、区分所有法を読解しただけです。
＞この規約に民法等法律に抵触・違反するものがあれば法優先の思考により売買契約が無効となると貴殿は言っている様にしか思えません。
言ってません。勝手な解釈です。
＞管理組合結成総会での瑕疵
例えば、どんな瑕疵があれば、管理組合が「非成立」となるのでしょう。
＞管理運営での不法性や非合理性を認識した少数派は我慢しろ。』
そんなこと一言も言っていません。
＞管理体制が一度固まった管理組合では余程かつ多数派のの知恵者がいなければ、烏合の衆化が進み資産価値が喪失するもので、それ故に買い換え検討中（マンション→一戸建て）になったものです。
ご自由に。
返事のあるなしに拘わらず、これで最後にします。
>>「第二管理組合」
法的な話よりも、政治的なインパクトがすごいと思いますよ。
正規の管理組合理事会のほうが存在を無視できないでしょうから。
それに面倒なら、そっち（「第二管理組合」）のほうで全部やってくれ、と言い出しかねません。
＞それに面倒なら、そっち（「第二管理組合」）のほうで全部やってくれ、と言い出しかねません。
だから、正規の管理組合の組織的な管理運絵の合理性や合法性の確保を敬遠し、全区分所有者が無知又は問題意識欠如であることもあり合理性や合法性の確保ができない悪し現状が是正されると期待ができると思います。
区分所有法でも管理組合は一つだけとは言ったおりませんから、複数の管理組合で全区分所有者を包含すればよい話だとも考え、「第二管理組合」には期待しています。
買い換え検討中さんの「第二管理組合の設立」に共感するものです。上階との騒音問題で困っています。形骸化した輪番制理事会と、住民間の問題解決に消極的な大企業系管理会社には、かなり霹靂とし、現管理組合からの退会→第二管理組合の設立→第二理事長の就任→イニシアチブをもって解決行動に出る。を考え始めたところでした。??国会でも与党に加え、野党の存在が認められています。同様に、同一マンション内でも、第二組合が認められても、全くおかしくないと思うのです。第一・第二含めた多数決で決めればよいのですから、存在までも否定されたものではないと思うのです。是非、ご意見をお聞かせください。どうぞ宜しくお願いいたします。
結局、「第二管理組合」とは、特に法的な意味はなく、住民派閥みたいなものってことですか？
それで、理事会との話がうまくいくなら、作ったら？と思うけど
人数的に過半数以上とれたら、そのまま理事になって、普通に管理組合になるだけだろうし。
既存の管理組合を脱退はできないと思うけど、むしろ利点もないし。結局多数決で決めるなら、既存の管理組合で運用になるだろうし、理事長（管理者）は、既存の管理組合のほうだろうから、結局、第2管理組合は、総会の議決権以外のなんの権限もないし。ただの派閥でしょ？
理念ぬきで、実務的に考えました。
(1) 役員
ほとんどの管理組合が、役員のなり手がなくて困っている。第２組合は、役員（いいかえれば候補者）を用意できるのか。
(2) 資金
管理費はどう徴収するのか。組合員に説明するとき、「今後は、第１組合には払わず、うちのほうに払ってください」と言うのか。
(3) 管理会社
第１組合の管理会社をそのまま使うのか。別会社にするのか。
(4) 法人登記
第１組合が法人登記している場合、それを無効化するには法務局の同意が必要です。
(1)～(4)があいまいなままでは、第２組合設立派の主張には説得力がまったくありません。
＞組合員の印鑑証明と登記情報の写しを添えて法人登記をしたらOK
それって、第一組合が未登記の場合限定じゃないですか？
第一組合がすでに登記済だと、第二組合は法務局の審査を通らないのでは？
それとは別に、名称の問題。
区分所有法第四十八条
管理組合法人は、その名称中に管理組合法人という文字を用いなければならない。
２ 管理組合法人でないものは、その名称中に管理組合法人という文字を用いてはならない。
第一組合がすでに「管理組合法人」を用いているだろうから、これも、意外にやっかいかも。
16 買い換え検討中さん
》複数の管理組合で全区分所有者を包含すればよい
この理屈でいくなら、第三組合、第四組合……があってもいいってことですよね。物件数５０のマンションで第五十組合まであってもいいってことですよね。それじゃ実質的に、もとの状態（第一組合のみ）に帰着するのでは？
18 困ってるマンション住人さん
》同一マンション内でも、第二組合が認められても、全くおかしくない
外壁落下などでマンション外の第三者（とうぜん非組合員）に損害を与えたとき、賠償するのはどちらの組合ですか。まさか「それは第一組合」じゃないですよね。
権利や権限を求めるなら、義務と責任もついてきますよ。
中古端末で「いいね！」出来ないんですけど、買い換え検討中さんの発想には、私も共感します。
ウチの東京ディフェンス（管理会社)は零細だからか、フロントのヤリタイ放題で、仲良し業者のボッタクリ（直近はユースメディア）に気付いた私はインターホン修理でも散々イジメられました（通話録音済）。
だだ、国会の枝野さんみたいな感じでなく、マンション管理に無関心な若年層を引き込むことを目標として、例えば、リモート総会とか（参加人数で会場確保不要）、24時間SNS で何時でも意見交換可能とか、第二組合員はネット中心に構成してみてはいかがでしょうか？
そして、買い換える前にトライですよ。失敗したら、引っ越せばいいんです。私には、そんなカネないんで、羨ましい限りです。
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
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5798万円～7698万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都江戸川区東葛西6丁目 |
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7,390万円～9,990万円 |
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3LDK～4LDK |
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66.46m²～88.10m² |
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総戸数 78戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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1億1290万円～1億5890万円※権利金含む |
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2LDK～3LDK |
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60.61m2～76.81m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
