ここは「【契約者限定】Tomihisa Cross Comfort Tower（トミヒサクロスコンフォートタワー）part5」から住宅ローンに関する話題を切り出した出張所です。基本的には Tomihisa Cross 契約者であることを前提としていますが、それに制限するものではありません。
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本スレ: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/551994/
[スレ作成日時]2015-04-02 22:36:26
富久クロスの検討スレからきました、622です。新スレありがとうございます。これで思い切り情報交換できますね。
プライベートな話題になってしまいますが、私は年齢とか不動産投資ローンとかの制約があって、フラット35で承認をもらっています。提携のイオン銀行です。最近になって、上記の制約が取れて、金利の安い変動金利の審査を個人的に（先日送られてきた提携ローンの連絡先に確認しましたが既に取引支店があれば同条件とのことで）依頼中です。
そこで気になってイオン銀行に確認したらフラット35はSが適用されることが判明し、当初10年の優遇▼0.6％だと知りました。こうなると、当初10年は変動金利と遜色ないことが分かってきました。10年後に変動に借り換える手もあります。
で、どちらが良いか迷っています。アドバイスあればお教えください。
>1さん >4さん
金利だけで見ると、提携では以下の順序です。
1. 0.645% 住信SBI
2. 0.675% 八千代
3. 0.725%（-0.02%キャンペーン）三井住友信託 三菱UFJ信託
5. 0.725% りそな
それぞれの気づいたネガティブポイントは以下です。
住信SBIは保証料を取らない代わりに、35年ローンのときの保証料とほぼ同額が手数料として掛かってきます。保証料は当初の借入期間より繰上返済で短くなった場合や、途中で借り換えた場合には返金されますが、手数料は絶対に戻ってきません。なので、同額ならば手数料より保証料のほうが有利です。
とは言え、保証料も返ってくるときに手数料を5000円くらい引かれたり、複利なので35年ローンを23年で返済し終えても保証料が3分1返ってくるわけではないので、「35年ローンを10年で繰上返済する」「借入期間がそもそも10年」「10年以内に借り換える」というような条件でない人は、実際にはそれほど変わらないかもしれません。
ただ、保証料がない = 保証会社を使っていない = 債務者（私たち）の支払いが滞ると住信SBIが直接被害を被ることになりますので、保証会社というワンクッションなく取り立てられます。不良債権として粘ってくれるか、さっさと競売に掛けてしまうかは、その金融機関の性格と財務状況によるでしょう。
八千代銀行は一部繰上返済に手数料5400円取ります。窓口だと取るけどネットでは取らないというところが一般的ですが、八千代銀行ではネットだと無料という記載見つけられませんでした。そもそもネットから一部繰上返済できるのかどうかが分かりませんでした。
三井住友信託、三菱UFJ信託、りそなは0.725%で同じですが、三井住友信託には家計応援プランというキャンペーンでさらに0.02%引けます。三菱UFJ信託はNISA口座を作ると0.02%引けます。りそなでは見つけられませんでした。
三井住友信託の引下げ条件で気になるものは、給与振込口座にしないといけないことと、30万円の5年定期預金（金利0.15%）が人質に取られることです。
三菱UFJ信託の条件はNISA口座を作ることですが、今年から同一年内でなければ複数の金融機関にNISA口座を作れるようになったので、1年間100万円の枠だけが三菱UFJ信託に人質に取られるだけなので、家族全員がNISAバリバリ使っていない限りは敷居は低いと思います。ただし、当初固定の場合、その期間だけしか下がりません。
なお、0.02%とは、5000万円借りて、1年目の引下げ額が1万円です。
ちょっと特殊なのは新生で、変動0.9%とメガバンクよりも高い金利に見えますが、保証料なし、手数料5万円という、金利以外にかかる費用が圧倒的に安いです。保証料が内枠の場合は2%上乗せなことを考えると、新生銀行の金利は上記の3位くらいに入ってきます。
ただし、新生銀行の変動は短プラ連動はありません。金利は新生の言い値で決まります。極端に上げられた場合は借り換えれば良いですが、借換え手数料が相殺できない程度の微妙な上げ方を徐々にされていくと逃げられません。新生の株主構成と財務状況を見ながら、5年ルールも125％ルールも保証会社もなしに数十年のつきあいになるかもしれない相手として信頼に足るかどうかご検討ください。
パワースマート住宅ローン商品説明書からの引用↓
当行の「当初借入金利」および｢住宅ローン基準金利｣は、指標とする市場金利があるものではなく、特定の市場金利には必ずしも連動しておりません。
>3さん
フラット35Sには疎いのですが、3月の21年以上の条件なしだと1.6%で、ここから10年は▲0.6%なので、当初10年1.0%→11年目以降1.6%ですよね？ ただ、団信つけると当初10年1.36%→11年目以降1.96%です。
もし10年後に変動に借り換えることを前提とするならば、三井住友信託の当初固定10年0.85% + 11年目以降1.075%？（変動なので実際の金利は分からないが、仮に今日と同じとして）のほうが良いかもしれません。こちらも11年目以降にもっと安い変動に乗り換えることもできます。
この今見えている金利差と、10年後にどうなっているか分からない金利のリスクの、どちらを取るかでしょうね。
私は固定金利とは変動金利が上がるリスクに対する保険だと考えています。一般的な変動金利は短プラに連動しており、短プラは政策金利に連動しており、日銀はいつ政策金利を上げるかというと、景気が良くなったときにバブルにならないようにブレーキを掛けるために上げます。なので、変動金利が上がるとき＝景気が良いときなので、景気が良くなるとボーナスが上がる職業に就かれている場合、変動金利が上がったときにはボーナスも上がるので、重大な心配はそれほどないと思います。一方で、医師のような景気が良くなったからと言ってボーナスが上がるような職業ではない方は、変動金利が上がるリスクをヘッジする保険として固定にすべきだと考えています。
フラット35Sでは、団信をつけないで金利を下げるという選択肢もあると思います。従業員の団体生命保険を会社が全額払ってくれているところにお勤めなら団信は不要でしょうし、契約を切れない生保にすでに入っているという環境でも同様でしょう。また、お一人で住むならば、住宅を担保に取られても問題ないですし、残す遺産がないならば、債務超過で遺産相続人がその債務を負うような場合でも相続放棄すれば良いだけです（借りた金返さなくてごめんなさい）。
ちなみに、住信SBIで無料でついてくるものをはじめとした、民間の住宅ローンの疾病保障の一部は「疾病を患って就業不能」になったときの保険です。疾病を患うことはあるでしょうが、死なずに就業不能になる可能性をどれだけ考えるかです。たとえば今どきのガン治療は通院治療なので、就業不能になる（長期入院する）ほどのガンは末期でしょうから、1年以内に団信が使える状況になる可能性を考慮に入れるべきでしょう。一方で、ヘルニアで立てなくなるといった、もっとあり得そうな「死なないけど就業できない」といった状況は補償されません。一方で、すべての原因をカバーする就業不能補償保険は、たとえばライフネット生命で月額10万円の補償が月額2000円前後の保険金です。ということは、限られた疾病しか補償されない住宅ローンの疾病保障はもっと安い保険金であるべきでしょう。また、社会保険/厚生年金に入っている会社員ならば、傷病手当金や障害年金などの公的保険があるので、本当に就業不能に備える必要があるかから検討でしょう。
ただし、三菱UFJ信託のように「疾病を診断確定」されただけで出る保険もあります。数千万円の一時給付金が出るガン保険を私は知りませんし、初期のガンだったのであっさり完治した！ということになれば、住宅ローンがチャラになって丸儲けです。ただまぁこれは保険（マイナスをゼロにする）というよりも博打（マイナスかプラス）ですね。
>3さん
今思ったのですが、フラット35Sの当初10年1.36%→11年目以降1.96%でまずは支払総額を計算して、それと同額になるには三井住友信託の当初固定10年0.85%では11年目以降にいくらの変動金利にならないといけないのかを求めてみてはいかがでしょうか？
というわけで5000万のローンとして求めてみました。
http://loan.mikage.to/loan/plan/201504040405072bf864076927
http://loan.mikage.to/loan/plan/201504040408052bf814510543
10年後に変動金利が2.45%（店頭金利3.85%）になるとするとほぼ同額になりました。3.85%というと、1995年くらいの金利です。10年後にこの金利になることが想像できるかどうかでしょうか。なるとするなら、フラット35Sのほうが有利です。
また、20年後に変動金利が5%（店頭金利6.4%）になるとしてもほぼ同額となりました。1990年くらいの金利です。なお、バブルの絶頂の1991年で8.5%です。10年後ならいざ知らず、20年後の想像はかなり難しいですが、このリスクをヘッジするかどうかでしょうか。
http://loan.mikage.to/loan/plan/201504040415332bf860720250
すみません、保証料外枠と比較するなら、条件付きと比較するほうがフェアですね。
5000万のローンの場合、フラット35Sの手数料は43万円、三井住友信託の35年保証料は103万円です。なので、団信込みのフラット35Sの当初10年1.23%→11年目以降1.83%の支払総額と同じになる三井住友信託の10年後の変動金利は2.07%（店頭金利3.47%）でした。判断が悩ましい値ですね。
http://loan.mikage.to/loan/plan/201504041154595b4572390602
http://loan.mikage.to/loan/plan/201504041204505b4a29505824
606さん
色々教えていただきありがとうございます。
当方8大疾病保証付きの変動金利で一番有利な借入を探しているのですが、イオン銀行とかソニー銀行とか提携ではないローンはどうなのでしょうか？
やっぱり手数料を考えると結局割高になってしまうのでしょうか？
あと、提携ローンの中では三菱信託の方が三井住友より好条件ということでしょうか？
>12さん
イオン、ソニー、楽天は、新生同様、短プラ連動はありません。金利は各行の言い値で決まります。一方、短プラ連動の変動金利は、実質日銀が決めます。短プラ非連動だからこそ、メガバンクと横並びではない低い金利が設定できているので、これはトレードオフです。
イオン: 5年ルールあり。125%ルールあり。格付けはRIでA-
新生: 5年ルールなし。125%ルールなし。格付けはJCR/RIともにBBB+
ソニー: 5年ルールなし。125%ルールなし。格付けはJCRでAA-
楽天: 5年ルールなし。125%ルールなし。格付けはJCRでA-
格付け: 財務状況を表しているので、格付けが低いところは支払い遅延時の取り立てが厳しい、金利が上がりやすいなどの傾向がなくはないでしょう。
5年ルール: 変動金利自体はどの銀行でも1年に2回見直されますが、債務者の毎月支払額は5年間変わらず、その支払金額の中で元金と利息の配分だけが変わります。
125%ルール: 上記の5年目に支払う金額が仮に大幅に上がったとしても、1.25倍が限度となります
5年ルールと125%ルールで毎月支払額の大きな変動を押さえられますが、元金をいずれ払わないといけないのは変わりませんので、繰 “下” 返済みたいな感じですね。これらのルールが適用されると支払利息が増えるため、これらを悪者のように言う人もいますが、これらのルールを適用したくなければ、ルールが適用されずに本来上がるはずだった毎月支払額まで毎月繰上返済すれば良いだけです。5%年ルールと125%ルールがあれば、債務者は「上昇分を後回しにするか」「今払うか」の選択肢があります。5年ルールと125%ルールがないと、債務者は「上昇分を今払う」しか選択肢はありません。
三菱UFJ信託と三井住友信託の変動はほとんど同じです。キャンペーン条件のどちらを適用しやすいかとか、三菱UFJ信託のエクセレント倶楽部と三井住友信託のトラストプレミアムサービスと三井住友信託マネー倶楽部のどちらが好きかとか、支店やATMが近くにあるかとか、キャラクターがかわいいとか、そういうところで選んで良いのではないでしょうか。
三菱UFJ信託と三井住友信託の固定は三井住友信託のほうが安い傾向がありますが、最近は5年以下だと三菱UFJ信託のほうが0.02%安くしていますね。ただ、全期間固定はみずほのほうが安いです。
606さん、ありがとうございます。622（このスレのNo.3）です。
結局は「将来金利の上昇があるかどうかの直感勝負」ですね。私も既に試算はしていましたので簡単にご紹介します。借入金額は4800万円、35年返済です。
フラット35SのÅプラン；当初10年の金利0.94％、残期間の金利1.54％、概算手数料41万円、団信保険料総額328万円、以上から支払総額は6302万円です。Bプランは、上記の順に、1.07％、1.67％、3万円、328万円、支払総額6389万円です。一方、変動金利は0.775％で計算、保証料等103万円で、支払総額は5584万円です。変動金利が仮に10年後に1％上がると、支払総額は6079万円、変動金利が仮に10年後に2％上がると、支払総額は6607万円、となります。
私は、これからの日本の経済を想うと金利が2％上昇する可能性は低い方に賭ける気持ちに傾きかかっています。
因みに私は不動産投資の事業資金を〇億円借り入れていますが、事業資金は普通は変動（当初〇年固定と言うのはありますが）なので、既に大きな変動金利のリスクは負っているので、なおさら変動金利にしがみつく（上昇しないことを祈る）しか無いように考えているのかもしれません。
不動産投資の事業資金がある場合の観点については私レベルではまったく分かりませんが、622さんの試算を見た感想は、10年後に金利が変わらなかったら700万円も変動が安いけど、2%上がったとしても300万円高いだけかーという感じです。10年後に金利が変わらない確率より2%上がる確率が2.5倍高いと考えられないと割りに合わない気がします。
一方で、2.5倍高いどころか、私も10年後に2%上昇する確率は低いと考えています（20年後は分かりませんが）。で、私は子供の年齢的に10年後くらいには引越しを考えることになるので、金利は10年持てば良いですし、楽観プランでは20年後には繰上返済でローンを払い終えている予定なので。
つまり私は、借入額が多い間は低金利を使って元金を減らして、いつの日か金利が上がったときにはすでに元金が十分に減っているため利息（率ではなく額）の上昇は大したことがないという状況を目指しています。
606さんの、「つまり私は、借入額が多い間は低金利を使って元金を減らして、いつの日か金利が上がったときにはすでに元金が十分に減っているため利息（率ではなく額）の上昇は大したことがないという状況を目指しています。」に全く同感ですし、私もその考え方から、これまで全ての借り入れを安心して変動でやってきました。
因みに、No.14の変動金利で①20年後に2％上がる（2.775％になる）と支払総額は5949万円（ずっと0.775％の時との差は365万円）②10年後に1％上がり20年後にさらに1％（2.775％になる）と支払総額は6273万円です（ずっと0.775％の時との差は689万円）。これでもフラット35Sより支払総額は小さくなります。
10年先は何となく低金利が続く、20年後は分からないが+2％の範囲だろう、と考えれば、やっぱり変動金利の選択かな、と考えてしまいます。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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4900万円台～7100万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都練馬区大泉学園町２-2297-1他 |
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5798万円～7698万円 |
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2LDK+S（納戸）～3LDK |
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55.04m2～72.33m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西５-6-4 |
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4600万円台～7700万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～4LDK |
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62.72m2～82.02m2 |
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総戸数 155戸 |
東京都江戸川区南小岩７丁目 |
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5600万円台・8200万円台（予定） |
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2LDK・2LDK+S（納戸） |
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45.12m2～74.98m2 |
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総戸数 45戸 |
東京都文京区小石川４丁目 |
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1億1290万円～1億5890万円※権利金含む |
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2LDK～3LDK |
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60.61m2～76.81m2 |
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総戸数 522戸 |
東京都江戸川区東葛西6丁目 |
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7,390万円～9,990万円 |
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3LDK～4LDK |
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66.46m²～88.10m² |
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総戸数 78戸 |
