公式はまだ出来てませんね。駅から遠いですが開放感のある立地、直接基礎３階低層マンションです。
目の前の城山小学校が今年度から建て替え工事入るので、ここが出来るころには小学校も新しくなると思います。
区役所の出張所も目の前なので案外便利です。この物件について情報交換お願いします。
交通：豪徳寺から１５分くらい、宮の坂まで１０分くらい、世田谷まで１０分くらい（私見）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：株式会社鴻池組東京本店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス
戸数：63戸
構造：直接基礎３階建て鉄筋コンクリート造
敷地面積：3342.18(m2)
建築面積：2232.89(m2)
地名地番：東京都世田谷区豪徳寺2-1045-1ほか
住居表示：東京都世田谷区豪徳寺2-9
[スレ作成日時]2015-03-28 22:12:48
低層は高い物件多いけど憧れますね。敷地に余裕がある低層は開放感があって心が休まります。
やはり住む場所ですからそういった環境も大事だと思います。
お買い得な物件などない。
いまどき、ソッカンなんて物件ないですから。あわてず、騒がず。駅遠だし。
モデルルームつくらない分、価格抑えてほしいですね。
パークホームズの中のハイグレードなのでしょうけど、外観など見る限りなかなか期待できるんじゃないですかね。
緑も豊富で素敵だと思います。
それでもMR作るより安いよ。規模の小さい物件は竣工売り多いし。
もともとは青田売りの予定だったから、そっちの方がコストが低いって判断だったんでしょ。
MR作らなくても、あのタイミングだから用地とか資材は押さえていたはず。解約してもただではない。
まあ、結構な低金利かつまだ局地的な上げ相場が続いているから、MRなし完成売りの方が有利な状況かも。
需給の早期決着かつリスク回避狙いなら、青田売り竣工前完売が鉄則ですが、相場の動きを生かした利益増大狙いなら、完成後販売でしょうね。
ま、モデルルーム作らない方が安上がりなのは確かだけど
それを還元するかはデベ次第
ある種の売り渋り？ 前回のミニバブルの時、三井は某物件でそれやってこけたんだけど。インタビュー記事で、塩漬けすれば儲かるなんて豪語して、ふたを開けたらマンション販売不振にぶつかって大量に売れ残り。
東洋経済にもこんな記事があった。
2016年は｢住宅バブル｣が終焉する年になる
新築にも中古にも異変の兆しが現れている
http://toyokeizai.net/articles/-/98420?page=2
四谷のグランドメゾンも完成後販売だけど１期で９割売ったそうですよ。
妥当なプライスタグでモノさえ良ければ売れるでしょう
デベも土地の仕込みを抑えたから今後は供給が減るでしょうね。
凛邸があんな状況で売り渋りなんてないでしょ。玉突きで遅れてるだけ。値付けを間違えたら、もっと悲惨なことになる。
物件自体は良さそうなのであとは価格次第かな、楽しみですね
中古が売れない、新築も売れ行きが鈍い。宴は終わり？
売れ行き鈍いけど価格はしばらく下がらないかな。デベが出す数が少なくなってますからね
そこですね、ポイントは。
今年出るようなのは、土地の価格も建設費も高いような物件ばっかだから価格は極端には下がらないかもな
五輪に合わせるなら2015が最後の土地の仕込みのチャンスってどこぞのマンションデベの人がインタビューで言ってたから
それが出てくる出てくる頃がピークじゃないのかね。高い価格で買った土地の物件は当然高くなるだろうけど
場合によっては塩漬けになる可能性もある
すると、ここの売れ行きは、見ものということですか。
ここだけ気にしても仕方がないでしょ。
HPに載ってる角部屋、家具とか置きづらいですね。
整形の間取りも一杯あるんだし気になるならそっちから選べばいいでしょ。開口部も違うし好みで選択ですよ。
>>426
ここよりは、無謀な感じの大規模と高価格をやっている物件の方が見ものです。
そういう物件の検討スレで何故か「○○区北部の物件なのに都心5区の物件と同等以上」と勘違いする輩が煽って荒れますw
小規模はニッチな需要でもある程度売れますからね。
大規模はそうはいかないと...
世田谷区内の旧大手分譲の中古マンションは売れてない。
高く売りたい売主、売り物件を確保したい仲介会社。
思い切ってプライスダウンすればいいと思うのだが…
ここの角部屋、１億台ですか？
ここは特徴あるし結構売れそうな予感はしますね。価格次第だけど。
東横や田都沿線で新築を買うのと比べ、小田急沿線は買うのに勇気がいる。
専用庭付きで、７２００万～と予想してますが・・
夏場の販売ですね。いっそ秋販売にしてほしい。
広めの部屋まで作って豪華な感じですね。
結構期待できるかもね。楽しみです。
世田谷ライフ、70㎡前半で８０００万前後なら撤退。親の援助でもあれば別だけど。
低層マンション憧れますね。利便性はともかくだけどのんびり生活できそうでいいですね
バルコニーの目隠しパネル、好みでしょうけど、グレード感がないなあ
でも、透明ガラスだと洗濯物丸見えになるから？
「凛邸」の一部に採用されているロートアイアンだったら、グーだった。
ガラスパネルでも半透明なら外から丸見えなんてことはない。
三井って物干しが手すりより上に上がるのを設置しちゃう。なので洗濯物は外から丸見え。
あはは、あれって高さ調整できるんでっせ。使い方知らないだけだね。
バルコニーの形状や部材によって、マンションの質感が大きく変わりますね。
確かに、物干し金具の位置で、シーツがはためているパークホームズあります。
>>あはは、あれって高さ調整できるんでっせ。使い方知らないだけだね。
あなたが物件数見てないだけよ
成城１丁目のパークハウスが似たようなパネルです。表面が波打っているようで。
いや最近のマンションで固定で高さ調整できないものなんてないよ。無知過ぎて滑稽です。
ネガるポイントが物干し金具というのがなんともね。ネタ切れ？
高さ調節で、調節の範囲が手すりを超えないものと、手すりを超えて高く調節できちゃうタイプがある。
高く調整できるのが設置されてたら、手すりより上で使っちゃダメってできないから洗濯物ひらひらの団地風景になる。
営業さん、休日も必死だね
営業さんたちの休日は知りませんが
私は営業じゃないですからね 笑
ファミリータイプのマンションだと、団地みたいにふとんをバルコニーの手すりにかけて干す人が必ず出てくる
物干し金具に可変性があるなら使い方次第じゃない。そんなとこに難癖つけてどうすんの。
バルコニーに布団を干すのは通常管理規約で禁止されている。それがきちんと守られるかは住民と管理組合しだい。
大抵のものは手すりより高く調整できるようになってるけどな。そういうもの。
西側の通路狭くて驚いた、プライバシーも気になる。詰めすぎ。なぜ、ハイグレードなのか？
>>456
手すりより下にしたら風あたらんだろ。だから上にも出るようにどこも設計されてるよ。
もちろん上に出さないようにも使える、そういうのが配慮ってもんだよ。
上に出せないものなんて見たことないなぁ。
だから普通のパークホームズだって…w
だからパークホームズって中堅デベと団栗の背比べなんだよね。
プラウドみたいにトランクルームないし。
トランクルームって部屋の中に持ち込みたくないものを入れられる。
最近、パークコートだって、バルコニーはタイル張りでなく吹き付け、
ペラボーがあったり、１階は道路面より低いし。
ノムラのほうが、追いつけ追い越せで、ヒルズ時代より質良くなってるのに。
三井の管理人、物件によりけりです、ホント。
顧客の評価が高いのも三井の特徴ですね。
ここは戸数からみて、通勤管理かな。週何日かな。巡回管理はイヤだな。
部屋内収納が少ないのを外にトランクルーム設置して誤魔化す意図もあるからいいとも悪いとも言えないね。
物干し金具ネタはもう終わり？ただの無知でしたってことでおｋ？
総会に管理会社の人はいつも立ち会うじゃないの、人集めるのも管理会社。
議事録とって他の人に送るのも管理会社、ちゃんと仕事してくれますよ。
モデルルームに行って、バルコニーって結構チェックすることがいっぱいある。見落としがちだけどね。物干し金具の他に、防音チャンバーとか。
ここがどうなってるか楽しみだね。物干し。
管理会社自体は権限はない。議決権がないからね、管理会社ができるのは規約に沿った運営だけだ。
そして規約を変更できるのは住民、そういうこと。
パークホームズの標準的な３LDKでは、収納は足りない。
廊下のエアコン室外機置場に子供自転車。玄関前にベビーカーを出しっぱなし。
７０㎡台、子供２人いて４人家族にはギリギリの広さ。
よさそうな物件なのでモデルルームが楽しみですね。
子供用自転車を廊下に置くのって問題になるのにデベって対応しないよね。子供用自転車置き場があるマンションって、ごく稀。
あと、来客用駐輪場も。エントランス前に放置されちゃう。アッここは来客用駐車場もないか。
最近、駐車場に空きが多いマンションが目立ちます。逆に１戸に１台の原則の駐輪場に空きがなく。
自転車を住戸内に持ち込むため、エレベーターに乗ってくるマナー違反の住人が顰蹙を買うケースも。
駐輪場、一家に一台じゃ少ないよ。
駐輪場は最近あまりがちですからね。１戸につき１台の物件増えてますね
来客用駐車場こそいらないだろ。大規模物件じゃないんだから。
６３戸に対し駐輪場６３台。足りないな。ここ駅から遠いし。
このスレ酷いですね…
通報してみます。
足りなければスペース設けるでしょ。敷地に余裕があるからそういうことも容易にできると思うよ。
車寄せもないから、郵便や宅配便の車は路駐だね。近所迷惑。
困難でもないよ、場所を作るだけなら。
来客がクルマで来たら・・・近くにコインパーキングはあります。
車寄せ？ パークコートクラスだってそうはないですね。
パークコートってそんなしょぼいんだ。
空いてる場所に作るならそうだね、お金があれば屋根でもつければいいんじゃないの
まぁ駐輪場そこまで必要ないとも思いますがね。
エントランス、エントランスホールとも小ぶり。CGでは応接セットもなさそう。
エントランスの見栄えだけなら、プラウドのほうが凝ってますね。
駐輪場増設なんて予算、ねん出できるわけないですよ。
そのうち、修繕費の値上げが総会の議題に出ますから、それどころではなくなります。
部屋に上げたくない来客の時、エントランスホールで対応できたらってことあるんだけどね。
なんか恥ずかしいもんね。
管理費が余ったら、修繕積立に回さないと。
新築時に作成する長期修繕計画って３０年目以降に控える、機械式駐車場、エレベーター、竪排水管の交換って含まれていない。段階的値上げの計画以上に上げないと積み立て不足が待っている。
欲しいなら応接セット置いてって頼めばいいじゃない。賛同者多数で承認されればきっと置いてくれますよ。
低層は修繕費用安いからね。そういう部分もメリットですね。余計な共用設備もないですし。
で、応接セットを購入する費用はどこから賄うの？
欲しいなら予算組めばええやん。議決通るか知らんけど。
開き直った。
ポジ君何がしたいんだろう。無能すぎて印象悪くしてるだけ。
ポジの振りしたネガかもね。
お、個人攻撃ですか、ネガさん惨敗？
>>大体初期の管理費って高めに設定されてるから下がるんだよ。60戸程度の物件ならその分を回せばすぐ貯まるよ
よく勉強してください。三井のマンションの管理費と修繕費の事情を。
入居時の修繕積立って低く見せかけてるんだよね。だから値上げが最初から計画されている。
ライブラリー、いらない。応接セットも。 ちびさんの遊び場や食い散らかしが心配。
集会場もいらないな。共用設備等を極力排し、一般リーマンでも手が届く小規模パークホームズ。
管理組合の収支が黒字だと、理事を丸めこんで必要でもない調査と称して関係会社に発注させて暴利をむさぼる管理会社もある。
それ、三○だよね。
三井は修繕は結構計画的だから安心感あるね。１０年後とかの一括徴収とかもあんまりやらないデベですし
管理費安くなるならその分修繕費に回せばより安心。
三井は管理会社の評価高いデベですからね。其の辺はしっかりしてますね。
小規模だと集会場もないんだよね。マンションって区分所有法で管理組合の住民自治による運営が基本。集まる場所すら用意しないなんて・・・。
まぁ50戸以上あればある程度修繕面では安心でしょう。
初めて買ったマンションが独立系の大手管理会社で散々だったので、
それに懲りて三井に買い換えました。
三井も、ノムラを意識してか、最近はサービス良くなってきました。
そこそこの規模で余計な設備が付いてない物件が一番管理修繕費は安い。
使用状況にもよりますが低層だとエレベーターなどもあまり酷使されませんから、長持ちしますね。
修繕積立といえば、どう管理しているかも問題。この程度の規模でも一時金でペイオフ対象の1千万円を超える。分散せずに銀行に普通預金なんてこともある。
５０戸は微妙。せめて７０から８０戸はほしい。理事の順番がすぐ回ってくるのはいやだから。
理事なんてやりたがりの人が結構続けてやってくれるよ。
小規模だとスケールメリットないからディスポーザーないんだよね。にもかかわらず２４時間ゴミ捨てなんてしちゃうから夏は臭っちゃう。
究極の小規模は戸建。小規模のマンションってスケールメリットないうえに、共同住宅のデメリットはしっかりある。
低層は仮設足場で修繕できてしまいますから、修繕費は安いって聞いたことありますね。
戸数は63戸ありますので結構安心感ある感じですね。
もちろん、ここ、防災倉庫ぐらいありますよね。
三井が物件ごとに配布するクオリティブックを見比べても、
防災対策は、詳しく記載されていない印象あります。
パークシティぐらいでないと、設備や備品ないんでしょうか。
防災倉庫は今の物件ならどこでもありますよ、非常食など備蓄してますね。
規模の差はあれどですがね。
集合住宅だから音問題とか避けられない。
マンションの前が学校だから、地震の際は避難場所は大丈夫！？
じゃ戸建選べばいい、ここはマンション掲示板ですけどね
クオリティブック、横浜の物件でやり玉に挙げられてたね。真に受けて失敗したって。
杭の長さが足りないマンション売っちゃう会社だもの。いざというときの避難先は考えておかないと。
前は学校だし、公園もあり緑道に囲まれてるから災害という部分で考えれば安心な物件ですね
低層物件という点も高評価
昔と比べ、いまのパークホームズはスラブも厚めだし、遮音性能はアップしてると思います。
低層マンションだから災害には強そうですね。
音問題といえば、三井裁判で負けちゃった例もあるよね。
乾式壁って時間がたつと、揺れとかの影響で隙間が空いて遮音性能落ちるんだよ。
今日は昼寝したから朝まで行けそう、ネガさんがんばって討論しよう。面白くなってきた。
家具の転倒といえば、転倒防止の固定用下地が設置されているかも確認。
あと、将来のバリアフリー対策として、トイレや廊下の手すり用下地も。
最近ありがちな地下掘りマンションじゃないからバリアフリーという観点からはいい物件ですね。
世田谷は地下室マンションの制限が厳しくなっている。
それは三○のせい。
さすが世田谷素晴らしい。
プラウドとか、竹中工務店施工の物件では「乾式」採用があると、ネット情報に見かけたことありますが、
簡単に言うと、乾式壁のマンションって、地震に対す強度とか音に関して、デメリットあるのでしょうか？
ここの書き込み、専門的でちょっと難しい。素人向けに教えてください。
ここって乾式１部屋しかないみたいだし、100㎡以外の部屋を検討してるならあまり聞いても意味はないのでは？
乾式壁そのものは非構造部分だから、建物の強度には関与しない。なので他の柱や梁で強度を確保する。
耐震基準だと深度５強は損傷せずなんだけど、その対象は構造部分。非構造部分は対象外なので壊れても設計上問題なし。実際に３・１１の時、結構あちこちで壊れている。
問題なのは長期修繕計画では自然災害は考慮していないので、計画外の補修費をどう調達するかという点。一時金徴収とか、費用調達がままならずなんてケースもあった。
つまり、一部というか、若干１名が「乾式」を騒いでるわけですか。
乾式壁はパネルを組み合わせているので隙間をあかないように施工して音が漏れないようにする。設計上の遮音性能は確保できていても、実際はその通りでないなんてことがある。あと、上でもコメントしたように、建物ってわずかながらも揺れるので、時間とともに隙間が空いてきて音が漏れてくるなんてこともある。
>>581
きちんと施工されてれば遮音性は全く問題ないレベル。地震でずれるとか言うけど滅多なことではずれないし
直すのも難しいことではない。あと低層だから地震の建物への負荷自体低いですね。ずれる方が稀では？
低層で一部であっても乾式壁を採用するってのがね。
建物って道路からの振動とかでわずかながらも常に振動している。なので張り合わせただけのところは時間とともにずれてしまう。
そうそう、なぜ一部だけ乾式壁を採用したんでしょう。なんか気になります。
現行の耐震基準って震度７では倒壊せずなんだけど、２回襲われたらについては保証されていない。まあ、すべての建築物についてだけど。
乾式もグレードによっては湿式よる防音性は高いですからね。ケースバイケースですね
ここ大梁の下に玄関があるでしょ。大梁が損傷するような巨大地震だと、耐震ドア枠でも閉じ込められるリスクがある。
要はきちんと施工されてれば問題ないってことですね。
低層で乾式壁を採用する理由は一つ。コストダウン。
そう、キチンと施工されていることがポイント。三井はそこがウィークポイント。
戸境壁って共用部分なんだけど、乾式壁の部屋って一部だから、地震で壊れたら、他の多数の人たちに押されて自腹で直せってなっちゃうかも。
玄関に梁ない物件ってあんのかな？天井までのデカイ扉つけんの？
神奈川県川崎市幸区南加瀬１-2127番の一部 |
|
4900万円台～6900万円台（予定） |
|
3LDK～4LDK |
|
68.44m2～76.05m2 |
|
総戸数 92戸 |
神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他 |
|
5,698万円～7,098万円 |
|
3LDK |
|
63.05m²～75.02m² |
|
総戸数 2517戸 |
神奈川県横浜市港北区師岡町字仲ケ谷戸486-1 |
|
5298万円～6998万円 |
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3LDK・4LDK |
|
60.25m2～77.68m2 |
|
総戸数 26戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK～2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2～65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
