物件概要 |
所在地 |
兵庫県明石市大明石町1丁目2001番(地番) |
交通 |
山陽本線(JR西日本) 「明石」駅 徒歩2分 山陽電鉄本線 「山陽明石」駅 徒歩2分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
216戸(非分譲住戸17戸を含む) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:(一部鉄筋コンクリート)、地上34階 地下2階建 (住宅棟は鉄筋コンクリート) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2017年01月下旬予定 入居可能時期:2017年03月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・販売代理]野村不動産株式会社 大阪支店 [売主]アートプランニング株式会社 [売主]関電不動産株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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プラウドタワー明石口コミ掲示板・評判
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351
匿名さん
>>349
短期バイバイなら利益 売買とバイバイ(さよなら
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352
匿名さん
>>349
短期バイバイなら利益 売買とバイバイ(さよなら)で更に座布団もう1枚
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353
匿名さん
三宮のシティタワーも再開発で補助金が投入されているが、神戸市民に優遇が欲しいなんて声はシティタワーの板で見たことないけど…。
この辺が地方都市なのかな~
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354
匿名さん
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355
匿名さん
353
優遇が欲しいと言うか、シティタワーは600戸以上あり、他県や他市からの富裕層を呼び込み、一戸辺り3人平均としても2000人もの人が移動する訳で。経済効果も期待出来る。実際住友らしく値引きなしにじっくり販売で完売。三ノ宮駅前の再開発も決定してる。
ここだとたった200戸でしょ。しかも、セカンドや高齢者の戸建てからの住替え需要が殆どでしょ。明石のジリ貧具合や、中古価格、地元の寂れ具合を知ってる地元民からしたら堪らんでしょう。
でも完売は間違いないと思うけどね、高値掴みだけは気を付けないと。200戸ってのがミソだよね、高値でもこの数なら買う人いるから。
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356
匿名さん
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357
匿名さん
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358
匿名さん
明石が神戸のマネしても、似て非なるモノになるということね。
最適なのは上層階を購入し、景色に飽きたら直ぐ転売。
マンションも高値でいつ崩れるかヒヤヒヤもの。
この場所では南海トラフ津波で浸水でもすればタワマンの機能は
マヒし、人気は凋落。
ババ抜き的スリル味わえそう。
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359
匿名さん
-
360
匿名さん
ハザードマップ見たけど浸水はするね。
浸水したら電気系統止まってタワマンはアウト。
まぁ、ここに限らないけど。
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361
匿名さん
この地域は確かにハザードマップに何か印ついてるね。
でも液状化じゃないかな。
まぁ、海から真っ直ぐ流れ込めば、この場所なら水に被ることぐらいありそう。でもそんなの気にしてたらマンション買えない。
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362
匿名さん
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363
匿名さん
全国的にマンションの供給過多なんだよね。
兵庫県は成約率が近畿でも悪い。
そんな中、いくら駅直結とはいえ難しいんではないかな。
だって仮に4000万以上の値付けが平均だとしたら、明石の中古価格みたら恐ろしくて手が出ないよな。
てことは、皆が書いてる年寄り世代の永住層がメインだろうね。投資案件だとしても、家賃相場考えたら難しいだろうし。
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364
匿名さん [男性 30代]
4000万くらいからかな
加○川駅前の東急でも3LDKなら3000後半いくらしいし
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365
匿名さん
兵庫県は成約率が近畿でも悪い、とは初めて聞いたけど、本当かな?
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366
匿名さん
データが兵庫県だったか神戸市だったかは忘れたけど、成約率が悪いとはちょっと前にニュースになってたよ。
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367
匿名さん
初歩的な質問ですみません。
野村のプラウドってなぜ人気なんでしょうか?
メリットデメリットご存知の方いらっしゃれば教えてください。
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368
匿名さん
365
自分でググろうね。 https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/191/k2014.pdf
一番下の販売在庫みようね、兵庫県下、神戸市は近畿で契約率一番悪いよね。
発売戸数も兵庫県下では前年対比-38.5%でしょう。
近畿全体でもマイナスでしょう。
ついでに明石の中古価格も自分で調べようね。
景観や野村ブランド、駅直結だからとか関係ないから。
決めるのは市場であり、需要と供給からしか成り立たないからね。
ここは、絶妙な戸数なんだよ、野村ブランド・駅直結、景観で充分満足な
人達が200はいるだろうから。
貴方みたいに自分で調べようともしない、デベの言いなりの人達の人数としては最適なんだよね。
つまり、デベの一人勝ちの案件だな。
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369
匿名さん
今年に入り神戸市内のマンション契約率は6割未満で他が7割以上だから
明らかに悪い。スカイマークの破綻で神戸空港の存続が危ういからとか
言われている。
しかし、ここはタワーと言っても戸数が少ないから、よほど割高でなければ
完売はするでしょう。
問題は新築売値と、中古になった時の価格差。
あと、このマンションの感じが今一つよくわからない。
高級なのか庶民的なのか、都市型なのか郊外型なのか。
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370
匿名さん
おいおい、明石は津波は大丈夫だよ。
どのハザードマップみたんだ?
この辺が危ないのは洪水だよ。
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371
匿名さん
神戸空港で今日、ホンダジェットがデモフライト。
帰りに、大阪ガスのタンク前で、なんと走っているトヨタ2000GTに遭遇。ラッキーな1日でした。
神戸もまだまだ捨てたもんじゃあ無いですよ。
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372
匿名さん
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373
匿名さん
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374
匿名さん
>>368
成約率から契約率に話がすりかわってないですか?
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375
匿名さん
374
368ですが、成約率と契約率の違いを具体的に教えてくれませんか?
調べても解らないです。
私は契約率と成約率は同じ認識でした。
データは契約率なので、契約率が悪いと伝えたかったのです。
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376
匿名さん
なんせ人気案件、くだくだ言う前に担当へ媚売っておこうね。
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377
匿名さん
↑
貴方みたいな人が200ぐらいはいるだろうから、完売は間違いないね。
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378
匿名さん
情報が更新されませんね。明石は中古下落が激しいので、戸建に心動いてます。
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379
匿名さん
明石のプラウド持ってます
三宮の普通のマンション持ってます
どちらがいいなーとなるか?
考えたらわかりますよね?
世間の評価てそんなものですよ
別に世間の評価気にしないなら
タワー、プラウドである必要はないからね
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380
匿名さん
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381
匿名さん
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382
匿名さん
-
383
匿名さん
↑
3月単体のデータに何の意味があるのか。
普通の社会人ならデータって偏りが無いようある程度の期間を置くよね。
【一部テキストを削除しました。 管理担当】
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384
匿名さん
4,000万円超えるとババ抜きですね。周辺の戸建てが十分買える値段ですから。
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385
匿名さん
4000超えるとそうですね。ハウスメーカーで戸建行けるので普通は戸建選びます。
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386
匿名さん
それって田舎の感覚じゃあないかな。
新生明石は都会を目指します。
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387
匿名さん
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388
匿名さん
再開発で利便性良くなるので、期待はしてますが、販売価格見て、高かったら戸建にします!
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389
匿名さん
-
390
匿名さん
>>383
2013年、2012年のそれぞれ通年で見ても兵庫県下のマンション契約率は近畿の平均を上回っています。
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391
匿名さん
>>390
そら西宮等、阪神間のおかげやろ
三ノ宮以西なんて用事ないやんけ
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392
匿名さん
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393
匿名さん
>前の政権、旧税率の時期のデータは意味ないよ。
なぜ意味がないのでしょうか?
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394
匿名さん
-
395
匿名さん
394
368は対前年比の2014年度でデータ出してるから、少なくとも対前年同月比単体よりかは正確性あるよね。
また、2012,2013年ってことは、対前々年、対前々々年のデータだよね。少なくとも普通の企業は対前年比で見るよね。
不動産なんて高額なモノなら、対前年同月比など一ヶ月のデータなんて当てにならないじゃん。ましてら2年前、3年前と比べてアベノミクスや、税率、消費税駆け込みなど国の政策も関わるんだから。
逆に前年同月比の単体になんの意味があるのか?教えろよ。
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396
匿名さん
まぁ、何かしらよ揚げ足取りたくて、2年前、3年前のデータを出したんだろうが、基本は対前年比だよね。
2年前なんて消費税駆け込み、アベノミクス発動で全国的にマンション販売が好調だったしね。
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397
匿名さん
過去の神戸市や、神戸市を除く兵庫県の販売データーと、
明石やプラウドタワー明石との関連性はあるのか?
スタート時点で論点がずれている。不毛の論争。
このデーターからなにを読み取れるというのか?
会議でこんな論争したら、失笑を買いますよ。
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398
匿名さん
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399
匿名さん
静かになりましたね。
情報更新されません。
モデルルームはまだみたいですね。残念。
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400
匿名さん
397、398
貴方達、プラウドの新人だから頭悪過ぎて何も解ってないよな。
明石の物件買うのは、基本兵庫県民だろうが、ごく少数で神戸市民と大阪民。
兵庫の契約率が下がってるって事は、供給過多、景気が悪いって事だろうが。
ここより、便利な市内案件も売れてないって事が事実なのに、値付け次第では苦しむって事を言ってるんだろうが。
明石の中古市場から、高値掴みしてあっと言う間に値段が下がるわな。
また、たった200なんだから恐らく完売とも皆さん言ってるわな。
税金突っ込んで誰得よ?デベだけだろうが。
つまり、貴方達はおバカな新人のデベ丸出しって事だよな。
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401
匿名さん
>>399
販売予定が6月下旬なのでそろそろではないでしょうか?
モデルルームはどこにできるのかな。
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402
周辺住民さん
東京で働いている元地元民ですが、高齢の両親の居住用に購入検討しています。
価格がキーですが、野村の物件はマンションブランド別の調査で平均から7%高いとの
記事があり高めの価格設定を憂慮しています。
何年か前、明石駅から5分程度の70平米台の新築マンションが3700万円で売出しでしたので
ここは同じくらいの広さで4500万円くらいの売出しかなと見ています。
ターゲットはHPにもあるように単身者、DINKS+金持ち高齢者かな。
明石小ですが明治開校の歴史のある学校で私は建替前の鉄筋校舎で学んでいました。
私が通っていた頃は1学年4クラスでしたが、今は1クラスに減っていると聞きます。
そういう意味では目の届きやすい学校と言えます。
近くの神戸大附属ですが、以前は幼稚園から中学校までありましたが、中学が廃止、
住吉と統合されます。
それと関係しているのか、あるいは私学の空白地帯になっているからか
元東大の総長が明石で中高一貫校の設立を検討しているそうです。
ご参考まで。
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403
匿名さん
400さん
あんたがどれだけ頭がいいのかわからんが
残念ながら不動産ってものを全くわかってない。
データは確かに事実なんだろう。
ただし真実とは限らない。
不動産の県と言う広い範囲しかも単年の契約率だけで供給過多、
景気なんて判断できんよ。
家電や車と違うんだよ。
土地っていうもんが絡むんだよ。
道路一本隔てたら人気、不人気が別れたりもする。
欲しい立地のマンションじゃなきゃ買わない、まだまだ待つって
消費者も大勢いる。
ましてや今の時代、即日完売にこだわる不動産やなんて少ないよ。
住友不動産みたいに最初から5年計画で売るところもある。
それでも兵庫県の単年データを崇めますか?
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404
匿名さん
75m2で4500万円とすると平米60万なので、明石にしては高いような気がします。
駅前再開発タワー・財閥ブランドと考えると、やはり周辺相場より確実に高くなるのでしょうか。
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405
匿名さん
4500?
三宮、神戸ハーバーランドが買えるわ。阿呆らし
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406
匿名さん
>404さん
駅前再開発&タワマン&野村という事で、低層階は周辺相場より20パーくらい、高層階はさらに激高になるのでは。
70平米台は、南の中部屋と北東と北西の角部屋なので、安い価格は期待もてないですね。
今の資料を見る限りでは、中部屋で70平米台が無いのが痛いです。
予想が外れてくれたらいいんですが、そうなると今度は競争倍率が高くなりそう。
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407
匿名さん
明石の新築マンションの平米単価は40万くらいですかね。
そうすると、50万くらいからのスタートでしょうか。
200戸だけなので、強気の価格でくるんでしょうね。
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408
周辺住民さん
4500万円は中層階のイメージです。
間取りをまだ見ていないのですが、現実的にグロス価格を下げるために
コンパクトな間取りが多くなるのではと思います。
条件の悪いところは割安にして、高層の南東で見晴らしのいいところは
かなり強気な値付けを予想します。
二極化するんではないでしょうか?
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409
匿名さん
4,500万円ならアスピアが2つ買える。人気があるから書き込みが多いのか❓それとも田舎で売れ残るのが目に見えているから早くから一生懸命営業活動しているのか❓誰か教えて。7,000万円あたりから活動を始めて今4,500万円。
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410
マンション住民さん
私の想像なので、信憑性はゼロですが。
恐らく、一番安い部屋は、市役所窓口とお見合いになる西の5階。平米単価50万切。
50平米台の中部屋が1戸有ると思われますが、2480万円〜?。投資用かな。
プレミアムフロアを除いて、1番高額なのは、南東の88平米で30階台で7000万円超。単価80万円。
但し、地権者物件の可能性大。階層差が平均50万円として11階の同じタイプで5980万円。単価68万円。
北東や北西の部屋は、南東より1割引。西と東の中部屋は1割5分引。
南の中部屋が5分引。南西はほぼ同額。
こんな感じで思ってます。
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411
匿名さん
ハーバータワーでもそこまで高くないですよ。3LDK3000万円台でないと厳しいです。
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412
匿名さん
>>409
同意見です。今のうちにふっかけて、基準を固めようとしていると思います。
期待はありますが幾ら何でも、高すぎに見ていませんか?
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413
匿名さん
田舎に珍しいものができるので、みなさん興味津々ですね。
再開発も絡むので、注目度が高い。
だって、明石衰退の象徴ともいえそうなあの駅前が、キレイになるんですからね。
税金突っ込んでどうなるのかは、地元の人がいちばん気になるところでしょう。
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414
匿名さん
明石で4000万言うたら戸建有名ハウスメーカー行けますよ。
金銭感覚は人それぞれですが。
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415
匿名さん
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416
匿名さん
都会の駅近マンションに住んでその便利さに慣れてしまうと、一戸建てに住むという考えが無くなりますよ。明石出身で、そのような人で、高額所得世帯のリターン組も購入者にはいるのでは。神戸、大阪は通勤圏ですよ。
また、そのような人でリタイヤ後は明石でという人もいますよ。都市部のマンションの価格に慣れているので、明石の相場より高くても買っちゃいますよ。なんせプラウドですから。
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417
匿名さん
皆さん、デベロッパーにとっていいお客さんにならないよう、どんどん要望出しましょう。
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418
匿名さん
高くなるだろうけど、平米50万越えると厳しいと思う。
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419
匿名さん
明石から大阪は通勤圏内って言うのは待共働きの30台なら解るけど、ここは戸建てからの買い換え老人世帯ばかりになるよ。
プラウドブランド推しの人間は営業で間違い。
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420
匿名さん
ここを推奨してる人はどうも的外れ。
神戸、大阪通勤圏を強調したがるが、
それ読むたびに、何でわざわざ明石に、となる。
よほど売れ行きが心配なんでしょうか。
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421
匿名さん
田舎の老人は保守的なので、自宅を売ってまでプラウドタワーに住むとは思えません。
それに明石の一戸建ての売却金だけでは、かなり金額が不足しますよ。
高齢者なら、都市部で働いてそのまま住んでいた世帯のリターン組の方が多いと思いますよ。
現役世帯だと、5千万の物件なら世帯年収1000万、6千万なら世帯年収1200万、
親からの援助無しならこの辺が目安になると思います。
公務員夫婦とか、医者、士業とか。
神戸あたりの40代の共働き世帯だと、民間企業でも結構いるんじゃあないですか。
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422
匿名さん
↑
言いたい事は解るが、そのまでの収入有れば和えて明石なんてあり得ないから。
新快速が止まろうが、直結だろうが、世帯年収有れば三ノ宮から西宮間の環境良いとこに住むわ。
明石の市場価格から余りに乖離した価格なら苦戦すると思うよ。
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423
匿名さん
プラウドのタワマンで安く出来ないところが売る側の辛い所。
明石価格ではなく、神戸、大阪価格になると思う。
それでも飛びつくカエルはいると思うけどね〜。
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424
匿名さん
なんか明石の人達ってプラウドブランドに必要以上に騙されてない?
最近のプラウドは長谷工物件も多いし。当然ここは違うけどね。
プラウドの購入者版見ても管理も甘い所多いし、他のデベと何ら変わらないのに。
ただ、このブランドに食いつく一定層は結構いるからね。この層は自分で考えたり、現地を見たりしないからね。
この版でも異常に褒めてる人達いるし。
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425
匿名さん
>>424
まさにうちの夫がそれです。
ステータスだとかなんとかいって聞きません。
しょうもない見栄ですね。
抽選にでもなって外れてくれることを祈るばかりです。
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426
匿名さん
野村のデベとしての利益率は、財閥系より良いはず。
あ、住友は値引きしないからあそこは別格として。
つまり、デベからしたら戦略勝ちだよね。他と余り変わらず、長谷工施工でも高値で食いつく人達がいるって。
ここは税金入ってるのに、たった200戸。市民税が劇的に増える訳でもなく、恐らく強気価格。美味しいのデベと地権者だけやん。
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427
マンション住民さん
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428
匿名さん
↑
世帯年収1000万なら、夫婦とも総合職ならそんな難しい話ではない。30台半ば夫500万、嫁500万なんて総合職ならザラ。ただし、DINKSならね。
ただね、DINKSが和えて明石ってイメージないなぁ。市内のハーバーの三菱のタワマンとかなら解るけど。
貴方マンション住民ってなってるけど、地権者の息子かな?勉強しようね。
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429
マンション住民さん
今マンションに住んでいるから『マンション住民』にしたんだけどおかしいかな。
予想されている価格なら年収1000万以上ないと無理だろうけど、明石だと世帯年収でないと買えないだろうと思ったんだけどね。三菱タワーみたいな中途半端なタワマンこそDINKSの対象外。
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430
匿名さん
地権者かぁ
部屋の購入も平等じゃないし
居住後も管理組合牛耳られそうだし
管理費修繕金も地権者の為に払うような気分になってしまいそう
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431
匿名さん
>>430
まあ地権者があっての開発なので切っても切れないでしょう。
私はマイナスに見ています。
言っちゃ悪いですが、購入層もばらけそうですし、高価格の割にあまり落ち着いた住人層にはならなさそうですね。
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432
匿名さん
つまり物件は4,500万円以上、世帯年収は1,000万円以上でお金の価値がわからないボンボンに申し込んでほしいという解釈でよろしいでしょうか?
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433
匿名さん
まぁ先ずは価格だね。資材や人件費高騰なのは間違いないから平均4500万もあり得る。
そうなると流石に明石の市場価格と掛け離れ過ぎなんで苦しいかと。売れるとは思うけど、投資対象の賃貸貸しばかり増えそうです。
平均4000万を切らないと苦しいだろうね、三菱のハーバータワーは高いから苦戦してるしね。
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434
匿名さん
投資対象で購入するなら利回りを考えるとせいぜい3,000万円かな。家賃が高いと借りる人がいなくなるから。ていうか、いくらタワーマンションだからといっても場所が明石じゃ投資物件としては難しい。
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435
匿名さん
マンション投資の真髄を教えましょう
すべてはロケーションです
明石の中では一流
どれだか明石に縁のある人が多いかが勝負ですけど、明石に高級マンションありませんので以外と高い家賃で貸せるかもしれません
野村も賃貸に出した時の賃料はリサーチしてるのでその金額を聞いてみる事です
そこで利回り5を切っていると相当に投資としては割に合わない
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436
匿名さん
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437
匿名さん
投機目的ならやめておいた方がいいと思います。明石は利回り悪いですよ。
節税対策なら価格次第ですが。
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438
[男性 50代]
No.433>平均4000万を切らないと苦しいだろうね、三菱のハーバータワーは高いから苦戦してるしね。
ハーバーランドタワーは残り60部屋程度だそうです。完成までには順調に完売するのではないか思います。
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439
匿名さん
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440
匿名さん
明石駅前の3LDKは家賃相場が9万円ぐらいです。仮に12万円で貸せたとしても、投資利回り5%とすると、2,880万円です。どう考えても3,000万円までの価値しかありません。
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441
匿名さん
野村は明石の相場では考えていないですよ。如何に明石に富裕層や高額所得者を呼び込むか。これに尽きます。
明石以外から野村のブランド力で引っ張ってきますよ。
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442
匿名さん
同感。大手デベに明石価格では旨みがない。
特にタワマンでは。
問題は買う人の採算に合わないこと。
それを無視して買う人がどれだけ居るか。
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443
匿名さん
明石物件を投資対象で考えるのは無知無謀もいいところ、利回り云々以前の話。
インカムゲイン以上のキャピタルロス必至で全く無意味な事やね。
ここで成立するのは、損得抜きの実需買いのみ。
キャピタルロス(評価損)が出ても、売る事なく住み続ければ損失は実現しない。
其れより、永年ローンを払い続ける事の心配をするべきでしょうね。
ミニバブル最中で投資妙味のあるのは人気地区のレア物件のみ。
441さん
富裕層や高額所得者が、敢えて明石を選ぶ理由がないと思いますがね。
まあ、地縁血縁程度では市場にも限度があるし、
評価されてる?”野村”は、明石だけではなく他の人気地区でバンバン事業展開をしてますよ。
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444
匿名さん
実需が中心だとすると、ますます価格次第だね。戸建てからの買い換えも期待出来ないとすると。
世帯年収1000万だと4500万ならちょっと苦しいよね。
1500万の人達が明石に住む意味がないし、普通戸建てに住むわな。
野村ブランド推しの人はやたら理想論ばかり語るけど。
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445
匿名さん
富裕層狙いなら当然セカンド狙いや、投機狙いを呼び込むのが普通。
投機の人達もお金持ちだからね。
都合よく、士業や大企業務めの中年世帯、公務員DINKSが明石に住民票を変えてまで来るとは思えない。
ただ200戸って言うのが絶妙だよね。
価格次第で、憧れのタワマン、野村って事で食いつく層は必ずいる。税金突っ込んでるのに、街作りでなくデベが完売出来るマンション建てただけ。
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446
匿名さん
北◯と息のかかったいず◯の念願の計画ですね。デベ、市議会に地権者、人丸◯◯、下請け、闇は深いですよ。
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447
匿名さん
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448
匿名さん
うーん。やっかみや色んな噂があるのですね。ここは検討だけして決めないかもな。でも、検討している時が一番楽しいかも。
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449
匿名さん
色んな負のオーラがありそうでちょっとなー。
基本、縁起は気にするので。
妬みとか、前評判悪いとテンション下がります。
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450
匿名さん
まぁ全ては価格ですよ。
安くても完売、高くても完売。
どの層を狙ってるのかが価格で解る。
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