シティハウス木場公園（旧称：（仮称）木場公園計画）ってどうですか？

物件内駐車場は近隣駐車場よりは安くなるから、3万円は切るんじゃないかな。
（物件内駐車場で利益を出す必要性は薄く、近隣より高くして空きが出たら補修その他の面で
マイナスになるから。）

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今日は天気が良かったので、木場公園に行くついでに、ここの建設現場を見てきました。
木場公園にはたまに行くのですが、あのあたりは、足を踏み入れたことがなかったところ。建設現場は木場公園のすぐ近くで、間を隔てる道路も車が少なく落ち着いた良い環境でした。
プラウドタワーはさすがに高すぎ。モデルルーム見て、確かに欲しくなるマンションだったけれど、75平米で7000万円台前半とは、異常な高さ！
タワーでも、豪華マンションでなくとも、制震構造でなくともよいので、こっちも検討したいんだけれど、価格はどれくらいでしょう？
ここのすぐ近くに、同じく多田建設のサンクレイドル木場公園ってのがあって、3000万円台からで、一昨年くらいに前に新築分譲してました。85平米くらいの4LDKで、最上階の40平米くらいのルーフバルコニーのある部屋が一番高くて、5000万円台半ばでした。
ここも多田建設なので、ファミリー向け中低価格マンションというコンセプトになると思うんだけれど、住友不動産のネームバリューで、どれくらいの上乗せがあるか気になります。

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ここはほとんどが広さ70平米中心のこじんまりとした間取りみたいです。
目の前の道路は平日昼間はタクシーやトラックの運ちゃんの仮眠場所になっていますね。
駐車場代は3万くらい取ると思います。多分。
坪単価は東陽町くらいかそれ以上を予想。
東陽町、木場の最寄り駅からはかなり離れているけど、東京8号線の延伸もようやくメドがついてきて
四つ目の千田あたりに駅ができるからね。（といってもその駅からは徒歩10分以上かかるけど。）
数年を見据えればすみふだからその価格は出でくるかも。
となると2路線接続駅徒歩5分の東陽町のシティテラスの方がここと比べれば資産性も含め良いかもね。

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>22さん
施工会社は同じでも売主が異なると価格はだいぶ違ってきますか？
以前住友不動産の駅近マンションを調べたことがありますが、
60㎡台でも驚くほど高額で検討する以前の問題でした。
確かに資産性は高いのかもしれませんが、一般サラリーマンではとても手が出ません。

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>>23
平日の昼間はそんな状況なんですね。今度様子を見てきます。
東陽町のシティテラスも検討しましたが、駅から5分の立地で、北側は明治安田生命のオフィスビル、東側はダイエー本社、そのさらに東には明治の本社があったりして、商業地にも使える一等地。しかも、前面の道路は行き止まりで車が通らず、とても静かで緑の多い環境。
東陽町の方が、間違いなく資産性はよいと思いますが、うちには身分不相応のところ。
千田あたりに駅ができれば、周辺の物件の資産性が急上昇するのは、間違いなしですね。
木場公園の北東側の平野4丁目から、千田、北砂、東砂あたりは、東西線と都営新宿線のどちらにも遠い中間地帯で、江東区の陸の孤島。私もほとんど足を踏み入れたことがなく、行ったことがあるのは、砂町銀座商店街や、アリオ北砂、横十間川親水公園くらい。よく言えば、江東区の下町で、砂町銀座などは物価が驚くほど安くてよいけれど、悪く言えば、地盤沈下した江東区のスラム街で、治安は良くないです。
ここに駅ができるとだいぶ変わるはずなので、有楽町線の延伸計画は地元の悲願だけれど、40年前から騒いでいる話で、未だに実現の目処はたっていないと思いますし、冷ややかに見ている江東区民は多いですね。

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すみふは数年先取りの相場で出してきます。
プラウドと同等では。
建設会社など関係ないですよ。
駅ができることが確定しようものなら、その分とすみふプレミア乗せてきて、さらに高くなりますよ。

駅から遠いなんてすみふには関係ないし、サンクレイドルなんてなんの参考にもならないですよ。
すみふに何を期待しているのでしょうか？

>>24さん
住友不動産にネームバリューがあることは、よく知ってます。
ただ、住友不動産の物件でも、立地の悪いところは、優良ゼネコンではなく、知名度の低い建設会社が設計、施工するケースが多いみたいなので、
ここも、ファミリー向け中低価格マンションというコンセプトで計画が始まったんではないかと思ったんです。
でも、プラウドタワーに触発されて、価格が吊りあがりそうな気配ですね。

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>>26さん
返信の内容に驚きましたが、すみふのネームバリューだけで資産性が決まるみたいな考えは、暴論では？
そもそも、すみふの先輩方が、建築会社とタッグを組んで良いマンションを供給してきたからこそ、すみふの信用が蓄積されて、それがネームバリューとなったはずですよ。
実際にマンションをつくるのは建築会社なので、建築会社の技術力と信用は重要だと思います。よい建設会社であれば、優良な下請け建設業者や腕の良い職人が集まるので、建設の遅れや、欠陥工事がおきにくいと聞きます。
サンクレイドル木場公園を否定することは、多田建設を否定することになると思いますよ。

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シティテラスと同じ位の価格かと。

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>>28
私の投稿の何を見てそのように過剰に反応しているのでしょう？

言いたいことは、
すみふが購入者の期待する価格設定をすることはまずない、
相場の値上がりを見込んで定価で長期販売するための人件費やブランド料を十分に盛り込むので高い、
サンクレイドルのブランド云々ではなく他の売主が同じ建設会社使ったマンションを安く出してきたからといって、すみふがその安い価格を参考にする訳がない、周りの高値の競合とさらに先の相場しか見ない、
なぜならそうやって利益を最大化するビジネス戦略だから消費者目線で価格設定するわけがない、
ブランド作りの苦労なんてピントがずれていてどうでもいい話、
ということ。

いまは全体的に日本の景気が良くなってきているから、早めに購入される方もいるような気がします。
物件自体も都内の優良物件なら資産価値を高めるという期待もありそうです。
あとは、このあたりの相場と購入する条件にマッチしているかどうか、ということではないでしょうか。

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>>26さん

いろいろ情報ありがとうございます。
だいたいわかってきたので、ここで一旦まとめておきます。

1. 同じく多田建設が近所に建設し、規模と仕様が類似すると思われる「サンクレイドル木場公園」とは、比較にならない価格設定。
（サンクレイドル木場公園の70平米の参考価格、3000万円台後半）

2. 住友不動産のネームバリューが価格に含まれる。
（「すみふプレミア」という。）

3. 建築費の高騰や周辺相場（プラウドタワー）の上昇も織り込み済み。

4. 駅から遠い陸の孤島だがそんなの関係ない。数年後を見据え、千田に駅ができるのも価格に織り込み済み。

5. 木場公園に道路一本隔てて面しているなど、サンクレイドル木場公園を越える魅力に関しては、今後も調査必要。

6. 2から5の内訳は不明だが、価格はプラウドタワーと同等らしい。
（70平米で6000万円後半ということ？）

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>>33
建築費の高騰があるにせよ、すみふは販売中に相場が上がれば原価は躊躇なく値上げするからね。原価が高い安いは関係ないよ。同じ建設会社の物件より、同ランクのデベの競合の価格が基準だよ。

あと知ってると思うけど、すみふは第一期が一番安いと言われてるよ。販売開始の１年後には、低層階でも第一期の同じ面積の高層階より高いことがあるらしいよ。

>>33さん

1.の情報ありがとうございます。
後ほど修正版のレポートします。
2〜5.の情報も募集中です。

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杭打ち工事がやっと終わったみたいですね。
通常は1ヶ月で終わる杭打ちが、4ヶ月近くもかかってしまって、相当難航したことと思います。
このあたりは掘っても掘っても水と砂ばかりで、結局、岩盤層には達していないのではないでしょうか？
でも、時間をかけて深く杭を打ったのはよかったと思います。
野村不動産のプラウドタワー木場公園も土壌不良で、工事が半年伸びたようですが、シティハウス木場公園も完成時期を延期すべきでは？
遅れを取り戻す突貫工事は、欠陥工事を招くのでやめて欲しいですね。

さすがに地質調査は当然ながらしているでしょうから、予定通りに行くんじゃないの？なんて思いましたが、どうなんでしょう？
完成時期が延びていないとしたら、当初の通りだったということになるんじゃないかと。
いずれにせよ、きちんと造って行っていただきたいものだなぁと思います。
大丈夫だと信じていますけれど。

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路駐してる車が多いのが嫌ですね。通学路なのにあれでは小学生の登下校が心配です。

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杭打ちに四か月というのが元からの予定なのかどうなのかは気になります。
今のところ完成～入居時期に変更はないみたいなので元からってことでしょうかね。
構造のところが公開されたらもう少し分かるのかも。
ただ公式サイトもなかなか情報公開されない…。間取りや設備仕様は早めに知りたいですけどね。

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多分間取りは住友得意の田の字がベースで、設備・仕様は東陽町と何ら変わらないものと。
住友は話題性のあるところにしかお金かけないからね。

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