ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？　Part9

>>720
南中住戸は明らかに高かったからね、もちろん分譲時のクロノ内での比較の話ね
事実最後まで残ってたのも南向きだったと記憶してる
実需が多けりゃ数年で売り物がでるはずもない
反面割安感のあった北中低層は投資系も狙ったはずで、
引き渡し後にズラっと貸し売り物が並んだのも北が中心だった
クロノが壁になるデメリットもあるけど、
ティアロの南はその反省で調整が入って価格は抑えられてたよね
増税や価格上昇局面であったにも関わらずクロノより安かったはず

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>>721
今の中古相場だとクロノ南は良い値段付けても売れそうなのに、売り物が出ないのが、実需層が多く買ってることを想像させるよね。
しかし、クロノ南が最後まで残ってたって、ティアロからすると考えられんなあ。

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>>713
先週送られてきた4期2次のチラシに南と東の間取りが載ってるんですけど。
まだ売れ残ってるのに嘘を書いちゃダメよ。

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クロノって、竣工時、不動産会社が地下鉄の駅にポスター貼って、
賃貸を大々的に募集してたけど、どういうこと？
不動産会社が買い占めて、賃貸で商売してるってこと？？
何方かご存知の方いたら教えてください。

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＞726
地所ってそんなことするの？テイアロを売るためにクロノを自社買いして完売御礼にしたんですかね
本来分譲マンションをそうすることって違法すれすれ行為ではないのですか？

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地所じゃなかったね。
別の不動産会社。

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じゃ問題ないんでしょうね、失礼しました。

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１つの物件のためにわざわざ専用のポスターを作成して、
地下鉄の駅に張り出して賃貸募集するなんて初めて見たので、
ちょっとびっくりしました。

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こうやってわかりやすくネガが出るってことは、この市況では割安物件として注目されてきたんですかね～

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駅遠だから安くないと売れない。
江東区の豊洲5丁目の物件より安いでしょ。

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実需のマンションだから、一部のヒットする層には受けが良い物件かもね。
晴海タワーズの庭も享受できそうですし笑

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もとい
パークタワー晴海の庭でした　＞＜

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駅遠で実需？

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実需って概念はたくさんあるんじゃないの

通勤が楽とか、スーパー近いとか　→どちらかというと投資用で重要な項目かな！？

ここは開放感とか、運河沿いの心地よさを気に入る人の実需ってことだよね。たぶん。

ぶっちゃけ東雲とか、他のキャナルは幅が狭いし、あまりキャナルの良さないよね。

今の新築で転売目的ならKTTだけど、周りの環境から住みたくない。
まあ、１区分所有しか持てない子持ち会社員だから負け惜しみですが。

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>>732

シャトル乗れよ

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駅近／遠とか、開放感/閉塞感とか、
この議論
昔、のらさんがしてたような。。。。
要は何を重視するか。価値観が異なるとお互いが理解できない領域なんだろう

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やだよあんなキチキチザタワー。
下はぎっしり老人ホーム入るし。
専有部いまいちだし。

こっちのが駅遠くてもゆったりしてるし、おしゃれだし、下に入るのは保育園だから印象もいいよね。
住むなら断然こっち。

という価値観の違いですね。

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ご近所同士、けなし合わずに仲良くしましょう。
同じゼネコン物件な訳だし。

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クロノいいですよ。

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1.ゆりかもめ豊洲から延伸して選手村終点。
2.日比谷線延伸して晴海三丁目交差点をかする。
でも決まればニーズは上昇します。
目の前の広大な都有地も有りますし。

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丸の内勤務ですが、バスで２０分弱ならもんだいないですね。
この前マンション前のプロムナードを子どもと歩きましたが、とても気持ちいいですね。
プロムナードが晴海埠頭と豊洲までつながるとより最高と思います。
レミコンでさえぎられてる豊洲までの道はなんとかならないですかね～。

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SKYZとBAYZみたく、クロノと共用部が共用できたら、なおいいと思うな。

人によっては、隣の住民に荒らされるとか言いそうだけど、仲良くやれば、そっちのが得じゃないかな

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>>745
それを売主自らが計画的に調整しとくべきだった
後からやるのは大変だよ・・・
モノは悪くないのに何で残ってんだろ？ってレスを見掛けるけど、
そういったソフト面が甘いというかお粗末な印象

もちろん住民同士が資産価値向上の為に私欲を捨てて真剣に取り組んで、
素晴らしいコミュニティが出来上がれば面白いとは思う
ただ町内会に入る入らないとか祭りが宗教がと揉めてる間はダメだろうねｗ

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東建の新川のタワーの価格を見て驚きました。　　東京駅への近さをセールスポイントにしてますが、実際歩くと信号が多いので結構かかりました。　　正直、あの価格で買う人がいるのかと思います。　　ここは、少し駅からの距離はありますが、あの価格を見てしまうと、割安に思えます。

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クロノ南居住者です。
なんだかんだ、晴海運河からレインボーブリッジを見渡せる眺望は湾岸トップクラスですね。
部屋から眼下を見下ろすと、埠頭にくる船を眺めてのんびりすごせます。
かつ南向きによる開放的な明るさも１年中満喫できます。（夏の暑さもながい庇のおかげで問題なし）

まあ、正直満足度はかなり高いです。
湾岸タワマンは４件目ですが、ここが一番気に入っています。
多少値上がりしたとしても手放す気ないですね。。

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新川は周りに競合物件ないし、15階以上は眺望あるから仕方ないね。

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隣の三井さんは販売開始をどんどん後倒しにしてますね。
ネット広告もいったん引き下げてるし。

BRTは愚か、地下鉄の動向まで価格に織り込む算段でしょうか。
たしかに豊洲との時期カブリあるし、晴海はしばらく供給ストップだから、売り急ぐ理由はまったくないですもんね。
待ってる人は相当イライラしてるでしょうが、、、
スレ違い失礼しました〜

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今朝の日経にも中央区地下鉄新線の記事が出てましたね。
お隣三井はたしか7月末にMRのオープンを延期してますから、東京都が7月にまとめる広域交通ネットワーク計画に盛り込むかを見据える狙いでしょう。

スレ違いではありますが、お隣が高くなればなるほど、ティアロにとっては売却時の価格競争力が増しますからね。
貴重な参考情報でしょう。

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単純にPHTとここの在庫が捌けるのを待ってるだけでしょ。
地下鉄はできても20年後だし選手村の方だからここの駅徒歩15分は変わらないよ。

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>>752
いやいや。

豊洲の発売時期だって計算のうえに決まってるでしょ。ここがはけるの待ってるとしても同じ価格帯で勝負しないが故なんだから。

地下鉄も中央区計画は10年後ターゲットですしね。
期待を煽れるなら価格に織り込む。
それがディベってもんでしょ。

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地下鉄は一生無理でしょ。
ＢＲＴできるだけでもありがたいと思わないと。

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あと、地下構造上、選手村側に駅はないと思われます。

以上。

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＞駅近／遠とか、開放感/閉塞感とか、
この議論
昔、のらさんがしてたような。。。。

駅近は、一生、飽きません。
開放感（眺望？）は、3日で飽きます。

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ここの値付けはフイックスしてますからご心配なく。

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電車で通勤しないので駅近にこだわらない人もいますよ。

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>757
眺望が3日で飽きる、ってのは
眺望の悪いマンションの営業がよく使う言い訳。
良い眺望の部屋なら、簡単には飽きない。

もっとも、駅遠マンションの営業も
少しくらい歩いたほうが健康に良い、って言い訳を使ったりするが。

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今おれが住んでるマンションからも東京タワーなら見える。

東京タワーさえ見えれば眺望が良い、って単純な考え方が間違っているんだよ。
東京タワーだけではなく、その他の物がバランス良く見えなければ、良い眺望とは言えない。

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>>761
そんな人でもこのスレが気になって、わざわざ書き込みまでされてるんですから、マンションは駅近が全てではないという良い見本ですね。

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>>760
レインボーブリッジの目の前に住んでいますが、さすがに五年も住んでるとなにも思わなくなりましたよ

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開放感って、専有部から見る眺望のことだけじゃなくて、
マンション出てからの環境も含みだけどね。
開放感と眺望を同じものと考えていること自体ナンセンスwww

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とにかくこのマンションは住んでみないと本当の良さは分からない。
クロノ先住民が言うんだから間違いない。

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過去のセオリーに沿った投資基準だと間尺に合わないんだろうけど、
結論、この環境を気にいる人向けだったらそれでよいのだろう。
価値観の違いによって好き嫌いが如実にはっきりする物件ってのもユニークですね！！

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オリンピックが決まって1年以上経つのに実現しそうなのがBRTだけなのが最大の問題だろうね。
何十年も放置されてきたのが晴海なんだからここで空き地が埋まらないと永遠に空き地だよ。

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隣の三井の販売が遅いから、暇な晴海ネガさんがここに長居してますね。
まあいいや、ゆっくりしていきなせ。

ここの民はおおらかですから^ ^

私も駅遠いのは承知、ここの環境は他に代え難いと思いますよ。

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よく眺望が3日で飽きると言う人がいるけど、仮にそうだとしても開放感は飽きるものでないです。逆に目の前に他の建物がある閉塞感とか、他人の視線が気になるストレスは、何年何十年たとうが慣れることは決してないと思う。

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毎日月島駅まで遠いよ～
風強くて雨降ってたら駅着くまでに背広がおじゃんになっちゃうよ～

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眺望も開放感も駅遠も出尽くしでしょ
んでもってこの売れ行きってのがその答え
タワーズにドトール・・・晴海のイメージがどんどん悪くなってくね
住んでみなけりゃ、ってレスがあるけど「住めば都晴海」ってコピーを思い出したｗ

つーか三井も困ってんじゃないの？
その分安く調整してくれれば検討者にとっては願ったりだけど、
それを期待できるご時勢でもないしなぁ

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隣の三井の値付けが終われば、ここも一気に売れるでしょう。
このご時世で三井に安く出してとは言えませんが、パークホームズ豊洲やキャピタルゲートよりお得感のある値付けにする、いいお部屋はめちゃ高く、そうでないお部屋は思い切って安く、メリハリのある値付けで、とにかく売り切って欲しい。
そうすることで、ティアロにも客が目を向けると思います。もともと物件自体はいいのだし。

交通機関については、基本バスなんだと思って購入した方がいいのでは？車イスが一人で乗れる段差のないバス、いいと思います。

それで、東京ベイシティ交通の新浦安駅周辺の路線図や時刻表を参考にしてみてはいかがかと。
BRT協議会には、京成バスが参加しています。
東京ベイシティ交通は、京成グループなので、ノウハウが活かされると思います。
新浦安駅からの最終バスが12:30です。
個人的には、こんなんでいいんじゃね？と思ってますが、資産価値にこだわりたい方たちからは総スカンを食うでしょうか。

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>>775
臆面もないネガ、近隣スレだとヒートアップして盛り上がるのでしょうが、こちらはみなさん大人なので^ ^
ヨシヨシ。

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そのバス停が遠い。
一番近いバス停は、使う意味のない晴海埠頭行きと、本数が少ない上に銀座には行かない八重洲行き。
通勤で丸の内行きに乗りたければ、信号を２回渡って徒歩７分のバス停。

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>>778
776さんはBRTバス停が近くにできる前提で話してるんじゃ…

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さてさて間もなく第4期2次の販売開始です。
ポジもネガもご注目。

<販売戸数推移>
第2期終了時の未分譲住戸：205戸
第3期：1次55戸→2次⁇戸→3次30戸→4次10戸
第4期：1次48戸→2次【6月下旬販売開始予定】

2次販売開始時点での未販売住戸は40〜50戸程度と推定。先着順住戸26戸と合わせておよそ70戸前後。来年4月の完成まで残り10ヶ月。完成までの完売が現実味を帯びて来たかな？？それともまだ安心は出来ないかな？？

先日モデルルームにて、最終期(第5期？)は秋頃を予定していると聞きました。これが正しいならば、未販売住戸のうち20〜25戸程度を来期用に残すと思われます。

従って、第4期2次の販売は20戸前後と予想。
売れ残りが出たら先着順にまわして、7月下旬〜8月中旬に第4期3次で5〜10戸販売。9月以降に最終期販売開始して、晴海三井と競合しつつ年が明けて2月頃に先着順を含めて完売といった流れかな。

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昨日、屋上（運河側）の鉄製の骨組みが２階のプライベートルーフガーデンの部分に落下した。
旦那が一生懸命撮影してたけど、とりあえず死傷者は出なかったみたいよ。
壁をガチャガチャつたって落ちてったから多少傷ついてるかも。
気になる人は担当に聞いてみるといいよ。

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荒天なら駅までシャトルバスかな。
トリトン抜けて勝どき駅までいけばそんなに距離感じなかった。
BRT次第だけど、晴海にこんなにマンション建ったら都バスの路線も見直されるかもね。
難しければ、晴海ライナー(だっけ？)を延長するようバス会社に申し入れるとか、あれは民間だから柔軟に対応してくれるんじゃない、お金になりそうだし。
トリトンが絡んでいれば巻き込んで。

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平日通勤はシャトルがあるから問題ないですね。
しいて言うと土日ですかね。クロノやお隣三井と上手く提携したりして、土日にイオンやららぽーとへのシャトル出せたらいいですね。

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>>781
事実ですか？

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静かで抜け感がばっちりですが駅から遠すぎるのがネックですね
眺望が永久保証の部屋なら欲しいですが運河向きがないのが残念です

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>>781
>>784
南向き契約者です。
781さんのレスが気になったので、昨日現地を見てきました。

小雨の降る曇り空の下でしたのではっきりとは見れませんでしたが、目をこらして見る限り、南側の壁やガラスに傷・割れが発生しているようには見えませんでした。

落下物については、あれかな〜？と思われる物もありましたが、単なる資材にも見え、プライベートルーフガーデンの上なのでよく分かりませんでした。

結論、落下したのは事実かもしれませんが、取り立てて何か影響が出ているようには見えませんでした。
また、もしプライベートルーフガーデンや壁面に破損があったとしても、完成前には必ず修理されるかと思っています。

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>>786
ガセだよ。

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>>786
私も南側契約者です。
本日確認しましたが、異常は見られませんでした。
プライベートルーフガーデンにあるフェンスのような資材は、いつも置いてあるものです。

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>>788
確かに土曜日には、南側最上階の足場が1/3くらいなかった。地上で、大きな鉄製のようなものの分解作業をしてました。
あれが落下したとなると、120m以上落下したことになりますね。かなりの衝撃かと。
781さんの旦那様が撮影されたとのことなので、事実であると思いますが。

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てか、南側の契約者、誰か営業に問い合わせたら？笑
事実ならさすがに嘘は言わんでしょ。

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事実だとしたら映像を見たいところですね。
テレビ局にでも売り込んでるのかな。

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第4期2次：40戸

あれ？計算間違ったかな？
4期で終わりなのかな？それとももう少し残っているのかな？

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パークタワー晴海が売りに出たら完売るんでしょうね

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じゃあまだしばらく先ですかね？

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仕様は良いのに売れませんね
クロノレジデンスと共用部を共通化しなかったのが敗因でしょうか？

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クロノレジデンスとの共用部の共同利用は、共同利用できた場合にプラス要因となるかもしれませんが、共同利用できないからといってマイナス要因になることはないと思います。クロノとティアロを全く無関係なマンションとすれば、共同利用できなくて当然ですので。（個人的にはシャトルバスを共同運行して欲しいですが）

この物件のマイナス要因は、駅からの距離が堂々の1位だと思います。ゆりかもめだろうが何だろうが、徒歩10分の壁は一般的に非常に高いのだと思います。ティアロは、駅徒歩13分を許容できない人には検討対象にすら挙がらないわけですが、この辺りの地域でタワマンを探している大多数の人が駅からの距離を気にしているということかと。
これはこのスレでも散々ネタになってきた点ですし、今さら誰も異を唱えはしないと思います。

この物件のマイナス要因をもう1つ挙げるならば、個人的には、全熱交換式24時間換気システムが実は影のネガティブ要素になっていると思います。

このシステムはその効果を理解すれば相応に良い設備なわけですが、如何せん、一般ウケしない設備です。相当なコストも掛かっているだろうに、HPやsuumoで大々的にアピールしていないのは、アピールした所で検討者に伝わらないと三菱地所も認識しているんだと思います。

また、このシステムが影響して（オール電化であることも原因となっていますが）パイプスペースを確保するために窓の開口部面積が狭くなってしまっています。中住戸だと、もともと縦長の間取りであることに加え、お世辞にも広いとは言えない開口部が、モデルルームなどでも心理的に狭さを感じさせてしまっているのだと推察しています。
更に、このシステムはリビングが織り上げ天井となる原因となっています。この換気システムが無ければ、もう少しフラットな天井が実現できたかもしれません。

私は中住戸の契約者ですが、私のように上記の2点を気にしない、或いは納得した上でそれを上回る良さを見出せる人が母集団として相対的に少ないことが、苦戦の理由だと思っています。

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自分の投稿の長文さに驚愕

シンプルに言うと売れ行きが伸び悩む理由は2つ
・駅から遠い
・全熱交換式24時間換気システムは過剰

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>>796
全熱交換機は他のマンションが仕様低下になっているなか、凄く良いと思うのですが、受けないんですかね。私も中住戸で、確かに開口部が狭くそこは残念です。しかし先日現地にいって、KTT、DTとロケして、やっぱりティアロの開放感に惹かれました。

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>>798
全熱交換器はとても良いですよ。このシステムが過剰で、が理由にはならない気がしますけどねぇ。やっぱり駅距離が最大の理由ですかね。懸念点を払拭するだけのものを感じている方が契約してると思いますし、駅近は沢山あるかもですが逆にこの距離を歩けばあの開放感に辿り着けるというのも最大のポイントかなと思います。地方なら兎も角、都心でですからね。

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解放感が魅力的だが駅から遠いね
有明に特徴が近い気がしますが有明はゆりかもめが一応あるし

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仮に駅遠の湾岸タワーニーズをクロノとティアロである程度狩り尽くしてしまったとしたら、隣の三井はどうなるんだろうか？

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>>801
だからディズニーと手を組んだのでは？
パークタワー晴海の一期の販売戸数は注目です
秋くらいに販売開始なんでしょうか？

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あちらは坪400万超えらしいし、客層が違うのでは？

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全熱交換式は全くアピールされませんでしたが、アピールも無いのにその影響で天井がやや凸凹しているところはネガティブにとらえられるのはわかります。
特に、新豊洲とか豊洲の三井の物件は天井フラットですからね。
モデルルームの見た目の比較だと他物件の方が良いかなと思う人がメジャーなのもわからなくもない。

お隣のパークタワー晴海は天井高が2.6mのようですが、フラットにその高さだとかなり良いですね。

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天井高2.6mだと、スッキリと高級感でますよね。

とは言っても、ここの価格帯だと、凸凹天井は、我慢するっきゃないのでは？

値段に見合った買い物って言う事で、中々、全てを満たす物件はないですよね。

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400で隣が売りにでても、まったく売れないでしょう

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>805

価格とその他条件のトレードオフですからね。
階高3.3mというのは他物件比較では高い方なんですけどね。

ちなみに、八丁堀の物件は価格に見合わず天カセがついていませんが、天井高を確保するために天カセを入れなかったと営業さんから聞きました。
八丁堀の物件界隈でタワーで天井高を確保することが希少性を産むとかで。

何を重視するかですね。

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パークタワー晴海は実は計画中止とかあるんじゃないかって思ってます

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オリンピック特需もそろそろ終わり。
高値で買ってしまった人はご愁傷様。
あとは実需層が動いてくれるほかないんだろうけど消費増税を控えてサイフのヒモは硬いよ

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>>808
でもガッツリ工事しちゃってますし、モデルルームも完成間近ですから。

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うーん・・・面白い議論です。

先進国で駅からの距離が不動産の価値を計るのは日本だけです。
いつまで日本が世界の中の「特殊」な先進国でいられるのか？？？
あるいは日本自体が変わって世界の先進国と同じ感性になるのか？？？

先進国の中で日本ほど貧富格差のない国はありません。
そして先進国の不動産価値が公共の乗り物の近さで決まることは決してありません。
何故なら富裕層は公共の乗り物に近いと言うことはイコール環境の劣化を意味します（良い悪いの問題でなく）。
従って新たな交通機関の駅が近くに出来ることを非常に嫌います。今（このサイト）の議論と正反対の議論が常に起こっています。

上から目線とかに反応されるナイーブな方に本稿が届いてしまったなら申し訳ありません。
活発な意見交換の場が構築されることを期待したいと思います。

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それは東京は大変鉄道が発達しているためその交通利便性はその他手段と比較して圧倒的に高いということ。東京はとにかく土地が狭いため、自家用車の移動では渋滞での時間や駐車場代などコストがとにかくかかること。

欧米のような車社会ではないというのが決定的な差。また、郊外におけるライフスタイルの魅力が欧米よりも大変乏しいのも原因でしょうね。欧米に海外赴任の経験があるかたなら言いたいことはわかるのでは。

つまり駅距離が重要視されるのは、都市の構造や生活環境、スタイル、住民の価値観が違うのでこれが変化するというのはちょっと考えにくいですね。

ただ徒歩13分は決定的な距離ではないと思う。それに見合う魅力がある生活がそこにあるならば問題にはならないと思いますよ。より社会が高齢化したときには、都内でこのような開放感のある立地が見直される可能性はありますよね。

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お金があるなら佃を買えばいいだけの話でここの客層は違うでしょ。

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確かにお金があったら、駅近のタワーマンションの高層階ですね。
とても、普通の人のは買えませんが。。。
駅遠だから、この価格でこの眺望を買えるので、何かは妥協しないと行けないですね。
私は駅近・眺望なしが良いと思いますが、好みは人それぞれだと思います。
このマンションで眺望が悪い部屋の魅力はどういうところなんでしょうか？

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眺望が悪い部屋は、北と西向きになりますけど、東、南と較べたらの眺望が良くないだけという話で、その分、東、南より安いので良いと思います。北、西も囲まれ感もないですしね。しかも二年前の価格水準で、玄人受けする高仕様が手に入れられる数少ないマンションかと。

北向きの眺望は都有地次第ですが、眺望以上に、レミコン跡地含め再開発の余地があるのも晴海二丁目の魅力てす。

とはいえ、何度も言われるように、この駅距離が受け入れられないと難しいマンションでしょうか。

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隣のクロノと違って、ここは北向きが安くないんだよね。30階以上だと290万越えるし。

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北の遊休地に何がたつか気になりますね
高層ビルがたたないことを祈りますよ
まあ駅から遠いからオフィス需要はそんなにないと思いますからでかいオフィスビルはないと思いますが

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都有地は晴海フロントと同じビルが3本建つと思ってた方がいい。
建たない可能性もあるがそれは開発が進まないってことだから良いことではない。

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>>811
ウチのばーちゃんも昔似たようなこと言ってたらしい
「あんな駅前の痩せた土地で畑ができるか！」ってｗ
親父は未だに「あの時駅前買っときゃ一財産築けたのに・・・」って言ってるｗ

お屋敷街と言われるところは不便が便利って側面があるし、
ここもプレミアム層やリタイア層はそういう理由もあると思う
ただ海外がぁ～富裕層がぁ～と言ったところで、
日本の都内の不動産の価値観は駅遠＝デメリットに他ならない

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人々の価値観がどう変わるか・・は興味深いですね
ＰＷＣの予測によると、２０５０年の日本のＧＤＰはインドネシア、ブラジル、メキシコにも抜かれて世界７位。
いまのフランスやイギリスあたりのポジションです。
ヨーロッパに住んだことがある人はわかると思いますが、彼らは経済競争に対する意識は強くなく、生活の豊かさを重視しています。なので、都市でも中心部はお金のない若者ばかりで、富裕層は郊外に住みます。
通勤が便利＝資産性が高いという価値観がないのです。
こうした社会に日本が近づく可能性は大いにあると思います。
思えば３０年前の日本は駅のホームでみんなタバコをプカプカやっていたのに、２０年前にはホーム端の喫煙所に追いやられ、１０年前にはその喫煙所もほぼなくなりました。これはヨーロッパで起きていたことが２０年おくれで日本にやってきた一つの例です。
不動産はどうなるかわかりませんが、晴海は今後どう変化していくか楽しみな街ですね。
都内でも、いや日本全体を見ても、これほどどう転ぶかわからない街は少ないかもしれません。

スレ違い失礼しました。

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