ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？　Part9

儲かります。
急いで先着住戸16戸を買いましょう！

急がないと手遅れになりますよ。

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キャピタルゲインを目的にした不動産投資を素人が行うことってあるのですか？
ここで出てくるのは単なるネタだとは思いますが、実際にそういう目的で購入する人っているのですかね？

住宅は基本的に住む目的で購入する人向けには色々と税金での優遇がありますが、純投資になった瞬間にその旨味がなくなってしまうので、期待リターンは相当下がりますよね？
不動産で売り買いするよりも、流動性リスクを考慮しても証券の方がはるかに良いと思うのですが。
REITもありますしね。

もちろん賃貸に出す前提であればまた話は変わりますけど。

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やっぱり今買うなら駅4分になるDTですかね。
ここも楽しそうなんだけど、駅から遠すぎるよね。
マンションは立地で選べが基本だし。ここは駅からとおすぎる。

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駅から遠くて、バス停もないけど、いい物件です。

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>>54
価格がやすければ妥協できるけど。

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社の方針で利益至上主義です。

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>>53
勝どきの開発によって、ドゥトゥールが9分から4分（5分短縮）になるなら、ティアロも13分から10分（3分短縮）くらいにならないかな？
駅構内で歩く距離とか、晴海通りを渡る点は無視して、表記のみを考えたとして。
実態がどうであれ、徒歩10分になればリセール時に「10分以内」のフィルターに引っかかるんだけどなー

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>>52
そんなやつわんさかおるわ。

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ティアロで引っかかっちゃった、にはなりたくない

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>>53
もうさぁその話題飽きたよ。他にないの？見飽きたしまた言ってるよって感じ。DTにしたいなら同じ内容をDTスレに書きなさい。

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この物件の魅力は一般的な相場感で測りきれないところにあるんじゃないかしら。

遊歩道、水辺と一体化した環境は素直に「住みたい」という気持ちにさせてくれる。
もちろん駅遠で良ければの話ですが。

このあたりはKTTとの違いであり、DTのそれとも一線を画していると思うわ。

リセールを考えたときにも、「ここに住みたい」と感性に訴えるこの物件の魅力は、定量的ではないにせよ確かな「バリュー」であろうかと。

投資向きか？と聞かれると、一義的にはNOなんでしょうけどね。これだけの魅力を持つ物件は、一定の人気は維持すると見ています。

あら、なんだかステマみたいね。ウフフ

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>>57
有り得るんじゃないの？
ルートとか場所とか詳しく知らないから実際どうなのかは分からないけどね
つーかＤＴではセールストーク（漁夫の利だけどｗ）に用いられてるのに、
ティアロじゃ話題にも上らないっていうｗ
デベ（ポジ）さんも調べないのかな？それとも全く影響を及ぼさないとか？

余計なチャチャばっか入れてないで、
こういう時こそ「ティアロ契約者」さんの出番だと思うんだけどねぇ・・・

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ここから新たに計画されてる駅入り口へは、銀座に向かって黎明橋左の歩道を渡って運河沿いのマンションの先を左折するため、表記的にもせいぜい1分の短縮程度なんじゃないかな。

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>>63
クロノも短縮されますかね？10分切るならクロノ中古もおもしろい。

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＞61

一定の嗜好の人にせよ、住みたい、と思わせるのであれば、市場価値は維持されますよ。

逆に、されないのであれば、その価値がないということです。

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>>61
爺の次は婆かよｗ
ティアロ契約者さん共々お腹一杯なんですけど・・・
能天気なポジなのか、褒め殺しのネガなのか最早分からないよね
つーか誰もが「住みたい」と思えば、ここまで残らないだろｗ

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新築で後半あたりまで売れ残った部屋って、中古になったらもっと人気ないんだよね～

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事実！
ティアロ契約済みさんが出没してから１戸も売れてません。

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某有名サイトの統一基準による騰落率比較（+は中古価格が新築価格より上昇）
数字は5%刻みに丸めた。

(+35%±2.5%)
シエルタワー(竣工2006年）

(+25%±2.5%）
クロノ(13年)／ＴＴＴ(08年)／ＰＣＴ(08年)

(+10%±2.5%)
プラウドタワー東雲(12年)

(+2.5%以内)
ＰＴＴ(12年)／ザ・トヨスタワー(09年)

(-5%以内)
ザ・ツイン(09年)／シンボル(09年)

あの3.11を挟んでも
シエルタワーは約10年住んで3割以上価格が上がった計算。
ツインやシンボルも通常の範囲でしか下がっていなかった。
クロノが大きいプラスなのはティアロの安心材料。

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3期3次は30販売ですから、ペース的にはパークタワー晴海の販売を待たずして完売も見えてきたのではないでしょうか。

豊洲の物件の予定価格も見えたわけで、待つ人は待つ、急ぐ人は急ぐということで良いのではないでしょうか。
売れてないと思うなら待てばよろしいでしょうが、MRくらい行って自分で情報とってから判断するのが良いのでしょうね。

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>>69
わかりやすい。ありがとうございます！
クロノとティアロの価格差から計算すると、ティアロも10%〜15%はUPするのでしょうか。

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将来のことは分かりませんが、ひとつの安心材料にはなるかなと。

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今の市況がいつまで続くか。今がピークならあとは少しずつ下がるのみ。

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このマンションの安心材料としてはパークタワー晴海がありますね、

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>>69
クロノの25パーは俄かに信じ難いと言うか、
サンプルも少ないだろうし鵜呑みにするのは危険じゃない？

ただ単純に囲まれるティアロよりクロノが立地は上だろうし、
分譲単価もクロノ比で5、6パー（その内3パーは増税分）は乗ってたはずだし、
クロノに関しては現状で分譲価格＋10パーぐらいの価値は普通にありそうだけどね

まあ隣に似たような新築物件売っててしかも転売後はアフター受けられないし、
今すぐ住みたいって人以外は積極的にクロノの中古を欲しがる人が居るとは思えないけどね

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>>75
つまりティアロが完売すればさらに値上がり、クロノティアロともに中古が活気づくと？

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>>76
どこをどう読み解けばそういう結論を導けるんだ？ｗ
先着順で普通に買えるんだから現状の相場というか、
ちょっと割高ってことなんじゃないの？

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>>39

タクシーがハイクラスって（笑）
大丈夫？

つか、そんな人がタワマンなんて検討してるの？
頼むから管理費とか滞納しないでね

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>>67
そんな単純じゃないでしょ。個人売買と一緒ですから。一期一会です。

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なんだか妙に活気付いてきたな、このスレ。

平静装ってパークタワー待ってたが、、。
土地が安いとか、いろいろ憶測あったが結局割高つかむはめになるのか。
ティアロ、最近聞いたら気になってた間取りが無くなってた。３つほど聞いたけど全部。
ネット情報には出てないけど、ここんとこ物件動いてるみたい。

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２ヶ月ほど前までは、ネガが来ることもなかったのに、急に増えて。この動き、どう読み解く？

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クロノの方が微妙とは言え駅に近いし、なにより眺望の差がでかいでしょう。
メインの南側は完全に抜けてるんだし、西側だってそれなりだし。
ここは両隣には挟まれて眺望悪いは駅までは遠いわだしね。
しかも時期が違うとは言え、クロノより割高なんだからね。。。
そりゃ売れ行きも悪いでしょうに。

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>>81
なんらか、状況は変わってきているということ？

とりあえず週末もう一回MR行って確かめることにする。これで閑古鳥なら気にする必要もないし。

結果はたぶん報告しません、笑

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>>81
ほんと、最近の書き込み増加はなんなんでしょ。
ここの所しばらく、ポジってもネガっても2,3個くらいしかレスが付かなくて、ティアロ契約済さんの独壇場だったのに。

パークタワー晴海の価格待ちだった検討者が、パークホームズ豊洲の相場が想定以上だったことを受けて、パークタワー晴海の価格見通しを引き上げたために、結果的にティアロに値ごろ感が出てきたって感じかな？

加えるならば、ベイズの完売によって湾岸地域での新築タワーマンションの供給数が減ったことで、恒常的に発生しているであろう湾岸地域での新規検討者における選択肢の中で、ティアロに対するウェイトが高まった可能性もあるのかな。

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さらに言うならば、そうした流れを受けてティアロ人気が高まることを嫌った一部のネガの人が、ネガティブアピールの展開を強めている、というのは考え過ぎかな？

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>>84
なるほど。
妙に納得です。

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>>57です。
言い出しっぺですが、気になったのでGoogleマップで測ってみました。
結論：変わらない。

・現状：11分/1.0km（たぶん90m/分計算）
・将来：11分/1.0km
※80m/分換算で12.5分/1.0kmなのであながち間違いではないかと

現状から1分すら短縮できませんでした。。ちょっぴり残念。

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ちなみに晴海フロントの前のバス停まで歩道を歩いて3分/270m。
（やっぱりGoogleマップは90m/分ですね）
不動産の表記に使われる80m/分に換算すると3分22秒なので、切り上げて4分表記。

晴海フロントと都有地の間の通路でショートカットして良いならば、60mほど短縮できて210mになるので、80m/分換算で2分37秒となり、切り上げても3分表記。

仮にBRTの乗降場所が今の晴海フロント前のバス停とピタリ同じ場所になった場合、BRTまで3分と表記が可能。
こっちに期待したほうが、その時のニュース性も含めてメリットがありそうですね。
頑張れフィーダールート！

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>>84
のらさんでさえパークタワーの価格見通しはパークタワー≦ティアロからパークタワー＞ティアロに変遷して残念感が漂ってましたね。

２丁目は駅から遠くて、そのぶん開放感があるのがいいところですが、北側都有地、BRT、パークタワー価格、レミコン跡地など不透明材料が多くて手が出しずらかったですもんね。
パークタワーの価格帯が見えてきたことでティアロとの比較が一気にしやすくなった感じはありますね。

あとは好みで両者から選ぶか、２丁目を見切るかって感じだし。

動く人は動くタイミングですね。

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おっしゃるとおりですね。
残り16戸になりましたが、先着販売から抽選販売に変わりそうです。
今週末が最後のチャンスでしょうね。

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>>90
16って。。まだまだ売れてない部屋はたーくさんある。300くらいはあるのでは？

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それも含めて今月中には売れるでしょうね。
ティアロ契約済さんがここに来なければという条件付ですがね。

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300なんて残ってないでしょ、という指摘が困るわけですね。
わかります。

だいたい3期3次の販売が30なんだから今月中の完売なんてあるわけないです。

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先週行きましたが、先着順はだいぶ残り少なくなってました。

３次販売向け？でまだ戸数ありましたが、北側の投資向け（50㎡代）が多く居住向け？は選択肢が限られてきた印象。
東側上層で３次まで取り置いていたなかなか良い間取りがあり、このあたりは争奪になったんじゃないかな。
キャンセルあれば１～２戸残ってるかどうか。

勝手な憶測ですが、ネット掲載している部屋はその間取りの最安値の部屋なので、それらの部屋はいつでも売れる前提でうまく他の部屋に客を誘導しているのかも。カラーパターンも異なるから、客の好みに合わせてさりげなく他の部屋を進めてみたり。
だから外から見ると全然物件が動いてないように見えるけど、実はその間に良き部屋、割安感ある部屋はどんどん売れてるってことなのかも。

まえに営業の人から良い部屋は週末まで待つとダメだと言われた。
来る人は有休取って申込みに来るって。

ちょっと前まではティアロにそこまでの切迫感はなかったが、ここにきてＭＲの入りがかなり増えているらしい。
先週行っといて良かったと思ってる。今週末が本当にラストチャンスかもね。

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なんとなーく、第3期3次の後の未販売住戸は120戸前後くらいだと想像している。
根拠は無いですが。

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>>94
これから買おうとしてるならそんな書き込みしない

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>95

私が数えたところではもう少しばかり少ない感じではありましたが、誤差の範囲としても30戸/月ペースの販売で秋までには完売。
20戸/月であっても秋口頃に終盤戦なのでパークタワー晴海とはほとんどかぶらないというのが私の見立て。

パークタワー晴海は夏ごろに事前案内会を開催するでしょうからそこまで待てる人なら仕様や価格の比較も可能なのではと思います。

パークハウス豊洲の一期が6月頃であったと思うので、その前にパークタワー晴海の価格などが出てくることは無いでしょう。

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>>96
あ、はい。
自分はもう決めましたので。

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今となっては湾岸1番人気マンションとなりましたね。
決断が遅かったことが悔やまれる。
お隣PT晴海はここより安いみたいだが、デザインを含め見劣り感が否めないから、ティアロを手に入れた方が羨ましいです。

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>>99
またそういうことを言うｗ
晴海タワーズ、ＰＴ晴海の三本の中では一番残念というか不利だと思うけど・・・

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>>100
同感。まあ部屋位置にもよるが。

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２期２次の推移（公式の物件概要より）
・2014.10先着22戸発売　→　2015.01　残17戸　→　2015.03　残16戸

５か月間で6戸しか減っていない。
これが現実。

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>>99
決断が遅いってまだまだこれだけ残っているのにw

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ネタにマジレスは厳禁です。

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このペースですと、完売までに２０年かかるってこと？

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まだ数としては一定数残ってるでしょ。
好条件の部屋が残ってるかは別として。第３期のおこぼれも出てくるタイミングだから、狙うなら今かね？

とか言ってる間に、動く人は動く。
こんなとこでお茶にごさずにね。
わかってはいるんだけどねー。

湾岸No. 1ではないと思うが、相対的に浮き上がってきたかんじ。こうなってくると、あの外観とか専有部分の仕様とかが良く見えてくるんだよねー。

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>>106
昨日今日検討を始めた人は仕方ないけど、
一年ほど探してるような人が、焦って今飛びつくのはセンスないと思う

周辺状況（ただPH豊洲もPT晴海も売価が確定した訳ではない）で浮上しつつあるのはその通りだけど、
本命不在で押し出された人気馬って多分に危険をはらむから注意は必要だね

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>>107
おっしゃるとおりですね。
１年前から探してる人にとってはもはや飛びつく部屋は残ってないかもしれませんが。

ここまで待って妥協して決めるぐらいなら、いっそ市況が落ち着くのを待つぐらいの腹をくくれってことですか。
そもそも。

妥協せずに買える部屋が残ってればラッキーですが。
そろそろそれも厳しそうですよね。

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来年は消費税も上がるし、秋ごろから駆け込み需要もあるだろうから問題無いでしょう。　クロノとPTに挟まれていると言ったってDTよりは遥かに解放感も有るから大丈夫。　不安要素は、北側の都有地にどんなのが建つかだけだと思うけど。

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視界も明るい！　未来も明るい！　
これだけ不安要素の少ない物件も珍しいよね！

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>>102
先着順の中で対象住戸が入れ替えられているように見える。
よく見てると、面積や最多価格帯が微妙に変わってたりする。

具体的にどんな売り方なのか知らないし、本当にそうだとしても、そういう売り方がアリなのかは知らないけど。

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三菱の売り方は独特ですね。住友はもっと独特ですが。

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パークタワー晴海の値付け次第でこのマンションの運命は決まる。

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>>109
たしかに北側がどうなるか気になるね。。

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建物の高さは30階程度の制限があるはず。
昭島にできたアウトドアパークみたいなの、できないかな。

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107さんのおっしゃる通り

市場に飛びつかれなかったのは理由があります。

今から買う人ってセンスないと思うし、それなりの人なんだろうね。まあ他人の損得だからどうでもいいけど。

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>99

販売してるかも知りませんでしたよ？

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最もセンスがないのはサンクコストバイアスにとりつかれたり、期待収益を逸したと思い込んでマーケットをフォローできない人。

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元々資産としてではなく、住まいとして探していたのでここは気になっていたんですが、生活するうえで近くに駅もバス停もないことに気付き無念ではありますが、諦めざる負えませんでした。

交通インフラを必要としない方には素敵なマンションライフをおくれると思います。

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>>99

PT晴海はティアロより高いでしょうね
PH豊洲が坪320万円なので、おそらく300は超えてくるでしょう。ティアロよりも１割くらい高くなるのでは？

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それはあり得ませんね。
PT晴海がティアロより高くなることは。

三井はきちんとリサーチする会社です。

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主観で断言はどうでしょうか。

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PT晴海は多分高いよ。330でもおかしくない。

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PT晴海が330なら浮遊客は皆DTに流れると思われる。

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PH豊洲があの価格で
販売がどうなるか次第じゃない？ここの価格がどうなるかは。

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仮にPH豊洲の価格に消費者が着いて来れなくて販売苦戦した場合、なおさら三井はPT晴海について低価格を売りにすることは出来ない。PT晴海を安くすればするほどPH豊洲が高く見えてしまうため、豊洲は売れ残り、晴海の利幅は少なくなってしまうから。

とするならば、PH豊洲とPT晴海の価格帯は似たような水準に設定するのが賢明かと。交通の便が良い江東区と、交通の便が悪い中央区。蓋を開けてみたら坪単価は一緒だったりして。

駅距離も考えると、DT＞PT晴海＞ティアロ となるのが当然っちゃ当然なのかもね。

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物件なんて所詮は相対評価だから、状況に応じて見え方が違うのはしかたないわね。

最初に買った人、待った人、飛びついた人、それぞれのお財布事情とその時の周りの状況でベストな判断をして今を迎えているのでしょう。

ひとつ言えることは、最後まで動向を見守って、あー結局どこそこの物件がお得でしたね、ってレビューするためにこの掲示板覗いてるわけではないでしょってことね。
それが趣味の人もいるでしょうけど。

迷ったら好みよ。生理的に好みの物件買うのが結局後悔しないのよ。
好みじゃなければ妥協しないでデズニーかお風呂のマンション行ってらっしゃい。

そして同じ趣向の人が集まって住めれば素敵な結末よね。ウフフ

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>>127
いや、その説の逆を
三井はパークタワー豊洲とパークタワー東雲でやった。
パークタワー豊洲は１期１次から即日完売できないで苦戦し、
その完売前に東雲が低価格を売りにして販売開始された。

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>>129
豊洲と東雲ならそれが自然でしょ。

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レミコン跡地は三井さんがうまくまとめるとして、やはり北側都有地が気になりますね。あそこに何が出来るかで２丁目の表情が変わってくる。交通インフラ整備の重要度も。
が、今のところその交通がネックなんだよなぁ〜

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>>128
婆さんは購入者ですか？ここは売れてないですが見た目がカッコいいですよね～。

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小さい子供がいるかどうかで「中央区」の重みは違うでしょうね。
役所の各課をまわって事情を調べましたが、圧倒的に中央区＞江東区です。
法人税収入って偉大ですね。

晴海２丁目が子育て向きかどうかは置いときますが・・・笑

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たしかに、単純に見ためがかっこいい。

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>>133
中央区と江東区の子育て支援の違いを具体的に教えて！！

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待機児童　江東区＞中央区
保育料の補助金　江東区：入園料補助最大70,000円まで
　　　　　　　　中央区：毎月補助（最大50,000円まで）

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江東区はそもそも児童数が桁違いに多いので、待機児童も多くなるし、一人当たりにかけられる金額も制限されますよね。
どちらの区も児童数が増加している一方で待機児童は減少という意味では努力の跡が見られます。

>136 に記載のある保育料の部分は大きな差がありますね。
まず認可保育の保育料の最高額が中央区<江東区です。
月当たり数千円の差ですが。
これは微々たる差ですが、大きいのは認証保育の補助ですね。
これが >136 に記載があるもので、中央区では認可保育と認証保育の差額が最大で毎月5万円補助。
月々数万円程度気にしないというのであれば大した話でもないですね。
認証保育に預けなければ関係ない話でもあります。

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>>136 さん
調査不足

>保育料の補助金　江東区：入園料補助最大70,000円まで

この補助金は、あくまでも私立幼稚園に入ったらの補助金です。
中央区は私立幼稚園なし、全部●区立●なので、補助金必要なし。


認可外保育施設の補助なら、
中央区の補助は最大5万円/月　＞　江東区4万円/月

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福祉なら、高齢者に対しても
中央区と江東区では違いますよ。

中央区の高齢者は、ほっとプラザ晴海等を無料で使って健康増進できる。
江東区の高齢者は、東雲の施設を有料で使うことになる。

ちなみに、千代田区港区も中央区と同様。

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補助金助成金については一般論だけど、
税収が潤沢な港区中央区は充実してるって言うよね
あと地味に江戸川区とかｗ

ただ所得制限があったり毎年微妙に変わったりするから、
しっかり役所に確認したほうがいいと思う
極論だけど子供が増え過ぎて税収減ったら打ち切られることもあるだろうし、
特にこのクラスのＭＳ買うような層は、
所得の問題でほとんど関係ない場合も結構あったりする

蛇足だけど「5000円ぽっち（子供手当）じゃミルク代にもなんねーよ！」
って思わず口にしちゃって引かれたことがあるｗ

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ごめん、ＭＳでなに。。。

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１人あたり税収なんてほぼダブルスコアでしょ。
住民１人にかけられるお金のレベルが違う。
妊婦さんにタクシー券配るぐらいだからね。

ということで中央区の圧勝という認識でよろしいかと。

晴海２丁目で中央区を鼻にかけるのもイタイけどね、笑

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ぜんぜん～

中央区のも事実だし、

晴海の未来はこれからわよ＾＾

期待してます

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135さんの雑なクロスにこの飛びつき！
やはりティアロに起きている！？

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やはり、お隣のパークタワー晴海と同じ三井物件であるパーフホームズ豊洲の価格は衝撃だったかも…

ティアロの割安感が際立ってくる

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豊洲のスレで、
インターの話題が盛んにされていたけど、やはり、晴海の方も、そういう志向のかた、多いんですかね？

インド式インターとか、今なら、まだ入れるかな、と少し期待したり。とりあえず、子供はプレに通わせようと思っています。

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高くても価格に見合う価値があればPT晴海もありなんだが。内部共用施設とか、もう少しディティールがあればね。

内部がティアロなみか、専有部分はティアロに軍配だろうから、そうなるとシンプルでもカッコよくて割安なティアロが魅力的に見えるね。

さっさと売っちまおうよ。チンタラしてずに。
波が来てますよ！菱の営業さん！

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佃の低層、単価320のMR見てきたけど、内装はティアロの圧勝でした。湾岸随一の仕様は嘘ではないと実感。

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>>149
佃二丁目？
晴海と違い、敷地がリバーシティと同じでブランドだから。

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