ザ・パークハウス 晴海タワーズ ティアロレジデンスってどうですか？　Part9

リセールが最重要なら湾岸エリアはリスクが大きいんじゃないですか？　オリンピック後の落ち込みもあるだろうし、南海トラフ地震なんかあれば一発で値段がつかなくなることもあります。　そうなると、駅との距離がどうのでは無いですよね。　私が気になったのは、スカイズとの距離だけでした。　あれだけ離れていれば、カーテン開けっ放しでも問題無さそうです。

>>280
そうですか。やはり駅距離は、リセール価格に最も大きく影響する要因ということですね。
それならば、現在は駅遠だけど、そのうち近くなるよ！っていう物件が、結構リセール時に高くなりそうですね。
例えば、そのうち新駅できるとか、近道ができるとか･･･。
BTSはあまり効果ないかもしれないけど、ここは電車の駅に近くなる予定はあるのかな？
もしくは、そういう観点からすると、どのマンションがいいのでしょうか？

駅距離と騰落率の関係。
http://shimesaba.dyndns.org/?p=16846

買値と売値の比率ですから、買値が安ければ駅距離があっても騰落率は悪くはならないでしょう。
タダになるわけ無いのですから。

>>282
そういうのはあまり期待しはい方がいいですね。情報が出た瞬間に織り込みますから。おかねあるなら駅直結物件を抽選覚悟で買うのがいいでしょう。

少なくとも投機的に購入する物件ではないね。実際、購入者もこの環境がよくて長く住みたいと思った人が大半でしょう。スカイズやベイズと同様にね。もちろん、経年なりに売値はつくだろうからその時はそれでいいと。みたいな感じじゃないでしょうか。

>>282
リセールの場合、大前提として「人気の街は値上がりが期待できる」と考えるのではなく「人気の街のほうが値下がりしにくい」って考えたほうが良いのではないでしょうか。
駅近と駅遠を比較した場合、駅近のほうが買い手が付きやすいので価格が維持しやすく、駅遠は買い手が少ないので値下げ圧力が働きやすい、っていう需要と供給の関係でしかないと思います。

その上でリセール時の値上がりを期待するならば、人気エリアかつ希少性の高いマンション、即ち供給を上回る需要が見込まれるマンションを狙うか、今は人気が無いけれど将来人気が高まるだろうエリア、即ち需要が急増するエリアを狙うか、の2択になるかと。
あえて湾岸地域で例えるならば、前者が佃リバーシティの中古、後者がパークシティ豊洲のイメージです。

それ以外の要因での値上がりというと、もう少し広範囲での地価上昇や建築コストの上昇もありますが、もしリセールで買い替えをするならば、買い替え先のマンションも値上がりしているため、実質的には値上がり益は享受できません。

なお、新駅の設置は殆どの場合で新築価格に織り込まれているので、相当の情報通でなければ難しいと思いますよ。

>>286
つまり、286さん的には「今は人気がないけれど、将来人気が高まるであろうエリア」が豊洲で、パークシティ豊洲がリセール的観点からはお勧めっていうことですね。
豊洲って、もうすでに人気エリアだと思いますけど、まだまだイマイチって思ってるのでしょうか？それにパークシティ豊洲って結構いい値段つけてるし。
今は何もない新豊洲のスカイズなら話しわかるのですが･･･。
全く同意できませんね。

>>287
違います。
パークシティ豊洲は新築の頃の話です。

隣のパークタワー晴海の板で北側都有地が決まったと書き込んでいる人がいますが、誰か聞いた人いますか？

速攻で叩かれているのでガセっぽいですが、、、

>>286
三井が街造りに関わったエリアは強いねぇ・・・

晴海はどちらかというと王道豊洲っていうより東雲有明っぽい印象だけど、
三井の勝どき再開発が完成すれば多少なりとも恩恵はあるだろうし、
まあいいんじゃないの？
駅距離の法則で勝どきが厳しい状況になれば当然それ以上に影響を受けるだろうけど、
勝どきと豊洲に挟まれてる立地で、大きく資産価値が毀損されるとも思えないしね
※湾岸特有の地盤リスクは除く


>>289
何でああいった原野商法紛いにすぐ反応するかなぁ・・・
都有地なんだから動きがあればすぐ公になるから心配すんなってｗ

たまにいますよね、すごいうえから目線のひと。
だいたい大したこと言わないんですよね、、笑

売ることを前提に買っていないのでリセールについて言及するほど情報を持っていませんが、売却時の騰落率を決めるのは2つの要素がありますね。

1つは買値。安く買っていれば上がる可能性が高いのは明らかで、需要がない時、すなわち不況期に買うのが良いですね。
あるいはミスプライスされた物件ですが、この場合は抽選必至。抽選倍率が低いのにミスプライスということはあまり考えにくい。

もう1つは物件の魅力度の上昇。
要は、街が開発されたりして利便性が高まるなどして、街の魅力が上がる場合。
あと三井が「経年優化」という言葉を使っていますが、経年で物件の魅力が増す要素がある場合。植栽とか諸々。

晴海がどうかというと、現時点での割安感は特に無いと思うのですが、選手村に大量にマンションが供給されたり、勝どきエリアも再開発がいくつかあること、そして新豊洲もまだまだ開発があることを考慮すると、街としての魅力度は上がることはあれど下がることはあまりないでしょう。
下がることがあるとしたら、地震で物件や周辺地域が大被害を受ける時とかですかね。

株と似てますね。
短期でのボックス相場で儲けたいのか、長期での企業価値の上昇で儲けたいのか。

そもそも家なんて儲けるために買うものでは無いので、税金も住むために買う人がお得になるようになっていますけど。

駅遠も資産価値としてデメリットだけど、

晴海は液状化が心配。トリトンや向かいの公園も被害があったからね。

次の地震でも液状化はするだろう。

なんだかんだ言っても、晴海2丁目は良いと思いますよ。　三菱＆三井と言う一流どころが、それぞれのトップグレードのものを並べて作るんだから、一流と三流が入り交じる地域みたいなつぎはぎ感は出ないでしょう。　前面道路も広いし、南側は永久眺望。　駅から遠いなどと書かれているものの、逆を言えばそこしかマイナス要素は無い訳ですよ。　早目に契約して良かった。

>>294 駅から遠いなどと書かれているものの、逆を言えばそこしかマイナス要素は無い訳ですよ

ほんと、そう思いますよ。
ＢＲＴが通ったら、新橋方面の自分には通勤も格段に楽チンになるので、それも期待してます。

液状化なんて２３区だと、どこでも起きる現象ですよ。
多摩エリアは液状化しにくいみたいだけど、通勤きつすぎるのでは？

三井ＰＴ晴海が気になるけど。。。ティアロって73平米の中層５８００万って相場よりやすい？？

あまり自分本位で雑な質問は堪忍して下さい。

パークホームズ豊洲に行けば、パークタワー晴海についてもある程度は予測可能だと思いますよ。
パークタワー晴海はパークホームズ豊洲より高い可能性はあれど、すごく差があるとは思えないですね。

豊洲の仕様はそれほど良くなかったですが、晴海がどうなるかによっては豊洲よりも上になったりする感じですかね。

ちなみに、パークタワー晴海の販売開始は遅れていて、冬頃になるかもしれないとの話もありました。
豊洲の2期頃か2期が終わる頃とのこと。
早くても秋ですかね。

>>300
実質、この２つは明らかに競合しますから豊洲がある程度捌けてから晴美というのは常識的路線でしょうね。

ティアロがいまいち販売進まないのはクロノの契約者板のせいも少しあるのでは。少し覗いただけでうんざりします。

>292
マンションが大量供給されれば希少性は皆無になり
需要と供給のバランスが崩れるのに、下がることはないというのは楽天的でしょう。
リセールのとき晴海内だけでもライバル物件が激増することになります。

土曜日にPH豊洲のモデルに行って来ました。
販売価格は@320〜330で70平米以上の南東、南西向きとなるとほぼ全てが7000万円以上。
仕様は天高低いので天カセではないものの全般的にはティアロと同等かちょい上かな？と感じました。
PT晴海についても営業マンに確認したら、販売時期は10月頃で販売価格は豊洲と同等かちょい下程度と言ってました。
PH豊洲の個人的な感想を言わせてもらうと、駅近でありながら閑静な立地はそれなりに希少性はあるけど、眺望がほとんど期待できないのと建物外観がいびつ過ぎて何の魅力も感じないというのが正直なところです。
モデルルームの作り方はうまく、とてもティアロ入居時の参考になりました。

>304

パークホームズ豊洲の仕様がよく見えたのだとすると、それはオプションのせいでは？

＞305

それはあるかも知れませんね。
あと食洗器やカップボード、ミストサウナなどが標準というのもそう感じた理由のひとつかも。それと建具の仕上げに本革を使用しているのはなかなか高級感があって好感が持てました。

>306

角部屋のモデルルームの建具ですね。
あの革仕様はあまり見ませんね。
あの部屋は1500万円くらいかけて内装変更しているので、原型を留めていないものですね。

他の物件と比較すると、天然石ではなくタイルや人工大理石も
使っているところが多く、高級感よりもファミリー感を出した物件だなという印象が強かったです。

302:

うーん・・・ビジネスわかっていない。
多くの住宅がある東京（供給が多い）の地価は高い、過疎が進んでいる地域（供給の少ない）の地価は安い。
何故だと思いますか？？？
上から目線ですみません。
少しだけ考えてみる価値はあると思います。

受給バランスが云々という話については、供給サイドの話ばかりで需要サイドについて言及されるケースがほとんどないので不毛な議論にしかならないのが湾岸界隈の掲示板の定番ですね。

各々が異なる未来を見ているからチャンスがあって面白いので、様々に意見があることは良いことだと思いますけど。

>308 >309
それより
現在、都内で新築の在庫が一番多いのは晴海。
この現実が全てを物語っていますね。右から左に売れるだけの需要など無い街。
クロノが最後に売れたのも一瞬の五輪特需でしたから。

ここに限らず湾岸はこれだけマンションたててればそれほど楽観的にはなれないでしょう。夢をみるのは自由ですが。

リセールバリューばかりを気にして買うなら、湾岸と言う選択自体が違う気がします。　山手線内とか三鷹/武蔵野あたりの方が高値安定ですからね。　うちは永住を決め込んでいるので問題無いですけど。

周辺が上がればここも上がるし周辺が下がればここも下がるだけでしょ
都心が上がれば「腐っても中央区」ってことでここも多少は引っ張られるだろうし、
豊洲が人気の間は「じゃあ中央区の晴海でも・・・」ってことになる
残念ながら佃みたいなプライスリーダーには成り得ないけど、そんなに心配することもない
吉祥寺ばかりが注目されるけど、西荻窪も決して安くは買えないからね

>>313
いい例えだと思います。

>>310
なんでここにいるのよ？

>>313
それが真理だと思います。
一部の層に安定的に湾岸人気が続くようであれば、腐っても中央区の晴海に急落は無い。

震災等で安全性が損なわれれば、晴海のみならず湾岸全てが急落する。東日本大震災では湾岸の人気は一定程度保たれたわけですが、首都直下ともなれば湾岸の人気は元より、都内の物件全般がどうなるか分からない。

結局、中央区のマンション価格や湾岸部のマンション価格の影響を多分に受けながら、“相対的に少し高めだけど一定のニーズは存在する”のが晴海なんだと思います。

BRTやLRT、ウルトラCで地下鉄なんぞにより晴海2丁目の交通利便性が著しく改善されれば、ある程度のプレゼンスを確保できると思いますが。

ティアロはバランスいいわよ。
都心でこの値段でこれだけゆったりした環境のところはなかなかないわよ。

でもこれ以上値上がりするとちょっと２丁目は危険ね。
開けた眺望、マイヤーデザイン、くじらたんの公開空地はプライスレスじゃないもの。
この立地であれば坪平均３００ぐらいがキャパね。

将来の利便向上は期待したくなるけど、それを織り込んで買うのはおすすめしないわ。
住んでで精神的にギスギスしちゃうから。
今あるこの環境に、この価格で折り合えるかが大事ね。

それが叶わないときは思い切って自分の選定条件をゼロから見直して、別の生活圏を模索したほうが良いわ。
それだけ物件選びははシビアなものだし、ご縁のありなしが左右しますもの。

そして、たまたまご縁のある物件に出会えれば、素敵な生活のはじまりね。ウフフ。

>>310
初めて聞いたんですがソースを教えてください！

>>317
婆さん、良いこと言う。自分もここはいいと思いますが今がアッパーと考えて妥当かと。甘い見通しでいいことはない、逆に現状で満足なら割安とは思わないがありかなと。

バランスが良い？
万人受けしないリゾート型マンションだしバランスは悪いだろｗ
南の開放感（っつってもティアロはクロノが被る）が突き抜けてるけど、
駅距離含めた立地や交通事情はいまいち・・・
例えばペンタゴンチャートだとかなり歪な形になると思うｗ

>>320
たしかにバランスが良いという表現は当たらないと思うけど、短所がある代わりに長所があって、トータルで見るとヤジロベエみたいに均衡が取れてる、と言いたいのでは？

318
よくソースを教えてに対して、ブルドックソースと答える人がいるよ（笑）　

価格とのバランスのことだと思います。
お年寄りには優しくしましょう。

ペンタゴンチャートだと、凹むのは駅距離ぐらいじゃないですか？代わりに立地という評価軸なら中央区で若干カバーできますし。
別にバランス悪くもないと思いますけどね。

駅距離と買物不便さ、ですね。バス停も不便だけど。
タクシー利用する富裕層以外のお年寄り、が永住するには向かない物件でしょう。

価格とのバランスが良ければ、とっくに売り切れてると思う・・・

早期に売り切れるのはバランスとれてないってことでしょ、笑

買い物、そんなに不便ですか？
駅から３分のトリトンにマルエツプチと成城石井。徒歩圏にららぽーと。最寄り駅の勝どき、月島にもそれぞれスーパーあって、これで不便な人は高い金出してDT買ってください。価格とのバランスがナイスなDTを^ ^

>>327
出たー！またDTコンプレックス君が現れたよ。

盛り上がってますね〜^ ^

新着順の物件、またいくつか入れ替わりましたね。着実に販売進んでいる模様。

あからさまなネガレス増えたのも注目度があがってる証拠でしょう。

パークホームズ豊洲を断念した層が、こちらに流れてきますね。
東陽町、木場検討組もこちらに目を向けるみたいですね。