プラウドシティ加賀学園通りってどうですか？その3

>>78

それは違う。デベによっても物件によっても依頼する仕事内容は変われども、
「雑でいいから安くして」ってのはない。結局のところ細部にまで渡る詳細設計仕様書
がなければ現場の人間は作れないからね。

プラウド美しが丘は田園都市線たまプラーザ駅が最寄りなんですね。高級住宅地ですよ。こんな高い物件購入して揉めてるなんてかわいそうです。

>81
たまプラーザ駅なんて郊外の郊外じゃん。高級住宅街？化石の間違いでしょ。

成城とか二子玉川とか、人気は昔のことでしょう。

今は、とにかく都心、もしくは都心に近いところですよ。
便利さが最大の重点項目。もちろん、周辺環境が悪くない範囲で・・・

渋谷あたりはすでに落ち目。

よそのエリアの話は荒れるだけだしスレ違いなのであまり深入りはやめましょう。

>80

雑でいいからって依頼はない。
ただ、元々ぎりぎりのスケジュールを引いてると、納品後のチェックとか直しに時間を取ることが出来ないから、
現場の担当者もいい加減な品質でも時間が無くなって検収完了せざるを得なくなる。

現場の担当者は、客が文句をいうより、上司にスケジュール遅延を責められる方がマイナスだから。

>>85
うん、だからそれは完全に施工会社側の問題だよね。
無理な納期を引き受けたのも施工会社、それを下請けにやらせてるのも施工会社、下請けの仕事を
ちゃんとみていないのも施工会社。そこが問題。

>86

ビジネスの経験がないのかな？

きちんとしたスケジュールを確保するのは依頼主の責任。
施工会社が失敗する可能性を見越して、バッファを確保しておかないとプロジェクトが失敗する可能性は高くなる。

施工会社が失敗しました。で、それをそのまま引き渡すしかスケジュール上選択肢がありません。
となる可能性があるスケジュールを引くほうが悪い。

>>87

ビジネスしたことがないのはあなたのようですね。もしくは典型的な言いなり作業しかできない人のご様子。
いったい誰のスケジュールの話をしているのかな？売主が施工会社に依頼するときのスケジュールか？それとも
施工会社が各作業員や下請け会社に発注するときのスケジュールかな？どちらでもいいが、依頼する側が要求するのは
要件と納期。それを踏まえて判断するのは施工会社だろ。納期が無理、であればそういってちゃんと調整するのがビジネス。
できもしないのに押し切られて適当な仕事をするのはそこの受けた側がプロじゃなくてアマだってことだろ。
だから施工会社なり下請けだってだめなんだってことをいってるんだが。

施工会社が失敗したときのためにバッファを確保する？はぁ？よくまぁそんなトンチンカンなこといってるね。
なんで業務委託先が失敗した時のためにバッファを確保するのよ(笑) どれだけ親切なんだか。
リスクを制御するってのは、そんなバッファを用意するってことではないわ。

価格表が来ました。まだ、販売開始してないので、価格表スレッドには書けません。

おおまかなところ

南西側には5000万円未満の部屋はない。
東側の2階と4階の半数くらいが5000万円未満。
東側の9階が5000万円台前半。
いずれも70〜80m2
このマンションには70m2未満の部屋はない。
まだ、値段がわかってない部屋もかなりある。
ざっと見たところ、南西側は東側に比べて似た条件（広さ、階数）の部屋で500万円〜600万円
高い。

東側は目の前がテニスコートだし、その先は家政大学。目の前にマンションが建つ可能性
はない。狙い目かも・・・

>>89さん
かなりお得感が。。
空気読んだ値付けですね！シティテラスにしなくて良かった。

>>89
ありがとう！素晴らしい！まってよかた

安くなって嬉しいの？逆に不安になってる。建築費高騰の影響でどこのマンションも新価格だと騒がれ１割は高いはず。5000万切るなら安価な造りになるんでしょうね。

確かに！価格からすると仕様は抑え目？

去年秋頃、すぐ前にある「テラス加賀」の中古を見学したけど4500万でしたよ。新築と中古、値段の差がほとんどないけど‥。

>>92
っていうかもともとのこの辺りはそんなもの。スミフが高いだけ

むずかしいところだね。

東側は冬の午後は寒い。
南西側は夏の午後は暑い。

冬暖かくて、夏涼しい部屋が欲しいけど、無理か・・・

利益を減らしても、売り切れば、結局、安く済む。

スミフはどうして潰れないのかね。

ただ、スミフも近いうち、売り切れると思う。目の前の工場に
動きがあるようだ。

>>97
最初から高い値段で潤うから。
スミフの場合半分も売れたら利益が出るような価格設定。エントランスは豪華に作るが中身はない。

>>96
それは最上階の中住戸。一番いいよ。
冬はポカポカ夏ヒンヤリだもの

>>98
何処だってエントランスは豪華でしょ

さっきまで野村は雑だなんだと言ってたのに価格出たらテンション上がり気味。

>>89
結局、一番安い東側のお部屋で、平米数＆詳細の価格としてはおいくらなんですか？
教えてください。

>>101
みんな情報待ってたから。

今までの情報を見る分には東側高階層が狙い目だね。

東側の４Fまでは5000万未満があり、4800万円以上ですが、仕様は地方標準です。この物件は上下の価格差があまりないので上層角など上層階にお得感ありますね。なにか見えるわけではありませんので通常の価格差より少ない差で上階が買えます。

>>105
上層階は競争倍率高そうですね。
野村はつく営業マンで倍率も変わると言われてるぐらい変わるのでやるしかなさそう

>102

それはプライバシーの問題があるので、販売開始になっても書けませんよ。

その部屋を買った人はずっと嫌な思いをするでしょう。

せっかくおおざっぱな情報がでたのですから、本当に検討するなら、自分で
野村に直接確認してください。あと、東側は2, 4, 9階しか値段が決まってな
いので、本当に一番安い部屋がどこかはわかりません。

10階以上は値段が決まってないのに、高層階は安いとか書いている人がいるのは
理解できません。9階が安めなのは事実ですが・・・

>99

>それは最上階の中住戸。一番いいよ。

最上階は暑いと言うけどね。最近のマンションの最上階に住んだことが
ないのでわからない。

>>107
誰も高階層が安いとはおもってないでしょ。お買い得だとおもってるだけで。

>>108

昔は暑かったのかもですけど、今は断熱と熱の逃がし方が設計的に上手なので上のほうが快適です。土に近い方がそこからの湿気がむわっとしてきて湿度が高いからでしょう。

テラス加賀中古　4660万円　ただし81m2。

http://www.nomu.com/mansion/library/3006?gclid=CjwKEAjwrbSoBRDok47Sv6C...

テラス加賀の値段はごく普通の印象。
とすると、野村がすごく安く出してきたということなんですかね。

売れなきゃなんの意味もないから・・・

比較してみるとスカイティアラより安い。なんか変だな。
スカイティアラ高すぎ？？

ほんとだ。

スカイティアラの価格表見てびっくり。全く同じ条件の部屋はないですが、
同じ4Fで比較すると、m2あたりだと、こっちのほうが安い。

スカイティアラは三田線一本だけ。
加賀はJRと三田線の2駅、2路線。

比べ物にならないね。

なんか倍率が高くなりそうな予感。

情報なんて流してもらわないほうが良かったような・・

それとも、まだ話題になっていない欠点でもあるのか？

>>111
スカイティアラと比べると見劣りするから安くて当たり前なのでは？

スカイティアラはほぼ南向きですから、東向きと比べたらそりゃ高いでしょう
多分スカイティアラの西向きと比べたらこっちのほうが高いと思いますよ。

>114
両方見た私としては、
プラウドのほうが女性受けが良さそう。
スカイティアラは重厚な感じがあるので好みが分かれると思います。

近くに帝京大があるのをご存知ですか?

ドクターヘリがマンション近くを通過すると凄い音です。

>>116さん
帝京大があるのは知っていましたがドクターヘリは認識していませんでした。
変な質問ですが音ってどれぐらいですか？テレビが聞こえなくなるとか、寝ていても目が覚めるとか。。頻度も気になります。

>>116
値段が出て盛り上がったところで今度はヘリコプターネガ投下ですか。

ドクターヘリが飛んで来る頻度なんて問題にならないほど少ないでしょ。
それに音だって救急車より気にならないし、「飛んできたな」って気づいたらもう着陸してるほど素早いし。
まあ四年前の震災の時は毎日のように来てましたが、あれは非常事態だし。

スカイティアラは小豆沢のような立地でぼってるだけでそもそも環境、立地ふくめて
こことは比較にならないでしょう。

ここは近くにスーパー出来る予定とかないんですかね？スーパーとか遠いのがネックで不満。。。

景観保存地区として規制を強めているのもあるのでスーパーはできないでしょう。
それが逆にこのあたりの環境をより強固なものにしてくれているのだと思います。
さて、よくスーパーがほしいという話がでるのですが、なぜ物理的店舗が必要ですか？
ネットスーパーで買えば当日配達すらしてくれるのに。

>>121
スーパー出来ないんですね。
ネットスーパーだと手数料とかもかかりますし。
セコイ主婦ですいません。。。

>>122
手数料？なんの手数料でしょうか？配達料のことでしょうか？

>>123
そうです、配達料です。
300円くらいしますよね。

>>124
それは利用してるスーパーにもよりますが、私のところは5000円以上であれば配送料は無料ですし
それぐらい買うので別に気になりません。それに直接行って買い物して帰ってくる時間と労力を
自分の時給としたら300円なんて激安です。

>>125
そういう考え方も確かにありますよね。
すいません、貧乏くさいこと言って。
ただプラウドシティ池袋本町とか、スーパー併設で、やっぱり便利そうっていうのが大きいです。
駅近スーパー近いは羨ましい。
こちらはこちらで環境良さそうでもちろん素敵なんですけどね！

暇な主婦なら時間はいっぱいあるでしょ。

駅からの帰り道に何もないですから不便なのは確かですよ。

昨日行きましたが道が狭いですね。

ネットスーパーと実店舗って比較できないと思いますよ。

レトルトや日配品なら構わないのですが、
やはり生鮮三品は目で見て選びたいです。
というか、自分で選ばないと納得できない性分です。

そのあたりは毎日調理をするか、外食やテイクアウトで済ませるか、それぞれの家庭によるのでしょうが。

今日はやたらとヘリが飛んでますがドクターヘリですかね？

>>130
いくらネットスーパーが便利になっても、やはり実店舗は必要ですよね。
生鮮食品だけは。
私も同感です。

ネットスーパーはどこも大赤字だから、将来にわたって続く保証はないよ。
まぁ店舗も同じといえば同じだけどね。
少なくとも今スーパーがない = 需要がない、ってことだから街として発展が見込めない、寂れるリスクもある。
微妙なラインだけど、やっぱちょっと厳しいのかなぁ...

>>115
確かにスカイティアラとの比較は同じ南向きでしないとね。向こうは買い物便利、こっちは加賀ブランド。値段見合いで好きな方選べばいいのでは？どっちも人気なさそうだし。

もう普通に十条でいいよ。加賀ブランドなんか恥ずかしくて言えないよ。板橋区のくせにって思われちゃうから。

ちょっと前までは徒歩10分以内は資産価値安全みたいな空気あったけど、今や5分以内じゃないと厳しい時代なのかね？
それがバカ高いから手が出ないんだけど。

十条駅前に大型スーパーの計画があるのですが、既存店舗が反対していて、
いつ実現するのかわかりません。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/jujou/saikaihatsu...

それまではライフ（徒歩10分くらい）、サミット（徒歩12分くらい）、
オーケーストア（徒歩12分くらい）で我慢するしかないですね。

野菜、果物は実物を見て買いたいという気持ちはわかりますよ。
生協も決して悪くはないと思ってますが・・・

＞昨日行きましたが道が狭いですね。

道が狭いので、自動車の交通量が少ないんですよ。おかげで静寂が保たれています。
環７みたいに自動車が増えたら、この地区は終わりですよ。

店舗の需要が少ないのは、学校が多いからでしょう。

ゴミゴミ地域とスカスカ地域、どっちもメリット、デメリットがあるわけで、
ゴミゴミしているところが好きか、スカスカしているところが好きかで、
好きなほうを選べば良い。

私は避難場所が多いほうが好きだ。このあたりは、帝京大学病院が避難場所。

なお、加賀地区では、新たな大型マンションの噂もあるので、需要は今後も
増えてくるとは思っています。

環境重視と言えば聞こえはいいが、なにもないと不便なだけ。

勘違いしてる人おおいけど、ここって何もないだけで環境がいいわけじゃないよ。
よかったらもっと人気あるって（笑）
繁華街でお店などがたくさんある→利便性高いけどごちゃごちゃした感じ
緑、公園、図書館、児童館、スポーツ施設多い→環境重視。
それらがなにもないただの住宅街→利便性が低く環境もない→このエリア

>>97
やっぱり目の前の工場もマンションになるのですか？

このあたり供給過多にならないか心配ですね

すでに供給過多では？

ファミリータイプのマンションは、ただ作っただけだと30年後には一気にゴーストタウンになる可能性も。
やはり街には人を惹きつける魅力がないと。
ここにはその魅力ありますかね？

>>139
加賀地区では、新たな大型マンションの噂って？

そんな計画ないよ。だってどうみてももう土地がない。

あの学校が売れば大規模マンション件モールができそうですよ。

どこの学校？そんな話出てる？

>>141
このあたりはまさに、緑、公園、図書館、児童館、スポーツ施設多い地域だと思うんだけど？

しかし、予想よりも大分安くしましたよね。

加賀頼みだったのが、売れ残りの懸念がでまくりだったんでしょう。

まぁ加賀だから5千万出せるかって言うと出せないですもんね。
これでこのあたりのマンションの上限金額も見えましたね

スカイティアラは死亡かな。。

スミフマンションが割高なのがばれましたね。

じゃあ環境重視ということで認定いたします。

南西はすごく高いままでしょ。一部が安くなっただけでプラウドはお得だと騒ぐのは単純ではないですか？

安く買える部屋の選択肢があるというのは嬉しい限りですよ。

あの野村が安くしないと売れないと気付いた程。
需要なんてないよ。

それは言えるかもしれない。野村の営業能力はハンパないし基本超強気だから。
ただ、その強気なのもただのごり押しではなく、正確なマーケティングによるものでもある。

>>151
すみふマンションは買う時高いけどリセールも高いので。

「思ったより」安いのは確かかもだけど、あくまでも相対的な話。
駅徒歩9分の立地を考えると、絶対額としてはまだ高めでしょ。
野村さん、頑張って現実路線を意識してくれたとしたら嬉しいけど、それでも即日完売ってわけにはいかないんじゃないかな～!?

確かに、野村はすみふの販売不振を見てるので、
強気には出られないでしょ。
100戸くらいなら余裕だけど、さすがに360戸は相当需要ないと捌けないよ。竣工までに250戸ちょい売れれば良い方じゃないかな。

>>157
それは場所によりますよ。

同じ仕様で価格帯が安いマンションあったらそっちえらぶでしょ

シティテラスは385戸。ここは363戸。どちらも多いね。
都心タワーであればシングル、子育てファミリー、dinks、老後、別宅、などなど様々な形態と
なおかつ低所得層、富裕層まで巻き込んだ広い範囲をターゲットにできるけど、こういう
場所ではそういうわけにもいかないしね。

スミフと野村は販売戦略がまるで違うわけでスミフの売れ残りは別にスミフにとって問題では
ないのだが、野村からみて今の売れ残り状況を「潜在的需要自体が薄い」と踏んだのだろうかね。
仮にそうだとすると結構中身も削ってきそうな予感はするなぁ。

加賀自体は知名度もないし板橋区民の中でも別に憧れとか別格扱いしてる格上の存在って感じじゃない。
どちらかというと、不便で生活しづらい場所ってことで好まれないパターンだし。

人気エリアや再開発エリアとか注目されてるところは地元や地縁者以外の客がかなり見込める
だろうがもともと板橋みたいな場所は基本的には地縁者の購入割合が最も見込まれるところだと
おもうが、そこの潜在層が薄いんだろうね、きっと。

環境重視派でシティテラス加賀クラスの金額を払うのであればもっと実績と知名度がある場所に
その金額を払う方を選ぶだろうし利便性を求める人間であればここは選ばないだろう。
エリアブランドを求める人もここには来ない。そういうこともあってプラウドは価格を「板橋クラス」に
抑えざるをえなかったのではないかなぁ。

>161

大筋同意だけど、今はシティテラス加賀クラスの金額を払うのであればもっと実績と知名度がある場所はムリだね。
だから住友もスカイティアラで強気なんだと思う。

同じ金額で買える場所はどんどん遠くなってる。

>>162

それがそうでもないんだよ。プラスの方向に動けば必ずマイナスの方向、抵抗力が発生するのと同じで
確かに東日本大震災発生後の建築費高騰やオリンピック、アベノミクスなどによって不動産価格は
上がっているし中古もそれに伴って上がってるんだよね。マクロで見れば。

が、実際ミクロで見ると二極化が進んでいて実体はかわってないんだよ。高騰した水準の不動産、つまりは
その物価上昇率にあわせて買える人ってのは普通に少なくない。ってのは給料もそれに伴って上がってるし
株等で金融資産運用してる人は日経平均がそうであるようにそれに伴って資産も上がってる。

「同じ金額で」っていってたけど、以前5000万円相当だったものが5500万円まで値段が高騰してるが、
当時5000万円相当を買えていた層は今の5500万円相当をかえるわけ。不動産価格だけが一人で上昇して
全員が取り残されてるわけではない。まぁマスコミは都合の良いところだけマクロ、ミクロで見ていうから
あたかもそうであるようにいうけどね。

実際高値をつけてるところでも売れてるところはちゃんと売れてるし、シティテラス加賀やスカイティアラみたいな
価格だけ強気なところは客がついてこない。
これはどういうことかというと、一つはさっき言ったようにシティテラス加賀でいえば潜在的需要が薄いと思われる。
スカイティアラみたいな小豆沢、志村エリアは所得層の食い違い。もともとあのあたりは高騰前でいえば4000万前半が
相場。昨今の価格高騰を受けたとしても4500万がいいところ。年収500万の人と900万の人では資産運用時の結果が
だいぶ異なる。今みたいな上げ相場の場合は年収が高ければ高い人ほど高い結果を残せる確率が高く逆に低い人は
同じ率だけ勝率を残せても上げ幅が少ない。それはベースが違うせい。100万を運用するのと500万運用するのとでは
同じ上昇率でも結果の金額ベースでは５倍も違う。スミフの提示価格は、マクロでみて金額だけ見たら別に高すぎてる
わけじゃないし他と同様率の値付けなんだろうけど、それでは板橋区民のその周辺の人には高すぎるだと思うよ。

だからプラウドも下限の金額値を下げてきたんだと思うけど。当然その分の仕様はきっちり落としてくるしかなくなるけど。
極端な話、加賀でも志村でもいいけど、板橋区に富裕層御用達みたいな高級物件はほとんど売れないよ。
板橋区は良くも悪くも特徴がない「普通」の街だから。世田谷みたいに高級、とか杉並みたいにサブカルxプロ市民x環境教育、
とかそういうレッテルがまるでないのが板橋区の特徴だもの。何も尖ってないっていうのかな。
23区でそこそこの利便性、そこそこの住環境、教育も決して高くも良くもない、かといって底辺で荒れ放題ってこともない。
普通マンションが23区内では安く買えるし普通に住める。そこが板橋区です。

>>159
販売不振なの？販売を何度も延期してるけどそれは売れないのではなく住友の都合で売らないのでは？？

野村が価格下げないと売れないと思ったから価格を下げた。
そういう物件だということ。

先日、価格表見て「安いですよね」って担当者に言ったら、「皆さん、高いっておっしゃるんですよぉ」と嘆いてました。苦戦中なのかもしれませんね。

板橋ってことを忘れてるんだろうな。
あと、北陸新幹線xガラガラでもわかると思うんだけどな。
加賀にどれだけの需要があるとおもってんだろ。

この辺は供給過剰でしょう？

過剰だろうがなんだろうが安ければ買う人がいる。よければ買う人がいる。
単純な話ですよ。

新築のときはそうでも、リセールのときは違いますけどね。

地縁の関係でどうしても特定のエリア住みたい人はいるはずで、そのときに、供給数が少ないエリアならその人は、出てきた物件を買うしかないわけです。

供給数が少ないほうが有利ですよ。

そういう一般論をかたってなんになるのね。
だから？ってかーんじ。

一期は150戸販売予定ですか
即日完売にするだろうから、この数・割合(41%)ってまずまず順調？

価格下げて第一期で150戸は野村にしたら想定外だろ。
竣工まであと10ヶ月しかないしね。
こりゃ仙川の二の舞も覚悟しないと。

>>172
順調でしょう。完売できたらですが。かかなかの苦戦を予想です

最近のプラウドは評判わるいですからね。

ただ、安ければ売れますよ。
ここはリセール考えるマンションじゃないので。

でもこれで完売しなかったら、さらに値下げするかもですね。

このご時世で値下げマンションは貴重です

>>176
総戸数も多いからね。ただ安くしても厳しいと思うよ。板橋区に住んでる人は加賀には興味がない。利便性が悪いから。志村エリアのほうが彼らには人気がある。そういう意味ではスカイティアラなんかは値下げしたら地元民も含めて売れると思うがここはどうかな。
高いと売れないし安くしても売れないんじゃないかな。当然安くするってことは仕様もガッツリ落とす事になるわけで。板橋区なら志村か板橋本町あたりじゃないと住民は見向きしないし区外からも無名な土地には興味ないよ。

日経に十条駅前再開発の記事出てましたね。あの駅までの細い道が解消されないと、ここはキツいっす。特に毎日出歩く主婦の方々には。