ザ・パークハウス 北赤羽ってどうですか？ その2

売りやすい、貸しやすいとマンションマニアさんはおっしゃってますが、3LDKって賃貸で貸せるものでしょうか？

>>841
もちろん。引きが強いよ 数少ないね

賃貸需要があるかは金額によるでしょ。

ここは15万くらい？
新築のときはもう少しあるかな。

まぁ今は４人家族って減ってるから、3LDKの需要があがるかっていうと微妙。

>>843
十六万だとすぐ借手が現れるだろうね。新築駅近設備最強だから。

>>844
実際は18万ぐらいですかね
すぐ借り手つきます
（某不動産屋）

南向きの6F以上ならもう少し賃料上がるでしょう。眺望的にも線路の少し上からがいいでしょうね。
西向きは14万ぐらいかな。セレモニーホールを嫌って借り手つかないと12～13万ぐらいに下がるかもです。
やはり賃貸は日照が優位になるので南向きが良いです

ここの設備はそんなによいのですか？みなさん設備がよいと言ってますけど。キッチンもトイレのカウンターも天然石で廊下もタイルだったりするのでしょうか？

>>847
この4200万前後レンジの物件にしては、という話です。お金を出せるなら上はいくらでもあるので。

>>847
キッチンは天然ではなく人造大理石ですね。三菱地所は天然ってあまりないイメージあるので、地所の中では良いと思いますよ。
天然でこだわるならプラウド系でしょうか？

>>847
かなり良いです
今首都圏で売り出しのマンションの中ではドップクラスですよ
調べてみれば分かります
しかもJR駅近 ！！

ガスコンロは普通のものでしたでしょうか？

>>851
ガラストップコンロ
IHはオプション

ガラストップコンロは今時最下限なので考慮に値しないのだけど、
ポイントはスイッチ部分ですね。最近の主流は下に押すのではなく音量ボリュームみたいになっており
点火スイッチと火加減が一緒になってます。

設備の話になっているのでお聞きしたいのですが、この物件のキッチン換気扇がフィルターレスのタイプですが、これって自分にはなかなか想像できなくて、、、。
調べてみると吸い込んだ油を分離するとかしないとか、、、。
手入れが簡単なのは理解できるんですが、実際の機能面ではどうなんでしょう？
現状で使用されている方がいらっしゃるのであれば使い心地など聞いてみたいものです。

>>854
せっかく興味を持ったのであれば是非調べてみてください。
まずフィルターレス最大の利点はお手入れのしやすさと吸引力の強力化です。
そして副産物としてユニットが小型化しフードがスクウェア化しました。

ここのものは最新型で遠心分離と整流板作用の間に生じる渦流をうまくつかうことで
さらに油のような重量があるものを吸引できるようになっています。
昔ながらのレンジフードは空力特性や流量制御をしていなかったので
油を広げてただそれをそのまま垂直に吸い上げていたので満遍なく広がって
あまり意味がありませんでしたがここのはすごいです。

首都圏トップクラスの設備ですか。この北赤羽の物件でそれはすごいですね。ということは当然エアコンもビルトインなんですよね？

ここは20-30代の若い方も購入される方多いのでしょうか？

>>856
違います

>>856
エアコンはビルトインじゃない方がいいです
故障したら大変です
またカビ問題もありビルトインじゃない方がいいですよ

パークハウス東十条の掲示板に書き込みありましたが、東十条より北赤羽の方が設備は良いようです。例えばルーバー面格子、タンクレストイレ&手洗い、二重天井二重床、食洗機、床暖房、ミストサウナ、バルコニーに手洗い場、収納全てが音を立てずゆっくり閉まる仕様、完全アウトフレーム、キーをカバンに入れているだけで開くオートロック、サイクルポート等

わざわざ書きなくても記載あります。
http://www.mecsumai.com/tph-k.akabane/quality/index.html
あとは、ディスポーザー

>>860
東十条のほうは設備が終わってますから比較対象になりませんよ。
おなじディスポをとってみてもむこうはグレードの低い弱粉砕仕様。
コンロもそう。低グレードばかりですね。こっちは中以上です。

>>857
年齢層からすると、もうちょっと上が多い気がしますが、価格的で手が届く方がその年代でも多くなると思いますので、他のマンションと比べて比率は高いと思います。

>>857
MRで聞いたら若い人が多いみたいよ

北赤羽は設備仕様は本当良いですよね。

ただ浮間の他物件より価格も高いと思うのですが、賃貸やリセール時は設備も評価して貰えるのでしょうか。

>>865
もちろん！

ここの物件、設備がいい中で、ここはダメってところありますか？

>>867
ここの泣き所は環境だけ。

>>867共用施設がしょぼい。でもコンシェルジュやトレーニングジム等あると管理費高くなりますから逆にないほうがメリットに感じる方もいるようです。
ここのデザイン、ロビーは高級感あるのでしょうかね。

そうですね。線路が近い、地盤が良くない、街力がない、眺望は期待できない、隣がセレモニーホールってところはデメリットですけどね。線路の音が気になるのであれば駅から遠くなるし、地盤の良さが外せないなら武蔵野台地の方の物件にすれば良いし、街力なら近場でしたら東十条のパークハウスや王子のタワマン、眺望でしたら同じ北赤羽のヴェレーナなどを検討するべき。ここはそれらを考慮した上で、全体のバランスの良さをとる人が購入する物件ですね。もうこの辺りの議論は出尽くした感があります。みんな納得して自分や家族にとって良い判断だと思えればそれがベターですね。

全部条件良い物件は勿論高いですから、何を優先し何を捨てることができるかですよね。ここは23区内駅近ブランドマンションの割には安いのが最大のウリですね。

>>870
立地に関してはもともと議論や検討の余地って基本的にないんですよね。
ほとんどの購入検討者にとっては立地と価格。この二つは否応でももともと条件があるはずで
そこに検討の余地とか議論の余地ってあまりないのかなとおもいます。

ここだってそうかなと。ここより安くて、でも環境が良くてっていうなら埼玉にいけばあるわけで。
でも23区内、って要件が高い人にとっては最初から埼玉方面なんて見てないでしょう。
他もおなじですよね。

23区内、駅5分、3LDKでブランドマンション抜きにして調べてもここより安い物件は今は出てないですね。

ここの外装、デザイナーつけてるとは思うけど、あまりオシャレに見えないのは私だけ？

価格帯は入札じゃないから23区内のパークハウスでは最安値なのではないでしょうか？

>>874
オシャレに見えないなら、買わなければ良いと思うのは私だけ？

>>875
最安とか最高とか家電とかの価格ドットコムじゃないんだからどうでもよくない？って思うのは私だけ？

ここはひねくれた人が度々出現しますね
まあ暇なんでしょう

タイミングもあり桜並木は見に行けませんでした。東向きの棟の前はどんな感じだったんですかね。以前のレスでも出てましたがバルコニーに近いんですか？（近過ぎ？）

>>878
満開でなかったですが見に行きましたが、たしかに近いように思えました。
二階三階は目の前に圧迫感ありそうですし、一階は桜が散って片付けが大変そうに思えました。

桜がすごく綺麗でしたね。特に先週。しかし桜の季節はなぜか土日が雨ですねぇ〜。
浮間公園の桜祭りも途中から雨で残念でした。

お買い得物件であるには間違いないでしょうね

>>879
そうですか…
参考にします

独身で買っておくのにこことタワーマンションの狭い部屋悩んでます。ここなら家族増えても対応できるけど、3LDKは賃貸借り手がつきずらそう。タワーマンションなら狭いから永住は無理かもしれないけど、売りやすい貸しやすい。でもタワーマンションバブルがいつまで続くか。

うん。かなりのお買い得感がある。この価格でタンクレス（しかもグレード高！）＋専用手洗い場ってないよ。
ディスポ（強力粉砕）＋ルーバー＋スロップシンク＋サイクルポート＋ファンレスレンジフード（グレード高！）＋ミスティ＋食洗機（標準）＋二重床天井＋高級水栓＋浴槽床（グレード高！）

むろん上には上はある。７−８０００万レンジになればこんなのは当然だし天然石タイルとかになってくるわけだがそりゃそれだけ払ってるからまぁあたりまえ。
ここは4200万程度。このクラスになると基本、かならずといっていいほどどれかの一部だけしか入らない。
全部入りはまずない。あったら教えて欲しいぐらい。

こちらは共有より各部屋にお金かかってますね

こんなあたりの立地、規模で共用設備にお金をかける理由がないからね。
共用設備を豪華にしたほうがいいのは都心タワーだろうね。
こんなところではそういうのは不要。重荷になるだけ。

維持費も管理費もバカにならんしね

すでに十分な共用設備はあるからね。

売れ行きどうなんでしょうね

売れ行きは、、、。
HPでは大好評と謳ってますが、第一期1次で52戸でしたからねぇ。
根本的なエリアの問題でしょうか？？
モノはとても良いと思うんですけどね。
設備仕様のことが大きく取りざたされますが、間取りも結構工夫してありますし。
アウトフレームはもちろんですが、その他でも収納は充実してますし、どのプランもパウダールームの入口がリビングの扉の外になってますもん。
ワイドスパン住戸が少ないのは残念ですけど、、。

>>889
順調なんじゃない?
逆に悪いってなったらちょっと面白くなってくるよね。
この設備と価格でも売れないならここの立地はそれほどまでに最悪で重篤だという事になる。そしたら最もっと値下がって買う人にしてはラッキーですよね。

>891

下げることはないと思うよ。
大苦戦してる上石神井だって大きくは下げてない。

体力のある会社は在庫上等が今の雰囲気ですから・・・

>>892
そうだねーここみたいに価値ある物件は売れるの時間の問題。通勤楽な人は買ったらいいよ。

>>892
上石神井は大苦戦だろうね。あの立地じゃあ。
ここも立地は良くないけど駅近と路線の利便性、設備と安価な価格でそれをカバーしてるから大丈夫でしょ。

気になるのは１、隣に葬式セレモニーホールがあることと、２、南西側に車＋電車が走っている、３、地盤の弱さ、４、川が反乱する危険性、、、、、、を考える割と高い気がしますね、、、

それが客観的な意見でしょう

個人的には上石神井の方が値引きがあったらかなり惹かれます

>>896
上石神井は駅前西友あるけど、道狭いし不便もありますよ。

>>895
1、2は気にするかしないかで別れますね。3は都内ではハザードマップにのるほどの差はないでしょう。対して差がない。4は考え方でしょうが何メートル氾濫したら影響するかですけど、川との間にある都営とかマンションでほとんど影響ないのではないでしょうか？

もう気になるような話題がないね（笑）

>>895
高いと感じるかどうかは人それぞれですね。
ただ数字上からみてやすいと思う人が多いんじゃないかな。
都内で駅近とこの設備とブランドなら最多価格帯で4200ってほとんどないし。

だ〜か〜ら〜、、、

どう見ても安いでしょう。
北赤羽徒歩10分のゴールドクレストとか、このパークハウスとそんなに変わらない価格だったのに500戸とか250戸とか売れちゃったんだもんね。川沿いだし、川氾濫とか地盤が弱いとか気にしない人は山ほどいるってことだよ。駅5分でこの設備、お買い得すぎます。すぐに売れるでしょうね。

家から花火大会見えるのでしょうか？

でもゴールドクレストの方が大規模でジムやBBQ場や豪華な共有部な気がしますが、こちらの方が設備はいいんですか？

設備は確実にこちらの方が良いです。
間取りの工夫も収納率もこちらが上でしょう。
駅近という点でも上です。
共用施設はゴクレが良いですね。

個人的に近隣でここと比較に値するのはメガシティかな。
メガシティは中古になるけど大規模で共用設備も充実してるし高台にあって同じ北赤羽駅が最寄りでも
雰囲気は全然違う。少なくともここみたいに低地、水害被害、都営住宅に囲まれてる、とかはない。
ただ駅近ではない。金額的には中古ということもあって今なら3700万前後で手に入る。
（ただどの部屋が開くかどうかは運）

一方ここは新築で今ならまだ部屋も選べる。設備に関してはこっちの方が上だろう。駅近だし
価格に関しても新築にしては十分競争力がある価格。ただ、皆さんご存知のように立地は駅近を
除いて良くはない。

より安さ重視で駅近とか設備とかよりもセレモニーや騒音、低地水害可能性が気になってしょうがない人は
メガシティも選択肢の一つじゃないかな。

逆にそれらが気にならなくて新築、駅近、設備重視ならここかもしれんし。

メガシティは新築時はこちらより全然高かったのですか？

>>907
坪単価は195万円前後。ただ昔の価格と今の価格を比べてもあまり意味はないよ。
バブル期の新築物件を比べてるのと同じでね。お金の価値ってのは変動するわけで。
戦後の1円と今の1円の価値が全く違うでしょ。それと同じですよ。

大事なことは自分にとって何がベストか？ってことを「自分の頭で」考えることです。

>>906
メガシティは大浴場とか共用施設にお金かけてるから、管理費も上がりますよね。

大浴場、ジム、BBQなどは使わない人にとってはデメリットなので、使わない人は、最低限のここの方がメリットあるでしょうね。

>>909
どれもいらない施設…

そういう設備って築10年経った今、何%の住人が未だ必要と感じているのか気になります。

>>906
似たような間取りの部屋はもっと高い値段で出てて、すぐに売れてましたね。あとは中古なんで最初から管理費高いのに、住友のサポート受けられない。中古だとそうなるのが常ですけど。

>>903
向き的に西側は見えるかもですが、前の方のレスで近くの穴場スポット記載してくれてる方いましたよ。

要するに地盤、災害懸念気にならない人は買いってことか。埋め立てもあれだけ高値で売れてるしねぇ気にならないといえば気にならないけど、ここの立地だとライバルは埼玉の川口、浦和、大宮かな？
仕様はこっちが上だけど徒歩5分なら買える物件も出てくる気がする。

>>914
川口、浦和、大宮はプラウドが仕掛けたせいか、ここより高いですよ。川口、大宮はまだわかるけど、浦和が高くなる理由はいまいち。
まぁ都内ブランドか埼玉でもいいかで選択肢は増えますね。

赤羽地区にはプラウドないんでしたっけ？

>>915.916
川口、大宮はプラウドでもう上がってますか。
プラウドは赤羽、赤羽ディアージュの2件がありますしもう大分高いかな。

とすると割安感はあるから、ここも売れるのは時間の問題かな。
3L中心だしマンション全体の価格差も少ないから居住用には良いですね〜しかし悩むなぁ。もう少し飲食充実してたら即買い。。。

23区絶対防衛ラインの人もいるので埼玉はあまり参考にならんかもね

>>916
プラウド赤羽(駅徒歩7分)の中古でてますよー！3階71.16㎡4700万。4900万で売れなくて最近値下げしたみたい。

>>917
川口は高くなってます。プラウド川口中青木は物件価格自体も高いですし、月々の管理費と修繕積立金も高かったので、何十年かの総合で考えたらけっこうな差になります。で、もっと駅近に東急のブランズが建設中ですが、そこはもっと高く出してくるような気配らしいですよ。川口は確かに利便性も良いし、商業施設も飲食も充実してるので街力は確実にあるんですけど、、、。

>917
赤羽には、プラウド赤羽、プラウドシティ赤羽、プラウド赤羽ディアージュの３つがあります。
どれも赤羽駅南改札口からの東本通り沿いに集まってますね。

赤羽と北赤羽は1千万くらい違うんですね

>>922
赤羽は評価上がってますからね今新しくプラウドクラスが徒歩5分で出たら坪270〜280じゃないでしょうか。

ここが210くらいなので1500万近く違いますね。
中古はそこまで差が出てないところを見るとここはお買い得です。。。北赤羽に駅力が欲しい。

価格重視なのであれこれ見ないことだろうね。設備十分だし駅近で便利もよい。
駅力はなくて当然。最寄駅が目黒でこの値段だったらもはや土壌汚染マックスじゃないかぐらい
疑う。

目黒でこの価格だったら、不発弾でも埋まってそうですね（笑）

そうですね、目黒でこの価格は、、、20年前の中古でも厳しいです。。。

やっぱり地域柄他が安いのでリセール、賃貸に不安は残りますが住む分には間違いなくお得な物件ですね。
リセールも時間をかければ狙いちょい下くらいで捌ける気はします。

人気地域は上がり過ぎてる感があるのでいずれこちらの地域も注目されそうですもんねー

23区内池袋新宿へ直通15分程度で行けて地代が上がっていない地域なので、難点は複数あるものの、穴場地域ではありますよね。

自分は逆に買いたくないけど借りたい物件だと思うけどね
借りるなら十分検討する

ここって杭を　何ｍ打ってますか？

エントランスとかラウンジが外から割りと見える気がするんですが・・・・
どうでしょうか？

>>930
植林で見えなくなるでしょ

あえて見える様にしてるのでしょう
そういうデザインなのだと思いますよ

植樹は、パーティルームみたいなところだけなのでと思いまして

あえてそうしているんですよね～　分かりました！

>>928
なるほど。確かに賃貸でこの設備仕様はなかなかないですもんね。

ただ周辺物件から比べると購入金額が割高なので貸し手的には+2～3万欲しいですが、借り手的に2～3万払うかっていうと微妙な感じですよね。

そう考えると低層階のパンダ物件が一番賃貸には向いてますね。
低層階で高めに賃貸出来るなら投資用として良いかもです。

>>934
パンダ物件って何ですか？

客寄せという枕詞があると良いかと

>>936
なるほど。
ありがとうございます

賃貸情報によると、
築7年のクレストリヴァシス北赤羽徒歩7分、65平米で管理費込み16.8万円。
築10年メガシティ北赤羽徒歩10分、76平米管理費込みで18万ですね。

パークハウスも10年後は家賃＋管理費で18万かもしれないけど、新築時なら20万越えるかんじでしょうか。高いですね、それなら私なら借りません。

>>938
借り手はすぐつきますよ

賃貸に出すときには1階の安い部屋がいいということですか？