ザ・パークハウス 北赤羽ってどうですか？ その2

この周辺だと美味しいお店だとどこになりますか？徒歩圏内だとありがたいです。

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>234
葛飾区なら2000万円台～からのファミリータイプマンションを販売してましたけど、完売したのかな？

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パークハウス東十条の掲示板で話題にでてましたが、東十条より北赤羽の方が同じパークハウスでも仕様が高級になっているんですね

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>>253
はい。仕様に関してはこちらの方が圧倒的に上です。トイレなんて雲泥の差

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>252
葛飾区足立区は安いですよね〜
でも駅近はないですよね

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このマンションの悪いところってどんな所ですかね？

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>>256

・川がが近く低地なので仮に氾濫した場合の被害は甚大（ハザードマップ該当）
・周辺に都営も多く所得層低めなのでそういう人が多く集まる
・隣がセレモニーホール
・南側が道路＋線路

こんな感じ。それを踏まえての低価格になっているので物件としては部相応。
あとは欠点が買う人にとってどれだけ致命的かってところだろうね。

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>>256
セレモニーホールと地盤ぐらいですかね

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駅前に何もない
物件周辺にも何もない
北区
埼京線各駅しか停車しない
一路線しか使えない
低地

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ちなみにどれだけ立地、建物、環境などなどがよくても高過ぎるものは選ぶ以前に買えない。
逆にどれだけ悪かろうが価格さえ安ければ、買うかどうかは選べる。
予算は人それぞれだと思うけどここぐらいの価格帯(4500万未満)の人にとっては利便性にこだわれば
ここしかないし、環境にこだわるんだったらもっともっと郊外になるからね。

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しっかし西側はさあ、戸建ての便所の屋根とかパイプが敷地内に侵入してるっていやだよなあ。
なぜ日立も許容しているのか。。あんなもの切り落とせよって思ってしまう。

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資産価値の死角ってなんでしょうか？

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>>261
ん？どこのこと？敷地境界線の立会いもあるわけだしさすがに侵入はないと思いますよ

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デメリットが多からこそ買えるわけであって仮にデメリットが少なければ徒歩5分大手デベロッパーブランドマンションでこの値段では買えません。

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セレモニー側は安いけど売れ行きよくないようですね。やはり買うのに毎日見える目の前にセレモニーがあるとなると気になる方が多いのでしょうね

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>>265
実害はないけど精神的にはどうしても気になるひとは気になるから。

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>>263
西側の戸建てあるの知ってます？日立の社宅があった時代から敷地内にトタン屋根みたいなものとか
鉄パイプが侵入してて、戸建てのオーナーと日立製作所が契約書を結んでいる。
その内容は侵入を認めるという内容。それはマンションが建って所有権が移転されても継承されると
のなっているから我々にも説明があった。
もし西側を検討しているなら営業に聞いてみな。

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>>267
知りませんでした...
でも理由はなに？ただの戸建オーナーと法人である企業がそんなわけがわからない侵入を認める必要がどこにあるの。

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ここを買うとしたら出来るだけ安い部屋が良いなーマンション内で価格差があると高い部屋は売りにくいし。
永住目的の人ばかりなら良いけど、ここは不動産関係の人も沢山買ってそうだからリセールバリューは気になっちゃうよね。

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>>268
本当の理由までは知らないけども、普通に考えると近隣住民と関係を崩したくないからだろうね。
日立の施設が建っていたということもあって近隣住民からすると、環境汚染とか大丈夫か？騒音被害でないかとか
気にするから会社側も気を使ってたんだろうね。

ただし、人の土地にはみ出ることは常識的に許されないし、戸建ての主には常識を持った対応をしてほしいものだ。
そして日立も後に尾を引くような契約を結ぶというのはイマイチだよな

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リセールは売る時期、期間、その時の客、その時の社会情勢で変わってくるしなんとも言えないのが実情。
さっき調べたら駅徒歩２分の浮間 クリオレジダンス北赤羽が3980万で売りに出てた。75m2角部屋2F築8年。
ネットにのってるぐらいだから値引きされて実際の取引額はまぁ3500万といったところか。
さて、この金額をどう見るか。今の中古販売価格高騰にしては随分控えめ。2Fってことで低層階ではあるが
駅徒歩２分という利便性、まだ築10年未満でしかもわざわざ内装リフォームまでしても即売はしない。

ちなみに他にも北赤羽駅徒歩２−３分で築浅、3800万前後能吏だしなのにネットにのっかってる。
で、将来のことはわからないが今のこの情報からでもわかることがいくつかある。

一つは今のように中古新築にかかわらずマンション価格が高騰している状況を鑑みて23区JRの駅近4000万前後の価格
でも、「即売」されないってことは、数字上の4000万前後、ですら多くの人が「でも高い」と思ってるってこと。
もっといえば、「絶対的な買い手」が非常に少ないと言えると思う。世の中捨てる神あれば拾う神ありで、検討者が
たくさんいれば買うって人はいるから。

新築だけは新築プレミアで多くの人が対象とするのでまだマシだが中古はどうしても買い手が少ない。そんな中で駅徒歩５分以内、池袋、新宿まで15/20分一本の利便性であっても残る。っていうことを考えると、将来今みたいな上げ相場ではなく、中立または下げ相場出会った場合はきっと3000万でも売れない可能性が高まる。実際、お隣の浮間舟渡では新築時4500万だったマンションがわずか築５年なのに2800万で売りに出てた。いまも3000万というかなり低い水準で売りに出てる。
その辺りが現実だといえる。

なので、リセールを気にする人は、逆にここでは素直に中古を買えばいい。おそらくこのマンションも必ず誰かは様々な事情で売りに出されるはずで、その場合3500万とか3000万で手に入ることになる。築浅3500万で手に入れたら新築時より1000万近く割り引いたことと同じだしリセール時の損失可能性もぐっと減るよ。

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>>270

ってかそれおかしくね？本当か？
そもそも契約書ってのは当事者双方だけでの契約であって、「その土地」が契約主体じゃない。
そのまま次の所有者間で引き継ぐとかありえなくね？
それにその理由の説明なく、しかも侵入してる側が一方的に権利侵害を認めらていて
侵害されてるほうは何の見返りも権利もないってのはあり得ないだろ？

ましてやもう普通マンションになるわけでそういう内々的な権利関係は無効だろ？
普通に裁判で戦えば綺麗さっぱりできるわけだろ。
もしかしてその戸建オーナーって暴力団関係とかじゃないよね？

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>>262
マンションの資産価値で1番怖いのは災害やその被害による風評、バブルやリーマンショックの様な大幅な価格下落ですよ。

こういったリスク云々語る人も多いですが、こればかりは将来のことで実際は誰も読めないのでハザードマップ見てここは危ないから買わないっていうのは勿体無いと思います。

その他、入居後にマンションの管理が悪く不満を持つ入居者が増えマンション内でも売りたい人が急に沢山出て安売りしてしまうとマンションの価値自体も下がってしまいます。

ここは三菱物件なのでサポートは厚いと思いますが入居者全員の行動によっても資産価値は影響を受けるので入居する方々全員でこのマンションを名実ともに地域のブランドマンションに育てていく事が資産価値を保つのに必要だと思います。

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購入を検討しておりましたが、現地を何度か見に行って見送りました。
前のレスにも書いてありましたが、南側の狭い幅の道路はトラックなどの交通量が多く、音もうるさいし、排気ガスも低層階は影響するのではないかと思いました。
高層階は排気ガスは大丈夫かもしれませんが、音は上に上がるので電車の音がプラスされてかなりうるさいと思います。
東側は音は静かですが、こちらも前のレスに書かれていた通り、低層階は前の桜の木と公園側の高い木のせいで全体的に薄暗いのではないかと思います。
東側の高層階は暗くなく良いかもしれませんが、このマンションのルートとして浮間口からセレモニーホールはこちらという看板を目にしながら進まなければなりません。
駅からセレモニーホールに向かう狭い歩道を、沢山の喪服の人達と一緒に日々行き来するのかと思うと気が重いので見送りました。
葬儀の日は浮間口に喪服を着た案内の人が立っております。

長くなりましたが、こちらの物件はお値段的にも仕様も本当に良いと思います。
周りの環境が気にならなければ、大変お買い得な物件だということは納得できます。

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リセールを考える人はここのような郊外物件は購入しないと思います。不動産関係者ならなおさら。
不動産は安かろう悪かろうで選ぶものではないと思います。

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>>274
わかるようなわからないような、ただとても暗い気持ちになりました。
さっきまで桜並木に咲く桜を楽しみにしたり、普通の暮らしを楽しみしてたけど、、

なににせよ、また住まい探しが始まるのですね。良いところが見つかるといいですね。

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南側の騒音はそんなに気になりますかね？恐らく寝室は通路側になるはずで、影響ないような気がします。
むしろ、駅から一本道で、割りと交通量がある道なら安心して歩けるのでいい気がします。
線路とかの騒音気にされるなら、駅近物件の選択肢はないかなと思いますが、いかがでしょうな？

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>>277
同感です

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>277
理想は駅から垂直方向へ歩いてすぐの物件。
ウチは普段は生活音で電車の音はかき消されるが、深夜１～５時に走る電車の音だけが遠くから聞こえてくる。
もちろんほぼ終電と始発電車だから本数少ないけど。

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>>279
確かに理想的のは間違いなく駅から近くで垂直に離れるとこですね。
ただ、都内駅近で予算5000万越えるのは確定な感じで、やはり断念せざる終えないです。

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>277
当然と言われるかもしれませんが、電車でも地下鉄の駅近はうるさくないですよ。
私、都内の地下鉄の駅３分に住んでますが両立してますので、静かな駅近も選択肢自体はあると思います。

当然、便利な地下鉄路線の駅近は価格面に跳ねますし、駅近が静かって事は商業施設は最小限だったりするので、人によって選択肢から落とされるのだと思いますが、選択肢から落とすかはその人次第だと思います。

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>>264
駅徒歩5分、23区、緑豊かというメリットにたいして、デメリットも結構ありますからね。悩みます。

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>>272
契約書、正確には覚書を改めてみたが契約当事者は日立と戸建持主。既存の越境物について、日立は戸建持主が使用することを承認する。新たな越境物は認めない。撤去費用は甲の負担。双方の主張がない限りこれを継続する。
とある。

三菱が日立の合意事項を継承したんだろうな
裁判で勝つかとかは俺には分からん

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>>283
ちょっとそれはひどいな。敷地境界問題はマジで揉めるからいやだよなぁ。
ってかなんで越境してる分の土地までここの住民が税金負担せにゃならんのだ？
ありえないだろ。しかも普通の一市民と日立側で双方妥協ほどのことか？
ここはただの寮だったし別に誰かに文句を言われるものではない。

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人間って変わるからね。時に豹変するときがある。いまはよくても将来境界問題や撤収問題で揉める可能性があるね。
法律は解釈の決定はしてくれるが実際の問題を解決してくれるものではない。引き渡しを受ける前にさっさと撤収
させるべきであるとおもうがどうだろうか？

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敷地境界問題は地所レジも顧問弁護士の見解も求め費用対効果や、その後の関係や、飛び出し方も少ないことから判断したのでしょうね。
http://touch.allabout.co.jp/gm/gc/25767/

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投資目的、リセール目的の人はたしかにここは買わないかもしれませんが、やはり永住目的でも生活の変化でリセールしなければならない可能性もあるわけで、人生で一番大きな買い物ですからリセールバリューは気にして当然です。むしろ気にせず物件を購入するのは怖い。駅近と大手売主があるので、ここは売りにくい貸しにくいはないでしょうね。

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>>287
駅近は20年落ちでも必ず売れます。しかも価格も変わらないこともあります。中古でも駅近は資産価値ありますから大丈夫です。

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駅前に何もないのは確かだけど、駅前から物件までに深夜営業のライフ、100均、オリジン弁当、松屋、すき家、コンビニがあるので、個人的には充分です。例えば私鉄の各停駅も何もないですし、地下鉄駅前も何もないところ多いです。有楽町線小竹向原駅前なんかも本当に何もありません。

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マックもあるしゲオもある。コンビニは当然、ファミレスもある。十分ですよ。
私鉄の駅より全然良い

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駅前の見た目寂しい感じでしたが、一応一通りある感じですね。ファッションセンターしまむらもあるし笑 物件隣にココスあるし、ゲオとマックとサイゼリアは出口逆で遠いですが、、、

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埼京線は本数少ないのは少ないですが、朝の通勤ラッシュはそもそも快速ないから影響ないし、夕方も本数多いし、日中は会社員であればあまり乗る機会が少ないのではないでしょうか。それこそ私鉄の各停駅と同じくらいの本数かと。

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北赤羽ってネーミングは悪くないですよね。パークハウス浮間だったらいやだ。浮間や舟渡ってなんか響き、イメージが悪い。

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荒川氾濫の可能性よりも震災の可能性が高いような気もします。耐震等級1のマンションって震度7来ても倒壊はしないんでしょうか？

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>>293
ここは、浮間アドレスですけどね。

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ここの購入者は20代、30代、40代、50代どこの層が多いんでしょうね？若めの子持ちが多いイメージがありますが

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>>296
30代、40代が中心でしょうね
20代でも頭金用意できそれなりの会社なら買えると思う。

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こういうパーティールームっていくらくらいでどのくらい前に予約すれば使えるものなんですか？

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駐車場、駐輪場を地下に持っていって、その部分をガーデンにしてくれたら買いたかったかも？
他は文句の付けどころないだけに残念。

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>>296
目玉の3000万台といっても西向きの1階などですから基本的な価格は4000万を越えます。眺望、日当たり、間取りなど考えると4500万も越えます。条件落とせば4000万台の前半もあります。若い夫婦の子持ちで親御さんの支援がないと全額ローンもありえますが4000万以上の借り入れは現実的ではありません。そう考えると30代、40代前半が多いのではないですかね

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>>299
良いアイデアですね

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セレモニー気にならない人ならば西向きは坪単価的にはお得ですよね。
新築のときにも嫌と言う人も多いから中古にしても売りにくい気もしますがね。

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>>300
まあ年収の5～6倍までは貸付してくれます。もっと貸してくれるケースもあります。デベロッパーの営業さんが作ってくれる見積書は最低変動利率の価格です。それより高くなることを考えてください。ローン、管理費、車ある人は駐車場費、固定資産税を月々で割り振れば月の固定費がみえてきます。手取り20万台ではかなり厳しいです。20代、30代のローン破綻は年々増えているようなのでよくご検討下さい

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フラット35だともっとたくさん貸してくれます。借りていいかどうかは別として。

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ここを検討されてる方は他はどこと検討されてますか？私は値段からリビオ板橋見に行きましたが、借地権と環境がダメでした。あとはシティテラス戸田公園は大手ですし安さが素晴らしいですが、難点もあり悩んでいます。

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立地のデメリットは抜きとして建物だけで考えると、どうなんでしょう？

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マンションマニアさんは
ここをお勧めしてますが、どうなんでしょうか？

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外装がもうちょっとカッコよくできなかったのかな。デザイナー使ってるのかな？

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>>307
マンションマニアさんは王子飛鳥山ザ・ファースト タワースレにいらっしゃいますので直接聞いてみたらいかがでしょう。

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幸せになる道はないのかな？
せっかくこんないい物件が出てるのに境界線問題はなんとかしたいです。

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>>307
お勧めするも、買わない。それがすべてでは？

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買うかどうかぐらい自分で決めようず。

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おすすめする物件ぜんぶ買ってたら大変でしょうw

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勧めても資金の都合などそれぞれだから自分で決めましょう。
お勧めした本人はどこも買ってませんよｗ

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個人的な意見だけど、この物件にあうのは子供がある程度大きくなったファミリーかな。
子供が小さいとあまり合わないかも。
近くで一番でかい公園は浮間公園になるとおもうが、ここはタバコふかした人が多い。
池で釣りをしてるおっさんがふかしまくり。

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独身やDINKSは少ないでしょうね

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>>315
浮間中の裏に子供に最適の広くて新しい公園があります。芝生も広くて気持ちいいです。ロープにしがみついてターザンのように遊べたり、デカイボールがたくさん連なっていて、トランポリンのようにして遊べる遊具もあります。そこは幼児コーナーと小学生コーナーに別れていて危なくないようにしてあったりします。浮間公園より人気な公園です。
保育園も幼稚園もたくさんあり、北区は23区の中でも一番保育園に入りやすいです。
小さな子供がいる家族には最適だと思いますよ。

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最適？流石にそれはいい気すぎだと思います。とてもこのエリアが子供に最適だとは思いません。

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保育園は同じ区でもエリアや近隣のマンション建設状況で大きく左右されるため区レベルでの評価は全くの無意味です。そんなことは本気で保育園に入ることを検討されている保活ママには常識です。
世田谷でも入りやすいエリアはありますし、北区でも激戦区のエリアは当然ありますからね。

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ここは1階と2階の値段が相当差がありますね。サクラウイングの1階の3000万台はお買い得な気がします。目玉でしょうかね。

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回りを見てきました。荒川の氾濫はあまり影響を受けない気がしました。
高いマンションと都営で塞き止めされる感じと思いました。それよりも東側以外はごみ置き場が遠いですね。東側の一階の家の前を通ることになるので、ご迷惑かけないようにしないといけないですね。

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1Fは浸水を懸念する人を低価格の魅力で惑わすためかと。
はっきりいうと浸水はないとおもうのでお買い得だと言えます。

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>>305
私は志村坂上を見てました。予算がはまらないので、見送ってました。

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>>323
志村は高いですね。地盤？

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志村はここより高いですよ、当然。地盤じゃなくて単純に周辺の利便性。
板橋区は志村がもっとも流行ってるので。次が西台。

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子育て環境は微妙だと思いますよ。小学校や中学校のレベルは推してしるべし。

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三田線>埼京線

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三田線の方が本数も多いし終電も遅いけど山手線リンクしてるのが巣鴨なんだよな〜
埼京線は池袋新宿渋谷に直通で行けるし赤羽乗り換えで上野品川ラインにも乗り換えて行けるのは便利

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浸水を懸念するより一階だと人が通るときに目が木になるからカーテン開けたままや窓開けたままにしにくい。
でも専用庭やテラスあるから他マンションの物件によっては一階が高いケースもあるよ。

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>>328
そうですね。とくに上野東京ラインの存在は極めて大きなものであるという認識です。

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>>330
実際上野ー東京ラインになって電車の本数、混雑具合は改善していますかね？

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>331
山の手線は以前より空いた気がします

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過去も含め23区内のザパークハウスでここより安く売り出したところはあるのでしょうか？

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>>331
今の所改善されていますよ！

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>>333
過去と現在、そして未来でそういうのを比較しても意味がないよ。
わかってると思うけど、1万円の価値は30年前、10年前、今で違うよ。
それに環境も、そしてあなたも。常に変動。

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>>335
諸行無常ですね。

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>>327
大手町通勤なら良いですね。

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大手町の人は三田線物件でいいとおもう。

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上野東京ラインの開業の影響で、京浜東北線が結構空いています。
北区のメイン路線が京浜東北線ですが、東京のオフィス街を南北に貫いているので北区住民的には楽チンになりました。

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埼京線は渋谷に行くときはりんかい線直通でないと出れなくて、ほとんど新宿どまりでしたっけ？

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ここ土日でレスが多いですね

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>340
その通りです。

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>>340
そうだよー。平日通勤時間帯はわりとりんかい線直通が多いのだけどそれ以外はほとんど新宿止まり。
あと、ちょっと事故なりなんかがあると直通運転はやめちゃうから恵比寿、渋谷は一本でいけるとは
思わないほうがいいね。いけたらラッキー！程度。

ちなみに山手線に乗り換えるなら池袋のほうが便利だよ。新宿までいったほうが池袋から目白や大久保
なんかをすっとばしてくれるけどその代わり新宿駅から山手線は両端同士で乗り換えが大変！
袋なら隣だからね！

東京駅にいくなら、赤羽で京浜東北がいいよ！
新宿から中央線乗り換えでもいいんだけど、その場合また遠い乗り換えがあるから。

でも新宿駅東口、または南口にいくなら埼京線が最強。一番近い！

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>東京駅にいくなら、赤羽で京浜東北がいいよ！
時間的に最速なのは上野東京ラインでしょ。
朝ラッシュ時はノロノロ運転だけど、京浜東北線もノロノロ運転ですから。
赤羽からの湘南新宿ラインも朝ラッシュ時は割と本数ありますよ。

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新宿行って、中央線の発想はなかった

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>>344
ごめんね！別に最速とかそういうつもりでおすすめしたわけじゃないんだ。
自分の場合はトータルバランスといちいちダイヤを選んだり急かされたりしない快適さ？っていうのかな
そういうのを求めて書いたんだ。

埼京線から赤羽で京浜東北線に乗り換えると乗り換えはお互いホームが両端になるけどそもそも短いので
苦にならずほぼ確実に座れるんですよね。ってのは、京浜東北に乗ってた人が埼京線に乗り換える人はおおい＝
降車が多いのだけど、逆は少ないため。
で、降車する人は大抵階段付近の車両にいるからそこで待ってるとほぼ確実に座って東京駅までいけるんです。
上野ラインつかってもいいけど、そこでのんびり座っていけるし時間も大して変わらないのでいいかなと。

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>>345
本当？まぁ確かにわざわざ新宿乗り換えはしないかもね。
ただ、中央線でいくと、丸ビルとか行く人には一番最短になるから便利なんですよ！
逆に新幹線とかそっち方面だと最悪ですね！京浜東北もにたようなものなので神田で
目の前ホームの山手に乗り換えちゃう人はいますよね。

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ところが、上野東京ライン開業によって、埼京線と湘南新宿ラインの混雑も緩和されてるというユーザーのコメントが多く出てるらしいんです。
中には池袋や新宿経由で飯田橋・御茶ノ水・東京方面へ通勤していた人が上野や東京経由に変えた人いるのかなと勘繰ってしまいました。
まだ色々と試してみている人がいるのかもしれませんが、４月からの定期券発行以降に答えが出るかも。

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ま、何にせよ、電車の利便性は良いですな。
赤羽から赤羽岩淵も歩けないキョリではないし。

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だね！とりあえず赤羽までたどり着けたらタクってもワンメータだし。
ここ住む人の大半は職場も赤羽・池袋・新宿だろうから巨大地震にあったとしても
帰宅難民にはならずにすむとおもいます。新宿からでもわずか12kmです。
自分は歩きましたがあの日に実際新宿から歩くことになりましたが3時間で
自宅につけました。

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