パークシティ中央湊　ザ　タワー［旧称：（仮称）中央区湊再開発プロジェクト］ってどうですか？

高級物件はイメージしにくい立地ではありますね。
富裕層の投資はbrilliaに流れそう。

隅田川テラスまで含めた再開発なので
明石町側（聖路加タワー）から続くテラスの付加価値で
大化けする可能性もあるんじゃないかな。

古い建物が取り壊され、かなりスッキリしてきました。
この写真には写っていませんが、驚いたのは、この再開発地域のすぐ隣に新築戸建て物件が、続々と出来ていることです。なんでだろう？なぜ一戸建て？

>>43
想像ですが再開発で土地建物を買い上げてもらった人が住み慣れた地に家を建てているのでは。

元々住んでいた人達ですよ。
あの人達が戸建てに住む権利がある！ってゴネて再開発が止まっていましたが、
まとまらないからじゃあもうあんたらは戸建てでいいわってことで
戸建ての区画とタワーの区画に別れたのですね。

ほほう。
なるほど。

>>44
個人宅の街区は区画整理ですよ。

どこの再開発も同じ状況だと思いますが、新しい住まいを望まない高齢の地権者たちが、
虫喰い状態にされた街のことを考え、次世代に問題を先送りしないために決断したということです。

>>10
A街区は住友所有じゃないですか？
そのうち、マンション事業部に移管するのではないかと聞きましたが。
まあ、タワマンでしょうね。

普通は、キャピタルゲートプレイスみたいに
地権者たち用の低いマンションを作って妥協するんでしょうけどね。

>>36
事務所は町内会の事務所、印刷工場はもともとの地権者マンションのテナント入居者では？
店舗は未定と聞いていますが、竣工までまだありますし、C1街区にも商業施設を期待ですね。

>>49
二棟での再開発組合ですから、9F建てのC1街区にも地権者が入居すると思います。

隣の新築戸建は土地を買って等価交換で移ってもらったのだと推測

虫食い状の再開発ですし周辺が一変するとは考えにくそうです。戸建てもあったりして。

湊近くのリバーサイドもギリギリまで家が建っていてごちゃごちゃしているので、聖路加タワー周辺やリバーシティ21の川沿いのような雰囲気にはなりませんね。残念です。

確かに周辺には個性的なデザインのビルもあって
街としてのまとまりでは聖路加、リバーシティには
劣りそうです。でも、ここの再開発を契機に
周辺の建物や店舗の顔ぶれも緩やかに
変わりそうなので、それに期待してます。

目の前はすぐ川なのかな。眺望はよさそうなので、できれば高層階がよさそうですね。
低層階は日陰になってしまうということはあるのでしょうか？
周辺もマンションが建っているので気になります

総事業費は224億円なのですね。

延べ床面積46000㎡の65%を分譲したとして平均坪単価350万円でも十分な利益が出ますね。この価格ならそこそこ人気が出るのではと推測。

さすが三井さんですね。

>>56
ソース希望。

権利変換計画は、縦覧されてるのか？

東京駅まで自転車で通勤出来そうだ

パークコートですか？

パークシティじゃないかなあ。

隅田川沿いのタワーよこに戸建てですか、風の強い日は楽しいでしょうね。

>>57
検索すればすぐ出てくるよ。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/minato/saikaihats...

やっぱりパークシティになったみたいですね！

http://www.31sumai.com/mfr/X1009/

ここは津波がきたら浸水する可能性は高いですか？

>>64
3.11の時は、潮引いて川底見えてたよ。
でも、ここが津波で浸水する規模の地震がきたら、それ以前にダメじゃない？

水害とかは一度もないけど、水面かき混ぜられるような雨だとけっこう臭う。

権利者住戸35%に印刷工場… 管理組合はなかなか大変そうです

パークシティと名付けるなら、スーパーに入って欲しいね。

地権者さん住戸の割合がすごく多いですよね
その住戸は実際に地権者さんが住まわれるのか、
それとも売り出したり貸し出したりするのか、その点によっても変わってくるかとは思いますが
実際にはどうなっていくのでしょう？？
管理組合の運営にも関わってくることですし…

>>66
そのあたりの難点を値段に加味して欲しいですよね！

値段もそうですが、例えば角部屋が欲しいなどと地権者が条件を提示している場合がありそう。

今日、現地を見てきましたがA～D街区のA街区にある自動車修理工場(現在営業中)がD街区へ換地されるようです。

サイトに間取りが出てますね。
眺望はすごくいいんですけど…

資料が届きました。７８平米の東向き・北向きの角部屋で東向きビューバスつきの間取りがいいなと思いましたが、いくらくらいになると思われますか？

>>72
その部屋だと坪500万円位で買えたらいいなぁ

ここの東北角が坪500だったら、
新川のタワーマンションは坪600越えだね。

そんなに高くなってしまうんですか。びっくりですね。
この周辺で一度うまく買い替えができていたので、また同様にと思っていましたが、そこまで高くなってしまうとわが家は退散です。この物件には店舗が入るようなので、周辺住民としてそれに期待します。それにしてもマンションって買うタイミングでこんなに選択肢が変わるものなんですね。少し前まで中央区は都内でも銀座以外は比較的リーズナブルなマンションが多かったのに。

中央区の湾岸タワーがこれだけ高くなっているので、より希少性の高い中央区内陸のタワーは強気な価格になるでしょうね。湊というかなりマイナーでディープな立地ですが、つまりは八丁堀物件ですし、この戸数で三井ブランドならすぐ売れてしまいそうです。

>>75
高過ぎも嫌だけど、倍率が高くならない程度の仕様と値段にして欲しい。割安でも抽選外れたら全く意味なし

>>75

そんなに高くなるはずもありませんのでご心配なく。周辺の新築が大分安いのにもかかわらず苦戦しています。

この辺りは佃や日本橋のように街力がありませんからね。眺望がいいぶん、ブリリアより個人的にはいいと思いますけどね。

60〜70平米台を2〜3LDK、6000〜7000万台、って聞きました。売り抜けること考えての設定。
それ以上の広さの住戸は地権者住戸にはあるけど、売り出し用にはないとも聞いたけど。


A街区は70mの高さ制限があるので、20階以上に住むのであればそれほど気にならないのかな。

大型マンションですね。間取りもひろいところもあるみたいで。一般的な間取りでも結構しますね。都心に近いのでいろいろ便利だし、眺めはいいし、再開発で今のっている感じです。

>>80
今のっているとはどういうことでしょうか?具体的にお願いできると助かります。

都心に近い、じゃなくて都心ですけどね。
もしスーパーが新設されないなら、便利と言うのは無理です。

>>82
本当にここの周りは何にも無いですからね〜

食料品の買い物だけ見れば便利ではないかもしれませんが、
タクシーワンメーター程度で銀座、東京、豊洲にアクセスできる立地は便利ですよ。
不便なおかげでまわりは閑静で落ち着いてますし。使い分けですね。

ここの1階にスーパー入るの確定ですか？？

中央区の内陸に存在するマンションにとって、豊洲にタクシーワンメータでアクセスできるというのは、個人的に何らメリットを感じない。

>>87
キッザニア、ビバホーム、アオキあたりは価値があるのでは。

そんなことないです。多くの人にはメリットあるはずです。
港区住民ですが、まとまった買い物はレインボーブリッジ超えて豊洲へよく行きます。
三越や大丸でするのとは、また違う買い物がありますので。

この辺りにお住まいでお子さんのいるご家庭なら、豊洲のららぽーとはよく利用されると思います。子連れでも気がねせず食事できるしシネコンやキッザニアがありますので。その場合、自家用車か都バス、中には自転車で行かれるという方もいます。でも、DINKSや単身の方であれば豊洲に出る必然性は低いかもしれませんね。銀座、東京駅、日本橋で大たいていのことは済ませられますし、八丁堀や東銀座に日常づかいできるリーズナブルな飲食店もありますから。スーパーはご家庭によって使われているところがかなり異なる感じはします。うちは新富町駅を使っているので、新富町のまいばすけっとをよく使います。特殊な調味料やいいお肉を買いたいときは松屋銀座をよく利用します。

利便性の感じ方は人によって様々という感じですかね。
間取りのタイプも1LDK～3LDKで面積も41.13平米～115.78平米という幅がありますから、単身からファミリーまで多様な住民層になりそうですよね。
単身向けの部屋だと投資目的で買われる方もいらっしゃるのかな。
賃貸の部屋があると落ち着かないマンションになりがちですかね。

賃貸以前に地権者がわさわさいるので、
そっちの方が色々弊害があるかと。

>>92
地権者は、ほぼみんな賃貸にだすから、問題ないよ。賃貸マンションになる方がいろいろと問題だよ。

>>89
それもただの一意見だよね。
俺も港区民だけど、豊洲には行かないね。
ららぽーとはテナントショボすぎるし。
豊洲でまとめ買いするものって何？

地権者が1/3というのがネック
管理組合がしぶつかされるのは覚悟したほうがいいだろう
地権者は未来永劫管理費0とか勝手に決められそう

確かに地権者さんが多いと不安事項はありますよね。

ただ、今私が住んでいるところも再開発で立てられた物件でして、やはり地権者さんが多いですが皆さんとてもいい方が多いです。自身も理事をさせて頂いたことがありますが、特定の人間だけが特をするような案が出たりもなかったですね。
どんな方が地権者さんかにもよる気がします。

むしろ私が気になるのは賃貸住戸が多くなることですかね。決して差別をするわけではありませんが、賃貸のフロアー(地権者さんがワンフロアお持ちです)ではゴミ捨てに関するトラブルなどが多く管理組合や管理会社も困惑しています。

ここは免震でしょうか?

ご存じの方教えてください。

>>97
ホームページの物件概要には免震と書いてあります。

>>95
3分の1って、恐ろしいね。
撤退、撤退。。。

>>98
ご親切にありがとうございます。

ところでここは建物の長寿命化の評価が星ひとつなんですね。地権者比率が高く大規模修繕も難航する可能性があるので併せてディスカウント要因になりそうですね。

>>95
これらの不安要素は投資目的の外国人にとってはそれほどデメリットと感じない部分でしょうから、賃貸化がますます進む物件になるかもしれませんね。

>>101さん
ここは投資で買われる方が多くなるんですかね。
そうなると私はパスかなぁ。

ここには、古いライオンズマンションが建っていましたからね。
住民がずっと住まわれているようなマンションだったか、既に賃貸マンション化していたかどうかは、
地元の方に話しかけてみられるとよいのではないでしょうか。

>>102
私もパス。ところで今まで書き込み少なかったのにここ数日で増えましたね。何故急に？

投資といってもこの値上がりだと…
やはり中華マネーが流れ込むことになるのでは

新川が思ったより高い価格できたので、ここも高めでしょうかね。

資料見ましたが、共用部のデザインが地味というか大人しい感じで華やかさがないような気がします。

ターゲット層が高齢者なんだろうなと。

新川との比較検討中。
価格を見てからにしたいが・・・

ここのターゲットって高齢者でしょうか?

眺望も良くて、どちらかと言えば
若者である程度収入のある層向けかと思ってました。

どちらにしても、まだ価格帯は出てませんが
結構な価格帯になることは予想できますよね。

ここの沖式新築時価は平米単価101万円となっていますね。ブリリア八重洲は115万円なので駅距離が考慮されているんでしょうか。

高いね。
これが妥当な価格なのかな？

高いか安いかは今売ってるグランスイート八丁堀と比較すればいいかな？

ＭＲを見る限り、新川はよさそうですよ。
ここはどうでしょうか？、ＭＲのオープンは楽しみです。
ここは、いつからですか？

新川は思ってたより良かった。専有部の仕様は、東建の目黒より良いくらい。
周辺で比較対象になる物件は、今のところ見あたらない。
ここ、もう少し早く見せてくれるといいのに。

なかなか、MRの案内が来ませんねえ。
新川のMRは良かったですねぇ。
価格も同様なんでしょうか？

新川のＭＲは見ました。
ここと比較したうえでどうするか？決めたいと
思っています。

ファミリー層も住む方が多いと思いますが
小学校しか掲載されていませんね。
ここだと中学校はどこになるんでしょうか。
近ければ記載されますよね?

中央区に公立中は4校しかありません。
湊だと銀座8丁目にある、銀座中ですね。
書いていないのは、中央区に住むファミリーは私立を受験するのが多いからもあるかもしれません。
クラスの8割くらいは受験するとするそうで。
それもあって、区立小学校の数に比べ中学校の数が少ないのでしょう。(一学年あたりのクラス数も違いますが)

下に入る印刷工事って、うるさくないのですか？

ここにあった、ライオンズマンションの住民は、この建て替えでどの位の費用負担をするのでしょか？

建て替えではないのだから地権者でしょう

地元民ですが、このあたりから銀中まで歩くのは結構遠くて大変なんですよね。チャリ通禁止ですし。
中央大橋越えて佃中に通った方がよほど近いです。
20年ぐらい前の話ですが、銀中は地元民5割、越境の子が5割といった感じでした。
銀中のレベルは決して高くないですが、荒れている千葉や江東区から逃れてくる子が多かったですね。

ブリリア八重洲の学区は、ここと同じですか?

中央区のホームページに載ってるから自分で調べなさい。

同じ銀座中学校だと思います。教室が足りるか心配ですね、

印刷工場もできることになってるけど、このマンションの敷地内(B地区)にできるってことですか？

>>127
敷地内ですね。

>>128
おお、やはり。。。というか資料見る限りはどこにもそれらしきものが見当たらないのですが、1Fや地下にでも作るのでしょうかね。

地権者が多いだけでなく、地権者の建物が多いね。

そうですね。
「湊二丁目東地区第一種市街地再開発事業」なる事業の一環でマンションができるということなので、
色々と他の地権者さんと融通し合ってこういう形になったのかなぁなんて思いました。
印刷工場自体は新しく建物を作るのかな？
とすると、あまり今どきの建物なら、工場自体は音やにおいは出にくいとは思いますが。
車の出入りですかね、気になるのは。

リバーシティーと豊洲パークシティーに住んでいます
クイーンズパレス東京中央は売却用で所有しています

リバーシティーは売りに出せば直ぐ買い注文が来ます
豊洲は家族住まいには便利でしょう
八丁堀、湊、新川エリアは便利ですがリセール価格は
思ったより高くないです

投資用にはあまりお勧めしません

オリンピック効果は港区中心にトレンドは向いていくと思います

>>132
その意見には同意ですが、もう結構バブっちゃってますからねー。
むしろバリュー戦略で買うならこっちだと思うんですが、どうでしょう。

引き渡しが3年後というのはどう考えられますか？

金利変動のリスクということでしょうか？
であれば、購入価格の4割以上の頭金を入れられるようにしてください、としか言いようがないですね。

>>135
どちらかというと相場です。今の値段は明らかに変なので、結果的に高掴みにならないかなと。

>>136
間違いなく高掴みでしょうね。

引き渡しの三年も前に売り出すということは、相場の高い今のうちに売ってしまおうという売主判断でしょう。

間違いありませんね。株価も高値を維持できる訳ないし、なんちゃらショックや地震も有り得ますからね。中古狙いが賢い選択かもしれません。

>>138
タワマンってそんなもんでしょ？普通だと思うけど・・・
これが住不物件だったらそういう見方もありだけどさｗ

売主には申し訳ないけど手付放棄っていう最終手段もあるんだから、
あんまり気にし過ぎる必要もないんじゃない？
ぶっちゃけ売主も戦々恐々だと思うよ
引き渡し時に円が100円にでもなったら海外勢はみんなキャンセルでしょｗ