マリオットバケーションクラブ・インターナショナル

マリオットのAP、国内販売がなくなったため、日本にいた営業たちは、他社に移ったり
マリオットの海外に転勤したりと、大きく異動があったようですよ。

はじめからりセール目的で買う目的とはそもそもどんなメリットがあるのでしょう？
私は、買うときにそんな話しをしたことないです。

マリオットＡＰの国内販売が無くなったのは、プ―ケットの販売を終了てしまったからだと聞いたことが有ります。
それなら、国内販売の拠点が無くなっても仕方が無いとは思います。
現在は、販売拠点が無くなったので、体験宿泊のプロモーションに傾注しているようです。


お尋ねのように、はじめからりセール目的で買う目的とは、どう考えてもメリットなど有りません。
何かの間違いではないでしょうか？



私がこちらで投降した内容は、全てマリオット・コ・オリナを、現地ハワイで説明を受けて購入した時のものです。
マリオットＡＰの皆さんは、どちらで購入されましたか？

２年前にコ・オリナ滞在時、説明会に行った際に、マリオットＡＰに興味があるので話が聞きたいと言ったら、
ＡＰは別会社なので分からないと、断られてしまったのです。

今回チョット気になったので、調べてみました。

私はＡＰの契約書を見たことが無いので、ハッキリとしたことは分かりませんが、
ＡＰのリゾートの所在地は、タイなのでアメリカに登記をすることはできないと思います。

タイの国土は、国王のモノなのでＡＰは借地権の様な契約なのでしょうか？
だから期限があるのだと聞いていました。

したがって、コ・オリナやＨＧＶＣの所有権とは違うものの様に思います。
このメンバーシップはあくまでも毎年のポイントを買うのであって、リゾート物件の所有権を買うのではありません。

このシステムを販売している会社はマリオット・ホテルの関連会社で「シンガポールの会社」ですが、
リゾートの会員権を所有権ではなく、ポイントとして販売するのは、ウインダムやディズニーも同じシステムですが、
リゾートの所在地がアメリカでは無いため、登記の面でどこまで担保されるのかチョット引っかかりました。

最近では、マリオット・バケーションクラブのＨＰでも、ＡＰは出てきません。

さらに今年の１０月にコ・オリナで説明会で聞いた話では、コ・オリナを所有権ではなく新たにポイントで販売するということでした。

所有権の販売を終了して、会員権のポイントの販売になるそうです。
だから今なら所有権を持っているオーナーには、続けて所有権を買い増しすることができますと言われました。
高価なので断りましたが、販売戦略が変わってきた様です。

プロジェクトが破綻し、今月3日に売り残り（3分の2以上）がホノルルで競売にかけられました。リッツカールトンは自分の分ランドで販売したにもかかわらずマネジメントから撤退すると発表しています。タイムシェアを購入しましたが、他に購入された方で苦情を申し入れたい方いらっしゃいますか。

資産目的でもメリットがあるとのセールストークがあったのは事実です。東京都消費者センターとの確認では、口約束も契約で地道のリセールするように求めるべきだと言っておりました。所有権者の「利用権」をポイントで売るのは二重取りではないか？と疑問が残ります。東京の販売員によると、あくまでオーナーの物件ではなく、別の部屋の利用ポイントだなどと言っておりましたが、「ポイントの部屋は特定できない」とあやふやな回答しかありませんでした。不明朗です。

274：リッツカールトンカパルアさんのコメントの「プロジェクトが破綻し、今月3日に売り残り（3分の2以上）がホノルルで競売にかけられました。」というのはマリオットではなく、カールトンなんですね。
275：リセールさんのコメントは「ポイントの部屋は特定できない」ということですが、基本的には「売れ残り」物件のことでしょうかね？そうであれば、すべて「売りつくした」ということになりますね。だったらマリオットはリセールに応じるべきですよね。もしも逆に「所有権を売りつくした」ら、ポイント販売は止めるのかしら。少なくともオーナーにはマリオットの経営陣は、戦略を正しく告知する義務がありますよね。みなさんはどのように理解をしていますか？

No273カマアイナ様

　＞ＡＰのリゾートの所在地は、タイなのでアメリカに登記をすることはできないと思います。
　＞タイの国土は、国王のモノなのでＡＰは借地権の様な契約なのでしょうか？

んっ？
ごめんなさい、ちょっと意味がわからないのですが・・・
リゾートの所在地がプーケットのみ、ということでしょうか？

ＡＰで使えるのは、タイムシェアのコオリナ、プーケット（マイカオビーチクラブ、ビーチクラブ）バンコク（２箇所）
ラスベガスグランドシャトーの６箇所がクラブコネクションとして、ポイントで泊まれます。
あくまでも、ポイント買いなので、不動産を買ったのではなく、マリオットに泊まれる所有権・権利を購入。
オーナー権利ではなく、マリオットの期限付き会員権を購入。（という私は認識）
そして、シンガポールにメンバーサービスがあります。
予約・質問なのどは、シンガポールへ。

あとのマリオットは、たとえばワイキキマリオットや沖縄マリオットなどは、リワードに変換して
宿泊ができる、マリオットのホテルタイプ・クラブリゾートです。

そして、インターバルインターナショナル（ＩＩ）にあずけて、フレックチェンジして、泊まれることもできます。


で、たしか、ハワイでは、ポイント販売をしていなくて、ポンイトを購入できるのは日本とプーケットだと聞きましたが
今現在は、日本でのポイントは販売中止となったため、プーケットのみでポイント販売。
日本のＡＰの営業さんたちは、プーケットに移ったと思います。

少し前に、聞きたいことがあり営業さんに聞きに行ったら、今後はプーケットに異動だと言っていました。

ハワイのマリオットバケーションクラブと日本のバケーションクラブが、別会社だということは、知りませんでした。

ＡＰについてはザッとこんなところです。

２７７を少し付けたし

マリオットに泊まれる所有権・権利を購入。
↓
マリオットのタイムシェアに泊まれる所有権・権利を購入。

実際、オーナーの方はＯＶに宿泊できると思いますが、メンバーのほうはＭＶのみです。
ＭＶしか取れないというのは、購入時全然聞いていませんでしたが
あとから、担当営業さんに聞いてないし！！！と言ってみたところ、すみませーん
聞かれなかったので・・・・と言われましたが、コオリナはとても好きなので
こちらは笑って終わりました。
なぜかというと、私はＯＶに拘りはないからです。


オーナーとメンバーの違いは多々ありますが
気軽にあちこち行けるメンバーのほうが安いし、使い勝手はいいと思います。
ハワイがダメならプーケット。
プーケットがタメなら、ラスベガス、それもダメならリワードに変換して
バリ島にでも行きますか！と、頭切り替えて楽しく使ってまーす。

契約済み　様


ＡＰの契約書を見たことがないのでよく分かりませんが、タイの借地権も無いということは、不動産の担保の裏付けの無いポイントを購入したという事でしょうか？

ひとえに、マリオットブランドを信用して購入したということですね。

＞あくまでも、ポイント買いなので、不動産を買ったのではなく、マリオットのタイムシェアに泊まれる所有権・権利を購入。
オーナー権利ではなく、マリオットの期限付き会員権を購入。（という私は認識）

その認識で良いと思います。

毎年タイのリゾートを利用するのに差し支え無ければ、販売戦略が変わっても特に問題は無いと思います。


他のリゾートを利用する際に、予約が取れないという苦情はどのブランドも有るのです。

自分がオーナーだから、メンバーだから、優先されるはずと考えたがるかもしれませんが、それは違います。

私はヒルトンのタイムシェアを所有していますが、ここはもっと酷く自分所有のリゾートすら予約が取れないのです。

固定週以外を所有している場合は、自分の所有リゾートは１年前から予約ができます。
それ以外の部屋（１ベッド→２ベッド）や他のリゾートは９ヵ月前から予約できますが、午後２時の予約開始時間には電話が殺到します。
今週、来年の予約を取ろうとパソコンで予約状況を見ていると、開始時間から２０分で満室になってしまい（９カ月前ですよ）、１週間の予定が４日しか取れませんでした。

１週間の予約を取るには３日＋１日ずつ予約を取って行かねばならず、その間毎日パソコンとにらめっこです。
予約するにも料金がかかり、何かにつけヒルトンはマリオットより料金がかかります。

オーナーであっても、ヒルトンでは駐車料金がかかります。

この点、コ・オリナのオーナーは滞在中は無料ですし、年末年始やクリスマスを除けば６ヵ月前でも予約が取れます。
ただ、最近は日本人オーナーが増えてきたので、夏休み期間は早めに予約を入れた方が良いです。
コ・オリナのオーナーなら最優先されます。

ＡＰのメンバーの方は、１年前ならコ・オリナでも取れると思います。

コ・オリナを購入したのは、あまりにヒルトンの予約が取れないので、補完の為に隔年を購入しましたが、今ではコ・オリナの方が気に入っています。

タイムシェアの利方法を良く理解したらそれほどネガティブにならず、 契約済みさんや私の様にポジティブに積極的に楽しく使えると思います。　

２７９　カマアイナ様


＞ＡＰの契約書を見たことがないのでよく分かりませんが、タイの借地権も無いということは、不動産の担保の裏付けの無い＞ポイントを購入したという事でしょうか？


あ、たぶんそうかと思います・・・
今手元に契約書がないですし、英語で書いてあるのでよくわかりません・・。
私は英語は読めないけど日常会話ができる程度、主人は英検２級程度なので、契約書最初に
担当者に訳しもらって、そのあと主人がペラペラ読んだぐらいかなー

なんせなんでも英語でくるので、私はパスしています（笑）

年間費が上がったお知らせも、何が買いてあるかわからず、主人にお任せ。

以前、あまったポイントで沖縄に行ったら、自分たちはマオットのメンバーだ！と
怒鳴っていたお客様がいました。
フロントで一般のお客様と一緒に並ぶことが気に入らず、特別扱いしろと。
それで、部屋の文句も言っていて、あらあら・・・って感じでした。

せっかくの旅行なのに、文句ばかりで気の毒になりました。

契約済み　さん

英語が堪能なご主人がいて良かったですね～


私は、中学生レベルのブロークン・イングリッシュですが、それほどコミュニケーションには困りません。
もちろん、細かいニュアンスは分かりませんが・・・・・



タイムシェアの会社（デベロッパー）のオーナー権やメンバー権を購入した後は、利用の方法や年間管理費、その他の経費を巡って、必ずと言って良いほど不満が出るものです。

ヒルトン、マリオット、ウインダム、スターウッド（シェラトン、ウエスチン系）、ディズニーを高い順に単純に比較してみると（あくまでも、私の独断と偏見によるものです）

リゾートの場所、建物、眺望、部屋の広さによって違いますが、ハワイを例にすると（ヒルトンはワイキキアン）、おおむね

リゾート購入費は、　スターウッド、マリオット・コ・オリナ＞ヒルトン＞ディズニー＞ウインダム（ボーナス特典あり）

年間管理費　　スターウッド＞マリオット・コ・オリナ＞ヒルトン＞ウインダム＞ディズニー

部屋の広さ　　スターウッド、マリオット・コ・オリナ＞ウインダム＞ディズニー＞ヒルトン

眺望（ＰＨは除く）　マリオット・コ・オリナ＞スターウッド＞ディズニー＞ヒルトン＞ウインダム

利用方法　　　　ポイント制　　　ヒルトン、ディズニー、ウインダム
　　　　　　　　ロックオフ制　　マリオット・コ・オリナ、スターウッド

所有形態　　　　部屋を不動産として所有（登記）　　マリオット・コ・オリナ、スターウッド、ヒルトン
　　　　　　　　　　ポイントを所有（登記）　　　　　　ディズニー、ウインダム

リゾートのレベル（ブランドの格）　　　マリオット・コ・オリナ、スターウッド＞ディズニー＞ヒルトン＞ウインダム


アメリカという国は、日本ほど親切な国ではありません。

日本の様に、かゆい所に手の届く対応を期待しても失望するだけです。
分からない事があったら、どんどんリゾートに質問していきましょう。
そうして、理解を深めていくことです。


私はかなり細かな事まで、現地で質問攻めにして聞いています。
せっかく高い買い物をしたのですから、自分達でタイムシェアをもっと知って、賢い利用方法を考えていく必要があると思います。

すみません、どーでもいいことなのですが

主人は英語は堪能ではありませんよ…(笑)


1月の末にプーケットに行ってきます。
今回で4回目。
プーケットビーチクラブは本当に素敵なところで
大人のリゾート満載です。
一日ホテルの中にいてもあきません。

ハワイでは水着になれないけど、プーケットだとなぜか水着になれるほどの
解放感！

帰りにバンコクで1泊します。
APのいいところは、これですね。
あちこち行けると言うこと。

そてし、たぶんポイントがあまるので
私は友達と韓国のＪＷマリオットに行く予定。

マイレージもたまったし、韓国には安く行けそう。

契約済みさん　は、このバケーション・システムを上手く使って、エンジョイしていますね～

私は、ゆっくり、ノンビリしたいロングステイ派なので、ハワイへ行くと週単位で２～４週間滞在します。

私達は、上手く使って楽しんでいる方だと思いま～す。


ゴチャゴチャ文句を言っていても、仕方が有りません。
せっかく購入したのだから、あとは上手く使って楽しむことを考えれば良いと思います。

日本人の感覚で、日本人の価値観で考えるから、不満を感じるのです。
私達は外国のバケーション・システムを購入したのですから、実害が無い限りは一歩引いて外国の価値観で考えるようにしましょう。

そうでないと、損ですよ・・・・・


マリオットのメンバーで特別扱いを主張するのは、見苦しいですね。

オーナーなら所有者なので、ある程度主張されるのは良いですが、
メンバーはあくまでも、利用する資格が有るという程度のものですから、その点を理解された方が良いです。
どこでも、特別扱いなどしてくれません。

ＨＧＶＣ（ヒルトン・グランド・バケーション・クラブ）では、オーナーでもランクずけをしています。
所有するポイントで（リゾートの購入額）、一般、エリート、エリートプラス、エリートプレミアのランクが有ります。

それぞれ様々な特典が有りますが、実際には余りエリート特典を実感する事が有りません。
私はエリートだったのですが、実感するのはヒルトンホテルを利用すると１ランク上の部屋（空いている場合のみ）にアップグレードしてくれて、フィットネスクラブが無料になる程度です。

あとヒルトン成田では、朝食が無料になります。（ヒルトン成田のみ）

他のエリート以上のメンバーに特典をどの程度実感するか、ヒルトンのＢＢＳサイトで聞いてみましたが、ほとんどすべての方が実感しないそうです。

ＨＧＶＣ，ウインダム、ディズニー、そして他のマリオットのＢＢＳサイトでは、不満よりももっと良い利用方法を意見交換している方が多いです。

こちらのサイトもそのようにした方が建設的だと思います。

HGVCやウインダム、ディズニー、スターウッドなどの内容解説や会員サイトの様子を概説する方がいますが、ちょっとマリオットのオーナーが抱える問題を過小評価し過ぎではないかと思います。楽しく利用することと、資産価値の増大がオーナーの権利と義務です。「楽しく利用」する権利をこうしすることは当然ですが、それだけでは所有者として片手落ちではないか？と疑問を抱きます。権利所有者のまた具体的に「資産価値」や「リセール」についてセールストークをしてきたコーリナ経営陣は、明らかに問題です。3分の一や2分の一で止む無く不動産業者に委ねざるを得なくなった所有者がどれだけいるかを考えませんか。ポイント販売（利用権販売）と所有権者の利益相反は明らかです。マリオットの販売方法が自己矛盾していることを指摘しました。本件だけでもマリオットに「説明会」を開催させてしかるべきではないでしょうか。

私は、他のリゾートの具体的な例を紹介して比較しながら、もっと建設的なサイトの利用を呼び掛けたのですが、

井の中の蛙で、他の実態を知らず、不満しか言えない方がいるようです。

私は、リセールに出して資産価値が下がった事も、
また、リセールで他の物件を購入した事も実際に有ります。

そういう経験が有りますか？


そんなにご不満なら、自分で直にマリオットに掛け合っては如何でしょうか？
何ら行動も起こさず不満を言っているだけでは、物事が前に進みません。

それで改善されるならば、これほど良い事は有りません。

私は近視眼的で不満ばかりのサイトには関心が無いので、今後はそういう所には投稿しない事にします。

カマアイナ様への質問です。カマアイナ様は2006年からコーリナの隔年利用のオーナーになっておられるようで、他にヒルトン・ラグーンタワー、ハワイ島・ベイクラブ、ハワイ島コハラスイートと合計4つのタイムシェアーを所有しておられて「私はタイムシェアのオーナーになってから、毎年マリオット・コ・オリナやＨＧＶＣのラグーンタワー、ハワイ島のベイクラブを２～４週間宿泊先をかえて滞在しています。」また「私は、リセールに出して資産価値が下がった事も、 また、リセールで他の物件を購入した事も実際に有ります。」とのこと、さらに「私は、タイムシェアの利用法を良く理解したくて（ギフトがもらえる事も有りますが）、数年かけてこれらの説明会全てに参加した事が有ります。 」と体験、見識とも豊富でおられます。「コーリナの日本字所有者が17％」「米国人の旅行スタイルは ２０１１年の利用率は、ホテルが６０％なのに対し、タイムシェアは８０％に達した」「ハワイのヒルトン・ハワイアン・ビレッジの滞在客を見ると、ホテルの稼働率は５０％に満たない有様」など、広く業界の実情を把握もされています。
そこで2つの質問があります。お答えいただければ幸いです。①「ＡＰのリゾートの所在地は、タイなのでアメリカに登記をすることはできない」にも拘らず、コーリナのポイント利用権を売買させて「本当に問題はない」のでしょうか？権利侵害になってませんか？②「そんなにご不満なら、自分で直にマリオットに掛け合っては如何でしょうか？ 」と言われます。
私は2006年にコーリナで日本人スタッフから「5年後にマリオットが責任を持って販売します。過去の実績から下がることもありません」というセールストークに安心して現地で契約いたしました。2011年も現在も「日本人スタッフ」に掛け合っても、「販売担当がいない」「責任者がいない」などと埒があかないのが現状です。
そのようなことでちょっとマリオットに不信感が増してきておりました。
良きアドバイスをぜひお願いいたします。

リセール　様　の質問へお答えいたします。

まず、最初に私の立場を説明しておきますが、
私は、皆さんと同じ普通の勤労者でした。でしたと言うのは、現在はリタイヤしています。
さらに、マリオットやヒルトンなどタイムシェアに関係する業界に居た事は有りません。
従って、内部の情報を知る立場には有りません。

皆さんと同じ、一般の購入者だと考えて頂いて構いません。

私が投稿した情報は、全て現地で一人だけでなく複数の人間に聞いたか、具体的な資料を入手したか、実際に自分で体験したことによって知りえたものだけです、

ＨＧＶＣのタイムシェアを購入してから、全然予約が取れない事に大変不信を持ち、詐欺だと叫ぶ前にどうしたら賢く利用できるかを調べ始めたのです。

ハッキリと情報の内容を確認できないものは、良く分からない、確認していないとその旨を告げています。

つまり、噂や伝聞だけで自己判断をするのは危険だと思ったのです。



それでは、具体的な質問にお答えします。

。①「ＡＰのリゾートの所在地は、タイなのでアメリカに登記をすることはできない」にも拘らず、コーリナのポイント利用権を売買させて「本当に問題はない」のでしょうか？権利侵害になってませんか？

これは、このサイトで何度も申し上げている様に、私はＡＰのメンバーではないので契約書を見たことがなく、説明も受けていないので、分かりません。
同じマリオットなので、コ・オリナと同じような契約システムかと、私が思ったまでの話なのです。
コ・オリナでＡＰの説明を求めても、別会社なので分からないと言われてしまいました。

これこそ、メンバー自身でＡＰに確認するのが最も良い方法だと思います。


②「そんなにご不満なら、自分で直にマリオットに掛け合っては如何でしょうか？ 」と言われます。

私は2006年にコーリナで日本人スタッフから「5年後にマリオットが責任を持って販売します。過去の実績から下がることもありません」というセールストークに安心して現地で契約いたしました。

これが事実なら、その事を証明するためにメモなどの記載が有れば良いのですが、最低限その担当者の名刺はもらっていますか？

どちらも無い場合はその担当者の名前を告げ、現在もマリオットに在籍しているか調べて下さい。
この場合、必ずセールスの責任者（セールス・マネージャーなど）を呼んでもらうことです。
一般の担当者など、何の権限も有りませんから、話すだけ無駄です。

メモも無く、本人も在籍せずの場合は、残念ながらその事を証明できないので、ＡＰは取り合ってくれないと思います。


それから、何人かの方が資産価値が低下したと苦情を言われますが、これはある意味当然の事なのです。

リセール物件に出すと、新規購入価格に比べて20～50%オフとなってしまいます。
これは、新規購入物件の価格の20～50%がマーケティング費用やセールス費用にあてられているためなのです。
物件そのものの本当の価格は、新規購入・リセールともにほぼ変わらないと考えた方が良いです。

つまり新規で購入した金額には、リゾートの実際の価格（実勢原価）に企画・開発・セールス・マージン・ギフト費用が含まれているのです。

この率が、ＨＧＶＣなどでは５０％近いと言われています。
それくらい諸費用が含まれていれば、リセールに出した金額が半値近いのは当然です。

日本の不動産を考えてみても分かります。
条件が同じなら一般的に、新規販売価格と中古物件として売り出した金額に差があるのは当たり前なのです。
資産価値の下落と言うよりは、販売の為の必要経費を私たちが負担して購入しているのです。

そのため、タイムシェア先進国であるアメリカにおいては、タイムシェアのリセール市場はすでに一般化されています。

早速、ご返事をいただきありがとうございます。
AP問題は機会を見つけて確認いたします。
なおセールスウーマンの実名もコーリナで確認済みで、口約束も確認済みです。
しかし「英文の契約書に明記していない」と一点張りで困惑しています。このサイトでも私と同様の「口約束」を受けている方もいました。
東京でも「口約束」に身に覚えのあるマリオット社員がいました。
来年、5月にコーリナで直談判しようかと思っています。
どうぞ良きアドバイスがあれば、またご教示くださいませ。どうぞよろしくお願い申し上げます。

リセール　様

タイムシェアの説明をする場合、普通はセールスが価格表以外に、メモ書きをして説明をすることが多いのですが、そのメモ書きの様なものは残っていませんか？

どんな些細なものでも、当時のやり取りを示す証拠が残っていれば、こちらの言い分を補強することができます。

思いだしながら、探してみて下さい。


「英文の契約書に明記していない」との一点張りだそうですね

確かに日本語で渡されたモノも、契約書ではありません
（正しくは、日本語で要訳されたもので契約書では有りません。従って法的拘束力は有りません）


私の契約書を引っ張り出して来て見てみました。

日本語で書かれた書類は３部。

１、コ・オリナ・ビーチ・クラブ・バケーション・オーナー権プログラム売買同意書
　　本書類は、原文の内容を説明するために作成された翻訳書類です。　の注が有ります。

最後にこう有ります。
本プログラムにおいては、書面によらない事項は、あたかもそれが言及されなかったかのように扱われるものとし、書面にて認め得る事項のみが信頼に足るべきものとされます。

２、マリオット・オーナーシップ・リゾート株式会社による開示説明書
　　本開示説明はタイムシェア・プランの開発者が作成し、発行したものであり、・・・・・　の注が有ります。

この文書の全てのページには、
本書類は原文の内容を説明するために作成された翻訳書類です。
原文（英語版）と翻訳文（日本語版）に相違が有る場合、原文（英語版）の内容が優先します。
と記載されています。

３、売却権に伴う購入資金、担保同意書、ファイナンス供述書
　　本書類は、原文の内容を説明するために作成された翻訳書類です。　の注があります。

これは、購入の支払いに関する書類なので、今回は関係ないと思います。

２００６年に契約した、マリオット・コ・オリナ・ビーチ・クラブの書類でも、ハッキリと
書面にて認め得る事項のみが信頼に足るべきものされます。
原文（英語版）と翻訳文（日本語版）に相違が有る場合、原文（英語版）の内容が優先します。
と記載されています。

契約書に、こうハッキリと記載されていては、打つ手はほとんどないかもしれませんね・・・・・

他の、ＨＧＶＣ，スターウッド、ウインダム、ディズニーも、契約書には同じ文言が記載されていると思います。

言った、言わないの水かけ論によるトラブルを避ける為の様です。


ＡＰに関しては、ご自身に任せるとして


マリオット・コ・オリナ・ビーチ・クラブのセールスの責任者を教えましょう。

レセプションの有る、ハレ・コナタワーの高層階（１４階だったかな？）にセールス・ギャラリーがあります。
４基有る左奥が直通エレベーターです。
セールス・ギャラリーで、エミ・コヤノさんを呼び出してもらって下さい。
現地で、ジャパニーズ・セールスの最高責任者で、日本人です。

ただ、コ・オリナ・ビーチクラブだけで、ＡＰには関与していない可能性が大なので、
ＡＰは別会社なので分からないと言われるかもしれませんが・・・・・

大変忙しい方なので、会う場合はセールス・ギャラリーにいる時間を確かめてから行った方が良いです。

カマアイナ様に、感謝申し上げます。コーリナの責任者（ブロス・チヨミ氏、チャミゾ氏）らは、「７、8年後にリセールする」などと一旦は言いながら、「文書に残してほしい」と当方が言うと、連絡を絶っています。カマアイナ様がお知り合いのエミ・コヤノ氏と連絡をとるように努力をしてみます。大変にありがとうございました。

奇遇ですね～

グロス・千代美　は、私も良く知っています。


コオリナを契約した際はセールスは誠実な方だったのですが、引っ越しの為退職されたので、その後私の担当になったのが、
グロス・千代美です。

話をしてみて誠実さを感じなかったので、翌日すぐエミ・小谷野さんに「あの人はダメだから、変えてくれるよう」言いました。
次年から、即変えていただきました。

私は接客業一本で来ましたから、その人間と話をして良く見て、信頼できる人かどうかを判断します。
話をしていて、誠実さを感じなかったのです。

特にセールスを相手にする場合は、信頼できる人かどうかを見極めなければなりません。
良い事ばかりしか言いませんからね。

会って話をされた方は、必ず名刺をもらって下さい。
私は、毎年ＨＧＶC　とコ・オリナ滞在時は、合計して１０数枚溜まってしまいます。

昨年コ・オリナに滞在した際聞いた話では、グロス・千代美はセールスの中でランクが上がったようです。
それだけ甘言でセールスした成果？なのでしょう。
この時はセールス・ギャラリーにいました。

エミ・小谷野さんは、小柄な日本人女性です。
ジャパニーズ・セールスの責任者なので、私は苦情を言うときは一般の社員ではなく、全て彼女に直接言ってきました。
苦情のほとんどは、コ・オリナの日本語サービスについてでしたが・・・・・
でも、本社の方へ苦情を上げても実行されるまで、時間がかかり過ぎるのよね～と言っていました。

会ったら、話を聞いてもらって下さい。
ＡＰは別会社なので分からないと言われるかもしれませんが・・・・・

288りセールさん
その東京のマリオットの社員と言うのは
タイムシェアの社員ですか？
それともＡＰの方ですか？

APメンバーです

MVCIでは既に世界中でタイムシェア販売は終了し、全てAPと同様のポイントシステムの販売へ移行しています。タイムシェアは例外的にコオリナだけ、それも日本人にだけ販売されており、それももうじき終了するようです（３棟目の半分が終了した時点？）。タイムシェアのオーナーさんはポイントメンバーへの移行をすすめられているようです。
数年前にわたしもコオリナのタイムシェアを仮契約までしましたが、APの存在を知ったことと、その時点でのリセールの相場を調べて不動産としては価値が低いという点から、APを選択しました。
APの日本販売ですが、APのメンバーはアジアの富裕層を中心に増加しており、日本での販売経費の非効率さのため撤退したようです（マリオットらしさです）。
APのポイント制の利点は、利用できる施設が多くいろんな場所を楽しめる（コオリナは４室しかなく予約の取りづらい時期があります）こと、タイムシェアと違い一日単位であることでしょうか。タイムシェアのように不動産価値はなく、APは２０５６年までの期限付きの権利です（２０５６年に解体され、清算後もし資産価値が残れば慈善事業に寄付されます）。つまり今後４３年間のバケーション費用の一部を前払いするわけです。
タイムシェア（ヒルトン）とポイントシステム（マリオット）については、jalバケーションズのサイトで分かりやすく説明があり、初心者の方にはいいかも。
APのクラブリゾート施設は、最近マカオにもでき、近くバリ島にもできます。また、海南島、ゴールドコースト、沖縄本島も進行中とのことです。マリオットホテルも大阪、京都にできます。個人的には、日本語の（日本的な）サービスはいまひとつですが、使いこなせれば世界一巨大なホテルチェーン（日本でおなじみのリッツカールトン、ルネッサンスなども含む）だけに、十分元はとれると思いますし、まだメンバーとして３、４年ですが満足しています。

多少不確かな情報もあると思いますが、現時点で持っている情報をお知らせしました。

カマアイナ様、ブロス千代美氏をご存じで驚きました。購入した折は、白井マサコという、やはり小柄で関西出身の方でした。その折の右肩上がりのリセール資料は、マリオとのマウイの実績資料でした。5年後には退職はしていましたが、まだハワイにおり、本人からは再確認できました。
昨年、ブロス千代美氏が「リセールは７、8年後になる」と言っていましたので、文書にして欲しいと依頼したところ、梨の礫となりました。
チャミゾという日本語のできない責任者に「ブロス氏が振った」ようなので、マリオットの翻訳担当を介してメールで、「リセールの条件」を提示してほしいと依頼しています。
今春から定年で退職するので、リゾートを満喫しようと思っていた矢先、年会費を巡ってトラブルとなり、70万近く払って解決したと思っていたら、再督促状が送付されてきたりと、さんざんに嫌な思いしています。結局、私どもの能力を超えたシステムで気持ち良く付き合えないと判断して、上記のように「リセールの条件」をマリオットに求めた次第です。
常識的な金額で結構ですから、約束通りにリセールに応じてもらいたい思いです。私どもは賢明にありたいと思います。今後ともアドバイスのほど、どうぞよろしくお願い申し上げます。

リセール様

マリオットにリセールを要求されるのは結構ですが、実際のリセール市場で自分の物件がどの位の価格をつけているかを確認された方が良いです。

仮にマリオットがリセールに応じるとしても（現状、ほとんど可能性が無いと思います）
リセール市場の価格を上回る事は難しいと思います。

それなら、リセール市場に出してみる事も考えてみた方が良いかもしれません。

ＨＧＶＣの場合、リセールではなく買い取りに応じているのは、あくまでもアップグレードの物件に買い替えると言うのが条件です。

１２月になって、リセール市場に出回る物件が大変多くなってきました。

原因は、年間管理費の請求月だからだと考えられます。
毎年のように上がる年間管理費に耐えかねて、手放す覚悟をされた方が多い様に推察いたします。
このためリセールの実勢価格は、今までよりも低下傾向にあります。

しかしあまりに実勢価格が下がると、リゾート側は第一買い取り特権（ＦＲＯＲ）を行使してきます。

“第一買取り特権（First Right of Refusal）”は、 ヒルトンバケーション、マリオット、ウエスティンといったリゾート会社から タイムシェアを購入する際、DEED（不動産としての権利書）に 特別特権として付いてくるものです。

その意味は、簡単に云うと “常にリゾート会社が一番最初に買取る権利がある”とうもので、物件をリセールで売却する時（再販する時）、 その価格があまりに低い場合は、 リゾート会社がまずは優先的に物件を買い取る権利があるというものです。

これは物件の価格がとてつもなく下落することを防止して、価値をある程度保持できるというものです。

リゾート会社がこれを行使してある一定の価格で物件を買い取ることは、 物件価格の下落防止に繋がり、 結果的にリゾートの価値やブランドの高級感といったものを キープすることができるということになるわけです。

またオーナーにとっては、その物件は価格の激しい下落は起こり得ないであろうという 保証付きマーケット値打ちをも持っていることになり、安心でもあるということにも繋がります。


リッッカールトンがホノルル進出を発表しました。

今回ザ･リッツカールトン社が開発を予定している「ザ・リッツカールトン・レジデンス・ワイキキビーチ」は、ワイキキのメインストリートのカラカウア大通りにある高級ショッピングエリア「ラグジュアリー・ロウ」に直結しており、ティファニーやシャネル、イヴサンローラン、グッチなどの一流ブランド店に徒歩1分という絶好のロケーションも魅力です。

なお、ラグジュアリータワーとなるザ・リッツ・カールトン・レジデンス・ワイキキ・ビーチは、400～3,000平方フィートのスペースを有するユニットを400以上有する予定で、ホテルコンドミニアムには、リゾートプール、スパ、フィットネスセンター、オーナーズ・ラウンジ、収納倉庫、カフェ、レストランなども含まれています。そのほか、グルメフードマーケットと世界的に有名な寿司シェフによるレストランが入店予定で、ワンランク上のラグジュアリーなハワイバケーションを堪能することができそうですね。

初めまして。
2002年にコオリナ・オーナーになりました。


>リゾート会社がこれを行使してある一定の価格で物件を買い取ることは、物件価格の下落防止に繋がり、
>結果的にリゾートの価値やブランドの高級感といったものをキープすることができるということになるわけです。
>またオーナーにとっては、その物件は価格の激しい下落は起こり得ないであろうという
>保証付きマーケット値打ちをも持っていることになり、安心でもあるということにも繋がります。


確かに仰る通りなのですが、「行使されてこそ…」の話に過ぎないと思います。
では実際に、マリオットはリセール市場においてROFR（Right of First Refusal）を行使しているでしょうか？
私が見る限り、価格下落を防止したり価値を維持するどころか、リセールには一切手を付けず
デベロッパー自らが価値を下げているとしか思えません。

リセールやオークションサイトで契約した方々が、幾らで（ROFRを）パスしたかを自己申告するサイトを見れば、
いかにマリオットは何も手を打って来なかったか良く分かると思います。

URL ： http://dioxide45.tripod.com/cgi-bin/rofr.cgi

コオリナについて、上記サイトより一部抜粋した例を載せておきます。

2012年12月契約：2BR・浮動週・毎年・IV（MV）・$7,000 ⇒ Pass
2012年5月契約：2BR・浮動週・隔年・IV（MV）・$3,000 ⇒ Pass
2012年2月契約：2BR・浮動週・毎年・OV・$12,500 ⇒ Pass
2012年3月契約：2BR・浮動週・隔年・OV・$5,950 ⇒ Pass
2011年6月契約：3BR・浮動週・毎年・OV・$17,567 ⇒　Pass
2009年9月契約：3BR・浮動週・隔年・OV・$9,000　⇒ Pass


これ等の価格でもROFRを行使していないのが、マリオットの現状です。
このまま行使しないのであれば、更に下落するのは確実と言えるでしょう。
正規とリセールの差別化が図られている現状に加え、デベロッパーが積極的にROFRを行使しない姿勢では、
今後も市場価格が上がる要素は無いに等しいと考えるべきかと思います。

この様なデータを見てしまうと、コオリナですら数百ドルで売買される時が近い気がして悲しくなりますね。
余計な話でしたら、申し訳ありません。

確かにマリオットはあまり行使していませんね。

私の調べた結果でも、

リゾートのROFRの現状は

HGVC：　　売買価格が極端に安い場合、ROFRが発効される可能性が大きい。プラチナ、ゴールド、リゾート別など、個々の物件によって買取の可能性に高低があります。

マリオット：　現在はあまりROFRを発効していない。

ウェスティン：安い価格での売買契約についてはROFRを発効している。

DVC：安い価格での売買契約についてはROFRを発効している。

いずれのリゾートにも言えることですが、売買する時期、リゾートの担当者により、ROFRの価格はその都度、変化しておりますので一概に、物件に決まった買い取られない価格などの基準はございません。多くの場合は、その時のエスクローや同業者から得た、売買情報で推測価格を判断しております。

（以上、リセール業者の記事より）

市場に関しては、経済は水ものなので今後どうなるかは何とも言えません。
もし、危機感を持っているのであれば、早めにリセール市場で売却した方が良いと思います。


リセールに関しては、売却を考えている方は今の時期価格が下がり傾向にあります。
反対に、買い取りを考えている方は、良い時期かもしれません。

でも、私なら買い取る場合はポイントではなくタイムシェアの物件にします。


マリオットで感じるのは、日本の官僚組織に似た縦割り組織になっている感じがします。

営業部門、セールス部門、ファイナンス部門、経営部門などがそれぞれ独立していて、一つの部門で何か問題が起こった時にその部門で即断即決・善処ができなくて後手後手になるのです。

マリオット側のミスでこちらに非が無い場合は、正当な根拠を言って善処するように強く訴えると、早い場合は数時間後に改善策を提示してくる場合がありました。

いずれにしても、電話で話をしている担当者は権限の無い人が多いので、実際に現場で責任者に直接訴えた方が効果的だと思います。

あと、以前も書きましたがコ・オリナではタイムシェアの物件の販売を終了し、昨年からポイントの販売を始めています。
私が滞在した１０月に、今ならタイムシェアの最後の物件が有りますと言われました。



ＡＰを問題なく普通に利用されて、今までどおりに使えるのであれば、あとは上手に使って楽しむ方法を考えましょう。

カマアイナ様、コオリナ・オーナー様は良く業界をご存知で、私は大変に勉強になっています。ありがとうございます。そこで教えていただきたいのですが、マリオットのシステムに「転売希望登録」などというシステムがマリオットの本店部署にあるのでしょうか？日本やコーリナには無い筈ですが？

こんにちは！久しぶりに投稿内容を拝見しました。私はすでにリセールに出しやっと成立し売却を致しました。前のスレを拝見して私の経験を書きます。リセールに出してもすぐに売れる訳では有りません。ＨＰに出ている価格よりかなり低い金額でないと実際は成立しません。成立をしてもいろいろと手数料が引かれ手持ち金は数拾万円です。ＲＯＦＲはマリオットはしていません。大昔はしていました。ＲＯＦＲを行うには現金がないと出来ないのです。今は残念ながらその現金が有りません。ですから「転売希望登録」なども無いと思います。

>No.298：リセール様


デベロッパー所属の再販部門は（アメリカ国内に）確かにあります。
URL：　https://www.marriottvacationclub.com/resales/index.shtml

コオリナも幾つか出ていますね。
URL：　https://www.marriottvacationclub.com/resales/buy-weeks.shtml

ただこれらは、オーナーより売却希望を受けての物ではないと思います。
「全戸完売しないと再販部門は立ち上げない」というのがコオリナの、マリオットの建前ですから。
これらは、一般市場より破格で売り飛ばされた物を、デベロッパーがROFRを行使して得た物件ではないでしょうか。
No.296で例に挙げた価格帯よりも更に破格だったものだと思われます。
安く買い取って高く売る、ビジネスとしてデベロッパーは絶対に損をしない仕組みですね。

ポイント制に移行したのは実質的にリセール価格が底抜けしてしまっているからでは。RFRどころの話ではない。もはやリーマン破綻後の投資銀行と同じでタイムシェアの新規販売はビジネスモデルとして成立していない。皮肉なことに日本人以外のアジア系、特に中華系はキャピタルゲインが見込めないと不動産を買わない。

東京のメンバーです。ハワイの権利を持っていますが、もっとアジアに施設があるとありがたいのですが、プーケット以外に沖縄にあると無駄にならないと思う。家内などは韓国に遊びによく行きますが、韓国にも良いところがないですかね。

リセール様

３週間近く留守にしていたので、ＰＣを覗く暇がありませんでした。　　　失礼しました。

マリオットのシステムに「転売希望登録」というのは聞いたことが有りません。

コオリナ・オーナー様の見解で良いと思います。


中国人がキャピタルゲインが見込めないと不動産を買わないというよりは、
中国本土の不動産を自己所有できないために(すべて国家＝中国共産党のものです、それゆえ購入できるのは有限の借地権のみです）海外で不動産を買いあさるのです。

その意味で中国人は、ポイント制やタイムシェアには関心を示さないのです。


メンバー様

リゾート交換会社は、マリオットがＩＩ、ヒルトンがＲＣＩとなっています。

交換リゾート施設はＲＣＩの方が多いですが、リゾートの格や☆はＩＩの方が上位ランクの施設が多いです。
ＩＩのアジアの施設は、日本、中国、バリ島、フィリピン、タイ、シンガポール、マレーシアに有ります。

韓国にも１軒有りますよ。
Mayhills Resort
Jeongseon-gun, Gangwon-do, South Korea


ＲＣＩのアジアのリゾート施設は、日本、中国、台湾、バリ島、フィリピン、タイ、シンガポール、マレーシア、ベトナム、
そして韓国には６軒有ります。

ただし、上位ランクはあまり有りません。

ＩＩもＲＣＩも上位ランクのリゾートに宿泊しようと思ったら、よほど運が良くない限り１年くらい前から予約を入れないと難しいと思います。

それでも、第一希望通りのリゾートが取れるのは稀です。

私はＲＣＩで、ハワイ諸島のカウアイ島、マウイ島、ハワイ島、オアフ島をそれぞれ宿泊したことが有るので、経験からそう言えます。

インターバル・インターナショナルを利用することを忘れていました。日本や中国にもあるのですね。調べてみます。逆にIIが利用できるから、MVCは東京事務所もシンガポール事務所も充実させないのでしょうか。残念ですし身近に感じられませんね。

300：コオリナ・オーナー様がご指摘のURL：　https://www.marriottvacationclub.com/resales/buy-weeks.shtml を確認しましたら、8件掲載されていました。これらは「転売希望」ではないようですが、年会費など払わず競売になったものでしょうか。マリオットが一般市場から破格値で買うことがあるのでしょうか？コーリナの正規販売価格よりも安かったり、サービスが違うのでしょうか？このようなサイトがあるのは驚きでした。

さらにご質問ですが、https://www.marriottvacationclub.com/resales/buy-weeks.shtmlのサイトにコオリナを掲載したのは最近でしょうか？いつごろから存在したのでしょうか？

305&306：リセール様

お返事が遅れてしまい、申し訳ございません。

HPに掲載されているコオリナは、ご想像通り競売にかけられたり、
一般市場からROFRを行使し破格で買い取っている物件だと思います。

>マリオットが一般市場から破格値で買うことがあるのでしょうか？

あります。
マリオットに限らず他社もですが、ROFR対象リゾートならデベロッパーが破格値で買取る可能性は十分にあります。
一般市場であまりにも安価な取引きが行われようとしている時に、売買を請負うエスクロー会社より
連絡を受けたデベロッパーがROFRを行使して、買い手から横取りする形で買い取ります。
そうすることで、リセール市場においてデベロッパーが考える一定水準の価格を維持します。

コオリナはROFR対象リゾートであり、資金が潤沢にあるならばどんどん行使されているはずです。
が、皆さんご指摘の様に、タイムシェアの権利をトラスト（信託）した上でポイント販売しているようでは
（⇒APではなくDestinations Exchange Programのこと）、「資金が無い」と言わざるを得ませんが…。

>コーリナの正規販売価格よりも安かったり、サービスが違うのでしょうか？

コオリナではなくラスベガスですが、4年前（？）フロリダのオフィスに聞いてみた感じでは正規とほぼ変わりませんでした。
デベロッパーが立ち上げた再販部門から購入する場合、サービスは正規と全く同じでリワード交換も可能で、
複数週所有になると、連続した週の予約に限り13ヶ月前からの予約が可能です。

>サイトにコオリナを掲載したのは最近か？いつ頃から存在したか？

再販がサイトに掲載された時期、コオリナが掲載された時期までは、申し訳ありませんが私には分かりかねます。　

私の体験を書きます。私は2004年8月17日にコーリナにて、白井マサコ氏の販売勧誘でオーシャンサイドの権利を契約いたしました。「5年後に建物が完成します。以降は、オーナーの希望があればいつでもマリオットが責任をもってリセールいたします。過去のマウイ島等の実績（データを示された。）からも年々売り出し価格が上昇するので、5年後には購入金額よりも高く売れます」と口約束と説明があって契約をしておりました。その後、口約束を認めながらも引きばしてきました。昨年もコーリナのブロス千代美が「８年後に買い取る」言うので、文書に残せといったところ、「買い取り・転売する」と言って『本部のリセール部』回し、$59,800（562万1200円）でネット販売掲載したが、直後に90万円でマリオットが買い取ると言い出した。今まで「買い取りはしない」と言いながら、実際は買いたたいてくる！オーナーを馬鹿にしている。かねてから資産として持っていてほしい、高く買い取る・・などと販売時にもブロス千代美らが言っていたが、買いたたきが事実だ。マリオットのやり方は度を越しているように思えてならない。当方は売り急いでいない。マリオットに不信をもって縁を切ろうとしている。楽しみ切れなかったのは私の問題かもしれないが、マリオットのオーナーサービスの問題やシステムの問題もあるように思えてならない！私の体験であり、売却の渦中のことです。ご報告まで！アドバイスのほど、よろしくお願いいたします。

コオリナを７年前に購入して、今、売却を考えていますが、購入時に、売却するときは、購入価格以上に売却できると聞いてましたが、、実際に売却した方の経験談から、売却はかなり難しく、売却できたとしても、手元に入る金額はわずかなものらしく（本当かな？）、話が違うだろと言いたいけど、今は、どういう業者に売却を依頼するかで迷っています。
無数にいる業者、信用などは、どう見分けたらいいのかアドバイスをお願いします。

私は２０～３０年前から、ハワイに住みたくて現地の不動産を購入したことが数回有ります。
数回というのは、購入した業者が悪質だったため、他の業者の協力も得て、購入した不動産の不正取引を指摘して買い戻し（滅多に有りません）させたり、買い替えをしたからです。
その時の経験から言うと、残念ながら現地の日本人がやっている日本人相手の不動産業者ほど悪質業者が多いという事です。
日本人が同胞を騙すのです。

日本で名前の通った一流企業なら問題は有りませんが、現地ハワイ島のハワイアン・リゾートやヒロハワイアン、マカダミア農園を売っていた日本企業などは、まさに詐欺師集団です。
私も引っかかりましたし、他にも被害に有っている方が大変多くいます。

これらの不動産をリセールする場合も、良質な業者を見つけるのは大変でした。
幸いにも、最良の方と巡り合ったので、私の問題は全て解決しました。
その後他の被害者の方にも紹介して、喜ばれています。

荒波にもまれたおかげで、ハワイの不動産関係には明るくなりました。

タイムシェアのリセール業者の見分け方は、

１、ホノルルの不動産協会の会員であること、
２、ARDA（米国リゾート開発業者協会の正式会員であること、
３、LTRBA（米国タイムシェアリセール販売業者協会の正式会員であること

以上の３点を確認して取引して下さい。


購入する場合は、セールスは甘言を弄してくるので、英文の書類にその旨を書いてもらわなければ、買わない位の覚悟が必要です。

No.310カマアイナさん、アドバイスありがとうございます。
タイムシェアのリセール業者の見分け方、良くわかりましたが、なかなか難しいように思われます。
だけど、もう騙されないようにしたいと思います。
毎年、管理費を払うのも馬鹿らしいので、大損しても売却するしかないかなと思っています。
自分のうかつさに自分自身を怒っています（笑）

ちょっと補足をしておきます。


タイムシェアのリセール業者の見分け方は、

１、ホノルルの不動産協会の会員であること、
２、ARDA（米国リゾート開発業者協会の正式会員であること、
３、LTRBA（米国タイムシェアリセール販売業者協会の正式会員であること

の３点を確認すると言いましたが、


土地や建物を仲介・斡旋する不動産業者は、１、の資格を満たしていれば良く、タイムシェアを扱わなければ
２と３の資格を満たす必要は有りません。

私が知り合ったベストの方も、この範疇の不動産業者です。


タイムシェアのリセール業者は、１の資格が無くとも、
２、と３の資格を満たしていれば良質の業者だと考えて良いと思います。

２と３の資格を満たしているタイムシェア専業のリセール業者は、昨年の段階でホノルルで４社に過ぎません。

この点に注意して業者選びをして下さい。

日本人経営の、タイムシェアリゾートってどうですか？

情報など、ご存知の方いらしたら、教えていただきたいです。
HPなど見ても、あまり詳しく書いていなくて
宅建主任者の資格しか書いてありません。

日本人経営の、タイムシェアリゾート？

日本国内の業者ですか？

国内でタイムシェアのリセール業者を探しても、意味はありませんよ。

探すのなら、ハワイで現地のリセール業者です。
日本人経営で、全て日本語でやり取りができる業者も有ります。



＞HPなど見ても、あまり詳しく書いていなくて 、宅建主任者の資格しか書いてありません。

ハワイのリセール業者のHPはかなり詳しく書いてあります。

ARDA、 LTRBA　の正式会員であることを誇らしげにHPに載せて有ります。


宅建主任者の資格など、アメリカでは何の役にも立ちません。
アメリカのハワイ州の資格を持っていなければ、取引をすること自体が違法です。

ハワイ州の不動産業者が、日本で不動産を取り扱えないのと同じです。

騙されないで下さいね。

No.308:リセール様

私個人の意見としては、結局、現実を受け止めて諦めるしかないんじゃないかと思います。
そもそも「購入額より高く売れる」なんて、この世界経済の中、現実的にはゼロに等しいことなんですから。

どうしてもリセール様が、証拠提示ができないセールスの発言を盾に闘いたいなら、
マリオットやセールス個人を相手取って裁判を起こすしかありません。
ただ裁判沙汰になると、確かに口約束したと証言していた彼女達は一変して態度を翻すでしょうから、
リセール様に余程の策がないと勝算はない…　と思います。

知らぬ存ぜぬを貫くのがマリオット（本部）です。
かなりの気力と時間が奪われるとは思いますが、ご自身が納得できないならやるしかありません。

申し訳ありませんが、私からは「頑張って下さい」としか言えません。

No.312　カマアイナさま、補足説明ありがとうございます、助かります。

その後、PCで色々と調べていますが、今のところ、日本人経営のリセール業者は３社、そのうち２社は、ホームページ上、ARDAとLTRBAの正式会員と表示されています。

もう少し調べてみますが、どうやらその２社のどちらかになるかなとは思っていますが、その２社の評判がわからないのが怖いところです。
もう大損覚悟ですから、当たるしかないなと思ってます。
ありがとうございました。

>そのうち２社は、ホームページ上、ARDAとLTRBAの正式会員と表示されています。

この２社は、K社とT社ですね。

このうち１社とは一昨年、実際に取引をしたことが有ります。


ワイキキのHGVC滞在時に時間が取れなかったので、業者の方（日本人のN氏）が私の滞在しているマリオット・コ・オリナまできてくれました。
コ・オリナのロビーで話をし、契約に必要な書類を渡しました。

前職はHGVCで日本人の統括マネージャーをしていたそうで、業界に大変明るいだけでなくセールス個人個人を良く知っており、私の担当者は部下だったそうで詳しく教えてくれました。

信頼できるリセール業者は、タイムシェアを売る場合だけでなく、買う場合にも情報提供を求めたり、うまく使うことです。

あと、アメリカは日本以上の契約社会なので、不明な点は細かな事でも聞いて解決し、納得できたら可能な限り英文の書類に記載してもらいましょう。

日本国内で購入するのであれば、ハワイ州の不動産ライセンスは法的に必要ありません。ハワイ州の不動産ライセンスを取得している会社と提携し、代行手続きをキチンとやってくれさえすれば問題はないと思います。むしろ、国内のリゾート会社の方がハワイのタイムシェアの問題点をズバリ指摘してくれます。私はそのアドバイスに従い、「二次売却」も視野に入れた購入をすすめられました。そのアドバイスによると、マリオットよりもヒルトンの方がマシということでした。日本の会員制リゾート会社では、リセールに出した場合、マリオットのようにリワードポイントへ変換できないような「オーナーの権利が制限される」ような事態は考えられないとのことでした。また、毎年年会費が上がっていくことも考えられないとのこと。そんなことを聞かされたら、国内のＲＣＩ加盟のリゾート会員権を買って交換でチョロチョロ試している方が得策かな？と感じました。タイムシェアやリゾート会員権は第一に利用価値で考えること、第二にクラブを辞めたいときに辞められること、だそうです。そう考えると、よく分からないものは手出し無用ということなのでしょうね。

マリオットにしろ、ヒルトンにせよ、海外のタイムシェアを売買するのは、ハワイの業者と提携している国内の業者から代行してもらうのは確かに可能だと思いますが、その分手数料が上乗せされるのでは・・・・・
と考えてしまいます。

いずれにせよ、タイムシェアをリステイングするのはハワイのマーケットなので、売りやすいか買いやすいかは全く同じです。

ただ経験から申し上げると、タイムシェアをリセールで売買をした場合には登記の変更が必要なので、在アメリカ大使館か領事館で認証を受ける必要が有ります。
最近は日数が増えていますが、毎日認証業務をしている訳ではないので、事前に問い合わせて下さい。
これは本人が行かなければならないので首都圏以外に住んでいる場合は結構面倒です。


結局どこのリゾートを、自分がどの様に利用したいかによって購入するブランドや場所を決めた方が良いと思います。

利用する場合、私はマリオットよりもヒルトンの方がマシだとは思いません。
HGVCを３件持っているので、この８年間の利用経験からそう感じます。
そもそもマリオットのタイムシェアを購入したのは、あまりにもHGVCの予約が取れないから、その補完の為に入手したのです。
今でも、HGVCのオーナーの皆さんの一番の不満がこれ、購入したのに予約が取れないなのです。
ヒルトンBBSにはこの種の不満が満ち溢れています。


＞国内のＲＣＩ加盟のリゾート会員権を買って交換でチョロチョロ試している方が得策かな？と感じました。

私は今までHGVCのポイントを使ってRCIを介して、ハワイ諸島以外に国内のリゾートやホテルを毎年利用しています。
実際には、HGVCのポイントで国内のRCI加盟リゾートやホテルに宿泊してみるとポイントは使い出が有りますが、東京ではサンメンバーズのホテルくらいしか予約が取れないので、ビジネスホテル並みの狭さです。

反対に、国内のRCI加盟リゾート会員権で海外のリゾートを予約した場合は、リゾートトラストのエクシブとサンメンバーズが主なところですが、RCIジャパンのHPを見ると同一海外施設への交換は４年に１回しかできません。
しかも、評価の高いゴールドクラウンやシルバークラウンのリゾートはほとんど交換が成立しません。
ハワイのHGVCは全てゴールドクラウンです。
同じ理由で、ディズニー・アウラニやウインダム・ワイキキビーチウオークも予約が取れません。
海外リゾートとの交換はかなり制限されてしまうのです。

この点を日本国内の不動産業者は教えてくれません。
いや実際に利用したことがないので、知らないのかもしれません。
マニュアル通りの利用法を説明するだけです。

国内のリゾート会員権は年間管理費は安くとも、名義変更料が高く（２０～３０万円台）、１泊毎に利用料金がかかる場合が多いです（１泊３０００～２万円台）

昨年からリゾートトラストは、レストランやハウスキーピング料金を大幅に値上げしました。

ハワイでも、国内でも業者の説明をそのまま鵜呑みにしないで、良く調べてから購入・売却をしたほうが良いです。

他の、マリオット・バケーション・クラブ・アジア・パシフィックの掲示板で
IIの交換でコオリナ2bed roomはお得？
という質問が有りましたので、昨日答えておきました。（ハンドルネームは違いますが私です）
よかったら、覗いてみて下さい。


昨年９月にRCI より下記のメールが届きました。

お世話になっております。
９月に入り季節は秋でございますが、いかがお過ごしでいらっしゃいますでしょうか？

さて、今回は以前国内リゾートをRCIにてご予約された方へご連絡を致しております。
まもなく国内リゾート2013年の空室が入ってくる時期となりますが、来年のご予定はいかがでございますか？

10月前までにリクエストを入れて頂きますとご案内し易くなりますので、是非ご検討頂きますようお願い致します。
ご予約に関して何かご質問等ございましたら、ご遠慮なくお知らせ下さいませ。

宜しくお願い致します。

西浦　さなえ
Sanae Nishiura
Hilton Grand Vacation Guide
RCI
37 Jalan Pemimpin
Block A #05-01
Clarus Centre
Singapore 577177
o: +65 6324 9449
f: +65 6226 4334
e: sanae.nishiura@rci.com
main e: hgvclub@rci.com

Vacation Exchange • Vacation Rentals. www.WyndhamER.com
A Wyndham Worldwide company, NYSE: WYN


この後予約の決済をするために、シンガポールから電話でカード番号を聞いてきました。

その際、何故この様なメールを私に毎年送ってくるのか聞いたところ
RCI は交換するリゾートを預け入れてもらわなければ、他の希望者との交換そのものが成立しない。
国内リゾートの所有者がハワイのリゾートと交換を希望する方が大変多いのだが、ハワイのリゾートオーナーがRCI に預け入れて国内リゾートを利用する方がほとんどいない。
これでは交換が成立しないから、貴方のようなオーナーは大変貴重なのです。
だから、毎年メールを差し上げています。
という回答でした。

国内リゾートの所有者がハワイのリゾートと交換する場合、交換料以外に、かなりのポイント（宿泊券）が必要ですが、
この時、４月に軽井沢のリゾート・コンドミニアムを予約した場合は、１週間（国内の場合は６泊が基準です）で交換料と１２００ポイントだけ。
HGVC の１ベッドルーム４８００ポイント所有だと、何と４週間国内で宿泊できます。（時期によってポイント数は違います）

私は、コ・オリナが大好きなので、ロックオフにしてIIを利用しても、それ以外のリゾート交換をしたことが有りません。
よって、IIに関しては利用実績が無いので皆さんほど詳しくは有りません。

しかし、RCI に関しては毎年のように国内やハワイを利用しているので、HGVC オーナーの中でも滅多にいないヒトだそうです。
HGVC　のセールスやリセール業者の方にも、その利用頻度に大変驚かれました。
だから、RCI に関しては熟知している方だと、自負しています。

好みの問題かもしれませんが、
私は、ハワイのタイムシェアを売買する時に、国内の業者を使う気にはなれません。
国内の業者は他から聞いた話ししか知らず、ハワイの実態を知らないので、マニュアル通りの答えしか返ってこないからです。
それと、ハワイの業者に比べるとワンクッション置くため、どうしても情報にタイムラグが生じます。
リアルタイムで即応できないのです。
リセールの場合は、情報の遅れは致命的です。

数年前から、HGVC　が国内でマーケティングを都道府県毎に順繰りに開催しています。
一度友人を誘って説明会に参加したことが有りますが、HGVC の社員ですら私の突っ込んだ質問には全然答えられませんでした。
最後には上司を呼んで来ましたが、その方も明確には答えられな事が多く、RCI の交換実態など知らないのです。

HGVC　の社員ですら、この程度の認識しか持っていません。
ましてや、国内の他の不動産提携業者が実態を正しく理解しているとはとても思えません。
経験していないので、マニュアル通りの対応しかできないと思います。

試しに、自分でタイムシェアを所有しているか？　RCI と交換した事があるか？
マリオットとヒルトンの年間管理費を実際に比較したことがあるか聞いてみて下さい。
実態を知らないと、マニュアル通りの答えしか返って来ません。
私ならそこでもう一歩突っ込んだ質問をしますが、答えられないと思います。

年間管理費の値上がりは、マリオットよりもヒルトンの方が酷いです。
数年前に、マリオットが極僅か値下がりした年がありますが、同じ年ヒルトンは＄４５～５０値上がりしていました。
私は、８年間両方の年間管理費を支払っているので比較ができるのです。

それとマリオットでは自分の所有物件の予約が取れないなど考えられませんが、HGVC では自分の部屋でも宿泊予定日の９ヵ月を切ったら、もう取れないのです。

考えられますか？


大変長くなってしまい申し訳ありませんでした。

II　も　RCI　も交換のシステムが違うだけで、構造は同じだと思います。

AP　のオーナーが、コ・オリナを取りにくいのも
HGVC　以外の　RCI　のオーナーがHGVC　を取りにくいのも、

どちらもパンフレットの上では、交換会社（II、RCI）を通して交換できますと書いてありますが、交換を保証するものでは有りません。

そもそも交換が成立しない最大の要因は、自分の所有しているリゾートよりも高価で年間管理費が高く、人気の高いリゾートを希望するからです。

そいうい人気のリゾートはオーナーが交換に出すことが大変少なく、それ以外の他のオーナーが交換を希望するため人気が集中して取れないのです。


ハッキリ言えば、虫の良い交換を望んでいるからなのです。

II　ならばコ・オリナ、RCI　ならばHGVC　のラグーンタワー・カリアタワーがそうです。
ディズニー・アウラニやウインダム・ワイキキビーチウオークも、そういう理由で予約が取れません。

それでも１年くらい前から交換を予約したら、リスティングに載る順番が早いので可能性は高まります。
ただ、日本人のバカンスの取り方が１年前からの予約確保に向いていないから、早めに予定を立てるのは難しいでしょう。

HGVC　の場合、自分の所有物件の予約が取れない最大の理由は、９ヵ月前からの予約開始時に他のオーナーからの予約が一気に集中するからなのです。

ほとんどは、リゾートの売買価格や年間管理費の安い他のオーナーの予約です。

このため、RCI　や国内の最上級リゾートのエクシブを読み込むと、海外リゾートは同じカテゴリーどうしの交換が優先すると有ります。
エクシブの最上級リゾート、サンクチュアリヴィラシリーズなどのごく一部の施設のオーナーしか無理だと思います。

パンフレットに書いてあったとしても、いつでも他のリゾートと交換できるという安易な幻想は持たない方が良いです。

リゾートの交換は、運が良ければ交換が成立しますよ・・・・・くらいに考えておいた方が良いです。