四条烏丸クロスマークってどうですか？(仮称/四条烏丸プロジェクト)

平均坪単価は２００万円位でしょうか？それより安ければ検討したいですね。

市田の跡地だね。
あれ、＠230程度が妥当だろう。
新しい高さ規制でそんなに部屋が取れないから、
無理に投資兼用か？１ＬＤＫの設定もしてる。

日照とか環境とかは言わないお約束でしょうな。

陽当たりは期待できませんね。 東北角は飲食店、雑ビルに塞がれてますが、
立地は魅力的です。

>>3
室町仏光寺の東北角でした。
マンション予定地で見ると、東南角でした。

すいません、南西角でした。

こんないい立地なのに坪230とかなの？
坪250以上も十分有り得ると思うが

しょせん下京区。ましてや烏丸の西。坪200が妥当でしょう。

４棟建つようですね。かなり窮屈な感じになるでしょう。南向きに２棟、西向きに２棟のようです。

坪230-250万円のようですね。この御時勢でもかなり強きのようです。この値段設定なら販売は苦戦するでしょう。

＠230-250は高すぎでしょう。

せいぜい＠200－210が妥当なラインですが。

がんばってください営業さん。

今時、あの値段じゃ、なかなか売れないだろうね。
強気で行っても無駄だよね。

その値段設定なら、我が家はパスですね。環境も良いとはいえないですし。。。

あんな場所で＠200以上で
売るのは難しいね。
金持ちはともかく、ローン組む会社員がほとんどだろうし高くて＠210だろ。

この場所なら、もっと高くても売れるんじゃないかなって思います。

営業さん、お疲れ様。
サンメゾンが好調ので強気なのかな？あちらは１割ほど安く学区もずっといいからね。購入可能な富裕層もあちらに多く取られた今、１７６戸も売れるかな？

高くても住んでみたくなる環境、建物仕様（設備だけじゃなく外観、アプローチ等に至まで）であれば？当然売れることでしょう？それがねぇー。私ならもう少し混雑感の無い陽当たりよさげな所にこだわりたいな。

田の字の中では、一番資産価値の低いエリアですからねえ。すぐ近くのカノン四条室町は、ほとんど売れずに最終的にはアウトレットマンションとして販売しましたからねえ。

落ち着いた場所ではないですね。
場所見に行ってビックリしました。１LDKからあるんですね。

176戸もあれば、相当売れ残るだろうから、値下げ交渉が可能になるまで様子見がいいでしょう。

室町関係の車がびゅんびゅん通る、不法駐車なんて朝飯前。右側駐車はやめようだって、左側はいいんだよね。市田の跡地、こんなとこ？　でも買うやつはいるんだなあ　これが。

市田の跡地なんかぁ。
嵯峨野の出で結婚して大阪市内にいるので
とにかく京都に帰りたいのだ。
予算的にもぴったしだし
噂だけ聞いていちお狙ってたんだけど…
１ＬＤＫからあるってひくなぁ。
まぁもうちょいしたら見に行ってみま。

阪急と地下鉄が使えるのは、魅力的です。かなり気に入ってます、２３０万ぐらいが妥当だとおもうのですが。前向きに検討中ですが、ほんとに売れるかが心配で悩んでます。見に行かれた皆さんは、どう感じましたか？真剣なので、営業の方の意見は、お控え下さい。

＠230やったら、サンクタスと同じ値段やん。
あり得んわ、笑わすなや。
営業は書き込み控えろて
お宅が営業やん。

確かに２３０万は、厳しいですね。
近隣の中京区の物件よりは、安くしないと売れないですね。
多分、売れずに価格を見直すんじゃないですか。
ちなみに、近くのカノンは最終＠１６０万ぐらいでしたが・・・
比較はできませんがね。

ＮＯ２３さんへ
回答面白い！立地気に入ってて２３０万納得してるのなら、別に売れない心配までしなくて良いでしょうにね。

大体の相場感からいえば、@230は妥当な線でしょ。
売れる売れないはご時世の影響があるから、
少々しんどいかもしれない。

でも、御池通と四条通では客層が変わるからねぇ。
中京から見たら下京を嫌うのは昔からのしがらみ。

京都以外の人は四条通の方がいいと言うに決まってんだよな。
知らない人は京都駅前ですら買うんだから。

参考に御池のサンメゾンも元の平均坪単価は260あたりだったから、
近鉄、三菱・藤和のブランド掲げりゃ少々強気あたりが普通だろう。

藤和をわざわざ三菱・藤和と書くのは営業さんだけでしょう。

場所は良いと思いますが、学校区が変わってからはかなり厳しくなりました。　中京区の御所南、高倉、御池中の学校区が全国屈指の校区になるため、中京区の資産性には遠く及びません。　そのことは近隣の中古マンションの価格の違いを見れば一目瞭然です。あと、条件の良い部屋、悪い部屋の違いがはっきりしているため、全戸完売はかなり厳しいでしょう。

そういうあなたがほかのマンションの営業ではないですか？
しょうもないつっこみやめてください！！
自分も真剣に考えてるので、ちゃんとマンションについての話をしてください。

場所は、いいと思いますが、みなさんどう思いますか?
なんか建物も立派そうだし。
価格は高いのでしょうか？ちなみにいつからモデルルーム見れるのですか？

場所は、良いと思いますよ。
四条烏丸２分の距離は、永遠に変わりませんから。
学区も洛央小学校は、人気ですからね。
もちろん、同じ徒歩二分で四条より北にあって、藤和と同じ価格で物件があれば
苦戦するとと思いますが。
物件自体が少ないですからね。

四条烏丸の立地は魅力ですが、私は子供がいるのであの現地のごちゃごちゃ感がどうしても
家族で住む所ではないような気がしました。あと祇園祭りの町内会も面倒臭いって聞きますしね。
でも物件自体はすごく良いと思います。

町内会面倒くさいんだったら、パスだな。

マンションの検討で町内会だけでパスって・・・
他に大事な事はないのかな？

マンション住民さんは京都の世帯の47%も占めているそうですので、町内会には積極的に参加された方がいいのではと思います。地域行事も地蔵盆と学区祭くらいでそう多くはありません。でもそれはお子さんにとってけっこう楽しい思い出となるものです。地域の氏神さんを知る機会にもなります。祗園祭は特別です。地域柄、特別に参加できるのであれば積極的に参加されてみては。

現地を見に行ったけど、便利な場所ではあるが、
室町通りの交通量と違法駐車が気に入らない。
呉服屋の違法駐車をなんとかしろ。
なんか、住む気になれない。

抽選になるんでしょうかね？

>現地を見に行ったけど、便利な場所ではあるが、
室町通りの交通量と違法駐車が気に入らない

そうだろ駐車場に車を入れるときは大変。特に仏光寺は出し入れは不可能。入り口は室町通りになるんだろうな。

>家族で住む所ではないような気がしました。

もちろんファミリー向きではありません。洗濯物も真っ黒になるのは目に見えています。

30　あなた営業マンなのに、素人のふりして聞くなよ。

地下鉄の駅は確かに２，３分でいけるが、阪急は改札まで５分はかかるね。
下京区にしては、かなり割高でも、都会が好きならばまあいいんじゃない？

夕方の仏光寺通りは違法駐車や歩行者で自転車でもなかなか進まない。
仏光寺側の一階とか買う人いるんだろうかね。
前にも書いてあったが、
洗濯物真っ黒て同意だわ(笑)

良い場所ですな。
他にライバル物件もないので、強気な値段だね。
でも、値段でも売れるんじゃない。
だって、他にないから。

転勤で京都に来て一年になります。次の転勤は当分ないと思います。この場所なら将来的にも安心だと思い購入を考えてます。希望の広さには届きませんが妥協しなければと思っています。転勤で京都にマンションを買われた方の意見を聞かせて下さい。

鶏鉾で盛り上がってくださいね。

綾小路室町のかどのスペース、かつて公衆トイレがありましたが何か。

>46

消されてるじゃない。デベに都合の悪い意見は抹殺か。

だいたいふつうに物件購入する人は、こんな掲示板に
検討中です、契約済みですなんていちいちかかないよ。
というか知らないよこんな掲示板。

ここはデベと、それに難癖をつける輩だけの場。

公衆トイレがあったのが、悪いことなのか？どこでもあるやん。何が言いたいんだ

41-44も消されてる。ここの営業さんは悪質だね。

削除が悪質だとは、思いません。根拠のない事を書き込むこと自体が悪質なのではないでしょうか？

｢買えない人が僻むな｣
のレス消えてましたね。
あれ営業さんのレスだったんですね。悲しい。

ＮＯ54さん。
別にたいした事じゃないと思うが、マンションの検討とは全く関係ない事なら削除してもいいんじゃないの

いきなりレスなくなりましたねえ〜

早く出てきてくれ。『いいマンションですね。前向きに検討します。』という輩。

この値段なら御所南のマンションの方が資産価値高いでしょうね。広めの部屋なら三井レジデンシャルが建設中の物件、狭めの部屋ならイーグルコートかルーシアだな。これらは全て烏丸御池から５分以内だしね。

坪単価がそんなに変わらないなら、烏丸御池にほとんど流れてしまいそうなので、苦戦するかな？

現地見に行ってきました。意外と静かですね。
京都にしては戸数が多いのが魅力ですね。
坪単価は階や向きによって異なるでしょうが、平均どの位でしょうかね。
楽しみです。

>意外と静かですね。

現地へ行けばわかる。室町まっただ中。この喧噪を静かだと感じられる人はそれでよい。

今は正月休みやらで静かかもしれませんが普段はとてもとても違いますね。

新町くらいだったらまだ
マシなんですがね。

先日モデルに行ってきました。下京区でこの価格は高いと思いましたが見直すと言ってましたよ。
ところで、下京区と中京区の賃貸相場は、下京区の方が高いと担当の方が言ってましたが？
ちょっと気になったのですが、本当ですか？

それは絶対ないよ。　大昔から中京が断然上です。　担当の方は京都人でないのでは。　そうでないとそんなことは口が裂けても言えませんよ・・・・　中古の相場見たらわかりますけど。　その場所はいいとは思いますが（＾＾）

おっしゃる通り、担当は東京の人ばかりで、京都の知識は全くありません。

やっぱりそうでしたか。すっきりしました。確かに担当の方は京都の事はあまり詳しくなかったですね。

昔は、上京と下京しかなくて、中京が出来るときに境界線間際で下京に残りたがった人達も結構いたみたいですね。
そのせいか、下京と中京の境界線は結構デコボコしていて、知らない人が地図を見ると、何でこんな線引きになっているの？と思いますよ。
結果的には、良い判断をしたと言えなかったということになるのかな・・・

へェー。勉強になりました。

ついでにちょっと京都の区のお話。
上京、下京という区別が歴史上出てくるのは町組のはっきりしてきた戦国時代とのこと。実際は上辺、下辺という区別で平安時代中期頃からあったらしい。その千年の区分けを強引に分けたのは、お役所。ごく最近で、昭和４年のこと。

ちなみに上京と下京は明治以前は２条で、明治以降は３条で区切られていた。同時に明治以降、鴨川の東を、３条より北も上京に、南を下京に組み入れた。で、昭和４年に、三条から機械的？公平？に上下一条ずつ削り取って中京としたわけだ。ものすごい反対があったにもかかわらず。そりゃそうだ、長い歴史をぶっちぎられるのだから。No.67さんの言うように境界がでこぼこになったのは当然と云えば当然。その時に鴨川東の上京を左京区、南の下京を東山区と制定した、とありますね。

まあ、お上としての考えもあったのだろうね。

モデルルームに行ってきました。午後２時くらいでしたが結構な人出でした。平均坪単価は２１５万円とのこと。まあ妥当な線でしょうか。２月には第一期販売が開始されるようです。

ここだったら学区は洛央小⇒下京中ってなりますね。
四条を挟むだけでもだいぶ見劣りしますかね？

御所南小・高倉小・御池中は全国トップクラス　洛央は京都市内では中の上？　下京中は下の上　校区が統合されてかなり悪くなりました。　例のエリアと統合したため↓

何ですか？
例のエリアって？

>>73さん
ですよね。
子供さんがいるところは下中じゃなく、尚徳中があれば良かったのに…でしょうね。

成徳だったかな？すいません

すごく良い立地の物件ですね。
モデルルームに行ってきました。若い感じの良い営業さんに丁寧に説明して頂きました。
予算の都合上、南向きの低層階か西向きが悩んでおります。
現地の通り沿いの日照は、どのような感じでしょうか？

担当の方に聞くのが一番です。
検討してるなら現地は、見に行ったほうがいいですよ。

しかし、この立地で＠２１５万とは安く感じます。同じ下京区のサンクタスは108㎡で13600万ですよ。すぐに売れそうですね。ただし、ランドプランが少し気になるな。もったいないね。

>>79さん

ランドプランはどこか問題があるのでしょうか？

>南向きの低層階
だめ、平日現地へ行ってみな。

>西向き

祇園祭のときはすごいよ。いい意味でも悪い意味でも。
平日は室町関係の車がひっきりなしで、自転車、歩行者は危ない。

高層階といっても、目の前のビルを見るだけだけだし、
多分皆が思い描いているような眺望は無理だろう、特に南向きは。

とにかく進入路が狭すぎる。

＞73さん
今って、中学の学区がすごいことになってるんですね。知りませんでした。
便利でいいと思うのですが…この学区割だと買うのに勇気が要ります。悩みますね。

悩む事はないでしょう。学校区で考えてる人は、まずここでは買わないでしょう。同じ値段で中京区で買えますからね。

現在、中京ではこの物件に匹敵するような規模の新築物件は無いですよね。
やっぱり京都の中心で176戸は魅力的ですね。
中学からは、私立・国立も検討しますか。京都は良い学校が色々ありますしね。

まるで大きな団地みたい。1ＬＤＫ～4ＬＤＫ価格の差がありすぎ「高所得、低所得」まで幅がひろい。意見がまとまりにくい（価値観が合わない）。
５０邸前後が一番住みやすい。理想は、15邸ぐらいだが、管理費、修繕費が高すぎるので無理だ。
１７６世帯の大型マンションのどこが魅力かがわからない（１７６世帯もありながら、特別な共用施設がないのも寂しい、私的にはなくて正解だと思う、あれば管理費の無駄にからね）。
８４さん、大型物件が好きならここしかないんじゃないかな。買ったほうが絶対良いと思います。街中では、無理だろうしね。
あくまで、個人的な感想です。好みは人それぞれです。

学区で悩んでる人が多そうやね

84さんの言うとおりで、国立・私立に行けばいいだけじゃないの？

金持ちは、私立に行かせるででしょう。学校区がメインで考えてるのならやめたほうがいいけど。私は子供がたくさんいるマンションは嫌です。私は地下鉄、阪急を使うので最高の場所だと思います。環境が良いとは思いませんが、私には理想の場所です。ただ、予算があるので、近辺の中古と比較中です。悩みますね。

洛央小学校の評価ってどうでしょう。有名な御所南小は最近マンモス化で、学生が溢れ返っているらしいですが。

子供をメインで考えてるなら、学校区、室町・仏光寺の交通量でパスしたほうが無難ですね。だいたい、子供の事をメインで考えてる人がこのマンションを検討するとは、思えませんが。

小学校の洛央小学校なんて無茶苦茶近いじゃないですか？広い烏丸通りを渡ったらすぐだし田舎の長い信号の無い暗い道を歩くより今は人通りの多い方が返って安心ですよ。
学区もそんなに悪くないと思いますよ。中学校はどこでも悪くなります。（思春期なのでね）
最近本当にお子さんが多くなってきたのでにぎやかだと思います。マンションもとても風情があってよろしそう・・・。

中学校はよくないよ。　統合されたのが厳しい・・・　知らない方はよく調べた方がいいよ。　

どの棟が早く売れそうですかね。結構戸数があるから迷いますね。

年末に出していた価格から、さらに安くなったと話がありました。
場所は非常にいいのでお手頃価格になれば購入したいと思います。
あれだけのマンションは今後出てこないんじゃないかな。

学校区がいいっていうのも考えものですね。小さい子どもばかりだと、生活音がうるさくなりファミリーマンションみたいになりますよ。ここは、子どもばっかりってことはなさそうですね。快適に過ごせそう。。。。

ここは学区の関係ない独り者か、年寄り用だろう。統合した下京中の半分はゆうすうの問題校。お子さんを持つ人はそれは肝に銘じておかないと。いずれにしろこのままでは下京中学区に入るマンションは軒並み価値を下げることになるだろう。下京区でまともなのは七条中のみとなってしまったか。東山での統合も同じ問題が生じるというのに。ますます中心部の子供は減っていく逆行行政。市は一体何を考えているのやら。

１ヶ月後には、更に安くなってたりしないかなぁ。どう考えても下京区にしては、強気な価格だと思うのは私だけでしょうか？築浅い中古との価格差がありすぎだと思いますがいかがでしょうか？

確かにいい値段でしたけど、予想とはそんなに違わなかった感じですね。
良い建物が立てば資産価値は高そうと感じました。
立地と規模は京都では希少性が高いと感じましたので、高いか安いかは建物次第ではないでしょうか？
せっかくの立地で大規模物件なんだから、将来はヴィンテージマンションになりそうな
年を重ねても更に良さが出る建物を期待したいですね。
せっかくあの場所であの広さの土地を確保出来たのだから、間違っても価格を下げるためだけにチープな建物だけは止めて欲しいなと思います。

98さんの言うとおりです。値段を下げて安い物件よりは、いいものを作って頂きたいですね。

見学しました。
期待していただけに、かなりがっかりです。
突っ切って高級な物件を想像していましたので･･･

そうかな？烏丸御池のマンションと比べると全然よかったと思うけど･･･
あの価格だと十分満足のいくものだと思いますよ。
一億とか二億するものじゃないんだし・・・

>>101さん

立地はいいと思いますけど、やはり御池と比べると学区の差が出てきますね。
それを加味するとかなり値段を下げないとだめっぽい

学区が良いに越した事はないと思いますが、それで大幅値下げなんてあり得るのでしょうか？
そりゃ手頃な値段になる方が嬉しいですが、公立の学区の良い状態がいつまで続くかは分かりませんし。どうしても不満なら、私立を検討すれば良いと思うのですが・・・。
中学生なら洛星・洛南等も通学圏内ですしね。

>中学生なら洛星・洛南等も通学圏内ですしね。

自分の息子のの頭のできが悪ければ公立しか無理。

通学圏内だということになるとよっぽど山奥じゃなければ京都市内どこでも
圏内になるのでは…

烏丸四条すぐですがやはり下京区（四条より北とでは学区が段違いに悪い）に入ってしまっているということがネックになりそうですね。

単純に四条烏丸周辺でも中京区、下京区ではかなりの差があります。　理由は京都の北側に住まわれている方は下には原則住まない。（富裕層）　そして、学校区の差がかなりある。　全国トップクラスと京都市内の普通？　では差が明らか。　中古相場が物語っている。　同じ価格なら中京区、下京区どちらに住みますか？　同じ駅から近いなら。

>106
基本的な質問で申し訳有りませんが、どの点が全国トップクラスなのか教えて頂けませんか？

106ではないですが、ネットで御所南小学校　学力で調べて下さい。あくまで公立小学校でトップの学力ですから、金持ちで子供が優秀であれば、立命館・同志社に通わせるでしょう。御所南小学校・御池中学校のおかげで、中京区の中古相場が高いのは間違いないです。将来において、転勤等で家を手放す可能性がある方には中京区で購入する方が無難でしょう。永住型・子供が嫌いな方は、中京区のマンションはお勧めしないですね。子供が多いマンションがほとんどですから。

そろそろ価格が決まるのでしょうかね。南向きで坪単価は、いくら位になりそうでしょうか？

>南向きで坪単価は、いくら位になりそうでしょうか？

デベさん質問ですよ。

南向きは、坪２３０−２５０です。

坪230!? あの場所で？？？

そりゃ無いわ
すぐにアウトレット化ですか？

モデルルームを見に行ってきました。
営業の方から説明をいただきましたが、祇園祭の喧騒には触れずでした。
七月の第二週は車の使用をはじめ、日常生活に制約があると思うのですが。
私たちのような地元人間には当たり前のことですが、知らずに転居してきた方からはクレーム出ませんでしょうか？

祇園祭の際には駐車場は完全にマヒしますよね

その説明なしですか？

下京区の平均坪単価は160万円が妥当です。　この辺りでは190万円が限界でしょう。　このぐらいの価格帯でないと全室完売は無理でしょう。

>115
南向きなら、どの位の坪単価が妥当と思われますか？

２００万～２１０万ぐらいが妥当な線じゃないですか。ただ、周辺に物件がないんで強きなんでしょう。

いい場所なんで高いのは当たり前でしょう。
NO.111　112　なんて同一人物でしょ？
いくら安くなってほしいからと言って、自演自作はどうでしょう。。。
でも京都は販売好調ですね。周辺のマンションどれも売れていますから。

112です。111さんとは別人物なんであしからず～

それはおいといて、坪230だと烏丸御池と一緒だしさすがにその価値はないんじゃないかな、と純粋に思っただけなのですよ

私が１１１です。もちろん１１２さんとは別人です。
ちなみに一番人気の南角部屋は、坪２４０－２６０だそうです。私にはその価値があるようには、とても思えないので、この物件はパスします。

烏丸御池より四条烏丸の方が劣るということですか？
私は阪急が乗り入れていて、烏丸御池より四条河原町、京都駅に近い四条烏丸の方が便利だと思うのですが。

学校区オンリーであれば、烏丸御池でしょうけど、やっぱりマンションは利便性がものをいうと思う。
まかりなりとも、四条烏丸は京都の中枢であり、買い物・交通の要所であり、資産価値は高いと思いますよ。
公立希望のファミリーは、烏丸御池がいいんでしょうし、利便性・資産性でいえば、四条烏丸じゃないかな？
人それぞれ、考え方が違うので、どちらがいいとは言い切れませんが。。

１２２サンは、下京区駅近マンションの近辺の中古相場知ってるのかな？資産価値が高い？投資家として？ありえない。

>>121,122さん

考え方が違うという以前に、下京区の地価が低い、との事実がありますからね。
利便性はいいですがまずマンションは居住をする場所である、という点で騒然とした四条烏丸は不向き。
また学区がいまいちであるというデメリットを考慮しても烏丸御池より劣ってしまう、となるんじゃない？

祇園祭が楽しみだわ。決して車を利用する計画をってないよう。祭りの間は窓を閉め切ってじっと家で耐えるだけ。お祭りが好きな人であっても、本来の住民参加型ではないので、窓から出店と通行人の喧噪を見るだけ。

否定的な意見ばかりが先行していますが最大の売りは？

電車に乗りやすいだけ？

烏丸御池とは周辺の住民、学区、店どれをとっても比較にならない
烏丸御池地区とこの地区の間に候補になるような地区が京都市内には他にたくさんあると思います
東山、北山など交通の利便性では一見劣るように思いますが、価値が客観的な価値は全然違います。
やっぱり、京都に住んでいない人にセカンドハウスと称して売るためのマンションですかね・・・
住んでみて思いますが、京都は少しの距離で大きく価値が変わります。

利便性なら京都駅、四条烏丸、烏丸御池の順。
居住性はその逆。京都駅周辺でも構わないか、四条でもOKかは人それぞれ。大阪への通勤だけなら高槻や茨木でも十分。
資産価値orマンションの坪単価を下京区、中京区で比較するのは大雑把すぎ。
本件、市田の跡地はややごみごみして子育て向きではないが、新町御池以西よりベター。

　確かに資産価値を中京区・下京区で判断するのは大雑把過ぎですね。
中京区も端は、西大路までいきますし、下京区も京都駅までありますから。
下京区の四条烏丸界隈と、西大路界隈で比較しても、下京区である四条烏丸界隈の価値が高いからね。
中京区・下京区の田の字エリアで比較すれば、中京区の価値が高いのは当たり前ですね。
　子育てに関しては、
近くに、自然があって公園がある地域（北区・左京区）が子育て向きと考える人もいれば、教育をメインで有名な御所南小学校に通わせる事が、子育て向きと考える人もいるからね。
何を大事にするかは、その人の感覚ですね。
　やたらと烏丸御池と比較されてますが、クロスマークの立地と・サンメゾン・イーグルコートの立地では、検討者の価値観が全く変わるので掲示板の意見は、あまり気にしなくていいと思います。
　マンションの市場から、クロスマークの価格を判断すると、
やはり、近くで販売された、サンメゾン・イーグルコートと比較してしまいますね。
下京区・四条烏丸界隈と中京区烏丸御池界隈の中古マンション価格は、下京区四条烏丸界隈の中古相場が安く取引されています。クロスマークの価格と烏丸御池近辺の新築価格は、ほぼ同じ価格かクロスマークが若干高めに設定されています。ですからクロスマークの価格設定は、割高に感じると思います。

学区が問題になるのは、子供がいる家庭だけ。
私は、子供がいないので、子供が多いマンションは住む気になれないです。
日曜日からキーキー、バタバタとうるさいです。
担当の方もこのマンションは、子供はそれほど多くないしセカンドハウスも結構いますと聞きました。

そうですよね。
馬鹿の一つ覚えみたいに誰かが学校区、学校区言ってますけど、気にするのは公立希望の
ファミリーだけ。また、子どもだらけのマンションもどうかと思います。
バランスがとれてていいと思いますけど。どうしても気にするなら、私立に行けばいい。
どうも、ひがみにしか、聞こえないんですよね。
それとも、ほかのマンションの営業マンが一生懸命書き込んでるのかな？？
それだけ話題の物件だと思います。

高倉学区に住んでいますが特に子供がうるさいと感じたことはないです。
やはり人気地区では周囲の環境、不動産価格が安定していることがメリットだと思います。
不動産を手放すことになったときの客観的な価値が気になるなら、やはりそういった
安定性が重要だと思います。そういった意味でも御所南・高倉学区は悪くないのでは
ないでしょうか？学校自体はこの地区の人で立命・ノートルダムにいかれている方も
多いようです。

下京、中京中心部は、人口流出が顕著な時に私学に通わす親が続出したところだからね。
ノートルダム学区が定番なのだが。
御所南にしたって、学校統合の先駆けとして、失敗が許されないから、
市がかなり力をこめた学校。

後からマンション乱立でこんな具合になるとは想定してなかったでしょう。

上の方で誰かが書いていたことだけど、何に価値を置くかに尽きるのではないでしょうか。

私は知りませんが、仮にこのマンションが自宅兼事務所に使えるのであれば、オフィスと
して交通の利便性がよい四条烏丸にあるというのは、よろしいことではないでしょうか。
法人設立まで考えているならば、本店所在地も四条烏丸周辺ですから、それなりのステータス
があるでしょう。

逆に、ファミリー特に小さなお子様がいる場合には、交通量が多すぎることなどから、
敬遠されがちになるのは仕方なく、御池中学区（御所南、高倉小学区）において優先的に
探そうとされるのも理解できます（推測ですが、サンメゾンにしろ、イーグルコートにしろ
小さなお子様がいらっしゃるファミリーの方が多いのではないでしょうか。）。
それぞれの方の書き込みも、どのような価値を重点的に置いているかを考えて読めば、
イラッとせずに得心できるところもあるのではないでしょうか。

ところで、このマンションは自宅兼事務所として使えるのでしょうか？

このマンション高いですねえ。値引き交渉は可能になるのはいつ頃でしょうか？

南向きでも数少ない日当たりの得られる物件はすぐにさばけるでしょう。

でもそれ以外の物件値引きはすぐに可能になるんじゃないでしょうか。

　137さん

　南向きでも、日照の得られない部屋が多いのですか？
　低層階のことでしょうか？向かいの建物の関係？

138さん

向かいの建物の関係で、南向きの高層階でも日当たりが得られない部屋が多いようです。
日照があっても目の前が向かいのビルの屋上だったり。

街中なんで仕方ないんじゃないの。日当たりは二の次でしょ。

ファミリータイプ購入検討でギャラリーへ相談に行ってきました。
坪２４０～２５０は明らかに高すぎる！！日当たりも良くなく地区も下京なのに、そんな価格を出す人が
いるんでしょうか？？
下京は今現在の中古相場が１７０以下。学区から考えてもファミリータイプでは中京の方が買い手がつくのは
目に見えているし、もし売りたいとなった時に今の価格では損するのは目に見えているな―と率直思いました。
「近くに競合がないから」と営業さんも言い切り、強気の値段を出していましたが、そんな価格ではたして第一期さばけるのでしょうか？
もし、購入者がいなく、近くのカ○○のようにアウトレット化してしまったら、それこそ価値が下がってしまうし、
購入者がどのくらいいるか検討もつかない第一期で購入するのは危険すぎると思いました。

第二期、三期とみて価格が下がるのと、契約件数が埋まってくるのを様子みないと危険な物件だなーと思います。
(だいたい５千万以上出せば、大阪なら１００平米以上のマンションが買える！！京都の価格はおかしい！！)

１４１さんは、どこかのマンション営業マンじゃないですか。

確かにプロの意見のようにも思いますが。
言ってる事は、的を得てると思いますよ。
それだけ、今のマンション検討者は良く調べてるんじゃないですか。
どこかのマンションの営業マンと感じる方が、営業マンに見えますが。

141さん

5千万円出せば大阪で100平米超のマンションを買えるというのは駅近＋繁華街では無理なのでは？
高槻とか茨木で徒歩10分程度ならともかく。

でも坪240はどう見ても高いですね。
前に出たイーグル〇〇〇六角は中京で240くらいでしたかね。
下京で新築だと坪200～220くらいが妥当な線ではないでしょうかね。

141さん、カ○○と一緒にすること自体間違ってますよ。

もう少し冷静に見ましょう。坪２４０～２５０とおっしゃってますが、もっと安い部屋もあったような。。。

高いと思うなら中古で買ったらどうですか？

ここみたいに、いいマンションはないと思いますけど。


でも確かに、京都は全体的に高いですね。大阪と比べて。

高いのは仕方ないんじゃないの。
京都の中心部は、土地がないからいい土地があれば、どこのマンションデベも入札したがるからね。
しかもデベだけじゃなく、ホテル・企業等が入札に入ってきたらデベでは太刀打ちできない価格になるからね。
確かに価格設定は高めだけど、竣工までに完売すれば適性価格だと証明されるでしょう。
売れなければ、高かったと判断できますね。
確かにカ◎ンは、平均坪単価は１７０万でしたが、多分ここで２２０万ぐらいなんで７０㎡約２１坪で計算するとカ◎ン３５７０万・こちらで４６２０万の差になるけどね。
共用部分・駅の距離ではたして１０００万以上の差があるかないかの判断は人それぞれです。
ただし、将来中古として売却するときは、１０００万以上カ◎ンより高く売れることは難しいと思いますよ。
高いとばっかり言ってる方は、中古を買えばいいんじゃないの。駅近・築浅で安いのもあるよ。

賛否両論いろいろでているようですが、ここは、
①京都のど真ん中の街中に住むことによる満足感を得たい
②子供がいないので学区にはこだわらない
③将来売却時の資産価値（上京・中京との比較で）にもあまりこだわらない
という人には、いい物件ではないでしょうか？

今後、この周辺でこのような大規模物件が出てくる可能性はそれほど高くないように思いますし、何より
便利であることは間違いないでしょう。
私個人としては上記②、③に引っかかるので、買うのであれば烏丸御池～御所周辺が希望となりますが。

147サン
2・3に引っかかるのはわかりますが、物件自体なかなかないですよね。
しかし物件が少ないすぎますね。やはり、景観条例が厳しいんですかね。

土地がないからですよ。

今日から第一次登録始りましたね。
今日話を聞きにいったら、第一期の分譲は南向きの上層階が中心に出されていて、
D棟は全く売り出していませんでした。
営業さんは「購入希望者様がおられるところから、順に値段をつけさせていただきました。」
といっていたのですが、売れそうなところから、正規価格でお金を集め、売れないところの埋め合わせを
するという魂胆が丸見えでした。
購入希望はありますが、他の方もおっしゃっているよう、全部さばけるのか不安だし、値段が下がる気もするので、
第一期はパスすることにしました。

みなさんおはよう御座います。

私も１６日にモデルルーム行ってきました。。。んんん～高いですね（笑）ちょっと今のサラリーじゃ厳しいかな。


さてさて・・・本日第一期分譲抽選という事になっていますが、どうでしょうね～？？

何か情報お持ちの方がおられましたら、ご提供お願いいたします。

抽選及び外れた人の第二希望により、約半分が第一期第一次で埋まっていました。まずまずの出だしのようです。
価格は南向きの70平米台７階が４０百万円後半(50百万円は１０階以上だったと思います)で、西向きはもっとお安かったです。
悪王子のサンクタス(同じ下京区四条近辺の大規模)よりやや高めですが、三菱系の藤和と近鉄なので地元業者のマンションより安心感はあります。

どう考えても立地はサンクタスの方がはるかに上でしょ。

そうですね。３年前くらいにサンクタス四条烏丸は第一期で１４０戸全て売出し９割が即完でした。
対抗馬がプレテイナージュ御池東洞院(スポーツミツハシの北)で、それぞれ今販売中の物件より好立地でした。

ここの対抗馬はどこになるの？

今現在、この近隣では無いですね・・・たぶん！

だから今回強気の価格のなのかもしれないですね。。。

結構売れ行きよさそうなのも、そういう所からかも。

これだけの土地が今現在ありませんのでねぇ～！！


コンフォール四条東洞院も動かないようですし。。。

３年前・・
状況がずいぶん違う(笑)

第二期分譲どうでしょうね・・・？

どなたか情報ありませんかぁ～！！

駐車場代ってどれくらいですか？

159さん

ttp://mansion100.jp/mansion/detail/id/34863

このページの、下の方に小さく載ってました。
もう契約済みでいらっしゃるのですか？　私は高くて手がでませんでした(…泣)

駅が直結か？って位、近いですね。うらやましい

>>160さん

ありがとうございました。
今は物件を探しているところです。
今は違う物件に住んでいます。

少しずつ売っているんですか？
あと何戸くらい残っているのでしょうか？

なんかいまひとつパッとしない間取ばかりですねここは。
一昔前の間取っぽくてこの値段？って思ってしまいました。
いくら場所が良くてもこれじゃあちょっとお話にならない。
何軒か比較してて一番値段にあっていないので非常に残念です。

間取りは標準的な間取りだと思いますよ☆
可もなく不可もなくという意味で、将来の売却時に対する下落リスクは低いのではないかと思いますが。
返って特異な間取りの方が後々困ってしまうのでは。。。

中部屋は使いにくいのよね。やはり窓があるほうがいいですね。
エアコンが取り付けられないし、利用価値が低い。
使ってみての感想。

>>164
売却時の下落リスクは間取りよりも環境や駅からの距離による所や
購入した時の物件の割高度にも拠ると思いますが。

ここは購入額に対しての売価がかなり下がるらしいです。
下がり幅が他の利便性のあるマンションより大きいとのこと。
つまり最初の設定価格があまりにも高すぎるんですよ。
この額以下で買った利便性が高いマンションは下がり幅もっと少ないですよ。
転売目的で購入した投資家もかなり苦戦しているそうです。

やっぱり下京区は中京区には資産価値でいえば劣るんですかね…
四条駅よりも烏丸御池駅なんですかね…京都中心部でいえば…

将来的に長い目で見れば京都駅や四条烏丸付近が活性化してくるという事らしいのですがどうなんでしょうね

烏丸御池に外資系のホテルが建ったりと活性化プロジェクトがあると聞いたことがあるのですがどうなったのでしょうか？

>>170
烏丸御池交差点でしょうか。工事始まってますね。
外資系ホテルに、高級ブランド店舗も入ると聞きましたが…。

確かに昨今、開発の流れ、人の流れが河原町から烏丸通、さらに西へと
進んでいる気がします。四条烏丸交差点の銀行跡も、商業施設のようですし、
このマンションのことはよく存じませんが、今後が楽しみなエリアではありますよね。

サッシはＴ-１クラスの１枚ガラスのようです。遮音性能や結露が心配です。どう思われます？

京都は本当に間取りの面で遅れていて、絶望的な気分になります。
いまだに外廊下に面した部屋が二つもある田の字が幅をきかせてるって……。
何考えて設計してるんだろう。
あ、何も考えてないからこうなるんですね。

マンションに限らず戸建てでも京都式はだめ、２階建てで２階にトイレがない戸建て京都だけだもん。

第2期分譲はどのような感じですか？
ご存知の方、お願いします！

そんなもん現地で聞け。ただし平日現地へ出かけたら、こんな場所もう結構っていうかもよ。

喧騒がちょっとどうかとは思いましたが契約しました。地下鉄・阪急の利便性を買ったようなものです。値段も少し高いと思いますが京都は他の地域でも結構高いですし何年か住んだら賃貸に出すかもしれません。

駐車場が全戸確保されていないっていうのが気になります。
値段も高いよね。値段もだけど間取りが今一つ、景色も望めないし・・・。
地下鉄は階段ばっかで、荷物がある時はとっても大変。

でも今度モデルルーム見に行こうっと。

夏までに完売するかな？
西向の棟はほとんど売れてましたね。

しばらく書き込みがありませんね。

購入を申し込まれたみなさん、内装のカラーセレクトはどうなさいましたか？
わたしはモデルルームを出たところにあった、ホワイト系を頼みました。
いまひとつ実感が無いまま「えいやっ」と丸をつけてしまったんですが。
不安と期待が…

＞No.180さん
私もホワイト系を候補にしていますが、決めあぐねています。部屋が明るく、部屋を広く見せる点ではいいでしょうが、ドアや床の汚れが目立たないか心配です。
No.172さんの書き込みの１枚ガラスっていうのも結露が心配です。最近のマンションは二重ガラスが普通じゃないのでしょうか・・・

>>181さん

1枚ガラスである以上、結露は避けられないでしょう。
この地域は冬それなりに寒いので、何らかの対策をとらないと窓拭きが大変だと思いますよ。
結露対策で真空ガラスのオプションとかはないのでしょうか？
（真空ガラスは性能的には素晴らしいのですが、価格が高いのがネックです・・・）

この周辺（と言っても上京、中京ですが）の他のマンションの仕様欄を見ていても、多くがペアガラスを標準採用しています。
ここもそれなりの坪単価なのに、ペアガラスが標準採用されていないのは少し驚きました。

180です。

内装カラー、ホワイト系ってぱっと見た印象が良かったんです。
それだけで決めてしまいました。
部屋全体をイメージできないのが不安材料なんですが。
汚れに関しては考えていませんでした（汗

ペアガラスはオプションリストにあったと思います。
我が家も見積もりをいただいたのですが、かなりの金額でしたよ。
（全室だと100万円オーバーだったと思う）
で、あっさり諦めました（笑

みなさんのご意見にもありますように、このマンションって割高に思います。
素人の邪推ですが、土地の購入費が高かったんじゃないかなと。
その立地条件を気に入って買ったんですから、納得してはいるんですけど。
共有設備や室内仕様への不満はありますねえ。

ガラスが１枚だから必ず結露するとは限りません。前のマンションは東京でしたが１枚ガラスでも結露はしたことはなかったです。京都だと必ず結露するもんでしょうか？　確かにこのマンションはかなり割高だと思いますが、共有設備はあまり金を掛けていない方が良いですよ。大抵設備は使いません。前のマンションにはゲストルーム、シアタールームなんかもありましたがせいぜい５～６回／月程度の使用頻度でした。維持管理に金が掛かる物は最低限に抑えてあるほうが絶対得だと思います。ここのマンションのように集会所も一階の玄関先という徹底振りにはかえって好感を持ちました。
内装カラーはナチュラルブラウン（？）にしました。皆さんキッチンの吊戸棚はどうされましたか？私は取り付けてもらいました。替わりにキッチンの天板は樹脂製になりましたが・・・

>>184さん

内装カラーは検討中です。ナチュラルブラウンというのはモデルルームで使用されているカラーですか？
キッチンの収納能力を考えると吊戸棚が欲しいところですが、天板を御影石にしたくて現時点ではオープンにしようかと思っています。

他にもオプションに関する情報交換を皆さんお願いします。

>>184さん

結露の発生要因は、大きくは室内外の温度差と室内の湿度の相関関係によって決まります。
以下はガラスメーカーのカタログからの抜粋です。

室内温度20℃、室内相対湿度60％、室内自然対流、戸外風速3.5m/sの場合に
それぞれのガラスが結露発生する外気温度は
１枚ガラス　　　８℃
複層ガラス　　－１℃
真空ガラス　－２５℃
となっています。

実際の生活ではカーテンがつくことなどにより多少緩和されると思うのですが、上記の前提条件自体は、京都に限らず普通にあり得る状況ですので、１枚ガラスの場合は冬場に結露は発生するのが当然と考えるのが妥当なところではないでしょうか？

東京では結露が発生しなかったとのことですが、外気温に京都と大きな差があるとは思えませんので、室内の湿度が相当低かったと言うことでしょうか？
例えば、室内の相対湿度が30％程度であれば、結露発生の温度は相当下がるはずです。
　

キッチンの吊戸棚はカミさんが頼んだようです。
トレードオフで天板は大理石風の白いものになるようです。
床も壁も天井も、さらにはキッチンまで真っ白になりますが…
どうなんでしょね？

改善策（？）として、建具を茶色いものにしてもらうよう依頼しております。
これまた具体的なイメージが湧かず、脳内シミュレーションだけという
いい加減さですが。
どうなりますことやら（笑

実際に購入された方々とこうやって情報交換できるのはありがたいです。
みなさんにとって有益な場になるよう活用しましょう。

１８４です。
１８６さん　ガラスの情報ありがとうございました。東京では普通に生活をしていましたし、
気温もさほど大きな差は無いように思いますが・・・　結露しなかったのは２４時間換気して
いたからでしょうか。
カラーセレクトはカームナチュラルという色でした。薄い茶色っぽい色です。洗面所、キッチ
ンはモデルルームと同じ色にしました。部屋になっていないので雰囲気が分からないのでちょ
っと心配ですね。モデルルームは一部屋づつ違う色使いにしてくれれば良いのにと思います。
最近はピクチャーレールってオプションにないのでしょうか？
みなさんと情報交換できる場として盛り上げましょう。

中京区のマンションの中層階に住んでます。
１枚ガラスの窓ですが、結露したことないですよ。
ちょっと前の物件ですが、２４時間換気システムがついているので常時つけています。

結露に関しては気がかりでした。

以前住んでいたマンションが一階だったせいもあって派手に結露してました。
窓ガラスはもちろんのこと、北側の部屋なんか壁までしっとり。

今は戸建に住んでいます。
意図しない24時間換気システム（すきま風とも言う）のせいか、
流行の加湿つき空気清浄機を使っても結露はほとんどありません。

189さんの体験談はありがたいですね。
次に住むことになるこのマンションには、本物の24時間換気システムが
付いているようなんで大丈夫かな、と。

ところで、みなさん。
オプション、何を申し込まれました？
私は靴箱の扉に貼り付ける大きな鏡を頼みました。
結構な金額でした。
数千万円の買い物をした時だからこそできる暴挙ですね、私なりの（笑

１８９ですが、もう一つ付け加えておきます。

マンション生活ではガスファンヒーターや石油ストーブが結露の原因となりやすいそうですが、
うちでは冬の暖房は、入居したときからずっと温水床暖房とオイルヒータを使っています
（結露を意識したのではなくて、暖房の質が快適だからですが）。
もしかしたら結露しない理由は、24時間換気に加えて、そのあたりにもあるかもしれません。

とりあえず「1枚ガラスは必ず結露する」ということはありませんので、いろいろ工夫してみてください。

＞１８９さん

アドバイスありがとうございます。非常に参考になります。
温水床暖房とオイルヒータは直ぐに暖かくなりますか？即効性を優先し、結露を覚悟して現在はガスファンヒーターの使用を考えています。できればガスファンヒーターは使いたくないのですが・・・

＞１９０さん
オプションのカップボードは申し込まれましたか？コンロとトイレのアップグレード、ミストサウナ、インターホンカメラ、琉球畳も検討中です。これらはどうされましたか？

190です

＞192さん

カップボードは通販で気に入った物を購入予定です。
トイレは標準のままですが、コンロはIHに変更しました。
ミストサウナ、ドアカメラなどはパスしてます。

インターネット回線が気がかりです。
我が家には私を含めてヘビーユーザーが複数いるもんで、
ある程度の帯域がないと不安なのですが。
とりあえずオプションの100Mコースにはしますが、
実効でどれくらい確保できるんでしょうか？

１８９です

残念ながら温水床暖房もオイルヒータも即効性という点ではガスや石油系暖房機には遙かに及びません。
またランニングコストも家計によっては苦痛に感じるほど跳ね上がります。
うちでは「空気が汚れない」「乾燥しない」「全身がやわらかな暖かさに包まれる感じ」といった利点から使用してますが……。

ひとまずガスファンヒーターで様子を見て、耐え難いほど酷い結露が起きるようなら、暖房器具を変更したり、内窓を取り付けたりするのがいいかもしれませんね。

192です

190さん　ご返答ありがとうございます。
カップボードは、オプションにすると隙間なく設置できるし、梁の部分も逃がせるし良いのですが、高価過ぎますよね。
コンロは、現在ＩＨを使用していますが、今度はガスを考えています。最近のはガラストップでお手入れも楽になっているようですね。資料を見ていると、ガスコンロにするとガス代の割引もあるようですね。


189さん　ご返答ありがとうございます。
寒がりの私はアドバイスのとおり、ひとまずガスファンヒーターで様子を見てみます。

烏丸御池あたりにもいくつかありますが、
いろいろ考えるとここに決めようかと夫婦で相談中です。

価格も最初は高いなと感じましたが、
他も見て回ると、逆に割安に思えてきました。

ペアガラスも必要かなと考えてましたが
友人に聞いても結露だけなら他の方法があると
のことで、あえてオプションでは注文しないつもりです。
もちろん最初からついているにこしたことはないですが・・・。
それで５０万くらい高くなるのなら、なくてもいいと今では
思っています。

今悩んでいるのはどの部屋にするかです。
先日現地にいったら、南向きは下の階でも
日当たりが良さそうでした。
（１月くらいに見たときはイマイチでしたが。）

前の建物も結構離れてましたし、街中ならこんなものかと。
予算的にも西向きなら上の階もいけますが
南向きなら下の階までなので、
やっぱり南向きにこだわるべきか、うちにしては珍しくまじめに
話し合ってます。

祇園祭の白楽天の鉾の横３階を買いました。
しかし、確かに高い。
後６００万、前金を作らなきゃ
白は、汚れますよ。
確実に、
私は、モデルルームと同じ色で揃えました。

部屋の色、白にしようって思っているのですが、汚れ目立ちますかねぇ・・・？
部屋が明るく、広くみえるかなぁって思っているのですが・・・

オプションのカップボードを検討していますが、あまりに高価なのであきらめかけています。オプションの場合は隙間なしに収まるので気に入っているのですが・・・オプションと市販品の各利点、欠点について、みなさんのご意見聞かせてください。