購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART86】

東京都庁、もう老朽化！！
http://biz-journal.jp/2013/02/post_1489.html

RCで作られている役所や学校が30年足らずで雨漏りや強度劣化で建て替えラッシュを迎えています。 堅牢に作られている公共施設が30年で老朽化とは、コストを優先させるマンションはもっと寿命が・・・ 住民の合意がまとまらず住み続けるしか道はない・・・心配です。

東京は築40年でも買う人がいるのかー。

>>201
>>築131年のダコタハウスが倒壊しないのはなぜですか？
気になるのなら自分で調べてください。
そんなどうでも良い話よりも私は財務省の調査の方を信じます。

http://news.mynavi.jp/news/2013/03/03/011/
>>財務省の「PRE戦略検討会」における有識者ヒアリング資料によると、RC造りのマンション平均寿命は45年と木造住宅よりも短くなっています。

一戸建ては無駄金がかからないから最新モデルに建て替えられる
共同住宅であるマンションは住民の反対で建て替えができず、実際の耐用年数よりも長い間使用され、 実際構造の耐用年数ではなく、使っている人々が建て替えを選択するかどうかで寿命が決められていることのほうが多いということです。

RCが長持ちしない理由

RC=地震でしなる＝ヒビが割れで対応
木造＝地震でしなる＝変化なし

RCは建物に地震波が到達したら２００年コンクリートでもひび割れ
免震性能が絶対条件だが残念ながら開発途中です。

住んでるマンションが気に入らなければ、新しいマンションに買い替えればいいだけなんだが？

ヤドカリ生活。。

>>201

>>築131年のダコタハウスが倒壊しないのはなぜですか？

地震がないからです。大丈夫ですか？

>204
立地のいい場所は希少ですからね。欲しい人は沢山います。
分譲が不安なら、賃貸でもいいでしょうし。
月100万円クラスの賃貸なら買ったら優に1億円超えますが、
そういうマンション沢山ありますよ、例えばここ、築42年の広尾タワーズ
http://kenrent.jp/search/109606/

家賃は84万〜122万など。
分譲もありますが売り物件はなかなか出ないですね。
RCでも、この価格で需給が成り立っていますので。
築40年以上の戸建はこの値段で貸せてますか？売買できていますか？
木造は法定耐用年数は21年でしたよね？（笑）

財務省の「PRE戦略検討会」における有識者ヒアリング資料によると、木造住宅の平均寿命は54年となっています
RC造りのマンション平均寿命は45年と木造住宅よりも短くなっています。

http://news.mynavi.jp/news/2013/03/03/011/

>木造住宅の平均寿命は54年となっています
それは単に、古家のまま廃墟になっている家が多いから。
54年というのは耐用年数ではなくて、取り潰す際の平均がその年数ということ。
古家を潰して更地にすると、固定資産税が6倍に跳ね上がるから。
そんなの常識なんだけど？
実際に築54年の木造住宅って見たことあるの？ほぼ廃屋だよ。

>211

このスレの流れの通りで、結局オーナーは賃貸に出すことを考える。
結果建て替えすらできない。

>213

だから「平均寿命」ってこと。

財務省の資料では
・木造住宅の平均寿命は54年
・RC造りのマンション平均寿命は45年

これがソース付きの事実。

>214
この広尾タワーズの売り物件が少ない理由分かりませんか？
そろそろ年数的に建て替えの時期が来て、オーナーが手放さないのですよ。
戸数が多いだけに意見の集約は難しいでしょうが、建て替えが決まったらこの立地です。
すぐに3億とか以上の高級マンションに生まれ変わるでしょう。
1億程度で買ったオーナーは、勿論容積率の関係で追金０なのか費用がかかるか分かりませんが、
いずれにせよ数千万掛けても数億のプラスになることは間違いないですし、
そのまま住み続けても、売却してもいい訳ですよ。選択肢は多いほうがいい。

>>213
>>木造住宅の平均寿命は54年となっています。また都市部かそうでないかでも寿命が異なるとされていることがあり、都市部ではないところの方が建て替え頻度も少ないため寿命が長いと言われています。

とあるので、貴方の意見は間違いでしょう。廃墟であれば都市部もなにも関係ありませんから。

>>216

建て替えすら決まっていない物件のこと言っても笑われるだけですよ？
それは完全にあなたの想像です。笑

>>216
それ、バブル価格ですから建て替えて完成するころには暴落します。


>>東京の不動産市場は「バブル」　アジア資本が狙い撃ち

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20150208/ecn150208083000...

都心のいい立地のマンションは建て替え時期が一気にやってきます。
街は生まれ変わりますよ。六本木ヒルズだってミッドタウンだって虎ノ門ヒルズだって、
そうやって建て変わって生まれた街です。都心部は経済的に恵まれた人が多いですから、
建て替えを決めれば価値は数倍になることは目に見えているわけですから、
今後建て替えも活発化してくるでしょうね。郊外のは難しいでしょうがね需給が悪いので。
建て替えても売れないだろうし。

>219
あなたは地方の方のようなので知らないでしょうが、
この広尾タワーズは新築当時から家賃100万円という高級マンションでした。
別にバブル価格ではないんです。無知だと話になりませんね・・苦笑

>218
216ではないが、立替が想定される物件はそういう期待込みで
相場が決まるのは常識

立替間近になると当然出物はなくなります
田舎小館さんには理解不能のようだけど

216は広尾駅前の価値を全く理解していないらしい（笑）

それすらあなたの妄想じゃないですか。苦笑

マンションさん、現実実がなさすぎるので
実際に建て替えで生まれ変わり、資産価値の上がったマンションの「実例」を提示してください。
マンションさんの期待値が高すぎて、妄想スレスレで話しになりません。

>>221
私は貴方の意見より海外からも取材が来るようなプロの住宅ジャーナリストの分析による見解を支持します。


>>東京の不動産市場は「バブル」　アジア資本が狙い撃ち

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20150208/ecn150208083000...

>225
最近のだと、シャトー三田の建て替え事案、ザ・レジデンス三田がいい例でしょう。
ほぼ倍の高さの建物になったので、元々のオーナーなど地権者は持ち出しコスト０で、
億ションを手に入れましたね。ザ・レジデンス三田で検索すれば売り部屋情報が出てくるでしょう。

総務省調べ
空き家総数７５７万戸のうち６割の４６２万戸がマンション
http://ironna.jp/article/556

情報の提示をお願いしますね。

＞すぐに3億とか以上の高級マンションに生まれ変わるでしょう。 1億程度で買ったオーナーは、勿論容積率の関係で追金０なのか費用がかかるか分かりませんが、
＞いずれにせよ数千万掛けても数億のプラスになることは間違いないですし、

で、１億が３億になったのですか？

>230
228の事例だと、元値の３倍では効かないでしょうね。
広尾はまだ建て替わっていませんよ。日本語分からないんですか？

立替物件

麹町パークハウス
パークハウス赤坂氷川
プラウドタワー白金台
神宮前レジデンス

シャトー三田は築４６年で「老朽化」が建て替えの理由ですね。
やはりマンションの平均寿命通りです。
港区で４例目みたいですが、しかしなかなか建て替えが進まないですね。

ちなみに、今回容積率が上がったので、次の築３０年以降は建て替え問題がさらに深刻化しています。

財務省の言うRC造りのマンション平均寿命は45年にピッタリですね。
でもシャトー三田築４６年で建て替え幸運でしたね。

>233
建て替え事案の成功例が理解できたようで良かったです。
容積率が緩和されれば、更に建て替えは容易になるから進んでいくでしょうね。
街の再生ですよ。都心部はどんどん綺麗になっていくでしょう。

老朽マンションの建替えをねらう！？－当たればでかい大バクチ

http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=1307

４６年で建て替えという事は３０年目から１５年かけて住民が納得していったわけですね。
１５年間雨漏りを我慢してきたんですね。

これは言うまでもなくかなりリスキーです。今後緩和されるとは言え、当該マンションの議決権の5分の4以上の同意があってはじめて建替えが成立するのであり、まずそれをやろうとするマンション内のリーダーの存在、そのマネジメント能力、住民の普段からの協力姿勢などのハードルを超えなければならず、投資家がそのために自らやれることは、その持ち分以上には何もありません。そのようなどちらに転ぶかわからない帰趨を待ちの姿勢で待てるのは、そもそもよほどのキャッシュフローが手元にある方に限定されてくると思われます。

　一方、建替えが既にほぼ確定している物件は、その中古価格が新築と変わらないくらい跳ね上がったりします。上記の『ザ・神宮前レジデンス』の前身の原宿団地がまさにそのような状態でした。要は、「儲け話」は、儲けが出ないような方向に力が働くのが常である、ということです。

　いずれにせよ、このような形で都市が再生していくのは望ましい姿だと思います。問題は、容積率を目いっぱいとった今の新築物件が50年経過後に、同じように建替えできるのか、という点であり、その意味で、私たちは、50年後の建替えという「見えざるリスク」をも背負って、マンションを購入しているのかもしれません。

容積率を目いっぱいとった今の新築物件が50年経過後に、同じように建替えできるのか、という点であり、その意味で、私たちは、50年後の建替えという「見えざるリスク」をも背負って、マンションを購入しているのかもしれません

せめて都心の新陳代謝はこれからも続かないと
朽ち果てるのみのような戸建郊外のようになっては日本もいよいよ終わりです

マンションの建て替えは、これ将来につけをまわす状況だよね。

マンション建て替えについて：

老朽マンションの建替えを狙う投資家が存在します。半世紀も経過したマンションの建物価値は税法上ゼロであり、良い立地にもかかわらず、すごい安値で入手が可能な場合が多いのですが、それでも土地の持ち分は新築マンションと同様にあり(高層化されていないため、むしろ土地の持ち分面積は大きくなることでしょう)、買主は区分所有権を主張することができるようになります。

　ここでうまく建替えが実現すれば、投資家は、区分所有権の等価交換により、買った価格の数倍の価格の住戸を入手することができる、というわけです。投資家は、その住戸をすぐに売って売却益をとってもいいですし、しばらくは賃貸に出して、不動産の譲渡益課税が2割に落ちる築後6年目以降に売ることもできるなど、キャピタルゲインもインカムゲインも自在なお宝住戸を手に入れることになります。

マンションなんて全然長持ちじゃなかったのなｗ

これは言うまでもなくかなりリスキーです。

マンションが駅近と長持ちは、全くのガセネタだったようだね

だから、投資目的でやらないほうがいい。たまたま自分の住んでいるマンションが、
そういう場合になったらラッキーぐらいに考えておいたほうがいい。
だから、需給のいい立地のいいマンションがお薦めします。
建て替えはそういうエリアでないと上手くいかないでしょうからね。

だいたい建て替えを狙う投資家は、築３０年くらいには物件を買ってないと儲からない。
ってか、これ投資用になってるのな。

マンション建て替えに伴う等価交換とは：

昔の建物は、容積率いっぱいには建てていないものが大半です。したがって、余っている容積率を使って建物を上へ、横へと伸ばしていけば、現在お住まいの方々は持分との等価交換で新築かつ高級マンションに無償で入居することができ、デベロッパーは、他の住戸を分譲することによって、利益を得ることができ、購入者は、高額ではあるものの、今までだと考えられなかった立地で大満足の住まいを買うことができる、という「皆がHAPPY」なプロジェクトとなるわけです。

いずれにせよ、このような形で都市が再生していくのは望ましい姿だと思います。問題は、容積率を目いっぱいとった今の新築物件が50年経過後に、同じように建替えできるのか、という点であり、その意味で、私たちは、50年後の建替えという「見えざるリスク」をも背負って、マンションを購入しているのかもしれません。

これは言うまでもなくかなりリスキーです。今後緩和されるとは言え、当該マンションの議決権の5分の4以上の同意があってはじめて建替えが成立するのであり、まずそれをやろうとするマンション内のリーダーの存在、そのマネジメント能力、住民の普段からの協力姿勢などのハードルを超えなければならず、投資家がそのために自らやれることは、その持ち分以上には何もありません。そのようなどちらに転ぶかわからない帰趨を待ちの姿勢で待てるのは、そもそもよほどのキャッシュフローが手元にある方に限定されてくると思われます。

こんなの大陸系に買われるのがオチになりそう。
気付いたら外資に全部喰われてましたってね。

>247
分かりましたか？ですから、数千万掛けてリノベーションしても全く問題ないんですよ。
戸数の少ない低層マンションですので、10年後ぐらいには数億のプラスが出る予定です。
持つべきは都心一等地にあるマンションなんです。資産価値的にも環境的にもね。

>>249
あなたの個人的な見解ですね。

http://www.homes.co.jp/cont/press/opinion/opinion_00025/

建て替えはかんたんじゃないんですよ。

築40年のマンションじゃ、「都心都心」と必死で連呼するのも頷けるな。そりゃ必死に妄想しないとやってけないだろう。ましてや中古で買う程度の余裕のない買い方してるわけだし。

都心の築４０年マンションで建て替えを狙っているのに
数千万円もかけてリノベしていたことに笑えるんだけど。

ザ・レジデンス三田で工事ミス多発か？

http://condo.seesaa.net/article/410263323.html

>ましてや中古で買う程度の余裕のない買い方してるわけだし。
中古？何が悪いんでしょう？立地にこだわると良いエリアはほぼ中古ですよ。
昔から建っている物件のほうが好立地なのは当たり前。
更に、コストパフォーマンス的にも抜群で都心部に住める。
あなたは、わざわざ同じものに高いお金を払いたいという、おめでたい方なんですか？（笑）

>255
だって数億はする億ションだからね。

かなりリスキーなことをしている自覚はあるんだね。

254みたいな新築好きがいるから、マンション建て替えた後に高値で買ってくれる人がいるという構図。入居したらすぐ中古で値段は下がるのにね。築浅で数割下がった物件を買うのが一番効率的なのにね。まあいいお客さんってことで（笑）

カモネギ・・苦笑

でも、今のマンションの価格はバブル価格ですから、建て替えた頃には弾けてますよ。

で築４０年のボロマンで建て替えを待っているわけね。

>>260
築浅なら分かるけど、築40年はないわー。

>257

マンションさんから「コスパ」という言葉が出るとは意外ですな。
都心の好立地でも年数がたてば安くなる（資産価値が落ちる）わけですね。

>>260
築浅じゃねーじゃん。

40年前の夢を今やっと叶えた都心さん、頑張れ！

>都心の好立地でも年数がたてば安くなる（資産価値が落ちる）わけですね。
そんなのも知らんの？上モノ価格は下がるだろ。バカばっかだなここ。

そろそろマンションの寿命がやってくるのか。
建て替えできるとイイね！

マンション派が自ら、容積率ギリギリの最新マンションは負の遺産と認めましたね。
タワマンなんて健康被害もあり、子供虐待以外に表し様が無いですね。

あ、マンション派の結論だから噛みつかないでね。

>>268
じゃ、結局残るのは土地じゃない？

だから、タワマンなんて論外だし。
価値が有るのは都心立地の低層マンション。その一択だね。

価値があるのは、立地のいい戸建て。その一択です。

マンションの建て替えで容積率が大きくなり部屋数が増えたら、その分、土地の持分は減るわけですね。

まあ、実際にマンション建て替えの話が出てくるとしても30年も先だし、ぶっちゃけどうでもいいやね。

>>275
築40年とは別の人？

築９０年だけどきちんと建ってますから。
木造は凄いでしょ。ＲＣとは作りが違うんですよ。

http://www.ietan.jp/search/detail/EW90922?adpcnt=1cc_Y

パリだと築40年は新しいマンションです。
建築技術が上がり地震国の日本でもマンションは100年くらい
平気で持ちます。
大事なのは需要があることです。郊外だけは止めましょう。
需要があるエリアなら、何年使っても良いし、
万が一建て替え必要になっても、
スムーズに建て替えられるでしょう。

不動産は立地が8割です。

さすがに90年前のRC造の建築物は残ってないだろう。

コンクリや石造りは沢山残っているだろ。
例えば、港区三田にある三井倶楽部。築102年だそうだ。

http://www.mitsuifudosan.co.jp/project/special/tsunamachi/about/index....

赤坂の迎賓館は築106年。

本質は建物の寿命の問題じゃないんだよね。
需要が今後もずっと見込まれるエリアなのかってこと。

木造は古くなると醜いね。
修繕・補修など手を掛けてやらないと、年数は新しい>277はボロボロ。

ところで、ウチのマンションは築2年で、今でも1戸だけ未入居なんだけど、投資目的なんかな？

ちなみに、管理費と修繕積立は問題なく払われてます。

大規模修繕で外断熱とか外観の変更もできて、リフォームすれば内装もあたらしくできる。
ある程度なら建て替えなくても変更はできるよ。

三井倶楽部も迎賓館も鉄筋コンクリートでないよ（笑）

木造の法隆寺は１４００年

>278
>需要があるエリアなら、何年使っても良いし、
>万が一建て替え必要になっても、
>スムーズに建て替えられるでしょう。

港区には、旧耐震基準で建てられたマンションが、いまだに８００棟以上もあるんですけど

木造の写真は一般住宅でもボロ代表みたいな写真をわざわざさがし、コンクリや石造りはそもそも住宅でないものを出す感覚が変だよ。
一般住宅でコンクリや石造りの写真はないの？
木造より寿命が短いのか、それを住宅として使う人がいないのか。

>>288
旧耐震基準時代に建てられたというのと、現在の耐震基準をみたしていないでは意味が違いますが、港区には現在の耐震基準をみたしていないマンションが800棟以上あるという意味ですか？

鉄筋コンクリートの一戸建てなら長持ちするでしょ。軽いし

８００棟以上というのは建築年代として旧耐震時代のものです

なにしろ「（都全体の旧基準分譲マンションで）耐震診断を実施していないマンションは８２.９％である。」ですから、実際の強度は不明です。

ちなみに、診断に反対する居住者の意見で最も多いのは「資産価値の低下があるため」だそうです。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/pdf/manshon_jitta...

耐震診断は小規模なマンションで２００万円以上かかるそうで９割近くのマンションが実行していないそうです。

マンションは問題が多いから、国交省や東京都が税金を使って定期調査してる。
経済成長を前提に建てることに注力したルールが、時代に合わなくなってきているという危機感がある。
寿命を迎えつつあるマンションでも、住民の合意形成は困難。

基本的に、コンクリートにしても、木造にしても、年月が経てば補修・メンテナンスが必要なんだよね。そういう面においては修繕計画が示されてるマンションは比較的安心だけど、戸建は住んでる人間しだい。

マンションは30年、木造は1000年

>修繕計画が示されてるマンションは比較的安心だけど、戸建は住んでる人間しだい。

マンションの修繕は、計画があっても将来実行の時に住民の合意が得られずなにもできません。
賃貸住民の増加で、所有者の規定数の合意がとれないこともある。
集合住宅は難しいけど、戸建ては個人の裁量で改修可能。

マンションは修繕計画にあわせて毎月の修繕積立金を集めてるから比較的安心ですね。戸建の場合は貯えが無いと何か問題が発生しても直すこともできませんから。

>>295
>>修繕計画が示されてるマンションは比較的安心だけど、戸建は住んでる人間しだい。
住んでいる人間って自分の事ですよね？それなら自分で選べる方が断然安心なんですけど？
大抵の修繕計画は予備的補修、予防的補修も入ってます。それって本当に必要？って内容も多いいのでは？
一度支払ってしまったお金の行方って気になりづらいでしょうけど、実際に有効活用されていないとか無駄遣いの結果、一時金徴収や値上げって普通に起きているんですよ？
きちんと管理組合に参加して、定期的に修繕内容をチェックしてますか？してないのに安心なんですか？
大手ゼネコンでも建設ミスを隠ぺいしている昨今、マンションデべが管理業者に作らせた修繕計画を盲目的に信じて安心と言うのはいかにも情弱だとしか思えません。

>>298
戸建ての場合は修繕費も安いですからね。
同じ価格のマンションの半額程度積み立てていれば十分なんですよ。

>>298
戸建ては個人で修繕計画を頭に描いて貯蓄してますから、ご心配なく。子供が大学卒業したら、とか、結婚する頃、とか、個人の都合のいいタイミングで修繕なり建て替えなり行うことができます。他人と調和しなければならない問題もなく自由です。