パークホームズ豊洲ザ レジデンスってどうですか？ part7

オフィスにしろ、ホテルにしろ、外廊下なんてある？
外廊下は団地のなごりです。

関係ないけど
ﾗﾌﾞﾎは内廊下ですね

>>97
コストカット

>>100
外廊下でコストカットしつつ、寝室床暖房で豪華にみせる。少しでも高く売りたい意図はみえますね。300だけど許してね、という感じ。

内廊下は間取りが制限されるのは事実だけどね。あと料理とかの匂いの問題もある。オフィスやホテルと違う住宅ならでは。
どっちが暮らしやすいかは、一概には言い切れません。

1番いいのは、二戸一エレベーター、両面バルコニーの内廊下。
でも滅多にない。

この値段払うなら内廊下がいいけど。この規模の外廊下だと団地感漂う。

同じスペックで内廊下と外廊下があった場合、やはり内廊下のマンションの方が高級感があり、実際高額にもなるよね。
っていうか、坪単価340の外廊下マンションって全然思いつかないけど、ある？

内廊下だと、更に高くなるよ。
しかも、暮らしにくい。

見栄っ張りが好むのが内廊下。
実利を取るなら外廊下。

好きなのを選べば良いよ。

本人の好みはさておき、
一般的には内廊下の方が高級使用なのは事実。

>>111
一般論としてはその通り。問題はそれが価格に直結するかどうか。廊下の構造だけで坪単価が20も30も変わるかどうかね。

>>112
じゃあ何で外廊下にしたんだ？って話に戻るよね。
ちなみに外廊下にすると建築コストは2〜3割ダウンするよ。
湾岸で外廊下の300超えのマンションなんてリセールどうすんのよ、って話だわ。

>>113
湾岸で外廊下なんて資産価値ゼロだよ。
（駅近君のマネしてみました笑）

>>99
千葉のプラウドのホームページでさえ、ここのHPより高級そうに見えるよ（笑）

>>109
荻窪のパークホームズが確か外廊下で坪400弱

>>113
４丁目で駅徒歩５分の内廊下パークタワーよりも
リセールで不利になるのが明らか。

内廊下で、玄関向き合ってるのは最悪。

元一戸建て暮らしには我慢できない。

外廊下のおかげで間取りは良いし、駅もまずまず近いから、適切な値段なら良い物件だと思うよ。
でも、プチバブルに乗って300超えの価格なんかになったら、買っちゃいけない物件の代表になっちゃう。
さて、どういう価格になるのか発表が楽しみだね。

>>113

> 外廊下にすると建築コストは2〜3割ダウンするよ

だからこそじゃない？
コストとマーケティングデータを分析して、顧客への訴求度に比べてコストが大幅に高い項目をカットし、その逆の項目（たとえば寝室床暖房）を採用した結果、こういう仕様になったのでしょう。高騰する建築コストをカバーしないといけないことも事実だしね。

少なくとも廊下の構造やコストだけで価格は決まらないと思いますよ。

>>118
内廊下は、大きく分けて２種類あり
玄関向き合い型
回廊型
がある。もちろん回廊型のほうがプライバシーを守れる。
但し、玄関向き合い型は共有する廊下面積が小さくなるので管理費がお得。

>>120
中古になったら、中古客にはそんなこと関係なし。
リセールでは外廊下が不利。

内廊下マンションは暖かいです。

当方、内廊下の中住戸ですが、
この冬は暖房を全く使っていません。

>>122
豊洲２・３丁目は外廊下マンションの方が内廊下マンションより成約価格が高い。

>>122
120ですが、中古リセールの話はしてません。あくまで、三井がどういう経緯で仕様と（新築の）価格を決めるか推測しただけです。リセールは三井には関係ありませんからね。

>>124
同じ条件で比べなければ無理。
タワマンの場合は部屋ごとの格差が大きいからね。

>>126
同じ条件でも外廊下の２マンションの方が高いですよ

２丁目は内廊下の方が髙いでしょ。
３丁目はツインは元々敷地が狭くて安いよ。
豊洲タワーとシンボルだと、
内廊下のシンボルの方が高いイメージだけどね。

湾岸中古マンション価格ナビの評価額だと、以下ですね。

ＰＣＴ　Ｂ棟（内廊下）　坪３２２万
ＰＣＴ　Ａ棟（外廊下）　坪３１５万
豊洲タワー（外廊下）　　坪３１５万
シンボル（内廊下）　　　坪２８５万
ツイン（内廊下）　　　　坪２８６万

http://wangan-mansion.jp/

内廊下は玄関ドアの劣化がなく、築年数に比してきれいに見える。外廊下の築25年に住んでる感想。

＞１３０
玄関のドアは個人の所有物ではない
あなたのものじゃないんですよ

>>131
だから何？
共用部だとしても資産価値は変わらんし、
中古で買う場合、豊洲みたいなトラック地域で
ドアが煤けて、劣化してたら印象最悪だからw

＞１２９
それ、統計取れるほど、サンプルないじゃん。
ツインとシンボルで１万円差はあり得んでしょ。
みんなシンボル買うよ。

>129
PCTはB棟の方が髙いんだね。
B棟は唯の団地に見えるんだが。
内廊下のおかげで高いの？

外廊下は玄関の扉が劣化して、貧乏くさくなるから、
長く住むなら止めた方が良いよ。

>>129
その平均って、売りに出ている物件によって違ってくるのでは？
あまり参考にならないよね

>>136
成約価格から算出してるはずですよ。

シンボルとか中古に出てる物件まだ少ないし、
出てても、北とか西とか投資目的の条件悪いのが多い気がする。
ツインはなぜだか多いけどね。

>>137
成約でも、物件数が少なかったり、条件が違うと全然結果が違ってくるんじゃないのって話ですわ。

>>139
まあそうなんだけど、何年分かと平均見ればそこそこ正しいでしょ。

ツインとシンボルはちょっと違和感あるけど、今年はシンボルで安い成約（事情あり？）が何件かあったからでしょうね。

ただ、シンボルが豊洲タワーより成約が高かったことはないですよ。

結論はやっぱり内廊下の方が良いに決まってるって話だね。
駅近物件が、駅遠より良いのと一緒だよ。
駅遠でも、そのおかげで敷地が広いとか豪華共有設備があるとかいうことも有るが、普通は駅近の方が良い。

>>141
結論違うと思うけど 笑
我々が思うほど、内廊下かどうかは価格に影響していない、と読むべきだね。だからこそ三井も外廊下にした。それでも高い値付けができると踏んだからだね。

この土地でワイドスパン住戸を増やすには外廊下にしないと無理だったというだけでしょ。寝室床暖にしたところで基本のフォーマットは江東区に良くあるタイプの中層大規模物件な訳で。

普通にあるよ。

>>142
じゃあ駅距離で物件並べ替えてごらんよ。
駅距離と価格も比例してないから。
まさかその少ないデータで、駅距離も物件価値には影響無いと言うの？

内廊下は古くなるとカビ臭くなって、住めなくなるよ。
古い温泉街のホテルとか、カビ臭いの感じたことない？

雨、潮風、寒さ、ハト。内廊下がいいね。
数年後にパークタワー豊洲の中古と同じ値段かそれ以下になると予想します。同じ三井だけに。

高級物件は１００％、内廊下でしょ。

外廊下でも良いけど、エアコンの室外機だけは、置かないでほしい。

>>145
例えば
駅上のシエルタワーよりも駅遠のＰＣＴの方が価格が高い。
これは、５丁目より２丁目の方が価値が高いから。

３丁目の豊洲タワーとか２丁目のPCTの外廊下の方って、エアコンの室外機は廊下にあるの？

シンボルは地味にフォレシアのおかげで良くなったね。
駅まで徒歩６分だけど、フォレシア通れば、２分程度しか雨に濡れなくて済む。

PCTの外廊下の方は駄目だよ。
トイレもタンクあったりして、仕様が低い。
元値が安いから仕方ないけど。

>>150
同意です。
ここも5丁目だから、2丁目ほどの資産価値にはならないってこと。
しかも外廊下。
300以上なら絶対に手を出すべきじゃない。

>>153
PCTの検討スレが残っているので読めば分かりますが、
PCTの仕様の低さは分譲時に言われていますね。
ただ、元値は当時としては割高だったとも書かれています。
当時はどこのマンションも安かったですから。

２丁目は工場跡だぞ。。。

116です。116ではうろ覚えだったので、外廊下で結構分譲価格が高い例を書き直しておきます。

ザパークハウス荻窪大田黒公園　坪400
プラウド山王　坪350

間取り・通風重視なら外廊下。
雰囲気重視なら内廊下。

内廊下なんて、見栄っ張りしか買わないよ。
住みにくいんだから。

廊下は売値にも資産価値にも大した影響なし。
もしここが300で発売されたら瞬間蒸発するだろう。実際には320と予想される。

そんなに激安なワケないでしょ。
３５０超えるよ。

>>160
絶対ありえないの分かっているのに、本当にしつこいね。
あなたステマの頭悪い役でしょ？

ここでは最低240、最高350の予想だから真ん中あたりが実際の値段かな。ギリギリ300切るくらい。
う〜ん、時代が違うとは言え、ほぼシンボルと同じかあ。ちょっと高いね、充分にバブル価格だよ。

江東区って、区内の街は交流あるのですか？
二丁目だと、五丁目よりは枝川とかの方が近いけど、普段交流あるのですかね？生活圏が一緒なのに、なんかギスギスしてたら嫌だなと。子供達とかは、勿論一緒に遊ぶのですよね？

>>158
内廊下に住んだことあるのかな？
一度住むと、外廊下には住めない。
寝室前を窓越しに他人が通るとか、雨風寒さの中、エレベータを待つとか、あったかいエントランスから外廊下の寒さのヒートショクとか。
もう、拷問でしょう。

>>163
あなたが寒さに弱すぎるだけでは？ 笑

早朝から寝言言っている方がいらっしゃいますが、ガチ350前後に成ると思います。
最高単価ではなく、平均単価で。

少なくとも2017年までは、うなぎ登りの相場なのでしょう？
駅遠とネガされ続けたワンダフル1660戸が不発だったならば、350なんて誰も予想しませんよ。

外廊下が無理な方は検討から外したらよかろう。
いま巷で問題になっている空き家問題、豊洲には少なくとも今後100年は関係ない。

今の豊洲の力であれば330以上は行くでしょうね。
千代田区は500中央区の高利便地は400に近づいています。

川崎の武蔵小杉でさえ、今や４００ですからね。
４００なんて山の手内側だけだと思っていましたが。

何かと話題の豊洲新築相場は、３５０ラインに収束するでしょう。
経済的に余裕のない人は、流行りの４０平米台の２ＬＤＫ、６０平米台の３ＬＤＫに住めばいい。

>160
ここでは最低240、最高350の予想だから真ん中あたりが実際の値段かな。ギリギリ300切るくらい。 う〜ん、時代が違うとは言え、ほぼシンボルと同じかあ。ちょっと高いね、充分にバブル価格だよ。



＠240が高いお財布事情なると湾岸は10年は無理でしょう。

>>168
サイフ事情がどうこうなんて書いてないでしょ。
300を出せたとしても、買わない方が良いって話ですわ。
なんでこの物件に300を出せるんだ？リセールの際の値下がりをどうするんだ？
豊洲とはいえ、5丁目で外廊下の物件に相応しくない価格なら、買うべきではない。
ゴメンね、ステマのアルバイトさんには関係ないが、検討者は真剣なんだから、余計なチャチャはやめてくれる？

外廊下はいいんだけど、部屋が共用廊下に面して窓があるのが嫌だな。
住んだことあるけど、部屋の前を知らない人が歩くのは気配がして嫌すぎた。
安マンションなら仕方ないけど、ある程度の価格なら間取りなど工夫してほしい。

>>169
169だけど、名前を買い換え検討中にしようと思ったら、間違えて契約済みになってしまった。ごめん。

W87Zの間取りリビングも広くて良さそうですね。私も共用廊下に面したお部屋で廊下側に窓があり人の気配を感じるのは苦手なので、この間取りなら角住戸ですし検討できるかなと考えています。

>>164
もう良いよ。
貴方が一人頑張っても、
世に中の常識として内廊下の方が
高級仕様なのは事実だし、
貴方のマンションが今外廊下なのも分かったからさ。

価格や資産性に対する影響度で言うと、廊下は立地の1/1000くらいじゃないかな。同列に語るものじゃないね。

>>174
少なくとも床暖房の面積より、重要な要素だけどね。

駅近はベイズや晴海の物件に対してはメリットだけど、勝どきの物件や2丁目、3丁目の中古に対しては同等レベル。
そうすると、こ外廊下と5丁目のアドレスの分だけこっちが不利。

勝どきザタワーが早晩完売すると思うので、ドゥトゥールが競合になりますかね。すると上限が見えてきますね。

>>175
廊下よりもアドレスよりも、相場の影響がはるかに大きいと思いますよ。
価格への影響において、ダントツで大きいのが立地、次が相場。それ以外はまぁ些少でしょうね。

外廊下は資産性にほとんど影響しないと思うけど、既存のタワマンより間取り悪く感じるのがちょっと気になりますね。

資産性には間取りの方が廊下の10倍影響するでしょう。

@300弱だね。勝どきザタワーは都心3区なので購入者の60％近くが都心または城西、城南地区。江東区だと都心他のエリアから顧客を誘導出来ない。スカイズで実証済。よって、顧客の中心は地元を中心とした城東エリア、千葉あたりになる。そうなると@300越えは絶対に売れない。

>>178
間取りはあんま影響しないでしょ。
廊下の方が大事。

流石に今の相場で３００以下はありえないかと。
３５０は超えるだろうし、買えない人は他を選択すればいいんじゃないかな？

買える人だけが買えばいいんですよ。その方が住民層もよくなるし。
今からはインフレもあるので、４００くらいまで値上がりになるんじゃないかなーと予想しています。

外廊下の筒状型マンションなら、ぜひ最上階に近い高層階を買って下さい。
板状型マンションや内廊下にはない、独特の明るさ、開放感がありますよ。
ただ、避雷針の位置はチェックしておきましょう。

買える人はいるけど、わざわざ豊洲の5丁目を高く買いたい人はいないってことだよ。
中央区、内廊下の方が資産性が高い。
豊洲なら、2丁目、3丁目の中古だね。

>>181
350ならドゥトゥールいけちゃう。
350でDTより、江東区、豊洲だけど5丁目、外廊下のパークホームズを選ぶなんてありえない。

もし、3丁目のシンボルが今分譲されていたら350くらいになるかも知れないけどね。

>>179
おっしゃる通り！
拍手 拍手

>>183
アドレスや廊下は大して重要な要素ではない。
価格や資産性への影響においてダントツで大きいのが立地、次が相場。それ以外は実際は些少であり、実際以上に重要と考えてしまうのは、自分のモノサシにこだわってしまうからです。

アドレスも、立地の一部だよ。
重要ではない、って考え方自体が君の主観的なモノサシ。

>>179
スカイズ購入者は江東区以外が三分の二。内訳は中央区が一番多く8％、次が港区で６％。ですよ。

188さん根拠は、だいてください。地元だよ？

>>189
抱いて下さい？何のスレ？

>>187
ああそうだね、確かにアドレスは立地の一部だ。文脈をトレースすれば意味するところが異なることは分かると思うが、まぁ良いだろう、上の文は以下のように訂正しよう。

廊下や床暖等の設備は大して重要な要素ではない。
価格や資産性への影響においてダントツで大きいのが立地、次が相場。それ以外は実際は些少であり、実際以上に重要と考えてしまうのは、自分のモノサシにこだわってしまうからです。

>>191
立地にはアドレスが含まれ、残念ながら江東区はイマイチで、豊洲は江東区で唯一検討してるけど、5丁目はイマイチ。
不動産が上がり基調たがらと言って、割高物件を買っちゃうと売り時がむつかしいよ、って話です。

あと6年前で都内も人口減に突入しますし、
すでに空き家が問題化してますよね。
サラリーマンが長期ローンでマンション購入するのは、
危険な時勢でしょうか？

>>192
立地における最重要ポイントが主要駅からの徒歩距離であることには異論はないだろう。
アドレスがどれだけ価格に影響するかはケースバイケースだが、一般的には歴史のある地域ほど影響が大きいと見られる。豊洲は歴史が浅く、何丁目が価値が高いの低いのという評価はまだ確定的とは言えない。したがって、価格に対するアドレスの影響度は小さいと見るのが妥当であろう。
それとマンションの値付けは株と同様、将来価値を見込むものであるが、「5丁目はイマイチ」という言葉からして豊洲のポテンシャルや開発の方向性が勘案されていないのではないかな。

>>189
188です。根拠です。ちょっとだけ記憶違ってました。179の勝どきの根拠も知りたいですね。

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購入者の年代は20歳代から60歳代以上までまんべんなく広がっており、居住地も地元江東区が約34％を占めたものの中央区7％、港区6％、その他が半数以上にのぼり、広域的な集客ができている。

http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/rbay-etc/item/1755-2015-02-13-08-25-46

>>193
もしここを300以上で買って、5年10年後に売ることを考えるなら危険でしょう。
ずっと住むなら払える範囲ならいいと思いますよ。

根拠だよ。

>>194
歴史が少ないから価格に対する影響が少ないというのがよくわかりません。歴史が浅いからこそ今度の状況による変動が大きいのでは。もちろん、上ぶれする可能性もありますがブレが大きいのはリスクです。

駅近が資産性が高いことは理解できますが、価格は当然それを折り込みます。問題は折り込んだ価格がリーズナブルかどうかです。

>>198
歴史のあるアドレスはイコール評価が固まってブレが少ない場所、ということを意味します。将来性を見込む必要があるのはその通りですが、未確定なぶん、価格への影響はやはり小さくならざるを得ないでしょう。最終的には購買客を納得させないといけませんからね。

>>194
現状は2丁目、3丁目に大きく差がある。
将来性という意味では6丁目に劣る。

物件の価値は立地が大きいのは認める。
だけど駅距離だけではない。
価格は、駅からどっちの方向か、川や道路を越えるか越えないか、商業施設や嫌悪施設の有無等で全然違ってくる。

例えばリセールを考えてみよう。
駅距離は中古物件を最初に探す時に、検索にかかるか否かの、言わば必要条件。
豊洲駅徒歩五分で検索した場合、当然ここもヒットするが、ヒットした物件の中では何の優位性も無い。
2、3丁目内廊下の物件と5丁目の外廊下でどちらが選ばれるかは明白。
残念だが、ここの中古価格は永久にシンボル、ツインを超えられない。