マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

その国交省の調査は、個々の管理組合が修繕積立金で足る分の修繕しかしないからそのような調査結果なのです。
またその調査対象は国交省傘下のマンション管理センターに加入する管理組合が多数で一般的ではありません。
あまり意味無いかもです。

要するに、一時金を徴収しているマンションは殆どないと
いうことですよね。
殆どというか、大半は修繕積立金を充当しているということ。
一部、借り入れもあるというぐらいのものですね。
一時金徴収だけのマンションは、限りなくゼロに近いという
結果ですね。

>>495
>その国交省の調査は、個々の管理組合が修繕積立金で足る分の修繕しかしないからそのような調査結果なのです。

第１回目の大規模修繕工事は、予定外の事態が発生しない限り、
計画に基づき、積立金の範囲内で実施するのが基本であると思います。

それなら早期に買換え住替えの方には有難い事ですね。
余分な修繕費や積立金の値上げも回避できます。
あとは住み続ける人たちが費用を計算し出し合って維持すれば良いだけ。

>>489
>表の見方や解釈すらできない人は意見する事すら無意味ですよ。
>修繕複数回と初回との違いすら数字出せないのならなんの意味もないしね。

>無駄なデータだし、おたくもう来なくていいから。

P.247 には、大規模な計画修繕工事の実施回数が示されている。
このデータとP.260 のデータを突き合わせたかい？

一回目の大規模修繕が積立金で足りるようだと、以後積立金の値上げがまたもや難しくなります。
新築マンションの多くは７０～８０㎡で積立金月額６０００円～８０００円と低め、将来大変ですね。
将来転居する予定の住人多いなら簡単には値上げ出来ませんから。総会での議決数には届かないかな。
集団生活、集団管理、多数の意向が重視されるのが集合住宅だからね。

>>476
>おたくマンションに住んだ事無いみたいだね、不足分は皆一時金の徴収ですよ。特に初回はね。
>組合として借金することは極稀ですよ、おたく知らないなら出しゃばらないのよ。

わたしは、>>471 ではないが、
>>476 を見て、>>480 を投稿した。
反論するなら、上記の根拠を示していただかないと話にならんな。

まぎらわしいかたしゅつげんですかぁ　つみたてきんは終了ですが　なにか？　みれんタラタラ？

大規模修繕は２５年に一回でも問題ありませんからね。
ガテン系の派閥がある場合、修繕積立金値上げは難しいからね。
とにかく相手にするのは疲れますから。

>503
大規模修繕工事は、12年～13年周期でやるのが一般的です。
自分の部屋で考えてみてください。
壁紙や畳の張り替え等は20年たっても変えなくても生活はできます。
しかし、快適な生活を送るためには、それ相応な環境づくりが必要です。
悪くなったところしかやらない修繕は、かえって高くつくこともあります。

そんなこと　それぞれのマンションの勝手　おまえが言う事ではない

>505さん
スレ主です。
５０４は私が書き込みましたが、一般的な書き込みを
しただけですよ。
ここは、情報の提供をする場でもあるのです。

誰でも知っている事　知った上でそれぞれのマンションは判断している　おまえの言う事ではない

>507さん
スレ主です。
あなたは冷静な書き込みはできないんですか？
できないんなら、悪禁を要請しますけど。

冷静に当然のことを投稿していますが　問題があるなら通報でもして下さい

法的根拠や強制力のある事案を　他人さまに言い聞かせるのは良いですが
貴方個人や団体などの意見を　これが正しい事という　押し付け的なな投稿こそ控えるべきですよ

５０７さんに１票！ｗ

５０４の回答は
修繕積立金値上げの意思決定に際しての
「ガテン系の派閥がある場合」等の政治的困難を考慮しておらず、アドバイスになっていない。
だから５０７氏が突っ込んだのであろう。
積立金の金利は０に等しく、借入金の金利が２％程度であれば
積立金値上げよりも、借入金で対応するほうが簡単。
現に老朽化した状況ならガテン系も納得するからである。

>511さん
スレ主です。
大規模修繕工事を25年に1回でも問題ないとの極論が
出たので、一般論を述べたまでです。
それと、書き込みに暴言を吐く者がいて荒れてきだしたので
冷静を保つように警告したのです。
バトルは大いに結構です。

なにをもって一般論なのかも不明　
建物の材質　気候や地域でもそれぞれ

修繕の時期に一般論などはありません
関連企業や団体がその時期を勝手に推奨するだけ　無意味です
多くのマンションは長期修繕計画も有り　それでも実行は総会の判断が優先


>>512
反論できない投稿をされて冷静さを失っているのはおまえだよ　

今日のテレビで、郊外にマイホームを建て、それを終の棲家にしていると、
車が運転できなくなった場合、買い物や病院通いができなくなるとのこと。
都市部に引っ越したいが、郊外の家付き土地はなかなか売れないとのこと。
できれば、都市部に戸建がいいんだけど、ないものねだり。

オリンピック後には、ほぼ自動運転の車が市販されるとか。
そのテレビ番組でやってたでしょ、今現在すでに年寄りには関係ないけど。

値段下げれば買うのは現れる
単純に、市場価値が無いことと、その地域で暮らしたい人がおらず、経済が回っていないだけ

しかし、年取ったら、できることなら都市部に住みたいですよね。
買物や病院も近いし、美術館・図書館・映画館等も近い方がいいしね。
鍵も１つでいいし。
管理員もいるからなにかと安心だし。
セキュリティもしっかりしているからね。

URのサコウジュウにどうぞ　都市部じゃなくても年寄りには便利

やはり都市部じゃないと住みたくない。
経済・文化・芸能・医療・政治とかに置いてきぼりを
くいそうだから。

今が郊外なんだから、時代遅れだよ
無理せず田舎で暮らしなよ？

うちのマンションにも、年取ってきたので郊外の戸建てを売却して
引っ越ししてきたのがいるけど、なんでもっと早くマンションに
住まなかったんだろうといつもいっているよ。
マンション生活は快適だってね。
草取りとかもしなくていいとね。

賃貸ならもっと楽だよ、管理組合なんかもないしね。
高齢者向けのサービス付き賃貸ならもっと快適。

賃貸はだめだよ。
グレードが落ちすぎるから。

金有るなら高齢者向けサービス付き分譲マンションもアルよ。

年寄りが若者と同じように一般のマンションで暮らすのはムリだよ、迷惑だしね。

消防法で毎年消防点検をやっていますが、室内にある煙探知機の
検査をアイホンのインターホンで室内に入らずにやる方法がある
とのことですが、ご存知の方おられますか？
それができれば、一斉にできますし、１日でやれますので、点検業者
の点検料も値下げ交渉ができると思いますが。

煙探知機だけじゃなく非難梯子やベランダの避難用仕切りボード
防火扉や消火栓、消火器等も点検対象だからね、そんなに急いで点検せづに
確実丁寧に点検してもらいなさいよ、年に一回なんですから。

>525
アイホンのインターホンだけの機能じゃないの？
ここで聞くよりアイホンに聞いた方が早いよ

インターホンはアイホンとパナソニックはどちらがいいですか。

↑　ここで聞くよりアイホンに聞いた方が早いよ

アイホンとどっちがいいか　パナソニックにも聞いてみたら　

パナソニックにアイフォンとどちらがいいですかと
聞いて、アイフォンの方がいいですよといいますかね。

聞いてみたら　

それは無理だよ。

長期修繕計画を作成するとき、建築士と打ち合わせをして、
修繕個所、グレード、改良部分を話し合い、全てを網羅した
中で、工事費総額を知り１戸当り月の必要修繕積立金の額を
知ることからスタートしなければなりません。
当然工事の内訳の具体的な数字も必要です。
こういう長期修繕計画を作成していますか？

それは無理だよ。

建物・設備はいずれ悪くなり、交換なり修繕をしなければならなくなります。
しかし、計画的な修繕積立金がされてないと、いずれ積立金は枯渇してしまいます。
そのときになって、値上げとか借り入れをしても値上げ額が大きくなり、補修工事
が停滞してしまいます。
マンションに活力があるうちに、将来の備えをしていくことが大切です。
快適な生活が送れない、売れない、貸り手がいないという状態になれば、スラム化
に益々加速がついてきます。

安いところにはそれなりの人が住むから心配無用です。

>538
安いところというけど、基準はいくらがボーターラインかな？
あなたが住んでいるマンションは、当然億ションなんでしょうね。
それも、築浅で、まだ築数年しかたっていないとか。

外野からだが、マンションそれぞれだからほっとけよ、お宅が偉そうに提起することでもない。
ここは質問が有ったら応えてあげるスレだろ、押し売りは誰も聞かないよ。

ここは、問題提起をする場でもあるんですよ。
少しでも、マンション管理に役立つ情報であれば
遠慮なく書き込んでください。

押し売りは誰も聞かないよ。

あなたは見ているんでしょう？
一人でもいいんですよ、見る者がいれば。

ですから、押し売りは誰も聞かないよ。

>544
>建物・設備はいずれ悪くなり、交換なり修繕をしなければならなくなります。
しかし、計画的な修繕積立金がされてないと、いずれ積立金は枯渇してしまいます。
そのときになって、値上げとか借り入れをしても値上げ額が大きくなり、補修工事
が停滞してしまいます。
マンションに活力があるうちに、将来の備えをしていくことが大切です。
快適な生活が送れない、売れない、貸り手がいないという状態になれば、スラム化
に益々加速がついてきます。

これは別に押し売りではないですよ。
当たり前のことを書き込んだんですけど、分かっていても気づかない方がおられる
ので問題提起をしたまでです。
あなたはこれについてどう思っていますか？

マンションそれぞれだからほっとけよ、お宅が偉そうに提起することでもない。
押し売りは誰も聞かないよ。

ということで、それぞれの問題、お宅が云々言う問題ではない。

５４６さんに一票！ｗ

>>売れない、貸り手がいないという状態になれば、スラム化

すでに空き家が増えていて修繕しようがしまいが、大勢に影響なし。

>547
うちのマンションはまだ築８年ですよ。
将来を見越して対応策をとるべきだといっているのです。
手がつけられなくならないようにね。
資産価値をいかに落とさないかが問題なんです。

↑
貴方の意見だけじゃなく、マンション所有者全員で決めてね、それが管理組合総会。
人はそれぞれいろいろな思考でマンション購入してるのよ、まぁ　ガンバッテ。
貴方の意見はその中の一つにすぎないのよ、決して正しいとは思わない事ね。

築８年で大規模修繕の心配するということは
売主が決めたいまの修繕積み立て金が少なすぎるからだろうが
なんとかしたいなら理事長に立候補して
値上げを説得するしかないが
その困難さを理解できないのだろう。
傷んだところが目立ち出してから低利融資で
工事を行えばよい。

>550
あなたは長期修繕計画をみたことあります？
その中に工事をしなければならない個所が全て網羅されてますか？
その洩れている個所が悪くなったら、計画以外だからといって補修は
しないのですか。
それに気づいて将来のために備えていくのが理事の役割でしょう。
値上げ額が小さいうち対処しないと、その時期がきたら大幅値上げが
必要になり、総会決議も難しくなりますよ。
マンション総体に活力があるうちに、将来の備えをしていくことが大切です。
それをやる理事が、マンションにいるかどうかが問題です。

規約が古ければ規約改正からやるべきだが、
築8年程度の最近の規約なら普通決議で値上げできるから
決議そのものは難しくはない。
問題はガテン系が騒いだ場合など
理事長がビピッて採決できないとか
誰かがやるではなく
あなた自身が理事長で推進しないと
難しいだろう。
私なら放置して借金で工事。
金利は一戸あたり月数百円に過ぎず、
それしきのことでもめてもしょうがない。

>552
借金をしたら返済しなければならないんだよ。
いくら金利が安いといったって、元本を返済しなければならないん
だからね。
値上げの総会決議云々より、まず長期修繕計画に工事の全てが
網羅されているかどうかの確認をしてみてはどうなの。
そして、まず１戸当り月の必要修繕積立金の額を知ることからスタート
しなければならないのです。
それを知らないで、値上げや総会決議はありませんよ。

>552
事後保全と予防保全の意味知ってます？

↑この書生はガテン系派閥のうっとおしさをしらないようである。

低金利なら先払いより後払いのほうが得に決まっている。
後払いなら＊＊ば残債を踏み倒すことができる。
そもそも積み立てる能力がないから住宅そのものを借金で買っているのだ。

何処のマンションでもガテン系はいる。役員にもいるので、理事長もガテン系の確率は高い。

もし、資金不足が生じたなら、その時のマンションの情勢で修繕積立金の値上げで対応するか、

それがだめなら借り入れをして乗り越える。二者託一だから、簡単、私は借り入れの方を選択します。

将来の建替えまで考えた高度なマンション管理の理屈が通るマンションなら運営もすむーず、

ガテン系は、大体、その日暮らし的発想で、論理的思考力はもともと持ち合わせていない。

だから、マンションの未来は暗い、ガテン系は、被害が自分に及んだ時騒ぎ出す。それがスラム化。

>557
うちには肉体労働者の住民はいませんよ。
いたとしても、一級建築士ぐらいですからね。

積立金が足りないなら借り入れをしなければならないけど、
その返済は修繕積立金でやることになるけど、悪くなるまで
補修工事をしなかったとなると、かなりの金額になるけど、
大幅値上げをしなければならないだろうね。
１万とかの値上げもかんがえられるね。

ガテン系が管理するとそうなる。

５５８さんのマンションはレベル高そう、内のマンションは１級建築士のレベルはいない。

肉体労働者が割合としては、多い。安いから購入。役員の順番が来るまでに、

買い替えを検討中。しばらくは持つでしょう。

>>ガテン系は、大体、その日暮らし的発想で、論理的思考力はもともと持ち合わせていない。

このご意見は本質を突いてますね。
私も借り入れで対応できると思います。低金利だし
実害はほとんどゼロ。むしろ、工事内容に厳しいチェックが入り、金利分以上に工事費を抑制できる可能性が大きい。

借り入れをして、修繕積立金が月１万円上がりますという
総会決議はむずかしいんじゃないの？

ガテン系を敵にまわすと、後々管理がやりにくいし住にくい。

ラテン系の住民の多いマンションは、管理人と清掃員の所作もラテン系である。

中古を購入する時は、参考にしてみてください。　経験者です。

１ヶ月一万円の値上げなら、暴動だ。？ラテン系は口説けない。

議決権行使書の賛成数が議決権の過半数を超えている場合。

総会開催中に、出席者からの説明で、その議案可決が管理組合にとって大きなマイナスであると
理事長も判断した場合、一旦休憩し、理事会を即開催し理事会も理事長判断と同一の場合、
その議案を上程しなかった事とし、再検討後臨時総会を開催し、修正議案を上程する事はできますか。

原則として出来ない。議案の内容を説明して下さい。

564です。
長期修繕計画改定の議案で、設計事務所の勘違いと計算違いで、３年後より８年間
長期修繕資金が多額のマイナスとなる計画(数回の借り入れが必要)を理事会も発見できず
総会に上程されたものです。アホかと思われるでしょうが本当のお恥ずかしい事案です。
借入金等の資金計画書も添付なし。

>564さん
全然心配しなくていいですよ。
議案の採決を保留して、臨時総会を開催すればいいですよ。

＞議案の採決を保留して、臨時総会を開催すればいいですよ
　過半数の議決権行使書で承認済みなのに、そんなことしていいのかな。
　無責任な議決権行使書の怖さが分かりましたね。

　一度、採決して、臨時総会で正しい修繕計画を承認すべきでは？

>568
明らかに法律違反なのを決議してどうするんですか？
決議してしまえば、それが承認されてしまいますよ。
再度仕切り直しをすればいいのですよ。
議決権行使書で賛成した者も、明らかに間違っていたり、
法律違反とは知らないで賛成したんだろうからね。
その議案自体が間違っていたのだから、それを知っていたら
反対したかもしれないでしょう。

間違った議案を審議した理事会の責任。

その議案を監査してＯＫの記名押印した監事の責任、

この理事会は責任を取って総辞職する事。あとは監事の仕事です。

こんな役員会は分譲マンションの管理を担う資格は有りません。

間違った議案に議決権行使で賛成票を投じた組合員も同罪。

少数派の反対票を投じた組合員の中から役員を選任する。これ、提案？

＞明らかに法律違反なのを決議してどうするんですか？
　どの部分が法律違反名のですか？

＞再度仕切り直しをすればいいのですよ。
　逆の場合。
　議案が議決権行使書で否決とわかっていたら、採決を保留して、多数派工作をして再度臨時総会にかけるなんて事も可能です。

ていのうすぎちゃん

>>こんな役員会は分譲マンションの管理を担う資格は有りません。

そのとおりなんだが、それを言い出すと、たぶん自分でやらないと
役員０になるね。
そんで自分でやるとガテン系がからんてきてとてもうざいです。

>571
そんな極論をいわず、この場合は完全に理事会のミス
といっているでしょう。
そんなときは、間違った議案書であったことを謝罪し、
改めて検討し、再度臨時総会を開催しますといって、
その議案だけは、仕切り直しをすればいいだけのことです。

>571
まちがった情報を流して承認された議案は一応承認されたのですから
それを再度提案するかどうかは、理事会次第です。
取り敢えず、承認されたことは実行に移し、それ以降のことは、再度検討して
臨時総会を開催するかどうかを理事会で検討することもありです。
元々修繕積立金を段階的に値上げしていかなければならないシステムのようです
ので、今回の議案は承認させ、値上げの提案をしてもいいのでは。

しかし、これでは説得力がありませんので、やはり間違っていたことを謝罪し、
再度臨時総会を開催しますといって、その議案だけはペンディングにしておいた
方がいいでしょう。

564です。
皆様のご意見大変参考になりました。御礼申し上げます。

今回理事会は、総会で議案を取り下げました。
そして臨時総会で正規の大規模修繕計画を上程し可決されました。
議決権行使書での賛成数は、前回とほぼ同数でした。
理事長等への委任状のみにする訳にも行かず、議決権行使書には
悩みは尽きません。

議決権行使書は個々の意見を繁栄し尊重する良い手法ですよ、なにか勘違いしてませんか？

意見を聞かず委任状で理事長が好き放題というほうが悩みでは無いでしょうか。

委任状のもは危険。議決権行使書に賛否を記入した者を、他の区分所有者か、

理事長に委任するのは良い。つまり、委任状と行使書は１枚で対であること。

>578さん
＊通常（臨時）総会の出席確認

　１．出席します　　　　　　２．欠席します　　　　　３．代理出席者を選任します
　　　　　　代理出席者　（　　　　　）号室　　（　　　　　　　　　　）様

※欠席しますとされた方で、委任状を委任される方（出席扱いになります）
　　１．議長に一任します。
　　２．（　　　　　）号室の（　　　　　　　　　）様に委任します。

※欠席しますとされた方で、委任状を使わず、議決権行使書で書面投票に参加される方
　　は、議案毎の賛否をお願い致します。委任状で委任された方と、代理出席を選任され
　　た方は、ここでの賛否はしないで下さい。

　　　　　　　　第一号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第二号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第三号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第四号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対

５７６さん。

理事長等へ、委任状のみにする方法を提案します。

欠席者（出席せず、委任状と議決権行使もしない者）で、

意思表示なきものについては、理事長に委任した者とみなす。

の規約を制定する。これで全て解決。組合運営も楽になります。

＞意思表示なきものについては、理事長に委任した者とみなす。

＞の規約を制定する。

　この規約が民法に抵触しないか気になります。
　民法では、委任は双方の合意のもとに成立しますので、議決権を放棄するという個人の意思を無視した規約は法令違反に問われるのでは？

>>580
昔はそれで通用したが　いまはそんなやり方している組合無いね～
白紙委任状は問題多いしもめる原因　
理事長に議決権を一任なんて論外ですし規約に設定など不可

民法上も問題有るだろうね

出欠確認は、579のいい見本があるじゃないか。
それを活用しよう。
次の総会に使ってみてはどうなの。

>>579 は、素人マン管士が考えた見本ですか？

管理会社のフロントにいい見本があると提案されたんですよ。

>>583
>出欠確認は、579のいい見本があるじゃないか。
>それを活用しよう。
>次の総会に使ってみてはどうなの。
>>585
>管理会社のフロントにいい見本があると提案されたんですよ。

内容に疑問を感じませんでしたか？

何もったいぶってるの？

586は何かいいたいことあるのではないの？

財産の分別管理により、管理会社への規制が厳しくなりましたが、
前回の国交省の抜き打ち調査では、違反が続出しました。
また、収支報告書については、毎月文書で提出することになっていますが、
殆どが未実施とのことでした。
皆さんのマンションで、毎月収支報告書が提出されているとこはありますか。

収支報告書は、議案書を作成するときに
提出されるんじゃないですか。

>>579

> ３．代理出席者を選任します
> 　　代理出席者　（　　　　　）号室　　（　　　　　　　　　　）様
と
> ２．欠席します
> ⇒ ※欠席しますとされた方で、委任状を委任される方（出席扱いになります）
>　　 ２．（　　　　　）号室の（　　　　　　　　　）様に委任します。

を区別する理由は？

>591さん
あなたの方が正しいようですね。下記に訂正します。

＊通常（臨時）総会の出席確認

　１．出席します　　　　　　２．欠席します　　　　　
　　　　　　
※欠席しますとされた方で、委任状を委任される方（出席扱いになります）
　　　　１．議長に一任します。
　　　　２．（　　　　　）号室の（　　　　　　　　　）様に委任します。

※欠席しますとされた方で、委任状を使わず、議決権行使書で書面投票に参加される方
　　は、議案毎の賛否をお願い致します。
　　委任状で委任された方は、ここでの賛否はしないで下さい。

　　　　　　　　第一号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第二号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第三号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第四号議案　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対

これも考えてみました。

「通常総会の出欠確認について」

　　　通常総会の出欠通知・委任状・議決権行使書は下記要領で行って下さい。

＊通常総会の出欠通知書

　　（注）１～４のどれか１つだけに○印をつけて参加してください。

　　　１．総会に出席します。

　　　２．総会に欠席します。委任状も議決権行使書も行使しません。

　　　３．総会には欠席しますが、委任状を提出します。
　　　　　　Ａ．議長に一任します。
　　　　　　Ｂ．（　　　）号館（　　　　　　　）号室の（　　　　　　　　　　　　　　　）様に委任します。

　　　４．総会には欠席しますが、議決権行使書で参加します。

　　　　　　　　第一号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第二号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第三号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第四号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対
　　　　　　　　第五号議案　　　　　　　　　１．賛成　　　　　　　２．反対

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（　　　）号館（　　　　　　　）号室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　氏名（組合員）

　　※出欠通知書については、○月○○日（○）までに管理員室前の箱に入れて下さい。

中々良くまとまってきたね。ご苦労さん