マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

収支報告書は毎月管理会社より配布されているのですね。
それでは、その収支報告書は、理事会で理事の全員に配布
して、現状を認識させるよう説明はされてますか？

うちは、収支報告書が毎月きているかどうかはわかりませんので、
明日確認してみます。

ウチは理事だけが見られるwebにアップしてる

決算の月次報告は適正化法で義務化されてますから、確認するまでもなく来てるはずですよ。
来てなければ大問題です。
通常は管理者である理事長宛に送られていて公表されてないので確認するなら理事長に聞いてみてください。

>256
適正化法で義務化されているのですけど、Ｈ２４の国交省の抜き打ち調査
では殆どの管理会社は、収支報告書は交付してませんでしたよ。
理事長だけがみてもどうしようもないでしょう。
毎月理事会で理事全員に配布して現状を認識する必要があるのです。

長期修繕計画にのっていないところが悪くなった場合は工事をしますか？
各戸にある煙探知機の交換や機械式駐車場の建て替え、玄関扉の交換、
共用玄関のオートロックの取り替え工事等

修繕積立金の１戸当り月の必要額は、１５，０００円程度といわれていますが、
それより少ないマンションは、共用部分が悪くなっても、最低限の補修しか
できず、又大規模修繕工事にしても、周期をできるだけ延ばしたり、修繕個所を
減らしたり、グレードを落としたりしなければならないといわれています。
しかし、十分な工事をするためには、修繕積立金の値上げをしなければならない
のですが、これが又難しい。
値上げをスムーズに行うための何かいい方法はありませんか。

金利が安いので
いざというときは借金で賄う、と日頃から広報しておけば十分でしょう。

>260
しかし、借り入れをした場合は、修繕積立金で支払わなければ
ならなくなります。
そうすると、修繕積立金の大幅値上げになってしまいます。
できることなら、どうせやらなければならない工事なら、早めに
積立金の値上げをすれば、値上げ額も小さいと思いますが。
値上げの時期が遅れれば遅れるほど、値上げ額は大きくなりますので。

平置き駐車場が多いマンションだと、駐車場収入で潤沢な修繕積立金があることが多いんですが
無駄な工事ばかりやってますよ。
予算の範囲だと総会を簡単に通るんです。少し足らないくらいがいいですよ。

>262
正しい運用がされていることを前提として、議論しなければ
意味がないじゃないですか。
積立金に余裕があれば、無駄な工事をしているし、総会の議案も
簡単に通るというこの発想では話しになりませんよ。
それに、工事に無駄はありません。
工事をするということは、その分資産価値も高まり、より快適な
マンションライフが送れるということじゃないですか。

知ってるとこは10年に一回、大規模修繕やってる。
戸数170で平置き駐車場が100台分もあるから。
それで修繕積立金は月5000円くらい。
まー、きれいでいいけど。。

>264
自分の部屋のことを考えてみてください。
畳や壁紙、ふすまや障子紙を１０年で張り替えるのと
２０年たってもそのままのとこもあるでしょう。
どちらが快適ですか。
別に張り替えなくても、生活に支障はきたさないですけどね。
大規模修繕工事も同じことです。
できることなら周期は短い方がいいし、仕様もグレードが高い
にこしたことはないでしょう。
しかし、そこは積立金の問題がありますが。
積立金の乏しいマンションを知っていますが、スラム化が早く
資産価値もなく、売却するにせよ、賃貸に出すにしろ難しいですよ。
そんなマンションは空き部屋が多くなります。

＞戸数170で平置き駐車場が100台分もあるから。
少なすぎ、100台分も、ではなく100台分しかだろ。

＞それで修繕積立金は月5000円くらい。
え？　年間６万？　プレハブか？　まぁガンバッテ修繕工事やってみてね。

暇入りさんのような借金まみれのマンションでは、中古売却できないでしょう。

１戸当り月の必要修繕積立金の額は、駐車場収入も含めての
数字ですよ。
その額が１５，０００円以上あるといいですね。

１台月の駐車料が２万円なら、修繕積立金は１５，０００円になりますね。
月５，０００円と併せてね。

駐車場の利用料はマンションごとにその使途はそれぞれですよ、修繕積立金に繰入は少ないでしょ。
都心では駐車設備メンテや更新に費用掛かるし、地方都市などは１台目の料金は極端に安いとかあるしね。

↑そそ。そこは大阪市内でマンション内でも２万はとれる。
（20000＊100台＋5000＋170戸）/170戸だと
16700円くらいね。
平置き駐車場のあるとこはだいたい金満。

ハハッ　ほとんど駐車場利用料で修繕工事するマンションってなに？　　ﾌﾟｯ

計算式は違っているけど、金額はあってますね。
平置き駐車場といってますから、それでの試算ですよね。
機械式駐車場だったら、メンテナンス費用や建て替えも
考慮しなければなりませんが、平置きですから、修繕積立金
へ振り返るのが普通でしょうね。

ｳﾌｩ　クルマをもたないととってもお得な団地ですねぇ　ｵﾎﾎﾎﾎ

要は、修繕積立金は少ないより多い方がいいということでしょう。

平置きか、自走式駐車場が多いほどいいということ。

自走でもタワータイプが高級物件、平置きは田舎物件。

平置きで駐車場が１００もあるマンションって都内では
考えられない。それも１７０戸ぐらいのマンションでは特に。

大阪名古屋の都心部でも有り得ない、郊外だよ。

大阪市内ですよ

大阪市内といってもド田舎から中心部までイロイロだからね

ましてや１７０戸のマンションならド田舎方面だね

でも平置き駐車場が１００台あるのはいいね。
駐車場使用料はいくらなんだろう。
それだけあれば、修繕積立金は少なくて済むしね。
修繕積立金は、多いに越したことないし。

発送電分離の閣議決定がされました。今後は、通常国会での法案成立
を目指して審議されます。
これによりますと、
　２０２０年４月に実施
　又、都市ガスの小売りを１７年を目途に全面自由化し、２２年４月にガスを
　利用者に送る導管の管理運営事業を別会社化する。

これらにより、料金低下が期待されます。

いい土地なんでしょ
外野がわーわー言っても仕方がない

とはいえ完全平置きなら敷地広すぎるし
はっきり言ってほとんどの人は遠いよね
自走式なら意識してないけど修繕費用は莫大にかかる　というか直せないので機械式よりもタチは悪い

妄想というのも一理あると思います

自走式にもいろいろあるよ。
鉄骨もあるし、鉄筋もある。
１００年ぐらいはもつよ。
機械式だったら、３０年もすればアウトだろが。

>>290
もたないよ

高級物件はマンション本体のすぐ横に外壁も有るタワータイプの自走式立体駐車場だよ。
平面式は田舎物件の象徴。

>291
自走式のレベルしだいだけど、しっかりした鉄筋コンクリートづくり
のことをいっているんだよ。
これだったら、補修さえしっかりやれば、１００年でももちますよ。

発送電分離と電力の自由化がいよいよい本格化してきました。
高圧一括受電を導入しようと考えているマンションは、どう
取り組んでいくべきか調査しておく必要があります。

鉄骨で作られた２階の自走式駐車場の寿命は何年ですか。
雨の日に錆汁が下の駐車場に駐車している車を汚してトラブリます。

>295
うちも鉄骨ですが、建築士によれば、50年以上はもつといっています。
ただ、50年で取り壊しという訳ではなく、メンテナンスさえよければ
もっともちますとのことです。
うちは、20年なんですが、頑丈で、将来のために修繕積立金の準備を
しようとも思っているのですが、現状では何の問題もないようです。
駐車場の建て替えはうちの長期修繕計画に記載されてません。

亜鉛メッキを施すといいとのことです。

今は、パズル式機械駐車場も、殆どは亜鉛メッキを使用しており、
耐久性はいいようです。
空き駐車場が出てきた場合、そこの有効活用として、１階部分を
駐輪場に活用したいというマンションもありますが、故障の原因と
なりますので、それはやらない方がいいでしょうね。
外部貸し出しもありますが、収益事業とみなされ、課税対象になり
ますし、会計もややこしくなりますからね。
ただ、やるのは管理会社ですので、その費用がどれだけになるのかを
試算してみる必要はあります。税金分も含めて。
立地のいい、駐車場料金が高いところなら、検討の余地は大でしょう。

買ってはいけない　機械式駐車場　のマンション
分譲業者に騙されないようにしましょう

どこの田舎もんだ。
俺から言わせると全部平面駐車場を用意できる田舎でわざわざマンションに住む理由がわからない。
そもそも機械式駐車場がデフォの地域もある事をわかってるのか？
完全に田舎者の思想。

そうだね、自走式駐車専用棟を持ったマンションがベスト、でも１００年はむりでしょ。

>301
自走式でも鉄筋だったら、１００年もちますよ。
マンションの建物と一緒だから。

むりでしょ

じゃあ９０年ならもちますか？

パズル式機械駐車場はちょっと安っぽく感じませんか？
普通の機械式ならまだいいんですが、パズル式はいかにもお粗末という
気がしないでもありませんね。

値段とメンテ費はお高いですよ。

平置き駐車場や自走式駐車場の場合は、メンテナンス費用が
殆どかからないので、その駐車場料は修繕積立金に回すことが
できますが、機械式駐車場は、それこそ金食い虫で、大変です。
それに、いずれ作り直さなければなりませんが、そのときは、
例え積立金は準備されていたとしても、駐車場を解体して
作り直すまでの期間は相当日数かかりますので、その間は
各人は駐車場の確保をしなければなりません。
建て替えは不可能に近いのではないでしょうか。

しかし、都内では平置き駐車場はないし、
機械式でもないと困るしね。

＞平置き駐車場や自走式駐車場の場合は、メンテナンス費用が殆どかからないので、

マンション本体と同じでメンテ修繕費は掛かるだろ　平置きでも舗装や各種ゲートの更新
屋根があるならその更新　区画線の引き直し　これからは充電設備も当たり前だし　
修繕積立金に回せるのはそう多くはないだろうな

>309
平置きや自走式の場合の必要経費は微々たるものですよ。
殆どを積立金に回せますよ。

>310
＞舗装や各種ゲートの更新 屋根があるならその更新 区画線の引き直し これからは充電設備も当たり前だし
って書いてあるけど　
自走式は外壁あるし塗装も必要　鉄骨の塗装もね　で駐車場は何階建てなのかな？

＞微々たるものですよ。
一台当たりいくら？ 笑　　おたくの田舎の平置きの事を考えてたら御話しになりませんよ

>311
外壁塗装にいくらかかるの？
駐車場料金にしてみれば、微々たるものだよ。
大規模修繕工事と一緒の期間ぐらいにやればいいのだし、
100台で2万円の料金なら、13年で3億以上になるんだよ。
それだけの収入に対し、外壁塗装料は平米いくら？

↑
塗装費用はマンション本体のそれと同じだろ、御揃いカラーが多いしね、どうかした？
１５０～１７０戸なら本体の塗装が塗料によって違うが1.5~2億ってとこかな。＋駐車場棟分だな。
平面の舗装と駐車場出入り口のチェーンやシャッターゲート更新もあるね。
マンション本体の修繕ばかりじゃなく、専用使用料払ってるし、ちゃんと整備しないと苦情出るよ。

おたく、吹きっ晒しで地べたに置くような屋外駐車場の事ばかり書いてたら笑われるよ。
自走式でもマンション建物にひっつくような自走式タワーとかだよ。

>313
170戸で外壁塗装だけで、1.5～2億？
何ばかなこといってるの、笑われるよ。
総体でそれぐらいだよ。
うちのは、3階建ての自走式で鉄筋コンクリート造り、
外壁はタイル張りだよ。

↑
外壁塗った事無いの？　大規模修繕でも一番費用掛かるんだけどね　高層ならもっと高いよ
＞総体でそれぐらいだよ。
何が総体なのか意味解らないけどね　大規模修繕が１７０戸で２億で済むならプレハブだよ　笑
塗装自体もそうだが工費　足場等が高額なんだけど　無知は困るわぁ

外壁がタイルなら張替がいるのよ、セラミックの高級品なら１００年いけるかもだがね～笑

>315
1戸当たり100万円ぐらいが相場だよ。
屋上防水、外壁洗浄や補修、ベランダの補修、ガラス周りのシーリング、
格子や電気の補修、開放廊下のシート張り替え、敷地内の通路等の補修、
集会室の補修や塗装、足場等いろんな工事費が含まれてそれぐらいだよ。

お安い事で、工事も安ものかな。
うちは修繕積立金１戸月額１１０００円で大規模修繕は１５年でやるけど、
１５年で戸当たり２００万、積立金はほぼなくなるかな。１４階１６５戸でね。
駐車場や専用庭Rバルコニーの専用使用料積立金も有るけど不足した時しか崩さないからね。

それとね
＞外壁洗浄や補修、ベランダの補修、ガラス周りのシーリング、
おたく、マンション修繕はこれに足場施工を含めて外壁塗装工事って言うんだけどね　勉強しようねぇ
塗装工事だけで戸当たり１００はみとこうね、低層の建物なら幾分安いかもね。

1戸当たり７０万で十分である。

おつかれさん　ろんがい　さようなら

↑かもねぎ

ろんがい　さようなら

>317
修繕は大規模修繕工事だけではないんだよね。
途中で、消防設備の交換、高置水槽の交換、エレベーターの交換、駐輪場の増設、
給水設備、電気設備、ガス設備、インターホンの交換、ＬＥＤへの切り替え等
いろんなことに必要となるんだけどね。
それに、大規模修繕工事の周期は１５年とは長すぎないかい。
普通は、１２年～１３年が相場だけどね。
お宅は、大規模修繕工事をしたら、積立金がゼロになるの？
大変だあ、どうしよう。

１５年で問題なし。

>>322
オンボロマンションほど短い周期で修繕するんだね 車と同じで部材部品が安物なんですよ

＞消防設備の交換、高置水槽の交換、エレベーターの交換、駐輪場の増設、 給水設備、電気設備、ガス設備、インターホンの交換、ＬＥＤへの切り替え等
そんなの１５年ももたないの？　笑える

＞お宅は、大規模修繕工事をしたら、積立金がゼロになるの？
ならないよ、レスちゃんと読んでる？　オッチョコチョイ？　まぁ余るほどお金集めるのは罪だからね　

普通はね大規模修繕は計画的にほぼ全て　一気に工事するのがお得なの　解る？　あんぽんたんさん

＞普通は、１２年～１３年が相場だけどね。
高級な素材使ってる物件なら２０年以上修繕しないよ　ボロ物件しか知らない人は理解出来ないだけ

金利が安いので大規模修繕工事でお金が足らなければ
借金したらいいよ。

負担はなるべく先送りすべき。
借金のこして死ぬのが得です。
積立金でやると積立金の残高があるうちに死んだら損します。

>324
例えばね、自分の部屋で考えてごらん。
畳やふすまの張り替え、壁紙の張り替えは10年でもいいし、20年でも
いいんだよ。
30年張り替えなくても、生活には支障はない。
お宅は、高級なたたみや壁紙をつかっているから、20年以上はやらなくていいんだね。
あんたのとこは、15年で工事をするんだろう。そうすれば次の工事は
築30年たってからだよね。
そのころには、大規模修繕工事だけでなく、いろんな工事費が必要に
なるということだよ。
大規模修繕工事を何でも一緒にやるのは不経済。
一緒にやるのは、足場を組むからそれに伴いベランダや窓のガラスの
シーリングを一緒にするんだよ。分かる？

アホくさ　次元違うこと言わないでよ　配管類もステンとスチール、塩ビでもいろいろ。
外壁塗装の耐久年数もその塗料によって倍位は違うんだよ、セラミックタイルならメジの補修で済むしね。
屋上防水はタイプが多いしね、中には非歩行タイプの安物とか、値段もピンキリ。

クルマと同じでマンションも安い高いには理由があるんだよ。耐用年数もそれぞれって事。

２０～３０年ごとの大規模修繕で十分なマンションも多く有るんだよ、世間知らずさん。

>>327
おたくどこ読んでるの？
＞普通はね大規模修繕は計画的にほぼ全て　一気に工事するのがお得なの　解る？　あんぽんたんさん
って書いてあるのに　畳やふすまの張り替え？　　どうかしたの？

外壁がホーローのマンションってあるの？

>328
大規模修繕工事は、悪くならなければやらないの？
予防保全ということを知らないんだろうね。それに改良工事も。
頭の回転が悪いようだから、分かりやすいように自分の部屋でのことで
理解させようとしたんだけど、それも無理のようだね。
20年も30年も手をいれないマンションはスラム化が著しいマンションの
典型だよ。
畳を30年変えなくても、別に生活に支障はないのと同じこと。

大規模修繕工事はそのマンションごとに時期は違いますし、専門家と相談し管理組合が判断する事です。
１２～１３年で大規模修繕する事が当たり前なのではありません、造りの違いも当然有ります。
ただ単純に、国交省や他の団体が推奨する施工時期なのでしょうかね、あまり意味はないと思います。

変な話、施工業者によってコンクリート寿命にも大きな差があるんですよ、
施工法や職人の打設の腕によって変わります。楽して早く仕上げたがる業者のそれは最悪です。
その物件ならば１２年で大規模修繕必要かもしれませんね。
その当たり外れはマンションを購入する人には解らない事ですから、運ですね。神社でお願いして下さい。

大規模修繕費は高ければ高いほど儲かる管理会社
誠実な建築士を選定し行うべき修繕項目を定め　相見積もりを

大規模修繕工事で相見積をとるときには、同じ修繕個所、同じ材料、
同じ平米、同じ仕様で見積もりをとり、出てきた見積もりをみて、数量落ち等
があれば、再見積もりを提出してもらうことが必要です。
そして、説明会に臨みます。
この作業は、普通は、設計・監理のコンサルタントである建築士が行います。

>328
そんな誰でも知ってることを書き込まなくてもいいよ。
マンションの建物の維持・保全については、当然改良工事を含めて
資産価値を落とさないことにあるんだよ。
そのためには、いつも新築同様の状態を保つ努力をしなければなりません。
大規模修繕工事では、見える部分は全て新築時の状態にするのが基本です。
悪くなったから補修工事をするのではないのです。
悪くなったところが出てきたら、その都度補修工事をしますよ。

＞大規模修繕工事では、見える部分は全て新築時の状態にするのが基本です。
外野からですが、できもしないことは書いてはいけません。
資産価値は径年下落して当然、修繕くらいで価値が保てると思うのはおたくくらいですよ。
価値は建物ではなく多くは立地に依るところが大きい。

>337
資産価値をできるだけ落とさないようにしていくことが大切なのです。
資産価値は立地だけではありませんよ。
同じ立地で、同じグレードのマンションがあった場合、建物設備の維持・保全に
力をいれ、例えば１２年～１３年で大規模修繕工事をするところと、積立金も
少なく、最小限の費用しかかけず、大規模修繕工事も、２０年周期ぐらいしか
やらないマンションで、それも全ての補修工事をしないマンションでは資産価値は
大きく変わってきますよ。

>337
大規模修繕工事では、見える部分は全てやりかえませんか？
塗装をやりかえたり、開放廊下のシートを剥ぎ新しいのに変えたり、
開放廊下の天井や照明器具、部屋の扉や格子等全て塗装するでしょう。
外壁は、高圧洗浄と補修ぐらいですが、タイルですから問題ないです
しね。

大規模修繕短期でおこなうように誘導する管理会社の方？　

現実は１５～２０年以上での工事が多いのに　どうかしたの？

安い塗装工事すると保証期間が１０年とかだし　安物工事してるのかな？

大規模修繕な職人さんって常に仕事あるのかい？

どんだけ修理しても新品にはならないね、劣化は続くよどこまでも～♪

>340
マンション管理センターでは、大規模修繕工事の周期を
１２年～１３年としていますよ。
管理会社が誘導して何の得があるの？
管理会社に対するメリツトはゼロだよ。うちのマンションではね。
管理会社は、大規模修繕工事は最初からノータッチだからね。

>>343
はいはい　おたくのマンションはそうすればいいだけですよ

マンカンセンターの言う事聞いてよろしくやって下さいなぁ

多くのマンションは管理会社経由で大規模修繕工事の段取りするのよ　修繕計画もあるし～

管理会社も１２年で修繕しろなんて決して言いませんよ　専門家の調査も当然有るしね


おたくの管理組合独自で各種工事の手配出来るならそれで良いですし　

総合建設業者（ゼネコン）頼んだら費用は高くなるかなぁ～　笑


当然だけど管理会社もこの修繕で利益は取るのよ　商売ですから　おかしいですか？　ﾌﾟｯ

マンションのパーティルームにオーブンレンジがないんですが、なんとか導入する方法はありませんか？？

自分の物を使う時に持ち込むしかないのでしょうか？？

教えてください～

>344
大規模修繕工事については、まず専門委員会を2年程度前に設置します。
そして、まず劣化診断を行います。
それから、設計・監理会社を公募とかで相見積を取り、説明会を開催して
設計コンサルタントを選びます。
そしてコンサルタントと打ち合わせをして、修繕個所の検討と、改良工事部分、
グレード、予算等を検討します。
そして、元請会社の募集をします。公募、推薦、この中に管理会社からの推薦
も入れます。
それから、コンサルタントが作成した仕様書を応募業者に送付して見積もりを
取ります。
見積は、同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様、同じ平米で出させます。
そして出てきた見積書は、専門委員会の中で開封します。それまでは誰も
みることはできません。厳封が必要です。
そして、その中から4から5社を選び、説明会を開催します。
そして、専門委員、理事会で検討して、元請業者の決定をします。
総会や理事会での承認とかは省いてあります。
うちは、このようにしてやったけど、大手ゼネコンも3社応募してきましたよ。
最終的には、地元ゼネコンより安かった大手ゼネコンにきまりました。
これは、大規模マンションだからできるんで、小規模マンションは、こういった
大規模修繕工事の流れはできないでしょう。
それと、修繕積立金の乏しいマンションは。

快適に不安なく住むとしたら、50年で建て替えでしょ！

震度６クラスで、修繕したらもっと寿命は短いでしょう。

震度５弱も何度まで、OKなもんだか？

>>345
寄付を募ったりするのが最初は楽
みんなが使うものじゃないんで自分達で買えばいいということになるんですけど、引っ越す人のものとかいらなければ貰えます

普通に考えると、みんなが欲しければ理事会で買ってます
そういう時に自治会はあると便利です
古紙回収とかでお金貯めればいいですから

小学校の集合場所でエントランスに時計を置きたいっていう時は寄付で終わりました
たぶんメーカー関係の居住者が会社で貰ってきたんだと思います

そういう機材を設置して利用するには規則ありませんか？　管理責任者が必要よ。
管理組合やマンション内自治会は集会室に専用の調理器具や冷蔵庫など置いていますが
火元責任者とは別に、その管理者が決められていて大きな文字で名前が書かれていますよ。
パーティールームなら管理組合に問い合わせてみてね。

そんなのに管理者置いてるのにびっくり
規約ってか使用細則はいらないでしょ
パーティールームの家電になるだけ

事故や廃棄の責任の所在はどこに？　

買うのは簡単ですけどね、組合の許可は必要よ。

パーティールームは誰のもの？　よーく考えましょうね　ワガママおばさん？