マンション管理士等への何でも相談ＰＡＲＴ３

>>119
>配当を求めて行うものではなくという意味はどういうことでしょうか。

区分所有法第59条は、当該区分所有者の区分所有権を売却することによって、当該区分所有者から区分所有権を剥奪することを目的としており、競売の申立人に対する配当を全く予定していないものであるから、剰余主義の適用はなく、民事執行法第59条第1項に定める消除主義が適用される。

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>>120 は、匿名さんの意見ですね。

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>119
と言うことで、競落後その特定承継人が滞納管理費を支払うことになる。
配当などは申請する事も必要もない、税の滞納での公売なら話は別ですがね。

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≪参考≫

一般社団法人 マンション管理業協会
＜マンション管理お役立ちコーナー＞
【滞納者に対する区分所有権の競売請求は有効ですか。】
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol07_2404.html#s04

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>>119
建物の区分所有等に関する法律

（先取特権）
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき
他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して
有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）
及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は
業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

（特定承継人の責任）
＞第八条 　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。


この説明で理解できますか？　　競売後承継人は区分所有法に従いこの責を負います。

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>125
滞納金に対する競売については、いろんな条件があり難しい面が
多々あります。
同じ東京高裁の事例でも、同様な滞納例でも、一方では競売を認め、
又一方ではみとめないという事例があります。
全て、他に方法がなければ競売にもっていけるとの書き込みは無理が
あると思われます。

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>121
いきなり削除主義では説明不足ですよ。
もっと詳しく書いてあるでしょう。

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>126
それぞれの区分所有者が泣き寝入りしないがために立法された区分所有法、
最後の手段ではありますが、条件がそろうならば５９条による競売が認められるのは事実です。

ただ、わずかでも他の算段がとれるのなら認められることは無いでしょう。
しかしながら、なんら差押え出来る物も事もなく、お手上げ状態ということが現実に多い。

管理組合としてはどのような手法でも共同の利益を害する所有者を排除し
新たな所有者にその負債（滞納管理費）を支払ってもらう事が優先事項。

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>>126
>他に方法がなければ、競売にもっていける

「長期間の管理費等の滞納は、区分所有法第6条第1項にいう、『区分所有者の共同の利益に反する行為』に該当する」は、異論のないところであり、問題は、「同法第59条の、『他の方法によってはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき』という要件」であるが、【他に方法がなければ、】は、そのものズバリの要件である。

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>>127
>いきなり削除主義では説明不足ですよ。
>もっと詳しく書いてあるでしょう。

民事執行法第59条第1項および第63条第1項を説明しろと？

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↑　外野からですが　それは無関係　あくまでも区分所有法が優先

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無関係とは言い切れない

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>>131
>>132

≪参考≫

平成15年（ラ）第1613号　不動産競売手続取消決定に対する執行抗告事件
原審・千葉地方裁判所松戸支部　平成15年（ケ）第169号
http://k-mansionlife.com/hanrei-tainou6.pdf

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>130
民事執行法５９条なり、法５９条による競売とかは読めば分かりますよ。
滞納金を回収するための最終手段として、競売にもっていくには、何を
すればいいかを論じる時期がきたようですね。

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＞民事執行法第59条第1項および第63条第1項を説明しろと？
この件には関係ないよ　↓
http://www.hikari-law.com/J/column/0022.php

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>135
そんなに意地にならず、皆さんの為に建設的な書き込みをしましょう。
いろんな貼り付けは読ましていただきました。
ここに参加されている方は、ここの書き込みを読むことによって勉強
されればいいのですよ。
そのための、情報掲示板なんですから。

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法５９条により、競売請求ができることも理解しました。
しかし、滞納者に対して、簡単には競売請求はできないということも
分りました。
では、どうしたら、滞納金を競売で回収できるかを検討しなければなりませんね。

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>>135
>この件には関係ないよ　↓

区分所有法第59条に基づく競売請求は、剰余主義（民事執行法第63条第1項）の適用はなく、消除主義（民事執行法第59条第1項）が適用されるので、
⇒　http://www.hikari-law.com/J/column/0022.php
となる。

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滞納金での競売請求は難しいと思いますよ。
本当に困ったら、競売も考えなければなりませんが、
そうならないように、こまめな催促、督促、訪問等を行い、
それでもだめなら、支払い督促や取り立て訴訟の手続きを取り
回収することを考えなければなりませんね。
そこまでやれば、なんとかなるんではないだろうか。
でもお金のことだからね、払いたくても払えない者も出てくるだろうし。
しかし、全国でみても、競売までいった件数はそれこそ氷山の一角だよね。
殆どは、競売は関係ない問題でしょう。

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滞納金で競売をすることは難しい。
それが結論ですかね。

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前レスに書かれているように、回収の努力を長期に重ね、法的手段の支払い命令等も無視され
差し押さえるものも皆無という状態、これが管理費滞納者に多いスタイル、他にも負債多数確定。

悪質区分所有者を排除しなければ滞納管理費の回収が不可能なら競売しかありませんね。

条件がそろえば競売可能、どうぞ最寄りの弁護士事務所へご相談下さい。
手数料は着手金が１０～２０万、成功報酬として5%~からですよ。

でき得る限りの滞納金の回収に努力するのも管理組合役員、理事長の勤めです、ガンバッテね！

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会社員や公務員なら給与の一部差押えできるから良いのにね。
管理費滞納するのは自営業で経営難とか、会社を解雇されて払えないとか？

こんなの優しく取り立てても埒が明かないよ、順番に法手続きで最後は競売。
差押えするもの皆無なら如何にもならないからね、逆立ちしても小銭も出ないよ

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>141さん
競売になった場合の弁護士費用等は、滞納者からもらえるんですか？
競売代金は殆ど債権者にいってしまうんでしょう。
もし、もらえないんなら、例えば１００万円の滞納金の場合だったら、
着手金と成功報酬で、２５万程度は管理組合負担ということですか。
管理組合としては、大きな負担となりますね。
不要な出費ということになります。
滞納者には支払い能力がないでしょうからね。

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少額訴訟とかだったら、裁判費用は滞納者負担だけどね。
滞納者も競売でマンションがもっていかれるんなら、裁判費用は
払わないでしょうね。特定承継人も裁判費用は支払わないでしょう。

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区分所有法７条８条読んでみてね、特定承継人の責任の所在書いて有るよ。
滞納者に対する裁判費用及び代理人費用を滞納者負担という管理規約有るならそれも債権だね。
区分所有法って、本当に善良な区分所有者を保護するようにできてるのよね。

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>145さん
ありがとうございました。
勉強になりました。

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>>145
>区分所有法７条８条読んでみてね、特定承継人の責任の所在書いて有るよ。
>滞納者に対する裁判費用及び代理人費用を滞納者負担という管理規約有るならそれも債権だね。

特定承継人に対して、競売請求に係る弁護士費用を請求することが本当にできますか？

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規約に書いてあればできますよ。
物件明細書には当然書いてあるし、
買う人は規約の同意書を管理組合に出しますから。
嫌なら買わなければいいだけ。

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区分所有法第59条による競売請求に係る弁護士費用は、
滞納者である区分所有者が負担すべき債務ではありません。

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そう思うなら請求しなければいいだけ。

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>>147
少しは御自分で調べるなりした方が勉強になりますよ。

まず、多くの管理組合は標準管理規約をほぼ流用した物が多いと思います。
その条項の中の（管理費等の徴収）第６０条にその旨の記載有りますから見てください。
標準管理規約　（単棟型）↓
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3/03-1.pdf

区分所有法、管理規約から推するなら裁判費用弁護士費用もその債権となりますね。
競売の場合は滞納管理費共々関連費用は、競落した特定承継人が支払うことになります。

区分所有関係の裁判は弁護士費用を被告側に負担させるなど、通常とは違い優遇面が多いんですよ。

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一体どちらが正しいんですか？
規約に書いてあっても、特定承継人は関係ないかもしれませんね。
しかし、第８条を読むと特定承継人の責任とはなっているようだし。

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>>151
>まず、多くの管理組合は標準管理規約をほぼ流用した物が多いと思います。
>その条項の中の（管理費等の徴収）第６０条にその旨の記載有りますから見てください。

標準管理規約第60条は、「管理費等の徴収」に関する規定です。
いま話をしているのは、「『区分所有法第59条による競売請求』に係る弁護士費用」に関してです。
（標準管理規約では、第66条（義務違反者に対する措置）です。）

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＞区分所有法、管理規約から推するなら裁判費用弁護士費用もその債権となりますね。
ということで、競売が認められたなら、競売時にその債権を告示しましょうね。
競売参加者は了承した上で競売に参加されるでしょう。

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>153
同じ事ですよ、その滞納者の債務にはかあわりありません。
競売請求に至る以前にも管理組合は当然弁護士を利用し様々な法手続きをしているはずです。
その弁護士費用もその滞納者の債務であり管理組合の債権です、これも管理費等となりますよ。
区分所有法７条の通りですね。

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やはり、裁判費用等は、特定承継人が負担すべきものかもしれませんね。

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平成１６年改訂の標準管理規約から、そんなことは当たり前。
それに合わせた規約改訂ができてないところもあるとは思うが。
規約に書いてあっても裁判してみないとわからないのは水道代だろう。

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管理規約や細則に、裁判費用等は相手方負担と明記しておく必要が
あるとのことですね。
確認してみます。

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標準管理規約ではこうなってるね　↓
（管理費等の徴収）
第６０条管理組合は、第２５条に定める管理費等及び第２９条に定める使
用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により
第６２条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに
一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合
には、別に定めるところによる。
２ 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理
組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金として
の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し
て請求することができる。
３ 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に
より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる
。
４ 第２項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の
諸費用に相当する収納金は、第２７条に定める費用に充当する。
５ 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分
割請求をすることができない。

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ここにも弁護士費用の文言有るね　↓

（理事長の勧告及び指示等）
第６７条区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若
しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は
使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱
す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等
に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことが
できる。
２ 区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者
若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必
要な措置を講じなければならない。
３ 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分
所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等におい
て不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を
講ずることができる。
一行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、
管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
二敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返
還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又
は被告となること、その他法的措置をとること
４ 前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金と
しての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。
５ 前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収納
金は、第２７条に定める費用に充当する。
６ 理事長は、第３項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告
となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならな
い。この場合には、第４３条第２項及び第３項の規定を準用する。

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水道代も書いておけば特定承継人に請求できるよ。
http://www.kikou.gr.jp/files/mdnews73/mdn73_5.html

但し、物件明細書に滞納額が書いてあっても、不動産屋が、これは書いてあるけど払わなくていいです、と説明することがあるらしいので、その場合、争いになるかも。

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なるかもって適当な言い方
自信がないことは書くのやめてね

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今時マンションの水道料を一括して支払うとこもあるんだね。
戸別に集金とかいってるけど、そんな面倒くさいことするの？

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自治体がマンション居室ごとに水道料の徴収すること自体ないと思うけど。
マンションで一括ですよね、戸別のメーター自体も管理組合じゃなかったかな。
管理会社が検針してるし、だから水道料の請求も管理費と同じ請求書の明細で来るよね。

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有名な裁判ですから、みなさん（特に九州の方は）ご存知だと思いますが・・・

【区分所有法第59条の競売請求と規約に定められた法的手続に要する費用（弁護士費用を含む）が請求の併合により認められた裁判例】

福岡地裁　平成24年2月9日判決
平成23(ワ)2294
建物使用禁止等請求事件
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/061/082061_hanrei.pdf

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規約や細則に記載がなかったら、弁護士費用等は回収できないのですか？

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請求することができるということは、標準管理規約に記載されてますが、
やはり、規約に記載されてなかったら、請求できないようですね。

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弁護士費用はピンキリなので、高すぎると争うことは可能である。
高名な弁護士（橋下事務所とか）だと一般の弁護士の３倍かかるから。

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裁判の判決の時に裁判官が弁護士費用を斟酌する事が多いよ、担当裁判官の裁量ね。
マンショントラブルも交通事故の損害賠償と似ていて被害者に手厚いよ。

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水道料金は一括支払いで各戸へは管理組合が請求
その際差額が発生する　組合の収入となる

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＞組合の収入となる
組合は収入（利益）はありませんよ、商売じゃありませんから。
共用部の上下水道費用も要りますからね、あとはメーターの更新もあるかな。
毎年総会で収支は知らされるでしょ、問題ないよ。

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水道ネタはもういらないね。　貯水タンクの消毒清掃とかでも論じますか？　笑

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大阪市の場合は100戸くらいのマンションで年間５０万円くらいの差益がでるよ。
自治体によって大口の単価設定が違うので、差益がほとんどでないところもある。うちはほとんどなし。

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水道は田舎は組合で徴収してるけど
普通は戸別だよ

地域の水道局がレベルが低いと
個別での検針や徴収ができないだけね

辺鄙な地域のマンション買ってることの証明だから、黙っておいた方が恥かかないよ

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オタクが恥かいてますよ？

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は？

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もう一度、保険の適用範囲について教えてください。
マンションの総合保険の場合です。

個人賠償責任特約では、専有部分の枝管からの漏水で階下に損害を与えた場合は、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
保険の適用があるとなっていますが、経年劣化によるものは適用除外という
項目は記載されていませんが、保険の適用はあるのでしょうか。

知ってる方、よろしくお願いします。

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保険を引き受ける側（損保会社）としては、料率アップや引受規制により対応しています。

≪参考≫
よこ管ネット通信　第16号（平成26年12月）
http://yokokan-net.jp/net.tsusin16.pdf

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>178さん
ありがとうございます。
これですっきりしました。
要は、わたしどもは総合保険に加入しているのですが、現在はその保険で
経年劣化であっても保険の適用はされるということですね。
ただ、将来的には、新規引き受け拒否や料率アップが想定されるということ
になりますね。
ただ、損保会社を変えずに継続するのであれば、そういったマイナスの部分
はないといっていますが、これは分らないでしょうね。
日本興亜、三井住友、東海日動火災はまだその動きはないといっていますが。

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そもそも個人賠償責任保険では
劣化によるものであろうが
無重過失であれば、保険会社は払わざるを得ない
劣化によるものかどうかも、調べられなければ免責にはできない

個人賠償責任保険は、独立した損害保険で
マンション用に作られた保険ではないですからね

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>180さん
どうやらそのようですね。
いろいろ検索してみると、経年劣化によるものには適用されないとの
ことも記載されていましたので、迷っていたところでした。
施設賠償責任保険では、建物の経年劣化による壁からのクラックによる
雨漏りには適用されないので、それと混同しているのでしょうね。

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自動車保険の個人賠償特約との違いはあるのですか。？

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>>171

総会で配布される報告書をよく見ましょう　賃借人の方にはありませんが

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>>181
屋上防水で適用されるものもありますよ
宅内の保証のみが出るだけですけどね
その商品なら壁面でも出ます
2回目からは予想できるから支払われませんけど

施設賠償と個人賠償は考え方が違います。建物主体と人主体で異なります


>>182
車の取扱に起因するものが全て免責
海外適用だとか細かいところは各社で違うから
ちゃんと約款見て比べるしかないよ

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>183
それは収益ではなく、収入と支出ですよ。

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>184さん
保険は難しいですね。
専有部分の配管の漏水は経年劣化では保険がきかないと思ったので、
共用部分の工事と一緒にやるよう、修繕積立金の値上げをして
それに備えようとしてたのですが、保険が適用されるのだったら
値上げは難しいですね。

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収支報告書で、管理費の繰越金が２０％以下のマンションは
かなり余裕がない管理組合といえるでしょう。
そういうマンションは、消費税が５％から１０％になった場合
例えば４年で繰越金ゼロとなります。
そして、５年目からは管理費がマイナスとなります。

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金利が安いから
足らなくなったら借りたらいいよ。
修繕積立金制度は廃止しても大丈夫。
大規模修繕はすべて借入金で賄い、
修繕費返済分担金として支払えばいいよ。

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>188
足りなくなるたびに借りてもいいけど、毎回臨時総会を
開催して総会決議をえなければならなくなるよ。
修繕積立金を借りるには、修繕積立金で返済計画をたてないと
借り入れできないよ。

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金利が安いから積立金制度は時代遅れ。
修繕積立金が潤沢にあると無駄な工事が増えるよ。

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>190
修繕積立金は、潤沢にある必要はありませんが、全てを網羅した
長期修繕計画を作成すれば、１戸当り月の必要修繕積立金の額は
簡単に算出されます。
それ以上の積立金は必要ありません。
長期修繕計画に基づいて工事をしていけば、無駄な工事をする
こともありませんよ。

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長期修繕計画の予定金額は過大なんですよ。
あんなもの信じるとはあほですね。

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>192
長期修繕計画は余裕をもって計画してあるのは当然でしょう。
ギリギリや少なめに予算化されてたら、不足したらどうするんですか。
それに、工事とかは、大規模修繕計画分だけではなく、突発的に発生
するのもありますからね。
そういったものにも充当するのですよ。

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不測したら借りたらいいだけ。
金余り超低金利なので積立金制度は時代遅れである。

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恐れ入ります。マンション管理士先生方に質問させていただきます。

管理会社への管理業務委託費の支払いを過去に渡り前払いを続けてますが管理組合にとって不利ではありませんか？
すなわち翌月分を当月末に支払っているのです。
これは仕事をしてないのに金を先払いすることになり、1ヶ月の保障措置はあるにしても管理組合が管理会社に対して無用な債権を持つことになります。
これは国交省が管理費・積立金徴収で指導している管理組合が管理会社に対する債権を持たないと言う方針に逆行しています。

これに関して総会で「保障措置があるにしても管理組合に不利になるような債権を持つべきではない、管理業務委託契約の委託費支払い条件を変更するべきだ」と提案しましたが、理事会執行部は「今まで委託契約でそうなってるから変更するつもりはない」との回答で、すったもんだで喧嘩になり総会が炎上してしまいました。

私は複数の他のマンションにも関与していますが、それらはみな「当月当月分払い」で管理組合は管理会社に債権を持たない契約です。

ご教示お願いします。

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解約するには、一月前となりますよね。
当月末払いだと雇用関係の法律に触れると思います。
雇われている管理会社が弱者となります。

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うちも当月分当月払いです。
しかし、あまりに瑣末な話です。
値引き要求したほうが簡単。

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管理委託契約は雇用契約ではありません。
トンチンカンなこと書かないで下さい。

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>195さん
マンションで理事長をしている者です。
会社で働いている者の給料は、後払いが原則です。
しかし、管理組合と管理会社の最初の契約で先払いとなっているものを、
後払いとするには、１ヶ月間の事務管理費を支払わなければ正常化する
のでしょうが、交渉するのは難しいでしょうね。
いい方法としては、毎年契約を更新しますが、そのときに提案する方法も
あるのではと思われます。
強硬策として、他の管理会社との競合もあるでしょうが。
一度、管理会社に管理組合が相手方の債権を取得しないという、国交省の
方針に逆行しているので考慮してもらえませんかという提案をしてみたら
いかがでしょうか。

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組合員から徴収する管理費は当月分は前月に払うことになっているんです。標準管理規約の場合。
それとの整合性も考えないと売却したとき
新入居者はいつから管理費を払うのかややこしくなりますよ。

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ちなみにうちは管理規約の管理費徴収も当月分当月払い。

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しかし、それだと管理会社口座に管理費等が口座引き落としになる場合は、
先払いと同じことになるのではないの。

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前払いを後払いにするのは適正化法的には問題ないよ
普通は債権の確定は役務が提供された時と思うから、おっしゃられるとおり前払いは変ですね
争いにして供託するとかで嫌がらせするか
管理会社が管理組合に保証の代わりとして、一ヶ月分を預けるなど
あの手この手でやるしかないですね

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理事会がやる気になれば簡単にできるんだけど、理事会で
まとまらなければ難しいでしょうね。
まず、理事会をどうやって説得するかが大切でしょう。
他の理事を説得するのに、国交省云々は却って反感をもたれる
かもしれませんね。

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全て理事会次第です。
理事会が動けば簡単に解決します。

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いやー、理事長ですね。立候補してやるのが一番。

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（管理費等の徴収）
第６０条管理組合は、第２５条に定める管理費等及び第２９条に定める使
用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により
第６２条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに
一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合
には、別に定めるところによる。

これが普通だが　どうかした？

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は？
管理費の徴収と業者支払いは別だ

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↑
業者？　管理会社のことかいな　月初め払いにきまっとるだろ

確か管理会社の保険も有ったな　倒産しても支払った分の保証のな　常識じゃ！

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普通、管理会社への委託管理費の支払いは当月分は当月中って事で幅有るよ、
早くて月初め、遅くても２５日かな。管理会社によって変わるみたいよ。
管理費などや委託業務費の保険もあるね、管理費等保証委託契約っていうんだよ。

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約款を良く読みなさい。簡単に管理費等は返りませんよ。

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管理業務報告書を見てから振り込むようにすべきだろう。

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管理会社は杜撰だな
書き込みも低次元だ

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

>>211
＞約款を良く読みなさい。簡単に管理費等は返りませんよ。

毎年総会時に管理会社の重要事項説明会があるから詳しく聞いてるよ、約款の不明点もね。

おたく一行で何がいいたいの？　レスは論理的に順序立てて書いてね、バカに見られるよ。

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毎月口座振替で管理委託費を支払っていることが問題だろう。

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＞おたく一行で何がいいたいの？　レスは論理的に順序立てて書いてね、バカに見られるよ。

２１５のことですね、わかります！

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保証契約はマンション管理業者はすべからく入る必要がある
ただしこれは全額が完全に保証されるわけではない
だから管理会社なんかに前払いをする必要はない

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後払いOKの管理会社を探せばいいだけ。

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管理会社は酷い人間が多いんじゃな。

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