旗竿地の感想

私道と違って、建ぺい率・容積率に使える土地だから、広くできますよ。
それでいて割安なので、日当たりさえ良ければ、先に売れることが多いです。

下記例だと50%/100%なので、整形地では延床９０㎡がぎりぎりですが、
売約済みの旗竿地は１００㎡以上が建てられます。それでいて５００万円以上安くなります。

9800万って・・・・

＞42
＞日当たりさえ良ければ

南が短い短冊形分筆地なので、奥の敷地延長部に100㎡を建てると南側にゆとりが無く日当たりは望めない。
旗竿は周囲の建物と近接するので、斜線規制など建物の形状も制約が出てくる。
隣に遠慮しながら13m近くも道路から入らないと自宅にたどり着かないのは、
500万程度の値差では合わない。よほどの物好きが買うんだろう。

このケースはわからないけど、
接道が北や西だったりして陽当たりが良い場合も多いので
戸別に判断しないと何とも言えないですね
５０・１００だと隣地斜線制限はなくて、高さ制限になると思います。

東京は高さも斜線規制も厳しいから、屋根に母屋下がりが必要になる。
旗竿の欠点は、利用できる旗部分ぎりぎりに建物が建つこと。
竿を庭と考えられるような人じゃないと室外の景色が狭くなるし、
道路から死角になるので、侵入されやすいことかな。

３方ぎりぎりに囲まれて接道しか陽当たりが無い場合と
２方向が空いてる場合、方角次代で後者のほうが良いと思う

オープン外構で玄関開けたら通行人から丸見えにならず、
子供の安全面でも良いのでメリットになります
クローズ外構にすると陽当たりが落ちますし
治安の善し悪しは、地域次第、あまり関係ないかと

＞３方ぎりぎりに囲まれて接道しか陽当たりが無い場合と
＞２方向が空いてる場合、方角次代で後者のほうが良いと思う

42のような地型の奥の土地では、多分日当たりは多分駄目ですね。
前の家が建ってから購入を検討すべき。

＞治安の善し悪しは、地域次第、あまり関係ないかと

防犯の基本は地域の良し悪しより、侵入しやすい死角を少なくすること。
旗竿の奥は道路から人の目がとどかないから恰好の的。

＞50
敷地延長は都市部の地価の高いところだけでしょ。
建売りや建築条件付の売地になることが多い。
まとまった土地は、買い上げた業者が狭小に分筆して売るからね。
うちは角地を3つに分けて売り出す前に、2分筆にしてもらって広いほうを買った。

ちょっときつい言い方しますが、旗竿地というのは、無道路の整形地に、間口が狭く、奥行きがながい狭小地を組み合わせたものなんですよ。
つまり、土地の評価的には、無道路地に毛が生えたようなもんです。

一般の宅地で良いのは、間口距離が大きく、奥行きはそこそこ、２００㎡を考えてくだされば、１４ｍ×１４ｍですかね。
道路は1項1号道路、幅員は６ｍで南道路、平坦地・擁壁なし。一種低層で駅から５００ｍ以内が理想ですね。

この良い土地を１とすれば、隣接する間口2.5m程度の旗竿地の評価は0.6にもならないでしょう。
おそらく半額以下です。

>>42
この土地も、恐らく分譲前は１筆で120坪程度の敷地で
一軒家、３億円以上してたのでしょう
（昔のバブル期は１０億したころもあったと思う）

もう少し広い土地だと、旗竿でなくて、竿部分が位置指定道路や開発道路になることが多いですが
当然、分譲価格には道路部分も含まれますが
その場合、路上駐車はできませんし、建蔽率容積率に算入できません。

そう考えると、100%所有権があり、坪庭や駐車できるメリット、建蔽率容積率に余裕ができ、広い家が建てられるメリットがあります。

勿論、陽当たりは大切ですが、このケースでは旗竿地が先に売約済みなところをみると、良かったのかも知れないですね。

このようなケースもあるようです。

>>52
お住まいの地方ではそのような値が付くのですね。
後学のため、そのような地方か他の類似な販売物件を
例示いただけると助かります

>>42
のケースでは、旗竿の南側整形地とあわせて２区画購入することで、近くなりますね

>>54
評価ってのはね、買う時の値段じゃないよ。
いざ、自分が売却しようかってときのことさ。
まあ、足元を見られるってこと。

評価ってのはね、間口は基本的に１０ｍ未満になると評価が下がっていく。１０ｍ以上なら変わらないね。
奥行きはありすぎても、なさ過ぎてもダメ。
形は正方形なら、OKってことさ。
間口１０ｍ×奥行１０ｍなら評価がギリで1.0。
その他に、道路の種類（1項、2項とかね）や設備（都市ガス・下水管・歩道・高低差）平坦なのか、傾斜地なのかでも変わるし、方位でも変わる。
あとは、最寄りの鉄道駅への距離もね。

旗竿地は売却時にはマイナス査定しかつきません。
所有者の価値と市場一般の価値は違います。
格安でも多くの人は敬遠します。

そうすると、新規分譲地より、中古（古家付）のほうが、お得ということ？

＞４２は、高級住宅街なんだろうけど、４割引きなら５千万円台
中古だとそんなに安くなるものなの？

中古？
狭くて旗竿みたいに地型が悪い土地は安いという事。

いや、土地が高い高級住宅街に割安に建てられるなら良いなと思っただけだけど・・・
都市ガス・下水管・歩道・高低差や傾斜地とかでも違うんですね。

都市ガスのガス管や下水管ってどうなってたら値段が違うのですか？
スーモとか見ても書いてるの見かけたこと無くて・・・

方位はどちらが割高になるのですか？
駅からの距離と広さで、ほとんど決まると思ってました。

長年住み慣れた街並みに、旗竿住宅は要らない～