購入するならマンション？それとも一戸建て？【PART84】

>719
それは土地の価値だけを見るとね。マンションの価値は土地の価値と全く違う。
>715が書いている通り、築１２年の現在時点でも、
>住居スペース（専有、延床）で見る坪単価だと、
>元麻布：坪単価６１０万
>下馬：　坪単価１９７万
とだいぶ差がある。

更に、下馬の５０年後の地価が、インフレ率は考慮せず今の価値で250万どころか、
100万に下落している可能性も高い。人口減少や都心回帰で。
そうなると土地の価値は8700万円になる。もしくはそれ以下かも。
というように、家の価値は土地だけでなく多面的に見る必要があるよ。

>>713
同じ3億でも、元麻布を検討する人は、世田谷区やそれも下馬とかは最初から検討しない。
世田谷で検討する人は麻布なんて検討しない。そういうものだと思います。
それに、資産価値とか気にする人は、そもそも世田谷に家なんて買わないでしょ。
これから地価の下落は目に見えているから。でも都心は住みにくそうなイメージがあるし。
だから、まあ値下がりしてもとにかく土地付きの戸建てなら安心。
そういう人が世田谷を買う。

一方の麻布を買うとする人は、元々土地勘があって都心エリアが好きな人。
交通や食、買い物、教育、文化など全てにおいて利便性を最優先する人でしょう。
ついでに資産価値という意味でも、歴史的に見て価格は上っていく可能性が高いので、
管理費という形で管理も全て請け負ってくれる、手入れの楽な分譲マンション、
という選択をするのでしょう。普通に考えて、土地という絶対的な価値が無いにも関わらず、
都心一等地マンションは高価格で売買されているので、立地と建物に価値を見出しているのでしょう。
人には価値観の相違があるので、そんな違いがあるでしょう。

都心と言っても、数千万の安マンションの価値は怪しいけど、
３億円とか、ある一定層の富裕層向けは必ず存在していて需要があるので、
高級マンションは値崩れしにくいんですね。
ですから、都心部の高級マンション市場はこれからも安泰だと思います。
ただ、先に書いた１億以下の普通マンションは近郊エリアよりはマシでしょうが、
でも価値の保存性という意味では、立地がブランド希少性があるか、
建物もそれ相応の最高レベルの建物・仕様であるか。
そういう他との差別化がポイントかもしれません。

設定に無理がある。

都心近郊の坪単価が下がり、都心の単価が上がると考えるのは楽観すぎるよ。
都心近郊の単価が下がるくらいの状況であれば
都心もつられて下がると考えないと。

下落率が多少違う位だよ。

そもそも都心にそれほど需要があるなら
バブルが崩壊しても、あれほど価値が下がらなかったはずだしね。

>バブルが崩壊しても、あれほど価値が下がらなかったはずだしね。
というより、バブルで上がりすぎたんだよ。
都心区のほうがバブルが膨らみすぎた。

都心のほうがボラティリティ=変動率が大きいのは常識だよ。

であれば、元の坪単価が高いんだから
近郊につられて価値が下がると、その下落率は都心の方が高くなってしまうんだよね。

>近郊につられて価値が下がると、
逆でしょ。都心に釣られて近郊が下がるという順番。
バブルは、元々価値の高い場所から上がっていくものですから。
下がるときも上がったところから。

ってことはさ

>719
の例だと、結局戸建ての方が資産価値が高く残ると考えるのが妥当ってことでしょ？

>バブルは、元々価値の高い場所から上がっていくものですから。
家だけに限らず、フェラーリとか希少な高級車が異常に値上がりしたでしょ。
でも、上がって元の定価に戻ってきただけの話。それがバブル。
価値の無い普通の国産車などは関係なしだった。

>730
土地の価値と、マンション価値は違うという根本的なところから勉強したら？
でなければ、元麻布は土地（価値）のないマンションなのになぜ同じ価格なの？

資産価値=土地の価格、と考えるのは早計。だったら築12年の元麻布マンションなんて価値なしのはずだろ？なのに郊外の戸建てと同価格だよ。どう説明するの？

>732

いや、マンションに価値があるのはわかるけど
マンションの資産価値の多くの割合が耐久消費財でもあるでしょ？

だから最終的に戸建て（土地）に価値が残ると考えることは間違っていないと思うけど。

いやいや、資産価値も土地の価値もイコールの部分あると思いますよ。
>住居スペース（専有、延床）で見る坪単価だと、
>元麻布：坪単価６１０万
>下馬：　坪単価１９７万

この坪単価って、ほぼその立地の土地の価格と同じぐらいです。
勿論マンションの上モノの価値も減少していきますが、
都心部のガーデンヒルズのように３０年経っても新築時の２倍の価格になっているマンションもあり、
この元麻布ヒルズのようなブランド価値のある物件は、そのようになっていく可能性が非常に高いと思います。
立地の良さ=需給バランスで圧倒的な価値ですから。

要はマンションは地価の影響を直に受けると考えるのが自然ってことでしょ。
だから地価が下がればマンションの価格も下がる。

これは戸建ても同じことなんだけど
やはり価値が下がろうとも、最終的に土地の持ち分が多い方が資産価値が残るわけでしょ。
（戸建ての所有権とマンションの区分所有権で、また違う考察をする必要も出てきますが）

そもそもの土地の価値は、元麻布は下馬の約３倍。それは間違いないですよね。
だから、同じ戸建て同士ならその価値のまま何十年たっても変わらない。
まあ、元麻布のほうが値上がりして下馬は値下がりは必至だと思いますが、
今はそのままとします。
違いは戸建てか、マンションかですよね。でも躯体の価値はマンション、
それもこのような一等地の高級マンションは築後４０〜５０年は耐久消費財とはいえ、
なかなか価値が下がっていません。↑のガーデンヒルズのように。
都心でも限定されるでしょうが、元麻布などは最高のエリアの一つですしブランド立地であり、
また元麻布ヒルズというマンション自体に、ブランド価値があるので、
それらの相乗効果で、単なる耐久消費財とは言い切れない「価値」があると思います。
エルメスのバーキンのようなものですよ。単なる消費財では説明の付かない価格設定ですよね。
需給バランスが極端に悪いから、中古バッグのほうに新品の何倍もの値が付く。
そういうことが不動産でもあてはまるケースもあると思います。

人口が減るんだから地価は下がるけど、賃貸で大家や不動産やに利益を分配するのは
バカらしい。一生住める場所に住むなら多少下がってもしょうが無い。

住めることだけで満足だよ。資産としてだけ考えたら不動産以外にする。

中古でも使えなくなるものは価値が下がると思いますよ？

あと、ガーデンヒルズはヴィンテージマンションのテッペンに君臨しているので
一番上の物件を強調してもあまり意味がないと思いますが
このガーデンヒルズの今後１０～２０年（築５０年）が
そのまま元麻布の将来になる可能性が非常に高いと思います。
まあ、それは時間を経てみないとわからないですね。

>住めることだけで満足だよ。資産としてだけ考えたら不動産以外にする。
確かにそうです。投資として考えればもっと効率のよいものが沢山ありますからね。
自分の気に入った立地に、必要なぐらいの広さの家か分譲マンションを持つ。
それで十分かな。

本当に自分が一生住むつもりの家に資産価値を求める意味がわからないね。
資産価値のある不動産が自分の住みたい場所や物件とは限らない。
それがバッチリ合ってる人は良いが、資産価値を求めて特に住みたい立地や広さでなかったら本末転倒だね。

>741

特殊な趣味の人は別だけど、需要が多い土地は資産価値が高い。

資産価値の高い街っていうのは多くの人が欲しがる住みやすい土地ってことだよ。

個々の物件についても同じ。多くの人が欲しがる住みやすい家だから資産価値は高くなる。
資産価値はほぼ住みやすさとイコール。

そうですよね。郊外の人は大型スーパーがいいとか言いますけど、単に店の規模よりも、いろいろな種類、廉価品から高級品、輸入品まで多様性がある店の揃っている都心のほうが生活しやすいですからね。

>>742
>資産価値はほぼ住みやすさとイコール
そんなこと言うとまた商業地の地価出してくる奴が出てくるぞ。

いたね〜、中野だったっけ？笑

中野の商業地なら、都心派から銀座を出されて撃沈してたけど、郊外地の人ってそんなに都心コンプなのかな？笑

ここに張り付いてる人ってコンプレックスの塊でしょ。　　

まあまあ、そういう過去の例は水に流すとして、商業地は住宅地ではないですから、ここは住宅地の話題に限りましょう。やはり住みやすさや生活の利便性に関して、都心部エリアが評価されているから価格も高いし、資産価値も高いのは事実ですよね。他スレに出ていましたが、

>高くても質の良いものを選ぶ都心部では格安スーパー需要が少ない
確かにそうなのですが、東急、ライフ、いなげやなどは都心部にもありますし、それらに加え高級スーパーと言われる明治屋、紀ノ国屋、ナショナル麻布、あと少しランクが下がって成城石井、ザ・ガーデン、クイーンズ伊勢丹などもあり、あと100均とかドンキとかも勿論ありますし、やはり都心部は多様性があって便利だと感じます

>高くても質の良いものを選ぶ都心部
スーパーだけに限らず、全てのものに関して言えますよね。
高級品と言われるもの、例えば外車ディーラーもベンツ、ボルボ、プジョー
あたりは郊外にもありますが、フェラーリやロールスロイス、ベントレー、
アストンマーチン、マセラティなどは都心にしかお店無いですし、
高級ブランドの路面店も銀座、表参道、六本木など都心部のみ。
富裕層は郊外にもお住まいだと思いますが、そういう高級店は都心にしか無いから、
いちいち都心まで出掛けるのは不便そうですよね。デパートなら外商がありますが・・

週末の郊外型巨大モールに家族総出でお買い物なんてなんだか楽しそうだな。

そういう施設へは、週末だけドライブがてら行くのがいいのでは？
周辺は混雑で、とても住むのに良い環境とはいえませんね。
それに、そのスーパーが撤退したらどうするんですか？
大事なのは老舗、長く地元密着のスーパーが多いことでしょうね。
これから先もずっと存続していきそうなスーパーでないと意味無いですよね。

>>749
ここは、都心と郊外を比較するスレではなく、お金持ちと貧乏を比較するスレでもなく、マンションと戸建てを比較するスレです。いい加減にして頂けませんか？

数も大事かも。1店舗撤退したらスーパー難民なんて困るから、周辺に数軒は使えるお店があると安心。

数件あると確かに安心ですね。

>>752
変な人ですね。郊外の建売か注文住宅かで一軒家の話だけを延々としていた時は黙っていて、
急に富裕層や都心部エリアの話になると不満を言ってくる。そういうところが都心コンプ、富裕層コンプだと言っているのですよ。そういう態度から想像するに、あなたは郊外エリアの庶民なのでしょうが、ここは所得制限も立地制限もない掲示板ですよ。
あなたは郊外エリアだけをエコひいきしているみたいですが、そんなのは認められません。スレタイというなら中立的な立場で発言するべきです。

匿名でしかできないんだろうけどね。

大体マナー知らない人が高級品がどうのって実生活と乖離しすぎ。

ここの特徴。都心とか1億以上物件は目の敵みたいに煽ってくるよその連中は。
貧乏な庶民ばなしはしたいなら、スレタイも「物件価格7000万までの郊外エリア限定」
みたいに限定すれば、自分たちだけで染みったれた井戸端会議できるのにね。
昨日の、

>郊外の建売か注文住宅か
あれ酷い内容だったな。郊外戸建ては坪単価30万が平均とか、
いや、それでは高い20万位にしないと利益が出ないとか。
そういう話をしたいのここは？マンションの話題はどこ行ったの？

>郊外戸建ては坪単価30万が平均

こんなの見たら卒倒するね、郊外の方々は笑。
>住居スペース（専有、延床）で見る坪単価だと、
>元麻布ヒルズ：坪単価６１０万

>739
広尾ガーデンヒルズの資産価値が高いのは、敷地がゆったりしていて、かつ、あの仕様で管理費が異常に安いというカラクリがある。
麻布にしろタワマンは逆に管理費が割高であり、かつ土地の持ち分が少なすぎるから無理だよ。

貧乏でも金持ちでも、どっちでもいいけど、
土曜日にこんな掲示板に張り付いて、皆暇だね。

たった１日でいくつレスが付いたんだよ。

まあ、私も人のこと言えないか。

一億以上の物件は庶民にはわからない。
一億以下の物件はお金持ちにはわからない。

それでいいんじゃないの？俺、超高級物件に興味ないし。あくまで匿名スレであろうが本当なら噛み合わないというか、どちらの意見もお互い興味ないでしょう。だったら、１％以下の億万長者が別スレで仲良くしてりゃいいんじゃないの？

結局別スレ作っても集まらないし、スレが伸びないからここにしがみついてるとしか思えないよ。

>結局別スレ作っても集まらないし、
だから、キミらが作ればいいじゃん。
>スレタイも「物件価格7000万までの郊外エリア限定」みたいに限定すれば、

もう、資産価値の結論は出ている。

個人名義で買うなら戸建のみ。
法人名義なら、償却費を損金計上できるため、マンションもあり。（資産維持を気にするなら、マンションの場合は3億円以上のブランドマンションである必要あり）

>761
田園調布や吉祥寺の中古戸建ては中央値で1億円を大きく越えてたけど、
広尾や麻布の中古マンションは中央値で5000万円くらいだったね。
金が無いのにブランド趣味ならマンションでいいんじゃね。

>あの仕様で管理費が異常に安いというカラクリがある。
何いってんの？ガーデンヒルズの管理費は、平米あたり470円。
相場の2倍以上で高い。普通は㎡あたり200円台。

http://allabout.co.jp/gm/gc/29519/

そんなのをカラクリとは言わんよ笑。

>764
平均面積は？

田園調布や吉祥寺の中古戸建てと、広尾や麻布の中古マンション。
同じ面積で比較しなきゃ意味ないよね。当然均した上で言ってるんだよね？
でないと、またオオカミ少年＠団地って言われちゃうよ（笑）

家に1億も出すなんて究極の大馬鹿。
資産価値？馬鹿言ってんなよ、賃貸に住んで株かえよ株。
12年5月で日経平均8542円だよ？今いくらか知ってる？
18332円だよ？たった3年で2，1倍以上になってんだよ？平均でだ。
その１億で株買ってりゃあ2億1千4百万以上になってんだよ？
日経平均は年内に2万円を突破、2万4千円程度まで行くというのが大方の予想。
それなのに資産価値を気にしてマンションなんかを2億とかほんと大馬鹿。

な。ここって都心エリアや富裕層のこと全く無知な奴ばかりだろ。
だから返答することはチンプンカンプン的外ればっか。
そして、いつも二言目には「土地の価値が・・」「区分所有は・・」

だから何ですか？売買価格も坪単価も、都心部は郊外を圧倒的に凌駕してますけど？
挙げ句、>764みたいな無意味なソース出して一人悦に入るオオカミ少年の出る始末。

>>767
前にもう書かれてますよ。

>資産としてだけ考えたら不動産以外にする。

確かにそうです。投資として考えればもっと効率のよいものが沢山ありますからね。
自分の気に入った立地に、必要なぐらいの広さの家か分譲マンションを持つ。
それで十分かな。

>>768
それであなたは何が言いたいのですか？

存在自体が意味不明なんですけど？

何が目的で何を伝えたいんですか？