HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

駅近嗜好のパワーカップルにどうやって売り込むかだよな

高値厨は呑気だなぁ・・・
ベイサイドタワーが坪300ちょいの部屋用意してきたんだから、
立地仕様差考えればここのパンダは坪250未満だよ。
平均でも以前のリークの坪280より下に調整してくるはず。
もちろんパービレ角なんかは億では心許ないだろうけどね。

共働き世帯年収1500万でも坪250万の支払いは大変だからえ。家購入のために5000万借金したとして、諸費用＋頭金を800入れて、買えるグロスで5500～6000レベルでは？で、家計に1500万ほど残しておいて、支払いは月々20万程度。もちろん管理費と固定資産こみね

ってイメージじゃないかな。結婚前にお互い1000貯金あっても、結婚式＋旅行＋指輪で800くらいつかってるだろうし。

安値廚は予想より高かったら買えなくて千葉に行くしかなくなるのに呑気だな。
高値厨は予想より安かったら喜んで買うだけだぞ。

俺は高値厨。高みの見物。
最安値でも300以下はないと予想。
380万から400万が中心値。

相場観のズレたサカキが300万予想か。。
これ、350超えるかもしれんな。

>>9219 マンション検討中さん

250で大変とか言ってる輩は早くド郊外かハザードマップ真っ青の城東の安い地域に行ってどうぞ
検討おつかれさまでした

350以上で予測している人は不動産のセンスなし。不動産で良い思いする事はないからもう諦めた方が良い。

このスレの高値厨って、
周辺湾岸マンション住民だよね?
ココが予定通りの安値で出ちゃうと
自宅も連れ安になっちゃうから。

書き込みの客観性がゼロ。

>>9224 匿名さん

みなさん、気づいてますから大丈夫ですよ。人生かけた大ベットしたのに、安いのが出てくるとそりゃ、そうなるでしょ。そっとしておいてあげましょう。

本来は坪180～210万程度が妥当な世帯年収1200万世帯を、煽って煽って持ち上げて持ち上げて、で、坪300が借りれますよ、つまり買えますよって、もっていくんだろうねえ。。

なんでだろう、なんでだろう

田舎の若いヤンキーが高級車乗っるのをみたら車に全部突っ込んでどうするのっていうくせに、世帯年収1200程度で坪250、グロス6000を買うことについてはなにも言わないのは、な、な、な、な、なんでだろう

思い起こせば、クロノは、坪200台前半多かったしね。数年前にクロノを買った以上の支払い能力のある家計が、クロノよりも駅から遠い物件をどれだけ選ぶのか。買う側の給料は変わらないからね。ついこないだまで、坪230でも高い!!って言ってたよね

家は必需品、車は贅沢品だからですね。

例えるなら、これまでハンバーガーセットが６００円だったのが、この数年で１１００円になってるようなもの。そりゃ頑張ったら買えるけど給料もこれまで通りの昇給カーブでしか増えてないし、老後もお金かかるでしょ。そろそろ、調整局面入りでは？

300以下なら瞬間蒸発と思います。普段不動産に興味ない層も一生に一回の住みかとしてここを狙っている人が多すぎます。反応購入比率仮に2%でも20万人が資料請求すれば完売の計算。

>>9229 匿名さん
田舎では車は必需品。都会では家は贅沢品

そう思うと豊洲のパークシティが3000万台で買えた頃が懐かしい。今は倍になってるし。

>>9228 マンション検討中さん
クロノ発売時はオリンピックも決まってなかったから安かったね。これだけ都市整備されたら全く別次元のエリアになってしまったから高くても仕方ないかも

オリンピックだからマンションを買おう！
って訳は本来無いはずで、関係者やマスコミのリードが上手かっただけでしょう
BRTはどっちにしろ中央区が五輪前からやる気だった

>>9235 匿名さん
オリンピックをきっかけに都市整備されるから買うわけですよ。

ドゥトゥール前のパンダ部屋、
将来地下鉄駅近辺、坪307万。

じゃあここは？
駅遠だし諸々考えて
パンダで坪200くらい？？w

なんつって

370確定くさいな。

ベイサイドの中階層眺望なし部屋が坪300で激安だと大騒ぎの事態だから、ここもその前後で出せば蒸発ですな。よいベンチマークだったと思います。

>>9238 匿名さん
どーせ問屋街でしょ？w

作ってる最中に地震きたら面白いのに笑笑

単価と総額の両方を気にシなきゃいけない面白いマンションになりそうです

>>9238 匿名さん

高値掴みですか。ハルミフラッグがうらやましいんですね。

>>9240 匿名さん

いよいよ、ハルミフラッグの影響が出てきましたか

>>9238 匿名さん
日本橋エリアと埋め立て地は別物ですからね。
自分は代々港区ですが、港南は港区の＊＊だと思ってますし。

米同時多発テロで倒壊したビルは、飛行機が数機突撃してもビクともしない設計だったらしいが、実際はあっという間に倒壊して人が大量に亡くなった。
埋め立て地は杭が深いから大丈夫とか言われてるが、いざ地震が来た時には数千人の命が失われるかもしれない。
机上の空論はあてにならない。

永久眺望の部屋は坪単価500万以内で買えますかね。
各階ゴミ置き場が2つって贅沢だよな。
高そう。

日本橋

日本橋といったって日本橋駅の近くじゃなくて馬喰町駅や浜町駅のほうのことでしょ

エリアなんて言葉を付けて曖昧にするのはあの辺の特徴

4年後かぁ。
実需層は購入するのかなぁ？
せめて２年以内には引っ越したいよね。

たぶん4年後まで婚姻関係が続きません

>>9247 匿名さん

そりゃセスナ機レベルの話では。

>9261
かなり安値…気になる

サンビレッジはまだ売らないんだな。シーとパークの売れ行きまた価格調整するつもりだろうか。
とりあえずモデルルームは行くが、悩ましいなぁ。

駅なしで清掃工場横の板マンを考えたら270が相場だから、
かなり安値だと平均250を期待して良いってことかな？

沖式シービレッジが評価低い理由って、どなたかわかりますか？間取りは良いんですけど気になってまして。

250万以上だと、買えない、部屋が大きいのばかりだから。

>>9267 評判気になるさん

そりゃそうですよ、２５０万って、数年前まで、世帯年収１５００万、方働き年収２５００万とかの方々が検討する部屋ですからね

最近の社会問題の一つに、金利上昇リスクも無視させて（金利は上がらないでしょうと根拠のないことを言う）、背伸びして借りれるだけ借りるように煽る、ってのがありますよね？

マンションブロガーの間でも盛り上がってますね。
ttps://mao.5ch.net/test/read.cgi/estate/1552272710/294-296

たしかに、世帯年収も高くなく、貯金もないにも関わらず、背伸びして借りれるだけ借りる場合って、新居でカップラーメンばっかり食べて生活するのかな？世帯年収3000万の医者同士の夫婦は、グロス5500万の家を買えるか、真剣に検討してたけどね。

まあ、家はケチっちゃ駄目だからねえ。
8000万以下ならほしい。

>>9265 匿名さん

350から370位になるようですよ。

>>9266
沖式の内容は知らないけど、シーの評価がパークやサンより低い点を挙げるなら、
夜景がなく眺望が寂しい、フラッグの中心地から離れていて
フラッグ内に点在する共用施設や店を使いにくいから、ここに住むメリットが減る。
賃貸棟と平行な並びで団地感が一番強い。
こんな所かな。

>>9271 匿名さん

けちるけちらないではなく、適切な借金をしましょう、ということですね

>>9272 匿名さん

もう今の時期に、その高値煽りは無謀でしょ


高値煽りと、
高額ローン煽り

ここの売主のデベならほかの物件担当営業でもここの価格しってるのかな？だいたいこれくらいです。って断言されたけど。

>>9276 匿名さん

知ってるかもだろうけど、元号のときと一緒で、フライングはだめだろうね

キャッシュクリアしたあと書き込んだら初心者マーク付いた。そらそうか。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/58197

ここにも書いてあるけど、
世帯年収800万～1000万くらいだと、
やはり坪180の70㎡で、
グロス3800くらいですよね

坪220～240くらいになると、
世帯年収1200～1400程度だよね
（ただしダブル厚生年金）

>>9279 マンション検討中さん

30代共働き世帯年収で800万って言ったら
同年代平均の平均年収以下の層だからな

東京都の30代男性の平均年収が600万くらいだし

>>9280 マンション検討中さん

結婚したり子供産んだら、しかたなく辞める人も多いからね。育休中も給料出ないし。まして、中央区の保育園環境。ずーっと共働きで完走できれば、厚生年金二人分ゲットできますが、いずれ転勤リスクも出てきますし、なかなか高きハードルですよね。片働きとなった途端、長ーーーい老後に向けて、貯金人生になりますし。

女性側の厚生年金が例えば月に10万円あれば、
65歳に定年して100歳まで生きるとしたら、

35年で貰える金額は
10×12か月×35年＝4200万円

片働きだと、これが丸々無いので、
その分を現役時代に貯める必要あり。

でも4200万を20年で貯めようと思ったら、
月に約17万円の貯金が必要。

だから、頑張って働こうと思うのだが、
保育園に入れないと働けない。

ここは東京、共働き希望が多く、
多くの人がこの状況。あふれる。

マンション買うと住宅ローン以外に管理費や修繕積立金、固定資産税もかかるからね。
世帯年収1000万円なら70平米で4000万円以内、年収1500万円なら70平米で5500万円以内、世帯年収2000万円以上なら6000万円を超えるマンションを買っても良いかもね。
ペアローンだけはやめた方が良い。

素朴な疑問なんだけど晴海フラッグを検討してる人たちって
海が見えない部屋だったら一体何が魅力なのかな？
駅から遠いしとても魅力的な物件とは思えないんだけど

>>9284 名無しさん

土地取得価格に伴う、
適正価格への期待感

>>9284
この物件の最大の魅力は価格。
もし安くなかったら、あっさり他へ。
私を含めてそういう人が多そう。

広めの部屋を、リーズナブルな価格で購入できる期待かな。
今は80㎡超の新築は、サラリーマンが買える値段を超えてるからね。

それ以外ないでしょ

景観の魅力もありますが、やはり価格にも期待したいですね
都内で80?90平米買おうと思ったら9000万あたりが相場だし、そもそもマンションにそんな広い部屋がなかったり、プレミアム住戸で1億超えたりするから、それが7000万台とかで買えたら激安ですねー

>>9289 マンション検討中さん

この立地なら7000でも高いだろ

>>9290 匿名さん

広さ次第ですねー
90近くだったら安いでしょ明らかに

駅距離より広さが正義。という新たな価値観の方向性が広まれば良いですね。

>>9292 匿名さん

それは苦しいかな。

ここにコメントしてる方で既に現地見た人っていらっしゃいます？

いまどき、広い部屋はいろいろ難しいんですよ。グロスがあがるからね。モノも少ないし。

駅距離と土地取得価格に応じた適正価格が出るか出ないか、ポイントはそこでしょうね。みなさん、見るめはシビアでドライでしょうね。

サンとパークの違いって何？管理会社以外で。共用施設を見ると、パークは子育て世代向けのイメージなんだけど。

>>9296 匿名さん
その割にパービレは狭い。
ファミリー向けのサイズはシービレ。

サンとパークの違いはほとんど無いんじゃないかな。

坪単価500万あれば永久眺望買えますかね。

>>9294 匿名さん

現地なら２０回はうろうろしてるよ。
清掃工事という嫌悪施設をどう見るからですね。

当方は春は見送り、秋の街区をまちます。

>>9298 さん

　そんな値段つかないから大丈夫ですよ。

確かにグロスが高ければ
どれだけ坪単価が割安だったとしても
手が届かなかったりローンで首が締まるなら本末転倒。
結局、売れ残りリスクは大きくなる。

デベ達は4000戸をいかにして捌くのか
、言われる270云々も相場乖離でも
場合によってはドン引きになり得ることはご留意いただきたい

千葉ニュータウンの新築マンションだと100平米で4000万円ちょっと位。晴海フラッグも同じくらいの金額にして欲しいな。ここは10分の1で土地を仕入れているから、千葉ニュータウン並みの価格にできるでしょ。

土地を安く仕入れているから、デベとしては長期販売、竣工売れ残りでも何も問題ない。350-400で入居時5割売れていたほうが利益でるからね。

>>9303 匿名さん

そういう価格のマンションを見送る力のあった人たちが、ハルミフラッグを検討しているんでしょうね

>>9297 匿名さん
サンとパーク、ほとんど違いがないなら、ここ狙いの人は、先の売られるパークに挑んで、もしダメだったら秋にサンで第2ラウンドってことかなぁ。

for ファミリー
共働き前提の世帯は、中央区の超激戦保育園事情を調べておいた方がいいですよ。ポイント競争、すさまじいですよ。中央区外からきて、ほんとに認可保育園に入れるのか。また入れなかったら、認可外でいくら負担になるのか。などなど。
それらを踏まえた金額が、毎月の実質負担額ですからね。

認可外があればの話ですよね。結局入れず仕事やめてる人結構いるんで、世帯収入に頼らないといけない家庭は中央区は要注意ですね。

保育園に入れないから仕方なく辞める。片働きになると長い老後のために貯金しなくてはならなくなる。そんな中で夫が転勤となり、生活費がさらに増える。ほんと、よくありそうなパターンですね。余裕のある返済計画って大事ですね。

そん時は貸せばいいじゃん。

ま、そういうときに貸しやすいのも都心三区の力だよね。

>9305 匿名さん
私は目当ての部屋が320以下ならパークで決めたいと思っています。それ以上なら、残念ながらサン待ちですね。今回のパークの部屋に60m2台がないので予算オーバーです。まあそういう人が多いと340くらいになるのでしょうけど。

ここが出来上がるのは、4年後。
なので、買い替えの人は、その間の賃貸リスクが少なくて済むが、
売却済みやこれから家買うひとは、4年分の家賃が発生。
4年後に売却考えてる人も、今のままのバブル価格で4年後も売れたらいいけど、
下がってる率の方が高いよね。
200-250ってとこで、この金額以上なら、不動産価格落ち着いてから買ったほうが
いいと思う。焦って高値で買っちゃって、五輪終わった後、暴落が間違いなく
ある。今の不動産価格は、91年ころのバブル以上に値段上がってる。

>>9312 匿名さん

なぜ下がる確率が高いのかな？

四年後に値下がりすると思ってる人はここ買わないでしょ。

>>9312 匿名さん

暴落、間違いなくあるんだ。ふーん。

倍率下げでしょ。もう戦いは始まってる。

>>9312 さん

　家賃が発生しない人はたくさんいるでしょ。
資金的に体力のある人は意外にいるもんですよ。高くてもいい部屋からなくなると思います。

もしかしたら仕様を下げて激安にするかもしれない

倍率下げ工作、始まるの早くね？

4年後の引き渡しって、建設期間の長いタワマンの倍。前例ないでしょ。こんな青田売りに付き合える人がどれくらいいるか。

スケルトンで売るくらいの事してみなさい

いい部屋狙いの人はタワー棟待ちでしょ。
資金に余裕がある人が、なぜ長寿命化星1つの中古板マンを買う必要があるの？

>9321

それいいね。

4年後引き渡し物件を売らなきゃいけない理由
を深読みしないとね

>>9324 匿名さん
4年も買い控えされたら、湾岸の相場が崩れてしまう。だから、トットと売り切ってしまいたい、ということでしょうか。

>>9299 マンコミュファンさん
ちかくに住んでたけど言うほど嫌悪施設感ないよ
匂いもないし
なんならほっとぷらざ晴海で安くマシンとプール使えるし

勝どきに住んでるけど、ほっとプラザ晴海に嫌悪意識はないな。
ここら辺認証や認可外もなかなか激戦なので、1.２歳の子供ありの時に引っ越す人は大変そうですね。認可外は英語系の園が大半だから20万というところかな。

>>9325
倍率つけるぐらいの多少弱気含みの価格で出して、
手付け2割必須にすれば面白いと思う。

板マンは中古凋落率悪いからなあ。晴海フラッグをリセール目当てで買うなら景色がいい部屋か、タワマン。これだけ供給多ければ格差つくよ。安物買いの銭失いにならないように気をつけないと

共用施設がまとまっているのに、タワーのメリットってなによ？
75くらいの板マンが坪250くらいならいいなー、飛びつくわ

>9328

要望書集めて倍率がつく程度に販売戸数を調整する。事前案内会ってデベにとっては様子を探るためのモルモット集め。

喜んでモルモットになります！！

ここがマンション買うワンチャンとばかり進んで罠にはまりに行くレミングみたいなモルモットばかりでは、様子見の意味がないような気もする。

いやっ、レミングだらけかどうかを見極めたいのでは。

今秋に手付けを払ってしまうと、どんなに条件の良い他のマンションでできても動けない。話題性も徐々に薄れていく。4年間浮気しない自信がない。

>>9330
タワーは新築で、長寿命化も三ツ星。
金が無きゃ板マンだけど、金が有ったらタワーに決まってるわ。
将来的な資産価値が全然違う。

4年後は西新宿の大規模再開発の方が話題になっているでしょうね。日本最高層のタワマンが複数建ちますし。
晴海フラッグは単なるババ抜きで、ここに資金を寝かせる資産価値は無いと思います。こんな不便な場所、坪単価200万円でも高いですよ。

>>9337 匿名さん
検討版でこの内容に参考になるが9か。

板マン買いつつタワマンも手つけキープしたいな。流石に難しいか。

地下鉄って結局出来るんことになったんですかね？
出来ても徒歩圏と言えるかは微妙ですが、ないよりあった方がいいと思ってます。


東京都がつくる方針ってのはどれくらいの確度なんですかね？
色々見ていると実現性低いって記事もあったりしてよくわかりません
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190415-00199735-diamond-bus_...

販売はじめる前からネガがお盛んな物件は人気になる
間違いない

こんな不便な場所、坪200マソでも高いってとこが参考になったんと
ちゃいまっか？笑

>>9340
豊住線は都も区も作ると言い続けてメトロがやる気なくて30年以上。
その豊住線が出来るまで江東区は協力しないだろうから、その後だね。
完成は20年から30年後と考えておくのが妥当。

流石に370万以下にはならないでしょ。

>>9344 匿名さん
この期に及んで高値厨ですか
厳しいと思いますが、がんばってください

単なる団地でしょ。

ま、300平均で落ち着くでしょ

事前案内会ががんがん追加されて、ついに６月半ばに達した。もはや梅雨入りかも。

>>9348 匿名さん

案内状が届いたのが遅かったので、なかなか予約できませんでしたが、日曜日の予約できました。モデルルーム楽しみですね。

>>9343 匿名さん

今のままだとなかなか進まないだろうけど、湾岸にIRが決まったら一発で話が進みそう

想定利用者数(採算)も上がるだろうし、大阪でも似たような話は出てるけど、足りないお金はカジノリゾート運営会社に協力してもらうこともできる

今日帰ったら、掲示板に防災センターの副所長達数人が、交代すると有った。
追放かな！！
更迭か？？
自己都合退社も時間の問題だろう。懲戒免職相当の事して来たからね。
とんでもない人々でしたね。マンションのコミュニティは全て破壊されました。
新人が来たようですね。
後わずかな期間で管理会社、良心的な会社に変わるのにね。
ISは、スリーダイヤモンズのフラッグシップマンションの全てをぶち壊しました。
あんな職員を、送った三菱管理の人事部の責任も非常に大きいと考えます。

クロノ住民ですか？

ここ契約したらマンションコミュニティはもう見ないのがいちばん幸せになれそう

>>9350
だからタラレバが多すぎるのよｗ
湾岸にIRが決まったら、って言うけどそのIRもようやく法案通った段階だし、
首都圏なら横浜が頭二つぐらいリードしてて東京は五輪開催もあって大幅に出遅れてるし、
簡単に湾岸っていうけど土地も余ってないし（まとめるのは大変）、手垢のついてないのは中央防波堤ぐらい。
五輪後に首長が強力なイニシアチブで強行するぐらいじゃないと東京は一発目は恐らく無理だよ。
少なくとも小池さんじゃ決められない。

>>9354 匿名さん

横浜こそ地元の反対が強いから無いんじゃない？憶測で言い合ってても仕方ないというか、今年度くらいには決まるんだろうけど

しかし>>9354みたいに東京は無さそうって観測が強いなら、IRは湾岸にまだ織り込まれてないということで逆に決まった時のインパクトは大きそうだね

湾岸にIRなんていらない
カジノが近所に出来たら大きくマイナス査定
広い部屋が多いのに子育て世代に敬遠されちゃう

>>9354 匿名さん
IRは法案がようやく通ったというレベルではなく、今年度中に立候補受付、来年度オリンピックが終わったあとに決定じゃないでしょうか。

大阪が2025年、地方が2027年、東京が2027年から2030年に完成ぐらいで。

土地は青海1丁目に確保できてます。国際展示場がIRの一部になるのでしょうね。

IR推進法が成立したのは2016年12月だから2年以上前の話。先月にIR施行令が公布されていよいよ具体的に動き出した段階。
たしかに大阪夢洲が先行するだろうが、首都圏もそれほど遅れないのではないか。

榊大先生の話だと晴海フラッグの平均坪単価は270万円らしいですね。
板マンのパンダ部屋が坪単価220万円、タワマン高層階が300万円前半くらいかも。
立地考えるとこれでも高いですけどね。

>>9359 匿名さん
サカーキーと私の意見が珍しく一致した。
これはいよいよ確定だね。
駅遠中古板マンだし、270でも高いけど、大量の売れ残りは避けれそうな値付け

榊大先生の予想単価って、タワマン除いてじゃないかな？

ほんとここ数年での値上がり相場でみんな麻痺しちゃってるよね…
平均年収のベースアップなんて大して加速的でないのに物件価格と借入許容だけがバンバン上がっちゃって。

坪270は相場的に安いとはいっても、
生活でのキャッシュフローを満足させながら支払いを維持できる層ってのはやっぱり限られる。
買える層がどれだけいてどれだけ資産持ってたとしても、これだけ物件を出し続ければいずれ供給が需要を上回る。

ほんとどこも高いよね。稼げるようになって家族もできて頑張ってるのに東京で家も買えないのか！ってがっかりする。

晴海フラッグは、庶民の宝であってほしい。

ハルミフラッグが第一候補だけど、大江戸線が心配。大江戸線の車両ってかなり細いからどうなるのかな。勝どきから新宿方面に通勤する人いっぱいいる？

割安坪単価の設定は2022年の生産緑地大解放の関係もあるのかな
江東区vs世田谷vs練馬

ますます都心が値上がりしそうだね。
資産価値を考えるなら、無理しても中央線より南の山手線徒歩１０分圏内ねらうべきじゃないかな

ここは中央区だから安泰だわ

榊はだいたい坪単価100万下に外すから、坪単価370万くらいかもな。

タワーの販売開始時期はいつ頃になりますか。

入居までの期間を考えるとすぐに板に手を出すのはリスキーだなと。

タワーやサンビレの情報待ちたいところだが、買うなら第1期が鉄則。

>>9362 匿名さん
だから新築供給数は年々減ってるのでは？ここは例外だけど都内全体でみれば減る傾向にあるのは間違いないです

>9366

生産緑地、動き始めてるみたいだよ。郊外駅前の長らく放置されていた土地が整地されてるって情報が出てきてる。

>>9373 匿名さん
生産緑地って郊外駅前にあるの？

>>9370
売り出すのは一年後（来春）ってどこかで見た記憶があるけど、
竣工は2024年春だし、2021～22年から売り出しても十分間に合うから流動的じゃないかな？
いずれにしてもモデルルームである程度のことは教えてくれると思うよ。

https://www.nikkei.com/article/DGXMZO37179540R31C18A0L83000/

>>9365 バスで、東京駅から中央線、同じくバス便で四谷駅まで行き丸ノ内線で新宿のほうが
いいかも。勝どき駅めちゃこみ予想。

ということは、タワーとサンしか興味なくても今回の事前案内会には足を運ぶべきでしょうか。

こういった大規模物件は初めてなもので教えていただければ嬉しいです。

>>9378
後学の為にも見に行ったほうがいいと思うよ。
棟毎に別物だけど雰囲気や価格帯は掴めるだろうしね。
ただ忙しかったり面倒だったら掲示板やブログ情報で十分だとも思う。

都内では空前絶後の規模の分譲マンションとなること必至だから、後学のためにも見に行く価値は十分にあると思われる。

新地下鉄、走りますね！
つくばエクスプレスと繋がるみたいですよ！

臨海地下鉄だね。
そろそろ正式発表だよ。

地下鉄が完成するのずっと先じゃないの？

>>9383 評判気になるさん

オリンピックと同時らしいよ。

どこから突っ込めばいいのか
そんな簡単にすぐできるわけがない

この物件みて思うのは、デベとして最適な判断は、安く仕入れたからこそ高く時間かけてでも売って自社物件の価値を最適化することなんだよね。

そのとおりだよね。買う私たちは同品質なら安いのがいいし、デベは高くは売りたいけど、竣工後長期販売は(例外はあれども)資金回収に難があるから、現実的な価格に落ち着くけど、土地を安く仕入れて、仮に進捗が5割でも利益でるなら、それだけ高い価格で長期販売するのがデベの利益最大化になるからね。あまり安く売ると、株主から訴えられたら負けるから。

こんなJV案件で一社ごとの持分は限定的、かつ確実な利ざやが見込まれてるだろうに、株主から訴えられたら負けるって、それいったいどこの株式市場なんや。

ここまでの談合物件、安く売る意味が無さすぎる。住友が黙っとらんて

値段高くして捌ききれるのかなあ。庶民が中央区に住めるのを期待してたけど共働き世帯は厳しそうですね。一応価格帯はチェックしますが見学するまでもなさそう。立地もイマイチだし。

銀座まで地下鉄走るから、価格は上がる。

数十年後に地下鉄が通っても、駅遠は変わらず。
駅遠は資産価値が薄いよ。

>>9392 匿名さん

昨日テレビで、オリンピック選手村に地下鉄の駅ができる、とやってました。

庶民が中央区に住もうなんて考えちょっと甘くないですか？

ダイヤモンドオンラインの記事を読みましょう。地下鉄はもしかしたら30年後にはできるかもしれませんが、できないかもしれません。

>>9389
タワーに大きく関わる可能性も残されてるけど、
サイトの序列や板マンの管理会社を見るに、
住友の発言力（持ち分）は高くない気がする。

>>9394
元々中央区は庶民というか商人の街だし、
色んな意味でお高くはないよｗ

中央区は銀座と日本橋が有名なだけで、住宅地のほとんどは隅田川以南の埋立て低地。江東区と大して変わらない。イメージと都心に近く便利というのが人気の理由。晴海は便利じゃないから実質的には江東区と変わらない。

>>9393
テレビ局はスポンサーの宣伝を放送する営利企業だよ
地下鉄がどこを通る予定なのか、中央区のホームページで調べるが吉

>>9394 匿名さん
兜町に住んでますが。

>>9393 匿名さん
なんのテレビですか？？

https://www.city.chuo.lg.jp/smph/kankyo/kotu/toshin_rinkai_tikatetushi...

通る？

>>9397 匿名さん

？

それで？

正直ここの検討者は地下鉄は期待していないと思う。個人的には地下鉄の匂わせ報道は迷惑でしかない。
倍率が高くなったり価格も上乗せされたりされたら最悪。一般人にも中央区の新築(一応新築扱い)が買える可能性があるかも、という期待が注目度高い理由だと思います。

>>9403 匿名さん

そりゃあ今回の地下鉄の流れはデベと行政の意図的な工作でしょ笑

まあ当然説明会でも地下鉄を匂わせてくる。それは今までどこの物件でもやっている事。

それを価格に反映させてきたら買わなければ良いだけの事。それくらい自分で判断できるやろ？

地下鉄は五輪までに出来るんですね！！？

あたりまえ、できるにきまってんじゃん！
2052年の五輪までに完成してるよ。

５時に夢中で地下鉄できるかもってやっていたけど、想像で予想していただけでしたよ。

今どきテレビとか言ってるやつ笑える。

例え共働きでも妻に少しでも出させようとする夫はいずれ捨てられる。家は男が買うべきだろ。

>>9401
棟によるが平均して徒歩15分ぐらいじゃないか
銀座へバスが通ってるし、地下鉄は実用性が全然無いと思ってる

ここから大手町方面通勤だとどれくらいかかる？
バスで東京駅まで行ってそこから歩くのが早いのか？

>>9408 匿名さん

なんで？

>>9411 マンション検討中さん

３0分あれば歩けますよ。

>>9409 匿名さん

ダブルローン組んでまで買うもんじゃない。
１馬力で身の丈にあった物件買えばよい

ここはグロスでは安く無いんだね。

「ＨＡＲＵＭＩ　ＦＬＡＧ」の販売開始は5月下旬。平均坪単価は270万～280万円と周辺相場に比べて大幅に下回ると市場関係者の間では言われているが、専有面積が大きいため、総額では他の物件と大差がない形となる見込みだ。

なんだね。

>>9414 匿名さん
ありがとう
やっぱりそうだよね…大手町もかなり皇居側なのでアクセス悪いのは痛いなぁ

バス一本で通える所に職場がないと、わざわざこの僻地に住む意味がないよね

”中央区”に住んでいたら、職場で偉くなるのか？

逆に神谷町、内幸町、虎ノ門、霞が関、汐留あたりに職場があるなら買うしかないよね!

>>9419　マンション住民さん
取引先のエライさんと、中央区あるあるで盛り上がれるかも。
もし青梅あたりに住むと、そういう機会はなさそう。

>>9416 マンション検討中さん

三井の部長が最初の会見で言ってた周辺物件に影響を与えないってのはこういうことだって普通に考えれば理解できるね
でも湾岸は単価で相場を語る風土だから、安く買えることには間違いないのでは

>>9419 マンション住民さん
シャッチョさんになれます

>9422
単価が安いならグロス高くても影響与えるくね？
あとグロスが安くないと手が届く客層の絶対数が少なくなるのでそれこそ影響与えるくらい安くなってもらわないと手が出ない。。

>>9417

>9418 さんの指摘通り、バス一本、BRT一本で通えない人は距離の割に相当時間をロスするね。
バス待って勝どきまで移動して大江戸線でさらに乗り換えなんてことになると、一時間じゃ済まないｗ
大手町ぐらいならマジでチャリ通を検討したほうがいいと思う、早くて案外快適なはずだし、
悪天候時はタクシーと割り切るしかない。
とは言ってもサラリーマンだと定期との兼ね合いもあるだろうし難しい人もいるだろうけど・・・

>>9426 匿名さん

ここは車通勤か在宅じゃないとキツいよ

未だに事前案内会のメール来てない人いる？

自分の通勤は良くても、かなり職場を選ぶ物件だから売りにくくて、
中古の価値が低い物件だと思ってる。
転勤や会社の移転が有り得る人は気をつけた方が良い。

環境は悪くないから私は腹くくって永住を決断しようかどうしようかって感じ。
正直、価格で背中を押して欲しいと思う。笑

＞転勤や会社の移転が有り得る人は気をつけた方が良い
これはホントにその通りかも。
半ば都市伝説だと思うけど家買った途端に地方に飛ばされた奴を何人か知ってるｗ

4年ってけっこう長いなぁ。
中学とか高校とか3年だし。小学生も入学したと思ったら高学年になる。

>>9428 マンション検討中さん

案内状は郵送だよ。

>>9431
駅無し、4年後・・・
吟味すればするほど二の足を踏む物件だよね。

よく考えたら「駅なし」ってすごいよなw
地方から出てきた人は慣れてるだろうけど、上京して働いてまた駅なしの家に住むとか意味わからんね。

世の中バスの運転士が不足していて、簡単に便数を増やせない状況だから、
ＢＲＴの利便性もどうでしょうね。夜間も運行するなら運賃を上げないと
採算も厳しいし。
トンネルが完成して、無人走行や外国人運転士採用などの法整備がいつになるのか、
まだ読めないです。

こんな市場原理に逆らったマンションは価格を予測しても無駄ですし、将来予測も占いです。

高ければ買わない、お買い得なら買う。

マンコミュ見とるみんなならここの適正価格のラインは分かっとるやろ？

予想しても時間の無駄なのはその通りだわ

オリパラ後に販売する時は、｢xx選手が滞在した部屋だよ～ん｣ってプレミア価格つけて売るんかな？

>9348

内装やり直しだから、泊まってた頃の痕跡残らないでしょ。

内装やり直せば新築信仰の皆さんは気にならないのか。躯体は最低4年落ち。もう中古のフルリノベでいいよね。

>>9435
さっきもNHKで東京のバス運転手不足→減便増加のニュースやってた。
雨の日はバスに乗り切れず積み残し多発で、遅刻免除の学校があるんだってさ。
ここも雨の日の通勤は、チャリ族乱入で乗り切れず遅刻は当然だと覚悟した。
時間に厳しい会社の人は不向きだと思う。

湾岸板マンの価値って難しいよね。
タワマンの駅距離で二割安くってアップルtoアップルじゃないよね。
板マン同士で比較しないと。

時間に厳しい会社でも早めの出社すれば良いと思う。自分は早く家出るから関係ない。

気になったので色々調べてみた。
ど真ん前に清掃工場の煙突、駅なし、分譲時にすでに数年落ち、買い物も相当に不便。

こんな物件、買ってもいいこと一つもない気がするのだが。

昨今の資産価値偏重をあざ笑うかのような物件だよね。
スペックとしては申し分なし。中央区でゆとりもあり大手デベで話題性も十分。地下鉄などの将来性もありそう。資産価値を考えれば割安で買える物件であることは間違いなし。
だかしかし、全ての条件が揃うまでの十数年は不便きわまりない立地。投資用物件ならいざしらず、自分が数十年も不便な思いをして、街が充実したころに高値で売らなきゃいけない。自分の人生を住宅に振り回される事にならないか？

わかりやす例えですね。それだと最終的な出口戦略があるので人気がでるんじゃないですか？この立地や広さ利便性？には十分満足していて、リタイア後は郊外やリゾート地、海外などを考えている人には良いでしょうね。そう考えるとターゲットは30代ですね。

シルバーパス所持の高齢者にはいいと思うよ。
始発の都バスと大江戸線乗り放題、ほっとプラザ晴海には入り放題。

晴海で塩漬け中でも、選手村の敷地内で買い物して学校に行って散歩して、
なんて人には良いと思いますね。他の団地もそれで満足している人は
多いでしょうが塩漬けどころか駅遠だと２０年後に待ち過ぎて急落！という
マンション過飽和時代に突入してしまうけど、ここだと臨海新線の希望があるし。

いつ出来るか分からず、徒歩15分も掛かる新地下鉄が希望になるの？

家族4人が平日毎日バスを往復で使うと仮定するとバス代だけで35年間で1500万円はかかる。
ここは坪単価200万円以下じゃないと高コスト物件。
城東や城北の駅近物件買うほうがマシだね。

https://headlines.yahoo.co.jp/videonews/nnn?a=20190419-00000276-nnn-bu...

さぁ、終身雇用見直しきました。

終身雇用に基づいた長期ローンはどうなるんでしょうー

終身雇用じゃないのに、
３５年ローン？３５年ペアローン？

30年後、健康なら問題ないけど、ボケたり病気になるリスク高いし。
築30年の駅なしマンションが果たして売れるのか、売れずにここから出られず永住するつもりなかったけど永住。

終身雇用でなくなったら、お金の使い方も変わるよね。海外みたいに１０年一サイクルで仕事を行う世の中になると、１０年後には次の新しい土地にすんでいる可能性もあるから、その範囲内でお金を使う時代がくるのかな。そもそも３５年ローンの３５年って、思いっきり定年を意識した数字だもんね。

高齢化に伴う年金支給観点からも、７０才まで働くが、それは１社でずーっと、ってわけではないですよ、ってことかな。これからの人は、定年までに数社を渡っていくんでしょうな。色んなところにすめる力が必要ですね。

＞いつ出来るか分からず、徒歩15分も掛かる新地下鉄が希望になるの？
希望とはそういうものでしょ。
現実、先週は新聞やTVで報道されたし、今後も検討が進められるんだし。
駅が絶対できないような駅遠マンションだと、３０年後の未来も駅徒歩ガンバ

これからの仕事人生は、１０年一本勝負×３～４回の世の中だな

ここは新築マンションとして販売しても法的に問題ないのでしょうか？

品確法の瑕疵担保責任の10年間は適用されるのでしょうか。新築の条件に当てはまらないのですがいかがでしょうか。

Twitterに、ここの価格は知ってるけど言えない、パークタワー晴海の販売後押しになる価格、って、書かれてますね。
デベの人っぽいので本当のようですが。

要するにそんなに安くないってことですよ。
三井が周辺マンションと差別化して価格破壊を与えない程度と言ってるように平米広くしてグロスは変わらず、周辺タワマン72m2=フラッグ85m2くらい。
4年も待つならパークタワー晴海、ベイサイドタワー晴海買った方がいい。

はいはい

後押しも何も、色んな意味で、買う人が残ってないじゃね？
。もちろん、資金があるのに買わない人も含む。

>>9462
タワーと板マン、駅なし中古っていう差もあるのに
周辺タワマンとその程度の差しかないの？

周辺タワマンにそこまでの価値が無いと判断されちゃって売れ残ってるんだから、
その値付けだと、ここも一緒に売れ残りそうだね。

高ければ買わない。

千葉の大規模板マンのユトリシアのように10年かけて完売させればいいよ。ユトリシアは2007年販売開始して2017年に完売した。
今は80平米の部屋が2000万円以下で買えるけどね。
晴海フラッグの中古もしばらく経てば80平米3000万円以下で買えるんだろうな。
新築時は手出し無用。

400万超えなければ買っても良いな。
永久眺望なら500万まで出す

>>9468 匿名さん

はいはい

湾岸は時間が経てば経つほど値上がりするからなあ。

地下鉄決まったら、まじで500超えてくるかもなあ。
スミフ次第かもしれん。あいつが売り主に名を連ねてるからなあ

ベイエリアビジョン官民連携チーム会議・第２回～WG,20年代後半にＩＲ開業明記。19年末にビジョン策定

・3月8日、東京都は「東京ベイエリアビジョン官民連携チーム総括会議」（第２回）を開催
・都は、基本計画として、2020年後を見据えたベイエリアの将来像を描く方針
・都は、2018年夏に庁内検討委員会を設置した後、同10月18日に官民連携チームを設置。チームは、庁内検討委員会に提案する
・官民連携チーム総括会議には、コーディネーターと各ＷＧ代表の学識者４名が参加。ベイエリアを４区分し、それぞれの位置づけを議論
・官民連携チーム総括会議は、第１回が12月18日、第２回が3月8日に開催された
・第２回で、「魅力あるまちづくりＷＧ」は、提案に、2040年に至るまでの展開イメージの第２フェーズ（2026～2030年）としてＩＲ誘致・オープンを明記
・今後、庁内委員会は、夏に中間報告パブコメを経て、年内にビジョンを策定する予定