HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

ブランズの見学会の案内来たから申し込んだ。
ブランズと比較して最終的に決めようと思う。

ブランズの70㎡と、ここの板マン90㎡が例えば同じ10階で同じ価格なら、
圧倒的利便性と高級感でブランズを選ぶ。
70㎡と100㎡だったら、どっちにするか迷う。

価格に置き換えると、ブランズ低層階が坪380だった場合、
ここが290ならブランズを迷わず選択、265なら私は迷う。
250切れば迷わずこっちを選ぶ。

タワーと板の差に加えて、ブランズなら自家用車無しでも良いが、
ここの車無しは無理ってのも価格差を認める一因。

>>9150
眺望の普通っていうのが分からない。
良いが虹橋向きで、悪いが中庭向き、豊洲市場向きが普通って事？

この程度の立地なら車なしでも問題ない人結構いると思うけどね。逆に車手放せない人ってどこに住んでも車置ける事が前提だったりする。

>>9151 匿名さん

ブランズメールできました？

>>9153 匿名さん
いやさすがにBRTやバスがあるとはいえ
ファミリーの行動考えたら車ほしいよ
駅徒歩20分は家族じゃむり
BRTから乗り換えもしんどいし行き先限定しすぎ
買い物して荷物たくさんあって子供もいて徒歩20分以上はいやすぎる

敷地内の商業行くにも車って人もいるかもｗ
端のほうだと歩くの結構しんどい気がする。

>>9149 匿名さん

正規分布ではないだろうねー。そもそも、個体が別なので。ピークがいくつかあるんじゃないかな？

Y軸を頻度、X軸を価格として、左から右に価格が安くなっていくとすると、上に凸が二つあるイメージでは。タワーと板で。

で、板はタワーよりも坪単価要素が少ないと仮定すると、板マンションの分布は、階数と部屋の向きにより、ピークが半分より右にずれた曲線を描くのでは？

このイメージを表に示すとすると(table1)

table1 板の分布

　　　　　　率
坪２５０　　１０
坪２６０　　３５
坪２７０　　４０
坪２８０　　１０
坪２９０　　　５
合計　　　１００

ここで、価格の拡がり要素は、向きと階数

とか。

都バスと大江戸線に乗り放題のシルバーパスを持った年寄り向きだね
目の前のほっとプラザも年寄り無料だし

>>9158 通りがかりさん
正規分布うんぬんよりも、Aエリアの標準偏差は80万、Bエリアは20万、ということでAエリアの方が価格に幅があります、なぜでしょうって考察するのが普通の使い方では。
フラッグ全体の標準偏差が50万です！といわれても、ふーん、それで？としか言いようがない。

>>9162 評判気になるさん

え？日本語でお願い

湾岸マンション相場をディープラーニングした結果、ここの坪単価は260-290と予想されました。

1σで80万てことは
残り33%は坪x00万中心でx00+80万以上かx00-80万以下に分布してるってことになる。

ほんま？w

お前らさっきから何いってんだ

　率
価格はもっとばらけるでしょ。
坪250　　10 　パンダ他
坪290　　30 　眺望ないがネガ少ない。PT晴海ですぐ売れた北・西よりちょい安程度。
坪330　 50　眺望あり。PT晴海南より同面積でグロス500-1000万安。
坪370　　10 角部屋等
坪410　　角+RBとか専用施設
合計　　　１００

その割付だと1σは精々30万くらい
現実的なバラツキ
80万はないやろw

>>9167 匿名さん

パークタワー晴海で、坪２７０クラスがあったんだから、ここはもう少し低価格側に分布がシフトするのでは？

>>9168 匿名さん

バラツキってのは、同じものを作ろうと思ったときの結果ね。マンションの部屋はすべて条件がことなるから、そもそもバラツキとはいわないね。

なのに、標準偏差だの、３シグマだの、工場管理初級みたいな取り扱いをするから、おかしくなる。

単に価格の分布でしょ。

バラツキは結果であって
意図がどうかはここでじゃ関係ない。

結果が質的量的にどうなってるかを知りたいのだから
結果、分布を見りゃ良いだけ。
分かるかね？ww

>>9171 匿名さん

後半の文、日本語でお願い

>>9171 匿名さん

「W」で、ごまかそうとしてないか？

最高かよ

>>9151 匿名さん
ブランズとココは比較にならないと思う。
ターゲットも違うし。
多分検討なんてしてない。ガセっぽい。

みなさん価格分布についていろいろと分析されていましたが

結局、何が分かったのでしょうか？ｗ

そんな白熱しなくても…安けりゃ買うし高けりゃ買わない、あまり思い入れはせずにフラットな目線で価格発表待つ方が良いのでは？
掲示板とは言え、不用意にデベ側に情報与えるのは良くないよ。
流石に4年後の物件に初めての自己居住用として検討する人なんて居ないでしょうから、皆さん投資家か、既に所有してる方でしょ。
別に買わないを選択して生活に困るわけでは無いのだから。

現代ビジネスが晴海フラッグを痛烈に否定していますね。やはり晴海フラッグは実需でも投資でも買うべきではない。単なるババ抜き物件です。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/63864

いがいと安いんだね。

>>9179 匿名さん

今回もいつも通りのサカーキーだが、最後の所には同意。

この物件はスタートでつまづくととんでもない負の遺産となる。
ダイワ有明は高々250戸程度だが、ここは4000戸以上。
初期に安値で売れ過ぎれば後で値上げすればよいが、高値で売れないとなると値下げしても取り返しがつかない。

適正価格はブロガーたちも予想している270~300のレンジだとは思うが、果たして市場が付いてこれるかどうか。

>>9181 匿名さん

坪２７０って、世帯年収１５００万くらいが買う価格だからね。

あおって、世帯年収１０００万でも買えるっていうだろうけど、それってカツカツ背伸びローンだよね。

そんな世帯年収があるのは基本共働き。しかし、共働きの最優先は時間。すなわち駅までの距離。

そんなことを考えると、世帯年収１５００万クラスを４０００戸も確保するか、すっごい頭金を持っている人を４０００戸確保する必要あるだろうから、いやこりゃ、大変そうだね

あとは一人働き家庭で年収１５００万もあるだろうけど、老後の厚生年金＋企業年金が一本しかないので、共働きの２倍で貯金に励む必要があると。考えれば、坪２７０でついてこれる人達は、市場にどれくらいいるんでしょうね。

坪２７０のターゲットって

企業年金なし方働き年収３０００万層
企業年金あり方働き年収２０００万層
共働き世帯年収１５００万
（＝厚生年金企業年金ダブル世帯）
Or
貯金４０００万～５０００万世帯

では？

あと親からの贈与相続じゃないっすか？

>>9184 通りががりさん

まあ85m2坪270=7000万だともう少し低めのラインだろうね。
坪300で7700万ならその層がターゲットになるかな。

しかし、その年収層がわざわざ駅遠晴海を選ぶか、って話。
特に共働き世帯が狙う物件じゃない。

金を持ってるシニア層もレインボーブリッジビュー狙いである程度は集まるかもだけど、駅遠を選ぶと思えない。

金持ちが選ぶ物件じゃない以上、坪300超えるとマジで販売は死亡すると思う笑

都心で@300を優に超えるなかそもそも@270でさえ買えないような貧乏層はマンションなんて買うべきじゃないよ。

大船でさえいま@430で売ってる昨今。@300以下とかあり得ないだろ
https://manmani.net/?p=17098

>>9187 マンション検討中さん

あなたのいう貧乏層が、世帯年収1500万以上、or方働き2000～3000万層を指すのなら、そうかもしれませんね。

@270だと今なら本厚木あたりの価格帯みたいだね。
https://manmani.net/?p=6525

坪270だと世帯年収800万ぐらいの人達でも買うでしょ。
あと神奈川千葉埼玉の戸建てでバス便なんて普通にあるし、そういう人達が移ってくることは十分考えられると思うけど。

都内の坪350くらいの地域で85m2買うと9000万円するけど、ここが270-280くらいなら7000万円で買える 広い部屋に住みたいけど千葉とか埼玉とかの郊外は嫌という層には、そこそこ都心でこの価格で買えるなら刺さりそうね

そもそも入居数年前から売り出してじっくりさばいていこうとしてるっぽいので、即完売するような誰が見ても安い価格(85m2が6000万とか)は無いでしょう

期待はパワーカップル（子あり含む）なんだろうけど、そういう家は堅実だろうから、老後を考えて人生１００ねん戦略を理解している。となると、財布の紐は固い。ここを、どうやって口説くかですな。

中には、max借りれる額で判子をおしてくれる家計もあるかもしれないが、若者のシェアリングエコノミー化を踏まえると、難しいのでは。

瞬間風速的に年収があがっているバブル組も、稼げる時間が残り少なく、貯金が多くあるのかは疑問。

→パワーカップル（子あり含む）を口説論理展開が必要だね

>>9191 評判気になるさん

７５㎡だと、
坪２７０で、６０００万越えですよ!!!
高級物件ですよ!!!

世帯年収８００万？？

ついこないだまで、駅近タワーも坪200前半だったからねぇ。給料は増えてないのに、市場価格が上がったからって、なんで一般家計の買える金額があがるんだよ　笑

坪200越えるとね。リーマンでは、そこそこの大企業＋共働き（or貯金多）世帯だよ。1200万＋共働きや、1200万＋貯金3000万、など。

住宅ローン減税もあるし低金利だし都内家賃も高いし、一馬力750万あれば6000万の物件買うでしょ。
逆に買わない理由がわからん。

>>9197 評判気になるさん

そういう層が主要ターゲットに入るなら、多くの大人がこんなに価格で悩まんだろ　

>>9197 評判気になるさん

なんだろ、もっと色々皆さん考えて、計算してるんじゃないですか。皆さん、諸々投資とかしてますしね。例えば、多くの住宅ローンを借りるだけで、これら考え抜いたすべての投資効果も吹っ飛びますしね

パワーカップルはお互いの勤務地が違うだろうしそれぞれに転勤リスクあるからフツーに考えれば駅近重視だろうね。その前提の中で、マンションの価格競争力により、BRTでもいいやっていう考えに、何世帯引き込めるかだね