HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

おいおい、金利上昇リスクを認識しておかないと、あとで困るよ。。

金利上がったら借金返せないね。住宅ローンも国債も。

値段と販売計画の話題がホットだけど、全然別の事聞きたいんだが。
サンビレ前の新しい消防署(臨港消防署？)、ヘリポートあるけど、真昼間からブンブンヘリが飛ぶようなこと無いよね…？

残念ですけど、ここは安くないですよ。価格も資産価値的にも。
by関係者

解説

変動金利でギリギリ借りている人の多くは、金利が上がれば固定に変えればいいなんていいますが、固定の方が早く金利が上がるので、逃げれませんよね？

加えて、金利が上がれば、世の中全体の購買力が落ち、返済スピードよりも物件価格が落ちるので、残債割れを起こす可能性がありますよね？

だから、ダラダラ売ってる時間が永遠にあるかといえば、そうとも限らないんですね。

>>8909 eマンションさん
そういうミクロな目線じゃなくて、国債とかマクロの話してんじゃないの？

>>8909 eマンションさん
勉強したのかい？
おりこうさんだ！

>>8910 匿名さん

素直に教えてもらったんだから、ありがとう、でいいじゃん。

>>8909 eマンションさん

勉強やり直し。
20点！

やっぱり400万超えるって？

アハハ！
今の日銀が金利なんかあげられるわけないだろう。
そんなことしたら、保有資産の含み損で飛んじまうよ。
日本の金融緩和は、始めたら最後やめらんよ。

そうやって、変動金利が今後も変わらないとのセールストークで推すんですかね？　でも、変動しなければ固定金利ですけどね。

>>8916 評判気になるさん
>>8916 評判気になるさん
晴海フラッグを契約するって事は、4年後に金利が上がってない事を祈って賭けに出るのと等しいわけだが、勝算は7?8割あると思うがどうかね？
賭けに負けて金利が暴騰したら、手付けを捨ててトンズラするしかなかろうよ。

と言うか金利上昇を心配するレベルの金額じゃ無いだろ。
今の時点で買うってなら相当資産に余裕ある人だけなんだから、4年後の金利動向なんて関係ないぞ。
フルローンじゃないと買えないとか、なんとか頭金1割用意しました、みたいな一次取得者が4年後を物件の為に予算枠使い切るなんてあり得ないぞ（笑）

キャッシュで買えば金利なんて関係ない。

金利上がるって言ってる人が多いですけど、住宅ローンを組む人の6割以上が変動を選んでるのをご存知ですか。
そして変動金利は短期プライムレートに連動する、つまり政策金利に連動する訳ですが、この状況で政策金利上げする政治家、官僚がいるでしょうか。

金利上げたら日本発の世界恐慌が起こりますよ。
後世まで悪名を残す愚策を選択するとは考えにくいです。

5000万を35年変動で借りる場合

変動金利0.5%
→5451万

変動金利1.5%
→6430万

金利が１%上がると、返済額が1000万増える。

変動金利は５年固定ルールはあるものの、毎月の返済金額に対して１２５%まであげてもよいルールがあると思うので、上記程度のリスクは持っておく必要があってもいいのでは？


今、いっぱいいっぱいのローンは、
怖いよね

案内見たけど今回ってモデルルームはなし？コンセプトムービーと模型だけ？レファレンスルームってかいてあるけどこれはモデルルームではないですよね？

間取りが120平米とか150平米ばかり。
これマジで@250とか来るかも。
ヤバイよ！瞬間蒸発。

>>8923 マンション検討中さん
その間取りは流石に億付近やろ。

>>8920 マンション検討中さん
金利を上げる上げないではなく、
長金が急激に上がってしまう→単プラがそれに追随する
心配されているのこのシナリオです。

>>8925 匿名さん

長期金利が上がったからと言って連動して政策金利を上げたりはしないでしょう。
今の局面で政策金利を上げるのは物価を目標通りに上げられた時くらいでしょう。

何も無ければ金利は上がらんと思うがね。
関東大震災や東南海地震、本州での巨大噴火、米朝戦争、中東戦争などが起きれば、
供給ショックが起きて物価が急騰、金利は一気に跳ね上がるよ。

さあこれから
坪300-400を相場に
どれだけのパワーカップルをカモにして制約に持ち込めるか！
ワシは冷やかし要因でMR覗きに行くが
頑張って魅了しておくれよんww

金利上昇の前にプチインフレじゃないの？すでに消費財まで値上がりが及んでるし。マンション価格も例外じゃないよね。

この間取りと配置なら、逆に、最初の1年間はどれでも9000万、その後1年間はどれでも8500万・・5年め7000万、残ったのは6500万均一、で完売する気がしてきた。

住宅ローンの変動金利、最近また下がりましたからね。
物価上昇率より低いw
住宅ローン控除も考慮すると、もはや借りてないと損するレベルです。

ただで貸してくれるどころかお金までくれる。うちは、夫婦2馬力合わせて800万円貰うつもりです！

>>8932 匿名さん
間違えた消費税10％の優遇で1000万円かw

高ければやめよ

追加の事前説明会も、もう平日しか残ってませんね。
聞きしにまさる大人気。

説明会は一般的に
用意された座席の数次第で早く埋まる

>>8932 匿名さん

興味本位で教えて欲しいんだけど、二人ともバリバリ働いてるならもう少し通勤利便性良いところじゃないと不便じゃない？
ハイヤー又は車通勤とか？

BRTのみで通勤できるので問題なし。

一期が一番高いという可能性もあるのか、難しいな

公式サイト動画公開されていますね！

動画かっこいいですね。

ちなみに、事前予約は殺到しすぎたため、ついに電話予約が停止になってしまったようです。

大体来場者数の6-12%が購入者数だから、もし1万人見に来たら大体１０００戸は売れると思うね。今年で1500ぐらいは売れてしまうと思う。

予想通りの大人気。こりゃそれなりの価格で出してくるだろうなぁ。パンダは二桁は倍率つくだろうね。

>>8941 匿名さん
そもそも先方からの連絡待つべきなのに
勝手に自ら電話した奴が多いから
こんな事態になった

待ちきれない人がこんなに多いマンション、ここ数年では聞いたことないね。すぐ売れた北仲でさえもこんなのなかったよ。凄いな。

これだけ殺到していますが当日はモデルルーム見れるんですか？模型のみというオチじゃないですよね？

まさかの@250実現か！？

現実的には坪単価200万円くらいでしょ。こんな陸の孤島で坪単価250万円ならこの戸数はさばけない。

2戸申し込み予定。

300未満なら狭い部屋3戸購入予定。

>>8944 評判気になるさん

そうだね、それだけ大人気ってことだよね。

>>8948 匿名さん

現実を語るなら、現実を見ましょう。
坪200なんてパンダ部屋でもないと思います。

人気出てるなら高値チャレンジしちゃうよ

>>8953 eマンションさん
ま、それが営利企業としての本音でしょうな。

>>8949 検討板ユーザーさん
どうやって？

パンダ部屋なら300以下もあると思うけど無理かな？
やっぱり適正価格だと350万円くらいかな

今度の説明会で要望書を出せるのか分からないけど、最速で手続きを進めた場合、手付金っていつ頃の支払いになりますかね？
今住んでるところを売却しないと、まとまったお金が用意出来ないんですよね。

400超えたりしてな。

いまNHKで全国のバス減便の番組やってる。
BRTも最初は深夜まで走るだろうけど、いずれ減らされる運命だろうな。

現実的には@270?なんだろうけど期待しちゃうよね

私はカマしにいきます
癖のある物件だけに両方注目するでしょ
マンコミュのレス数みたいにw

>8957

普通、登録期間が１週間、抽選して翌週契約、契約と同時に手付金振り込み。最初の販売が７月下旬開始予定だから、８月上旬かな。

>>8957さん

　手付けって普通1割、7000万の物件なら700万とかだけど、正直に事情話せば、手付けはいくらでも（半分の５％でも）大丈夫ですよ。とにかく正直に事情を話すことです。あと、属性が良いことも大事ですが。

人気物件で手付金の減額受け入れるかな。手付金の１割も確保できないようだと、ローン審査もぎりでしょ。大手は客を選ぶ。

手付け満額出せない人は抽選不利ですよね。

1割でも700-1000万の原資を確保できている家庭がどれだけいるかってとこでしょうけど、どうなんでしょうね。
まあ親からの援助組は良いにしても、相当数戸ですのでハードルは低めにしてくるんじゃないでしょうか？

>>8964 匿名さん
抽選になるようなら減額は厳しいでしょう。そこまで人気でなければ5%くらいで大丈夫かも？

>8965

抽選細工したら違法。

見込み客でないと判断されたら次の予約をせずにはいさようならと返される。

減額するなら5%+1円。5%だと保全の義務がない。

細工くらいどこでもやってるよ

抽選の時には、手付けの話なんてまだしない段階ですよ。
交渉できるかは、属性がすべてです。デベに「逃したくない客」と思われれば、手付けなんて
いくらでも良いのです。ローン付けが怪しい客ならば、手付けはたっぷりださせるし、属性がプラチナなら、手付けなんて購入側の言いなりですよね。
　ただ、右から左に動かせる資金は、1千万ぐらいは用意して下さいね。

ここを断念した人を東雲野村や大和有明に誘導できるくらいの価格になるのかもね。

手付金5％なのは2流デベだから、フラッグはどうだろうね。

200万台はパンダだけと思った方がいいかな。
予想
2LDK、60m2、5490万～
3LDK、75m2、6490万～
3LDK、85m2、7190万～

>>8974 匿名さん

75㎡は、5.3K～5.8Kくらいでは？

>>8975 マンション検討中さん
頭おかしい

>>8975 マンション検討中さん
仮にそうだとしても高倍率となるから
予算あっても買えないよ。

>>8968 匿名さん
僕、青いね。
ただ本件はJVなので
工作しづらいはず

まあ、相場より高めに出てくるでしょうね。
まずは400万チャレンジかな。

>>8979 匿名さん
すごーい
シービレは85m2=1億300万がミニマム？ 686戸全て億ションってか？

煽るにしてももっと頭使おうね笑

すごいですね。
事前説明会はあと一日を残して、満席ですね。
何がすごいんでしょう、
この物件。

施工が長谷工レベルなら、安くても買わない。
騒音に悩まされて暮らしたくないのだ。

あと長谷工カラー団地っクも嫌。
高級感あるのかなぁ

事前説明会、平日も全部埋まりました。

凄い人気!集客数万人なんて余裕みたい。

凄い人気だね。
でもこれって、安く出ることを期待している人が行くだけで、高かったら一気に不人気物件になるんじゃないかな。

>>8985
そこまで極端ではないでしょう。
どちらかと言うと、今となっては希少な広い部屋を求める人たちが集まってるんだと思う。

広くても高い、安いが狭いは
希少でも何でもない。

今は、広い部屋は　高い　ではなく　超高額　ですよ。

さすがにこれだけ駅遠物件で安さ以外期待されてないよ
駅までの時間考えると主要地域までの時間は郊外とさほど変わらなくなるしな

>>8989　マンション検討中さん
それはあなたの思い込みでは。

そもそも駅使う人は少数じゃないかな。BRTとか使う人には、駅までの時間は関係ないです。

誤植見つけた。おそらくPark village F棟16階相当からの眺望だと思う。かなり急いでつくったのかも

SUN VILLAGEは今回は販売しないんだね。PARKのAがいちばん眺望よさそう。たのしみ

内廊下はB棟だけでしょうか？

いの一番で電話貰ったはずなのに、余裕かましてたら無くなってた・・・
一般の注目度も高いんだろうけど、業者（買わないブロガー含む）も多いんだろうね、出足早過ぎｗ

家って最初は冷やかし程度でも、一度検討し始めると本気で欲しくなってしまうものだからね。坪300くらいなら抽選だろうし、漏れた人が躍起になって次に申し込むだろうから戸数は問題にならなそうだね。

>>8995
気を良くした売主が上に調整して一気に潮が引いていく様を見てみたい気もしないでもない。

SUN VILLAGE狙いでタワーも視野に入れてます。今回の事前案内会は無理に行く必要ないでしょうか。

都内で85m2、新築はもれなく億ションですからね。
内も億未満なら購入検討予定です！
希望は8000万台！

>>8998 匿名さん
え！85平米8000万なら勝どきタワー買えるけど。

>>8998 匿名さん
都心3区で85m2以上は中古でも億超しかなく貴重ですからね。
少し高くても購入希望の人は多いのでは？と思います。

>>8999 検討板ユーザーさん
85平米8000万台ならね。

駅近より広さが重要視される時代が来るね

勝ちどきタワーは81m2、8980万とかでしょ。

>>9003 匿名さん
https://www.athome.co.jp/mansion/1020255842/

>>8997
暇なら後学の為にも見に行ったほうがいい。
ただ、今はブロガーがこぞって情報上げるだろうから、無理して行く必要もないかも・・・
多少の経験があればカタログショッピングで十分だったりするｗ

>>9002 匿名さん
働き方改革がうまくいけばね。まぁうまくいっても一部企業だけだし、大半は通勤に苦労するわけだが。駅近信仰はまだ続くと思うよ。

>>9004 検討板ユーザーさん

間取り悪いし2LDKじゃん。

>>9004
南って超絶お見合いだっけ？
すんげーお買い得な気がするんだけど気のせい？今の相場ってこんなもんなの？
何かの間違いってオチのような・・・

板マン坪250万なら余裕の買いだわ、普通のサラリーマン夫婦が殺到するレベル
グロスで5000万円台でしょ？めちゃめちゃ安い
幕張の駅遠タワマンの需要根こそぎもっていく。手付金無駄にしても晴海フラッグにすると思うわ

>>9006 匿名さん

ここはBRTでサラリーマンの街 新橋、虎ノ門あたりまで10分程度だし、いずれ東京駅にもつながりそうだし、会社までの駅近って意味ではニーズ高そうですね

>>9006
一部といっても、いわゆる大企業はほぼ網羅されるので、対象となる従業員数はかなりの数にのぼるでしょう。とくにフラッグから都心方向に通勤する会社員のカバー率はかなり高いはず。
実際、ホームワークやテレワークしている人たちは急激に増えてると思いますよ。

話題なのと格安期待で見に行って撃沈してくる人が殆どじゃないかな？

>>9012
それはもう予想じゃなくて、あなたの願望ですよね？

たしかにそうだけど、じゃあなたは高値望んでるの？

まぁ無難に300そこらで大抽選会じゃないの？80平米で7500万前後。相場比較で普通に安いが四年も待つ意味のない人は近隣新築物件に流れる人も少しでてくるレベル。

80平米7500万…
駅無
いらんな…

>>9014　販売関係者さん
高値を望んでるわけではなく、そこまで激安を期待して撃沈されるような浅薄な人はごく一部でしょう、ほとんどの人は常識的なラインを想定してるでしょう、と考えてるわけです。

>>9016 匿名さん
あと一本足せればKTTやティアクロの中古や、同じく駅なしのPTHが買える感じ。相場では？

８０平米７０００万・・・
駅なし

これでどうだ！！

BRTあるとはいえ、駅が遠いし広い部屋が多すぎるので
平均坪280万前後が妥当では。
もちろん見えるビューで変わると思うが。

BRTといっても結局バス便なので乗車待ちに20分や30分待てない人はやめといたほうが懸命。

>9018
仰る通り
だから要らないw

ここを考えている皆さんはここ以外はどこを検討されているのでしょうか？
グロスで予算いくらでしょうか？

70平米6800万ぐらいじゃないの？板橋とか北区とおんなじレベル感でしょ。

sea village と　sun villageは価格差はあまりなさそうですよね？
秋まで待とうかと考えております

場所によって色違うし
数も多く出るし
まあそれなりに手が出せる価格帯のモノはそんなに焦んなくても出てくるでしょう。
全てが全て同じ単価で売り出すわけじゃないんだから

70平米3980万円くらいだと思っています。85平米で4980万円くらい。かなり自信はあります。
戸数を考えるとこの位のインパクトは必要。

坪280の噂に惹かれてこれだけ集まったなら、300だったとしても少し背伸びして出す人なんて腐るほどいるやろ。

安いから集まった客は背伸びしてまで高く買わんやろ

>>9027 匿名さん
もしこれだったら鼻血出る笑

えっと、
75㎡は、5.3k～5.8kくらいでは。。。

これを支払う場合、5k借金するとしたら、
毎月返済は、固定資産税や管理費などいれて
約20万/月

これが払える層を逆算すると
世帯年収は1000万ちょい上

都心勤務の35歳前後ボリューム層にササル

平均、85m2、7500万かな。
これ以上やすくすると、大抽選会になってしまうので安過ぎはやめてほしい。適度に部屋を選べる感じにしてほしいです！

>>9032 匿名さん

それじゃ、パークタワー晴海より高いからねえ

>>9033 マンション検討中さん
パークタワー晴海は平均340ですよ！

>>9032 匿名さん

売り側ならともかく、買う側で、高くして欲しい人なんて、いないでしょ　笑

ここ、全体平均を予想してもあんまり意味ない気がする。
眺望の良い部屋の平均と、イマイチの部屋の平均を分けて考えないとね。

>>9032 匿名さん
ほんとそれ。それすら出せない人には郊外に別の選択肢があるんだし、これだけ人気の物件ならしっかりした値付けで無駄な抽選会は避けてほしいもんだ。

>>9034 匿名さん

残念。高ーーい部屋はね。

>>9037 匿名さん

しっかりした値付けの部屋は、湾岸にたくさんあるよ。

そして、選びたい放題

>>9038 通りががりさん

残念。290は安ーーい部屋ですよ。

貧乏人さん。

>>9037 匿名さん

価格が魅力だから人気があるんでしょ。いわゆる、差別化戦略ではなく、コスト競争力戦略のほう。

>>9040 匿名さん

そこよりも駅遠いんだから、安くなるでしょ

はい、論破　笑

>>9040 匿名さん

８５㎡７５００万が坪２９０？
でもパークタワー晴海の安い部屋は
２９０なんでしょ？

はい、矛盾。

>>9043 マンション検討中さん
はい？

どうでもいいけど坪300も出せない貧乏人とは同じ地区に住みたくないな。犯罪率が上がるからね。

>>9038 通りががりさん
https://wangantower.com/?p=15521
パークタワー晴海の価格がわからない場合は、こちらを参照しましょう。

>>9045 匿名さん

その言葉、港区の物件と比べたら、自分にブーメランが帰ってきませんかね？
上には上があるからねえ。お山の大将は辞めたいところ

>>9045 匿名さん

既にクロノティアロ晴海レジに大勢お住まいです

湾岸エリアの板マンはそもそも価値が低い。最寄り駅まで徒歩20分もかかるしね。坪単価180万円の70平米3900万円がいいところ。千葉、埼玉と同じだよ。

>>9048 匿名さん
その人達は含み益で既に裕福な生活ができてるんじゃない？笑

>>9049 匿名さん
千葉、埼玉をなめないでほしいですね～
70、4000は、栃木、群馬価格。

>>9050 匿名さん
え？含み益ではいい暮らししできないわ。約定してないんだから。

>>9047 マンション検討中さん
なぜ港区と比較する？
近所に貧乏人がいると風紀が悪くなりますよ。

>>9053 匿名さん

貧乏というのは相対的です。自分より上から見れば、自分は貧乏。それがいやなら、パークマンションや都心パークコートでも買ってください。

都営住宅がない区ってあるの？

>>9054 マンション検討中さん
それは自分が考える貧乏でしょ。笑

港区に住みたいなら、賃貸でも借りれば。

>>9056 匿名さん

あなたも自分が考える貧乏でしょう。お山の大将は、やめましょう

平均200万台でリリースされると、世帯年収1000万前後が犇めく、都内有数のマウント地区になりそうだな。。

>>9052 マンション検討中さん
数年住んでるのに買った時より1000万ちかく高く売れるなら、ちまちま貯金せず使ってしまう人がいてもおかしくない。

>>9057 マンション検討中さん
はい？
貧乏の定義をいきなり語りだしたのはそっちでしょ。笑

「貧乏というのは相対です。ｷﾘｯ」

>>9058 匿名さん
あまり高値で売りさばくと非難されかねないから、それが現実的な値付けかも。

>>9061 匿名さん
高く売っても非難、安く売っても非難。
平均300がいい案配だとおもいますよ。

>>9062 匿名さん

湾岸のらえもんの予想は、２５０だっけ？

>>9063 マンション検討中さん

違いますよ。

>>9064 匿名さん

うそ？じゃ、いくら？

>>9062 匿名さん
だね。まぁ売る側がいくらで出そうが非難される筋合いはないけどねw

いまの集客ペースなら、３３０以下の部屋は大抽選会でしょうね

のらえもんは晴海フラッグに対して興味ないよね。
事前案内会も行かないみたいだし。

>>9068 匿名さん

でも、全戸３００未満で予想してるよねー♪

>>9069 マンション検討中さん
それはあなたでしょ。
そんなこと一言も発言してないよ。

>>9069 マンション検討中さん
全戸平均300未満、ね
よく読もう！

>>9070 匿名さん

https://wangantower.com/?p=15707

書いてあるけど？

>>9068 匿名さん

期待してるって、書いてあるよ。？

>>9072 マンション検討中さん
書いてないね。よく読もう。

>>9074 匿名さん

今住みたいマンションの筆頭です、って書いてあるね

大人気じゃん

へぇー

のらえもん先生も良いこと言ってるんだね。

競争力ある価格が待ち遠しい

全戸300未満w
これはイタイですね～。

のらえもんの記事知らなかった。ますます楽しみ

さすがのらえもん。高値物件をスルーしてきよかった

>>9075 マンション検討中さん
あなた、バカでしょ。笑

坪300前後が一番信用性あるよな。

>>9080 匿名さん

でも、
今、住みたいマンションの筆頭、って書いてあるよ

大人気、ハルミフラッグ

現実的には@270?@330くらいでしょう。
@200とかだと大船、海老名よりも下になってしまう。

坪300以下は治安が悪くなる！
とかいうやつがいるほうが治安や風紀に悪影響だわ

安くしないでほしい！抽選いやだから！
→それだけ出せそうならこんな駅遠物件にする必要がないが…

安くしないでほしい！治安が悪くなるから！
→バルクの価格が一定以上ならあんまり治安変わらんと思うが…
　むしろこんだけまとまって分譲の戸数あるところ買って治安心配する理由がわからん。賃貸他有象無象の溢れる他地域よりわかりやすい民度になっていいとおもうけど。

どっちも視野が狭過ぎる

なかなか香ばしい人が揃ってますなぁ

でも、ここのすごいところは、掲示板に購入者がゼロ人であること。購入者がいないにもかかわらず、この盛り上がり。すごすぎ

港区のタワーには、よくわからん我が物顔の地権者がいっぱいいるから、ハルミの方が民度の差は少ない気がするけど。

>>9027 匿名さん
北関東に帰ってどうぞ。

豊洲や東雲のように爆発的に子供が増えて騒がしい町になるでしょ。田舎者が集まればより開放的で煩い町になるね。夏場は玄関開けっ放しで子供の泣き声が響いてるとかね。最初はお行儀よくてもそのうち共用部は三輪車や遊具だらけになったりさ。フツーのサラリーマン家庭が多いだろうし、主婦と子供が町を回すようになれば当然そうなるだろうね。
豊洲や東雲は町の価値が上がり続けて以前より高い所得者層を引き込むことでお行儀よくできているが、ここはどうかね。ま、全部憶測だけど。

公式サイトを見ていると高級志向じゃなく間違いなくカジュアルだからな。
じゃなきゃ４０００戸も売れないでしょう。安値期待で案内会も今回は大盛況なんだから。

>>9090
子どもがたくさん居てにぎやかな方が、街として活気があっていいと思う人もいるから、そう心配しなくても大丈夫でしょう。
神経質な人は見送った方がいいと思うけど。

>>9090 匿名さん
そりゃそうでしょ
逆にDINKSだらけの4000戸とか気持ち悪いよ

>>9093 マンション検討中さん
それ想像したら怖いなｗ

外部因子がガタガタ煩わしいならそもそもマンションなんかに住まなきゃ良い。
集合住宅って属性を弁えてない。
どうぞ静かな郊外に一軒家にお過ごしください。
それかマンション一棟ごと買い占めれば？w
誰一人としていないので静かでいいんじゃないですかね？w

匿名掲示板のネガに攻撃的に反論してしまうような人は多分神経質だろうし、気をつけた方がいいかもね。

80平米は簡単で280。60から70は290から300。難しいのは100平米以上の住戸。都心部なら70～80平米より単価は上がるが、この立地だと下げざるを得ないのかな。

特に4街区の単価は安くなりそうだね。

いろんなブロガーが全戸平均坪300で予想してますね。

>>9097 匿名さん
辰巳で100平米の中古は8000万切ってるしそこまで高くならんでしょ。

晴海のこの土地は長らく東京都のお荷物だったから、ゴミ処理場くらいの使い道しかなかった。
民間が再開発してくれて東京都も助かったな。土地の本来の価値を考えると坪単価180万円でも高いくらいだよ。
既に23区に住んでいる人には魅力が無い土地だから、外から集客しないとな。中国人の団地にすればいいよ。
無価値の土地に湾岸地下鉄を作る来なんて東京都は本気では考えていないよ。

先週にたまたま東京東側の団地に行ったんだけど、ものすごく環境良かったよ。まず敷地が広くてゆとりがある、車通りがほぼない、大きな公園がある、スーパー、役所系、学童、学校が敷地内と言えるぐらいの近さに密集してる。ファミリー層には最適だった。設備はもうボロいからダメだけど。
ここが新しい団地の姿になればいいのになぁ。

>>9102 評判気になるさん
ボロい以外は全部フラッグのことじゃん。

100平米以上の値付けが興味ある

100平米で9000万くらいなら妥当だな。

お前らここの仕入れ値を思い出せ

仕入れ値が不当であると言うならば、それは都への返却を求めあまねく都民に還元すべきものであり、限定された人間に還元されるべきものではない。

２００平米超の部屋はあまりないのかな。

情勢は民意が決めてくれる。
理由は出る戸数。
軒並み高値ならスルー、安かれば抽選三昧。

おそらくパワーカップル前提のカモがお逝きになさってからが
勝負だと想う。

ツボ300ならパス

>>9093 マンション検討中さん
そのうち不倫カップルだらけになってファミリー増えるよ。

>>9107 匿名さん
ちょっとなにいってるかわからない

パワーカップルは駅近を好むから、ここに食いつく気がしないのだが。

掲示板の反応見る限りほぼ@280@290あたりで確定だろう。@250は有り得ないし@350はタワー棟だけだろう。

>>9112 マンション掲示板さん
何言ってるかは分かるだろ。自分の読解力のなさを恨むんだな

坪単300以上出せる人は、少し狭くても駅チカ物件やタワマンの安いとこ狙った方が資産性落ちなくていいと思うよ。
住民の質（笑）も気になるんでしょ？
正直ここは都内で家が買えない人が狙ってると思う。
ほんとはこんな駅遠すぎ物件嫌だよ。

中央区はおろか、江東区でもメジャーセブンの物件で坪300万の新築は私が知る限りありません。それにBRTや都バスで20分足らずで都心に出られますから、東京東部勤めの人にはもはや駅遠とかどうでもいいことです。

>>9117

では、中央区や江東区で
ここみたいに板マンションが大量に並ぶ新築は知っているんですか？

BRTは所詮バス
駅遠は駅遠

>9117
それよりも
ここより大幅に駅近で坪300ちょいで
大苦戦している江東区物件を私は知っていますw

>>9119
ダイワマン？

デベ的にはぶっちゃけ坪単価150万円でも黒字になる。パンダ部屋は坪単価180万円、平均坪単価は220万円らしいのだが、これでもデベは大儲け。笑いが止まらないな。

>>9107 匿名さん

本当にその通りですね
都民でもない、なんなら日本人でもない人が激安で購入する可能性もあるわけですから(購入の条件はつけていないはず)、それで特定の個人が得をして広い家に住んだり、即転売してお金儲けするくらいなら、デベが適切な価格で売って、利益を下請けなどの会社全体に分配してあげた方がよっぽど経済的で合理性がある

湾岸で三戸購入した経験から言うと、ここで平均坪単価を予想しても意味がないと思われます。湾岸のマンションは、眺望(永久眺望を含む)、角部屋、ワイドスパン等によって坪単価は大きく違ってくるようです。例えば、平均300万としますと、上は400万下は200万を超えるぐらいで、300万位の部屋はないか少ないかと思われます。特にタワマンは顕著です。板マンでもハルミフラッグは同様に思われます。

>>9122 マンション検討中さん
二束三文の土地を安くデベに売り払っても、4000世帯から永遠に入ってくる固都税の方が圧倒的に有意義です、都民にとって。

>>9123
その通り。ここは眺望の評価が非常に高いので、眺望を見込める部屋とそうでない部屋で、価格帯が大きく二層に分離する可能性が高い。

それぞれの平均で考えないと意味がない。

>>9124 匿名さん
論点をすり替えられてもね。土地の払い下げ価格が不当というのなら、その差額が誰に還元されるべきかが論点。都が潤う方法を話している訳ではない。

BRTは最新のシステムで定時運行できる、もはやバスではない。

>9127
そういった背景が
価格予想の材料にはなるかもだけど
結局は価格が出されてそれを個々が判断するだけだという意味では
ただの空騒ぎでしかないよね。
まあそんな事言い出したらスレ内の内容のほとんどはそんなもんだけど

>>9128
ＢＲＴの頭文字が語るようにどこをどう見てもバスだろｗ
もちろんバスっつってもピンキリで、
構想当初は専用ターミナル、専用道路、複数路線、優先システムのピンを想定してたけども、
結局2台連結してルートも最小限、本数も一時間6本っていうキリに落ち着きそうだけどね。

>>9126 匿名さん
都民も都もデベもメリットしかない。論点もなにも誰も損失が出てないものを問題視してもね。たがら左は相手されんのよ。

>>9130
専用ターミナル、複数路線、優先システムは想定通り。
本数一時間6本はプレ運行時の話、本格運行後はその倍。
その他バリアフリーや料金収受の電子化により乗り降りの時間短縮効果も見込まれる。

>9131

ゴーストマンションになったら住民税が入らない。

デベは安く仕入れて普通に売って得をする
購入者は相場よりは(単価が)安めに買えて得をする(広いのでグロスはそこそこする)
で、皆ハッピーでいいじゃない

>>9128 購入経験者さん

バス・ラピッド・トランジット（英: bus rapid transit, BRT）

どうやらバスのようです。

詳細アンケートキター！！

>>9135
Bus Rapid Transitとは、バスを基盤とした大量輸送システムのこと。統合的なシステムそのものを指す用語であって、その一部のパーツであるバスとは、定義から言っても規模から言っても先進性から言っても、異なる概念としてとらえるべきです。

BRTは電車や都バスより大幅に高いというのが嫌。
普通の都バスの路線を増やして欲しかったわ。

>>9123 マンション検討中さん
上下かなり幅がある。だから平均単価で議論するんです。

BRTがバスかどうかなんて、文字でみればそりゃバスだし、仕組みでみれば今までのバスと違うんだから走ってみないとわからん。仕入れ値の件も価格決めるのは売り手側なんだから大きなお世話。

みんなのコメント大事だと思うよ。ここで@300以上否定する人が溢れかえれば、デベは弱気になるしね。

じゃあせめて標準偏差くらいつけてほしい

ツイでテスト走行中の画像をみたけど普通に連結バスだったｗ
最近よく見掛ける新燃料バス（水素バス？）のほうが近未来的だった。

恐らく営業はＢＲＴを前面に押し出してくると思うけど、
ないよりはマシって程度で当面はあんまり期待しないほうがいい気がする。
当初よりも遅れに遅れてるし、ハードルもガンガン下がってるのが実情。

BRTの晴海フラッグ始発もありますか。
座席の座り心地は、バスより良いのかな？
座って優雅に銀座新橋東京に移動出来たら、25分歩いて深く潜るのに10分大江戸線のるより快適かもです。バスより運賃高いんですよね？

>>9144
あるよー

>>9139
いや幅があるというより、単価は眺望あるなしで二極化するので、別々に平均単価出さないとダメということでは？

>>9143
ガンガン下がってはいないと思う。
小池ディレイは入ったけど、仕様で妥協したのは専用レーンぐらいでは？

>>9142 匿名さん
標準偏差は集合が2つないと使い道ないで。

>9148
正規分布ではないからってこと？

中間階の中住戸、眺望が普通で280～300だと言ってるんで、階層や眺望で±して考えりゃ良いだけの話し。

ブランズの見学会の案内来たから申し込んだ。
ブランズと比較して最終的に決めようと思う。

ブランズの70㎡と、ここの板マン90㎡が例えば同じ10階で同じ価格なら、
圧倒的利便性と高級感でブランズを選ぶ。
70㎡と100㎡だったら、どっちにするか迷う。

価格に置き換えると、ブランズ低層階が坪380だった場合、
ここが290ならブランズを迷わず選択、265なら私は迷う。
250切れば迷わずこっちを選ぶ。

タワーと板の差に加えて、ブランズなら自家用車無しでも良いが、
ここの車無しは無理ってのも価格差を認める一因。

>>9150
眺望の普通っていうのが分からない。
良いが虹橋向きで、悪いが中庭向き、豊洲市場向きが普通って事？

この程度の立地なら車なしでも問題ない人結構いると思うけどね。逆に車手放せない人ってどこに住んでも車置ける事が前提だったりする。

>>9151 匿名さん

ブランズメールできました？

>>9153 匿名さん
いやさすがにBRTやバスがあるとはいえ
ファミリーの行動考えたら車ほしいよ
駅徒歩20分は家族じゃむり
BRTから乗り換えもしんどいし行き先限定しすぎ
買い物して荷物たくさんあって子供もいて徒歩20分以上はいやすぎる

敷地内の商業行くにも車って人もいるかもｗ
端のほうだと歩くの結構しんどい気がする。

>>9149 匿名さん

正規分布ではないだろうねー。そもそも、個体が別なので。ピークがいくつかあるんじゃないかな？

Y軸を頻度、X軸を価格として、左から右に価格が安くなっていくとすると、上に凸が二つあるイメージでは。タワーと板で。

で、板はタワーよりも坪単価要素が少ないと仮定すると、板マンションの分布は、階数と部屋の向きにより、ピークが半分より右にずれた曲線を描くのでは？

このイメージを表に示すとすると(table1)

table1 板の分布

　　　　　　率
坪２５０　　１０
坪２６０　　３５
坪２７０　　４０
坪２８０　　１０
坪２９０　　　５
合計　　　１００

ここで、価格の拡がり要素は、向きと階数

とか。

都バスと大江戸線に乗り放題のシルバーパスを持った年寄り向きだね
目の前のほっとプラザも年寄り無料だし

>>9158 通りがかりさん
正規分布うんぬんよりも、Aエリアの標準偏差は80万、Bエリアは20万、ということでAエリアの方が価格に幅があります、なぜでしょうって考察するのが普通の使い方では。
フラッグ全体の標準偏差が50万です！といわれても、ふーん、それで？としか言いようがない。

>>9162 評判気になるさん

え？日本語でお願い

湾岸マンション相場をディープラーニングした結果、ここの坪単価は260-290と予想されました。

1σで80万てことは
残り33%は坪x00万中心でx00+80万以上かx00-80万以下に分布してるってことになる。

ほんま？w

お前らさっきから何いってんだ

　率
価格はもっとばらけるでしょ。
坪250　　10 　パンダ他
坪290　　30 　眺望ないがネガ少ない。PT晴海ですぐ売れた北・西よりちょい安程度。
坪330　 50　眺望あり。PT晴海南より同面積でグロス500-1000万安。
坪370　　10 角部屋等
坪410　　角+RBとか専用施設
合計　　　１００

その割付だと1σは精々30万くらい
現実的なバラツキ
80万はないやろw

>>9167 匿名さん

パークタワー晴海で、坪２７０クラスがあったんだから、ここはもう少し低価格側に分布がシフトするのでは？

>>9168 匿名さん

バラツキってのは、同じものを作ろうと思ったときの結果ね。マンションの部屋はすべて条件がことなるから、そもそもバラツキとはいわないね。

なのに、標準偏差だの、３シグマだの、工場管理初級みたいな取り扱いをするから、おかしくなる。

単に価格の分布でしょ。

バラツキは結果であって
意図がどうかはここでじゃ関係ない。

結果が質的量的にどうなってるかを知りたいのだから
結果、分布を見りゃ良いだけ。
分かるかね？ww

>>9171 匿名さん

後半の文、日本語でお願い

>>9171 匿名さん

「W」で、ごまかそうとしてないか？

最高かよ

>>9151 匿名さん
ブランズとココは比較にならないと思う。
ターゲットも違うし。
多分検討なんてしてない。ガセっぽい。

みなさん価格分布についていろいろと分析されていましたが

結局、何が分かったのでしょうか？ｗ

そんな白熱しなくても…安けりゃ買うし高けりゃ買わない、あまり思い入れはせずにフラットな目線で価格発表待つ方が良いのでは？
掲示板とは言え、不用意にデベ側に情報与えるのは良くないよ。
流石に4年後の物件に初めての自己居住用として検討する人なんて居ないでしょうから、皆さん投資家か、既に所有してる方でしょ。
別に買わないを選択して生活に困るわけでは無いのだから。

現代ビジネスが晴海フラッグを痛烈に否定していますね。やはり晴海フラッグは実需でも投資でも買うべきではない。単なるババ抜き物件です。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/63864

いがいと安いんだね。

>>9179 匿名さん

今回もいつも通りのサカーキーだが、最後の所には同意。

この物件はスタートでつまづくととんでもない負の遺産となる。
ダイワ有明は高々250戸程度だが、ここは4000戸以上。
初期に安値で売れ過ぎれば後で値上げすればよいが、高値で売れないとなると値下げしても取り返しがつかない。

適正価格はブロガーたちも予想している270~300のレンジだとは思うが、果たして市場が付いてこれるかどうか。

>>9181 匿名さん

坪２７０って、世帯年収１５００万くらいが買う価格だからね。

あおって、世帯年収１０００万でも買えるっていうだろうけど、それってカツカツ背伸びローンだよね。

そんな世帯年収があるのは基本共働き。しかし、共働きの最優先は時間。すなわち駅までの距離。

そんなことを考えると、世帯年収１５００万クラスを４０００戸も確保するか、すっごい頭金を持っている人を４０００戸確保する必要あるだろうから、いやこりゃ、大変そうだね

あとは一人働き家庭で年収１５００万もあるだろうけど、老後の厚生年金＋企業年金が一本しかないので、共働きの２倍で貯金に励む必要があると。考えれば、坪２７０でついてこれる人達は、市場にどれくらいいるんでしょうね。

坪２７０のターゲットって

企業年金なし方働き年収３０００万層
企業年金あり方働き年収２０００万層
共働き世帯年収１５００万
（＝厚生年金企業年金ダブル世帯）
Or
貯金４０００万～５０００万世帯

では？

あと親からの贈与相続じゃないっすか？

>>9184 通りががりさん

まあ85m2坪270=7000万だともう少し低めのラインだろうね。
坪300で7700万ならその層がターゲットになるかな。

しかし、その年収層がわざわざ駅遠晴海を選ぶか、って話。
特に共働き世帯が狙う物件じゃない。

金を持ってるシニア層もレインボーブリッジビュー狙いである程度は集まるかもだけど、駅遠を選ぶと思えない。

金持ちが選ぶ物件じゃない以上、坪300超えるとマジで販売は死亡すると思う笑

都心で@300を優に超えるなかそもそも@270でさえ買えないような貧乏層はマンションなんて買うべきじゃないよ。

大船でさえいま@430で売ってる昨今。@300以下とかあり得ないだろ
https://manmani.net/?p=17098

>>9187 マンション検討中さん

あなたのいう貧乏層が、世帯年収1500万以上、or方働き2000～3000万層を指すのなら、そうかもしれませんね。

@270だと今なら本厚木あたりの価格帯みたいだね。
https://manmani.net/?p=6525

坪270だと世帯年収800万ぐらいの人達でも買うでしょ。
あと神奈川千葉埼玉の戸建てでバス便なんて普通にあるし、そういう人達が移ってくることは十分考えられると思うけど。

都内の坪350くらいの地域で85m2買うと9000万円するけど、ここが270-280くらいなら7000万円で買える 広い部屋に住みたいけど千葉とか埼玉とかの郊外は嫌という層には、そこそこ都心でこの価格で買えるなら刺さりそうね

そもそも入居数年前から売り出してじっくりさばいていこうとしてるっぽいので、即完売するような誰が見ても安い価格(85m2が6000万とか)は無いでしょう

期待はパワーカップル（子あり含む）なんだろうけど、そういう家は堅実だろうから、老後を考えて人生１００ねん戦略を理解している。となると、財布の紐は固い。ここを、どうやって口説くかですな。

中には、max借りれる額で判子をおしてくれる家計もあるかもしれないが、若者のシェアリングエコノミー化を踏まえると、難しいのでは。

瞬間風速的に年収があがっているバブル組も、稼げる時間が残り少なく、貯金が多くあるのかは疑問。

→パワーカップル（子あり含む）を口説論理展開が必要だね

>>9191 評判気になるさん

７５㎡だと、
坪２７０で、６０００万越えですよ!!!
高級物件ですよ!!!

世帯年収８００万？？

ついこないだまで、駅近タワーも坪200前半だったからねぇ。給料は増えてないのに、市場価格が上がったからって、なんで一般家計の買える金額があがるんだよ　笑

坪200越えるとね。リーマンでは、そこそこの大企業＋共働き（or貯金多）世帯だよ。1200万＋共働きや、1200万＋貯金3000万、など。

住宅ローン減税もあるし低金利だし都内家賃も高いし、一馬力750万あれば6000万の物件買うでしょ。
逆に買わない理由がわからん。

>>9197 評判気になるさん

そういう層が主要ターゲットに入るなら、多くの大人がこんなに価格で悩まんだろ　

>>9197 評判気になるさん

なんだろ、もっと色々皆さん考えて、計算してるんじゃないですか。皆さん、諸々投資とかしてますしね。例えば、多くの住宅ローンを借りるだけで、これら考え抜いたすべての投資効果も吹っ飛びますしね

パワーカップルはお互いの勤務地が違うだろうしそれぞれに転勤リスクあるからフツーに考えれば駅近重視だろうね。その前提の中で、マンションの価格競争力により、BRTでもいいやっていう考えに、何世帯引き込めるかだね

@270で悩んでるならココは買えないから静岡とか小田原に住むのをオススメする

>>9201 マンション検討中さん

別にそこまで離れなくても、大手町アクセスだとして、葛飾区とか千葉とか埼玉とかに、あるじゃん。大手勤めの人、たくさん住んでるじゃん

ビジネスマンの能力としては、個人の年収なのかもしれないが、家を買うとなった場合は、世帯能力だからねぇ。ここを混在する人いるよね。ビジネスマンでそこそこ年収が高いからといって、高い家が買えるとは限らない。

こんなへき地に、年収700万以上ある人が買うかな？
年収700万以上ある世帯って、日本に１１％しかいないのよ。

ここからの景観や街並みは綺麗でしょうねー

あと、やはり間取りが広いので、モデルルームを比較して見るとここの広さが忘れられなくなる(他が狭く感じる)んじゃないでしょうか

>>9204 買い替え検討中さん

共働きの家多いから、世帯年収はもっと高いけどね

シーヴィレッジの間取り酷くないか？
無駄に長い廊下に取られて、全く広さを活かせてなくて部屋が狭いんだが。
パークの方がずっとまともな間取りになってる。
長谷工。（苦笑）

>>9204 買い替え検討中さん

逆にめっちゃあるやん。勝負は1500万世帯を4000戸数確保だね

>>9179 匿名さん

金利上昇リスク出てるね！

おっ、ここのマンコミの話題、
先取りだったね。素晴らしい

>>9209 マンション検討中さん
金利なんて上昇しないよ

世帯年収1000万前後をターゲットとして、平均坪300(260～340)がファイナルアンサー。

>>9211 匿名さん

若くて世帯年収１０００万（厚生年金&企業年金有）だと、まぁ、買えるかもねぇ。

>>9211 匿名さん

もち、共働き前提だよね（年金ダブル）？

>>9211 匿名さん
現実的だな。インパクトにはかけるが

年金が一本か二本かによるよね。こういうのって。年金２本なら、現役時代に突っ込める。年金一本なら、老後に向けてひたすら貯蓄。この差は大きい

https://president.jp/articles/-/26246?display=b

こういうの見ると、
パワーカップルはやはり強いね

駅近嗜好のパワーカップルにどうやって売り込むかだよな

高値厨は呑気だなぁ・・・
ベイサイドタワーが坪300ちょいの部屋用意してきたんだから、
立地仕様差考えればここのパンダは坪250未満だよ。
平均でも以前のリークの坪280より下に調整してくるはず。
もちろんパービレ角なんかは億では心許ないだろうけどね。

共働き世帯年収1500万でも坪250万の支払いは大変だからえ。家購入のために5000万借金したとして、諸費用＋頭金を800入れて、買えるグロスで5500～6000レベルでは？で、家計に1500万ほど残しておいて、支払いは月々20万程度。もちろん管理費と固定資産こみね

ってイメージじゃないかな。結婚前にお互い1000貯金あっても、結婚式＋旅行＋指輪で800くらいつかってるだろうし。

安値廚は予想より高かったら買えなくて千葉に行くしかなくなるのに呑気だな。
高値厨は予想より安かったら喜んで買うだけだぞ。

俺は高値厨。高みの見物。
最安値でも300以下はないと予想。
380万から400万が中心値。

相場観のズレたサカキが300万予想か。。
これ、350超えるかもしれんな。

>>9219 マンション検討中さん

250で大変とか言ってる輩は早くド郊外かハザードマップ真っ青の城東の安い地域に行ってどうぞ
検討おつかれさまでした