HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

少なくとも値上がり確実な物件だから、坪単価500でも即完売するぞ。

1964年東京オリンピックの代々木公園（選手村）がハルミフラッグで、駒沢公園（スタジアム集積地）が有明レガシーエリア。
どちらも将来的な資産価値は高いと思う

坪280万円の根拠は土地価格が相場の1/10の坪30万円でしたので容積率300%だとして建物坪あたり10万円。建設費は
マンション建設相場価格坪100万円に整備費等三割程を加算して坪130万円。土地建物合わせて坪140万円が原価になります。原価×2(利益と販売経費等)=平均販売価格坪280万円
実際の販売価格は市場の状況をみて±5%となります。

>>8253 匿名さん

数年前なら350万で売り出しも可能だっただろうけど、今の相場じゃ無理だろ。

平均420万くらいじゃないかな。400万だったら激安だって喜んで良いレベル。

多分280万だと千葉でも相当奥地になるぞ。（笑）

建築費上がってるから400万でも利益出ないだろうね。

安いマンションが良いのなら千葉や埼玉の奥地に行くのが手っ取り早いぞ。

2000万くらいの中古でも買って、結婚、出産子育ての幸せフルコースのほうが、人生満喫できるんじゃないかな

一番安い部屋なら300万くらいもあり得るけど、うーん、それって幸せなんだろうか。

どうせ買うなら500万出してでも永久眺望買ったほうが良いと思う。

最多価格は86平米26坪×280万円=8000万円
購入層は中の上を想定していますので丁度妥当な価格と
なります。
中の上とは世帯年収1500万円前後です。
夫婦共に都心の一流企業に勤めている世帯を想定。
第一期販売は弾みをつけないと数年先の物件を数千戸販売は続かないので予定通りの価格販売になると思います。
第一期販売が好調なら第二期販売から価格が上がる可能性があります。

ありえねーって（笑）
ワザワザ激安で売る訳ねーじゃん。
デベはボランティアじゃないんだから。

坪単価450くらいだと思う。安くても400万くらいかなあ。

坪単価600も当面はないと思うぞ。坪280は100％無い。

当初の予定通り板マンは坪@280万円、タワマンは三割増しの坪@360万円を想定しています。
板マンは需要が多く想定されますのであまり高くできないと思いますが
タワマンは外国人富裕層の注目も高く投資目的が多く想定されますので
バス便の不便さはあまり関係がなく瞬間蒸発の可能性があります。

あり得ない激安期待しても無駄ですよ。
もう誰も激安デマなんか信じてない。

予定通り、周辺価格に合わせて坪単価400から450万で出てくるよ。

そもそもデベはボランティアじゃ無いからね。

またおんなじ人が連続投稿してる…

まあ、匿名掲示板ですからねえ。
同一人物かすらわからんし、特定しても意味ない。

板マンとタワマンは建築費も仕様も違うし、
平均階数も違うから三割しか差がないってことは無いと思うよ。
板マンの最上階より上の部屋が半数以上なのだから。
もし三割差だったら富裕層はタワーに殺到で板マンの高い部屋は売れ残る。

タワーは不人気だよ。
ランニングコストも高いし

晴海は今からどんどん値上がりするよ。
数年後は600超える。

安くマンション買いたいなら千葉の奥地に行ったほうが早いぞ。
待ってても結局は坪単価450万だったら待つだけ損だよ。


千葉に2000万くらいで買って、結婚して子育てしての幸せフルコースやったほうが人生は充実するよ。

>>8265
湾岸人気はタワー人気だよ。

タワーは意外と安く出てくる。550以下だと思う。

平成15年竣工の六本木ヒルズの総工費は、総工費は2700億円。森タワーだけだと建築費は、1250億円で延べ床面積は、38万㎡で、坪単価に直すと、110万円/坪位になります。

ドゥトウール晴海　勝どき駅徒歩9分
価格坪340～440万円 @380万円

国会でも問題にされましたが晴海フラッグの土地はドゥトウール晴海の1/10で
売却されています。
したがって晴海フラッグはドゥトウール晴海より安くなることが想定されます。

>>8271 匿名さん

有りえないよ。建築費はそれから3割以上上がってる。
坪420くらいが適正。400なら激安のレベル。

そもそも！有明ですら400超えてるんだし、それよりは高くなるよ。

例えば、自分が激安で土地を手に入れることが出来たとするじゃん。　
ワザワザ激安で売る？


ありえないでしょ。
デベはボランティアじゃないよ

まあ、普通に考えたら周辺価格と同じくらいの400万くらいが適正だよね。

例えば、自分が激安で土地を手に入れることが出来たとするじゃん。　
ワザワザ激高で売る？


ありえないでしょ。
客はボランティアじゃないよ

板マン280万円+消費税10%=308万円
タワマン360万円+消費税10%=396万円
高くてもこれが第一期販売価格と予想します。
あくまでも駅まで徒歩25分
バスはバスです。

長谷工レベルで250坪

あり得ない激安デマは迷惑だよ。

周辺価格と同じように坪単価400で出てくるよ。
それでも利益は出ない。450くらいになるかもね。

>>8279 匿名さん

周辺価格と同じ価格ではなく、きちんと駅遠や交通利便性で補正かけないといけません。
そうすると、この辺りの最近の新築ではパークタワー晴海がありますが、あそこが平均坪330とかだったと思うので、たぶん平均は坪270-300ぐらいになるのではないでしょうか。パンダ部屋は230-240ぐらいからあるかもしれません。

400から450くらいでしょ。
すでに有明ですら400万超え。
晴海は再開発が進むから待てば待つほど値上がりする状況。

この状況で有明より安く出てくるわけが無い。
少しは頭使えば分かるのにな。

パンダ部屋は300で買えるかもしれんが、流石に300以下は無理。赤字で売るほどデベはバカでもないでしょうし、ボランティアじゃ無いからね。

駅遠、板マンでしかも都心から離れたプラウドシティ東雲ですら、平均坪単価320-330くらい。しかも一番安い部屋でかろうじて300切るくらいだったから、野村もここの価格分かってて設定しているはずだし、これより安くなるのは信じがたいけど300切る価格で出てくるかな

ここは安いでしょ。相場もピークアウトしてるし。
高い高いって言ってるのはどういう立場の人なんだろ。

安いとは思えけど400超えは確実でしょう


300万以下みたいな激安は100％ありえないだけで。

すっ高値も、激安もあり得ない。

周辺相場に合わせて坪単価400が適正価格と考えている

平均坪単価400くらいは、今の相場なら違和感ないと思う。
300万以下を言ってるのは、それ以上あがるとサラリーマンが買えないという価格ありきの主張してるだけ

400越えを連呼している人は、実は300とかで微妙な価格なんだけど、値ごろ感を印象付けたい関係者かな？
それとも諦めさせてライバルを減らしたい購入希望者かなー？

というか、周辺価格と比べて激安で売ることはあり得ないと言う事かなと。
つまり、400万円くらいが適正価格と考えたら良い。

それより安ければ激安だし、それより高ければ高い。
そういう指標なんじゃないかなと。

坪単価400ならサラリーマンでも買える価格では？
買えなきゃ、狭い部屋にすれば良いかと。

相変わらず価格の話しか出ないですね
一部（1人？）400だ、500だ、600だと叫び続けている痛々しい人もいますが…

ハルミフラッグから東正面に当たる豊洲の千客万来施設の情報がアップデートされましたね↓

http://dorattara.hatenablog.com/entry/20190321/1553106995

ここ、1階だと水害のリスクありますか？
1階に住戸はないのかな？庭付きだと1階でもいいな。そもそも庭がないかな。

>>8296
千客万来はコンセプトが明快でこれはこれで良いと思う。

マンションで庭はなかなか難しいのでは？
バーベキューとかやりたいような気もするけど、マンションだと禁止かな？

結構削除されましたね。
アクセス禁止された人は若葉マークで戻ってくるのでしょうか

実際に400万以下で出てくるとは思えないけどね。

>>8302 匿名さん
交通不便さを考えると300万くらいが良いとこだと思うんですけど、
この場所に400、500の価値を見出す人はどの辺が良いと思っているんですかね？

海が近いところですか？
都心に距離的には近いけど、所要時間は長いし、、、

うーん、最近の相場ですと300万では、千葉の幕張まで行かないと買えないと思いますが。

このあたりの相場だと400万は妥当な価格だと思われます。
ここが気に入る方は、街が出来上がっててキレイで、海の景色が好きな方が合うのではないでしょうか。

それが興味ない方なら、パンダ部屋を買えば300万で買えるとおもいます。

>>8303 マンション検討中さん

BRTで15分で東京駅ですよ。
所要時間長い？

中央区ブランドは良いよね。
20歳まで医療費無料だし。

>>8305 匿名さん
バスで15分ですよね
専用路線もないのにバスっていうとイメージ悪いからBRTって言ってる戦略に騙されちゃダメです。

冷静に判断するためには
路線バス(快速)で15分と考えましょう。

バスで15分か。
マンションの価値を考えるとき
電車で30分とバスで15分が同じくらいのイメージですかね？
それとも電車で45分とバスで15分？

東京から千葉が電車で40分、東京から大宮が30分くらいなのでココは大宮や千葉くらいの相場だと納得できるのですが如何でしょう？

>>8308 マンション検討中さん

バスならそうかも知れませんが、BRTですからねえ。
都心のバスは遅れることも無いですし。あ、BRTですね。

中央区というのは良いよねえ。

必死にバスだって事にしたいんでしょうけど、結局はBRTですからねえ。

地下鉄が通るみたいだし、その決定を待つのも良いと思う。
近いうちに決まりそうだし。

BRTの他にもバスも通りますよ。
バスで良い人はバスに乗ればよいのでは？　


BRTなら東京駅まで15分ですから、私はBRTを使いますけど。

千葉や大宮で我慢できるなら、そっちにしたら？安いし。

こっちはBRTで東京駅まで10分ちょい。俺はこっちが良いよ。

>>8314
多分それ新橋駅だと思うけど...
東京駅までの延伸はまだ検討中でしょ
バス故の輸送力の少なさは気になるよね
定員は単車バスが78名で、連節バスは129名という話だけれど
地下鉄なら1000人単位、輸送力は10分の1かそれ以下

時間帯によっては乗れない人が相当出そうだけど

BRTって結局連結路線バスじゃん

専用路線あって定時運行性が電車並みに保証されるならいいんだけどそうはならなかったよね
今は人少ないから良いけど、本格的に人が住みだしたら不透明感強い

正確には専用道路のあるBRTは良いけど、ない場合のBRTは路線バスに毛が生えた感じだな

そう考えて冷静に判断しても買いたいと思う人が買わないと大変な事になりそう
良い悪いじゃなくて冷静な判断が必要

東京駅まで10分で行けるのは魅力的。
5分ごとにくるから、そんなに定時運行性にこだわる必要ないと思うぞ。

バスですら乗れない事は稀ですからねえ。

やっぱり地下鉄必要なんだね。
そろそろ決まりそうかな

東京駅まで10分、新橋まで5分だっけ？

今まで1時間かけて通勤してたのが夢のようだよ。

>>8318 匿名さん
10分は新橋までね
東京駅は検討中だったと思うよ

本数多い路線だとダイヤが乱れる分には良いけど、渋滞や事故で例えば普段15分かかる路線が20分になったり30分になったりするのが嫌だってのがバス瓶嫌われる理由だと思うよ
実際はちゃんと動く日が多くても嫌われる事多いよね

BRTって表定速度20km/h程度なんでしょう？
それならレンタサイクルでも良いんじゃない？

これだけ都心だと、チャリ通勤もできるのか。
やっぱり中央区って凄いな。

坪単価400万なら都心に庶民がマンション買えますね。

10分は凄いよな。
通勤が10分かあ。夢のようだ。

>>8324 匿名さん

行き先に駐輪場ないのと事故のリスクをクリアすれば可能だな
公共交通機関が不便な事に目をつぶれば良いトコだと思うよ
引退した高齢者とか自宅で仕事してる人が自分たちで住む分にはオススメ
毎日きっちり通勤してる人とか資産性を気にする人はしっかり考えた方がいいと思う

マンションの自分の部屋からバス停まで10分かかる部屋も多そう

>>8328 マンション検討中さん

BRTで10分で東京駅行けるし、交通利便性高いのもメリットだよ

東京駅まで15分は胸熱。

>>8322
最近は、電車だって、事故とかでよく遅延してるよね。

新橋駅まで10分として、その先東京駅まであと5分で行けるかな？
KK線使えば行けそうだけど。

>>8331 マンション比較中さん

山手線、結構遅延とか止まるの多い。
何でだろうね。

地理的に近いっていうのはそれだけで大きな力だもんな。
最悪歩いて帰れる安心感がある。

価格予想が続いたので少し話題を変えませんか。晴海フラッグにできる商業施設はどんなテナントが入りますかね。楽しみですね。

大手チェーン店ばかりになりそうで期待薄。
個人がやってる飲食店やショップが並ぶエリアが有ったら面白いけど、
どうせそういうのは無いでしょ。

>>8331 マンション比較中さん
BRTがそのよく止まる電車並みの遅延率だと良いね
電車の遅延は許されやすいのに
バスの遅延だと「バスは遅延するもんだからそれを見越して行動しろ」ってなる事があるのは悲しいね

>>8337 マンション検討中さん

うち、フレックスだし交通機関が麻痺してたらリモートワークに切り替えるよ。

もう、そんなに交通の信頼性が大事な時代でもないのでは？
BRTくらいで、新橋に10分ってメリットだけあれば十分な気がする。

東京駅までも10分で行けるって、相当なメリットだよ

銀座で飲んだあとも徒歩で帰れる。

臨海地下鉄もそろそろ決まるだろうし。

値上り凄そう

電車はよく止まるけど、バスは止まらないからね。
電車は車両以外にも故障する箇所が多くて、しかも故障したら止まっちゃう。
バスは道路が塞がってれば迂回出来るし、燃料で走るから電気が止まっても大丈夫。

人身事故で線路が塞がったら、もうしばらくは動けないのが電車。

臨海地下鉄がホントに出来るなら、駅ができないここじゃなくて、
駅ができる有明を買うわ。
でも、開通までどうせ20年ぐらい待たされる。

>>8345 匿名さん

晴海に駅できるぞ。
あと、有明は江東区だけどいいのか？

まだ出来ると決まった訳ではないでしょう。

ほぼ決まりですから。
あとは発表時期だけ。

地震で津波や液状化が心配です。建物が浸かってしまったら鉄筋が錆びて耐震強度が落ちて住めなくなったりエレベーターも交換になります。液状化で地盤改良も必要になります。
そうなれば修繕積立金が5～10倍にはなりそうです。

>>8349 匿名さん

隕石が落ちてくるのも心配だよな。
あと、動物園のライオンが逃げ出してくるかもしれないし。
＊＊＊のベンツが突っ込んでくるかもしれない。

いろいろ心配多いよね。




で、どれくらいの確率なの？