HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

200台は極端じゃないでしょ。
パークタワー晴海ですら、200台の部屋がありますよ。
パークタワー晴海は元々売れなくて、条件悪い部屋を安く出してそこが売れたけど、今残ってるのは、高く出しちゃって売れなかった売れ残り。

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270-330くらいじゃないの。土地を安く仕入れているし、仕様も晴海2丁目や3丁目の物件とは全然違うし、板状だし。400はありえない。

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>>8177 匿名さん
同意、実需はそういうところに殺到しそう。

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確かに、85㎡以上の部屋しかないシービレッジよりも、サンやパークの65-70㎡のお見合い部屋がコスパが良さそうだから人気が出るのでは。

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65-70m2の部屋は坪330あたりで来そうだな。それなら7000万切るし売れやすい価格層だ。

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そんなに安けりゃ良いけど、坪単価450くらいだと思うよ。

少なくとも激安はないだろうね。デベは慈善事業じゃないし。

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デベは坪200万程度で売っても十分な利益が出るので、売れ残ると困るので、300万以下にする。

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慈善事業でもボランティアでもないから無理でしょ。（笑）

少なくとも400超えるでしょ。周辺物件もそのくらいだし。

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周辺の物件に比べて、条件が悪い。

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西新宿の再開発で65階建のツインタワー建設が確定し、3200戸供給される。もはや陸の孤島である晴海フラッグは坪単価180万円あたりにしないと買い手はいないでしょう。
西新宿の再開発は晴海フラッグを越えるビッグプロジェクトですよ。

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永久眺望だし、周辺もきれいに整備されてるし、商業や学校も出来るし、BRTも開通するし、周辺マンションより高くなるのは当たり前では？

450万でも即完売だよ。数年後には高く売れるだろうし。

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坪単価400万なら安い。450万ならパス。

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有明ですら坪単価370万円なのに、それ以下になる訳あんめーよ（笑）

坪単価280だと幕張まで行かないと無理じゃね？

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それともデベが慈善事業として激安販売してくれるのを待つ？

意味ねーべよ（笑）

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第二MRはタワー用なのかな？詳しい人いたら教えてください。

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早く価格が発表されて同じことを繰り返すbotを黙らせて欲しいですね。ここは坪単価が平均240万円くらいですよ。パンダ部屋は坪単価200万円を切るくらい。

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一番安い部屋でも300は超えるでしょ
平均だと400超える。

そもそもなんでデベが激安販売してくれるの？
ボランティア？（笑）

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少し考えたら激安販売なんかするわけ無い事くらい分かるのにね。

ボランティアとか、宝くじだと勘違いしてるんじゃない？

建築費高騰して、リフォーム費用も掛かるのに、なんで激安販売するのよ。
ありえないでしょ

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激安デマに騙される奴居ないと思うけど、もし居たら、もし信じてたら、少しは自分の頭で考えよう？

なんで激安価格で売る必要があるのか．
ボランティアなのか、慈善事業なのか。

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安値期待の人は、ここの入居は四年後ということを意識した方がいいと思う。都心近郊のマトモな賃貸で2LDK以上なら月20万以上は確実だし、4年住めば約1000万。待ってる間に賃料で浪費してれば待つ意味はかなり薄い。また申込み、契約から入居までの間にマンション市場や金利が変化していくのを黙って見ているしかないのはかなり精神的に負担かと思う。安値期待の人は特に、これから市場が冷え込むと信じてる悲観的な人が多いだろうし。。

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価格はパークタワー晴海やプラウドシティ東雲の見学に行って、ここと真剣に比較検討していると相談すればなんとなくは解決するかと。
誰が検討せずに投稿しているかもだいたいわかる。

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>>8200 匿名さん

この視点大事。販売中にキャンセル住戸多発しそう

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多分この掲示板に書き込んでいる人5人くらいなんじゃ…
毎回同じ主張の繰り返し笑

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駅遠の板マン大量供給で400とか
ダレが買うねん

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勝どき駅近くで開発が多く計画されているので、早く捌かないともう売り切れない可能性大です。タワー棟以外は最大で3年くらいで売り切らないとまずいでしょう。とするなら価格競争で勝つ必要が出てきますよね。しかも大きい部屋が多いからグロスで高くなる。３５０以上はないよね。

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HARUMIFLAGが周辺のマンションに比べて坪単価が安価になる理由。
①　駅から遠く、BRTと称するバスしか交通手段がない。
②　販売戸数が4145戸と極めて多い。
③　平均専有面積が85平米と広い。
④　４年後の入居。４年後には、マンション価格の崩壊、ローン金利の上昇が予想される。
⑤　デベや東京都は新築マンションと言うが、実際はリノベマンション。
⑥　外廊下の板マンで、タワマンではない。
⑦　眺望が良いのは一部の棟だけ。

　以上から、坪単価は270万～300万と予想する。これ以上だと、売れ残り、ゴーストタウンになる。

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>>8143 匿名さん
千代田区は高校まで医療費タダ。
北区は高校まで入院費は医療費タダ。

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>>8206
清掃工場の存在と、土地価格が激安、
２つそこに加えて、更に10%引きでよろしく！

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>>8208 匿名さん
ご助言、ありがとうございます。
8206に以下を加えます。
⑧　清掃工場の存在
⑨　土地価格が激安

予想坪単価は240万～270万

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ttps://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190319-00000558-san-bus_all
harumiflagは結構否定的なレスが付いてるね。まー4000戸4年後遠駅だからしょうがないか。

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パンダは、85m2 5000万円台、坪230ってとこかな。

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坪単価400以下じゃ出てこないよ。

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数年後には坪単価600万で売れるんだから、500万でも即完売かと。

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400万なら安いほうだと思う。
豊洲は500万だってよ。

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価格は確かに気になりますが、価格のことばかり書き込むと400とか500とか言って喜ぶ人がいるので、
もう少し違うテーマも話しましょう！
今日もLINEでBRTのこととか連絡来ましたよね？？

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高くてもせいぜい坪300以下でしょう。

・高く言う奴・・・ここ10年数年の新規近所住民、販売中のデべ関係者or購入予定者

・安く言う奴・・・まともな考え

慈善事業で売らない？　何をとチクるってるのか。
そもそも開発が絡むとは言え、都有地を非常に安く払下げてもらっている。
都も必要に迫られて開発を委託しているものの都民の貴重な財産をデべの儲けの道具には出せない。
比較対象？の
インフラ整備済みの品川定借物件とは異なるが、
駅からの距離感、物件総数も合わせて考えれば自ずと答えは出る。

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https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190319-00000558-san-bus_all
販売価格は相場よりも１～２割安くなると想定される。ってことは、280が相場ぐらいだとすると、平均230ぐらいもありえるかな。特に１期は。

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>>8216 笑うさん

既に土地はデベに売ってるので、デベの儲けの道具ですよ。いくらで出そうとデベの自由。品川のように、都議会が価格に口出したりしませんから、シティタワー品川のような爆安にはなりません。

たぶん、平均は既に報道にあったような価格（坪270-280程度）になるでしょうね。それが適正です。

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第一期は坪単価230万円前後ですよ。
西新宿エリアの再開発で3200戸が供給されるので、晴海フラッグなんていずれ誰も関心が無くなりますよ。
晴海フラッグは新築時は坪単価230万円、10年経てば坪単価180万円以下になるでしょう。

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>>8217 買い替え検討中さん
相場って周辺相場じゃないの？

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所詮陸の孤島

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こういう・・・海に突き出た真っ平らな場所に住むって不安はありませんか？

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>>8222 匿名さん

超気持ち良さそうに思います。

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BRTの停留所も複数ヶ所できるし、思ったほど交通の便は悪くなさそうだね。

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>>8218
同感だけど、今は相場というか適正価格で周辺が売れてないからねぇ・・・
そこに4000戸規模が降ってくると思うと・・・
あとはもう適正（相場）で売るのかちょっと下げて早期完売狙うのか、
予想の斜め上で長期戦上等なのかはデベの腹次第だよね。
検討者としては高くても欲しいのか安くなければいらないのか、
相場ならまあ買ってもいいのかを考えればいい。
超大型案件だしキラキラ広告全開で展開してくると思うけど、
冷静に考えれば考えるほど酷い立地だし、色々難しいところではある。

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この時期に売り出すのは五輪以後の冷え込みリスクを考えての事だろうし、長期戦はまず望んでないでしょうねぇ。
広告も高級志向というよりカジュアルで行ってるから板マンは安く出して話題の内に売り切るつもりじゃないのかな。
後から出てくるタワマンは高級かもしれないけど、、、

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1期は坪単価420万だそうです。
どんどん高くなりそう。

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坪単価600万でも即完売しそう

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まだ言うてるわ

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あと1カ月ちょっと我慢すれば価格公表されるのに、無意味な価格論争はやめよう。

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280位だと思うけど、激安だと思う価格は150くらいかな。
200でも駅遠でゴミ処理場併設の団地で実質中古で入居時期もあるって考えると悩むよ。

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激安デマまだ飽きませんか（笑）

もう誰も信じないでしょ。
デベはボランティアじゃ無いんだから、激安で売る訳がない。

坪単価400くらいが適正価格だよ。周辺価格もそんなもんだから。

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>>8230 匿名さん

価格公開は秋以降だってさ。

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価格発表の頃には割安なパークタワー晴海も完売。

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ここって選手村として使用後にリフォームして販売されるのですか？知っている方いましたらご教示ください。

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>>8236
板マンはその通り。
ただし、マンションを造ってる途中でオリンピック村として貸し出して、
その後、完成させて売ると強弁してるので、名目上は新築です。笑

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貸し出し料として販売価格から差し引いてほしいな

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逆にリフォーム費用が掛かるんだよなー。
建築費高騰してるから、相当金かかってる。

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リフォームってどこまでなされますか？水回り全とっかえ？

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リフォーム費用は都の負担。
機器は全取っ替えだけど、配管は知らん。

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>>8241 匿名さん

リフォーム費用は税金からか。けしからんね。

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俺も価格出るのは秋以降だと聞いたぞ。

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撤去する機器は安くで国内外に売られるのかな。廃棄だともったいなさすぎる。

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>>8244 匿名さん

オリンピック目指す子供がいる家とかだと欲しいだろうね

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オリンピック関連のものは取り敢えず買って置いて、10年後売却が美味しい。

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>>8244 匿名さん
去年だったかな、東京都が、撤去する水回り設備や、空調機の再利用について、アイデアを募集していましたよ。

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そんな噂を流さないとアンタの割高マンションが暴落するからなんだよね？晴海住民さん。
不安で不安で夜も眠れないのかな？
ギリギリローンで買ったから資産価値の下落は死活問題なんだよな？
でも晴海でそんな坪単価で売れないことは都民ならだれでもわかるんだよ。

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坪600万とか寝言書いてるやつのことね。

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数年後には坪単価600有り得るぞ。
待てば待つほど値上がりするのが再開発エリア。

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少なくとも値上がり確実な物件だから、坪単価500でも即完売するぞ。

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1964年東京オリンピックの代々木公園（選手村）がハルミフラッグで、駒沢公園（スタジアム集積地）が有明レガシーエリア。
どちらも将来的な資産価値は高いと思う

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坪280万円の根拠は土地価格が相場の1/10の坪30万円でしたので容積率300%だとして建物坪あたり10万円。建設費は
マンション建設相場価格坪100万円に整備費等三割程を加算して坪130万円。土地建物合わせて坪140万円が原価になります。原価×2(利益と販売経費等)=平均販売価格坪280万円
実際の販売価格は市場の状況をみて±5%となります。

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>>8253 匿名さん

数年前なら350万で売り出しも可能だっただろうけど、今の相場じゃ無理だろ。

平均420万くらいじゃないかな。400万だったら激安だって喜んで良いレベル。

多分280万だと千葉でも相当奥地になるぞ。（笑）

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建築費上がってるから400万でも利益出ないだろうね。

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安いマンションが良いのなら千葉や埼玉の奥地に行くのが手っ取り早いぞ。

2000万くらいの中古でも買って、結婚、出産子育ての幸せフルコースのほうが、人生満喫できるんじゃないかな

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一番安い部屋なら300万くらいもあり得るけど、うーん、それって幸せなんだろうか。

どうせ買うなら500万出してでも永久眺望買ったほうが良いと思う。

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最多価格は86平米26坪×280万円=8000万円
購入層は中の上を想定していますので丁度妥当な価格と
なります。
中の上とは世帯年収1500万円前後です。
夫婦共に都心の一流企業に勤めている世帯を想定。
第一期販売は弾みをつけないと数年先の物件を数千戸販売は続かないので予定通りの価格販売になると思います。
第一期販売が好調なら第二期販売から価格が上がる可能性があります。

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ありえねーって（笑）
ワザワザ激安で売る訳ねーじゃん。
デベはボランティアじゃないんだから。

坪単価450くらいだと思う。安くても400万くらいかなあ。

坪単価600も当面はないと思うぞ。坪280は100％無い。

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当初の予定通り板マンは坪@280万円、タワマンは三割増しの坪@360万円を想定しています。
板マンは需要が多く想定されますのであまり高くできないと思いますが
タワマンは外国人富裕層の注目も高く投資目的が多く想定されますので
バス便の不便さはあまり関係がなく瞬間蒸発の可能性があります。

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あり得ない激安期待しても無駄ですよ。
もう誰も激安デマなんか信じてない。

予定通り、周辺価格に合わせて坪単価400から450万で出てくるよ。

そもそもデベはボランティアじゃ無いからね。

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またおんなじ人が連続投稿してる…

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まあ、匿名掲示板ですからねえ。
同一人物かすらわからんし、特定しても意味ない。

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板マンとタワマンは建築費も仕様も違うし、
平均階数も違うから三割しか差がないってことは無いと思うよ。
板マンの最上階より上の部屋が半数以上なのだから。
もし三割差だったら富裕層はタワーに殺到で板マンの高い部屋は売れ残る。

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タワーは不人気だよ。
ランニングコストも高いし

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晴海は今からどんどん値上がりするよ。
数年後は600超える。

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安くマンション買いたいなら千葉の奥地に行ったほうが早いぞ。
待ってても結局は坪単価450万だったら待つだけ損だよ。


千葉に2000万くらいで買って、結婚して子育てしての幸せフルコースやったほうが人生は充実するよ。

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>>8265
湾岸人気はタワー人気だよ。

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タワーは意外と安く出てくる。550以下だと思う。

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平成15年竣工の六本木ヒルズの総工費は、総工費は2700億円。森タワーだけだと建築費は、1250億円で延べ床面積は、38万㎡で、坪単価に直すと、110万円/坪位になります。

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ドゥトウール晴海　勝どき駅徒歩9分
価格坪340～440万円 @380万円

国会でも問題にされましたが晴海フラッグの土地はドゥトウール晴海の1/10で
売却されています。
したがって晴海フラッグはドゥトウール晴海より安くなることが想定されます。

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>>8271 匿名さん

有りえないよ。建築費はそれから3割以上上がってる。
坪420くらいが適正。400なら激安のレベル。

そもそも！有明ですら400超えてるんだし、それよりは高くなるよ。

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例えば、自分が激安で土地を手に入れることが出来たとするじゃん。　
ワザワザ激安で売る？


ありえないでしょ。
デベはボランティアじゃないよ

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まあ、普通に考えたら周辺価格と同じくらいの400万くらいが適正だよね。

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例えば、自分が激安で土地を手に入れることが出来たとするじゃん。　
ワザワザ激高で売る？


ありえないでしょ。
客はボランティアじゃないよ

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板マン280万円+消費税10%=308万円
タワマン360万円+消費税10%=396万円
高くてもこれが第一期販売価格と予想します。
あくまでも駅まで徒歩25分
バスはバスです。

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長谷工レベルで250坪

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あり得ない激安デマは迷惑だよ。

周辺価格と同じように坪単価400で出てくるよ。
それでも利益は出ない。450くらいになるかもね。

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