HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

俺も秋以降だと聞いたが。

待ってる間にパークタワー晴海は完売かな。安いよね。

専用レーンの無いBRTって、ただのバスだよ

BRTは下のリンク先の記事だと2020年度にプレ運行を開始し、エリアを拡大して2022年以降に本格運行なので今買ったとしても入居するときにはもうBRTは運行を開始しているんだよね。
でも東京駅とかは記事のよるとまだ検討中になっているね。新橋と虎ノ門は決まっているようだけれど。

https://response.jp/article/2018/08/30/313458.html

あと選手村のある晴海五丁目は始発になりそうだけれど勝どき＝新橋間は市場前発と東京テレポート発のものも一緒に走るから1時間に20便は難しそう。
この辺どうクリアするんだろうか？

>>8032 匿名さん
概要ぐらい見ろよ…

周辺で秋ぐらいになりそうなのはブランズタワー豊洲。

>>8035 匿名さん
いや、これからが大変だと思うよ
三井で六期とか苦戦以外のなにものでもない

パークタワー晴海は人気あるから近いうちに完売すると思うよ。
オリンピックで人気は加熱していくだろうし。

手ごろな価格で手に入ったら間取りをちょっと変えたいな
時間は十分余裕があるし後は間取り変更にかかる費用次第かな

>>8036 匿名さん

ただのバスではなく、バスのデメリットを解消したのがBRTだよ。

バスみたいに信号待ちもなくなる。自動運転も始まる。

Sea villageは施工が長谷工、管理会社が野村不動産パートナーズ
Sun villageは施工が前田建設、管理会社が三菱地所コミュニティ
Park villageは施工が三井住友建設、管理会社が三井不動産レジデンシャル
こうして見てみると確かにSea villageが一番安く来るかもしれない。
Sun villageはパークハウスクオリティ、Park villageがパークコートクオリティで出すとすると、長谷工＆野村でオハナクオリティ来るんじゃない？そうなってくると@300というのはありそう。で、Seaは@350、Parkは@400 後になるほど高くなるというのは案外本当のことかもしれない。

都内はバス専用レーンもあるし、そもそもバス遅れないけどね。

後になるほど高くなるのって、不動産では常識では？

>>8041
JOCの竹田会長が辞任を余儀なくされそうだし
オリンピックについてネガティブなイメージの時に
晴海フラッグの価格発表とかタイミングが悪くなっちゃったね
デベロッパーはちょっと頭が痛いかもね

長谷工と言えば南千住の東京フロンティアシティ・アーバンフォートを想起するなあ、あれは安かった。今回も裏切らないかも

>>8041 匿名さん

人気あったら、竣工売りにならない

最近の長谷工＋野村ってオハナクオリティにもかかわらず、プラウドブランド使ってプラウド価格ってパターン。

タワーを除くと、三井住友建設の三井物件ってパークホームズでしょ。

>>8038 匿名さん
勝どき陸橋下の交差点を信号制御して走るなどの情報はありませんので、普通に20便位走れると思います。
ちなみに晴海通りの勝どき橋南詰バス停には、平日朝7時台は、41本のバスが停車します。

長谷工野村は三井三菱より格下感があるね

>>8052 匿名さん

都04系統もあるから、7時台は55本のバスが停まりますね。

三井といっても施工が三井住友建設だと長谷工野村レベル。

80平米3LDKが欲しいなら結局7000万は覚悟しないとマシな部屋は買えなそうだな。。

>>8055 匿名さん

三井住友と長谷工は全然違うねえ。
三井住友建設は、このあたりだと有明ブリリア3兄弟かな。

三井レジと三井住友建設って横浜の杭不足の一件で費用負担について裁判で係争中なんだけどね。こじれて・・・。

>>8058 匿名さん
同じ系列で争うなんて不毛ですね。

因みに最近の長谷工はグレード高くなった。昔は安物って感じだったけどね。

大手デベ＋長谷工でグレード上げているのは、モデルルームでわかる内装だけ。建物本体のグレードはそのままだからいわば張りぼて。騙されちゃう人いるんだ。

>8059

施工トラブルでデベが施工会社に責任を問えるのは瑕疵担保だから、横浜のケースでは杭不足が実際にあった棟だけ。それを全棟建て替えなんてして費用請求しようとするわけだから同じ系列といえど反発される。

>>8061 匿名さん
そんなこたーない。
最近の長谷工だと、二重床も採用してるし、間取りも良くなったよ。
最近の長谷工は優秀。

どうせ長寿命化が星1つのお手軽板マンだし、
どこが施工してても大して変わらんでしょ

長期の資産として買う人はタワー買うし

タワマンって10年過ぎると修繕積立が跳ね上がるから、その前に転売って考えの人が多いと思うけど。

勝どき、月島、佃、豊洲、のタワマンの多くが10年越えだけど？
大量に転売物件は出てますか？

>>8041 匿名さん
オリンピックで人気が加熱って…
何年前からわかってるんですか。

>>8035 匿名さん
ここと比較したらかなり高い！割高

>>8063 匿名さん

行灯。

パークタワー発売開始の頃は、まだ2丁目開発に夢も膨らんでいましたが、段々と開発の重点が、３丁目４丁目に置かれている事が判明してきて、段々と2丁目への期待も色褪せて来た感じです。
イマジネーションから覚めたような。。。

三井と住友もスラブ、吹き付け、下げ天で劣化。まともなタワーの復活を願う。

湾岸タワーはリスク高いから板マンが最強。

ここ、値上がり確実だろうし、欲しい人多いと思うよ。

駅遠は値上がりしない
これマンションの常識

何でも転売問題は課題ですな。数年間転売、賃貸禁止にするか、転売しても旨味が出ない価格にしてほしいもんだ。

>>8074 匿名さん

駅遠関係なく値上がりするかと。

値上がり期待するなら、唯一無二の選手村だろうしな。

八潮団地が、ベンチマークかと思います。

この戸数ですし、よっぽど安ければ別ですが値上がり要素は、今んところ皆無だと思います。

ティアクロも有明のBACも、駅遠だけど値上がりしてますよ。

株で考えると逆だよ。
ホットな話題で買うと過剰人気で高値掴み。
みんな徐々に忘れていって値が下がる。
10年もしたら中古でバス物件なんて誰も買わん。

値上がり期待なんて。ここの大量供給で需給バランス崩れるって読みだけど。その前に去年あたりから販売スローダウンしてるから、オリンピック前に不動産市場はシュリンクかも。

最多間取りが、85平米なんでしょ？？

つぼ400でさばけるかよwwwww

まあ、値上がり期待も止めはしませんが、
地域全体でプレミアムな価値が付いて来ないと難しいでしょうね。

わざわざそこで暮らす理由。

今のところ、やっぱりそれは、コスパでしか見出せない気がします。

東雲公団だっておなじようにかなり頑張ったけど、いまあんな感じだからね。

まあ、公団だから比較は出来ないけど。

固定の住民だけ街を支えて行くのって、そんな簡単では無いです。

晴海の人間は、ちょくちょく有明とか豊洲とか馬鹿にすんだね。
もう追い抜かれた感、あるけどね。

500万でも即完売では？

みんなほしがってるし。

安くなきゃ買えない人は、さっさと千葉や埼玉にしたら？
早く買わないと千葉や埼玉も値上がりするよ。
ただ、千葉やさいたまは値下がりする。

値上がり期待なら、高くても中央区だよ。

400なら安いと思いますよ。
買えば確実に値上がりする物件だし。　

>>8079 匿名さん
それが相場。
晴海レジを基準にするなら坪200。
それがさらに駅から遠くて坪280なんだから十分値上がってる。

たかだか400万で高い高い言うような人は有明にしたら？
有明なら350万くらいで買えるし。
それでも高いなら千葉にしたら？
早めに決めたほうが幸せだと思うよ。買えないまま40歳なんてローンすら組めないし。

>>8090 匿名さん
そうそう。
但しここは宝くじマンションで坪250。
千葉埼玉有明を視野に入れるのはGW明けでいい。

350ですよ

リークの280から5パーセント調整して坪265ぐらいが妥当だし適正。
まあ5月になれば分かる。
それまでは周辺物件掴まされないように！

ポップなWebデザインみれば訴求する層がわかるでしょう。300から350です。

>>8087 匿名さん

値上がりするんだか、しないんだか、ちょっと何を言ってるのか分かんない

一番安い部屋でも300超えるんじゃない？
平均だと400超えると思うよ。

激安280万もすっ高値600万もありえない。

周辺価格を調べたら分かるけど、だいたい400万前後だよね。建築費高騰を考えると、450万くらいになってもおかしくない。

そもそも、デベはボランティアじゃないから激安では販売しないよ。

わざわざ千葉しか買えない奴が買えるために、安値で売ると思う？

ありえないでしょう。

関係者からのリークだと400万は超えるらしいからね。
それでも激安だとは思う。

買えば値上がりするのは確実だから、500万でも即完売だと思うよ。

もう激安デマに騙されるやついないよ。

>>8052
朝ひどい時はバスか3台同時にとまっていますね。brtは連結バスだから、そこまでは増便できないでしょうね。二台きたらバス停が厳しそうですもんね。そんなに増やせないのでは？

>>8096 匿名さん
BOTにマジレスもあれだけど、
それは月島ミッドやブランズタワー豊洲の相場。
駅無築浅板マンのここには当てはまりませんよ…

Seaは裏が賃貸マンション群と同じブロック。85.37㎡～152.10㎡と一戸あたり面積が大きいので坪単価が高いとグロスの価格が高くなりすぎる。しかしバス便とはいえ新橋駅の近所に日当たりのいい永久眺望の１５２平米が出るとしたら希少すぎる。駐車場の優先使用権とかついてくると思うのでこの辺は結構高値で取引されるんじゃないかな。

ここが新橋駅の近所なら、門仲や清澄白河が東京駅の近所になっちゃうよ。
持ち上げるのに無理しすぎ。笑

>>7745 買い替え検討中さん
あなたは、正解です。

高値になる理由は、ない。
オリンピック後の総崩れですし、消費税アップ後の不況です。

安く売るしかないのです。

>>8078 匿名さん
周りのマンションが、新築後も在庫を抱えて、中古並みに年数経過してるくせに、値段が高いから売れていない。

結局、価格設定ですよ！
これが、ハルミフラッグが売れるか売れないか、さじ加減。

高ければ、誰も買わない。
ここを平均坪400万以上になることはないよ。断言します。

>>8098 匿名さん
間違いでした。
関係者からのリークは、坪平均280万円でした。(._.)_ぺこり

安く売る理由なんてないでしょ。ボランティアじゃないんだから。

関係者からリークされてるように坪単価400オーバーだよ。

激安も高値もあり得ない。相場通りで出てくる。

数年後には坪単価600万で売れるだろうし、坪単価500万でも即完売かと。

400から450が適正価格だろうね。
それ以上だと売れないだろうし、これ以下だと抽選になる。

リークは、坪280万円なのに、湾曲させてるのは、全部、周辺の業者ですね。
間違いありませんw

https://biz-journal.jp/2019/03/post_27103_2.html

>>8111 匿名さん

激安デマじゃもう誰も騙せないよ。
関係者の話では坪単価400超えは確定。

そもそも、なんの為に激安販売するのよ。
デベはボランティアじゃねーよ。

坪単価280万しか出せないなら、さっさと千葉や埼玉に行ったほうが良いのでは？
夢見てもしょうがないよ。どんどん高くなって買えなくなるだけ。

笑笑

この高値煽りはなんなの？

85平米が最多で400な訳ないじゃん。

駅遠で、値上がりな訳ないじゃん。

有明、豊洲を超えられるわけないじゃんか。

晴海で坪単価400超えるなら、60?70平米を最多につくるって。

豊洲ブランズだってそうなるとおもうよ。

高値煽りのデベボラおじさんは、ここの価格待ちでお客さん減ってる周辺物件の販売員じゃないかな。1人の連投って規制できないのか？

1人の高値煽りはなんなんだろう。
逆説的に高いから、ここは買うな、ってこと？

400マンこえたら、誰も買えないよ。

今週の東洋経済は不動産特集だよ。出勤前に読まなくちゃ！

ハルミフラッグは平均坪単価280万円とリークされてるのに、それで人気となってる事実はある。

わざわざ嘘で400万とか言ってる奴はなんなのかねw
買う気ないなら、他買えばいいじゃん？
そんな高くしたければ、他あるじゃん。

て事で、高くしたら、ハルミフラッグなんて売れませんよ。立地でいい条件ないじゃん。

>>8116 匿名さん
坪260万円くらいの72平米なら、約5700くらいですね。
坪280万円の72平米なら約6100万として、キリがいい価格となると、坪270万くらいで、5800万とかも設定されるだろうね。

坪400万なら、9000万円～1億円くらいになりますから、あの場所では非現実的でしょう。

600万なら高いというのも分かるけど、400万が高い？
すでに晴海は400超えてるのですが。。。
周辺物件のパークタワー晴海も、ドトールでさえ400万超えてますよ。

平均価格400万なら安い方かと。
ワザワザ激安でデベロッパーが売ると思います？

スミフも絡んでますかは450万から500万くらいで売り出す可能性もありますよ。

85平米で高いなら70平米まで狭くしたら安く感じますよ。
それでもだめなら千葉に行きなさい。あっちは激安だよ。

俺は400なら即決で買う。
450なら見送りかなあ。

関係者からのリークだと坪単価400万超えるらしいね。
激安デマが出回ってるから広告も楽だろうなあ。
誰も信じてないだろうけど。

まあ、少し論理的に考えたら、デベが激安で売るわけ無い事は分かるはずなんですけどねえ。
デベはボランティアじゃないですから。

数年後には600万で売れるだろうし、500万で買ってもお買い得だよなあ。

だからwww
いい加減わかってよ 笑
そんなわけないじゃんか。

85平米基準って、85平米最多って、公言してるんですよ。

このあたりで400超えてくるマンションって、
85は、高層階角部屋ですよ。プレミアム設定ですよ。

もちろん、
一部、角部屋プレミアムで400つける部屋は出てくるかもしれない。

あんな板マンの最多価格帯が、100000000円なわけないけどwww

一億なら、別の選択肢考えるだろwww

600なんか、ならないよ。

そんなデマよく言える

嵐ハンパないね・・・
機能不全に陥れて訳分かんなくさせたいんだろうなｗ
それぐらいここは色んな意味で注目されてて、
色んな意味でツッコミどころ満載の物件で、
絶対に失敗の許されない大型案件なんだろう・・・

中古で出てるクレヴィア豊洲なんかが良いベンチマークでは？イオン、キャナルコート至近の駅遠板マン。約70平米で6000万だから80平米で約6800万。新築、中央区、オリンピックレガシープレミアを加味して7800万ってとこじゃない？

窓はアルミサッシですか？
できたら窓枠は木製かプラスチック製の方が断熱には良くて温かみを感じるのだけれど？
今から変更できませんよね？

管理組合を結成して管理するとあるけど、大変だね。

サッシは普通アルミだし、管理組合設立も普通のこと。戸建じゃなくてマンションだよここ。。

環境性能表示でサッシはアルミになってるね。
断熱性を考えて樹脂サッシにして欲しかった。

>>8133 匿名さん
マンションは廉価品の塊なんだからわがまま言わないの。

素人が紛れ込んでるのか（笑）

でも、俺も素人のとき、このマンションは外断熱ですか？って質問したことあったわ（笑）

450万くらいならまだ売れると思うけど、500万超えると苦労しそうだね。

>>8134
マンションが廉価品の塊なのではなく、
ここの板マンがコスト重視の廉価品の塊なだけでは？

高級仕様が欲しい人はタワー棟を待つか、ブランズ豊洲へ。
格差社会の棲み分けですな。笑

都心近郊に住みたいということは基本２馬力の家庭が多いだろうし、7000、8000万くらいなら問題なく売れていきそうだね。

ここは眺めもいいし、海の風景は癒されるよ。

BRTがどこまで混むかはわからないけれど福生あたりのバス便と比べれば大分マシでしょ
それにここは広いよね、部屋が。ストレスなく住める永住できる家を求めて多くの人が欲するはず。少し背伸びしても買う人は多いんじゃないかな。

>>8139 匿名さん
夫婦ふたりでギリギリローンなんか組んだら破産確定だよな。

>>8141 匿名さん

永久眺望は高そうだよなあ。中央区で永久眺望は、ここが最後かもしれんし、あったとしても相当限られとる。

まあ、今は2馬力も多いしな。
そういう家庭にはちょうど良いかもね。
都心は坪単価600万、800万の世界だし、坪単価400万で中央区に買えるのは有り難い。

中央区は中学校まで医療費タダとか、補助が手厚いんだよな。なんだかんだでお得。

都内で中央区に住みたいという夫婦なら２馬力で世帯年収1000万余裕でこえてくるはず。最近は大手を中心に女性の産休、育休などには寛容的だしペアローンを一方的に悲観視することもないと思う。

>>8143 匿名さん
中学まで医療費タダは23区全部ですが。

>>8144 匿名さん

ペアローンの最大のリスクは、離婚ですよ。

日本の離婚率は4割だよ。

>>8146
ペアローンを組むぐらいに仲が良ければ離婚リスクは低いでしょう。

ペアローンで買うならいざという時に流動性が高い駅近物件が吉。

坪280だと、幕張タワーと同じなんだよね。
板マン280、タワー350が妥当

中央区は18歳まで医療費が無料

板マンでも400超えるんじゃないかな。
タワーは意外と安いと思う。リフォームとかも不要だし。

現実的なところだと、坪単価420万円くらいかな。
450超えたらパス。

値上がり確実だし500万までなら買うね。

>>8152 匿名さん
レインボーや海側は400妥当としても、7割くらい眺望ない部屋だから、平均300切るのでは

やけに高い価格を予想される方が多いのは、競争率を下げようという工作ですか？

>>8156 マンション掲示板さん
相手にしないほうがいいですよ。仕事でやってるんですからw

>>8156
逆だよ。
価格を出した時に人気を上げるための業者の書き込み。

不便な板マンとして250-280の妥当な価格が出たとき、
400とか500とかいう書き込みを沢山書いておけば、
詳しくない人は、何これ安いと錯覚して大人気に。笑

>>8159 匿名さん
普段は週刊誌の記事なんて信じもしないくせにーww

住友が売主の棟だけ坪500なんじゃない笑

ほかは400から450だろうね。
スミフだけ500

業者も販売前で印象操作必死なんだねぇ笑

住まいサーフィンだとサンビレッジで新築時価280万、パークビレッジ264万。
リーク情報だと280万で売り出し。
サンビレッジで250万は切らないと旨みないね。

湾岸の駅遠の物件すべてが、新築・中古ともに価格崩壊しちまうだろ

グロスでは周辺中古の70平米と同じくらいになるんちゃうか。
同じ価格で駅近の70平米か、駅遠の85平米かという棲み分け。購入者層違うし影響抑えれるのかもね。

都心に団地妻が大量に発生すること以外にここの利点はない

↑意味不明（笑）

まあ、関係者からのリークでは坪単価400超えるってことだから、そのあたりでしょうね。
わざわざデベか激安で売るとも思えないし。
慈善事業で買えない人でも買える価格でうるってわけでも無いんだよね？

一番安い部屋なら300もあるだろうけど、まともな部屋なら400万とか500万が相場だと思う。

激安デマはもう誰も信じないよ。
坪単価400超えで決まりでしょ。
まあ、500超えてくる可能性もあるが、。

ここをきっかけに首都圏不動産の価格崩壊に期待。
山手線内側が手に届く価格になるといいな。

皆さん凄い金額を書かれているようですが…
品川港南の中古タワマンでも坪400超えてないですよ？
幾ら新築とはいえこの立地で坪400以上って価値あるんでしょうか？

ツボ280でも高い。
タワー建つ頃は不動産暴落で、
団地板マンは、200前後になってるよ。

お見合い低層部屋がお値ごろ感で結構人気になりそうだな。

80平米なら6000万前半のお見合い低層パンダ部屋もあれば、1億越えの虹橋ビュー最上階角部屋まであるでしょうね。ただ、狭めの部屋は単価高く、広めの部屋は単価低くして全体的な価格感を狭めてると思います。

>>8177
そだね。
お見合いと言ってもリビングが向き合ってる訳ではなく、
公園が有っての廊下側だからね。

シーヴィレッジは永久眺望と言っても前は寂しい海で夜は真っ暗、
小学校の音がうるさそうで、風の音も強そう。
虹橋向きは値段的に無理だから、内側を狙う人も結構いると思う。

２００台とか４００台とか極端すぎ。結局は３３０とかの無難なラインに落ち着くと思うよ。

200台は極端じゃないでしょ。
パークタワー晴海ですら、200台の部屋がありますよ。
パークタワー晴海は元々売れなくて、条件悪い部屋を安く出してそこが売れたけど、今残ってるのは、高く出しちゃって売れなかった売れ残り。

270-330くらいじゃないの。土地を安く仕入れているし、仕様も晴海2丁目や3丁目の物件とは全然違うし、板状だし。400はありえない。

>>8177 匿名さん
同意、実需はそういうところに殺到しそう。

確かに、85㎡以上の部屋しかないシービレッジよりも、サンやパークの65-70㎡のお見合い部屋がコスパが良さそうだから人気が出るのでは。

65-70m2の部屋は坪330あたりで来そうだな。それなら7000万切るし売れやすい価格層だ。

そんなに安けりゃ良いけど、坪単価450くらいだと思うよ。

少なくとも激安はないだろうね。デベは慈善事業じゃないし。

デベは坪200万程度で売っても十分な利益が出るので、売れ残ると困るので、300万以下にする。

慈善事業でもボランティアでもないから無理でしょ。（笑）

少なくとも400超えるでしょ。周辺物件もそのくらいだし。

周辺の物件に比べて、条件が悪い。

西新宿の再開発で65階建のツインタワー建設が確定し、3200戸供給される。もはや陸の孤島である晴海フラッグは坪単価180万円あたりにしないと買い手はいないでしょう。
西新宿の再開発は晴海フラッグを越えるビッグプロジェクトですよ。

永久眺望だし、周辺もきれいに整備されてるし、商業や学校も出来るし、BRTも開通するし、周辺マンションより高くなるのは当たり前では？

450万でも即完売だよ。数年後には高く売れるだろうし。

坪単価400万なら安い。450万ならパス。

有明ですら坪単価370万円なのに、それ以下になる訳あんめーよ（笑）

坪単価280だと幕張まで行かないと無理じゃね？

それともデベが慈善事業として激安販売してくれるのを待つ？

意味ねーべよ（笑）

第二MRはタワー用なのかな？詳しい人いたら教えてください。

早く価格が発表されて同じことを繰り返すbotを黙らせて欲しいですね。ここは坪単価が平均240万円くらいですよ。パンダ部屋は坪単価200万円を切るくらい。

一番安い部屋でも300は超えるでしょ
平均だと400超える。

そもそもなんでデベが激安販売してくれるの？
ボランティア？（笑）

少し考えたら激安販売なんかするわけ無い事くらい分かるのにね。

ボランティアとか、宝くじだと勘違いしてるんじゃない？

建築費高騰して、リフォーム費用も掛かるのに、なんで激安販売するのよ。
ありえないでしょ

激安デマに騙される奴居ないと思うけど、もし居たら、もし信じてたら、少しは自分の頭で考えよう？

なんで激安価格で売る必要があるのか．
ボランティアなのか、慈善事業なのか。

安値期待の人は、ここの入居は四年後ということを意識した方がいいと思う。都心近郊のマトモな賃貸で2LDK以上なら月20万以上は確実だし、4年住めば約1000万。待ってる間に賃料で浪費してれば待つ意味はかなり薄い。また申込み、契約から入居までの間にマンション市場や金利が変化していくのを黙って見ているしかないのはかなり精神的に負担かと思う。安値期待の人は特に、これから市場が冷え込むと信じてる悲観的な人が多いだろうし。。

価格はパークタワー晴海やプラウドシティ東雲の見学に行って、ここと真剣に比較検討していると相談すればなんとなくは解決するかと。
誰が検討せずに投稿しているかもだいたいわかる。

>>8200 匿名さん

この視点大事。販売中にキャンセル住戸多発しそう

多分この掲示板に書き込んでいる人5人くらいなんじゃ…
毎回同じ主張の繰り返し笑

駅遠の板マン大量供給で400とか
ダレが買うねん

勝どき駅近くで開発が多く計画されているので、早く捌かないともう売り切れない可能性大です。タワー棟以外は最大で3年くらいで売り切らないとまずいでしょう。とするなら価格競争で勝つ必要が出てきますよね。しかも大きい部屋が多いからグロスで高くなる。３５０以上はないよね。

HARUMIFLAGが周辺のマンションに比べて坪単価が安価になる理由。
①　駅から遠く、BRTと称するバスしか交通手段がない。
②　販売戸数が4145戸と極めて多い。
③　平均専有面積が85平米と広い。
④　４年後の入居。４年後には、マンション価格の崩壊、ローン金利の上昇が予想される。
⑤　デベや東京都は新築マンションと言うが、実際はリノベマンション。
⑥　外廊下の板マンで、タワマンではない。
⑦　眺望が良いのは一部の棟だけ。

　以上から、坪単価は270万～300万と予想する。これ以上だと、売れ残り、ゴーストタウンになる。

>>8143 匿名さん
千代田区は高校まで医療費タダ。
北区は高校まで入院費は医療費タダ。

>>8206
清掃工場の存在と、土地価格が激安、
２つそこに加えて、更に10%引きでよろしく！

>>8208 匿名さん
ご助言、ありがとうございます。
8206に以下を加えます。
⑧　清掃工場の存在
⑨　土地価格が激安

予想坪単価は240万～270万

ttps://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190319-00000558-san-bus_all
harumiflagは結構否定的なレスが付いてるね。まー4000戸4年後遠駅だからしょうがないか。

パンダは、85m2 5000万円台、坪230ってとこかな。

坪単価400以下じゃ出てこないよ。

数年後には坪単価600万で売れるんだから、500万でも即完売かと。

400万なら安いほうだと思う。
豊洲は500万だってよ。

価格は確かに気になりますが、価格のことばかり書き込むと400とか500とか言って喜ぶ人がいるので、
もう少し違うテーマも話しましょう！
今日もLINEでBRTのこととか連絡来ましたよね？？

高くてもせいぜい坪300以下でしょう。

・高く言う奴・・・ここ10年数年の新規近所住民、販売中のデべ関係者or購入予定者

・安く言う奴・・・まともな考え

慈善事業で売らない？　何をとチクるってるのか。
そもそも開発が絡むとは言え、都有地を非常に安く払下げてもらっている。
都も必要に迫られて開発を委託しているものの都民の貴重な財産をデべの儲けの道具には出せない。
比較対象？の
インフラ整備済みの品川定借物件とは異なるが、
駅からの距離感、物件総数も合わせて考えれば自ずと答えは出る。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190319-00000558-san-bus_all
販売価格は相場よりも１～２割安くなると想定される。ってことは、280が相場ぐらいだとすると、平均230ぐらいもありえるかな。特に１期は。

>>8216 笑うさん

既に土地はデベに売ってるので、デベの儲けの道具ですよ。いくらで出そうとデベの自由。品川のように、都議会が価格に口出したりしませんから、シティタワー品川のような爆安にはなりません。

たぶん、平均は既に報道にあったような価格（坪270-280程度）になるでしょうね。それが適正です。

第一期は坪単価230万円前後ですよ。
西新宿エリアの再開発で3200戸が供給されるので、晴海フラッグなんていずれ誰も関心が無くなりますよ。
晴海フラッグは新築時は坪単価230万円、10年経てば坪単価180万円以下になるでしょう。

>>8217 買い替え検討中さん
相場って周辺相場じゃないの？

所詮陸の孤島

こういう・・・海に突き出た真っ平らな場所に住むって不安はありませんか？

>>8222 匿名さん

超気持ち良さそうに思います。

BRTの停留所も複数ヶ所できるし、思ったほど交通の便は悪くなさそうだね。

>>8218
同感だけど、今は相場というか適正価格で周辺が売れてないからねぇ・・・
そこに4000戸規模が降ってくると思うと・・・
あとはもう適正（相場）で売るのかちょっと下げて早期完売狙うのか、
予想の斜め上で長期戦上等なのかはデベの腹次第だよね。
検討者としては高くても欲しいのか安くなければいらないのか、
相場ならまあ買ってもいいのかを考えればいい。
超大型案件だしキラキラ広告全開で展開してくると思うけど、
冷静に考えれば考えるほど酷い立地だし、色々難しいところではある。

この時期に売り出すのは五輪以後の冷え込みリスクを考えての事だろうし、長期戦はまず望んでないでしょうねぇ。
広告も高級志向というよりカジュアルで行ってるから板マンは安く出して話題の内に売り切るつもりじゃないのかな。
後から出てくるタワマンは高級かもしれないけど、、、

1期は坪単価420万だそうです。
どんどん高くなりそう。

坪単価600万でも即完売しそう

まだ言うてるわ

あと1カ月ちょっと我慢すれば価格公表されるのに、無意味な価格論争はやめよう。

280位だと思うけど、激安だと思う価格は150くらいかな。
200でも駅遠でゴミ処理場併設の団地で実質中古で入居時期もあるって考えると悩むよ。

激安デマまだ飽きませんか（笑）

もう誰も信じないでしょ。
デベはボランティアじゃ無いんだから、激安で売る訳がない。

坪単価400くらいが適正価格だよ。周辺価格もそんなもんだから。

>>8230 匿名さん

価格公開は秋以降だってさ。

価格発表の頃には割安なパークタワー晴海も完売。

ここって選手村として使用後にリフォームして販売されるのですか？知っている方いましたらご教示ください。

>>8236
板マンはその通り。
ただし、マンションを造ってる途中でオリンピック村として貸し出して、
その後、完成させて売ると強弁してるので、名目上は新築です。笑

貸し出し料として販売価格から差し引いてほしいな

逆にリフォーム費用が掛かるんだよなー。
建築費高騰してるから、相当金かかってる。

リフォームってどこまでなされますか？水回り全とっかえ？

リフォーム費用は都の負担。
機器は全取っ替えだけど、配管は知らん。

>>8241 匿名さん

リフォーム費用は税金からか。けしからんね。

俺も価格出るのは秋以降だと聞いたぞ。

撤去する機器は安くで国内外に売られるのかな。廃棄だともったいなさすぎる。

>>8244 匿名さん

オリンピック目指す子供がいる家とかだと欲しいだろうね

オリンピック関連のものは取り敢えず買って置いて、10年後売却が美味しい。

>>8244 匿名さん
去年だったかな、東京都が、撤去する水回り設備や、空調機の再利用について、アイデアを募集していましたよ。

そんな噂を流さないとアンタの割高マンションが暴落するからなんだよね？晴海住民さん。
不安で不安で夜も眠れないのかな？
ギリギリローンで買ったから資産価値の下落は死活問題なんだよな？
でも晴海でそんな坪単価で売れないことは都民ならだれでもわかるんだよ。

坪600万とか寝言書いてるやつのことね。

数年後には坪単価600有り得るぞ。
待てば待つほど値上がりするのが再開発エリア。

少なくとも値上がり確実な物件だから、坪単価500でも即完売するぞ。

1964年東京オリンピックの代々木公園（選手村）がハルミフラッグで、駒沢公園（スタジアム集積地）が有明レガシーエリア。
どちらも将来的な資産価値は高いと思う

坪280万円の根拠は土地価格が相場の1/10の坪30万円でしたので容積率300%だとして建物坪あたり10万円。建設費は
マンション建設相場価格坪100万円に整備費等三割程を加算して坪130万円。土地建物合わせて坪140万円が原価になります。原価×2(利益と販売経費等)=平均販売価格坪280万円
実際の販売価格は市場の状況をみて±5%となります。

>>8253 匿名さん

数年前なら350万で売り出しも可能だっただろうけど、今の相場じゃ無理だろ。

平均420万くらいじゃないかな。400万だったら激安だって喜んで良いレベル。

多分280万だと千葉でも相当奥地になるぞ。（笑）

建築費上がってるから400万でも利益出ないだろうね。

安いマンションが良いのなら千葉や埼玉の奥地に行くのが手っ取り早いぞ。

2000万くらいの中古でも買って、結婚、出産子育ての幸せフルコースのほうが、人生満喫できるんじゃないかな

一番安い部屋なら300万くらいもあり得るけど、うーん、それって幸せなんだろうか。

どうせ買うなら500万出してでも永久眺望買ったほうが良いと思う。

最多価格は86平米26坪×280万円=8000万円
購入層は中の上を想定していますので丁度妥当な価格と
なります。
中の上とは世帯年収1500万円前後です。
夫婦共に都心の一流企業に勤めている世帯を想定。
第一期販売は弾みをつけないと数年先の物件を数千戸販売は続かないので予定通りの価格販売になると思います。
第一期販売が好調なら第二期販売から価格が上がる可能性があります。

ありえねーって（笑）
ワザワザ激安で売る訳ねーじゃん。
デベはボランティアじゃないんだから。

坪単価450くらいだと思う。安くても400万くらいかなあ。

坪単価600も当面はないと思うぞ。坪280は100％無い。

当初の予定通り板マンは坪@280万円、タワマンは三割増しの坪@360万円を想定しています。
板マンは需要が多く想定されますのであまり高くできないと思いますが
タワマンは外国人富裕層の注目も高く投資目的が多く想定されますので
バス便の不便さはあまり関係がなく瞬間蒸発の可能性があります。

あり得ない激安期待しても無駄ですよ。
もう誰も激安デマなんか信じてない。

予定通り、周辺価格に合わせて坪単価400から450万で出てくるよ。

そもそもデベはボランティアじゃ無いからね。

またおんなじ人が連続投稿してる…

まあ、匿名掲示板ですからねえ。
同一人物かすらわからんし、特定しても意味ない。

板マンとタワマンは建築費も仕様も違うし、
平均階数も違うから三割しか差がないってことは無いと思うよ。
板マンの最上階より上の部屋が半数以上なのだから。
もし三割差だったら富裕層はタワーに殺到で板マンの高い部屋は売れ残る。

タワーは不人気だよ。
ランニングコストも高いし

晴海は今からどんどん値上がりするよ。
数年後は600超える。

安くマンション買いたいなら千葉の奥地に行ったほうが早いぞ。
待ってても結局は坪単価450万だったら待つだけ損だよ。


千葉に2000万くらいで買って、結婚して子育てしての幸せフルコースやったほうが人生は充実するよ。

>>8265
湾岸人気はタワー人気だよ。

タワーは意外と安く出てくる。550以下だと思う。

平成15年竣工の六本木ヒルズの総工費は、総工費は2700億円。森タワーだけだと建築費は、1250億円で延べ床面積は、38万㎡で、坪単価に直すと、110万円/坪位になります。

ドゥトウール晴海　勝どき駅徒歩9分
価格坪340～440万円 @380万円

国会でも問題にされましたが晴海フラッグの土地はドゥトウール晴海の1/10で
売却されています。
したがって晴海フラッグはドゥトウール晴海より安くなることが想定されます。

>>8271 匿名さん

有りえないよ。建築費はそれから3割以上上がってる。
坪420くらいが適正。400なら激安のレベル。

そもそも！有明ですら400超えてるんだし、それよりは高くなるよ。

例えば、自分が激安で土地を手に入れることが出来たとするじゃん。　
ワザワザ激安で売る？


ありえないでしょ。
デベはボランティアじゃないよ

まあ、普通に考えたら周辺価格と同じくらいの400万くらいが適正だよね。

例えば、自分が激安で土地を手に入れることが出来たとするじゃん。　
ワザワザ激高で売る？


ありえないでしょ。
客はボランティアじゃないよ

板マン280万円+消費税10%=308万円
タワマン360万円+消費税10%=396万円
高くてもこれが第一期販売価格と予想します。
あくまでも駅まで徒歩25分
バスはバスです。

長谷工レベルで250坪

あり得ない激安デマは迷惑だよ。

周辺価格と同じように坪単価400で出てくるよ。
それでも利益は出ない。450くらいになるかもね。

>>8279 匿名さん

周辺価格と同じ価格ではなく、きちんと駅遠や交通利便性で補正かけないといけません。
そうすると、この辺りの最近の新築ではパークタワー晴海がありますが、あそこが平均坪330とかだったと思うので、たぶん平均は坪270-300ぐらいになるのではないでしょうか。パンダ部屋は230-240ぐらいからあるかもしれません。

400から450くらいでしょ。
すでに有明ですら400万超え。
晴海は再開発が進むから待てば待つほど値上がりする状況。

この状況で有明より安く出てくるわけが無い。
少しは頭使えば分かるのにな。

パンダ部屋は300で買えるかもしれんが、流石に300以下は無理。赤字で売るほどデベはバカでもないでしょうし、ボランティアじゃ無いからね。

駅遠、板マンでしかも都心から離れたプラウドシティ東雲ですら、平均坪単価320-330くらい。しかも一番安い部屋でかろうじて300切るくらいだったから、野村もここの価格分かってて設定しているはずだし、これより安くなるのは信じがたいけど300切る価格で出てくるかな

ここは安いでしょ。相場もピークアウトしてるし。
高い高いって言ってるのはどういう立場の人なんだろ。

安いとは思えけど400超えは確実でしょう


300万以下みたいな激安は100％ありえないだけで。

すっ高値も、激安もあり得ない。

周辺相場に合わせて坪単価400が適正価格と考えている

平均坪単価400くらいは、今の相場なら違和感ないと思う。
300万以下を言ってるのは、それ以上あがるとサラリーマンが買えないという価格ありきの主張してるだけ

400越えを連呼している人は、実は300とかで微妙な価格なんだけど、値ごろ感を印象付けたい関係者かな？
それとも諦めさせてライバルを減らしたい購入希望者かなー？

というか、周辺価格と比べて激安で売ることはあり得ないと言う事かなと。
つまり、400万円くらいが適正価格と考えたら良い。

それより安ければ激安だし、それより高ければ高い。
そういう指標なんじゃないかなと。

坪単価400ならサラリーマンでも買える価格では？
買えなきゃ、狭い部屋にすれば良いかと。

相変わらず価格の話しか出ないですね
一部（1人？）400だ、500だ、600だと叫び続けている痛々しい人もいますが…

ハルミフラッグから東正面に当たる豊洲の千客万来施設の情報がアップデートされましたね↓

http://dorattara.hatenablog.com/entry/20190321/1553106995

ここ、1階だと水害のリスクありますか？
1階に住戸はないのかな？庭付きだと1階でもいいな。そもそも庭がないかな。

>>8296
千客万来はコンセプトが明快でこれはこれで良いと思う。

マンションで庭はなかなか難しいのでは？
バーベキューとかやりたいような気もするけど、マンションだと禁止かな？

結構削除されましたね。
アクセス禁止された人は若葉マークで戻ってくるのでしょうか

実際に400万以下で出てくるとは思えないけどね。

>>8302 匿名さん
交通不便さを考えると300万くらいが良いとこだと思うんですけど、
この場所に400、500の価値を見出す人はどの辺が良いと思っているんですかね？

海が近いところですか？
都心に距離的には近いけど、所要時間は長いし、、、

うーん、最近の相場ですと300万では、千葉の幕張まで行かないと買えないと思いますが。

このあたりの相場だと400万は妥当な価格だと思われます。
ここが気に入る方は、街が出来上がっててキレイで、海の景色が好きな方が合うのではないでしょうか。

それが興味ない方なら、パンダ部屋を買えば300万で買えるとおもいます。

>>8303 マンション検討中さん

BRTで15分で東京駅ですよ。
所要時間長い？

中央区ブランドは良いよね。
20歳まで医療費無料だし。

>>8305 匿名さん
バスで15分ですよね
専用路線もないのにバスっていうとイメージ悪いからBRTって言ってる戦略に騙されちゃダメです。

冷静に判断するためには
路線バス(快速)で15分と考えましょう。

バスで15分か。
マンションの価値を考えるとき
電車で30分とバスで15分が同じくらいのイメージですかね？
それとも電車で45分とバスで15分？

東京から千葉が電車で40分、東京から大宮が30分くらいなのでココは大宮や千葉くらいの相場だと納得できるのですが如何でしょう？

>>8308 マンション検討中さん

バスならそうかも知れませんが、BRTですからねえ。
都心のバスは遅れることも無いですし。あ、BRTですね。

中央区というのは良いよねえ。