HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

立地的に東雲以下だけどなんかキラキラしてるよねハルフラって。東雲より安いし。

>>74101 マンコミュファンさん
オリンピック選手村跡地ですからね！

>>74101 マンコミュファンさん
そりゃ街ごと一体開発してるからね。

はじめての試みだよ。

たぶんこんな再開発ないよね、今後。

>>74101 マンコミュファンさん
東雲って工業道路だからじゃないかな。
トラックとかビュンビュン走ってて結構怖いよ。

ハルフラだってシービレの真横を環2がビュンビュン走るだろ。

次期は平均何倍くらいになるのでしょうかね。
前回はたしか平均6倍ちょっとだったと思いますが、希望者が当選してるので登録母数が減って倍率が下がるか。
またはシービレが出てきて投資家含めた複数申込が増加し倍率が上がるか。

>>74105 マンコミュファンさん
目の前の道路にトラック走るのとちがうよね。
どん詰まりと言われてるけど、ファミリー層には一定数ニーズがあるよ。

>>74106 匿名さん

買いたい人はほぼ買ったはずなので2、3倍になると予想

>>74108 マンション検討中さん

甘いな。資材の高騰でこの先も新築マンションは下がらず、価格が上がるのが予想される。
都内で買えるのはここが最後。

シティタワーズ東京ベイと晴海フラッグタワーどちらが高くなりそうだろうか？
どちらも住友が主幹なので、高値追求しそうだけれど、あちらは江東区。こちらは中央区の駅遠。
タワマンの値付けが難しそうだ。
どちらが高値で販売されるか難しい。

>>74101 マンコミュファンさん

欲しいと思ってる人だけキラキラしてるように思えるんだよ。

>>74106 匿名さん
なんならニュースとかで会社の周りでも人気なんだって？と申し込む人が増えた印象有る

>>74110 マンション検討中さん

フラッグ高値販売できない説にあやかろう。

>>74110 マンション検討中さん
CTTBもかっこよくて商業施設近接で惹かれる。
けど、CTTBよりフラッグタワーの方が安かったら引き続き晴海購入が優先になりそう。
そうすると、CTTBは竣工してから6年以上、下手すると10年間も販売継続物件になってしまう、、

>>74110 マンション検討中さん
CTTBは駅が近いと言ってもりんかい線とゆりかもめ。しかも、駅チカというほど駅が近いわけでもない。晴海のほうが断然上。

>>74113 匿名さん
そういえば、シティタワー品川も住友だっけ？

>>74116 通りがかりさん
シティタワー品川は立地があまりよろしくない。晴海の方が断然上。

>>74117 匿名さん
価格の話よ。

>>74118 通りがかりさん

今期シービレの価格は出てないのは榊氏が言うように坪単価半額の150万で出る可能性が高いのか？

楽しみですねり

>>74083 マンション検討中さん

2階、4階、9階です

4B100は5階です

>>74117 匿名さん

シティタワー品川は立地いいよ。今は高くなってしまった。。。

>>74094 匿名さん
板マンは今の相場でも坪300万円弱なので、タワマンは高くても坪400万円が精々だろう。タワマンがそれ以上高くなれば板マンとの間で整合性が取れず説明がつかなくなる。いくら昨今の建設費高騰とはいえタワマンの建設費が板マンより坪100万円以上も高くなることはないだろう。

晴海フラッグは盛り土工事や、地下の駐車場作りにものすごい時間がかかってたけど、上物はあっという間に建ち上がっていったよ。
上物の建築費はタワマンとは比較にならないはず。

なんで、固定資産税をバカ高く見積もっているのか今も謎。よっぽど地下工事費がかかったのかな。

>>74123 周辺住民さん
板マンは選手村の活用、タワマンは完全個別構築。
説明できちゃうね。

>>74123 さん

タワーと板は全く条件が違う。寧ろ、タワーが高くないと整合性がとれてない。

・タワーは完全に新築、板は選手村として利用されたもの。
・タワーの方が築年数浅い。
・板は資材が高騰する前に建設済み。タワーは資材が高騰した後のこれからの建設。
・そもそもタワーと板なら、一部の高級物件を除いてタワーの方が価格は高い。
・板は3年前の価格で販売。(販売は2019年からだったし、途中であげられなかった)タワーは2023年の価格で販売。2019よりも2023のが市場の価格は高い。

PTKや有明、豊洲を意識すると、低層でも坪350からだと思う。400でもおかしくないと思うけど。高層階は100平米越えもあるらしい。(Twitterにタワーのタイプ別表を載せてる人がいた)西向きの100平米なら、坪単価500でも1億5000万円だよ。安すぎる。だから坪単価350から600くらいかな。タワーで100平米越えなんてなかなかない上に、眺望が一生確保されてるなんて中々ない。高層なら天気の良い日は富士山も見えるんじゃない？

西向きでなくても、ある程度の階数なら眺望も開けて、空の面積が広い。板がダメでも、タワーでも宝くじ物件に変わりない。

坪600でも100平米以上高層階で2億なら、めちゃくちゃお得だと思う。

晴海フラッグ自体が不便な場所なのに、さらにタワー内のエレベータ待ち時間が加わるんですよね。
そうまでして毎日富士山が見たいですか。

>>74126 匿名さん
ここは東京都からただ同然の安値で払い下げられた土地を利用しており、東京都との取り決めで市況論ではなくコスト論での値決めが課せられているのではないだろうか。そうでなければ現在の市況にもかかわらず板マンの売価が3年前のままであることの説明がつかないように思う。
タワマンに関しても今後のタワマンの建設費が板マンよりどの程度高くなるのかで売価は決定するとみているが果たしてどうなるか。
それとも板マンとは別のスキームでタワマンはデべ連合の裁量で市況価格で売ることができるとの取り決めでもあるのだろうか。

>>74120 マンション検討中さん
なんで分かるんですか？

悪名高きイタリア街に面するパークコート 浜離宮中古が坪960で成約する時代。
もうさ、いくらdisっても晴海フラッグは明らかに馬鹿みたいに安いわけです。

タワーがいくらになるのかなんてわからんが、お金と与信ある人はサンでも構わないからエントリーはするべきだよなあ。シーとかパークAFとか贅沢言ってる場合じゃ無い。
(4B100当たりますように)

>>74128 周辺住民さん
よくわかったね。そのとおりだよ。
デベ全員値上げしたいと言っても、東京都が首を縦に降らないので、値上げできない。
建築費と営業員の昇給分のコストアップを価格に転嫁するだけだから、お買い得になるとと思うよ。

タワー価格予想。
眺望が抜けてるか否かで坪100位の差があると予想。
低層、270～300。
中層(板マン以上)～高層、400～500。
最上階、600～。

>>74132 匿名さん

坪270だったら格安だな

そんなに安い訳ないでしょ。
スミフやで。

>>74133 マンション検討中さん

板マンから部屋丸見えで見下ろされるタワーの低層の価値なんてそんなもんやろ。

タワマンは市況に合わせて売値を決定できるらしいですよ。
板マンで安売りした分をタワーで取り返すと聞きました。

>>74135 匿名さん

甘すぎるでしょ。
スミフだと、低層でも370万スタートだと思う。
私は高層と低層の価格差はあまり無いと予想してる。

高層を先に安く売り、後から低層を高層と同じ価格で売り出す方式。恐らく一期が一番安い。

有明を先に売るためにかなり高額に設定してくるだろうね。いつものスミフのやり方。

高い高いって言う面倒な奴を全部有明に流す予定だろうね。

>>74136 匿名さん
私も懇意の方から聞いてます。
タワマンは裁判の都への利益還元の対象外というのが大きな理由みたいです。

>>74139 匿名さん
都とデベの間には当初の想定利益を超えた利益は折半するという取り決めがある。

この為延期になったオリパラ後に販売される板マンは値上げされるとの話があったが、それは見送られた。
コロナで都の財政が大幅に悪化していることもあり、都もデベもタワマンからはなるべく多くの利益を期待しているのではないか。

上記よりタワマン価格は板マンのような特別価格ではなく現在の相場を反映した価格になると思われます。

タワーは低層400、中層500、高層600～800です。

のらえもんさんは中の人に安いって聞いたって、なんかに書いてたよね。
激安だったりして。

>>74131 マンション検討中さん
営業員の昇給？
使い捨ての営業の給料なんか上がらないだろ。

晴海フラッグ検討しながら他の物件(同様の予算感)も見ましたがどこも何か足りなかったです。
各階ゴミ置き場、ディスポーザーがなかったり、直床だったり...都心から離れてしまったり、街そのものが好きになれなかったり。
結局晴海フラッグなんだよなぁ

>>74144 匿名さん
オリンピック選手村だから良いか悪いか別にして知名度も日本一だねー！

>>74144 匿名さん
こんなゆとりのある街、部屋、環境は今後何十年は出てこないでしょうからねー^ ^

板マン群の価格は選手村として使った実質築5年の中古価格である点を理解してない方が多いですね
タワーは完全なる新築
板マンと同じ眺望・階層でも築5年の板マンと同じ価格にはなり得ないです

>>74140 匿名さん
折半で東京都に利益が入れば、近隣訴訟も落ち着くでしょうしね

共用施設で晴海フラッグと同レベルのマンションは存在しますか？

今の市況だとタワーはかなり安くなるでしょう。

>>74146 匿名さん
マジレスするとお台場や有明埠頭、新木場には開発することで同じような広さの街はつくれそうですけどね
レインボーブリッジの正面という好立地はもう無いでしょうね

>>74150 口コミ知りたいさん
皆さん、相場並みになるというお話をしてますよ

>>74149 匿名さん

都内に沢山ありますよ

>>74150 口コミ知りたいさん

坪180ぐらいかな。素人予想だけど。

それ以上だと買えないし

＞74146　そう言って2022年いまも売ってるわけでしょ。駅直結までもｗｗ

クルーザーで東京湾を周ってみたら？　
坪単価０でコンテナ置き場やクレーンだらけで、マンションなんて無限に作れるよ。

>>74155 口コミ知りたいさん

必死だな笑。坪単価0円はパワーワードでアホさ丸出しだけど。。

いや、晴海が坪30じゃ　コンテナ置き場は坪０前後だと思うぞ。あながち。

>>74155 口コミ知りたいさん
まだ売ってる？駅直結？？坪単価０円？？？

若葉さん、、知能が知れるので下手な投稿は控えた方がいいですよ

>>74151 マンション検討中さん
そうですね、レインボー正面はここだけですね。
あと、それだけでも無いと思ってます。

土地はあるかもしれませんが、掘り起こして全駐車場の地下化までしますかね？あとユニーバーサルデザインの街並みも。
選手村だったから実現出来たことかなと思ったりします。
そのあたりを含めてゆとりかと。

あと、ご事情ご存知かと思いますが、お台場には住宅は作られませんよ。今のザタワーだけですね。

固定金利の上昇が続いてます。
そのうち変動金利も上昇するでしょう。
ここは投資家が買ってるので投げ売りとなり、大暴落は避けられませんね。
本来、埼玉や千葉に買っていた一般庶民層も多いので、金利上昇による影響は図りしれません。

>>74159 匿名さん
お台場はタワー以外に都民住宅もありますし今後もマンション分譲は期待されていますよ
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20210723-00249277

どんな地域でも「こんな大開発は今後はなかできません」「こんな条件の良い立地は他にありません」と営業マンは言いますよね。
晴海フラッグ規模の開発も、スクラップ&ビルドしやすい湾岸であれば、倉庫が1-2個無くなればできる容積ではありますから、パレットタウンや大江戸温泉のようにぽっかり空いた借地が現れて10年以内に分譲される可能性もあります。そこが湾岸の面白さでもあります。

>>74160 匿名さん
多くの投資家は金利に関係なく2024年に転売するつもりで買ってますよ。賃貸では稼げないので。

投げ売りされて販売価格なら買いたい私のような層もいるので、残念ながら値は落ちません。。

>>74162 通りがかりさん

まぁ良いじゃん新しく開発されれば街として魅力上がるし。マイナス要素ない

>>74164 マンション検討中さん
そんなこと言ってると豊海ふ頭に高層ビル群出来ちゃうよ

用途地域規制というものがあるのだが。

今度は台場（青海）にマンションですか、、
どんどんどんどん商業施設が減っていきますね。。

中央区はマンション建設を抑えに行ってますが、江東区はどうなりますかね

>>74168 匿名さん
江東区は抑える意思はなさそうだが、学校が不足するのでそこをクリアしないともはや作れない。

>>74149 匿名さん

スポーツバーと足湯は他にはないよね。最近はコワーキングスペースが流行り。三田はサウナがある。

ランニングコスト15万円の元が取れるほど素晴らしい共用施設ってなんだっけ。タワマンの容積率の養分にされてるだけでしょ。スポーツバーで素敵な出会いがあることくらいでは。

>>74165 匿名さん
豊海も予定されているタワー後も、新たなマンションが建つでしょうね。
晴海フラッグや豊海タワーの恩恵で便利になるので。
サンビレの眺望がパークやシーと違って永久で無い点は皆理解しているものと思います。

>>74170 マンコミュファンさん
共用部は皆が欲しい価値あるものであって欲しいのです
足湯はマンションの共用部でやるものでしょうか。千客万来の温泉があれば不要ですよね。
スポーツバーも集合住宅の一階でやる必要は無いですよね。

>>74172 マンション検討中さん
中央区は既に認可済みのタワマン以降新規は受け付けない方針を決定しているので、同区においてはタワマンのさらなる林立や住民の急増はなくなると思われます。

スポーツバーは街ですら痛いまなざしを受けているのに、マンション内にあっては発狂します。。

>>74174 マンコミュファンさん
> 中央区は既に認可済みのタワマン以降新規は受け付けない方針を決定しているので、

概ね合っていますが、いちぶ不正確です
誤：中央区は新規のタワマンを受け付けない
正：中央区は新規のタワマンに対して容積率緩和特例を原則出さないし、再開発に対する税金による補助も議会が今後は原則承認しない

なので、
・容積率緩和が要らないくらい広い土地に、
・税金補助無しで完全自前資金で建築するなら、
タワマンは新規で建ちますね。それが現実的にできるのかどうかはともかく。

>>74175 坪単価比較中さん

スポーツバーで何かトラブルや問題が発生したならば、理事会決議ですぐに閉鎖されると思います。
閉鎖後はコワーキングスペースでいいと思います。

>>74177 匿名さん
共用設備は理事会の決議だけでは閉鎖できませんよ。はるぶーさんが、マンション一階のミニショップを閉鎖してラウンジスペースに変更するために、どれほど苦労して総会決議を通したのか、検索して調べてみてください。

>>74178 マンション検討中さん
ラウンジよりミニストップの方が良いかな

>>74176 マンション検討中さん
現実的に容積率緩和と税金補助ないと湾岸クラスの大規模タワマンってデベは建設しないし、コスト上昇や金利（需要）の先行き不透明な中、月島北南で当面は打ち止めって感じで大外れはないと思いますよ。

>>74167 坪単価比較中さん
ここは商業アリーナでファイナルアンサーだった気しますが・・・

ランニングコスト15万って内訳なに？

シティタワーズ東京ベイと、晴海フラッグタワーどちらが高く販売されますかね？

どっちも住友が主幹だと聞いているので、どのように販売を棲み分けするのか気になります。
シティタワーズは江東区アドレスですが、商業施設直結。こちらは中央区アドレスですが、駅から遠く駐車場も少ないと思うので、
シティタワーズ と値段は同じくらいかなと予想しているんですが。

予算1億円程度なので、どちら購入するべきか迷うところです。

>>74171 マンコミュファンさん
ランニングコスト15万円って何の積み上げ？
共用施設の管理費なら3万円程度と思うが。

その積み上げを他のマンションの場合とで比較しないと何とも言えないからさ。

タワーは坪単価450くらいだったら買いですね。

>>74184 匿名さん
管理費 3
修繕積立1.5
固定資産税5
駐車場3
修繕積立金は2年後に倍、とすると14万。

同じレベルのマンションでは、
2.1.2.2、修繕積立金2倍になるとすると8万

それくらいの差って感じですか。

>>74186 評判気になるさん
平均85平米でみて、2,1,2,2の新築マンションなんてあります？
中央区じゃなくても湾岸でも無いと思いますよ。

築年古いとか各階ゴミ置き場とかの管理サービスが無いとか、そもそもアパートとかならあるかもですが。

>>74171 マンコミュファンさん
管理、修繕費単価は棟毎に違うようなので、残念ながら養分になりえないですね。
まずはランニングコスト月15万円が支払える能力を身につけてから、元の取り方を考える方が人生無駄にせずに済むかと思いますよ。

>>74163 通りがかりさん

法人だと即転狙いオンリー、黒字法人でも売却益の法人税15～25％くらいでいける。赤字法人なら法人税０になる。

個人は賃貸と即転で稼ぎたい人は少ない。
賃貸で出す理由は稼ぎ目的ではなく、高所得者の損益通算による節税です。
ここの土地と建物比率は特殊案件ゆえに歪みがある。そこを高所得者が見逃すわけがない。千載一遇の物件。

おかしいですね。横の晴海レジデンスの広告チラシのキャッチフレーズは,

確か「ワンルーム賃貸より安い！」でした。

駐車場は500円で、住宅ローンなどコミコミ月70000円の支払いだったような。。

下がりだしたら底なしですね。ここ。

>>74190 坪単価比較中さん

そんな晴海レジデンスですら坪330まで値上がりしてる市況。
そりゃ坪240～の晴海フラッグに殺到しますよね

＞74189　節税は知り尽くしているけど、法人で支出を増やして節税などできるわけないじゃん。黒字を赤字にしたって、節税以上の現金を支払いに充てて、手元のお金は節税しようがしまいが減ることに変わりはない。　

＞74192
ランニングコストが15万じゃ、いらねーだろｗ　めっちゃ遊べるじゃん。

2人の若葉君が迷子になってますね笑

夢のマイホームでもなんでもないやん。地獄やん。こんな支払い義務背負ってる独身は誰も結婚せーへん。しかも一生やろ。死んでも終わらんか。

修繕とか2倍ちゃうで、もう４倍見んといかん。インフレで無限に上がるコストを考えると、やっぱ戸建てやな？　

>>74192 匿名さん
晴海レジデンスは、晴海西エリアナンバー1マンションだから、値上がりして当然でしょ

年金が一律6万になって、どうしたらええねん。おカネ返ってこんわ。　親の判断やで。

湾岸エリアの中古価格は高騰してるように見えましたが、完全に頭打ちですね。
チャレンジ価格の在庫が並んでるだけで何度かの値下げでも売れない状況。
すでに2024年問題始まってますね。