HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

立地的に東雲以下だけどなんかキラキラしてるよねハルフラって。東雲より安いし。

>>74101 マンコミュファンさん
オリンピック選手村跡地ですからね！

>>74101 マンコミュファンさん
そりゃ街ごと一体開発してるからね。

はじめての試みだよ。

たぶんこんな再開発ないよね、今後。

>>74101 マンコミュファンさん
東雲って工業道路だからじゃないかな。
トラックとかビュンビュン走ってて結構怖いよ。

ハルフラだってシービレの真横を環2がビュンビュン走るだろ。

次期は平均何倍くらいになるのでしょうかね。
前回はたしか平均6倍ちょっとだったと思いますが、希望者が当選してるので登録母数が減って倍率が下がるか。
またはシービレが出てきて投資家含めた複数申込が増加し倍率が上がるか。

>>74105 マンコミュファンさん
目の前の道路にトラック走るのとちがうよね。
どん詰まりと言われてるけど、ファミリー層には一定数ニーズがあるよ。

>>74106 匿名さん

買いたい人はほぼ買ったはずなので2、3倍になると予想

>>74108 マンション検討中さん

甘いな。資材の高騰でこの先も新築マンションは下がらず、価格が上がるのが予想される。
都内で買えるのはここが最後。

シティタワーズ東京ベイと晴海フラッグタワーどちらが高くなりそうだろうか？
どちらも住友が主幹なので、高値追求しそうだけれど、あちらは江東区。こちらは中央区の駅遠。
タワマンの値付けが難しそうだ。
どちらが高値で販売されるか難しい。

>>74101 マンコミュファンさん

欲しいと思ってる人だけキラキラしてるように思えるんだよ。

>>74106 匿名さん
なんならニュースとかで会社の周りでも人気なんだって？と申し込む人が増えた印象有る

>>74110 マンション検討中さん

フラッグ高値販売できない説にあやかろう。

>>74110 マンション検討中さん
CTTBもかっこよくて商業施設近接で惹かれる。
けど、CTTBよりフラッグタワーの方が安かったら引き続き晴海購入が優先になりそう。
そうすると、CTTBは竣工してから6年以上、下手すると10年間も販売継続物件になってしまう、、

>>74110 マンション検討中さん
CTTBは駅が近いと言ってもりんかい線とゆりかもめ。しかも、駅チカというほど駅が近いわけでもない。晴海のほうが断然上。

>>74113 匿名さん
そういえば、シティタワー品川も住友だっけ？

>>74116 通りがかりさん
シティタワー品川は立地があまりよろしくない。晴海の方が断然上。

>>74117 匿名さん
価格の話よ。

>>74118 通りがかりさん

今期シービレの価格は出てないのは榊氏が言うように坪単価半額の150万で出る可能性が高いのか？

楽しみですねり

>>74083 マンション検討中さん

2階、4階、9階です

4B100は5階です

>>74117 匿名さん

シティタワー品川は立地いいよ。今は高くなってしまった。。。

>>74094 匿名さん
板マンは今の相場でも坪300万円弱なので、タワマンは高くても坪400万円が精々だろう。タワマンがそれ以上高くなれば板マンとの間で整合性が取れず説明がつかなくなる。いくら昨今の建設費高騰とはいえタワマンの建設費が板マンより坪100万円以上も高くなることはないだろう。

晴海フラッグは盛り土工事や、地下の駐車場作りにものすごい時間がかかってたけど、上物はあっという間に建ち上がっていったよ。
上物の建築費はタワマンとは比較にならないはず。

なんで、固定資産税をバカ高く見積もっているのか今も謎。よっぽど地下工事費がかかったのかな。

>>74123 周辺住民さん
板マンは選手村の活用、タワマンは完全個別構築。
説明できちゃうね。

>>74123 さん

タワーと板は全く条件が違う。寧ろ、タワーが高くないと整合性がとれてない。

・タワーは完全に新築、板は選手村として利用されたもの。
・タワーの方が築年数浅い。
・板は資材が高騰する前に建設済み。タワーは資材が高騰した後のこれからの建設。
・そもそもタワーと板なら、一部の高級物件を除いてタワーの方が価格は高い。
・板は3年前の価格で販売。(販売は2019年からだったし、途中であげられなかった)タワーは2023年の価格で販売。2019よりも2023のが市場の価格は高い。

PTKや有明、豊洲を意識すると、低層でも坪350からだと思う。400でもおかしくないと思うけど。高層階は100平米越えもあるらしい。(Twitterにタワーのタイプ別表を載せてる人がいた)西向きの100平米なら、坪単価500でも1億5000万円だよ。安すぎる。だから坪単価350から600くらいかな。タワーで100平米越えなんてなかなかない上に、眺望が一生確保されてるなんて中々ない。高層なら天気の良い日は富士山も見えるんじゃない？

西向きでなくても、ある程度の階数なら眺望も開けて、空の面積が広い。板がダメでも、タワーでも宝くじ物件に変わりない。

坪600でも100平米以上高層階で2億なら、めちゃくちゃお得だと思う。

晴海フラッグ自体が不便な場所なのに、さらにタワー内のエレベータ待ち時間が加わるんですよね。
そうまでして毎日富士山が見たいですか。

>>74126 匿名さん
ここは東京都からただ同然の安値で払い下げられた土地を利用しており、東京都との取り決めで市況論ではなくコスト論での値決めが課せられているのではないだろうか。そうでなければ現在の市況にもかかわらず板マンの売価が3年前のままであることの説明がつかないように思う。
タワマンに関しても今後のタワマンの建設費が板マンよりどの程度高くなるのかで売価は決定するとみているが果たしてどうなるか。
それとも板マンとは別のスキームでタワマンはデべ連合の裁量で市況価格で売ることができるとの取り決めでもあるのだろうか。

>>74120 マンション検討中さん
なんで分かるんですか？

悪名高きイタリア街に面するパークコート 浜離宮中古が坪960で成約する時代。
もうさ、いくらdisっても晴海フラッグは明らかに馬鹿みたいに安いわけです。

タワーがいくらになるのかなんてわからんが、お金と与信ある人はサンでも構わないからエントリーはするべきだよなあ。シーとかパークAFとか贅沢言ってる場合じゃ無い。
(4B100当たりますように)

>>74128 周辺住民さん
よくわかったね。そのとおりだよ。
デベ全員値上げしたいと言っても、東京都が首を縦に降らないので、値上げできない。
建築費と営業員の昇給分のコストアップを価格に転嫁するだけだから、お買い得になるとと思うよ。

タワー価格予想。
眺望が抜けてるか否かで坪100位の差があると予想。
低層、270～300。
中層(板マン以上)～高層、400～500。
最上階、600～。

>>74132 匿名さん

坪270だったら格安だな

そんなに安い訳ないでしょ。
スミフやで。

>>74133 マンション検討中さん

板マンから部屋丸見えで見下ろされるタワーの低層の価値なんてそんなもんやろ。

タワマンは市況に合わせて売値を決定できるらしいですよ。
板マンで安売りした分をタワーで取り返すと聞きました。

>>74135 匿名さん

甘すぎるでしょ。
スミフだと、低層でも370万スタートだと思う。
私は高層と低層の価格差はあまり無いと予想してる。

高層を先に安く売り、後から低層を高層と同じ価格で売り出す方式。恐らく一期が一番安い。

有明を先に売るためにかなり高額に設定してくるだろうね。いつものスミフのやり方。

高い高いって言う面倒な奴を全部有明に流す予定だろうね。

>>74136 匿名さん
私も懇意の方から聞いてます。
タワマンは裁判の都への利益還元の対象外というのが大きな理由みたいです。

>>74139 匿名さん
都とデベの間には当初の想定利益を超えた利益は折半するという取り決めがある。

この為延期になったオリパラ後に販売される板マンは値上げされるとの話があったが、それは見送られた。
コロナで都の財政が大幅に悪化していることもあり、都もデベもタワマンからはなるべく多くの利益を期待しているのではないか。

上記よりタワマン価格は板マンのような特別価格ではなく現在の相場を反映した価格になると思われます。

タワーは低層400、中層500、高層600～800です。

のらえもんさんは中の人に安いって聞いたって、なんかに書いてたよね。
激安だったりして。

>>74131 マンション検討中さん
営業員の昇給？
使い捨ての営業の給料なんか上がらないだろ。

晴海フラッグ検討しながら他の物件(同様の予算感)も見ましたがどこも何か足りなかったです。
各階ゴミ置き場、ディスポーザーがなかったり、直床だったり...都心から離れてしまったり、街そのものが好きになれなかったり。
結局晴海フラッグなんだよなぁ

>>74144 匿名さん
オリンピック選手村だから良いか悪いか別にして知名度も日本一だねー！

>>74144 匿名さん
こんなゆとりのある街、部屋、環境は今後何十年は出てこないでしょうからねー^ ^

板マン群の価格は選手村として使った実質築5年の中古価格である点を理解してない方が多いですね
タワーは完全なる新築
板マンと同じ眺望・階層でも築5年の板マンと同じ価格にはなり得ないです

>>74140 匿名さん
折半で東京都に利益が入れば、近隣訴訟も落ち着くでしょうしね

共用施設で晴海フラッグと同レベルのマンションは存在しますか？

今の市況だとタワーはかなり安くなるでしょう。