HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

ハルミフラッグは千葉埼玉民が東京に押し寄せるラストチャンスだからね。
晴海エリアは正直江東区の仲間だと思うが、行政区では一応中央区だし。
パークタワー晴海も含めて、強烈なハルミフラッグが顔となる晴海の駅遠エリアは一括りに評価され、かつここの坪250がベンチマークになるのは最早、誰も疑わない。

今から10年間は、晴海エリアの中古マンションは手出し無用である（敢えていう必要もないが）

>>7067 評判気になるさん

坪単価270万ってパークタワー晴海と比べて安いですか？駅からの距離や板マンで耐震なこととか考えるとここはもっと安くても良さそうですが。

DEUX TOURSだけど夜、清澄通り側から見ると半分以上、真っ暗だ。
2007年竣工した当時のスミフのフラッグシップだったワールドシティタワーズも入居開始してから5年
経ってもまだ販売していたようだ。
晴海フラッグの販売開始や三井の勝どき駅近のタワーズも控えてをDEUX TOURSは何年かけて売り切る
のだろうか？
あまり関係ないけど少し気になる。

最近売れてないからなあ。
これから在庫調整に入りつつある局面で、明らかな供給過剰物件。
最安200平均250ぐらいの安値でさっさと売り切った方が、勝どき東、豊海と続く大量供給に傷が浅いと思うよ。
（虹橋向きだけ300でも売れる）
半端な値段で売れ残ったら続々と続く供給で雪だるまのように在庫が膨らんで、
安倍・黒田のバブルコンビ引退の後に大暴落必至。

そんな値段で売ったら、同じくパークタワー晴海の中古が全く売れなくなるので、やめてあげて欲しい。

85㎡ 6,500万円から7,000万円の価格帯を中心に売るんじゃないでしょうか。

7,000万円以上で売るためには、眺望あるいは90㎡以上の広さが必要です。

これから消費税が上がる。そして安倍首相の交代とともに日銀総裁も代わると今の超低金利政策も
必ず見直しが入る。すると住宅ローンも上がる。少子高齢化でさすがに都心の人口増も終わりがくる。
ジャブジャブ新築される晴海、勝どき、豊洲のマンションは中古マンションとも競合し、流動性が
東京一高くなる。
オリンピックの宴を終えて気がつくと不景気に突入。もう買ってしまった人、これから買う人の
悩みは深い。

現地に行ってみると、ドトールとここはかなり近い。タワーと板マンの違いがあったにしても、価格差をつけすぎたらドトールは永遠に完売しない気がする。幹事は三井だとしても、スミフも販売会社の一員
なのでそこは調整してくるはず。やたらパークタワー晴海の名前を出す人がいるけど、同じ晴海でも豊洲に近く別地区だからこことはあまり関係ないと思うし、9割進捗してるらしいから、名前出す意味なし。

>>7070 匿名さん

>>7061 匿名さん
坪270は予想レンジの高めの数字であって
250も十分あり得る。駅距離に関しては
10分越えば関係ないよ。10分以上かかるところはタクシー使うよ

てことは、パークタワー晴海は100戸も売れ残っているんですか。
さすがに入居前に100戸売れ残りは前代未聞ですよ。
さっさとバルクで手仕舞いにすべきでは。

晴海フラグの売主・販売代理は10社。御三家も当然入っている。したがってスミフもその中の一社。
いくらスミフでもドトールの値付けは考慮されないと思う。

>>7078 匿名さん

そんな事言ったらドトールはどうなるの？

三井のパークタワー晴海や、住友ドゥトゥールの売り上げ不振の教訓が生かされた値付けになると思います。

がっつり4-5年間売る気マンマンだから即完売するような値段ではないのは確か

ドゥトールって、発売開始前、資料請求が2万件超えたとか言ってませんでしたっけ？
記憶違いだったらごめんなさい。
それが価格発表したら、蜘蛛の子散らすようにいなくなっちゃった。。。

パークタワー晴海を投げ売りしてこちらに住み替える人達は多くなるでしょうね。

売主・販売代理が10社ある。資金潤沢なドトールのスミフなら4、5年保有して売り抜けるが財務状況
が各社異なりそうはいかない。とんでもない安い価格で仕入れた土地で、しかも85平米中心だと
坪250万円をやや下回った価格で一気に売り逃げると予想。オリンピック後は間違いなく不況になる。

BRT沿いでここより田舎なシティタワーズ東京ベイ(有明)が平均370万円とかなので、駅距離を考えても300万円はくだらなさそう
まぁあっちが高すぎで売れないだけかもしれないけど

有明はりんかい線とゆりかもめ、二線の駅近だよ。
駅なしのこことは比べ物にならん。

清掃工場とリフォーム物件と板マンというマイナス点を
考慮に入れて無い人が見受けられる。

便利な都内からの住替えでここ買って不便を選ぶとは思えん。
東京中央区に憧れる千葉・埼玉・上京民の手が届く価格じゃないと苦戦必死。
（ただし、虹橋ビューだけは、わざわざ周辺から住み替える人がいるかもね）

有明のマンション価格は高過ぎて論外。
マンションコンサルタントに業界でよく知られた榊淳司という人がいる。
Youtubeで氏のコメントが多く掲載されているが、「湾岸マンション買っても良い場所は？」というyoutube
の中に有明のマンションは月島、勝どき、晴海、豊洲に比較して極めて低いランク。理由として駅は近いが
ごくマイナーな駅で周辺は荒涼としている。将来、人が住める環境になるとは想像できない。
空き地が広大で大型マンション建設には向いているが大部分の土地が空いていて、将来、土地が埋まって
活気のある街に形成されるとはとても思えないという。
従って今の有明の価格は論外だ、、、という評価だ。
Youtubeでみるとこの辺の評価が多く参考になる。

↑その人の評判調べてみてごらん。
信頼できるかどうか。

湾岸の相場なら、のらえもん先生に聞くべし。
ブログやTwitterを見てりゃだいたいわかる

少なくとも有明より高く豊洲より安いと予想。
400万から450万くらいが適正価格と思われます。

榊氏いわく「りんかい線とゆりかもめはマイナー。業界ではりんかい線はバス便と同等の評価」
とあった。

榊氏はズバズバ業界批判をするようでデベにとっては敵でしょう。
できれば消したい人。

販売側に都合のいいことしかかかれてない記事には興味ないな。
そんなのデベの広告と変わらないから。

>>7088 匿名さん
他人の榊氏の評価ではなく、客観的に有明を自分の目で評価してみろ。
デベ目線ではなくな。
榊氏と同じ感想を抱くはずだよ。

>>7092 匿名さん

榊大先生はアレだが、りんかい線とゆりかもめがバス便扱いなのはその通りだね。

なんか議論が噛み合ってない。

バス扱いの意味わからん。

榊スレあるからみてごらん。
信頼できる人かどうかご自身で判断ください。

出た！榊信者！！
榊信者の発言は、実は本人のカキコミとの噂が。笑

まーた本人降臨してんのか（笑）

彼はもう終わった人じゃない？
今ならマンマニこと星先生か、のらえもん先生が良いと思う。
ツイッターやブログ見てご自身で判断すれば良いかと。

サカーキーネタはもういらん。オワコン炎上芸人なんかどうでもええわ。

>>7088 匿名さん

今時この人の言う事を真に受けてるの？
恥ずかしい奴

85m2　6500万円　坪250くらいがボリュームゾーンかなぁ

15年前なら、坪250万で佃のタワマンが買えました。

>>7105 匿名さん
6,500万から7,000万円って、サラリーマン夫とパート勤務をしている妻と子供の世帯が、一馬力で購入できる価格だと思うんですよね。今この近辺に、この価格帯で買える新築3LDKが本当に少ないんですよね。
ぜひ、この価格帯を充実させてほしいです。

有明より高く豊洲より高いとすれば、400万から450万くらいが適正価格かと。

昔は坪300万で代官山に住めたんだけどな。

ここは周辺マンションと平均専有面積が10㎡以上違うから、坪単価はわかりにくいです。。。
坪単価で比較するのは無理があるんじゃないでしょうか。

欠点が多い立地だから、6500万が現実的に売れる価格だろうね。
虹橋向きはプラス1000万以上で、そこで稼ぐのが現実的。

85m2、7200-7400万円くらいがボリュームゾーンかな
それでも都内、この辺りでは単価にしたら激安だし、最近の一般リーマンなローン上限はペアゾーン込みで7000万台に移ってきたから妥当な水準

60-65m2だと、いくらがボリュームゾーンですか？

>>7113 匿名さん
まだわからないけど。

都心の不動産在庫ジャブジャブ、価格は下がり始めたというデータがちらほら、オリンピック後の景気上昇や維持には否定的な意見が多い。
この状況でとるべき販売戦略は？
割安な価格で一気に売ってしまうのか？
状況みつつ小出しにするのか？

晴海地区のここより駅に近い物件が割高で売る気がないのは、ここの割安感を出すためなんだろうね。

板状で、平米１００万円から。
タワーで、平米１２０万円から。
プレミアム戸は、平米１６０万円から。

それより安かったら、一番注目が集まるオリンピックまでに売り切れてしまう。
開催後BRTのフィーダー運行が始まってからが一番の売れ時。
ゆっくり売ればいいので、上記の価格設定です。
街が完成してからでもまだまだ売れるでしょう。
立派な街だから。

保育施設充実で、ダブルインカム世帯が１億円のローンを組んでも買うよ。
２０年後に地下鉄が開通したら中古価格も維持され、
ローンで払ってもまるで貯金と同じように資産になる。
退職後に売って郊外に移住。そのころ郊外は激安で金を老後資金に回せる。

別に激安じゃなくても、買える人が買えればいい。
購買率抽選とか、やめて欲しい。
カツカツ住民が集結しまうと、昭和に造った団地のように高齢タウンに
なって枯れるだけ。

開通する見込みは皆無なのにそれを織り込んで計算するのはバカとしか思えないが。

築地市場跡の話などもあり、30年レンジなら地下鉄も皆無ではないんじゃないかな。
ただし開通しても駅遠物件には違いないから、価格に織り込むのはアホかと。

売り切れないと大変な事になる(不良在庫を、ど～んと抱え永久管理費負担)のである程度捌いたら大幅値下げを断行すると予想。
早く買った人の事なんかお構い無しに、それらの人たちは多額のローンを抱え泣くことになる。
だから早まってはいけない。
どうしても買いたい人だけ買えば良い。
同じ部屋は一つしか無いのだから。
資産価値を重視する人は急いで買う必要はない。
大きく売れ残った場合はデベロッパーはバルク売りして、買った先は地域の相場を見つつ賃貸で稼ぐことも(賃貸用が有ったとしても)考えているだろう。
そうなると将来、賃貸でも売却でも、バルクで買った多数保有する会社が、その価格では売りたくないな、貸したくないなという値段でなければどちらも叶わない。
これを理解した上で検討した方が良いと思いますよ。

>>7120 マンコミュファンさん

あなたの妄想を理解する必要は無いですね、長文お疲れ様です

格安で販売されるって情報がたくさん出てるのに、高値販売を推奨するのは中古で売りたい近隣住民の方々でしょうか？

ここは坪200?250で販売です。
85㎡で6500でしょう。
近隣で中古で売りたいならそのレベルまで下げないと無理です。
高値掴みご苦労さんでした。

>>7122 匿名さん

激しく同意ですね。
>7116 の内容には、腹を抱えて笑いました

坪単価400から450くらいでしょ。
坪単価300以下だと千葉の奥地では？

中古で300超えてるし、350万なら安いくらいでは？
有明ですら370万と考えると400超えると予想できる。

激安で販売するかな？なんのために？

デベはボランティアじゃねーから、普通に400超えてくるんじゃねーの？

ダブルインカム以外厳しくないですか？
親からの援助が有る方々ばっかりなんでしょうね。
1500万あってもきつい

タワマンの高層なら坪350くらいと予想。
下層眺望なしで280くらい？

月額に効いてくる駐車場は、2万円くらいでしょうか？
地下ですが平面なので安さに期待しています。

>デベはボランティア

ボランティアは無料奉仕。
本当にボランティアをやってる方々に失礼。

まだここに地下鉄が通ると妄想してるバカがいるのか。
出来たとしても駅が出来るのは勝どきとトリトンの間。
ここに駅が出来ることは無いよ。
将来の駅近資産価値を考える人は勝どき東まで待っとけ。

地下鉄はそのうち通るとは思う。
明らかに現在の交通では足りなくなるよ

>>7125 匿名さん
順調に売り抜く為に決まってンじゃん。
有明相場を持ち出す人がいるけど、
現状全く売れてないからw

現在の交通、
は晴海埠頭始発の都バスがガラガラ。本数も結構ある。
それにBRTが加わる。

現在の勝どき駅は朝は降りる客、夕方は乗る客が多い。住民の通勤とは逆。

地下鉄は通ると思ってます。ただし10年後か20年後かでしょうね。
駅もおそらく、3,4丁目でしょうから、距離はあるでしょうね。
勝どき駅よりは近くなるでしょうが。

湾岸地下鉄の想定コースは中央区のHPに出てるよ。
駅ができるのは勝どきのトリトン寄り。
バス頼りの駅無しマンションで変わらない。

ここを一度買っちゃうと駅無し中古の罠に嵌まる。
虹橋眺望以外の部屋は相当売れないから投資目的の資金は入らないでしょう。
冷え込んでる実需だけで売るしかないけど、数が多いだけに苦戦しそうだねえ。

>>7135 マンション比較中さん
10年なんかでできるわけないよ。
まだ事業決定すらしてないのに。
中国みたいに24時間無休でやればできるかもしれないが、そんなことまでしないといけないような最重要案件ではまったくないからな。

決まれば、7,8年でできるっしょ。
秋葉原、東京駅、銀座、から、再開発が多数ある、築地、晴海、豊洲、有明を結ぶのは効果高いと思いますけどね。

10年後とか20年後という話が出てくるけど自分や回りがどうなっているか想像できない。
5年以内の自分、家族、会社、日本や世界の経済、政治を想像して購入判断すべき。

なんでここを通らない地下鉄の話で盛り上がってるの？
湾岸地下鉄スレやドトールスレでよろしく。

>>7138
これだから無知なお馬鹿さんは困るな。
地下トンネルを掘って駅も作るのにどうやって7-8年でできるんだよ。

>>7129 匿名さん

確かに2万はいい！

相変わらず パークタワー晴海の購入者 が張り付いては発狂の繰り返しですね

この程度の距離なら5年もあれば掘れるかと。

>>7141

https://rail-to-utopia.net/2018/06/1097/
副都心線は2001年6月15日に着工されました。ちょうど7年の工期で開業に至ったわけですが、このうち最初の4年間は本格的な工事を行うための準備の期間です。

無知なお馬鹿さんは困りますね。

副都心線の半分以下の距離だから、3年くらいで掘り終わりそう。

秋葉原、築地、銀座、って既に日比谷線があるけど？
割増料金で設定するだろうから赤字になりそう。

85㎡　　5500マン
虹橋フロント85㎡は、6000マンでいかないと
売れないよ、ここは。

湾岸地下鉄が早期にできると思ってる人は、予定駅の駅近物件買えよ。
ここは新地下鉄が出来ても駅から遠すぎてバスだからさ。

タラレバの話ばっかｗ

築地でデベが街づくりすることになりそうだから、晴海を買っておいて損はない。確実に中古でさばける。80平米以上は億ションでしょ。

NHKスペシャルの黒い津波、怖すぎ。
盛土してる上まで来る可能性が極めて低いと頭で分かっていても、イメージだけでキツイわ。

築地にデベがマンション並べたら川を渡って運河も渡って
晴海の中古がさばける？

>>7153 匿名さん
ずっと湾岸に住んでいるけど、結婚した子供達には内陸部に住んでもらってる。
孫が走り回れるよう年齢になるまでは、
海のそばには住まわせたくない。

晴海と有明はタラレバ話しかないよ。
そんなわけわからない埋立地に全財産突っ込むとか、考えられない。

晴海 勝どき のタワマン勢は ハルミフラッグが売り出すまでの運命やろね。
実際目の当たりにすれば絶望すると思いますよ？

>>7155 匿名さん
シニアな方もここ見てるんだ。
意外

副都心線の計画、着工、開通と比較することはできない。
副都心線は東京都下で有数な人口密集地帯の練馬区から池袋駅、新宿駅、渋谷駅というターミナル駅
に通じている。
特に池袋駅から新宿駅までは山手線一本で混雑もひどく開通前は事故があると代替がきわめて不便だった。
当然、優先度も超高くあっという間に開通した。
ひるがえって銀座(虎ノ門)から築地(勝どき、豊洲)には複数のメトロとバス便もある。そして晴海から有明の
将来をみると地下鉄を走らせる商業化や人口増は期待できない。
10年後どころか20年後も地下鉄は通らないと思う。

地下鉄ができたとしても駅まで遠いし、ホームは地下深くて不便。日常的に使えるとは思えない。しかもまだ構想段階。
ここの購入の意思決定に将来の地下鉄開通をおりこむなんてナンセンス、愚の骨頂。

沖式だと駅遠いパークヴィレッジが一番儲かる確率高いのはなぜでしょうか？

管理が三井だから？

それとも戸数？

安けりゃ、それはそれでそういう人たちが集まるわけで、そういう街に住みたいか？？八潮団地と似たような街ができるだろう。

レインボーブリッジを永久眺望とやらで高層階から拝めたら幸せだろうなぁ

>>7162 匿名さん
そこまで安くない

>>7161
目の前公園、その奥に虹橋。
誰がどう見ても敷地内最高。
分からないのが理解できない。
ただ儲かるか否かはこれまたよく分からない。
そもそも沖式が分からない。

85㎡で1000万差も無いような値付けなら虹橋向きを買うのが資産価値的に得だろうね。
ここの立地自体が虹橋向きのためにあるような感じだから。
虹橋向き以外は駅無し魅力無し板マンで中古になったら売りにくい物件。

>>7159
副都心線の例は、単に工期の例として出しただけですが？？
話の流れが分からないのかな？

>>7166
パンダ坪230前後のスタートで、
パービレシービレ南西角坪400前後ぐらいに突き抜けた設定ができれば万遍なく売れそう。
25坪だと5500万～１億って感じで中心は6500（坪260）～7500万（坪300）。
パービレ西向き中住戸は8000万の坪320が目安。
このぐらいだと人気のパークシティＢ棟西が8000～9000万ぐらいだし辻褄合う。

ちなみにＰＴ晴海の最安値が坪270、
プレミアムを除いた最高値（南東角）が坪450ぐらいだったはずだから、
立地仕様差＆実質中古と考えれば良い線だとは思う。