HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

まわりの相場見てても晴海で70平米5500万円はあり得ないよ。街をまるごと再開発していて、そこらの高級タワマンよりよっぽどいい環境。安くても坪300はある。70平米6300万。これでもかなり安く感じるけどね。眺望よくない部屋だったら270とかもあるだろうけど、ボリューゾーンの住戸は世帯年収1000万は最低ないと検討できないはず

まわりの相場って言っても、駅まで歩けるのと歩けない距離では全然違うし。
売りに出てるのはチャレンジ価格で実際には売れてないし。
既に下げ相場に入り始めてるし。
その状況で4000戸売らないといけないし。

それと、ここは面積を広く取っちゃったから坪単価は安くなるよ。
7000万以上出せる一般世帯が少ない中で85㎡中心だから。

>>7051 匿名さん

晴海フラッグが坪単価が安くなると言われている1番の理由を抑えていないねw
ここは85m2をいくらに設定するかがポイントなんだよ？
駅遠不便物件に8000万出す人間が世の中そんないないよ、って話だからね。

>>7053 匿名
中央区アドレスだよ？
いくらでもいるよ。そんくらい

ここが果たして幾らで売れるのか？
まずは現状を把握し、落ち着いて検討しよう。

ついに始まるマンション「大崩壊」に備えよ！
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/60007

>>7055 匿名さん
この山下何某とゆー方は存じ上げませんが、書かれていることは面白いですね。
ツッコミどころ満載です。笑

駅遠以外にも他のマンションと違う事情があるからなぁ。
分譲する時期が相当先でマンションの相場がまったく読めないのと
（下手すると大暴落で割高でつかむ確率が結構ある）
4000戸も分譲されて（未知の戸数でしょ？）完売をめざさないといけない点が。
デベは分譲時期が後期になるものでも意地でも値下げしてこない慣習があるし。

ぶっちゃけ、ここで高値予想を書き込んでるのは相場下がるのがいやな近隣住人でしょ？

いや違うでしょ。ここ３００でも買う予定だけど、そんな人ばかりだと予算が２７０としたら回ってこないネガが焦ってるだけに感じます。

そういう人もいるだろうけど、それでは4000戸は売り切れないでしょ。
売れ行きに応じて分譲価格を下げていけばいいけど、そうなると先に買った貴方は気分良くないでしょ？第1期分譲で買った人が一番含み損かかえることになるし。
やっぱり安値になるんじゃないかな。デべは安値でこの土地は手に入ったんだし。

晴海は周辺相場より安くで売ってきました。
クロノ、ティアロ、パークタワー晴海、晴海テラスレジデンス然りです。
不便でも周辺相場より安いのが何よりの魅力でした。
それを無視したドゥトゥールは4年経ってもまだ売っています。

その中央区の中では割安のパークタワー晴海の街側低層２８０－９０、運河側３４０ぐらいだから、平均すると320として、そこからネガ(駅もっと遠い、入居まで時間かかる)分5%～1割引いたとしても295-310じゃないかな。

２６００戸を4年で売るとして、年約７００弱、相場並みだときついかも知れないけど、他の新築より１割引きまでやらなくても十分引き合いあるレベル。

経済が盛り上がってこないと、パワーカップルの定義も下方修正されてるこの状況下で、この規模がはけますかねえ。

ドゥトゥール は別の問題抱えてるから売れない。
あと値付け間違えたね。バーカ

パークタワー晴海は 正直 クソ割高。
ディズニー（実は公開空地であるww）につられた田舎モンは、部外者が我が物顔で闊歩するディズニーもどきの公開空地にウンザリするだろう。
晴海エリアで活躍中のスケーターチームがトリックを決めにやってくるだろうが、いくらボロボロになろうとも、公開空地の為、止める権利はないのである。

パークタワー晴海って100戸売れ残ってるんだよね、たしか。
値付け間違えたね、ばーか。
ハルミフラッグが晴海エリアの割高マンションにトドメをさす流れになってきちゃったね。

>>7061 匿名さん
バークタワー晴海はクソ割高。
もし一昨年契約して晴海フラッグの坪270を
知らされてたら今相当ヘコンでます。
マジでほっとしてる。

本気で平均坪250万と予想している
パンダ部屋じゃないよ、平均

悪いけど270万じゃ捌けなくて悲惨なことになる

ハルミフラッグは千葉埼玉民が東京に押し寄せるラストチャンスだからね。
晴海エリアは正直江東区の仲間だと思うが、行政区では一応中央区だし。
パークタワー晴海も含めて、強烈なハルミフラッグが顔となる晴海の駅遠エリアは一括りに評価され、かつここの坪250がベンチマークになるのは最早、誰も疑わない。

今から10年間は、晴海エリアの中古マンションは手出し無用である（敢えていう必要もないが）

>>7067 評判気になるさん

坪単価270万ってパークタワー晴海と比べて安いですか？駅からの距離や板マンで耐震なこととか考えるとここはもっと安くても良さそうですが。

DEUX TOURSだけど夜、清澄通り側から見ると半分以上、真っ暗だ。
2007年竣工した当時のスミフのフラッグシップだったワールドシティタワーズも入居開始してから5年
経ってもまだ販売していたようだ。
晴海フラッグの販売開始や三井の勝どき駅近のタワーズも控えてをDEUX TOURSは何年かけて売り切る
のだろうか？
あまり関係ないけど少し気になる。

最近売れてないからなあ。
これから在庫調整に入りつつある局面で、明らかな供給過剰物件。
最安200平均250ぐらいの安値でさっさと売り切った方が、勝どき東、豊海と続く大量供給に傷が浅いと思うよ。
（虹橋向きだけ300でも売れる）
半端な値段で売れ残ったら続々と続く供給で雪だるまのように在庫が膨らんで、
安倍・黒田のバブルコンビ引退の後に大暴落必至。

そんな値段で売ったら、同じくパークタワー晴海の中古が全く売れなくなるので、やめてあげて欲しい。

85㎡ 6,500万円から7,000万円の価格帯を中心に売るんじゃないでしょうか。

7,000万円以上で売るためには、眺望あるいは90㎡以上の広さが必要です。

これから消費税が上がる。そして安倍首相の交代とともに日銀総裁も代わると今の超低金利政策も
必ず見直しが入る。すると住宅ローンも上がる。少子高齢化でさすがに都心の人口増も終わりがくる。
ジャブジャブ新築される晴海、勝どき、豊洲のマンションは中古マンションとも競合し、流動性が
東京一高くなる。
オリンピックの宴を終えて気がつくと不景気に突入。もう買ってしまった人、これから買う人の
悩みは深い。

現地に行ってみると、ドトールとここはかなり近い。タワーと板マンの違いがあったにしても、価格差をつけすぎたらドトールは永遠に完売しない気がする。幹事は三井だとしても、スミフも販売会社の一員
なのでそこは調整してくるはず。やたらパークタワー晴海の名前を出す人がいるけど、同じ晴海でも豊洲に近く別地区だからこことはあまり関係ないと思うし、9割進捗してるらしいから、名前出す意味なし。

>>7070 匿名さん

>>7061 匿名さん
坪270は予想レンジの高めの数字であって
250も十分あり得る。駅距離に関しては
10分越えば関係ないよ。10分以上かかるところはタクシー使うよ

てことは、パークタワー晴海は100戸も売れ残っているんですか。
さすがに入居前に100戸売れ残りは前代未聞ですよ。
さっさとバルクで手仕舞いにすべきでは。

晴海フラグの売主・販売代理は10社。御三家も当然入っている。したがってスミフもその中の一社。
いくらスミフでもドトールの値付けは考慮されないと思う。

>>7078 匿名さん

そんな事言ったらドトールはどうなるの？

三井のパークタワー晴海や、住友ドゥトゥールの売り上げ不振の教訓が生かされた値付けになると思います。

がっつり4-5年間売る気マンマンだから即完売するような値段ではないのは確か

ドゥトールって、発売開始前、資料請求が2万件超えたとか言ってませんでしたっけ？
記憶違いだったらごめんなさい。
それが価格発表したら、蜘蛛の子散らすようにいなくなっちゃった。。。

パークタワー晴海を投げ売りしてこちらに住み替える人達は多くなるでしょうね。

売主・販売代理が10社ある。資金潤沢なドトールのスミフなら4、5年保有して売り抜けるが財務状況
が各社異なりそうはいかない。とんでもない安い価格で仕入れた土地で、しかも85平米中心だと
坪250万円をやや下回った価格で一気に売り逃げると予想。オリンピック後は間違いなく不況になる。

BRT沿いでここより田舎なシティタワーズ東京ベイ(有明)が平均370万円とかなので、駅距離を考えても300万円はくだらなさそう
まぁあっちが高すぎで売れないだけかもしれないけど

有明はりんかい線とゆりかもめ、二線の駅近だよ。
駅なしのこことは比べ物にならん。

清掃工場とリフォーム物件と板マンというマイナス点を
考慮に入れて無い人が見受けられる。

便利な都内からの住替えでここ買って不便を選ぶとは思えん。
東京中央区に憧れる千葉・埼玉・上京民の手が届く価格じゃないと苦戦必死。
（ただし、虹橋ビューだけは、わざわざ周辺から住み替える人がいるかもね）

有明のマンション価格は高過ぎて論外。
マンションコンサルタントに業界でよく知られた榊淳司という人がいる。
Youtubeで氏のコメントが多く掲載されているが、「湾岸マンション買っても良い場所は？」というyoutube
の中に有明のマンションは月島、勝どき、晴海、豊洲に比較して極めて低いランク。理由として駅は近いが
ごくマイナーな駅で周辺は荒涼としている。将来、人が住める環境になるとは想像できない。
空き地が広大で大型マンション建設には向いているが大部分の土地が空いていて、将来、土地が埋まって
活気のある街に形成されるとはとても思えないという。
従って今の有明の価格は論外だ、、、という評価だ。
Youtubeでみるとこの辺の評価が多く参考になる。

↑その人の評判調べてみてごらん。
信頼できるかどうか。

湾岸の相場なら、のらえもん先生に聞くべし。
ブログやTwitterを見てりゃだいたいわかる

少なくとも有明より高く豊洲より安いと予想。
400万から450万くらいが適正価格と思われます。

榊氏いわく「りんかい線とゆりかもめはマイナー。業界ではりんかい線はバス便と同等の評価」
とあった。

榊氏はズバズバ業界批判をするようでデベにとっては敵でしょう。
できれば消したい人。

販売側に都合のいいことしかかかれてない記事には興味ないな。
そんなのデベの広告と変わらないから。

>>7088 匿名さん
他人の榊氏の評価ではなく、客観的に有明を自分の目で評価してみろ。
デベ目線ではなくな。
榊氏と同じ感想を抱くはずだよ。

>>7092 匿名さん

榊大先生はアレだが、りんかい線とゆりかもめがバス便扱いなのはその通りだね。

なんか議論が噛み合ってない。

バス扱いの意味わからん。

榊スレあるからみてごらん。
信頼できる人かどうかご自身で判断ください。

出た！榊信者！！
榊信者の発言は、実は本人のカキコミとの噂が。笑