HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）ってどうですか？

東日本大震災 のときにテレビで見たのですが専門家の話では有史以来(過去2000年？)、東京湾内に津波が
押し寄せたことは記録にないとのことでした。理由は湾の入り口が極端に狭いからだそうでした。
本当かどうか分かりませんがそのときは納得しました。

水素は国策ですよ、安倍さんも話していますよ。

あんまり津波とか考えたこと無いなぁ、それより綺麗な町並みに成って欲しいですね。

>>7022
酷い専門家がいたものだ。
東京湾に津波が来ないというのは嘘だよ。
元禄地震の時、品川、深川、両国などで津波による死者が出てる。
http://www.histeq.jp/kaishi_21/P037-045.pdf

東日本大震災でも、船橋で2m以上の津波が記録されてるし、
品川区は元禄型地震で最大2m以上の津波を想定して対策してる。

とは言え、ここは盛土したから、この程度の津波や高潮でマンション部分が被災することはない。

ただ、最近の津波学会では海底の地すべりや液状化による沈下で、
大地震とは別の間接的近海型の津波というのが研究されている。
東京湾口は海底に崖があるので、10m以上の大津波が来る可能性が全く無いとは言えない。
https://intl-tsunami.org/history/subcommittee/20180312/03_20180312.pdf

このタイプの津波が怖いところは、現在の津波警報システムが間に合わない事と
東京湾口直下型だった場合、東京の震度が小さくて油断してる時にも起こり得ること。
東日本大震災の教訓を活かすなら、無駄になっても一応避難。
盛土したし、さすがに3階以上には来ないよ。

>>7024 匿名さん
荒野にマンションばかりの団地の街がきれいな街並みねえ。
お台場や有明あたりは歩いて楽しいところがまったくないよな。
殺伐としてる。

晴海は街づくりで花と緑のまち作りみたいなスローガンがあったような。
トリトン周りも緑が多いし、公園もいくつかあるし、有明やお台場の殺風景な雰囲気とは違いますよね。少なくとも今マンションがあるあたりは個人的には綺麗な街だと思います。

>>7025 匿名さん

プロの方ですか？

晴海も1.5mくらいだったみたいだけど、防潮堤のおかげで被害はなし。
http://www.coastal.jp/ttjt/index.php?plugin=attach&refer=全体報告会&openfile=佐々木スライド.pdf

>>7020 口コミ知りたいさん

地形を理解していないということです。
すでに出ていますが、東京湾の奥で真っ先に心配すべきは、津波ではなく高潮ですよ。

心配なら他を購入すれば良いだけ。

北西の豊海側は、都心の夜景も見えなくて、寒々とした倉庫街で安くでるかと思いきや、前が抜けてるとかで、そんなに下がらないかな？中庭側が最安値ですかね？

北西向きで眺望無しだと、抜けてても強気の価格設定は無理だろうね。
これだけ戸数があると色んな条件の部屋が存在するから、そこの細かい設定を上手くしないと売れ残りが出てしまう。

デベの腕の見せ所。高く設定しても売れる部屋と、安くしないと売れない部屋の見極め。
湾岸民は特にそこはシビアだからね笑

まあ半分以上の購入者は適正な坪単価なんて知らん人なんだろうけど。
自分が最初の家を買った時がそうだったように。

北西は低層階を除くと、割と良い眺望でしょ。
再開発で綺麗になるし。

埋立地を買うのは田舎から出てきた人が多いからちょっと屁理屈を並べれば誤魔化して売りつけられる。

ここって駐車場は2万以下ですか？車ないと不便なので

北西向き、坪単価250なら検討だな

ちなみにここは土地のかさ上げして海抜8mぐらいあるので想定される高潮でも問題なしです。ちなみに津波もね。

>>7036
相場を考えるとサイズ別で2.5～3.5ぐらいじゃないかな？
流石に2万ってことはないと思うよ。

どうでもいい情報だけど晴海レジは分譲当時平置きで500円ってのがあったｗ
500円～2万円ぐらいだったと思う、今は知らんけど。

最大の懸念材料は交通不便です。勝どき駅は遠いし混雑も課題、大江戸線は駅が深いしメジャーエリアを通らない（行けても新宿駅のように遠回りする）。BRTも駅が（多分）遠いし、新橋・虎の門以外へは便利で無い。地下鉄新路線が待ち遠しい。勝どきもバスはまずまず便利だった。賃貸に検討してますが、相当安くないと（＠200万円以下）食指は動かない。

この人は否定的な事ばかり書いていますが、本当はすごく欲しいのでしょうね～
＠２００万以下なら誰だってとびつきますよ

安いと倍率が高くなるので、確実に買えるぐらいの価格で売り出してほしいです。

気に入らないなら、他を購入すれば良いだけ。

>>7041 購入経験者さん
やめとけば？

本気で買う気がない人でしょ。
買う気が有れば、地下鉄新路線が仮に出来てもここを通らないことぐらい知ってるはず。

>>7042 匿名さん
300越えてもある程度な倍率つくだろうから
確実とはならないよ

300は無いな。せいぜい270あたりでしょう。
70平米で5500万前後。見合いだともっと下。
この不便さからするとそのくらいでないと買う気にならない。
そして他よりもかなり広いスペースを買う。
そこにしか魅力は無い。
と思います。

>>7047 マンション検討中さん
価格次第とか書いてる奴が大半だが
そもそも坪200位じゃないと買えない、
つまりはグロスでたった6,000万円程度の
経済力。買わない、じゃなくて正しくは買えないということ。書き込みのレベルがヤバい

駅無し・バス・ゴミ施設・板マン・半中古、
これだけの悪条件を我慢して買うのは
そういう価格に敏感な経済力の人たちって事でしょ。
経済力が有るなら駅近の新築タワーを買うわけで。
仕方ないと言うというか、必然そうなるというか。

>>7049 匿名さん
つまり仕方ないという事.
でも私含めその程度の経済力の庶民にとっては
ここでも背伸びした選択肢なんですから～

まわりの相場見てても晴海で70平米5500万円はあり得ないよ。街をまるごと再開発していて、そこらの高級タワマンよりよっぽどいい環境。安くても坪300はある。70平米6300万。これでもかなり安く感じるけどね。眺望よくない部屋だったら270とかもあるだろうけど、ボリューゾーンの住戸は世帯年収1000万は最低ないと検討できないはず

まわりの相場って言っても、駅まで歩けるのと歩けない距離では全然違うし。
売りに出てるのはチャレンジ価格で実際には売れてないし。
既に下げ相場に入り始めてるし。
その状況で4000戸売らないといけないし。

それと、ここは面積を広く取っちゃったから坪単価は安くなるよ。
7000万以上出せる一般世帯が少ない中で85㎡中心だから。

>>7051 匿名さん

晴海フラッグが坪単価が安くなると言われている1番の理由を抑えていないねw
ここは85m2をいくらに設定するかがポイントなんだよ？
駅遠不便物件に8000万出す人間が世の中そんないないよ、って話だからね。

>>7053 匿名
中央区アドレスだよ？
いくらでもいるよ。そんくらい

ここが果たして幾らで売れるのか？
まずは現状を把握し、落ち着いて検討しよう。

ついに始まるマンション「大崩壊」に備えよ！
https://gendai.ismedia.jp/articles/-/60007

>>7055 匿名さん
この山下何某とゆー方は存じ上げませんが、書かれていることは面白いですね。
ツッコミどころ満載です。笑

駅遠以外にも他のマンションと違う事情があるからなぁ。
分譲する時期が相当先でマンションの相場がまったく読めないのと
（下手すると大暴落で割高でつかむ確率が結構ある）
4000戸も分譲されて（未知の戸数でしょ？）完売をめざさないといけない点が。
デベは分譲時期が後期になるものでも意地でも値下げしてこない慣習があるし。

ぶっちゃけ、ここで高値予想を書き込んでるのは相場下がるのがいやな近隣住人でしょ？

いや違うでしょ。ここ３００でも買う予定だけど、そんな人ばかりだと予算が２７０としたら回ってこないネガが焦ってるだけに感じます。

そういう人もいるだろうけど、それでは4000戸は売り切れないでしょ。
売れ行きに応じて分譲価格を下げていけばいいけど、そうなると先に買った貴方は気分良くないでしょ？第1期分譲で買った人が一番含み損かかえることになるし。
やっぱり安値になるんじゃないかな。デべは安値でこの土地は手に入ったんだし。

晴海は周辺相場より安くで売ってきました。
クロノ、ティアロ、パークタワー晴海、晴海テラスレジデンス然りです。
不便でも周辺相場より安いのが何よりの魅力でした。
それを無視したドゥトゥールは4年経ってもまだ売っています。

その中央区の中では割安のパークタワー晴海の街側低層２８０－９０、運河側３４０ぐらいだから、平均すると320として、そこからネガ(駅もっと遠い、入居まで時間かかる)分5%～1割引いたとしても295-310じゃないかな。

２６００戸を4年で売るとして、年約７００弱、相場並みだときついかも知れないけど、他の新築より１割引きまでやらなくても十分引き合いあるレベル。

経済が盛り上がってこないと、パワーカップルの定義も下方修正されてるこの状況下で、この規模がはけますかねえ。

ドゥトゥール は別の問題抱えてるから売れない。
あと値付け間違えたね。バーカ

パークタワー晴海は 正直 クソ割高。
ディズニー（実は公開空地であるww）につられた田舎モンは、部外者が我が物顔で闊歩するディズニーもどきの公開空地にウンザリするだろう。
晴海エリアで活躍中のスケーターチームがトリックを決めにやってくるだろうが、いくらボロボロになろうとも、公開空地の為、止める権利はないのである。

パークタワー晴海って100戸売れ残ってるんだよね、たしか。
値付け間違えたね、ばーか。
ハルミフラッグが晴海エリアの割高マンションにトドメをさす流れになってきちゃったね。

>>7061 匿名さん
バークタワー晴海はクソ割高。
もし一昨年契約して晴海フラッグの坪270を
知らされてたら今相当ヘコンでます。
マジでほっとしてる。

本気で平均坪250万と予想している
パンダ部屋じゃないよ、平均

悪いけど270万じゃ捌けなくて悲惨なことになる

ハルミフラッグは千葉埼玉民が東京に押し寄せるラストチャンスだからね。
晴海エリアは正直江東区の仲間だと思うが、行政区では一応中央区だし。
パークタワー晴海も含めて、強烈なハルミフラッグが顔となる晴海の駅遠エリアは一括りに評価され、かつここの坪250がベンチマークになるのは最早、誰も疑わない。

今から10年間は、晴海エリアの中古マンションは手出し無用である（敢えていう必要もないが）

>>7067 評判気になるさん

坪単価270万ってパークタワー晴海と比べて安いですか？駅からの距離や板マンで耐震なこととか考えるとここはもっと安くても良さそうですが。

DEUX TOURSだけど夜、清澄通り側から見ると半分以上、真っ暗だ。
2007年竣工した当時のスミフのフラッグシップだったワールドシティタワーズも入居開始してから5年
経ってもまだ販売していたようだ。
晴海フラッグの販売開始や三井の勝どき駅近のタワーズも控えてをDEUX TOURSは何年かけて売り切る
のだろうか？
あまり関係ないけど少し気になる。

最近売れてないからなあ。
これから在庫調整に入りつつある局面で、明らかな供給過剰物件。
最安200平均250ぐらいの安値でさっさと売り切った方が、勝どき東、豊海と続く大量供給に傷が浅いと思うよ。
（虹橋向きだけ300でも売れる）
半端な値段で売れ残ったら続々と続く供給で雪だるまのように在庫が膨らんで、
安倍・黒田のバブルコンビ引退の後に大暴落必至。

そんな値段で売ったら、同じくパークタワー晴海の中古が全く売れなくなるので、やめてあげて欲しい。

85㎡ 6,500万円から7,000万円の価格帯を中心に売るんじゃないでしょうか。

7,000万円以上で売るためには、眺望あるいは90㎡以上の広さが必要です。

これから消費税が上がる。そして安倍首相の交代とともに日銀総裁も代わると今の超低金利政策も
必ず見直しが入る。すると住宅ローンも上がる。少子高齢化でさすがに都心の人口増も終わりがくる。
ジャブジャブ新築される晴海、勝どき、豊洲のマンションは中古マンションとも競合し、流動性が
東京一高くなる。
オリンピックの宴を終えて気がつくと不景気に突入。もう買ってしまった人、これから買う人の
悩みは深い。

現地に行ってみると、ドトールとここはかなり近い。タワーと板マンの違いがあったにしても、価格差をつけすぎたらドトールは永遠に完売しない気がする。幹事は三井だとしても、スミフも販売会社の一員
なのでそこは調整してくるはず。やたらパークタワー晴海の名前を出す人がいるけど、同じ晴海でも豊洲に近く別地区だからこことはあまり関係ないと思うし、9割進捗してるらしいから、名前出す意味なし。

>>7070 匿名さん

>>7061 匿名さん
坪270は予想レンジの高めの数字であって
250も十分あり得る。駅距離に関しては
10分越えば関係ないよ。10分以上かかるところはタクシー使うよ

てことは、パークタワー晴海は100戸も売れ残っているんですか。
さすがに入居前に100戸売れ残りは前代未聞ですよ。
さっさとバルクで手仕舞いにすべきでは。

晴海フラグの売主・販売代理は10社。御三家も当然入っている。したがってスミフもその中の一社。
いくらスミフでもドトールの値付けは考慮されないと思う。

>>7078 匿名さん

そんな事言ったらドトールはどうなるの？

三井のパークタワー晴海や、住友ドゥトゥールの売り上げ不振の教訓が生かされた値付けになると思います。

がっつり4-5年間売る気マンマンだから即完売するような値段ではないのは確か

ドゥトールって、発売開始前、資料請求が2万件超えたとか言ってませんでしたっけ？
記憶違いだったらごめんなさい。
それが価格発表したら、蜘蛛の子散らすようにいなくなっちゃった。。。

パークタワー晴海を投げ売りしてこちらに住み替える人達は多くなるでしょうね。

売主・販売代理が10社ある。資金潤沢なドトールのスミフなら4、5年保有して売り抜けるが財務状況
が各社異なりそうはいかない。とんでもない安い価格で仕入れた土地で、しかも85平米中心だと
坪250万円をやや下回った価格で一気に売り逃げると予想。オリンピック後は間違いなく不況になる。

BRT沿いでここより田舎なシティタワーズ東京ベイ(有明)が平均370万円とかなので、駅距離を考えても300万円はくだらなさそう
まぁあっちが高すぎで売れないだけかもしれないけど

有明はりんかい線とゆりかもめ、二線の駅近だよ。
駅なしのこことは比べ物にならん。

清掃工場とリフォーム物件と板マンというマイナス点を
考慮に入れて無い人が見受けられる。

便利な都内からの住替えでここ買って不便を選ぶとは思えん。
東京中央区に憧れる千葉・埼玉・上京民の手が届く価格じゃないと苦戦必死。
（ただし、虹橋ビューだけは、わざわざ周辺から住み替える人がいるかもね）

有明のマンション価格は高過ぎて論外。
マンションコンサルタントに業界でよく知られた榊淳司という人がいる。
Youtubeで氏のコメントが多く掲載されているが、「湾岸マンション買っても良い場所は？」というyoutube
の中に有明のマンションは月島、勝どき、晴海、豊洲に比較して極めて低いランク。理由として駅は近いが
ごくマイナーな駅で周辺は荒涼としている。将来、人が住める環境になるとは想像できない。
空き地が広大で大型マンション建設には向いているが大部分の土地が空いていて、将来、土地が埋まって
活気のある街に形成されるとはとても思えないという。
従って今の有明の価格は論外だ、、、という評価だ。
Youtubeでみるとこの辺の評価が多く参考になる。

↑その人の評判調べてみてごらん。
信頼できるかどうか。

湾岸の相場なら、のらえもん先生に聞くべし。
ブログやTwitterを見てりゃだいたいわかる

少なくとも有明より高く豊洲より安いと予想。
400万から450万くらいが適正価格と思われます。

榊氏いわく「りんかい線とゆりかもめはマイナー。業界ではりんかい線はバス便と同等の評価」
とあった。

榊氏はズバズバ業界批判をするようでデベにとっては敵でしょう。
できれば消したい人。

販売側に都合のいいことしかかかれてない記事には興味ないな。
そんなのデベの広告と変わらないから。

>>7088 匿名さん
他人の榊氏の評価ではなく、客観的に有明を自分の目で評価してみろ。
デベ目線ではなくな。
榊氏と同じ感想を抱くはずだよ。

>>7092 匿名さん

榊大先生はアレだが、りんかい線とゆりかもめがバス便扱いなのはその通りだね。

なんか議論が噛み合ってない。

バス扱いの意味わからん。

榊スレあるからみてごらん。
信頼できる人かどうかご自身で判断ください。

出た！榊信者！！
榊信者の発言は、実は本人のカキコミとの噂が。笑

まーた本人降臨してんのか（笑）

彼はもう終わった人じゃない？
今ならマンマニこと星先生か、のらえもん先生が良いと思う。
ツイッターやブログ見てご自身で判断すれば良いかと。

サカーキーネタはもういらん。オワコン炎上芸人なんかどうでもええわ。

>>7088 匿名さん

今時この人の言う事を真に受けてるの？
恥ずかしい奴

85m2　6500万円　坪250くらいがボリュームゾーンかなぁ

15年前なら、坪250万で佃のタワマンが買えました。

>>7105 匿名さん
6,500万から7,000万円って、サラリーマン夫とパート勤務をしている妻と子供の世帯が、一馬力で購入できる価格だと思うんですよね。今この近辺に、この価格帯で買える新築3LDKが本当に少ないんですよね。
ぜひ、この価格帯を充実させてほしいです。

有明より高く豊洲より高いとすれば、400万から450万くらいが適正価格かと。

昔は坪300万で代官山に住めたんだけどな。

ここは周辺マンションと平均専有面積が10㎡以上違うから、坪単価はわかりにくいです。。。
坪単価で比較するのは無理があるんじゃないでしょうか。

欠点が多い立地だから、6500万が現実的に売れる価格だろうね。
虹橋向きはプラス1000万以上で、そこで稼ぐのが現実的。

85m2、7200-7400万円くらいがボリュームゾーンかな
それでも都内、この辺りでは単価にしたら激安だし、最近の一般リーマンなローン上限はペアゾーン込みで7000万台に移ってきたから妥当な水準

60-65m2だと、いくらがボリュームゾーンですか？

>>7113 匿名さん
まだわからないけど。

都心の不動産在庫ジャブジャブ、価格は下がり始めたというデータがちらほら、オリンピック後の景気上昇や維持には否定的な意見が多い。
この状況でとるべき販売戦略は？
割安な価格で一気に売ってしまうのか？
状況みつつ小出しにするのか？

晴海地区のここより駅に近い物件が割高で売る気がないのは、ここの割安感を出すためなんだろうね。

板状で、平米１００万円から。
タワーで、平米１２０万円から。
プレミアム戸は、平米１６０万円から。

それより安かったら、一番注目が集まるオリンピックまでに売り切れてしまう。
開催後BRTのフィーダー運行が始まってからが一番の売れ時。
ゆっくり売ればいいので、上記の価格設定です。
街が完成してからでもまだまだ売れるでしょう。
立派な街だから。

保育施設充実で、ダブルインカム世帯が１億円のローンを組んでも買うよ。
２０年後に地下鉄が開通したら中古価格も維持され、
ローンで払ってもまるで貯金と同じように資産になる。
退職後に売って郊外に移住。そのころ郊外は激安で金を老後資金に回せる。

別に激安じゃなくても、買える人が買えればいい。
購買率抽選とか、やめて欲しい。
カツカツ住民が集結しまうと、昭和に造った団地のように高齢タウンに
なって枯れるだけ。

開通する見込みは皆無なのにそれを織り込んで計算するのはバカとしか思えないが。

築地市場跡の話などもあり、30年レンジなら地下鉄も皆無ではないんじゃないかな。
ただし開通しても駅遠物件には違いないから、価格に織り込むのはアホかと。

売り切れないと大変な事になる(不良在庫を、ど～んと抱え永久管理費負担)のである程度捌いたら大幅値下げを断行すると予想。
早く買った人の事なんかお構い無しに、それらの人たちは多額のローンを抱え泣くことになる。
だから早まってはいけない。
どうしても買いたい人だけ買えば良い。
同じ部屋は一つしか無いのだから。
資産価値を重視する人は急いで買う必要はない。
大きく売れ残った場合はデベロッパーはバルク売りして、買った先は地域の相場を見つつ賃貸で稼ぐことも(賃貸用が有ったとしても)考えているだろう。
そうなると将来、賃貸でも売却でも、バルクで買った多数保有する会社が、その価格では売りたくないな、貸したくないなという値段でなければどちらも叶わない。
これを理解した上で検討した方が良いと思いますよ。

>>7120 マンコミュファンさん

あなたの妄想を理解する必要は無いですね、長文お疲れ様です

格安で販売されるって情報がたくさん出てるのに、高値販売を推奨するのは中古で売りたい近隣住民の方々でしょうか？

ここは坪200?250で販売です。
85㎡で6500でしょう。
近隣で中古で売りたいならそのレベルまで下げないと無理です。
高値掴みご苦労さんでした。

>>7122 匿名さん

激しく同意ですね。
>7116 の内容には、腹を抱えて笑いました

坪単価400から450くらいでしょ。
坪単価300以下だと千葉の奥地では？

中古で300超えてるし、350万なら安いくらいでは？
有明ですら370万と考えると400超えると予想できる。

激安で販売するかな？なんのために？

デベはボランティアじゃねーから、普通に400超えてくるんじゃねーの？

ダブルインカム以外厳しくないですか？
親からの援助が有る方々ばっかりなんでしょうね。
1500万あってもきつい

タワマンの高層なら坪350くらいと予想。
下層眺望なしで280くらい？

月額に効いてくる駐車場は、2万円くらいでしょうか？
地下ですが平面なので安さに期待しています。

>デベはボランティア

ボランティアは無料奉仕。
本当にボランティアをやってる方々に失礼。

まだここに地下鉄が通ると妄想してるバカがいるのか。
出来たとしても駅が出来るのは勝どきとトリトンの間。
ここに駅が出来ることは無いよ。
将来の駅近資産価値を考える人は勝どき東まで待っとけ。

地下鉄はそのうち通るとは思う。
明らかに現在の交通では足りなくなるよ

>>7125 匿名さん
順調に売り抜く為に決まってンじゃん。
有明相場を持ち出す人がいるけど、
現状全く売れてないからw

現在の交通、
は晴海埠頭始発の都バスがガラガラ。本数も結構ある。
それにBRTが加わる。

現在の勝どき駅は朝は降りる客、夕方は乗る客が多い。住民の通勤とは逆。

地下鉄は通ると思ってます。ただし10年後か20年後かでしょうね。
駅もおそらく、3,4丁目でしょうから、距離はあるでしょうね。
勝どき駅よりは近くなるでしょうが。

湾岸地下鉄の想定コースは中央区のHPに出てるよ。
駅ができるのは勝どきのトリトン寄り。
バス頼りの駅無しマンションで変わらない。

ここを一度買っちゃうと駅無し中古の罠に嵌まる。
虹橋眺望以外の部屋は相当売れないから投資目的の資金は入らないでしょう。
冷え込んでる実需だけで売るしかないけど、数が多いだけに苦戦しそうだねえ。

>>7135 マンション比較中さん
10年なんかでできるわけないよ。
まだ事業決定すらしてないのに。
中国みたいに24時間無休でやればできるかもしれないが、そんなことまでしないといけないような最重要案件ではまったくないからな。

決まれば、7,8年でできるっしょ。
秋葉原、東京駅、銀座、から、再開発が多数ある、築地、晴海、豊洲、有明を結ぶのは効果高いと思いますけどね。

10年後とか20年後という話が出てくるけど自分や回りがどうなっているか想像できない。
5年以内の自分、家族、会社、日本や世界の経済、政治を想像して購入判断すべき。

なんでここを通らない地下鉄の話で盛り上がってるの？
湾岸地下鉄スレやドトールスレでよろしく。

>>7138
これだから無知なお馬鹿さんは困るな。
地下トンネルを掘って駅も作るのにどうやって7-8年でできるんだよ。

>>7129 匿名さん

確かに2万はいい！

相変わらず パークタワー晴海の購入者 が張り付いては発狂の繰り返しですね

この程度の距離なら5年もあれば掘れるかと。

>>7141

https://rail-to-utopia.net/2018/06/1097/
副都心線は2001年6月15日に着工されました。ちょうど7年の工期で開業に至ったわけですが、このうち最初の4年間は本格的な工事を行うための準備の期間です。

無知なお馬鹿さんは困りますね。

副都心線の半分以下の距離だから、3年くらいで掘り終わりそう。

秋葉原、築地、銀座、って既に日比谷線があるけど？
割増料金で設定するだろうから赤字になりそう。

85㎡　　5500マン
虹橋フロント85㎡は、6000マンでいかないと
売れないよ、ここは。

湾岸地下鉄が早期にできると思ってる人は、予定駅の駅近物件買えよ。
ここは新地下鉄が出来ても駅から遠すぎてバスだからさ。

タラレバの話ばっかｗ

築地でデベが街づくりすることになりそうだから、晴海を買っておいて損はない。確実に中古でさばける。80平米以上は億ションでしょ。

NHKスペシャルの黒い津波、怖すぎ。
盛土してる上まで来る可能性が極めて低いと頭で分かっていても、イメージだけでキツイわ。

築地にデベがマンション並べたら川を渡って運河も渡って
晴海の中古がさばける？

>>7153 匿名さん
ずっと湾岸に住んでいるけど、結婚した子供達には内陸部に住んでもらってる。
孫が走り回れるよう年齢になるまでは、
海のそばには住まわせたくない。

晴海と有明はタラレバ話しかないよ。
そんなわけわからない埋立地に全財産突っ込むとか、考えられない。

晴海 勝どき のタワマン勢は ハルミフラッグが売り出すまでの運命やろね。
実際目の当たりにすれば絶望すると思いますよ？

>>7155 匿名さん
シニアな方もここ見てるんだ。
意外

副都心線の計画、着工、開通と比較することはできない。
副都心線は東京都下で有数な人口密集地帯の練馬区から池袋駅、新宿駅、渋谷駅というターミナル駅
に通じている。
特に池袋駅から新宿駅までは山手線一本で混雑もひどく開通前は事故があると代替がきわめて不便だった。
当然、優先度も超高くあっという間に開通した。
ひるがえって銀座(虎ノ門)から築地(勝どき、豊洲)には複数のメトロとバス便もある。そして晴海から有明の
将来をみると地下鉄を走らせる商業化や人口増は期待できない。
10年後どころか20年後も地下鉄は通らないと思う。

地下鉄ができたとしても駅まで遠いし、ホームは地下深くて不便。日常的に使えるとは思えない。しかもまだ構想段階。
ここの購入の意思決定に将来の地下鉄開通をおりこむなんてナンセンス、愚の骨頂。

沖式だと駅遠いパークヴィレッジが一番儲かる確率高いのはなぜでしょうか？

管理が三井だから？

それとも戸数？

安けりゃ、それはそれでそういう人たちが集まるわけで、そういう街に住みたいか？？八潮団地と似たような街ができるだろう。

レインボーブリッジを永久眺望とやらで高層階から拝めたら幸せだろうなぁ

>>7162 匿名さん
そこまで安くない

>>7161
目の前公園、その奥に虹橋。
誰がどう見ても敷地内最高。
分からないのが理解できない。
ただ儲かるか否かはこれまたよく分からない。
そもそも沖式が分からない。

85㎡で1000万差も無いような値付けなら虹橋向きを買うのが資産価値的に得だろうね。
ここの立地自体が虹橋向きのためにあるような感じだから。
虹橋向き以外は駅無し魅力無し板マンで中古になったら売りにくい物件。

>>7159
副都心線の例は、単に工期の例として出しただけですが？？
話の流れが分からないのかな？

>>7166
パンダ坪230前後のスタートで、
パービレシービレ南西角坪400前後ぐらいに突き抜けた設定ができれば万遍なく売れそう。
25坪だと5500万～１億って感じで中心は6500（坪260）～7500万（坪300）。
パービレ西向き中住戸は8000万の坪320が目安。
このぐらいだと人気のパークシティＢ棟西が8000～9000万ぐらいだし辻褄合う。

ちなみにＰＴ晴海の最安値が坪270、
プレミアムを除いた最高値（南東角）が坪450ぐらいだったはずだから、
立地仕様差＆実質中古と考えれば良い線だとは思う。

>>7168
晴海のタワー群とその程度の価格差しか無いんだったら私はここパスだなあ。
駅無しバス通勤の板マンでゴミ煙突の横だし割に合わないと思う。

今焦って買ったところで４年入居もできないんだし、
４年も有るなら黒田バブルが終わって安くなる中古の買い叩きを狙うわ。

ここ(湾岸エリア全体を含め)、次の大震災で液状化して大変なことにならないんですかね。広島の豪雨で、山沿いの新興開拓地が流されたみたいに、そもそも人が住んでいい場所なんでしょうか？

>>7168 匿名さん
その価格帯だと、後から出てくるタワー棟の価格が難しくなるから板マンはもう少し安くなるんではないかと思っている。

注目されているから希望的観測で安い値段を願う気持ちはわかるが。
85㎡6000マンいいね！笑
1戸とはいわず買えるだけ買いたい。
ま～全部住まずに売るけど。たくさん利益出そうだな～

>>7170 匿名さん

新しくできた埋立地の方が安全だったりするよ
ハザードマップ見ても、この辺りの晴海や有明の方は安全、避難地域になっていたりする
逆に中途半端な埋立地の築地、月島とか、もっと日本橋寄りの方が真っ赤だったりする
調べてみれば分かる

中古マンション価格は駅距離に凄く敏感。
この傾向が近年加速してる。
駅20分以上とか最初から検索されないで足切り。笑
これが一般常識。

賃貸する時も同様。
しかも賃貸棟という巨大なライバルがいて供給過剰。

そんな事無い、利益出ると思う金持ちなら、沢山買ったら良いんじゃないか。
誰も止めはしないよ。

賃貸棟が有るなら、そこより少し安ければすぐ借りては付きますね
私は自宅予定なので関係無いですが。

>>7175 匿名さん
物は言い様だな
賃貸棟があるからそれが基準になるってのは間違いないだろうね

ただ一般的には賃貸棟無い方が借りても着きやすいし家賃も高くなると思うよ

>>7173 マンション検討中さん
なるほど。それなりの対策済みってわけですね。ありがとうございます。

賃貸と分譲では広さやグレードなども違うでしょう、たぶん

ここの板マンは長寿命化☆ひとつでコスト下げてきてるし、
安くするために賃貸マンション並みに仕様が低いのではと危惧してる。
例えば、ディスポーザー無しとかね。

逆にタワー棟は長寿命化☆３つだし、
値段も仕様もグッと高くするんじゃないかな。

差別化しすぎて板マン庶民が気分悪くなるから、
同時期に売らずに板マンを超先行発売なんだと思う。
予算に余裕がある人はタワー棟を待つ方が良さそう。

坪単価400万超えだろうし、期待しても無駄では？

>>7179
>逆にタワー棟は長寿命化☆３つだし、

どこに、タワー棟の情報が載っていましたか？

逆に安値で出ないって人は、
板マン、実質中古、駅遠の要素や、ドゥトゥールやベイサイドタワーなどのタワマン在庫が晴海に溜まっていて上値が抑えられている、といったネガティブな要素を上回るほど晴海フラッグに価値を感じているということなんでしょうか。

高値で出てもいいけど、たぶんそれだと在庫が溜まって湾岸全体の流動性に悪影響だと思うんだよな。

>>7181
東京都環境局HP

価格予想は程々にしましょう。
それよりそろそろモデルルーム完成ですね！
いつ頃からモデルルームの受付が始まるのかご存知の方はいらっしゃいませんか？

https://mobile.twitter.com/harum_ism/status/1102553426137735170/photo/...

頼みの綱、BRT

板マンのボリュームゾーンは85m2 6500万、坪250に一票！

http://dorattara.hatenablog.com/entry/20190305/1551711600

BRTまとめ。(どらったら氏は仕事早いね…)

>>7184
URL貼っていただけますか？

マンション環境性能表示
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/102_chuo.html
タワー棟の情報はないですね。

タワーは三ツ星だね！
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/detail/180084_011.html#head...

普通の日とかも、
海風って、そうとう強いのですか。
音も、それなりにゴーって音が窓あけたら
するんでしょうか。

東京湾・隅田川を抜ける風の通り道にあたるから、
海や川に面した部屋は基本的に風が強いだろうね。

窓を開けた場合の風の音はベランダ・サッシの形状や樹木にもよるし、
どの程度のどんな音がするかは実際の部屋に入ってみないと何とも言えない。

心配なら気象条件を変えて何度も客船ターミナルを見に行くか、
中庭に向いた部屋を選ぶと風が弱い思う。

日によるとしか。
北風のときなら内陸と変わらん。

南風は多少強くなるのでは。まぁ半島とか岬じゃなくてあくまでも湾内だからあんまり差はないかと。

戸山ハイツの住民用都営住宅にすれば良い

晴海のUR、スカイリンクタワーの高層階に住んだことがあります。
角部屋でしたが、凄い強風の日が何度もありました。
ウッカリ靴をベランダに出したまま寝たら、翌朝は消え去っていたこともあります。北風です。

ほっとプラザはるみの野外ジャグジーが
建築工事で飛んでくる土埃で長期使用中止になってしまっているほど風は強いです。

風は高層ほど強いものなんですかね？

>>7192 匿名さん
陸地よりは風強いですよ。
このあたりに買うつもりなら、何日か実際に現地にいって、今のお住いの地域との違いを感じてみればわかります。
不動産は高い買い物ですから、手間を十分にかけて納得するものを買うべきです。
他人の評価や不動産営業のセールストークを気にしてはいけません。

風が強ければ洗濯物早く乾きそう。

そういえば風が強くて、洗濯物を止めていた洗濯バサミが外れて階下に落ちてった事もありました。

タワーに住んでいるほとんどの人は標準装備の浴室乾燥機で対応している。
大きな洗濯物や沢山あって浴室乾燥機では収まらないとき、
または電気代を気にする人は外干しをやっているようだ。

風は強いよ。（もちろん体感の話で風速は内も外も大差ない）
都会のビル風を想像してみるといい。
道幅も広くて抜けやすいからモロなんだよね、住宅密集地とは訳が違う。
開放感っていうと本来メリットなんだけど風についてはデメリットになる。

>>7191
ありがとうございます。

浴室乾燥機、オール電化以外はガスです。
7202さんはオール電化にお住まいですね。

半年ぶりに視察してきたが、建物が密集していて落ち着きのない街並みでした。
検討止めた！

大歓迎。一人ライバルが減りました。

近くのマンションにすんでたけどいいところだよ！今は一軒家に越しちゃったけど！
人柄もよかったし子供と散歩してるとかわいがってくれる！
あのへんは歩道は広いから意外と散歩させやすい！
なんか質問ありますか？

建物が最上階まで建ち始めた最近の写真を見ると結構圧迫感があるね。
更に巨大なタワーが二棟増えて、小学校・商業棟も建つとより狭くなりそう。
3街区から4街区の辺りは団地感が凄いし、CGの印象とは少し違ってきてる感じがする。

圧迫感って人それぞれですよね。あくまでも「感」であって、例えば中央区の晴海以外のエリアは圧迫感とかではなく、完全に「狭い」んですよね。窮屈感がある、とでも言えそうな。

まぁハルミフラッグは植栽が終わってからが評価しやすかな。それまでは想像力はたらかせるしかないですね。

うちの家族、ほっとプラザはるみによく通ってるけど
建物がたくさん出来て圧迫感があるようになった
と確かに言ってる。

ここは造りが賃貸仕様になる為に騒音トラブルが絶えないな。しかも住民の層が安いのでモラルもないと思うし。

賃貸仕様なの？
何見たら分かるか教えてー

ここの難点はファミリータイプの間取りしかないことですよね。
若者が少なくて、一斉に老いていきそう。
賃貸棟がうまく調整弁になってくれるんだろうか。

選手村の現場様子。

相場を足並み揃えてくれば心配ないと思うが
坪単価が250辺りだと、間違いなく分譲でも賃貸仕様のような造りなんです。

安いのでモラルの低い住人が集まり、騒音トラブルでかなりノイローゼ。

高く出して欲しい。

写真見ると、やはり団地っぽいね。

長寿命化が星1つって時点で既に賃貸仕様みたいな安造り確定だし、
どうせ団地だと割り切って、できるだけ安い方が良いでしょ。
ていうか、高かったら即パス物件！

>>7218 名無しさん
坪単価250で買えるわけねぇんだよ。
野暮ったーい。

坪単価400は超えてくるでしょ。
有明ですら370超えてきてますしね。

>>7221 匿名さん

すぐ近くで売ってる板状マンションがどんな状況よ(笑)

ここのモデルルームは、街区ごとに部屋作ってるのかな？だとすると3部屋？

圧迫感あるなあ

引渡し直後、
五輪選手が60日前から前入りしたとして
オリパラ47日間実施、
その後15日観光すると
滞在期間は4ヶ月
清掃に２ヶ月掛かったとして、
新古物件に入居するのは6ヶ月後

築６ヶ月の物件を売るなら、
幾らだと買ってくれるだろう
・・と売主は思うだろう

パークタワー晴海の隣にモデルルーム作ってるね

当初パークシティ豊洲坪単価２００
共用施設、見えるとこれは大変豪華。
それ以外は団地の造り。

人気の豊洲で今は地域No.１坪単価320辺りか。

ここは全て団地仕様。２５０は超えない。
そして足音に悩まされる日々。

団地仕様、低スペックでも坪250で出せば売れるでしょ。

低スペだが広く、安い選手村と、高スペだが高い、周辺のタワマンでは購買層が違うので、カニバらなさそうだし。

>>7226 匿名さん
出来てきました？

>>7228 そう考えると狙い目は選手村タワーなんかな

>>7225
何か勘違いしてない？
そこから新築仕上げを施して引き渡しは2023年春だよ。
裏技駆使して新築表記で売るみたいだから実際の竣工は2022年とか2023年になるんじゃない？
躯体は実質築3～4年だけどね。

>>7231 匿名さん
7225の言ってる意味が分からないのか？

たしかに分かりづらいが、日本人なら分かるだろ…

>>7232 匿名さん
日本人ですが私も7225の言ってる意味が分かりません。。
オリンピック選手が退去した後、２年くらいかけてリフォームして購入者が入居ですよね？
7225の文章はオリンピック選手が退去してから６か月後に購入者が入居すると読めるのですが。

わかります。
築３～４年の建物がリフォームで売却されるってことですよね。
だから実質は新築ではなく中古になりますね。

もうモデルルーム案内きてます？

>>7230
将来売るつもりだったり、子供に残す資産や他人を招待する顕示品と考えるならタワー。
自分の代で住み潰す消耗品・実用品と考えるなら板マン。

坪250とかで出したら大抽選会になって批判殺到やろうな。倍率100倍とになるんちゃう？坪300位が丁度良いよ。

>>7237 匿名さん

いや、景気後退したから、大義名分が出来たんじゃない？安く分譲しても、景気後退したんだから、市況要因にできることない？

オリンピック前に景気が後退するなんて、誰もが予想できたこと。これらすべて、シナリオ通りなのかな？

大抽選会になっても批判は殺到しない。逆に初回分譲はそのくらいにならないと4000戸はまず売り切れない。

第一期販売前に、ついに景気後退か
まさかの展開？いやいや、景気後退はシナリオ通り？

街全体を考えれば協調価格が必要だろうけど、フラッグ単体でみれば第一期で閑古鳥がなくわけにもいかないだろうから、これら織り込んで、景気後退局面でどんな価格が発表されるのでしょうか。楽しみ。

? ゴミ焼却工場が豊洲が台場に移転したら検討するかも。

>>7241 口コミ知りたいさん
なぜ中央区から江東区に移転するのかw

それぞれの棟の1階にできるお店ってどんな感じなのかな
そのお店によって街の雰囲気もだいぶ変わると思うんだけど

>>7158 評判気になるさん

私は、今住んでいる所が便利過ぎて引っ越せませんが、子供達の住宅取得に頭金を援助したいので、近隣のマンションには興味深々でした。
でも、子供が今住んでいる場所があまりにも便利過ぎました。都外ですがJRの駅近くで、すごい商業・娯楽施設の充実ぶり。
もうこっちには戻ってこないでしょうね。。。

今日は選手村人いっぱいでしたね。
しかし想像以上に風が強くて外周のマンションはきついなこりゃ。
外廊下だし。

三井さんの見方が、
ネガティブ＝＞ポジティブ　に変化したようです。
ちょっと驚き。
ttps://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/14234/

>>7219 匿名さん
そうですね。坪230～250万円くらいが、団地で買えるベストですよ。

これで坪300なら買わないなっいしょ？
ここが高いなら、他の交通良いマンション買った方がいいかな

>>7239 買い替え検討中さん
分譲4000戸を4年で売りさばくには、安くするしかないよな。
こんなんで、販売8年掛けると人件費やショールーム費用が無駄だから、むしろ周りのマンションより安くなるよ。きっとね。

周りマンションより高ければ、ここ買う人も集まらない、それ当たり前っす

坪単価は４００超えてくるでしょ。
有明ですら３７０万なのに夢見すぎ。

ここは板マンの平均が坪230万円、パンダ部屋が坪180万円くらいですよ。5月になれば分かりますが。とにかくデベとしては国内全域から集客したいからインパクト重視でいくそうです。

ここはどうせ共同戦線だしエリアの宣伝と割り切って売り切ってしまうということか。
話題にしておいて、晴海に興味を持ったが、団地・板マン・バス・半中古・ゴミ施設など、
ここの問題点が気に入らない富裕層の名簿を作る。

それを使ってタワー棟や三井の本命勝どき東を富裕層に高値で売っていく。
在庫抱えてダラダラ売るより安値で一気に消しちゃう方が長い目で見た結果として有利。
>>7251が本当の話なら三井やるなあ。

あながち間違いではないかも。完成間近のモデルルームのチープな感じを見ると、金かけずにコスパ重視なのを感じる。
パークタワー晴海やブランズタワー豊洲の高級感あるモデルルームがすぐ近くにあるだけに、安っぽさが際立ってしまっているというか。

オリンピックの恩恵受けるのはここと有明。ただここの引き渡しまで待てないし、スミフ有明に決めた。ここも魅力的だったけど流石に待たれへんとなった。有明も道幅広くてキレイで開放感あってなかなか良かった